Transcription

• Speaker #0

  Mesdames, Messieurs, qui aurait cru qu'acheter un bien immobilier en Suisse était si facile que ça ? Je rigole pas quand je dis ça. Bienvenue dans l'épisode 3 de la série où je documente mon premier achat immobilier en société en Suisse. Maintenant, avant que l'épisode démarre, je vous demanderai de mettre un pouce bleu si vous êtes sur YouTube ou de mettre une note 5 étoiles sur le podcast, sur votre plateforme de prédilection. Ça aide à faire connaître le podcast, mais ça pourrait aussi aider d'autres personnes à découvrir justement comment ça se passe d'investir dans un bien immobilier ou... ça pourrait permettre à d'autres entrepreneurs de découvrir le podcast qui a été premier en 2025, qui parle de thunes et d'entrepreneuriat en Suisse. Si vous arrivez seulement maintenant, dans l'épisode 1, j'avais résumé la stratégie de mon achat immobilier. Dans l'épisode 2, on avait parlé de structure. Et aujourd'hui, je vous avais promis de revenir justement sur l'entièreté de cet investissement, de parler du bien que j'avais choisi, de son rendement, bref, de parler chiffres, mais surtout de parler de retour sur investissement. Quand je vous dis promenade de santé, si vous avez regardé les deux premiers épisodes, vous avez vu que j'ai un petit peu galéré, ou en tout cas j'ai trouvé ça un petit peu difficile sous certains aspects. Et aujourd'hui, ce que je peux vous dire, c'est que finalement, c'était plus le fait de passer à travers ces premières étapes une première fois dans ma vie qui était compliquée. Dans les faits, c'était vraiment pas du tout compliqué, et c'est ce que j'aimerais vous montrer au travers de cet épisode. Vous montrer qu'en fait, ça s'est passé de manière tellement fluide que je pense pas que ça aurait été aussi simple si j'avais pas été accompagnée par Inved. Et particulièrement du coup par Edouard. Aujourd'hui du coup, je vais tout vous montrer. le studio que j'ai acheté dans le Valais Central, proche de Sion, ce qui m'a coûté, combien j'ai vraiment sorti de ma poche, frais compris, et surtout combien il me rapporte actuellement. Je préviens juste, la plaquette annonçait 4,5% de rendement, mais le chiffre qui compte vraiment, il est presque au double de ça. C'est ça qui est vraiment fou. Et normalement aussi, cet épisode devait être le dernier de la série. Petit plot twist, j'ai débloqué une nouvelle enveloppe qui va me permettre d'investir beaucoup plus rapidement dans mon prochain bien immobilier. Mais au moment où je tourne cette vidéo, j'ai pas encore définitivement décidé de la stratégie que je voulais pour le prochain bien. Mais bon, on y reviendra un petit peu plus tard dans l'épisode. Évidemment, il n'y aura pas de date fixe, mais comme ça, vous savez que, en fait, cette série, elle est très certainement never-ending story, parce que je pense que j'ai pris goût et que j'ai envie de continuer à investir en immobilier. Mais bref, sans plus attendre, je vous fais un tout petit récap, justement, des épisodes 1 et 2, si vous les avez vus il y a longtemps, parce que le premier est sorti, il me semble, au mois de mai, et le deuxième est sorti au mois de juillet, et là, on est au mois d'octobre quand je poste l'épisode 3. Pour rappel, j'ai lancé cette série parce que j'avais un objectif de liberté financière. Évidemment. quand vous investissez en immobilier, vous pouvez devenir libre financièrement. Mais libre financièrement, ça veut dire quoi ? Ça veut dire bouger de l'argent de manière passive sans travailler ? Est-ce qu'être libre financièrement, ça veut dire avoir le choix de faire ce qu'on veut dans la vie ? Est-ce qu'être libre financièrement, ça veut dire avoir la liberté de temps ? Bref, je pense que c'est une définition qui est propre à chacun. Et moi, je vous l'avais donnée au début de la série. J'ai fait tout plein de séries, j'ai fait tout plein d'épisodes aussi sur la liberté financière et ce genre de choses. Et je pense que ça incombe à chacun de choisir ce que c'est réellement sa propre liberté financière. Ça, ça n'a pas bougé. Aujourd'hui, ce que je peux vous dire, 9 mois, 10 mois après m'être lancée dans cette aventure-là, moi aujourd'hui, j'ai vraiment l'optique de développer un patrimoine financier qui aujourd'hui passe au travers de mes sociétés, du coup de la holding dont je vais parler. Et je suis moins dans l'optique vraiment de travailler, travailler, travailler à fond les ballons. J'ai vraiment envie de continuer mes