Transcription

• Speaker #0

  Bonjour et bienvenue dans Sa Parlimo, le podcast qui humanise les acteurs de l'immobilier et où on va découvrir ensemble les coulisses de métiers passionnants, notaires, diagnostiqueurs, marchands de biens, constructeurs de maisons et tout de suite notre invité du jour. Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de Sa Parlimo. Aujourd'hui on va parler d'un métier assez méconnu où il y a beaucoup d'idées reçues et on a un invité, Stéphane. Bienvenue Stéphane, je suis très content de te recevoir.

• Speaker #1

  Merci, bonjour.

• Speaker #0

  Merci d'être là. Stéphane, tu es diagnostiqueur.

• Speaker #1

  Oui.

• Speaker #0

  Et je suis content qu'on puisse en parler aujourd'hui parce que moi, de mon côté, c'est un métier dans mon quotidien que je vis qui alimente beaucoup de questions dans les projets immobiliers. C'est important qu'on en parle. Est-ce que tu peux nous présenter le rôle d'un diagnostiqueur ?

• Speaker #1

  Le rôle d'un diagnostiqueur, c'est d'abord et avant tout, ça a été créé par l'État. Et c'est d'abord et avant tout pour garantir une sérénité dans la signature de l'acte, c'est-à-dire pour éviter des vices cachés, des informations manquantes qui pourraient apparaître à l'issue d'une vente.

• Speaker #0

  C'est une protection, c'est un métier récent ?

• Speaker #1

  Alors oui, c'est un métier qui est récent, ça date de 1996, première obligation réglementaire. l'obligation donc d'informer la surface privative dans un logement collectif sur ce que les gens achetaient en réalité en termes de surface.

• Speaker #0

  Et parce que du coup, avant il y avait le cadastre, Napoléon, Il y a, entre deux guerres, toutes les mises en conformité qui sont écrasées. Et ensuite, il y a un peu une anarchie urbaine et de construction de maisons. C'est plutôt bien dans l'esprit ?

• Speaker #1

  Alors, l'objectif de la loi Carrez, c'était par rapport... à un bien qui est en copropriété, donc où il y a une partie commune, c'était de déterminer qu'est-ce qui faisait partie des parties privatives, qu'est-ce qui fait partie des parties communes, de manière à savoir exactement ce que le propriétaire achète et sur lequel il a une jouissance pleine et entière.

• Speaker #0

  Comment tu deviens diagnostiqueur ?

• Speaker #1

  Alors, en tout cas, en ce qui me concerne, c'est une passion plus qu'un objectif financier. mon investissement dans cette aventure, c'est la la passion d'immobilier et la technique des bâtiments, c'est quelque chose qui me passionne encore aujourd'hui.

• Speaker #0

  Et l'accompagnement des gens, le conseil, j'imagine aussi ?

• Speaker #1

  Oui, bien sûr, de par mon ancien métier, le côté humain et le côté relationnel avec les particuliers, c'est aussi un point qui est très intéressant, en tout cas, qui est quelque chose auquel je tiens.

• Speaker #0

  Et quelqu'un qui nous regarde aujourd'hui et qui est intéressé par ce métier-là, comment il y accède ?

• Speaker #1

  Alors, c'est un métier qui reste, comme il est nouveau, qui reste relativement accessible. à peu près tout un chacun, pour le peu, qui se donne les moyens de devenir compétent.

• Speaker #0

  J'aime bien cette idée.

• Speaker #1

  En réalité, normalement, il faut un niveau Bac plus de dans le bâtiment pour pouvoir prétendre à faire des formations qui vont vous donner une compétence. et puis après passer des examens qui sont sanctionnés par les certifications et qui vont vous permettre d'opérer, en tout cas de pouvoir faire le métier parce que vous ne pouvez pas faire ce métier sans certification. C'est une particularité de notre métier. Je crois même que c'est une exception dans la réglementation où ce sont les diagnostiqueurs qui sont certifiés et non pas l'entreprise.

• Speaker #0

  Est-ce que ces certifications doivent les passer de manière régulière ou c'est une fois à vie ?

• Speaker #1

  Alors... Il y a quelques années, il fallait les repasser tous les cinq ans. Aujourd'hui, c'est passé à sept ans. Mais ils ont multiplié les points de contrôle, notamment avec des contrôles sur ouvrage, avec des contrôles documentaires. Et c'est cet organisme qui vous certifie, qui vient régulièrement contrôler la qualité de votre travail.

• Speaker #0

  C'est intéressant parce qu'on a l'impression que les DIAX sont de plus en plus complexes. Il y a de plus en plus de choses. On va parler un peu de l'impact. sur la valeur d'un bien ou pas, d'ailleurs, tu vas nous dire ce que tu en penses. C'est quoi ta vision de ce métier-là aujourd'hui ?

