#80 - Êtes-vous prêt à devenir un investisseur immobilier ? | Chit chat budget

Description

Bonjour, dans cet épisode je te partage mon retour d'expérience d'investisseuse en location meublée non professionnelle, le fameux LMNP. Faire de l'investissement locatif n'est pas chose aisée pour tout le monde, je pense qu'il faut quand même être prêts à rencontrer quelques difficultés et les anticiper. Alors si tu te poses la question de si c'est fait pour toi, écoute l'épisode ! Bisous

Chit chat budget c'est aussi un instagram : https://www.instagram.com/chitchatbudget/?hl=fr

Et une chaîne youtube ! : https://www.youtube.com/watch?v=DZzLUtwdvSM

Mes codes parrainage :
Lydia : CHITCHATBUDGET
https://www.lydia-app.com/lydia-x-chitchatbudget/

Livret P : Il vous rapporte (et me rapporte) 10 euros dès 100 euros investis : CHITCHAT10 .
Boursorama : SODU5470
Corum : DGDNER

Et n'oubliez pas, investir comporte des risques donc avant chaque décisions d'investissement prenez bien le temps de réfléchir et d'avoir ces risques en tête !

Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Transcription

Speaker #0
Bonjour à tous et bienvenue dans ce nouvel épisode de podcast. C'est Sophie, j'espère que vous allez bien. Dans cet épisode, je voulais un petit peu me poser la question si... Est-ce que vous êtes fait pour l'investissement locatif ? Pourquoi je parle de ça ? Parce que c'est vrai que c'est un sujet assez récurrent dans mon podcast, même dans le monde de l'investissement. Voilà, l'immobilier c'est aussi une place assez particulière. Dans le cœur des Français, c'est un investissement que beaucoup de personnes ont envie de faire, alors que ce soit à titre de résidence principale ou pour faire de l'investissement locatif. Et puis, c'est souvent un investissement qui est très mis en avant pour plusieurs raisons, parce qu'on peut profiter d'un crédit immobilier et donc de ce qu'on appelle l'effet levier, mais je vais revenir dessus. C'est un moyen de s'enrichir, ça reste une... Voilà, on investit dans de la pierre, donc... Il y a un côté un peu rassurant. C'est un type de placement qui est assez intéressant. Et comme j'en parle souvent, je pense que c'était pas mal de faire un épisode un petit peu sur les prérequis pour faire un investissement locatif, pour qui ça peut fonctionner, pour qui ça ne peut pas fonctionner. Je pense que c'est un peu... Je vais faire une analogie que tout le monde ne va pas comprendre, mais c'est un peu comme dans les entreprises, où on a un peu le graal de... du manager et le but c'est d'être manager, bah non en fait tout le monde n'a pas envie d'être manager et tout le monde n'est pas fait pour ça et parfois il vaut mieux rester spécialisé dans son domaine et on sera beaucoup plus heureux comme ça. Donc c'est un peu pareil avec l'investissement locatif, je trouve qu'il y en a qui se sont fait pour ça, d'autres pas du tout et il existe des alternatives, toujours en immobilier ou autre, pour pallier certaines choses et quand même avoir une certaine rentabilité. Donc c'est le sujet du jour et puis je pense que je ferai aussi un épisode un peu plus dédié. encore sur l'immobilier locatif, est-ce que ça vaut toujours le coup ? Mais voilà, ça c'est un autre sujet pour une autre journée. Donc c'est parti pour le début de l'épisode. Déjà, moi c'est quoi mon point de vue sur l'investissement locatif ? Est-ce que j'en fais ? Et bien effectivement oui j'en fais. J'ai fait mon premier investissement locatif en direct. Donc ça veut dire que j'ai acheté en nom propre, enfin en indivision. L'indivision c'est quand vous achetez avec quelqu'un et moi j'ai acheté avec... À l'époque, on était paxés. Maintenant, on est mariés. J'ai acheté avec mon conjoint. Je n'avais pas envie de passer par une société. Je ne voulais pas trop me prendre la tête. Ce n'était pas la solution de facilité, mais je voulais un petit peu tester le truc. Maintenant, j'envisage éventuellement d'investir en société, mais pour l'instant, à l'époque, ce n'était pas le cas. J'ai effectué ce premier investissement locatif parce que j'adore l'immobilier. C'est vraiment un truc... Depuis longtemps qu'il me passionne, j'ai tout le temps des annonces en favori, des alertes sur les sites d'immobilier. Et depuis très jeune, c'est un truc que je voulais faire. J'ai d'abord acheté ma résidence principale. Vous n'êtes pas obligé d'abord d'acheter votre résidence principale avant d'investir. Mais voilà, moi, c'est ce que j'ai fait. J'avais d'abord envie d'avoir un toit sur la tête. Ensuite, j'ai fait un investissement locatif. Et voilà, moi, j'adore. J'adore la déco. J'adore les travaux. J'adore... J'adore l'immobilier, donc je pense que déjà quand on aime bien un petit peu ce secteur-là, je pense qu'on a déjà une petite appétence pour faire de l'investissement locatif. Moi, je regardais toutes les émissions, recherche appartement maison, maison à vendre. C'est un truc qui, je pense, au fond, est une petite passion. Donc forcément, j'ai été un petit peu happée par ce secteur-là dans mes investissements et ça fait partie des premières choses dans lesquelles j'ai investi. Oui, oui, le premier truc sur lequel j'ai investi, c'est ma résidence principale. Donc oui, c'était dans l'immobilier, mais pas dans l'immobilier locatif pur. Quand j'ai voulu faire du locatif, moi j'avais envie de ne pas faire un truc trop risqué, genre je ne voulais pas acheter un immeuble en plein milieu de la France, non, je voulais acheter un studio pas très loin de chez moi que je pouvais gérer en direct pour apprendre un peu le truc, voir si vraiment la gestion du locataire, ça me faisait chier, ça ne me faisait pas chier. Enfin voilà, on peut mettre les mains dans le cambouis, faire les travaux moi-même. J'étais dans une phase d'apprentissage. Et je pense qu'au début, c'est plutôt une bonne stratégie parce que ça nous permet vraiment de progresser et de comprendre un peu toutes les subtilités. Et c'est pareil dans le montage du dossier du crédit. Moi, je suis en train de faire mon troisième investissement aujourd'hui. Et maintenant, quand je discute avec une banque, j'ai les bons termes. Je fais une petite fiche qui explique mon projet, etc. Pourquoi je le fais et tout. Voilà, je... Je sais mieux présenter mon dossier, ce qui fait peut-être aussi, qui explique aussi pourquoi j'arrive à être à mon troisième emprunt immobilier alors que je dépasse l'endettement classique des 35%. Mais ça, c'est une histoire pour un autre épisode. Donc voilà, moi j'ai été attirée par ça, à l'époque j'avais commencé mon podcast et c'était vraiment le sujet dont tout le monde parlait, le loueur meublé non professionnel qui a un statut en fait quand vous louez en meublé qui a des avantages fiscaux, il y a un peu une niche fiscale autour de ça donc ça peut être super intéressant. Si vous voulez que je fasse un épisode dédié au LMNP n'hésitez pas à me le dire. Quoique là, il est en train d'être un petit peu remis en cause par les lois de finances. Mais bon, pour l'instant, rien n'est acté. Et je vous avoue que dans l'investissement immobilier ou dans l'investissement en général, en fait, en France, on jouit d'une instabilité fiscale. Et voilà, en fait, il faut vivre avec ça. Et si vous n'êtes pas prêt à avoir des changements ou à accepter le