sidequests à travers l'immobilier, de continuer le développement de ma société de manière organique. de peut-être un jour acheter une société. Je sais que j'en avais parlé dans l'épisode précédent. Aujourd'hui, ce n'est pas une priorité, mais j'y reviendrai dessus, peut-être un petit peu plus tard ou dans un autre épisode sur le podcast principal. Donc, ce qu'on a fait dans l'épisode 1, c'est qu'on a structuré ça au travers d'une holding, holding qui détient du coup la société opérationnelle CTB et la société immobilière qui achète les biens immobiliers. Ce qui me permettra à terme d'avoir aussi un portefeuille qui continue d'acheter d'autres sociétés ou de développer au travers d'autres typologies de sociétés qui sont aussi peut-être liées à l'immobilier. Aujourd'hui, on ne sait pas, mais ça pourrait évoluer comme ça. et c'est grâce à ça, en fait c'est le fait d'avoir structuré ça déjà maintenant, d'être prête à quoi que ce soit surtout qu'avec une entreprise, enfin avec l'entreprise que j'ai STB, tout peut aller très vite parce qu'on a quand même une belle capacité à trésoriser c'est une société qui tourne bien, qui a des belles marges et qui du coup nous permet d'aller vite dans certains objectifs justement financiers. Pour ceux qui ne savent pas et qui débarquent et qui ont la flemme de regarder les premiers épisodes, Inholding c'est quoi ? Inholding c'est la société chapeau qui va posséder justement les autres. Son but unique c'est justement que de posséder des sociétés donc Donc il n'y a pas un salaire qui sort de la holding, il n'y a pas des dépenses. Bref, c'est une SA finalement. Mais c'est une SA qui a un statut particulier fiscal parce qu'elle ne détient que des sociétés. Pareil pour la société immobilière en fait, c'est une SA aussi. Mais c'est une société qui n'a pour but que de faire de l'immobilier. Et c'est aussi pour ça qu'elle a ce statut particulier. Mais ça j'expliquais tout dans les premiers épisodes. Donc je vous ai laissé dans l'épisode 2 avec un tease monumental. Je vous avais montré la plateforme, je vous avais montré le début de la chasse où on m'envoyait des biens, des opportunités, etc. Et en fait, il faut comprendre, si on reprend du coup l'historique de l'épisode 2, j'étais venue à la banque en leur disant « oui, voilà, j'ai envie d'investir en biens immobiliers » , puis ils m'avaient envoyé bouler en me disant que « vous revenez quand vous serez prête, quand vous aurez le bien » . Et ça s'est joué à trois jours près, parce que trois jours après, non seulement j'étais prête au niveau de la structure, mais en plus, Edouard m'a envoyé un bien qui était... C'est exactement celui qui Ausha toutes les cases d'un premier investissement pour moi, en tout cas au niveau stratégique. Là-dessus, j'aimerais revenir sur une question qu'on m'a posée cette année. Du coup, par rapport à cet investissement, on m'a dit mais pourquoi est-ce que tu investis en immobilier alors que cet argent serait mieux dans ta boîte et de l'investir du coup dans le déploiement, dans le scaling de ta boîte ? Je reviendrai dessus après parce que c'est pas du tout en fait la stratégie que j'ai envie d'opérer pour CTB en fait. Voilà, mais je reviendrai dessus après. Voilà, maintenant que la banque m'a envoyé bouler, en fait c'était tout à fait logique parce que la banque, elle prête pas à une. personne, en tout cas pas dans le cadre d'un investissement en société. Elle va prêter sur un bien précis qui lui sert de garantie, en fait, la cédule hypothécaire sur laquelle je reviendrai plus tard. En fait, sans prix, sans loyer et sans adresse, elle n'a rien à calculer, vous voyez, donc c'était logique. Mais ça, je n'avais pas forcément compris à la base. Donc c'est pour ça aussi que si vous êtes dans cette étape-là, vraiment allez à la banque préparée. Je crois que je l'avais déjà dit dans l'épisode 2, mais allez à la banque préparée parce que la banque, sinon, elle ne pourra rien faire pour vous. Et surtout, elle ne prête jamais de l'argent comme ça. Je crois qu'elle en prête de manière de plus en plus difficilement, il me semble. Maintenant, ce que je vous propose, c'est qu'on revienne du coup sur le bien immobilier exact que j'ai acheté. J'ai flouté les adresses parce que je voulais garder une certaine chose anonyme. C'est un bien qui est situé dans le Valais central. Voilà, ça vous suffit. Donc, ce qui est formidable avec Inview, parce que je le rappelle, j'ai été accompagnée par Inved pour faire