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#91 MINUTE CONNE - Je me suis fait court circuité par la mairie  - DIA et Droit de préemption, je vous dis tout. cover
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ClubDeal par Loïc AUDET

#91 MINUTE CONNE - Je me suis fait court circuité par la mairie - DIA et Droit de préemption, je vous dis tout.

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11min |27/01/2022
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11min |27/01/2022
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Description

Lorsque vous vous portez acquéreur d'un bien immobilier, une fois l'offre acceptée, le compromis signé, les 10 jours de rétractation passés, vous vous apprêtez à rechercher le meilleur financement possible.

Parallèlement à cela, entre la rédaction du compromis de vente et l'acte authentique, votre notaire doit réaliser plusieurs démarches:

-Encaisser sur un compte séquestre l'indemnité d'immobilisation ( 5 à 10 % du prix du bien).

-côté vendeur, demande un état de situation hypothécaire du bien

-si le bien se situe en copropriété, il demande "l'état-daté" au syndic (vérifie la santé financière de la copro, et vérifie que le vendeur est bien à jour du paiement de ses charges)

-demande en mairie un certificat d'urbanisme pour vérifier que le bien n'est pas grevé de charges ou servitudes de nature à rendre le bien inutilisable.

-Il adresse à la mairie la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) pour purger l'éventuel droit de préemption de la commune.

Qu'est ce que le droit de préemption:

En droit français la commune est prioritaire pour acheter le bien que vous convoitez.

Normalement la mairie doit avoir un motif légitime et sérieux répondant à l'intérêt général

ex:construction d'un parc, zone piétonne, construction de logements sociaux

Lorsque le notaire adresse une DIA (déclaration d'intention d'aliéner) la commune est en droit, dans un délai de 2 mois, de court-circuiter l'acheteur qui a signé le compromis et acheter le bien à sa place.

En tant qu'acheteur, aucune compensation financière n'est envisageable et vous ne disposez pas (réellement) de recours dans les faits.

Néanmoins, en droit, vous avez la possibilité de faire annuler cette décision de préemption, mais il va falloir vous montrer TRES patient et VRAIMENT chanceux.

 

Vous pouvez saisir le tribunal administratif si et seulement si vous parvenez à prouver que la mairie n'a plus pour objectif de réaliser une opération d'aménagement urbain d'intérêt général. En somme, la mairie dispose de 5 ans à compter de la réalisation de la vente pour déposer un permis (consultable en mairie). Votre action ne pourra donc être faite qu'à N+6). étant entendu que propriétaire initial du bien serait prioritaire sur vous en cas d'action en justice de sa part.

Et en coulisse côté vendeur:

 

La mairie peut acheter au prix ou renégocier le prix de vente. Elle se doit de formuler son offre d'achat dans les 2 mois suivant la présentation de la DIA. Le vendeur a à son tour 2 mois pour:

-accepter l'offre (au dessus ou en dessous du prix de vente)

-demander à maintenir le prix de vente initial

-refuser

 

Si personne ne trouve un accord, le vendeur ou la mairie peut saisir le tribunal.

 

De manière générale, la mairie qui se porte acquéreur du bien immobilier, doit régler les frais de notaires et accessoires inscrits sur la DIA (les honoraires des éventuels intermédiaires).

 

Enfin la mairie dispose d'un délai rallongé pour effectuer le paiement de la vente => 4 mois post signature de l'acte authentique. (cela peut devenir problématique en cas notamment d'achat/revente en cascade, même si le maintien dans les lieux est autorisé).

 

En tant qu'acheteur, faut-il avoir peur des mairies?

 

La réponse est NON, cela fait partie du jeu. A titre d'exemple sur +1500 transactions chez Immocitiz, cette situation s'est produite une seule fois et est actuellement en train de "potentiellement" se reproduire sur un beau projet de coliving en IDF. Projet pour lequel nous étions plus que jamais tous dans les starting blocks.

 

En résumé, 1 chance sur 750, c'est peu, mais gardez en tête que ça n'arrive pas qu'aux autres. 

Lorsque vous partez en visites voici quelques signes qui pourraient vous alerter (cela ne doit pas pour autant vous bloquer dans votre processus de décision):

-Des terrains constructibles disponibles de part et d'autre du bien visité

-De nombreux travaux de voirie, de piétonnisation, de restructuration..