changement, je pense que ce n'est pas trop fait pour vous l'investissement parce que clairement, ça bouge. Et donc, il faut un petit peu s'adapter. Et mieux... J'ai fait cet investissement locatif, j'ai étudié le truc, j'ai mis 6 mois à chercher le moins de trucs bien, j'ai mis de l'apport, j'ai fait mon crédit et là il tourne et tout se passe bien. J'ai toujours eu un locataire, je suis à Paris donc forcément c'est une ville très attractive, je respecte l'encadrement des loyers, j'ai fait un bel appart donc je pense qu'il n'y a pas de raison pour que je n'ai pas de personnes dedans. Et je pense qu'il y a un peu de ça, c'est que si vous aimez bien aussi l'investissement immobilier et que vous le faites un peu avec le cœur et que vous faites un truc cohérent. Enfin voilà, moi je me suis dit qu'est-ce que j'aimerais bien avoir dans un appart, qu'est-ce que j'aimerais, des rangements dans un appart. On a aussi petit appart, je veux avoir des rangements, je veux avoir un canapé lit, je veux avoir quelques équipements. Voilà, j'essaie de me mettre à la place de mon locataire et je pense que c'est aussi pour ça que mes locataires ont toujours bien payé leur loyer et que j'ai jamais eu de vacances locatives. Donc, je pense que pour l'investissement immobilier locatif, c'est assez important d'avoir un peu ces notions en tête, qu'il y a quand même une relation aussi autour de l'humain et que si vous, vous n'aimez pas ça, forcément, ça va être un petit peu compliqué à gérer. Alors, déjà, quels sont les avantages de l'investissement locatif ? Je pense que c'est quand même important de les signifier, même si je ne vais pas faire tout l'épisode là-dessus, mais c'est se créer du patrimoine. C'est sûr qu'en fait, quand vous faites un investissement locatif en immobilier, l'avantage c'est que vous pouvez faire appel au crédit si vous avez une capacité d'emprunte. Et donc du coup, ça veut dire quoi ? Ça veut dire que vous allez vous enrichir sur une valeur d'appartement que vous ne possédez pas. Je vais donner des chiffres. Par exemple, vous empruntez pour acheter un appartement 100 000 euros. Et bien, si vous ne mettez que 10 000 ou 20 000 euros dans cet appart, vous allez emprunter 80 000 euros. En fait, vous allez toucher un certain loyer sur ces 100 000 euros, mais... Vous, factuellement, vous n'avez mis que 20 000 euros. Vous voyez, vous n'avez pas mis 100 000 euros de votre poche à vous propre. Et donc, vous vous enrichissez parce que vous allez toucher un loyer sur une valeur d'appart de 100 000 euros, alors que vous n'en avez mis que 20 000. Et donc, quand vous faites bien votre montage, l'idéal, c'est qu'au moins, votre loyer, le loyer que vous percevez, couvre vos charges de crédit et aussi vos taxes, etc. Donc, moi, c'est ce que j'ai fait. Aujourd'hui, j'ai un loyer de 615 euros. Mon crédit, il est à 420. Et si je prends en compte taxes foncières, comptabilité, etc., en fait, je rentre dans les clous. Moi, je n'ai rien à payer sur cet appart. Et ça, je trouve que c'est idéal. L'idéal, encore plus, c'est d'avoir un revenu qui se dégage, mais ce n'est pas toujours facile. Vous avez beaucoup aussi de personnes qui vont dire, oui, il faut un cash flow positif, c'est vraiment super important. OK, fine, mais en fait, déjà, il faut le trouver. Parfois, c'est prendre plus de risques. parfois ça passe par faire du Airbnb et parfois c'est pas possible de faire du Airbnb. Voilà, moi je me suis mis dans un schéma classique qui est loueur meublé non professionnel, je loue mon bien à l'année, c'est aussi moins de charge mentale au quotidien. Donc voilà, c'est aussi en fonction un petit peu de votre feeling et de comment vous voulez gérer le truc. Après il y a des moyens de déléguer etc. Mais forcément si vous déléguez, vous payez des gens pour déléguer, donc ça baisse votre rentabilité. Mais moi j'ai fait le choix de louer sur le long terme. Et donc du coup... je m'enrichis quand même sur un loyer qui au final je n'ai mis qu'un certain pourcentage d'apport donc voilà l'investissement locatif c'est là que c'est intéressant c'est que ça vous permet de constituer un patrimoine voire d'avoir un peu de revenu passif donc du revenu que vous touchez tous les mois passif c'est un grand mot parce que vous avez quand même du travail pour trouver un bien vous devez gérer votre locataire, vous devez gérer les quittances de loyer les petites réparations, les trucs comme ça donc vous devez quand même travailler un petit peu pour le faire mais globalement, moi, maintenant, mon appartement, j'ai pratiquement aucune charge mentale dessus. Il y a un petit peu, voilà, la comptabilité en fin d'année et quelques échanges avec le locataire, mais en tout et pour tout, je l'ai dit dans un autre épisode. Au niveau de l'année, je ne passe pas non plus des heures et des heures sur cet appartement. Donc, je trouve que c'est plutôt une bonne opération. Mais ça peut le devenir. Donc, voilà, il faut avoir ça en tête. Donc, c'est en ça que c'est intéressant. Ça vous permet de vous constituer un patrimoine et de jouer avec ce qu'on appelle l'effet levier. L'effet levier, c'est d'avoir ce crédit immobilier et d'avoir de l'argent sur de l'argent que vous ne possédez pas. Donc, c'est en ça que l'investissement locatif et l'investissement en immobilier est intéressant. Parce que... Sur les autres types d'investissement que vous pouvez faire, vous ne pouvez pas systématiquement utiliser un crédit immobilier ou un crédit pour investir. Et donc, vous n'investissez qu'avec votre argent, que vous possédez l'argent comptant. Donc, c'est pour ça aussi que ça attire beaucoup de monde et que vous devez souvent en entendre parler. Alors, pour moi, quelles sont les qualités indispensables pour faire de l'investissement immobilier locatif ? Comme je vous l'ai dit en premier lieu, c'est un petit peu d'aimer ça, quoi. Voilà, si vraiment... l'immobilier ça vous intéresse pas, que c'est pas une classe d'actifs qui vraiment vous fait vibrer et tout, bon, ça sert à rien de se forcer, parce qu'en fait, c'est quand même beaucoup d'emmerdes. Et ça, c'est le deuxième point, c'est qu'il faut être prêt à gérer les emmerdes. Pourquoi je vous dis ça ? Parce que, moi, tant mieux pour moi, ça se passe bien, et j'ai pas trop d'emmerdes, mais il y a quand même les âges et de compréhensibilité, les taxes foncières qui augmentent, et la gestion, par enfance. en fonction de la ville, vous pouvez avoir un encadrement des loyers, et donc vous ne pouvez pas louer comme vous voulez. Voilà, il peut y avoir des contraintes. Parfois, vous pouvez tomber sur un locataire casse-couille, parfois, vous pouvez avoir des dégâts des eaux. Il y a des choses à gérer. Moi, ça m'est déjà arrivé avec ma locataire, elle claque la porte, elle laisse les clés à l'intérieur. En fait, je lui ai dit, écoute, on se retrouve, je te passe le double des clés. Ce n'est pas grave, mais en fait, c'est quand même de la gestion. Alors, comme je vous l'ai dit, vous pouvez déléguer cette gestion. Mais ça, c'est intéressant quand vous commencez à avoir une bonne rentabilité et que du coup, ça ne vous coûte pas trop. Mais moi, j'ai envie de mettre les mains dans le cambouis. Donc, c'est quand même de la gestion au quotidien, même si je vous ai dit que ce n'était pas ultra élevé. C'est