Transcription

• Speaker #0

  41 mètres carrés, le podcast qui démocratise l'univers de l'investissement. Chaque semaine, apprenez à investir votre argent et préparez votre avenir. 41 mètres carrés, un podcast de la plateforme Maslow.

• Speaker #1

  Bonjour à tous, aujourd'hui je suis avec Maître Nicolas Message du cabinet FTPA, structure dans laquelle tu es associé, et Pierre-Emmanuel Jus, directeur associé chez Maslow.

• Speaker #0

  Bonjour.

• Speaker #1

  Aujourd'hui, on est tous les trois ensemble pour parler de comment est-ce que j'achète de l'immobilier depuis l'étranger. Avant, est-ce que tu peux te présenter ?

• Speaker #2

  Avec plaisir, merci. Bonjour Jules. Je suis Nicolas Message, associé d'un cabinet d'avocats parisien qui s'appelle FTPA Avocats. Notre cabinet compte 80 avocats, approximativement une dizaine fiscalistes. On fait bien sûr du droit des affaires en général, de l'immobilier, tout ce qui est contractuel. Voilà, en quelques mots. Et on a un réseau international sur lequel on... Grâce auquel on intervient dans les pays de situation probablement de nombreux de vos clients.

• Speaker #1

  Pierre, est-ce qu'on a besoin de te présenter ?

• Speaker #3

  Non, on n'a pas besoin de me présenter mais...

• Speaker #1

  Tu peux peut-être nous expliquer pourquoi justement...

• Speaker #3

  Pourquoi on a invité Nicolas ?

• Speaker #1

  Pourquoi est-ce qu'on a invité Nicolas aujourd'hui ? Est-ce que nous on travaille déjà avec lui à la structure Maslow ?

• Speaker #3

  Pourquoi on a invité Nicolas aujourd'hui ? C'est parce qu'aujourd'hui Maslow.mo c'est une solution digitale pour investir dans l'immobilier. Donc évidemment la majeure partie de nos clients sont français, quasi totalité, mais on a aussi... Les Français qui habitent à l'étranger ou dans les dom-toms, c'est presque 30% de nos ventes aujourd'hui. Et à un moment donné, on s'est retrouvé dans des cas complexes, notamment l'année dernière, au Canada, aux États-Unis, en Thaïlande, en Europe, mais aussi avec un client qui avait un contrat luxembourgeois, une nationalité italienne, une résidence principale belge. Et à un moment donné, les clients, ils nous posent des questions. Et moi, je suis capable de dire, on est capable de dire chez Maslow, voilà ce que c'est qu'un bon investissement immobilier. Mais par contre... la fiscalité de l'autre bout du monde, comment les gens vont... On avait besoin d'aide et on a fait appel à Nicolas, qu'on connaît, que notre patron connaît. Il nous a bien aidés, il a éclairci les situations et on trouvait hyper intéressant de pouvoir l'inviter aujourd'hui.

• Speaker #1

  C'est surtout aussi la volonté de chez Maslow de pouvoir s'entourer d'une équipe pour accompagner le mieux possible le client et pas de sortir de son domaine d'expertise. Et donc Nicolas, on sait qu'il a un domaine d'expertise dans lequel il est hyper pointu. Et nous, ça nous permet de valider cet investissement avec nos clients. Nicolas, avant de parler de Français à l'étranger ou d'expatriés, est-ce qu'il peut y avoir différentes familles d'expatriés ?

• Speaker #2

  Il y a surtout les non-résidents fiscaux de France. Exactement. Tu n'as pas vraiment de différence entre un étranger non-résident de France et un Français non-résident de France. Le Français non-résident de France, sa perspective, c'est probablement d'être attaché à la France de cœur et d'avoir une vision. je dirais à court, moyen ou long terme d'investissement en France, dans l'immobilier, préparer sa retraite s'il revient, peut-être y faire étudier ses enfants, voilà. C'est ça la différence, mais elle est plus psychologique que juridique et fiscale.

• Speaker #1

  Est-ce qu'il y a une différence ? Pour nous, en tout cas, il y a une différence. Par exemple, je suis expatrié avec un contrat local, je suis expatrié avec un contrat français. Est-ce que là, justement, tu peux un peu nous préciser si, fiscalement, il peut y avoir des points...