-Des habitations murées, laissées à l'abandon

 

 

Pour retrouver le formulaire de DIA:

https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_10072.do

Les textes de loi applicables:

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16

Description

Lorsque vous vous portez acquéreur d'un bien immobilier, une fois l'offre acceptée, le compromis signé, les 10 jours de rétractation passés, vous vous apprêtez à rechercher le meilleur financement possible.

Parallèlement à cela, entre la rédaction du compromis de vente et l'acte authentique, votre notaire doit réaliser plusieurs démarches:

-Encaisser sur un compte séquestre l'indemnité d'immobilisation ( 5 à 10 % du prix du bien).

-côté vendeur, demande un état de situation hypothécaire du bien

-si le bien se situe en copropriété, il demande "l'état-daté" au syndic (vérifie la santé financière de la copro, et vérifie que le vendeur est bien à jour du paiement de ses charges)

-demande en mairie un certificat d'urbanisme pour vérifier que le bien n'est pas grevé de charges ou servitudes de nature à rendre le bien inutilisable.

-Il adresse à la mairie la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) pour purger l'éventuel droit de préemption de la commune.

Qu'est ce que le droit de préemption:

En droit français la commune est prioritaire pour acheter le bien que vous convoitez.

Normalement la mairie doit avoir un motif légitime et sérieux répondant à l'intérêt général

ex:construction d'un parc, zone piétonne, construction de logements sociaux

Lorsque le notaire adresse une DIA (déclaration d'intention d'aliéner) la commune est en droit, dans un délai de 2 mois, de court-circuiter l'acheteur qui a signé le compromis et acheter le bien à sa place.

En tant qu'acheteur, aucune compensation financière n'est envisageable et vous ne disposez pas (réellement) de recours dans les faits.

Néanmoins, en droit, vous avez la possibilité de faire annuler cette décision de préemption, mais il va falloir vous montrer TRES patient et VRAIMENT chanceux.

 

Vous pouvez saisir le tribunal administratif si et seulement si vous parvenez à prouver que la mairie n'a plus pour objectif de réaliser une opération d'aménagement urbain d'intérêt général. En somme, la mairie dispose de 5 ans à compter de la réalisation de la vente pour déposer un permis (consultable en mairie). Votre action ne pourra donc être faite qu'à N+6). étant entendu que propriétaire initial du bien serait prioritaire sur vous en cas d'action en justice de sa part.

Et en coulisse côté vendeur:

 

La mairie peut acheter au prix ou renégocier le prix de vente. Elle se doit de formuler son offre d'achat dans les 2 mois suivant la présentation de la DIA. Le vendeur a à son tour 2 mois pour:

-accepter l'offre (au dessus ou en dessous du prix de vente)

-demander à maintenir le prix de vente initial

-refuser

 

Si personne ne trouve un accord, le vendeur ou la mairie peut saisir le tribunal.

 

De manière générale, la mairie qui se porte acquéreur du bien immobilier, doit régler les frais de notaires et accessoires inscrits sur la DIA (les honoraires des éventuels intermédiaires).

 

Enfin la mairie dispose d'un délai rallongé pour effectuer le paiement de la vente => 4 mois post signature de l'acte authentique. (cela peut devenir problématique en cas notamment d'achat/revente en cascade, même si le maintien dans les lieux est autorisé).

 

En tant qu'acheteur, faut-il avoir peur des mairies?

 

La réponse est NON, cela fait partie du jeu. A titre d'exemple sur +1500 transactions chez Immocitiz, cette situation s'est produite une seule fois et est actuellement en train de "potentiellement" se reproduire sur un beau projet de coliving en IDF. Projet pour lequel nous étions plus que jamais tous dans les starting blocks.

 

En résumé, 1 chance sur 750, c'est peu, mais gardez en tête que ça n'arrive pas qu'aux autres. 

Lorsque vous partez en visites voici quelques signes qui pourraient vous alerter (cela ne doit pas pour autant vous bloquer dans votre processus de décision):

-Des terrains constructibles disponibles de part et d'autre du bien visité

-De nombreux travaux de voirie, de piétonnisation, de restructuration..