plutôt le coût d'entrée au départ qui est élevé parce que vous mettez du cash dans l'opération. Puis, vous mettez beaucoup de temps, les travaux, la recherche du premier locataire, comprendre comment fonctionne un bail de location, prendre un comptable aussi. Voilà, moi, j'ai dû chercher un comptable, ça a un coût. j'ai eu des du bordel administratif où en fait j'avais créé une société d'indivision, ça n'a pas bien fonctionné il y a eu un problème administrativement mon comptable devait la fermer, m'en réouvrir une autre, il ne l'a pas fait, j'avais deux sociétés puis après j'avais deux taxes de CFE voilà, je volontairement, je vous utilise des mots un petit peu compliqués mais pour que vous compreniez que ça nécessite quand même de se renseigner de faire de la gestion, de se poser un petit peu dessus et de comprendre en fait le mécanisme. Donc si vous c'est pas du tout votre truc de faire ça et si ça vous emmerde d'avance, je pense pas que ce soit un bon investissement pour vous de faire de l'investissement locatif en immobilier. Voilà, parce que ça peut vraiment, ça peut être un peu prise de tête et là voilà, je suis sur mon troisième lien, je vous avoue que ça commence, même si j'adore ça, ça commence à me prendre la tête parce que voilà, je suis dans mon troisième montage de dossier à la banque, là moi, ça fait un mois qu'on est censé signer ce troisième appart. Mais j'ai le vendeur, il manque des pièces, ça me casse les pieds, ça a un impact sur ma vie, sur mon activité professionnelle, enfin bref, ça commence vraiment à me casser les pieds. Donc même en aimant, on va dire, l'immobilier, ça peut être chronophage, être prise de tête et prendre une charge mentale. Ce qui prend aussi de la charge mentale, c'est ce que je disais tout à l'heure, c'est l'instabilité aussi de la fiscalité. Voilà, en fait, tous les quatre matins, on veut remettre en cause votre fiscalité. on augmente les taxes foncières, on fait ceci, on fait cela, c'est chiant. C'est chiant parce que vous, vous avez un plan, vous avez un peu un business plan et au final, il est remis en cause un peu tous les ans. Donc c'est chiant, ok, mais moi je suis partie du principe que j'ai pris l'option, on va dire, location long terme, ma rentabilité n'est pas basée sur du Airbnb ou ce genre de choses. Donc si il y a un changement fiscal par rapport à ça, moi ça ne m'impacte pas trop. trop, et puis je vais m'adapter. Parce qu'en soi, oui, c'est chiant, oui, ça a fait baisser la rentabilité, mais on va quand même se le dire, je m'enrichis. Je m'enrichis tous les mois. Tous les mois, j'ai un locataire qui paye mon crédit. Alors là, il y en a peut-être qui écoutent ce podcast et qui sont en mode t'es une capitaliste de merde, tu es multipropriétaire, c'est horrible. Bon, je pense pas parce que si vous écoutez ce type de podcast, c'est qu'en général... C'est pas ce que vous réfléchissez, mais je comprends, je comprends ces remises en question, etc. Et moi, j'ai juste décidé de jouer le jeu du capitalisme parce que j'en ai marre de me faire avoir. C'est un point de vue. Ça ne veut pas dire que je suis full libérale, que j'ai envie d'être une marchande sommaire, que j'ai envie d'arnaquer tout le monde. J'estime que je mets un loyer juste. Je ne demande pas le loyer de mes locataires en cours de bail parce que je n'ai pas envie de me prendre la tête et que ça me va très bien ce qu'ils me payent. Après, je ne suis pas mère Thérésa non plus. Je le fais pour des questions d'enrichissement. On est bien d'accord. mais je ne suis pas non plus full libérale à fond. Tout ça pour dire que si la fiscalité change, je m'adapte. Si ça ne me convient plus, je vends. Enfin voilà, au bout d'un moment, si ça me prend trop la tête, ce n'est pas grave, j'ai quand même un crédit qui est remboursé. C'est quand même ce qui m'enrichit le plus dans mon patrimoine. Enfin clairement, si aujourd'hui j'ai augmenté en valeur nette de mon patrimoine et je vous ferai un épisode un peu, je pense à la fin de l'année. Sur mon patrimoine global brut et net. Brut, c'est en comptant les crédits immobiliers. Et net, c'est vraiment ce que j'ai dans ma poche si je vends tout. En fait, c'est l'immobilier le plus grand moteur de mon augmentation de patrimoine. Donc ça, je ne peux pas me leurrer là-dessus. C'est ce qui m'enrichit le plus. Je pense qu'une autre qualité à avoir, c'est de la patience. C'est de la patience. C'est... de la curiosité intellectuelle sur la fiscalité, sur comment ça fonctionne. Moi, je ne comprends pas les gens qui se lancent là-dedans et qui n'y connaissent rien. Ce n'est pas condescendant quand je dis ça, mais je suis dans plein de groupes un peu d'immobilier et en fait, parfois, je vois des questions passer sur ces groupes et je suis là, mais comment tu as pu investir sans avoir la réponse ? Alors après, c'est peut-être un trait de caractère que j'ai. Moi, j'ai besoin de savoir. J'ai besoin de connaître à fond le truc avant de me lancer et parfois, c'est un peu... C'est un peu un frein parce que du coup, j'attends un petit peu alors que les gens, peut-être qu'en ne sachant pas tout, ils se lancent et au moins, ils agissent, tu vois. Donc, je ne dis pas que ma façon de fonctionner est parfaite, mais c'est vrai que parfois, je suis là en mode genre, ouais, c'est chaud quand même, vous n'avez pas les réponses à ces questions-là. Donc, voilà, je pense que quand même, il faut un petit peu se poser des questions et avant d'investir, pour savoir si ça nous chauffe. Et je vous donne un autre exemple. Typiquement, moi, mon conjoint, je lui ai reposé la question et lui, il ne veut pas... Par exemple, il déteste les travaux. Il déteste les travaux. Ça l'a traumatisé, nos travaux dans le studio locatif, dans notre résidence principale de l'époque. Et là, dans le bien qu'on est en train d'acheter, qui va être notre résidence principale, il m'a clairement dit, Sophie, je veux qu'on délègue les travaux. Je n'ai pas envie de les faire, ça me stresse. Et donc, si vous, c'est votre feeling, soit vous prenez en compte dans votre business plan que vous allez déléguer les travaux et que du coup ça va être un coût supplémentaire soit vous le faites pas si c'est quelque chose qui vous stresse c'est pas sain pour vous, ne vous mettez pas non plus dans une position où vous allez pas dormir la nuit donc voilà j'ai compris pour mon mari là je ne vais pas lui demander de faire tous les travaux peut-être que je lui demanderai de montrer quelques meubles mais voilà je vais pas lui demander de faire toute la peinture de faire les sols etc alors qu'il en est capable totalement mais voilà c'est un truc qu'il aime pas il aime pas donc c'est pareil moi mais un de mes rêves c'était d'acheter une vieille bâtisse et de tout refaire dedans je suis pas sûr que mon mari soit ok avec ce rêve là donc on va peut-être pas se lancer là dedans donc voilà discutez aussi au sein du couple parce que il faut que si vous êtes en couple et que c'est un projet de couple il faut que vous soyez d'accord entre vous sur les tâches et sur la répartition des tâches parce que sinon ça peut vite ça peut vite être source de conflits voilà Après, sur les inconvénients, je dirais aussi de l'investissement locatif. Comme je vous ai dit, il y a quand même de la gestion. Moi, ça