• Speaker #1

  L'impact sur la valeur d'un bien, c'est quelque chose auquel nous, on ne se positionne pas. Nous, on est là pour répondre objectivement sur des caractéristiques d'un bâtiment. Après, c'est l'affaire de l'agent immobilier qui va déterminer si ça a des conséquences. ou pas, sur le bien, et qui va pouvoir utiliser ces caractéristiques qui vont lui permettre de déterminer un montant, un prix ou une valeur.

• Speaker #0

  Alors je repose ma question, c'est plutôt, comment t'expliques que ce soit devenu si central ? Parce qu'on a l'impression que maintenant ça devient un totem, les diagnostics, les DPE notamment, dans une transaction IMO, il y a quelques années, ça l'était quand même moins. Moi, quand j'ai acheté mon premier appartement, oui, j'ai eu l'info du diagnostic, je suis passé dessus. Maintenant, tous les gens qu'on a en visite dans nos métiers. Déjà c'est obligatoire de le donner, c'est obligatoire d'en parler, de le lire, c'est revu aux notaires, mais on sent que commercialement ça a un poids.

• Speaker #1

  Alors oui, ça a beaucoup évolué au départ, c'était une procédure administrative, et ça a longtemps été considéré comme ça, notamment il y a 20 ans, et progressivement, le gouvernement qui a voulu mettre l'accent sur certains de ces diagnostics, a volontairement imposé... un affichage progressif qui était même dès l'initiative, dès lors que vous voulez vendre un bien, dès lors que vous communiquez sur un bien. Aujourd'hui, il faut afficher un certain nombre d'informations comme notamment le DPE. Le DPE qui est à la marge un peu de reste des diagnostics puisque l'essentiel des diagnostics sont là pour protéger le vendeur. de tout un tas d'éléments qui pourraient avoir un impact sur la dégradation ou la dangerosité du bâtiment. L'amiante, les termites, l'électricité, le gaz et compagnie. Mais une fois, le DPE du coup est un peu à part parce que lui par contre, il répond à une autre exigence qui correspond aux accords de Kyoto qui ont été signés. à l'époque, et qui engage le gouvernement à rendre son parc immobilier plus écologique et donc à réduire la consommation des bâtiments.

• Speaker #0

  Donc tout le législatif et tout l'impact que ça a, ça part des accords Kyoto et d'une volonté politique globale ?

• Speaker #1

  En ce qui concerne le diagnostic de performance énergétique, c'est l'objectif. A 2050, tous les bâtiments devront être classés en B. C'est l'objectif à atteindre.

• Speaker #0

  Compliqué.

• Speaker #1

  On y va,

• Speaker #0

  on croit un peu de retard mais on y va Bonne tendance en tout cas parce que ça force à aller chercher des normes plus respectueuses de l'environnement je pense Ok pour cette première partie de présentation du métier, on a une bonne photo Spann, pourquoi est-ce qu'on doit faire un diagnostic et quand est-ce que je dois le réaliser si je veux rendre ma maison ?

• Speaker #1

  L'objectif de ce diagnostic c'est de répondre à une réglementation qui a été imposée par l'État En fait, l'État, au regard des... procédures de justice qui pouvaient en découler suite à une vente et des problèmes qui sont constatés à l'issue de la vente pour éviter d'engorger les tribunaux avec tout un tas de procédures. Ils ont recensé tous les problèmes et ils ont imposé des diagnostics pour une transparence. Donc ils ont imposé que des professionnels viennent vérifier si ces pathologies sont présentes ou pas dans les bâtiments. C'est le cas de l'amiante, c'est le cas des termites, voilà. Et donc, en fait, on répond tout simplement à une obligation réglementaire. C'est une obligation réglementaire. Et quand est-ce qu'on les fait ? J'allais dire le plus tôt possible, dès lors qu'on sait qu'on va vendre. Pourquoi ? Parce que dès lors que vous avez tous les éléments sur votre bâtiment, vous pouvez le commercialiser. Ça évite les surprises de dernière minute.

• Speaker #0

  Parce que la diagnostic, ça prend combien de temps à réaliser ?

• Speaker #1

  Alors, ça dépend à la fois du nombre de diagnostics qu'on va réaliser.

• Speaker #0

  Du nombre de standards ?

• Speaker #1

  Et ni de la surface du bâtiment. C'est sûr, quand on fait un château, ça va prendre beaucoup plus de temps que quand on fait un studio.

• Speaker #0

  Combien de temps, sur une maison standard, une maison de 100-120 m² avec des diagnostics classiques, ça te prend à réaliser des diagnostics ?

• Speaker #1

  Sur une maison, on va dire, classique des années 80 ? où on va devoir réaliser l'amiante, les termites, l'électricité, le diagnostic de performance énergétique. Il faut compter deux heures et demie, trois heures, parfois plus. Ça dépendra aussi de la configuration du bien, s'il est complexe, s'il a été beaucoup modifié ou pas.