cet investissement immobilier et je continuerai de me faire accompagner par Inved parce que c'est tellement pratique et bien fait que je pense que ça vaut tellement le coup pour moi qu'il n'y ait pas forcément le temps de faire tout le travail qu'ils font derrière. C'est vraiment fantastique. Je voulais vous montrer la fiche exacte du coup qui m'a été envoyée, l'opportunité qui m'a été envoyée le jour où j'étais prête à investir. Donc c'est un appartement qui est en Vallée Centrale qui était au prix de 274 000 francs avec une place de parc. Ce que vous allez voir du coup sur Inview, c'est tout bonnement le prix, le prix au mètre carré, vous allez avoir le nombre de pièces, les mètres carrés pondérés. On voit aussi qu'il était du coup loué quand on m'a envoyé l'annonce. C'est un bien de rendement avec une affectation résidentielle. une pièce et demie, mais ça je l'ai déjà dit, 37 mètres carrés habitables, donc il est assez grand, construit en 2025 au troisième étage, avec ascenseur, une cave, une place de parc extérieure, et un balcon assez grand de 8 mètres carrés. Donc, ce qui est vachement bien sur InView, c'est que vous avez tous les chiffres avec lesquels vous pouvez jouer. Là, je vais laisser exactement comme c'est, parce qu'on va revenir sur les chiffres après. Donc, la personne qui est en charge justement de l'analyse vous propose de faire une offre, là c'était une offre à 260 000, 269 000, moi j'ai pas du tout fait d'offre, j'ai pris comme ça. avec du coup un rendement brut de 4,24%. Sur InView, vous allez retrouver des notes par rapport à l'emplacement. Donc là, il n'est pas typiquement directement au centre de Sion. Il n'en est pas loin, donc il n'a pas un emplacement qui est dégueulasse, mais il n'a pas un emplacement qui est ouf non plus, ce qui aussi impacte son prix. Un état général de 5 sur 5, parce que c'est un appartement qui est neuf, et du coup, il n'y a rien à rénover dedans. Là, ce serait intéressant justement par rapport à la future opportunité que j'achète, que je puisse vous montrer. les analyses qui sont faites par rapport à l'état de l'appartement quand il y a une rénovation à faire. Mais je reviendrai dessus plus tard. Au niveau du cash flow, les locataires qui étaient dedans payaient un loyer brut mensuel de 1000 francs. Et on vous propose une analyse de marché pour augmenter le loyer au prix du marché qui serait plutôt à 1020 francs. Je vais revenir dessus plus tard vu qu'il y a eu un changement de locataire au moment où j'ai acheté l'appartement. Au niveau des flux annuels, vous allez avoir l'actuel, donc c'est 1000 fois 12, c'est ce que ça rapporte annuellement au niveau de la santé chiffre d'affaires. Vous allez avoir le cash flow avec les charges PPE, les charges d'intérêt, le coût de la maintenance, et vous allez avoir sur le marché ce que ça vaut réellement. Bref. Je passe un petit peu là-dedans parce qu'il y a beaucoup de chiffres et je ne veux pas vous noyer dans les chiffres. Vous allez voir que l'analyse est assez précise et assez bien faite. Ensuite, vous avez une projection de performance. Vous allez avoir le moment où vous achetez le bien et vous allez avoir justement sa performance sur les années. Et comment est-ce qu'elle évolue d'un point de vue optimiste, neutre et pessimiste ? Ensuite, vous avez une projection sur le capital, pareil, au niveau des fonds propres que vous allez mettre optimiste, neutre et pessimiste. Là, du coup, le conseiller avait mis 67 000 francs, c'était Edouard qui avait mis 67 000 francs. Vous allez voir qu'il m'a fallu plus que ça, mais ça, ce n'est pas forcément de leur faute, c'est plutôt la banque et plutôt aussi la situation de tout un chacun. Parce que j'imagine, il n'y a pas le calcul, mais peut-être que c'était les 20% du capital de base. Donc, on va voir ça. Et puis vous avez les ratios financiers, donc sur le cash flow, sur la modification de valeur, tout ça, tout ça. Voilà, c'était un apport à 25%, donc 67 000 francs. Je vous explique après combien j'ai dû mettre d'argent exactement. Et vous avez du coup l'appartement. Voilà. Donc sur le papier, ce bien, il Ausha toutes les cases. Et en fait, pas que sur le papier. Donc on est allé le visiter avec Edouard. Je vous laisse pour la visite. Aujourd'hui, on se retrouve pour la deuxième visite et cette fois avec Edouard. On va voir ce qu'il a à nous dire par rapport à tout ce qu'il voit en fait de l'appartement et que peut-être nous, on n'a pas vu au premier abord.