représente une grosse part de mon patrimoine et l'immobilier. Et on dit souvent qu'il faut diversifier. Mais en même temps, comme j'ai dit dans un épisode précédent, moi, je suis un peu spécialisée là-dedans. Donc forcément, je me dirige beaucoup plus sur l'immobilier que sur d'autres classes d'actifs. Donc, je pense que quand vous connaissez bien un sujet, c'est aussi bien d'aller dedans. Et en fait, je me dis aussi, il faut avoir quand même un peu de capital au début quand vous investissez en immobilier. Alors même si on va vous dire, non mais c'est possible d'avoir des crédits à 110%, les crédits à 110%, c'est quand ça finance tout, ça finance aussi vos frais de notaire. Aujourd'hui, c'est beaucoup plus difficile. Les banques quand même demandent plus d'apports ou en tout cas de l'épargne disponible après opération. Donc voilà, avant de vous lancer là-dedans, regardez aussi un petit peu l'épargne que vous avez. Et peu importe le salaire que vous avez, c'est toujours possible de faire un crédit. Voilà, même si vous êtes au SMIC, si vous n'avez pas d'endettement et que vous avez une bonne gestion financière, il n'y a pas de raison que la banque ne vous finance pas. Tout ça pour dire que... Non, l'investissement locatif, ce n'est pas fait pour tout le monde. Si vous n'aimez pas les travaux, si vous n'aimez pas l'immobilier, si vous n'arrivez pas à mettre de côté, il faut avoir de l'argent de côté quand vous faites de l'investissement locatif parce qu'il y a toujours des imprévus. Un ravalement de façade qui tombe, un truc qui se pète, etc. Si vous n'avez pas le cash de côté, c'est compliqué. Il faut être à l'aise avec ça au sein du groupe parce que c'est chronophage. Et donc, si vous n'êtes pas d'accord et que vous vous tapez tout le sale boulot et que l'autre ne fait rien, ça peut provoquer des tensions. C'est aussi plus simple forcément quand vous avez une situation financière stable, que vous êtes salarié avec des revenus réguliers. Je dis ça en même temps, moi aujourd'hui je ne suis plus salarié, mais voilà, il faut se rendre compte que ça peut être risqué si vous n'avez pas un revenu régulier. Et moi je vous conseille vraiment pour votre premier investissement de vous dire que si jamais vous n'avez pas de locataire, qu'est-ce qui se passe ? Combien de temps vous pouvez payer la charge de crédit ? Il faut quand même être un peu prudent. Si vous écoutez mon podcast depuis longtemps, vous savez que je ne suis pas partisane d'aller du all-in et on met tout notre risque et let's go, etc. Moi, je n'ai pas acheté un immeuble de rapport. Un immeuble de rapport, c'est quand vous achetez tout un immeuble entier avec plusieurs logements. Parce que juste, je ne me sentais pas de faire ça. Ça voulait forcément dire que c'était loin de chez moi. Ça voulait forcément dire qu'il fallait faire beaucoup de travaux dans plusieurs appartements. Vu ce que mon mec a vécu pour... un studio de 12 mètres carrés, clairement, si on avait eu un immeuble de rapport, il aurait été dans le mal. Donc, voilà. Il faut aussi le faire en fonction de ses forces et ses faiblesses. Et moi, ma force, c'était d'avoir poncé Internet pour trouver un studio rentable à Paris. Ce qui est assez rare en termes de revenus locatifs. Et si vous voulez quand même investir en immobilier, mais que l'investissement en locatif en direct, ça ne vous tente pas. soit vous avez plusieurs options, vous pouvez mettre votre logement en gestion, après il faut avoir confiance dans une bonne agence immobilière, moi j'ai quand même beaucoup de retours qui sont, l'encaisser les loyers elle me prend un pourcentage, mais elle ne fait pas grand chose quand il y a un problème, donc il faut trouver la bonne agence, mais vous pouvez aussi décider d'investir en pierre-papier, la pierre-papier c'est tout ce qui est SCPI, j'ai fait plein d'épisodes sur le sujet, comme ceux qui suivent ce podcast depuis longtemps le savent, j'ai travaillé dans ce secteur-là, C'est aussi pour ça que j'ai fait pas mal d'épisodes sur ce sujet-là. Et donc, c'est vrai qu'à l'époque, quand j'y travaillais, il y avait beaucoup de clients. C'est des gens qui faisaient de l'investissement locatif en direct, qui en avaient marre des locataires, qui en avaient marre de la gestion et qui décidaient de vendre et de mettre tout leur cash en SCPI. L'SCPI, il faut bien choisir sa SCPI, il faut bien choisir sa société de gestion parce qu'il y en a qui sont plus ou moins bien gérées. Et donc, je vous invite vraiment à écouter ces épisodes où... Si vous voulez un épisode encore dédié, un peu de mise à jour, je peux en faire un. N'hésitez pas à me le dire sur Instagram. Mais ça peut être une option si vous n'avez vraiment pas envie de gérer un bien immobilier en direct et de complètement déléguer la gestion et d'avoir un revenu passif. Là, qui pour le coup est vraiment passif parce que vous n'avez rien à faire pratiquement à part votre déclaration d'impôt tous les ans, qui peut être un petit peu fastidieuse quand on a des CPI. Mais voilà, moi tous les mois, j'ai une somme qui... tombe alors ça me fait voilà j'ai je sais plus exactement ce que j'ai d'investi je le ferai peut-être au moment de mon épisode de patrimoine mais voilà je touche à peu près 50 euros par mois de revenus c'est pas un revenu qui remplace un salaire on est d'accord mais j'ai même pas dit je crois que j'ai dix mille euros d'investis un truc comme ça donc enfin moi ça me convient je fais rien je touche à tous les mois voilà si j'ai décidé de tout vendre et de mettre tout mon cash là dedans peut-être que je me ferai 500 euros par mois et que ça me suffirait voyez ce que je veux dire ça Je serais contente, même si ce n'est pas le rendement de l'année, au moins c'est un rendement sans vraiment trop d'efforts. Donc voilà, j'espère que cet épisode vous a plu. L'investissement locatif, ça a plein d'avantages, ça a plein d'inconvénients. Je ferai un épisode vraiment dédié sur les avantages et les inconvénients et est-ce que c'est toujours le moment d'investir, même si ce n'est pas du conseil en investissement, mais je vous donnerai mon expérience personnelle. Mais voilà, là on était plus sur le profil de l'investisseur immobilier locatif. En soi, si vous êtes passionné, si vous avez envie de le faire, commencez petit. Ne vous dites pas, il faut forcément que je commence grand, sinon ce n'est pas rentable, sinon... Faites en fonction de votre feeling et de ce que vous êtes prêt à prendre comme risque. Moi, mon premier investissement locatif, c'était un truc à 100 000 balles. Je savais, c'est 400 euros de charge de crédit. Je savais que si je n'avais pas de locataire, je pouvais payer mon crédit et ça me permettait de dormir sur mes deux oreilles. Si vous, vraiment, c'est un truc qui peut vous strisser, voilà, prenez la mesure du risque. J'espère que cet épisode vous a plu. N'hésitez pas à me dire si vous décidez d'éviter votre premier investissement locatif, malgré le contexte de taux élevé, même si je crois qu'en ce moment, ça baisse un peu. Mais ça voilà, on en parlera dans un autre épisode. Est-ce que ça vaut toujours le coup d'investir ? Je pense que peut-être le prochain, on verra. En fonction de comment je me sens. Et puis je vous souhaite une très bonne fin de journée. Et puis à très vite, bye !