• Speaker #0

  Et tout ça, c'est le temps total ou c'est le temps physique d'intervention ?

• Speaker #1

  C'est le temps d'intervention. En réalité, si on veut faire les choses correctement, il faut donner aux techniciens le temps de le faire. Et c'est bien toute la problématique d'ailleurs de notre métier, où finalement... Non, comme c'est un métier qui est sous-vendu, régulièrement, les techniciens n'ont pas le temps, et donc ils bâclent le travail. Et c'est pour ça qu'on a régulièrement des scandales dans la presse sur la qualité des diagnostics.

• Speaker #0

  C'est important ce que tu dis dans ce rapport à Limon. Il y a le sujet de la confiance qui revient à chaque épisode. Et donc ça doit nous alerter. Si moi je fais venir un diagnostiqueur qui passe 20 minutes sur place et qui me donne une note énergétique, et que j'ai tout médié, c'est qu'il y a un problème ?

• Speaker #1

  20 minutes, c'est un problème. Ce n'est pas impossible. aujourd'hui... Même une petite surface, ça prend une heure. Même une petite surface, même un appartement, ça prend autour d'une heure. Alors certes, il n'y a pas de règle exacte, mais un petit appartement, ça prend ne serait-ce qu'une heure. Ne serait-ce que pour vraiment faire le tour de la gestion et de bien déceler toutes les caractéristiques du bâtiment.

• Speaker #0

  Mais ça coûte ?

• Speaker #1

  Ça varie en fonction, bien sûr, encore du nombre de diagnostics à faire. Plus il y en a, plus le coût est mutualisé, parce qu'il y a certaines informations qu'on retrouve sur notre maison.

• Speaker #0

  années 80, 100-120 m² ?

• Speaker #1

  J'ai coutume de dire, moi, qu'on est grosso modo à 90 euros de l'heure TTC terrain. Ça permet, moi, quand j'annonce un tarif à 250 ou à 300 ou 400 euros, j'en ai pour 4 heures minimum. Je sais que le technicien, il en a à peu près pour cette heure-là. Bien sûr, ça peut varier parce que chaque configuration, chaque bien a ses particularités. Plus il y a des défauts, plus on va devoir en noter, plus ça va être long et compliqué. Mais Merci. Après, le technicien, il faut qu'il fasse le boulot. Mais grosso modo, on est sur à peu près ce genre de niveau de prix.

• Speaker #0

  C'est mis en concurrence en permanence, parce qu'on parlait des diagnostiqueurs qui vont rapidement, qui sont moins chers. Ça challenge aussi les diagnostiqueurs qui font du temps plus complet, puisqu'ils vont plus vite.

• Speaker #1

  Alors oui, le diagnostiqueur, plus vite il part, plus vite il gagne d'argent. Donc,

• Speaker #0

  dans la journée...

• Speaker #1

  C'est là toute la complexité. c'est que le diagnostiqueur, à part sa volonté de vouloir faire les choses correctement et son éthique, il n'y a rien qui le pousse à faire le boulot correctement. Donc, on peut très bien faire en très peu de temps un DPE, et puis il sera légal, mais vous n'aurez pas la photographie exacte de votre bâtiment, ça ne tiendra pas compte de toutes les caractéristiques, et la note s'enverra. pourra s'en voir dégradé.

• Speaker #0

  Mais du coup, c'est quoi la responsabilité du diagnostiqueur aujourd'hui ?

• Speaker #1

  C'est un peu compliqué, en le sens que le diagnostiqueur, normalement, il s'engage à la place du propriétaire. Donc, il est là pour ouvrir le propriétaire. Et le risque, c'est que justement, le diagnostiqueur, entre les lignes, utilise des termes qui le déresponsabilisent, ce qui fait qu'il peut bâcler un peu le travail, sans pour autant engager sa responsabilité.

• Speaker #0

  C'est une norme, ça ? C'est souvent, tu constates ça ?

• Speaker #1

  Oui, on le constate, parce que justement, malheureusement, il y a très peu de diagnostiqueurs qui ont le temps nécessaire pour faire les choses correctement.

• Speaker #0

  Donc, ils se protègent.

• Speaker #1

  Donc, ils se protègent. Ça, c'est pour les plus compétents, parce qu'il y a aussi des incompétents qui, on va dire, ils attendent les procédures.

• Speaker #0

  Sur la question de l'élas possibilité, si demain j'ai un diagnostic où il y a une erreur sur une détection d'amiance, sur une détection de mètre carré, je ne suis pas tant sûr que ça de pouvoir me retourner contre mon diagnostiqueur.

• Speaker #1

  Ben oui, parce que si entre les lignes il a écrit qu'il n'avait pas pu avoir les moyens pour pouvoir vérifier ce point, c'est la responsabilité du propriétaire qui reste engagée.