-Des habitations murées, laissées à l'abandon

 

 

Pour retrouver le formulaire de DIA:

https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_10072.do

Les textes de loi applicables:

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16

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Lorsque vous vous portez acquéreur d'un bien immobilier, une fois l'offre acceptée, le compromis signé, les 10 jours de rétractation passés, vous vous apprêtez à rechercher le meilleur financement possible.

Parallèlement à cela, entre la rédaction du compromis de vente et l'acte authentique, votre notaire doit réaliser plusieurs démarches:

-Encaisser sur un compte séquestre l'indemnité d'immobilisation ( 5 à 10 % du prix du bien).

-côté vendeur, demande un état de situation hypothécaire du bien

-si le bien se situe en copropriété, il demande "l'état-daté" au syndic (vérifie la santé financière de la copro, et vérifie que le vendeur est bien à jour du paiement de ses charges)

-demande en mairie un certificat d'urbanisme pour vérifier que le bien n'est pas grevé de charges ou servitudes de nature à rendre le bien inutilisable.

-Il adresse à la mairie la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) pour purger l'éventuel droit de préemption de la commune.

Qu'est ce que le droit de préemption:

En droit français la commune est prioritaire pour acheter le bien que vous convoitez.

Normalement la mairie doit avoir un motif légitime et sérieux répondant à l'intérêt général

ex:construction d'un parc, zone piétonne, construction de logements sociaux

Lorsque le notaire adresse une DIA (déclaration d'intention d'aliéner) la commune est en droit, dans un délai de 2 mois, de court-circuiter l'acheteur qui a signé le compromis et acheter le bien à sa place.

En tant qu'acheteur, aucune compensation financière n'est envisageable et vous ne disposez pas (réellement) de recours dans les faits.

Néanmoins, en droit, vous avez la possibilité de faire annuler cette décision de préemption, mais il va falloir vous montrer TRES patient et VRAIMENT chanceux.

 

Vous pouvez saisir le tribunal administratif si et seulement si vous parvenez à prouver que la mairie n'a plus pour objectif de réaliser une opération d'aménagement urbain d'intérêt général. En somme, la mairie dispose de 5 ans à compter de la réalisation de la vente pour déposer un permis (consultable en mairie). Votre action ne pourra donc être faite qu'à N+6). étant entendu que propriétaire initial du bien serait prioritaire sur vous en cas d'action en justice de sa part.

Et en coulisse côté vendeur:

 

La mairie peut acheter au prix ou renégocier le prix de vente. Elle se doit de formuler son offre d'achat dans les 2 mois suivant la présentation de la DIA. Le vendeur a à son tour 2 mois pour:

-accepter l'offre (au dessus ou en dessous du prix de vente)

-demander à maintenir le prix de vente initial

-refuser

 

Si personne ne trouve un accord, le vendeur ou la mairie peut saisir le tribunal.

 

De manière générale, la mairie qui se porte acquéreur du bien immobilier, doit régler les frais de notaires et accessoires inscrits sur la DIA (les honoraires des éventuels intermédiaires).

 

Enfin la mairie dispose d'un délai rallongé pour effectuer le paiement de la vente => 4 mois post signature de l'acte authentique. (cela peut devenir problématique en cas notamment d'achat/revente en cascade, même si le maintien dans les lieux est autorisé).

 

En tant qu'acheteur, faut-il avoir peur des mairies?

 

La réponse est NON, cela fait partie du jeu. A titre d'exemple sur +1500 transactions chez Immocitiz, cette situation s'est produite une seule fois et est actuellement en train de "potentiellement" se reproduire sur un beau projet de coliving en IDF. Projet pour lequel nous étions plus que jamais tous dans les starting blocks.

 

En résumé, 1 chance sur 750, c'est peu, mais gardez en tête que ça n'arrive pas qu'aux autres. 

Lorsque vous partez en visites voici quelques signes qui pourraient vous alerter (cela ne doit pas pour autant vous bloquer dans votre processus de décision):

-Des terrains constructibles disponibles de part et d'autre du bien visité

-De nombreux travaux de voirie, de piétonnisation, de restructuration..