Description

Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Transcription

Speaker #0
Bonjour à tous et bienvenue dans ce nouvel épisode de podcast. C'est Sophie, j'espère que vous allez bien. Dans cet épisode, je voulais un petit peu me poser la question si... Est-ce que vous êtes fait pour l'investissement locatif ? Pourquoi je parle de ça ? Parce que c'est vrai que c'est un sujet assez récurrent dans mon podcast, même dans le monde de l'investissement. Voilà, l'immobilier c'est aussi une place assez particulière. Dans le cœur des Français, c'est un investissement que beaucoup de personnes ont envie de faire, alors que ce soit à titre de résidence principale ou pour faire de l'investissement locatif. Et puis, c'est souvent un investissement qui est très mis en avant pour plusieurs raisons, parce qu'on peut profiter d'un crédit immobilier et donc de ce qu'on appelle l'effet levier, mais je vais revenir dessus. C'est un moyen de s'enrichir, ça reste une... Voilà, on investit dans de la pierre, donc... Il y a un côté un peu rassurant. C'est un type de placement qui est assez intéressant. Et comme j'en parle souvent, je pense que c'était pas mal de faire un épisode un petit peu sur les prérequis pour faire un investissement locatif, pour qui ça peut fonctionner, pour qui ça ne peut pas fonctionner. Je pense que c'est un peu... Je vais faire une analogie que tout le monde ne va pas comprendre, mais c'est un peu comme dans les entreprises, où on a un peu le graal de... du manager et le but c'est d'être manager, bah non en fait tout le monde n'a pas envie d'être manager et tout le monde n'est pas fait pour ça et parfois il vaut mieux rester spécialisé dans son domaine et on sera beaucoup plus heureux comme ça. Donc c'est un peu pareil avec l'investissement locatif, je trouve qu'il y en a qui se sont fait pour ça, d'autres pas du tout et il existe des alternatives, toujours en immobilier ou autre, pour pallier certaines choses et quand même avoir une certaine rentabilité. Donc c'est le sujet du jour et puis je pense que je ferai aussi un épisode un peu plus dédié. encore sur l'immobilier locatif, est-ce que ça vaut toujours le coup ? Mais voilà, ça c'est un autre sujet pour une autre journée. Donc c'est parti pour le début de l'épisode. Déjà, moi c'est quoi mon point de vue sur l'investissement locatif ? Est-ce que j'en fais ? Et bien effectivement oui j'en fais. J'ai fait mon premier investissement locatif en direct. Donc ça veut dire que j'ai acheté en nom propre, enfin en indivision. L'indivision c'est quand vous achetez avec quelqu'un et moi j'ai acheté avec... À l'époque, on était paxés. Maintenant, on est mariés. J'ai acheté avec mon conjoint. Je n'avais pas envie de passer par une société. Je ne voulais pas trop me prendre la tête. Ce n'était pas la solution de facilité, mais je voulais un petit peu tester le truc. Maintenant, j'envisage éventuellement d'investir en société, mais pour l'instant, à l'époque, ce n'était pas le cas. J'ai effectué ce premier investissement locatif parce que j'adore l'immobilier. C'est vraiment un truc... Depuis longtemps qu'il me passionne, j'ai tout le temps des annonces en favori, des alertes sur les sites d'immobilier. Et depuis très jeune, c'est un truc que je voulais faire. J'ai d'abord acheté ma résidence principale. Vous n'êtes pas obligé d'abord d'acheter votre résidence principale avant d'investir. Mais voilà, moi, c'est ce que j'ai fait. J'avais d'abord envie d'avoir un toit sur la tête. Ensuite, j'ai fait un investissement locatif. Et voilà, moi, j'adore. J'adore la déco. J'adore les travaux. J'adore... J'adore l'immobilier, donc je pense que déjà quand on aime bien un petit peu ce secteur-là, je pense qu'on a déjà une petite appétence pour faire de l'investissement locatif. Moi, je regardais toutes les émissions, recherche appartement maison, maison à vendre. C'est un truc qui, je pense, au fond, est une petite passion. Donc forcément, j'ai été un petit peu happée par ce secteur-là dans mes investissements et ça fait partie des premières choses dans lesquelles j'ai investi. Oui, oui, le premier truc sur lequel j'ai investi, c'est ma résidence principale. Donc oui, c'était dans l'immobilier, mais pas dans l'immobilier locatif pur. Quand j'ai voulu faire du locatif, moi j'avais envie de ne pas faire un truc trop risqué, genre je ne voulais pas acheter un immeuble en plein milieu de la France, non, je voulais acheter un studio pas très loin de chez moi que je pouvais gérer en direct pour apprendre un peu le truc, voir si vraiment la gestion du locataire, ça me faisait chier, ça ne me faisait pas chier. Enfin voilà, on peut mettre les mains dans le cambouis, faire les travaux moi-même. J'étais dans une phase d'apprentissage. Et je pense qu'au début, c'est plutôt une bonne stratégie parce que ça nous permet vraiment de progresser et de comprendre un peu toutes les subtilités. Et c'est pareil dans le montage du dossier du crédit. Moi, je suis en train de faire mon troisième investissement aujourd'hui. Et maintenant, quand je discute avec une banque, j'ai les bons termes. Je fais une petite fiche qui explique mon projet, etc. Pourquoi je le fais et tout. Voilà, je... Je sais mieux présenter mon dossier, ce qui fait peut-être aussi, qui explique aussi pourquoi j'arrive à être à mon troisième emprunt immobilier alors que je dépasse l'endettement classique des 35%. Mais ça, c'est une histoire pour un autre épisode. Donc voilà, moi j'ai été attirée par ça, à l'époque j'avais commencé mon podcast et c'était vraiment le sujet dont tout le monde parlait, le loueur meublé non professionnel qui a un statut en fait quand vous louez en meublé qui a des avantages fiscaux, il y a un peu une niche fiscale autour de ça donc ça peut être super intéressant. Si vous voulez que je fasse un épisode dédié au LMNP n'hésitez pas à me le dire. Quoique là, il est en train d'être un petit peu remis en cause par les lois de finances. Mais bon, pour l'instant, rien n'est acté. Et je vous avoue que dans l'investissement immobilier ou dans l'investissement en général, en fait, en France, on jouit d'une instabilité fiscale. Et voilà, en fait, il faut vivre avec ça. Et si vous n'êtes pas prêt à avoir des changements ou à accepter le changement, je pense que ce n'est pas trop fait pour vous l'investissement parce que clairement, ça bouge. Et donc, il faut un petit peu s'adapter. Et mieux... J'ai fait cet investissement locatif, j'ai étudié le truc, j'ai mis 6 mois à chercher le moins de trucs bien, j'ai mis de l'apport, j'ai fait mon crédit et là il tourne et tout se passe bien. J'ai toujours eu un locataire, je suis à Paris donc forcément c'est une ville très attractive, je respecte l'encadrement des loyers, j'ai fait un bel appart donc je pense qu'il n'y a pas de raison pour que je n'ai pas de personnes dedans. Et je pense qu'il y a un peu de ça, c'est que si vous aimez bien aussi l'investissement immobilier et que vous le faites un peu avec le cœur et que vous faites un truc cohérent. Enfin