• Speaker #1

  C'est un studio, donc étant un studio, c'est assez vite visité. Moi, ce que je pense, c'est que je n'ai jamais été fan des studios, sauf les studios qui sont récents, pour une question bien précise. C'est qu'en immobilier, il y a... des coûts incompressibles qui sont par exemple la cuisine et qui sont par exemple la salle de bain. Et si tu achètes un 2,5 pièces, donc qui a plus de mètres carrés qu'un studio, tu auras le même coût pour la cuisine, le même coût pour la salle de bain plus ou moins qu'un studio. Ouais,

• Speaker #0

  je vois ce que tu veux dire.

• Speaker #1

  Donc un appartement, un studio qui est ancien, mon problème c'est que quand tu fais des travaux, ça coûte très cher par mètre carré.

• Speaker #0

  Ça met longtemps à être rentabilisé. Si tu fais de la rentabilité.

• Speaker #1

  C'est difficile de rentabiliser. Ou alors surtout, le jour où tu revends, tu augmentes drastiquement le coût par mètre carré. Donc ça va si tu achètes un studio à Genève par exemple, ça va. Parce que les prix sont extrêmement élevés. Le coût des travaux, c'est le même qu'en Valais. Mais en Valais, c'est problématique. Donc, un studio qui est récent, par contre, ça, ça va. Et c'est relativement rare, les studios récents, parce que les gens achètent dans les promos sur neuf très rapidement. En fait, il y a toujours deux choses à regarder dans un appartement. Tu as le point de vue du prix. Et c'est ça qui dicte un petit peu si ça part vite ou pas, le jour où tu revends. Parce que chaque fois que j'achète, je pense au jour où je revends. C'est le prix par mètre carré que tu payes et que tu pourras revendre le jour où tu revends. Et le prix absolu, c'est-à-dire le prix de l'appartement en absolu par rapport à son nombre de pièces. Et tu peux te retrouver parfois avec un prix par an. par mètre carré pas super attractif mais un prix absolu qui est faible par exemple les studios qui peuvent avoir un prix élevé par rapport au valet par mètre carré mais t'as un appartement qui coûte juste 200 000 balles ou en dessous de 300 000 balles et y'en a plus beaucoup donc celui-là par exemple on est à 274 000 et la place de parc elle est à 15 000 inclus dans les 274 000 sachant que c'est un immeuble qui est sorti de terre dans

• Speaker #0

  le prix total oui sachant que l'immeuble est sorti de terre l'année dernière en 2025 je sais pas si tu sais combien ils l'ont acheté l'année dernière Merci. enfin ils l'ont réservé en 2024 210 ah ouais ouais ouais mais c'était sur plan ouais sur plan ça m'étonne pas c'est un appart qui est revendu 274 milles là je sais pas de tête comme ça tu penses quoi du prix est ce que c'est un prix qu'il fallait encore négocier ou est ce que c'est un prix qu'on touche pas moi je pense qu'en fait c'est

• Speaker #1

  un peu le problème des studios c'est que tu as un pipe enfin c'est pas le problème tu as un pipe de personnes que tu peux toucher qui est gigantesque simplement parce que tu as un prix absolu qui est pas Donc ça veut dire que là tu peux acheter avec moins de 100 euros. 100 000 francs de fonds propres et quasiment plus aucun appartement peut être acheté avec moins de 100 000 francs de fonds propres. Donc en gros, tu n'as pas un milliard d'options si tu as moins de 100 000. Et typiquement, ce genre d'appartement, il se vend très vite parce que tu as un rendement qui est supérieur à 4%, parce que tu as des rotations locataires qui sont assez fréquentes, donc tu peux adapter le loyer en fonction de l'évolution du marché. Et puis parce que le jour où tu revends, c'est super facile à vendre parce que tu vas toujours toucher quelqu'un. Alors tu ne vas pas faire des plus-values gigantesques sur un studio, mais tu vas faire une meilleure rentabilité qu'un appartement traditionnel. Et ici, ton cas, il est parfait parce que tu as acheté l'appartement est loué, le locataire part dans deux mois, il y aura une petite adaptation de loyer. Ton rendement, tu vas le faire augmenter instantanément. C'est un peu ça l'intérêt d'un studio. Pour moi, c'est un pied qu'on met dans l'immobilier. Je préfère le récent que l'ancien pour la raison que j'ai précisé avant des travaux. Tu gardes ça quelques années, tu ne fais pas une performance extraordinaire. Tu ne vas pas avoir une augmentation des prix gigantesques. Tu ne vas pas revendre ce studio 450 000 dans deux ans. Par contre, tu... vas le revendre et puis tu auras une petite plus-value et puis ça va te permettre d'acheter autre chose. Entre deux, l'argent aura travaillé, le temps que tu économises plus, etc. Donc non, ça fonctionne super bien. En fait, dans n'importe quel appartement acheté, ce que je regarde moi, c'est le concept, c'est-à-dire tout ce qui... c'est-à-dire le package. Et le package d'un appartement comme ça, ce que je trouve intéressant, c'est que il coche plein de cas. C'est-à-dire, il est récent, tu n'auras pas de problématiques énergétiques, tu n'auras pas de problématiques de fonds de rénovation, etc. Le jour où tu revends, il a une passe. de parc extérieur donc voilà c'est un argument que tu peux balayer. Une objection que tu pourrais balayer le jour c'est comme quand tu vends un truc tu vois c'est des objections à balayer quand tu as des obstacles quand tu as un balcon qui est relativement grand d'ailleurs.