• Speaker #0

  Donc c'est pour ça que parfois il est marqué n'a pas pu accéder à tel espace, n'a pas pu accéder à tel espace, potentiellement oui. Voilà, d'accord, c'est ça.

• Speaker #1

  Malheureusement, normalement, c'est à la charge du notaire ou de l'agent immobilier de s'assurer que les diagnostics ont été faits. correctement et que l'ensemble des volumes ont été vérifiés et qu'il n'y a pas de réserve. C'est essentiel. Et c'est ce qui déresponsabilise le diagnostiqueur et qui engage du coup la responsabilité. Donc en fait, le propriétaire pense avoir souscrit à des diagnostics, qui va désengager sa responsabilité et en réalité reste pleinement engagé et il ignore complètement. Donc c'est même pas une assurance tout risque qui est passée au tiers. C'est carrément ne pas être assuré.

• Speaker #0

  On va donner du conseil maintenant. je vais te challenger un petit peu et j'aimerais que tu donnes pour les gens les éléments principaux à retenir à savoir ou qui doivent alerter sans qu'on en fasse trop sur chaque diac parce que ça peut vite être lourd par exemple si je te dis l'amiante tout simplement déjà il faut aller dans les conclusions parce que c'est

• Speaker #1

  en règle générale enfin c'est pas en règle générale c'est normé, c'est dans les premières pages et tu as des conclusions, c'est présence ou pas s'il y a une présence d'amiante il faut que tu ailles voir Où est cette amiante et qu'est-ce que c'est ? Et puis sur tout l'état dans lequel se trouve. Tout ça c'est écrit dans le rapport et ça te permet de savoir un peu quelle est la conduite à tenir. Il est évident que si c'est juste une plaque qui fait un mètre carré, c'est pas forcément très con. compliqué à gérer, si par contre c'est toute une toiture qui est amiantée, en tout cas j'invite l'acquéreur à appeler le diagnostiqueur pour avoir un peu plus de renseignements et puis éventuellement mieux comprendre le rapport, parce qu'ils ne sont pas toujours faciles à interpréter.

• Speaker #0

  Le plomb ?

• Speaker #1

  Le plomb, c'est pareil, il y a ou il n'y a pas. Et c'est surtout, il faut voir dans quel état il est. S'il y a trop de plomb en état dégradé, ça nécessitera des travaux. On n'enlève pas le plomb, c'est d'ailleurs très compliqué d'enlever le plomb. Donc on ne va pas le supprimer. C'est d'ailleurs pas dangereux de la peinture au plomb. C'est juste qu'il ne faut pas que les enfants l'ingèrent. Donc il suffit que... Il suffit donc de remettre en état la peinture pour qu'elle ne s'écaille pas, du coup elle n'est pas au sol, du coup les enfants ne la gèrent pas. C'est juste uniquement, essentiellement pour protéger les nouveaux-nés. On a tous arrêté de manger du plomb.

• Speaker #0

  Les DPE, on en parlait.

• Speaker #1

  Diagnostic de performance énergétique, vaste sujet. Il est de plus en plus regardé. C'est important parce que justement, il y a des objectifs de performance à atteindre dans les années à venir. Et ça a une incidence maintenant, un impact important sur le prix. Ce qu'il faut regarder, surtout, ce n'est pas tant la note, c'est surtout les recommandations. Parce que si le DPE est bien fait, ces recommandations sont essentielles et c'est exactement ce qu'il faudra suivre pour pouvoir atteindre cette performance. Donc, il faut voir quels sont les travaux qui sont répertoriés et puis voir comment est-ce que vous allez pouvoir, dans le temps, les inclure dans les rénovations successives que vous allez faire dans le temps.

• Speaker #0

  Électricité.

• Speaker #1

  Alors, le diagnostic électrique, j'invite moi les gens à faire réaliser les travaux parce que tous les points qui sont soulevés répondent à un danger voilà, donc on n'est pas là pour voir si ça fonctionne bien on est là pour voir si ça expose les gens à un danger quelconque, donc le mieux c'est de faire passer un électricien qui va réparer souvent ça ne nécessite pas forcément des grosses dépenses parce qu'il existe plein de solutions pour pallier à toutes les anomalies ça ne pose pas de remettre aux normes à la nouvelle norme NFC 1500, toute l'installation. Et ça peut, avec parfois peu de dépenses, c'est toujours intéressant de se mettre en sécurité. Le gaz ? Le gaz, pareil que l'électricité. S'il y a des anomalies... L'avantage du gaz, c'est qu'il y a des niveaux de dangerosité. Dans l'électricité, c'est noir ou blanc. Donc, il n'y a pas de niveau. Dans le gaz, il y a des niveaux. A1, A2, DGI. Bon, danger grave immédiat, DGI, on n'hésite pas. De toute façon, il n'y a pas de choix. Il faut faire intervenir parce que bien souvent, on coupe la partie qui est dangereuse ou parfois toute l'installation. En revanche, A1... lors du prochain entretien, vous faites réparer les anomalies, et puis à deux, vous n'attendez pas le prochain entretien, vous demandez à votre plombier ou installateur de venir corriger. Mais il faut corriger ces anomalies, en tout cas, c'est des points de dangerosité qu'il faut ne pas garder.