voilà, moi je me suis dit qu'est-ce que j'aimerais bien avoir dans un appart, qu'est-ce que j'aimerais, des rangements dans un appart. On a aussi petit appart, je veux avoir des rangements, je veux avoir un canapé lit, je veux avoir quelques équipements. Voilà, j'essaie de me mettre à la place de mon locataire et je pense que c'est aussi pour ça que mes locataires ont toujours bien payé leur loyer et que j'ai jamais eu de vacances locatives. Donc, je pense que pour l'investissement immobilier locatif, c'est assez important d'avoir un peu ces notions en tête, qu'il y a quand même une relation aussi autour de l'humain et que si vous, vous n'aimez pas ça, forcément, ça va être un petit peu compliqué à gérer. Alors, déjà, quels sont les avantages de l'investissement locatif ? Je pense que c'est quand même important de les signifier, même si je ne vais pas faire tout l'épisode là-dessus, mais c'est se créer du patrimoine. C'est sûr qu'en fait, quand vous faites un investissement locatif en immobilier, l'avantage c'est que vous pouvez faire appel au crédit si vous avez une capacité d'emprunte. Et donc du coup, ça veut dire quoi ? Ça veut dire que vous allez vous enrichir sur une valeur d'appartement que vous ne possédez pas. Je vais donner des chiffres. Par exemple, vous empruntez pour acheter un appartement 100 000 euros. Et bien, si vous ne mettez que 10 000 ou 20 000 euros dans cet appart, vous allez emprunter 80 000 euros. En fait, vous allez toucher un certain loyer sur ces 100 000 euros, mais... Vous, factuellement, vous n'avez mis que 20 000 euros. Vous voyez, vous n'avez pas mis 100 000 euros de votre poche à vous propre. Et donc, vous vous enrichissez parce que vous allez toucher un loyer sur une valeur d'appart de 100 000 euros, alors que vous n'en avez mis que 20 000. Et donc, quand vous faites bien votre montage, l'idéal, c'est qu'au moins, votre loyer, le loyer que vous percevez, couvre vos charges de crédit et aussi vos taxes, etc. Donc, moi, c'est ce que j'ai fait. Aujourd'hui, j'ai un loyer de 615 euros. Mon crédit, il est à 420. Et si je prends en compte taxes foncières, comptabilité, etc., en fait, je rentre dans les clous. Moi, je n'ai rien à payer sur cet appart. Et ça, je trouve que c'est idéal. L'idéal, encore plus, c'est d'avoir un revenu qui se dégage, mais ce n'est pas toujours facile. Vous avez beaucoup aussi de personnes qui vont dire, oui, il faut un cash flow positif, c'est vraiment super important. OK, fine, mais en fait, déjà, il faut le trouver. Parfois, c'est prendre plus de risques. parfois ça passe par faire du Airbnb et parfois c'est pas possible de faire du Airbnb. Voilà, moi je me suis mis dans un schéma classique qui est loueur meublé non professionnel, je loue mon bien à l'année, c'est aussi moins de charge mentale au quotidien. Donc voilà, c'est aussi en fonction un petit peu de votre feeling et de comment vous voulez gérer le truc. Après il y a des moyens de déléguer etc. Mais forcément si vous déléguez, vous payez des gens pour déléguer, donc ça baisse votre rentabilité. Mais moi j'ai fait le choix de louer sur le long terme. Et donc du coup... je m'enrichis quand même sur un loyer qui au final je n'ai mis qu'un certain pourcentage d'apport donc voilà l'investissement locatif c'est là que c'est intéressant c'est que ça vous permet de constituer un patrimoine voire d'avoir un peu de revenu passif donc du revenu que vous touchez tous les mois passif c'est un grand mot parce que vous avez quand même du travail pour trouver un bien vous devez gérer votre locataire, vous devez gérer les quittances de loyer les petites réparations, les trucs comme ça donc vous devez quand même travailler un petit peu pour le faire mais globalement, moi, maintenant, mon appartement, j'ai pratiquement aucune charge mentale dessus. Il y a un petit peu, voilà, la comptabilité en fin d'année et quelques échanges avec le locataire, mais en tout et pour tout, je l'ai dit dans un autre épisode. Au niveau de l'année, je ne passe pas non plus des heures et des heures sur cet appartement. Donc, je trouve que c'est plutôt une bonne opération. Mais ça peut le devenir. Donc, voilà, il faut avoir ça en tête. Donc, c'est en ça que c'est intéressant. Ça vous permet de vous constituer un patrimoine et de jouer avec ce qu'on appelle l'effet levier. L'effet levier, c'est d'avoir ce crédit immobilier et d'avoir de l'argent sur de l'argent que vous ne possédez pas. Donc, c'est en ça que l'investissement locatif et l'investissement en immobilier est intéressant. Parce que... Sur les autres types d'investissement que vous pouvez faire, vous ne pouvez pas systématiquement utiliser un crédit immobilier ou un crédit pour investir. Et donc, vous n'investissez qu'avec votre argent, que vous possédez l'argent comptant. Donc, c'est pour ça aussi que ça attire beaucoup de monde et que vous devez souvent en entendre parler. Alors, pour moi, quelles sont les qualités indispensables pour faire de l'investissement immobilier locatif ? Comme je vous l'ai dit en premier lieu, c'est un petit peu d'aimer ça, quoi. Voilà, si vraiment... l'immobilier ça vous intéresse pas, que c'est pas une classe d'actifs qui vraiment vous fait vibrer et tout, bon, ça sert à rien de se forcer, parce qu'en fait, c'est quand même beaucoup d'emmerdes. Et ça, c'est le deuxième point, c'est qu'il faut être prêt à gérer les emmerdes. Pourquoi je vous dis ça ? Parce que, moi, tant mieux pour moi, ça se passe bien, et j'ai pas trop d'emmerdes, mais il y a quand même les âges et de compréhensibilité, les taxes foncières qui augmentent, et la gestion, par enfance. en fonction de la ville, vous pouvez avoir un encadrement des loyers, et donc vous ne pouvez pas louer comme vous voulez. Voilà, il peut y avoir des contraintes. Parfois, vous pouvez tomber sur un locataire casse-couille, parfois, vous pouvez avoir des dégâts des eaux. Il y a des choses à gérer. Moi, ça m'est déjà arrivé avec ma locataire, elle claque la porte, elle laisse les clés à l'intérieur. En fait, je lui ai dit, écoute, on se retrouve, je te passe le double des clés. Ce n'est pas grave, mais en fait, c'est quand même de la gestion. Alors, comme je vous l'ai dit, vous pouvez déléguer cette gestion. Mais ça, c'est intéressant quand vous commencez à avoir une bonne rentabilité et que du coup, ça ne vous coûte pas trop. Mais moi, j'ai envie de mettre les mains dans le cambouis. Donc, c'est quand même de la gestion au quotidien, même si je vous ai dit que ce n'était pas ultra élevé. C'est plutôt le coût d'entrée au départ qui est élevé parce que vous mettez du cash dans l'opération. Puis, vous mettez beaucoup de temps, les travaux, la recherche du premier locataire, comprendre comment fonctionne un bail de location, prendre un comptable aussi. Voilà, moi, j'ai dû chercher un comptable, ça a un coût. j'ai eu des du bordel administratif où en fait j'avais créé une société d'indivision, ça n'a pas bien fonctionné il y a eu un problème administrativement mon comptable devait la fermer, m'en réouvrir