• Speaker #2

  Oui, il peut y avoir des points importants de différence. Quand tu es expatrié avec un contrat français, tu as bien sûr des liens de rattachement avec la France importants. Tu restes rattaché juridiquement aussi par le lien de subordination et fiscalement, puisque l'entreprise qui te paye est française, avec la France. Simplement sur le plan purement fiscal, ton imposition est à l'étranger et tu restes donc bien non résident fiscal de France sur le plan français.

• Speaker #3

  Ok. Donc ça, c'est hyper important parce que souvent, notre clientèle, donc on l'a déjà dit chez Masso, c'est une clientèle plutôt jeune, moins de 40 ans. Les gens aujourd'hui ont entre 25 et 44 ans, nos investisseurs. Tous se posent la question du retour en France, peut-être parce qu'ils ne savent pas encore s'ils vont faire leur vie au Canada, aux États-Unis. Et ils se mettent toujours dans la situation de revenir en France. Et là, ils se disent, et ils ont souvent aussi des revenus beaucoup plus élevés que s'ils restaient en France, c'est-à-dire comment je vais investir ? Parce qu'aujourd'hui… je gagne 200 000 euros par an ou 300 000 euros par an, on est quand même sur des rémunérations très élevées, comment je vais optimiser cette partie de ma vie sur laquelle je vais très bien gagner ma vie, mais sur laquelle aussi ils savent que si je passe de 30 ans à 40 ans aux Etats-Unis et que je reviens à 40 ans en France, bon ben là, à 63 ans, je n'aurai pas la bonne retraite. Donc c'est comment j'investis ?

• Speaker #1

  Si j'ai un contrat local, justement, si j'ai un contrat d'expatriation, dans ce cas, je continue quand même à continuer mon retraite.

• Speaker #2

  Tu as raison sur le plan de la retraite, absolument.

• Speaker #3

  C'est important.

• Speaker #2

  C'est fondamental, tu as raison. Et quand tu as un contrat local, probablement que la plupart de vos clients et des nôtres se posent la question légitime de savoir comment compléter la retraite qu'ils n'auront pas intégralement en France.

• Speaker #3

  L'an passé, on avait sollicité Nicolas sur un couple qui a investi avec nous, qui vivait au Canada. Madame avait un contrat français et monsieur avait un contrat canadien. Donc on avait en gros une française qui cotisait à la retraite en France et un français qui ne cotisait pas à la retraite avec des très gros revenus et qui souhaitait investir en France. Dans le scénario que tu avais dit, on se disait peut-être que nos enfants ne feront pas leurs études ici ou peut-être qu'on rentrera et on souhaiterait préparer ça avec des revenus très confortables.

• Speaker #1

  Est-ce qu'il y a, selon vous, des pays où il ne faut absolument pas aller s'expatrier ? Si on veut investir en France, est-ce qu'on a une fiscalité qui est similaire en fonction de tous les pays ? Ou on a une fiscalité qui est propre à une zone géographique ?

• Speaker #2

  Non, on a une fiscalité française sur le plan de l'immobilier qui est assez lourde à certains égards, mais pas pour toutes les impositions et notamment... notamment en France, on a une fiscalité très avantageuse sur la location meublée. On le sait, on ne va peut-être pas non plus faire trop de publicité, parce que le législateur pourrait se saisir de ce sujet, mais la fiscalité de la location meublée en France est l'une des plus avantageuses de notre monde. Pourquoi ? Parce que les bases d'imposition du fait des amortissements, notamment, sont nulles, ou quasiment nulles.

• Speaker #1

  Est-ce que, par exemple, un revenu foncier, est-ce que si je suis résident américain ou expatrié aux États-Unis, expatriés à Hong Kong ou expatriés à Stuttgart, est-ce que là-dessus, je vais avoir une fiscalité qui va être différente ?

• Speaker #2

  Absolument. Tu vas avoir une fiscalité qui va être différente. Cette fiscalité, elle va dépendre de deux choses. Elle va dépendre du droit local, donc du droit de l'État dans lequel tu es résident, l'expatrié résident, et elle va dépendre de la Convention fiscale internationale entre cet État et la France. Et c'est la combinaison de ces deux éléments qui fait que tu vas avoir une solution pour cet expatrié qui ne va pas être la même que pour un autre expatrié dans un autre pays.