• Speaker #0

  Sonja, un petit sujet, j'ai quelqu'un de mon équipe, il n'y a pas longtemps, qui a vendu un bien, le diagnostic atteste qu'il n'y a pas de thermite, sauf que quand la personne rentre dans la maison,

• Speaker #1

  On se rend compte qu'il y a des termites. C'est exactement ce qu'on veut éviter. L'objectif des diagnostics, c'est justement d'informer le propriétaire, enfin en tout cas le propriétaire et donc l'acquéreur, d'une éventuelle pathologie dans le bâtiment. Et là, le diagnostiqueur, manifestement, est passé à travers. Ça peut arriver. Maintenant, il a... pas d'obligation de résultat mais il a des obligations de moyens et dans ces obligations de moyens c'est de vérifier, sonder tous les bois parce que c'est les bois qui est attaqué par les termites et donc s'il a fait son travail correctement son assurance fonctionnera et tout ira bien enfin il n'en demeure pas moins qu'il y aura une procédure que cette procédure va être quand même longue, tout le monde va défendre ses intérêts, et à l'issue, normalement, il y aura une fin plutôt heureuse, où le propriétaire sera couvert, et c'est l'assurance du diagnostiqueur qui sera pris en charge. C'est là que la qualité et la transparence du diagnostiqueur soient totales, c'est-à-dire qu'il n'est pas émis de réserve. S'il a émis des réserves, il va chercher, l'assurance va chercher. à engager la responsabilité du propriétaire et non plus la responsabilité du diagnostiqueur. C'est hyper vicieux. C'est pour ça que c'est important que le diagnostic soit bien fait, soit exhaustif, et que toutes les parties du bâtiment soient contrôlées.

• Speaker #0

  C'est hyper vicieux.

• Speaker #1

  Ben oui, parce qu'en fait, vous pensez passer... Vous pensez utiliser, avoir des diagnostics qui vous couvrent, et en fait, vous n'êtes pas couverts, tout simplement parce que le diagnostiqueur, sciemment ou inconsciemment, n'a pas fait le travail, et... si c'est un malin, il va écrire entre les lignes pour ne pas engager sa responsabilité sur les points qu'il n'a pas eu le temps de contrôler.

• Speaker #0

  Du coup, ça me fait rebondir sur quelque chose que tu as dit tout à l'heure. Tu disais appeler le diagnostiqueur. Je pense que c'est un peu comme appeler le notaire, appeler le CGP, appeler l'archi. Les gens n'osent pas forcément. Est-ce qu'on peut appeler un diagnostiqueur ?

• Speaker #1

  Oui, en tout cas, je considère que ça fait partie intégrante de notre travail. et qu'on a fait des rapports, c'est pour qu'ils soient lus et compris. Donc, s'il y a des gens qui ne comprennent pas, alors parfois on a des gens qui nous appellent, mais qui n'ont pas lu les rapports. Donc, la moindre des choses que je leur demande, c'est... de lire les rapports. Et une fois qu'ils ont lu les rapports, et puis de les avoir sous les yeux quand ils m'appellent. Mais dans 95% d'ailleurs du temps, quand ils m'appellent, les réponses sont dans les rapports. Mais c'est compliqué à interpréter, c'est parfois fastidieux, il y a beaucoup de documents, donc on ne sait pas forcément aller à l'essentiel.

• Speaker #0

  À 90 pages, tu...

• Speaker #1

  Oui, maintenant les rapports, ça commence à être dépavé, surtout quand les bâtiments sont importants. Donc, je peux comprendre que les gens aient des questions. Et en tout cas, moi, je considère que ça fait partie du service. Et quelque part, ça me fait toujours plutôt plaisir que les gens s'intéressent enfin au rapport. Oui,

• Speaker #0

  plutôt que d'attendre d'être chez le notaire pour surinterpréter ou sous-interpréter quelque chose.

• Speaker #1

  Voilà. Et puis, en tout cas, pour pouvoir savoir ce qu'ils achètent ou en tout cas, savoir ce qu'il faut faire quand ils ont un DPE qui tient la route et qui recommande des... des travaux, qu'ils puissent les suivre et en tout cas les aider à suivre ces travaux.

• Speaker #0

  C'est exactement la confiance qu'on veut et qu'on doit avoir dans les métiers de l'immobilier aussi aujourd'hui. On va partir sur une partie plutôt conseil puisque c'est aussi ça, c'est d'avoir des conseils pragmatiques. Quel conseil pragmatique, pratique tu peux donner à quelqu'un qui va faire venir un diagnostiqueur pour vendre sa maison ?