• Speaker #0

  Il est grand quand même.

• Speaker #1

  Donc voilà exposition ici bon ça c'est discutable exposition peut-être.

• Speaker #0

  A part ça nous on était venu à une heure différente la journée puis il était très lumineux donc en fait l'exposition là c'était pas c'est un appart qui est lumineux quand même pour dire qu'il est un petit peu il est aussi un un peu caché de la route tu vois parce que la route elle est juste là-haut et puis l'avantage aussi qu'il soit neuf c'est que quand tu fermes,

• Speaker #1

  tu n'entends rien. Oui bien sûr. Il y a beaucoup d'avantages à acheter du neuf. Il est déjà construit donc le jour où tu revends, tu élimines aussi toutes les personnes qui ne veulent pas acheter sur plan par exemple parce qu'il faut attendre pendant deux ans etc. C'est le gros problème des achats sur plan notamment en Valais, c'est parce que vu qu'il y a un peu plus d'offres en Valais que dans d'autres régions comme la Riviera ou Genève, tu as beaucoup de gens qui ne veulent pas acheter sur plan simplement parce que ça dure ça dure trop de temps d'attendre. Et le problème c'est qu'il bloque des fonds pendant deux ans sans rentabilité. Ça, les gens ne veulent pas. Donc ici, tu coches beaucoup de cases. En plus de ça, pour un studio comme ça, il a été vraiment bien conçu pour un investisseur. C'est-à-dire que c'est du classique pur. C'est du crépitifin contre les murs. C'est du carrelage imitation parquet par terre. Donc ça, c'est hyper solide. Ça tient super bien. Voilà. Les fenêtres, les tris de vitrage. Ça fonctionne très bien.

• Speaker #0

  Quand tu achètes, qu'est-ce qu'il faut regarder sur les PV d'Assemblée Générale ?

• Speaker #1

  Il faut regarder l'ambiance générale. ou un bâtiment plus ancien plutôt. C'est plutôt l'état du fonds d'innovation par rapport aux travaux prévus. Le bâtiment étant super récent, c'est possible qu'il n'y ait pas de fonds d'innovation, ou bien un début de fonds d'innovation. Par contre, il faut tout de suite mettre de côté le fonds d'innovation, c'est-à-dire qu'il faut que la PPP est validée. Et je dirais que sur le neuf, c'est plutôt où est-ce que ça en est, parce que là, il a déjà vécu depuis un an, un an et demi, l'immeuble, donc il a déjà été livré, il a déjà été exploité. D'ailleurs, il est plein, le bâtiment, on l'a vu en montant. C'est plutôt, enfin, qu'est-ce qu'ils ont eu comme problème ? Parce que les problèmes après le neuf arrivent, les premières années. années en général, sur les cinq premières années. C'est pour ça que les garanties de construction d'oeufs sont de cinq ans. Mais là, tu achètes un bâtiment qui a des garanties que le promoteur doit respecter, ce qui est plutôt bien. C'est-à-dire que pendant cinq ans, il y a des garanties sur le bâtiment.

• Speaker #0

  Ok. Mais là, il y a eu un... Dans les PV, il y a un couac, mais avec... Franchement, j'ai pas exactement compris l'histoire. En gros, la pompe à chaleur, elle est en location. Ça répond à ta question avant par rapport à... Elle est en location, sauf que les gens qui ont acheté ne savaient pas ça au moment de l'achat. Ils ont su plus tard. une histoire de contrat de location. Je pourrais te sortir le truc, mais à la limite, ça, je peux t'envoyer plus tard, mais il y a un truc un petit peu comme ça. Et du coup, ils ont dû augmenter aussi les charges, mais ça, par rapport à moi, ça ne change pas grand-chose par rapport à la taille de l'appart.