• Speaker #3

  Petite subtilité pour les États-Unis, tu as une fiscalité fédérale et tu as aussi les États. C'est-à-dire que, bonjour, je suis aux États-Unis, Nicolas va me dire, c'est sympa, mais il est où ton ami ? Il est au Delaware ou il est à New York ?

• Speaker #1

  C'est le cas qu'on retrouve aussi avec la Suisse, avec le canton de Genève, le canton de Corse, où je suis imposé directement la source ou pas. Je sais qu'en France et en Europe, il y a un principe de, on ne peut pas être imposé deux fois sur le même revenu. Donc il y a des conventions entre les pays. Est-ce que... en dehors de l'Europe, on retrouve aussi ce type de convention où ça génère un crédit d'impôt.

• Speaker #2

  Alors on retrouve ce type de convention avec un très grand nombre d'États dans le monde, entre la France et un très grand nombre d'États dans le monde, puisque la France a l'un des réseaux conventionnels le plus établis dans notre bas monde. On a plus de 100 conventions fiscales internationales en vigueur et qui s'appliquent et qui évitent justement les doubles impositions. En matière immobilière, il y a, je dirais... deux façons d'éviter la double imposition qui sont prévues par les conventions fiscales internationales. En réalité, il y en a trois, mais je l'expliquerai la troisième ensuite. La première façon, c'est de considérer que les revenus afférents à un immeuble sont imposables exclusivement, exclusivement, je dis bien dans le lieu de situation de l'immeuble, c'est-à-dire que c'est imposable en France. Si ce n'est pas imposable en France du fait, par exemple, du mécanisme de location meublée, ce n'est pas imposable en France. Et comme c'est exclusivement là, ce n'est pas à l'étranger, donc il n'y a pas d'imposition. La deuxième méthodologie, C'est celle qui consiste à dire que c'est imposable en France, certes. C'est aussi imposable dans le lieu de situation de l'expatrié. Mais cet expatrié bénéficie d'un crédit d'impôt dans son état de résidence égal à l'impôt étranger, à son impôt étranger.

• Speaker #1

  Donc il aura la fiscalité française.

• Speaker #2

  Exactement. Il efface son impôt étranger par le mécanisme d'un crédit d'impôt fictif, qui est égal à son impôt étranger.

• Speaker #3

  J'ai payé 10 000 euros d'impôt en France sur mes revenus foncés. Ça va me donner un crédit d'impôt de 10 000 euros ? Non,

• Speaker #2

  non, non, ce n'est pas ça. Je parle bien du crédit d'impôt étranger. Je vais payer 10 000 euros d'impôt en France. Ça me coûte 15 000 à l'étranger. Par exemple, aux Pays-Bas, comme dans un de nos dossiers, aux Pays-Bas, on ne peut pas passer les amortissements, l'imposition est supérieure à la France. Mais j'ai un crédit d'impôt aux Pays-Bas de 15 000 euros. À la fin, je n'ai donc payé que 10 000 à la France. Et tel troisième. Tu as effectivement la troisième méthodologie, et c'est celle que tu évoques, Pierre-Emmanuel, où tu as un crédit d'impôt à l'étranger égal à l'impôt français, les fameux 10 000. Ce qui fait qu'à la fin, si tu as 15 000 d'impôt à l'étranger, tu fais 15 000 moins 10 000 égale 5 000. Tu auras donc payé 15 000 en tout, 10 000 à la France et 5 000 dans ton état de résidence finale. C'est la méthodologie qu'on retrouve le moins souvent dans les conventions fiscales internationales parce qu'elle n'est pas parfaite. Elle n'évite pas totalement la double imposition puisqu'on est imposé deux fois et on est imposé dans un taux global le plus élevé.

• Speaker #1

  Oui, donc on a un frottement fiscal.

• Speaker #2

  À la fin, il y a un frottement fiscal. Absolument. Donc il faut absolument que l'expatrié, dans son état de résidence, regarde son mode d'imposition local et la convention fiscale internationale.

• Speaker #1

  Justement, par rapport à ça, on se dit, moi je suis imposé là où se situe mon immeuble ou mon bien, donc je suis imposé à la fiscalité française. Par rapport aux zones, justement, où si moi j'ai envie de m'enrichir, où est-ce que je dois m'expatrier ? Il faudrait que je trouve des pays avec un taux d'imposition inférieur. à celui français.