• Speaker #1

  Deux points. Le premier, c'est de bien préparer la visite du technicien. Si le cabinet de diagnostic est consciencieux, il va... envoyer un tas de demandes d'informations, j'invite le propriétaire à bien rassembler ces informations, de manière à ce que le technicien puisse, lors de sa visite, tenir compte de tous les travaux, par exemple, des factures qui auraient été faites sur des factures d'isolation, de combles en plafond rampant, qui ne seraient pas accessibles pour le technicien, de manière à ce qu'il puisse en tenir compte. Donc, c'est dans l'intérêt et dans la justesse du rapport du DPE pour qu'il tienne compte de toutes les caractéristiques.

• Speaker #0

  que s'il n'y a pas mes factures, qu'est-ce qui se

• Speaker #1

  Alors, s'il n'y a pas de facture, on peut aussi se filer sur des photos ou sur d'autres. Alors, il y a des photos où on peut se servir aussi pour des caractéristiques techniques des appareils de chauffage. Tout ça, on peut se baser sur des notices. Tout ce qui est document officiel, on peut. Dans la mesure où c'est factuel, dans la mesure où les informations sont vérifiables, on peut s'y fier. On ne peut pas se fier à « oui, oui, je l'ai isolé en telle année » , ça, ça ne va pas le faire. Il faut vraiment des informations qui soient factuelles. Dans la mesure où il a toutes ces informations, normalement, quand on intervient, ce sont des factures qui sont quand même conséquentes, donc en général, on les garde. Donc, normalement, on peut tenir compte de tout ça. parfois nous on nous arrive de démonter une prise électrique pour aller voir l'isolant parce que ça a été isolé il ya très longtemps que les factures on les a pas retrouvés et mais tout ça ça prend du temps et la plupart enfin la plupart certains diagnostiqueurs qui sont pas très consciencieux eux ben mais ne vont pas chercher tous ces points-là, ne demandent pas forcément beaucoup d'informations parce que du coup, ils vont devoir les traiter et vont avoir tendance à bâcler le travail et à mettre ce qu'on appelle des valeurs par défaut. Si vous voulez vérifier la qualité d'un DPE bien fait, il doit avoir peu de valeurs par défaut.

• Speaker #0

  C'est quoi le nombre ? 10, 20, 50 ?

• Speaker #1

  Je ne sais pas. Je ne me suis jamais... Je sais qu'à un moment donné, il a été abordé dans le métier de mettre un indicateur de valeurs par défaut. d'un pourcentage de valeur par défaut. Moi, je trouve que ce serait une bonne chose. Ça permettrait aux gens de voir si le travail a été plutôt bien fait en un seul coup d'œil, assez rapidement. Après, il existe des maisons où on est obligé de mettre des valeurs par défaut. Mais en règle générale, maintenant, on a quand même tous, avec le nouveau DPE et la volonté de bien faire, on a développé quand même beaucoup de moyens qui nous permettent d'aller voir beaucoup d'informations. Donc, des valeurs par défaut, il y en a très peu en réalité. normalement très peu. Et quand on ne met pas de valeur par défaut, on a une photographie exacte du bâtiment. En revanche, quand on met les valeurs par défaut, on n'a plus le DPE de notre maison, de la maison qu'on a expertisée, mais d'une maison de cette année-là. Donc,

• Speaker #0

  tu as un équivalent par défaut.

• Speaker #1

  C'est un équivalent par défaut, mais qui n'est pas représentatif, parce que le par défaut, c'est le minimum syndical de l'époque.

• Speaker #0

  Donc, garder les factures, prendre des photos si besoin. Prendre le temps.

• Speaker #1

  Aujourd'hui, on a souvent, quand les gens n'ont pas de facture, on a souvent des photos.

• Speaker #0

  Tu disais tout à l'heure sur l'électricité, j'avais envie de rebondir. Faire venir un électricien, donc il faut le faire avant le diagnostic, évidemment.

• Speaker #1

  Alors, non, pas forcément. D'une part, quand on vend un bien, moi, en tout cas, ce n'est pas ce que je recommande. Bien sûr que, avant de faire intervenir le diagnostiqueur, toutes les... Tout ce que tout le monde connaît, c'est-à-dire des câbles dénudés, des douilles de chantier, ce qu'on appelle des douilles provisoires, tout ça, il faut l'enlever, bien sûr. Une prise mal fixée, il faut la remettre. C'est du B.A.B.A. Ça, oui, ce que tout un chacun peut faire, ou le bricoleur peut faire, il faut le faire, ça ne coûte rien et ça limite les anomalies. En revanche, je n'invite pas les gens à partir dans des travaux importants. Parce que je ne suis pas convaincu que ça va valoriser à hauteur de l'investissement le bien immobilier. D'autant que parfois, les gens quand ils achètent, ils aiment bien refaire à leur goût et ils vont déjà aussi faire des modifications. Ce que moi je recommande, c'est de faire le B.A.B.A., ce qui est accessible à tout le monde, de faire passer le technicien. Et puis si d'aventure il y a beaucoup d'anomalies et que ça peut faire peur l'acquéreur, parce que la maison est en bon état et qu'on ne prévoit pas de faire beaucoup de travaux, c'est de faire passer un électricien qui va chiffrer sur la base du rapport d'index propre tous les points qui ont été abordés pour pouvoir y remédier. Et ça donnera... une base de négociation à l'acquéreur qui, toutefois, si toutefois, ça lui pose un problème, c'est chiffré et c'est sur la base d'un devis. Ça veut dire que demain, quand il aura acheté la maison, il appelle l'électricien et cet électricien fera les travaux nécessaires. À ce prix-là, il n'y a pas de surprise, tout est maîtrisé.