• Speaker #1

  Sur un appartement comme ça, il y a très peu de millième. Les millièmes, c'est la part que vaut l'appartement par rapport au bâtiment entier. Donc si, par exemple, tu as 50 millièmes, ça veut dire que chaque 1000 francs que l'APP consomme ou paye, tu payes 50. Ça, c'est valable pour tout, pour fonds de rénovation, c'est valable pour... Alors pas le chauffage parce que... que ça soit individuel. Pas l'électricité, pas ça soit individuel. Mais l'électricité des communs, par exemple, les charges d'exploitation, le concierge, c'est valable pour toutes les charges. Donc voilà, pour un appartement comme ça, ça ne doit pas changer. C'est un appartement qui aura très peu de charges. D'ailleurs, il y a aussi une objection souvent pour un acheteur qui veut faire du rendement, c'est combien coûtent les charges d'exploitation du bâtiment. Ici, tu auras très très peu de charges d'entretien. Donc en gros, ce que tu génères, franchement, tu vas tout garder. Moi, ce que je recommande en mise en location pour n'importe quel appartement, c'est la mise en valeur, c'est-à-dire trouver un locataire. Je passerai par une régie, par des prônes.

• Speaker #0

  Ah ouais ?

• Speaker #1

  Ouais, ça coûte un loyer. Mais par contre, c'est bien fait, c'est professionnel. Le droit du bail est respecté, le contrat est bien ficelé. Et ça, je pense que c'est bien.

• Speaker #0

  Ok.

• Speaker #1

  En général, ça coûte un loyer. Et après, tu gardes le locataire et tu as de la gestion. Parce que la gestion d'un appartement comme ça, c'est une heure par année. En tout cas,

• Speaker #0

  c'est cool. Ok, ouais.

• Speaker #1

  Maintenant, c'est possible de louer directement. Ça peut être une expérience aussi. Ah,

• Speaker #0

  il m'a proposé de m'aider à chercher. Mais justement, ça va être bien d'avoir ton avis là-dessus.

• Speaker #1

  Moi, je demanderais un pro,

• Speaker #0

  ouais. Ok.

• Speaker #1

  Trouve bien, ouais. La mise en location. Le problème dans... d'un studio, par contre, c'est que potentiellement, tu peux avoir plus de teneureux. Certaines personnes préfèrent acheter un deux pièces et demi qu'un studio. C'est un studio où tu as plus de travail dans la tête des gens. Mais la réalité, ça va encore.