• Speaker #2

  Voilà, inférieur à celui français, où un pays qui, quel que soit son taux d'imposition, a conclu avec la France une convention internationale qui prévoit l'exposition exclusive en France ou un crédit d'impôt égal à cet impôt local.

• Speaker #3

  Est-ce que c'est la majorité ?

• Speaker #2

  C'est la majorité. C'est tout à fait la majorité des cas. Alors après, il y a des pays dans lesquels il n'y a pas de convention internationale avec la France. Une expatriation au Bangladesh, c'est plus difficile, mais il n'y a peut-être pas d'impôt au Bangladesh.

• Speaker #1

  Et dans ce cas-là, il y a quand même une solution ?

• Speaker #2

  Eh bien, dans ce cas-là...

• Speaker #1

  Est-ce que vous avez vraiment envie d'aller travailler au Bangladesh ? Alors, soit tu me le déconseilles fortement ou...

• Speaker #2

  Je ne sais pas si je le conseille, disons que je n'ai pas d'avis sur la question. J'entends. Mais non, en absence de conventions internationales qui évitent les doubles impositions, on peut être juridiquement dans un cas de double imposition. Donc il faut bien s'assurer, la plupart du temps, dans ce type de cas-là, s'il y a une double imposition, il ne faut pas investir à l'étranger, il faut investir dans son état de résidence pour... concentrer ses revenus dans son état de résidence pour avoir qu'une seule imposition qui est celle de l'état de résidence. Ok.

• Speaker #3

  Après, il n'y a pas... que l'impôt qui fait prendre la décision. Moi, je trouve aujourd'hui que les clients chez Maslow, ils ont aussi envie d'investir en euros, parce qu'on s'aperçoit quand même que nos clients sont parfois payés en Angleterre, aux Etats-Unis, en Thaïlande, par exemple. Ce sont des gens qui ont déjà investi chez nous. C'est le fait de mettre son argent en euros, ça, c'est la première chose. Et puis finalement, ces expatriés découvrent un marché local avec un œil français. Et donc, quand tu vas... En Allemagne, et que tu parles de loyers impayés, ça n'existe pas. Donc le Français, il se dit, mais si j'achète un appartement et que le mec ne me paye pas, ça se passe comment ? Et en Allemagne, on te dit, non mais les gens payent ici. Aux États-Unis, les loyers impayés n'existent pas. Aux États-Unis, dans n'importe quelle ville, en centre-ville, tu es à 15 ou 20 000 euros du mètre carré, donc tu dois sortir de la ville pour acheter une maison en colocation. C'est tout ce qu'on voit sur Internet. Et tu achètes une maison en bois. Le Français, acheter une maison en bois, payer 800 000 euros, Sa maison, hop, il est avec son œil haussmanien. Tiens, on est dans un joli appartement haussmanien aujourd'hui. Et toutes ces choses-là font qu'à un moment donné, on se dit, tiens, quand je quitte la France, je trouve que je suis trop imposé, qu'il y a plein de contraintes. Finalement, le marché français immobilier, il protège quand même le propriétaire. Ton imposition, elle est connue, tu es loyer chez un marché certain.

• Speaker #1

  Avec une sécurité qu'on connaît, des conventions fiscales avec de nombreux pays.

• Speaker #2

  Et puis, je dirais... Une sécurité du type de propriété indiscutable. La profession de notaire, pas spécialement ici pour faire leur publicité, mais la profession de notaire, c'est que les notaires investissent. Donc ça c'est fondamental. Il y a beaucoup de pays dans lesquels la propriété des actifs n'est pas aussi certaine.

• Speaker #3

  Bien sûr. La Thaïlande, il y a beaucoup de pays, notamment en Asie, où il faut... C'est la société de la société. Ou il y a des pays où tu ne seras jamais propriétaire du terrain. Donc c'est là où c'est des soucis.

• Speaker #2

  Ou même des pays où tu es propriétaire d'une durée temporaire. Ok.