• Speaker #0

  Alors du coup, qu'est-ce qui fait un mauvais DPE ?

• Speaker #1

  Un mauvais DPE ? En dehors de la maison ? Ou en dehors des caractéristiques de la maison ? Une maison qui n'est pas isolée, c'est un mauvais DPE. Par exemple,

• Speaker #0

  quelles sont les causes principales aujourd'hui d'un DPE en passoire thermique ?

• Speaker #1

  En passoire thermique ? Alors, aujourd'hui, on va dire que c'est des bâtiments qui sont chauffés à base de gaz ou de fioul. Donc ça, déjà, ça va être fortement pénalisé.

• Speaker #0

  Le fioul, le pire ?

• Speaker #1

  Le pire, c'est le fioul, parce que c'est très émissif en gaz à effet de serre. Et puis après, c'est l'isolation, l'enveloppe globale du bâtiment. Il y a deux choses qui interviennent sur un DPE. C'est d'abord l'isolation, et puis après, la capacité des appareils à produire de l'eau chaude et à produire du chauffage.

• Speaker #0

  Chaudière. Chaudière, tout ça.

• Speaker #1

  Donc, c'est les caractéristiques, les performances de ces appareils. l'enveloppe et la performance des appareils.

• Speaker #0

  On a un sujet qui est assez récent, dont j'aimerais parler pour alerter aussi, c'est l'audit énergétique. Est-ce que tu peux nous expliquer ?

• Speaker #1

  Alors, l'audit énergétique, c'est dans la continuité du diagnostic de performance énergétique. Aujourd'hui, les bâtiments classés en E et F ou G ont, lors de la vente de ce bâtiment, l'obligation de faire un audit énergétique. L'objectif de cette audite énergétique, ce n'est pas tant de savoir changer la classe du bâtiment, parce qu'elle a été déterminée par le DPE, c'est plutôt de... Comme on part sur un bâtiment qui est énergivore, on va devoir le transformer de façon importante pour atteindre la performance, notamment l'objectif de 2050 des accords de Kyoto. Et donc la performance c'est B. Donc on part de E, on doit atteindre B. Donc ça fait une transformation importante. Et dès lors qu'on transforme un bâtiment, on le dénature. Et dès lors qu'on dénature un bâtiment, on peut rompre son équilibre et créer, alors qu'on compte bien le faire, générer des pathologies et faire en sorte que le bâtiment se dégrade plus vite. et donc c'est pour éviter tout ça qu'on a créé l'audit énergétique d'une part pour prendre en considération, non pas tout simplement donner juste des recommandations et dire pour atteindre il faut isoler mais pour dire voilà il faut isoler mais comme ça et il va falloir prendre en considération ça, ça et ça, pour pouvoir éviter les pathologies, notamment des problèmes d'humidité dans les bâtiments et compagnie. Et puis on va intégrer aussi dans l'audit énergétique les pathologies existantes, des fissures, des choses comme ça, qui pourraient avoir aussi, qui pourraient évoluer. Donc on va intégrer tout ça.

• Speaker #0

  Tu te rapproches d'une expertise en bâtiment.

• Speaker #1

  On se rapproche de l'expertise, mais ce n'est pas encore une expertise. On se rapproche de l'expertise, mais on va avoir une approche beaucoup plus globale de la rénovation. et on va devoir chiffrer ça précisément et chiffrer les travaux qui seront directement liés à la rénovation énergétique et les travaux qui seront ce qu'on appelle induits et qui peuvent être dus soit à l'apparition de pathologies qu'on va devoir traiter, soit au fait que, par exemple, quand tu isoles par l'intérieur et que tu dois déplacer une cuisine intégrée, ça a un coût et donc on va intégrer aussi ce coût-là.

• Speaker #0

  Donc c'est plus de travail ?