-Des habitations murées, laissées à l'abandon

 

 

Pour retrouver le formulaire de DIA:

https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_10072.do

Les textes de loi applicables:

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16

Description

Lorsque vous vous portez acquéreur d'un bien immobilier, une fois l'offre acceptée, le compromis signé, les 10 jours de rétractation passés, vous vous apprêtez à rechercher le meilleur financement possible.

Parallèlement à cela, entre la rédaction du compromis de vente et l'acte authentique, votre notaire doit réaliser plusieurs démarches:

-Encaisser sur un compte séquestre l'indemnité d'immobilisation ( 5 à 10 % du prix du bien).

-côté vendeur, demande un état de situation hypothécaire du bien

-si le bien se situe en copropriété, il demande "l'état-daté" au syndic (vérifie la santé financière de la copro, et vérifie que le vendeur est bien à jour du paiement de ses charges)

-demande en mairie un certificat d'urbanisme pour vérifier que le bien n'est pas grevé de charges ou servitudes de nature à rendre le bien inutilisable.

-Il adresse à la mairie la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) pour purger l'éventuel droit de préemption de la commune.

Qu'est ce que le droit de préemption:

En droit français la commune est prioritaire pour acheter le bien que vous convoitez.

Normalement la mairie doit avoir un motif légitime et sérieux répondant à l'intérêt général

ex:construction d'un parc, zone piétonne, construction de logements sociaux

Lorsque le notaire adresse une DIA (déclaration d'intention d'aliéner) la commune est en droit, dans un délai de 2 mois, de court-circuiter l'acheteur qui a signé le compromis et acheter le bien à sa place.

En tant qu'acheteur, aucune compensation financière n'est envisageable et vous ne disposez pas (réellement) de recours dans les faits.

Néanmoins, en droit, vous avez la possibilité de faire annuler cette décision de préemption, mais il va falloir vous montrer TRES patient et VRAIMENT chanceux.

 

Vous pouvez saisir le tribunal administratif si et seulement si vous parvenez à prouver que la mairie n'a plus pour objectif de réaliser une opération d'aménagement urbain d'intérêt général. En somme, la mairie dispose de 5 ans à compter de la réalisation de la vente pour déposer un permis (consultable en mairie). Votre action ne pourra donc être faite qu'à N+6). étant entendu que propriétaire initial du bien serait prioritaire sur vous en cas d'action en justice de sa part.

Et en coulisse côté vendeur:

 

La mairie peut acheter au prix ou renégocier le prix de vente. Elle se doit de formuler son offre d'achat dans les 2 mois suivant la présentation de la DIA. Le vendeur a à son tour 2 mois pour:

-accepter l'offre (au dessus ou en dessous du prix de vente)

-demander à maintenir le prix de vente initial

-refuser

 

Si personne ne trouve un accord, le vendeur ou la mairie peut saisir le tribunal.

 

De manière générale, la mairie qui se porte acquéreur du bien immobilier, doit régler les frais de notaires et accessoires inscrits sur la DIA (les honoraires des éventuels intermédiaires).

 

Enfin la mairie dispose d'un délai rallongé pour effectuer le paiement de la vente => 4 mois post signature de l'acte authentique. (cela peut devenir problématique en cas notamment d'achat/revente en cascade, même si le maintien dans les lieux est autorisé).

 

En tant qu'acheteur, faut-il avoir peur des mairies?

 

La réponse est NON, cela fait partie du jeu. A titre d'exemple sur +1500 transactions chez Immocitiz, cette situation s'est produite une seule fois et est actuellement en train de "potentiellement" se reproduire sur un beau projet de coliving en IDF. Projet pour lequel nous étions plus que jamais tous dans les starting blocks.

 

En résumé, 1 chance sur 750, c'est peu, mais gardez en tête que ça n'arrive pas qu'aux autres. 

Lorsque vous partez en visites voici quelques signes qui pourraient vous alerter (cela ne doit pas pour autant vous bloquer dans votre processus de décision):

-Des terrains constructibles disponibles de part et d'autre du bien visité

-De nombreux travaux de voirie, de piétonnisation, de restructuration..

-Des habitations murées, laissées à l'abandon

 

 

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