• Speaker #1

  Selon vous, je suis expatrié, je suis payé soit en euros, soit dans la devise du pays dans lequel je suis. Est-ce que ça, ça a un impact sur le fait de pouvoir lever de la dette ? Et comment je me finance ? Est-ce que je dois me financer dans la banque du pays de résidence ? Est-ce que je dois me financer dans une banque française ? Est-ce que ça, vous, avec le recul que vous avez, qu'est-ce que... pour écrire sur ce sujet ?

• Speaker #3

  Je dirais que si nous, on interroge Nicolas, ça sera plutôt sur la structure juridique, par rapport à la situation familiale du client, ses besoins de transmission, etc. Est-ce qu'il faut qu'il monte une structure ou pas ? Là, on va plutôt renvoyer la baille à Nicolas en disant, voilà, est-ce que notre client, qui est la mère solution, ou plutôt, quels sont les scénarios ? Nous, on est là pour donner le bon niveau d'information au client et c'est toujours lui qui valide. Ça, c'est sur la partie structure juridique et achat. Après, sur le financement, le financement des expats, aujourd'hui, il est très spécifique. La banque va vous... prêter de l'argent, il faut qu'elles prennent une garantie. Et donc, c'est sûr que si tu travailles aux Etats-Unis, je ne peux pas saisir sur ton salaire comme ça. Donc, les banques ont aujourd'hui des services dédiés aux expats. Et donc, le coût de la dette est un peu plus cher, mais je peux y revenir aussi parce qu'on a un coût de la dette qui n'est pas cher en France. Dans le pays,

• Speaker #1

  on parle des Etats-Unis tout à l'heure.

• Speaker #3

  Ils empruntent à 8% aujourd'hui, les Américains, en taux révisable. Et nous, on emprunte à 3,5% en taux fixe. Donc, c'est mieux, ils comprennent assez vite. Mais c'est vrai que le niveau d'apport personnel ou le niveau de garantie, par exemple, tu parlais d'argent à l'étranger, la banque peut dire, vous achetez 200 000 euros, je vais vous prêter 200 000 euros, mais je vais vous demander 100 000 euros d'apport. Bon, pas toujours optimisant. Ou alors, je vais vous demander 100 000 euros dans mes livres, en France, en euros. Là, c'est peut-être là où je peux t'apporter la réponse par rapport à ce que tu disais, par rapport à mes bahts thaïlandais ou mes dollars.

• Speaker #1

  Tu parlais justement de structure juridique, peut-être dans laquelle on logère un investissement. Selon vous, selon toi, c'est plutôt ta spécialité, est-ce qu'il y a une structure idéale quand je suis expatrié ? Je pense connaître d'avance ta réponse.

• Speaker #2

  Non, la réponse est...

• Speaker #1

  Est-ce que tu peux peut-être nous donner deux, trois pistes ? justement de structures qu'on peut monter ou de sortes de montage idéal ou un petit peu premier montage à faire ?

• Speaker #2

  Oui, c'est vrai que l'avocat recommande généralement de créer une structure française, française d'acquisition d'un immeuble en France. Plein de raisons. La première, c'est peut-être faciliter, tu le disais, je crois, Pierre-Emmanuel, faciliter la capacité d'emprunt de cette... de cet expatrié parce que ça...

• Speaker #1

  Ce serait du coup la structure qui lèverait la dette.

• Speaker #2

  La structure qui lève la dette.

• Speaker #3

  Pas de normes HSF, etc.

• Speaker #2

  Voilà, oui, c'est ça. La deuxième chose, c'est que ça francise le sujet et notamment la déclaration fiscale. C'est la société qui va faire sa déclaration fiscale. C'est une déclaration fiscale française faite par une société française en France. Évidemment, avec une conséquence fiscale internationale du fait de la possession. Mais sur le plan administratif, sur le plan déclaratif, ça simplifie beaucoup les choses. Je dirais qu'ensuite, et c'est là où c'est quand même plus important encore, c'est la capacité pour l'expatrié de transmettre cet actif alors qu'il est encore endetté. S'il a négocié correctement son emprunt bancaire et son contrat de crédit, il lui est permis de transmettre la propriété de cette société à ses enfants. alors même que l'actif net de la société est encore très faible, puisqu'il y a une dette en face. Donc forcément, ne pas se soumettre aux droits de donation, de succession, c'est important pour France, alors que s'il n'y avait pas cette société-là, il faudrait attendre que la dette soit remboursée pour pouvoir transmettre l'actif en pleine valeur.