une autre, il ne l'a pas fait, j'avais deux sociétés puis après j'avais deux taxes de CFE voilà, je volontairement, je vous utilise des mots un petit peu compliqués mais pour que vous compreniez que ça nécessite quand même de se renseigner de faire de la gestion, de se poser un petit peu dessus et de comprendre en fait le mécanisme. Donc si vous c'est pas du tout votre truc de faire ça et si ça vous emmerde d'avance, je pense pas que ce soit un bon investissement pour vous de faire de l'investissement locatif en immobilier. Voilà, parce que ça peut vraiment, ça peut être un peu prise de tête et là voilà, je suis sur mon troisième lien, je vous avoue que ça commence, même si j'adore ça, ça commence à me prendre la tête parce que voilà, je suis dans mon troisième montage de dossier à la banque, là moi, ça fait un mois qu'on est censé signer ce troisième appart. Mais j'ai le vendeur, il manque des pièces, ça me casse les pieds, ça a un impact sur ma vie, sur mon activité professionnelle, enfin bref, ça commence vraiment à me casser les pieds. Donc même en aimant, on va dire, l'immobilier, ça peut être chronophage, être prise de tête et prendre une charge mentale. Ce qui prend aussi de la charge mentale, c'est ce que je disais tout à l'heure, c'est l'instabilité aussi de la fiscalité. Voilà, en fait, tous les quatre matins, on veut remettre en cause votre fiscalité. on augmente les taxes foncières, on fait ceci, on fait cela, c'est chiant. C'est chiant parce que vous, vous avez un plan, vous avez un peu un business plan et au final, il est remis en cause un peu tous les ans. Donc c'est chiant, ok, mais moi je suis partie du principe que j'ai pris l'option, on va dire, location long terme, ma rentabilité n'est pas basée sur du Airbnb ou ce genre de choses. Donc si il y a un changement fiscal par rapport à ça, moi ça ne m'impacte pas trop. trop, et puis je vais m'adapter. Parce qu'en soi, oui, c'est chiant, oui, ça a fait baisser la rentabilité, mais on va quand même se le dire, je m'enrichis. Je m'enrichis tous les mois. Tous les mois, j'ai un locataire qui paye mon crédit. Alors là, il y en a peut-être qui écoutent ce podcast et qui sont en mode t'es une capitaliste de merde, tu es multipropriétaire, c'est horrible. Bon, je pense pas parce que si vous écoutez ce type de podcast, c'est qu'en général... C'est pas ce que vous réfléchissez, mais je comprends, je comprends ces remises en question, etc. Et moi, j'ai juste décidé de jouer le jeu du capitalisme parce que j'en ai marre de me faire avoir. C'est un point de vue. Ça ne veut pas dire que je suis full libérale, que j'ai envie d'être une marchande sommaire, que j'ai envie d'arnaquer tout le monde. J'estime que je mets un loyer juste. Je ne demande pas le loyer de mes locataires en cours de bail parce que je n'ai pas envie de me prendre la tête et que ça me va très bien ce qu'ils me payent. Après, je ne suis pas mère Thérésa non plus. Je le fais pour des questions d'enrichissement. On est bien d'accord. mais je ne suis pas non plus full libérale à fond. Tout ça pour dire que si la fiscalité change, je m'adapte. Si ça ne me convient plus, je vends. Enfin voilà, au bout d'un moment, si ça me prend trop la tête, ce n'est pas grave, j'ai quand même un crédit qui est remboursé. C'est quand même ce qui m'enrichit le plus dans mon patrimoine. Enfin clairement, si aujourd'hui j'ai augmenté en valeur nette de mon patrimoine et je vous ferai un épisode un peu, je pense à la fin de l'année. Sur mon patrimoine global brut et net. Brut, c'est en comptant les crédits immobiliers. Et net, c'est vraiment ce que j'ai dans ma poche si je vends tout. En fait, c'est l'immobilier le plus grand moteur de mon augmentation de patrimoine. Donc ça, je ne peux pas me leurrer là-dessus. C'est ce qui m'enrichit le plus. Je pense qu'une autre qualité à avoir, c'est de la patience. C'est de la patience. C'est... de la curiosité intellectuelle sur la fiscalité, sur comment ça fonctionne. Moi, je ne comprends pas les gens qui se lancent là-dedans et qui n'y connaissent rien. Ce n'est pas condescendant quand je dis ça, mais je suis dans plein de groupes un peu d'immobilier et en fait, parfois, je vois des questions passer sur ces groupes et je suis là, mais comment tu as pu investir sans avoir la réponse ? Alors après, c'est peut-être un trait de caractère que j'ai. Moi, j'ai besoin de savoir. J'ai besoin de connaître à fond le truc avant de me lancer et parfois, c'est un peu... C'est un peu un frein parce que du coup, j'attends un petit peu alors que les gens, peut-être qu'en ne sachant pas tout, ils se lancent et au moins, ils agissent, tu vois. Donc, je ne dis pas que ma façon de fonctionner est parfaite, mais c'est vrai que parfois, je suis là en mode genre, ouais, c'est chaud quand même, vous n'avez pas les réponses à ces questions-là. Donc, voilà, je pense que quand même, il faut un petit peu se poser des questions et avant d'investir, pour savoir si ça nous chauffe. Et je vous donne un autre exemple. Typiquement, moi, mon conjoint, je lui ai reposé la question et lui, il ne veut pas... Par exemple, il déteste les travaux. Il déteste les travaux. Ça l'a traumatisé, nos travaux dans le studio locatif, dans notre résidence principale de l'époque. Et là, dans le bien qu'on est en train d'acheter, qui va être notre résidence principale, il m'a clairement dit, Sophie, je veux qu'on délègue les travaux. Je n'ai pas envie de les faire, ça me stresse. Et donc, si vous, c'est votre feeling, soit vous prenez en compte dans votre business plan que vous allez déléguer les travaux et que du coup ça va être un coût supplémentaire soit vous le faites pas si c'est quelque chose qui vous stresse c'est pas sain pour vous, ne vous mettez pas non plus dans une position où vous allez pas dormir la nuit donc voilà j'ai compris pour mon mari là je ne vais pas lui demander de faire tous les travaux peut-être que je lui demanderai de montrer quelques meubles mais voilà je vais pas lui demander de faire toute la peinture de faire les sols etc alors qu'il en est capable totalement mais voilà c'est un truc qu'il aime pas il aime pas donc c'est pareil moi mais un de mes rêves c'était d'acheter une vieille bâtisse et de tout refaire dedans je suis pas sûr que mon mari soit ok avec ce rêve là donc on va peut-être pas se lancer là dedans donc voilà discutez aussi au sein du couple parce que il faut que si vous êtes en couple et que c'est un projet de couple il faut que vous soyez d'accord entre vous sur les tâches et sur la répartition des tâches parce que sinon ça peut vite ça peut vite être source de conflits voilà Après, sur les inconvénients, je dirais aussi de l'investissement locatif. Comme je vous ai dit, il y a quand même de la gestion. Moi, ça représente une grosse part de mon patrimoine et l'immobilier. Et on dit souvent qu'il faut diversifier. Mais en même temps, comme j'ai dit dans un épisode précédent, moi, je suis un peu spécialisée là-dedans. Donc forcément, je me dirige beaucoup plus sur l'immobilier