• Speaker #0

  Alors moi, je vous avoue que pendant cette visite-là, il n'y a pas eu... En fait, on m'avait tellement parlé de l'émotionnel lié à l'immobilier, que tu achètes parce que c'est l'endroit, parce que c'est l'appartement, parce que tu as un coup de cœur, etc. Moi, en fait, pas du tout. C'est-à-dire que je savais que c'était uniquement un bien de rendement, que j'allais... mettre quelqu'un dedans et puis probablement quasiment plus jamais mettre les pieds dans cet appartement. Et du coup, je le visitais et je me disais, en fait, c'est top parce que justement, la personne qui va habiter dedans, elle se retrouve dans un appartement qui est neuf, qui est bien entretenu et qui va rester comme ça pendant un certain temps. Maintenant, si on revient sur les chiffres réels. Donc, le prix final du bien était de 274 000 francs. C'est pour ça aussi que quand je dis j'ai investi dans un bien immobilier, les gens tout de suite, ils pètent un câble en disant « Ouais, mais elle est méga riche, etc. » Effectivement, ça dépend où vous achetez. Là, c'est un bien immobilier en valet. vous voyez que le prix, il est très très très bas parce qu'il y a encore des opportunités comme ça en Valais. Et surtout, je l'avais dit dans les épisodes précédents, c'est pas parce qu'un bien est grand ou cher qu'il y a un meilleur rendement. Ça, il faut vraiment comprendre, c'est un appartement qui est petit, c'est un appartement qui n'est pas dans l'endroit le plus fancy du monde, en Suisse en tout cas, mais c'est un appartement qui est très intéressant d'un point de vue rendement. J'ai signé l'acte le 27 juillet 2026 et à partir de là, ça en est suivi toute une procédure LFAIE sur laquelle je reviendrai plus tard dans l'épisode. Parce qu'elle m'a sucédujue cette procédure. Alors qu'en fait, elle aurait pas du tout dû me sucédujue. Mais bon, voilà, c'est comme ça. Bon, pour refaire rapidement le topo avec les banques, parce que c'était vraiment pas facile. Enfin, je dis ça, mais j'ai pas encore eu de rendez-vous. Donc en fait, je trouve que c'est déjà pas facile pour avoir rendez-vous. Mais après, ça va être potentiellement quand même facile. Donc en gros, j'ai contacté... quatre banques. La première, celle chez qui j'ai ouvert les comptes des sociétés, a été la plus réactive. Mais en fait, les conditions, même sans rendez-vous, n'étaient pas très incroyables. Mais ils n'étaient pas frileux. Ils étaient d'accord de... Ils n'étaient pas frileux. Donc c'est plutôt encourageant. Par contre, moi, ce qui m'a réputée, c'était plutôt les conditions. Donc je me suis dit, je vais quand même me chercher ailleurs. Donc je suis allée à la BCVS, UBS, et puis j'ai encore contacté la banque Migros pour avoir des infos. Je sors de la banque ! Je ne sais pas pourquoi j'ai dit des trucs comme ça avant, parce que ça s'est hyper bien passé. C'était même très positif, en fait. Ils entrent en matière. 92 000 francs de fonds propres. Taux, ça rend à 1,45. Maintenant, je vais quand même aller voir la BCVS la semaine prochaine pour aller voir. Mais en tout cas, très positif. Plus souvent, je n'entendais pas ça. En fait, ça a été tellement dur par e-mail. Je ne sais pas, les gens, ils n'étaient pas sympas. Ouais, en fait, tu ne leur montrais pas de blanche qu'avoir une banque qui est sympa, ça fait du bien, en fait. OK, rendez-vous banque numéro 3, cette fois avec la PCVAC. Il y a du vent, du coup, je ne sais pas si vous allez entendre. Bon, là, maintenant, par rapport à mes premiers rendez-vous, je suis beaucoup plus préparée. Je sais comment est-ce que je dois négocier les choses. Je sais de quoi je dois parler et tout. Et en fait, les banques, à partir du moment où vous venez préparer, elles sont beaucoup moins... En fait, je trouve que c'était les premiers contacts. Genre, avoir les contacts, c'était hyper dur. Je sais pas, ils ont mis des... plombe à répondre. Et à partir du moment où c'était bon et que j'avais le dossier qui était prêt, merci Edouard du coup, bah en fait c'était beaucoup plus fluide. Donc là je vais plus en mode shopping. Non pas shopping, mais regarder un petit peu les conditions qu'elle propose quoi. Donc, je suis allée dans plusieurs banques, mais celle que j'ai choisie, c'est... Enfin celle que j'ai choisie ou qui m'a choisie, je sais plus à ce stade si c'était pas plutôt elle qui m'avait choisie, j'en sais rien. C'est Raiffeisen. Alors, Raiffeisen m'a prêté 182 000 francs. Officiellement endettée pour deux mois. pour good. Comment tu dis ? Pas pour de bon. Pour les bonnes choses. Pour les bonnes raisons. Je suis endettée pour les bonnes raisons. Endettée, mais ça va, je suis pas beaucoup endettée. Je suis endettée à hauteur de 182 000 francs. C'est quoi 182 000 francs ? C'est trois mois de travail. C'est une année de profit au rythme actuel. Et la cédule hypothécaire, je vais vous expliquer après ce que c'est, elle est passée de 172 750 à 182 050. Soit 66% du prix. J'ai choisi un taux saron. à une marge fixée sur 3 ans de 1,45. Actuellement, au moment où je filme, le saron est négatif, mais la banque, elle bloque toujours à zéro. Donc, je paye 1,45%, soit environ 2680 