• Speaker #1

  L'idée, c'est de pouvoir démembrer les parts de cette société à une valeur qui est inférieure à la valeur réelle.

• Speaker #2

  Qui est égale à la valeur réelle de la société. C'est la valeur réelle de l'actif, moins la valeur réelle de la dette, donc une valeur réelle très faible.

• Speaker #3

  On a fait un épisode avec Maître Gérardin.

• Speaker #1

  On a fait un podcast sur ce qui était démontrement et l'exploitation.

• Speaker #2

  Et ça, c'est un... Je veux dire, la création d'une structure sociétale en France est indispensable pour ce sujet-là. Ensuite, il y a la protection familiale, la protection du conjoint survivant s'il y a un décès. Voilà.

• Speaker #3

  Ça, c'est toute la partie positive. Il y a aussi le fait que je pars aux États-Unis, je me marie à une Américaine, je divorce. Voilà, il y a aussi le fait de pouvoir séparer... aussi les biens, les transmettre aux enfants. Il faut aussi avoir un horizon de placement qui peut être... Il peut arriver plein de choses dans ta vie. Donc c'est protecteur.

• Speaker #1

  Et là-dessus, Nicolas, plutôt SCI, SRL de famille, est-ce qu'il y a des structures plus adaptées à l'expatriation ou pas ?

• Speaker #2

  Non, je ne dirais pas plus adaptées à l'expatriation.

• Speaker #1

  Plutôt au type d'actifs qu'on va avoir dans ces structures ?

• Speaker #2

  Oui, plutôt au type d'actifs. Sur les sociétés... Je veux dire, on a un panel de sociétés en France assez large. Il ne faut pas se tromper de société. On ne peut pas prendre une SCI et faire de la location meublée. Ou alors on est assujetti à l'IS. Peut-être que ce sera un choix, mais il faut le savoir. On ne peut pas faire une SCI à l'aide de famille et faire de la location nue. C'est là où on est.

• Speaker #1

  C'est là, excuse-moi de te couper, mais c'est là où justement, nous, on travaille tous les trois ensemble. C'est que nous, on est capable d'aller sourcer une offre, de garantir des loyers, de trouver la bonne opération. Il faut s'aider justement à trouver quelle est la bonne structure. Si on parlait d'IS ou d'IR, comment est-ce que je la construis ? Quel type d'actifs je vais mettre à l'intérieur ? C'est pour ça que c'est cette équipe-là qui garantit à nos investisseurs.

• Speaker #3

  Nous, on est là pour écrire des scénarios. On est là pour apporter le bon niveau d'information à nos clients. Ça, je pense que c'est le plus important. Après, sur les expatriés, il y a un sujet qui est hyper important, c'est depuis quand ils sont partis. Parce que nous, il y a beaucoup, beaucoup, beaucoup de règles qui changent. Et c'est vrai qu'aujourd'hui, celui qui est parti il y a cinq ans, Les DPE, il ne sait pas ce que c'est. L'encadrement des loyers, il ne sait pas ce que c'est. Il a oublié tout ça ou il ne connaît pas, sauf s'il est branché et qu'il regarde le 20h de TF1 pour se dire qu'est-ce qui se passe en France. Et tout ça, nous, on a ce rôle-là en disant par rapport au moment où vous êtes parti aujourd'hui, le bon investissement immobilier, tiens, je suis lyonnais, je veux investir à Lyon. Est-ce que c'est toujours intéressant, etc. Nous, on va lui dire attention, tiens, Lyon, aujourd'hui, tu as l'encadrement des loyers, tu as plein de choses. Finalement, on va regarder à Lyon. les villes qui sont en première couronne sur lesquelles tu vas pouvoir profiter du marché mais éviter les ennuis. Donc je pense que ça c'est des choses sur lesquelles nous on a un vrai rôle à jouer. Maslow on est là pour scorer le bon investissement immobilier, rassurer les gens, mettre des verrous sur les portes mais aussi apporter le bon niveau d'information sur tout ce qui a changé. La fiscalité était plutôt stable ces dernières années, il n'y a pas eu de grands changements. Là on va peut-être avoir des choses qui vont changer. Donc là on a besoin de se dire bah tiens La fiscalité à l'IS n'a pas bougé depuis des lustres. La flat tax n'a pas bougé depuis 7 ans. Il y a plein de choses. Il y a peut-être des choses qui vont changer. Et là, on a besoin de la mise à jour. On a besoin de l'accompagnement, de comment j'achète, comment je loue, nu, meublé. Aujourd'hui, tu disais, il y a une niche fiscale qui est extraordinaire. Donc, mon appartement, est-ce que c'est le bon appartement ? Est-ce que je dois louer en nu ou en meublé ? Ma situation fiscale peut être aussi un choix de le faire ou pas.