que sur d'autres classes d'actifs. Donc, je pense que quand vous connaissez bien un sujet, c'est aussi bien d'aller dedans. Et en fait, je me dis aussi, il faut avoir quand même un peu de capital au début quand vous investissez en immobilier. Alors même si on va vous dire, non mais c'est possible d'avoir des crédits à 110%, les crédits à 110%, c'est quand ça finance tout, ça finance aussi vos frais de notaire. Aujourd'hui, c'est beaucoup plus difficile. Les banques quand même demandent plus d'apports ou en tout cas de l'épargne disponible après opération. Donc voilà, avant de vous lancer là-dedans, regardez aussi un petit peu l'épargne que vous avez. Et peu importe le salaire que vous avez, c'est toujours possible de faire un crédit. Voilà, même si vous êtes au SMIC, si vous n'avez pas d'endettement et que vous avez une bonne gestion financière, il n'y a pas de raison que la banque ne vous finance pas. Tout ça pour dire que... Non, l'investissement locatif, ce n'est pas fait pour tout le monde. Si vous n'aimez pas les travaux, si vous n'aimez pas l'immobilier, si vous n'arrivez pas à mettre de côté, il faut avoir de l'argent de côté quand vous faites de l'investissement locatif parce qu'il y a toujours des imprévus. Un ravalement de façade qui tombe, un truc qui se pète, etc. Si vous n'avez pas le cash de côté, c'est compliqué. Il faut être à l'aise avec ça au sein du groupe parce que c'est chronophage. Et donc, si vous n'êtes pas d'accord et que vous vous tapez tout le sale boulot et que l'autre ne fait rien, ça peut provoquer des tensions. C'est aussi plus simple forcément quand vous avez une situation financière stable, que vous êtes salarié avec des revenus réguliers. Je dis ça en même temps, moi aujourd'hui je ne suis plus salarié, mais voilà, il faut se rendre compte que ça peut être risqué si vous n'avez pas un revenu régulier. Et moi je vous conseille vraiment pour votre premier investissement de vous dire que si jamais vous n'avez pas de locataire, qu'est-ce qui se passe ? Combien de temps vous pouvez payer la charge de crédit ? Il faut quand même être un peu prudent. Si vous écoutez mon podcast depuis longtemps, vous savez que je ne suis pas partisane d'aller du all-in et on met tout notre risque et let's go, etc. Moi, je n'ai pas acheté un immeuble de rapport. Un immeuble de rapport, c'est quand vous achetez tout un immeuble entier avec plusieurs logements. Parce que juste, je ne me sentais pas de faire ça. Ça voulait forcément dire que c'était loin de chez moi. Ça voulait forcément dire qu'il fallait faire beaucoup de travaux dans plusieurs appartements. Vu ce que mon mec a vécu pour... un studio de 12 mètres carrés, clairement, si on avait eu un immeuble de rapport, il aurait été dans le mal. Donc, voilà. Il faut aussi le faire en fonction de ses forces et ses faiblesses. Et moi, ma force, c'était d'avoir poncé Internet pour trouver un studio rentable à Paris. Ce qui est assez rare en termes de revenus locatifs. Et si vous voulez quand même investir en immobilier, mais que l'investissement en locatif en direct, ça ne vous tente pas. soit vous avez plusieurs options, vous pouvez mettre votre logement en gestion, après il faut avoir confiance dans une bonne agence immobilière, moi j'ai quand même beaucoup de retours qui sont, l'encaisser les loyers elle me prend un pourcentage, mais elle ne fait pas grand chose quand il y a un problème, donc il faut trouver la bonne agence, mais vous pouvez aussi décider d'investir en pierre-papier, la pierre-papier c'est tout ce qui est SCPI, j'ai fait plein d'épisodes sur le sujet, comme ceux qui suivent ce podcast depuis longtemps le savent, j'ai travaillé dans ce secteur-là, C'est aussi pour ça que j'ai fait pas mal d'épisodes sur ce sujet-là. Et donc, c'est vrai qu'à l'époque, quand j'y travaillais, il y avait beaucoup de clients. C'est des gens qui faisaient de l'investissement locatif en direct, qui en avaient marre des locataires, qui en avaient marre de la gestion et qui décidaient de vendre et de mettre tout leur cash en SCPI. L'SCPI, il faut bien choisir sa SCPI, il faut bien choisir sa société de gestion parce qu'il y en a qui sont plus ou moins bien gérées. Et donc, je vous invite vraiment à écouter ces épisodes où... Si vous voulez un épisode encore dédié, un peu de mise à jour, je peux en faire un. N'hésitez pas à me le dire sur Instagram. Mais ça peut être une option si vous n'avez vraiment pas envie de gérer un bien immobilier en direct et de complètement déléguer la gestion et d'avoir un revenu passif. Là, qui pour le coup est vraiment passif parce que vous n'avez rien à faire pratiquement à part votre déclaration d'impôt tous les ans, qui peut être un petit peu fastidieuse quand on a des CPI. Mais voilà, moi tous les mois, j'ai une somme qui... tombe alors ça me fait voilà j'ai je sais plus exactement ce que j'ai d'investi je le ferai peut-être au moment de mon épisode de patrimoine mais voilà je touche à peu près 50 euros par mois de revenus c'est pas un revenu qui remplace un salaire on est d'accord mais j'ai même pas dit je crois que j'ai dix mille euros d'investis un truc comme ça donc enfin moi ça me convient je fais rien je touche à tous les mois voilà si j'ai décidé de tout vendre et de mettre tout mon cash là dedans peut-être que je me ferai 500 euros par mois et que ça me suffirait voyez ce que je veux dire ça Je serais contente, même si ce n'est pas le rendement de l'année, au moins c'est un rendement sans vraiment trop d'efforts. Donc voilà, j'espère que cet épisode vous a plu. L'investissement locatif, ça a plein d'avantages, ça a plein d'inconvénients. Je ferai un épisode vraiment dédié sur les avantages et les inconvénients et est-ce que c'est toujours le moment d'investir, même si ce n'est pas du conseil en investissement, mais je vous donnerai mon expérience personnelle. Mais voilà, là on était plus sur le profil de l'investisseur immobilier locatif. En soi, si vous êtes passionné, si vous avez envie de le faire, commencez petit. Ne vous dites pas, il faut forcément que je commence grand, sinon ce n'est pas rentable, sinon... Faites en fonction de votre feeling et de ce que vous êtes prêt à prendre comme risque. Moi, mon premier investissement locatif, c'était un truc à 100 000 balles. Je savais, c'est 400 euros de charge de crédit. Je savais que si je n'avais pas de locataire, je pouvais payer mon crédit et ça me permettait de dormir sur mes deux oreilles. Si vous, vraiment, c'est un truc qui peut vous strisser, voilà, prenez la mesure du risque. J'espère que cet épisode vous a plu. N'hésitez pas à me dire si vous décidez d'éviter votre premier investissement locatif, malgré le contexte de taux élevé, même si je crois qu'en ce moment, ça baisse un peu. Mais ça voilà, on en parlera dans un autre épisode. Est-ce que ça vaut toujours le coup d'investir ? Je pense que peut-être le prochain, on verra. En fonction de comment je me sens. Et puis je vous souhaite une très bonne fin de journée. Et puis à très vite, bye !

Embed