• Speaker #1

  Donc oui, on est sur un diagnostic là où Ticket d'entrée c'est autour des 1000 euros donc on est sur un travail qui dure sur une journée quoi alors pas une journée terrain mais il ya beaucoup plus de rédaction et beaucoup plus de temps de recherche pour chiffrer tout

• Speaker #0

  ce qui ira à chiffrer donc j'ai un bien en monopropriété ou et en copro ou que monopropriété c'est en monopropriété Donc j'ai un bien en monopropriété, en E, F ou G, j'ai obligation de faire cet audit-là.

• Speaker #1

  Pour signer l'acte. Même plus que pour signer l'acte, c'est comme le DPE, ça doit être annoncé au moment de la commercialisation. C'est-à-dire que tu fais un DPE, tu ne peux pas commercialiser si tu es en E, F ou G. Tu dois d'abord faire l'audit et à ce moment-là, c'est à ce moment, une fois que tu as l'audit énergétique, que tu peux communiquer sur la vente de ta dette.

• Speaker #0

  moitié des annonces en ligne en FG, il n'y a pas de bonite énergétique.

• Speaker #1

  c'est comme ça que normalement ça doit être fait tu peux pas je crois que tu tu dois lors dans les textes de loi je crois que c'est expliqué comme ça, tu dois lors des premières visites pouvoir communiquer l'audit énergétique, le DPE c'est dès la commercialisation et l'audit c'est dès les premières visites est-ce que tu peux nous raconter,

• Speaker #0

  nous partager une anecdote forte que tu as vécue dans un diagnostic dans une détection Merci.

• Speaker #1

  Alors, j'en ai vécu pas mal en 20 ans, 19 ans. Mais une dont je me souviens particulièrement, j'étais dans un appartement d'un immeuble qui avait été mis en copropriété, qui avait été remanié pour le mettre en copropriété, qui était passé d'une installation de gaz, qui était une citerne, à un réseau. Et le propriétaire n'avait pas souhaité à ce qu'on fasse le diagnostic gaz parce que, comme le réseau venait d'être installé, il considérait que l'installation était récente et donc n'était pas utile. Et puis, dans le cadre de nos diagnostics, de mon intervention, je constate que l'installation n'est quand même pas toute jeune, que du coup, je ne suis pas du tout sûr qu'il réponde. à la réglementation et je lui dis, moi, à votre place, je ferai quand même ce diagnostic gaz. Le propriétaire accepte l'intervention, du coup, il dit, ok, je vous fais confiance, faites ce qu'il faut. On fait le diagnostic, et là, je me rends compte qu'il y a un DGI qui est important, parce que, contrairement à ce qu'on a l'habitude d'entendre, on pense que le gaz qui est le plus dangereux, c'est les explosions. Alors certes, c'est ce dont on parle le plus dans la presse, parce que c'est spectaculaire, mais le plus grand nombre de morts, c'est le monoxyde de carbone, et c'est inodore et mortel. Et quand vous vous en rendez compte, souvent, c'est déjà trop tard. Du coup, c'est l'intoxication. Et donc, c'est dans le cadre de ce contrôle-là que je me rends compte que les gens sont vraiment exposés à cette intoxication parce que les évacuations des gaz brûlés se font mal. De là, j'en parle au propriétaire. Et le propriétaire, qui était un médecin, me dit « Oui, coupez le gaz tout de suite. Ces gens sont venus me voir la semaine dernière parce qu'ils avaient des nausées au matin. Donc, ils étaient en train de s'intoxiquer. Et... Sur une simple observation, je pense qu'on a... Je ne sais pas si on peut le dire comme ça, mais en tout cas, là, j'ai vraiment du sens à mon intervention et à mon travail.

• Speaker #0

  Merci pour ce partage-là. Je pense que c'est là où le niveau de responsabilité et de conscience de chaque pro dans nos métiers qui touchent à l'intimité des gens est important. Et on a une responsabilité, on a aussi un pouvoir, il faut le mettre en place, que ce soit sur des fichures, que ce soit sur des... du gaz, enfin c'est fondamental.

• Speaker #1

  Moi je pense qu'on nous demande de faire ces diagnostics et ils ont une véritable utilité. Je suis proche de l'écologie. Quand je fais un diagnostic de performance énergétique, j'ai vraiment envie que les gens puissent avoir un support pour savoir ce qu'il faut faire pour leur bâtiment, pour réduire nos gaz à effet de serre, pour réduire aussi nos dépendances à l'énergie et ça il en va de l'intérêt national. Et quand je fais un diagnostic électrique, je le fais aussi pour protéger les gens. Je ne le fais pas uniquement pour faire un métier qui me rapporte.

• Speaker #0

  Merci beaucoup Stéphane d'avoir pris le temps de répondre à nos questions avec transparence et honnêteté. J'espère que vous avez trouvé plein d'infos dans cet épisode que moi je trouve hyper intéressant. S'il y a des questions ou des éléments auxquels vous n'avez pas trouvé de réponse, posez-les en commentaire, n'hésitez pas. On prendra le temps d'y répondre et on se retrouve très très vite avec un nouvel expert. Ça parle IMO.