• Speaker #1

  Bien sûr. Tout à l'heure, en préparant le podcast, je te posais une question. C'est... Je vis et je suis payé à l'étranger, mais j'ai des revenus encore en France. Des revenus, par exemple, français.

• Speaker #3

  Je loue ma résidence principale. Il y en a plein,

• Speaker #1

  par exemple. Et parce que c'est souvent le cas... Non,

• Speaker #3

  c'est là,

• Speaker #1

  en France. Moi, je suis propriétaire de ma résidence principale. Je suis parti à l'étranger. Donc je loue cette résidence principale. J'ai des revenus en France, mais je suis payé à l'étranger. J'ai des revenus à l'étranger. Au niveau de mon imposition... auprès de qui je déclare, comment je déclare, comment je suis imposé.

• Speaker #2

  Sur le plan déclaratif, c'est souvent un casse-tête. Mais dans la situation que tu évoques, évidemment, l'expatrié va faire une déclaration de ses revenus à l'étranger, incluant l'ensemble de ses revenus mondiaux, s'il y a une règle de mondialité de l'imposition sur le revenu dans son état de résidence. Donc ça inclura bien sûr ses salaires locaux, ça inclura peut-être aussi ses... ses revenus français. Et donc, il va vivre sa vie d'imposition locale classique. Et puis ensuite, en France, je dirais parallèlement en France, il fait sa déclaration des revenus de source française uniquement, puisqu'il est non résident fiscal de France. Il n'est imposé que sur les revenus de source française, donc pas ses salaires, pas ses autres choses. Et sur les revenus de source française, il y a bien sûr, dans son exemple, le revenu foncier ou le revenu appérant à l'immeuble français. Et donc, avec les règles d'imposition, qui sont des règles d'imposition... je dirais pour la détermination des bases, les mêmes que celles applicables aux Français, mais avec un taux d'imposition qui n'est pas forcément celui applicable aux Français, puisqu'il y a un des taux minimum d'imposition, c'est que le taux est de 20%, si tu as moins de 27 000 de mémoire euro de recettes, 30% si tu as plus de 27 000 de recettes. Puis après, si ton taux moyen d'imposition excède 30%, tu as le barème progressif. Donc si tu as des gros revenus de source française, ça peut être plus que 30%.

• Speaker #1

  Ok. Là-dessus, est-ce qu'il y a un moyen ? d'être moins imposé sur ses revenus justement de source française en étant à l'étranger ou pas du tout ?

• Speaker #2

  Il faut choisir le bon véhicule d'investissement, il faut choisir la bonne société, faut-il la soumettre à l'IS ? Si tu la soumets à l'IS, tu n'as plus de revenu de source française, tu as un écran qui opacifie en fait ton revenu avec le contribuable. Est-ce qu'il faut investir dans le nu ou dans le meublé ? Ce n'est pas forcément une mauvaise chose que d'investir dans des biens nus, si tu as beaucoup de charges de rénovation, beaucoup de travaux à faire. Beaucoup de clients, même d'expatriés, investissent dans des lots connus qu'ils louent parce qu'ils ont une perspective de programme de travaux. Donc, une imposition qui sera nulle. C'est vraiment très dépendant de la situation de chacun.

• Speaker #1

  C'est très clair.

• Speaker #0

  Merci d'avoir écouté la première partie de notre épisode avec notre invité maître message, avocat fiscaliste. Dans la deuxième partie, nous parlerons des pièges à éviter lorsque vous investissez en France depuis l'étranger. Vous venez d'écouter... 41 mètres carrés, le podcast de la plateforme Maslow qui démocratise l'univers de l'investissement. Retrouvez-nous chaque semaine dans nos 41 mètres carrés.