francs d'intérêt par an. 223 francs par mois. Il y a un amortissement obligatoire de 2000 francs par an, donc c'est 167 francs par mois. Donc, le total payé à la banque est d'environ 390 francs par mois. Donc, les 300, les 380 et quelqu'un, ce ne sont pas que des intérêts, c'est 323 francs qui partent vraiment à la banque et 167 francs qui remboursent. ma dette, donc qui reste à moi. Je parle vraiment en mode moldu, j'espère que vous comprenez, parce que moi aujourd'hui j'ai la lecture des chiffres, mais je sais que ça peut être compliqué pour certaines personnes qui ne connaissent rien à l'immobilier. Surtout que la Suisse fonctionne très différemment de la France. Donc, je vais vous parler de la sédule hypothécaire, parce que moi je ne savais pas ce que c'était avant, et du coup j'ai dû poser des questions à Edouard, c'est quoi une sédule hypothécaire ? Une sédule hypothécaire, c'est la garantie de la banque. Concrètement, c'est une inscription au registre foncier qui dit, si les intérêts ne sont plus payés, la banque peut faire vendre le bien pour récupérer son argent. Sans cédule, il n'y a pas d'hypothèque. Et c'est là où souvent, si il y a des Français qui regardent cette vidéo, qui ne comprennent pas forcément pourquoi en Suisse on ne rembourse pas sa dette, pourquoi en Suisse on n'est jamais vraiment propriétaire de son bien, en fait c'est expliqué par ça. Foncièrement, je suis propriétaire de mon bien, mais s'il se passe quelque chose, la banque a un droit de saisie, ce qui est logique, au fond. Et le montant de la cédule, en fait, ce n'est pas forcément le montant du prêt, c'est le plafond qui est garanti. Donc on peut avoir une cédule de 108 ans de 2000 francs et rembourser petit à petit, elle reste en place. Ce qui est important, c'est que la cédule, elle est attachée au bien. et elle n'est pas attachée au propriétaire. Donc ici, moi, j'ai repris celle du vendeur et on l'a juste augmentée de 9 300 francs. Si vous n'avez toujours pas compris à ce stade-là, vraiment de manière moldue, si je peux vous imager ça, c'est que l'hypothèque, c'est le prêt, la cédule, c'est la clé du coffre, du coup, que la banque va garder tant que je n'ai pas remboursé ma dette. OK, elle garde un droit de saisie, quoi. Voilà. Maintenant, au niveau des fonds propres, je vous avais dit que j'étais partie sur 78 000 francs. Eh bien, il m'a fallu beaucoup plus que ça. Voilà. Enfin, beaucoup plus. Ça va. Mais c'est juste que... Donc potentiellement, en fait, si vous êtes ric-rac dans votre investissement immobilier, que vous avez vraiment un plafond à 80 000 francs, ça va vraiment drastiquement vous limiter dans les opportunités, sachant que moi, j'ai une société qui fait de l'argent. Du coup, ça a été facile de mettre un petit peu la main dans la trésorerie pour récupérer de l'argent, pour en rajouter justement sur ce qui était nécessaire aux yeux de la banque. Surtout que, en fait, pour un premier investissement, on n'a pas trop le choix. On n'est pas là en train de négocier avec la banque. Non, mais allez, vas-y, fais-le-moi pour 80 000. On ne peut pas vraiment faire ça. Donc en fait, moi, c'était soit je m'alignais, soit je n'avais pas la banque avec moi. Donc, j'avais à peu près 50 000 francs de capital dans Imgera, donc les 50 000 francs de la création de société. Et j'ai fait un prêt de 55 000 francs de Calgera à Imgera. Ça, c'est des choses qu'on avait fixées avec le fiscaliste dans l'épisode précédent. C'est un prêt qui est postposé à 2%. Donc en tout, j'avais 104 000 francs à ma disposition. La banque m'a demandé de mettre à disposition 92 000 francs pour les fonds propres. Donc vous voyez, on est un petit peu au-dessus des 70 000 à 80 000 francs que j'avais prévus à la base. Ensuite, il a fallu compter 5 430 francs suisses de frais, donc le registre foncier, la demande de LFAIE, soit environ 97 500 francs réellement investis. Et le solde va rester en trésorerie dans MGRA au cas où il y a un truc qui se passe, il y a un peu d'argent qui reste dans la société. Donc, j'ai mis environ 97 500 francs, dont 92 000 francs pour le prix et 5 500 francs de frais. Et je pense que les frais d'achat, c'est souvent ce qu'on oublie. On nous parle d'un pourcentage un petit peu au bol. Là, je vous mets exactement ce que j'ai payé. Maintenant, j'aimerais passer dans les KPI à expliquer. Et je vous en ai sélectionné 4 parce que je ne voulais pas vous perdre. Et c'est les 4 que je trouve hyper intéressants, moi, au niveau de ce que j'évalue et de ce qui me donne envie de continuer. Numéro 1, le rendement brut. Le rendement brut, c'est le loyer net annuel divisé par le prix. Avec l'ancien bail, on était à 1 000 francs charges comprises. Donc, 950 x 12, 11 400. Divisé par 274 000, on était à 4,2%, alors que la plaquette, elle annonçait effectivement 4,5%. Toujours refaire le calcul soi-même. Avec le nouveau bail à 1 000 francs plus 50 francs de charge, on arrive à 4,6%. Donc le changement de locataire m'a permis d'augmenter un tout petit peu le loyer. Maintenant, celui qui m'intéresse, le KPI qui m'intéresse, c'est le rendement sur fonds propres. Parce que finalement, moi je fonctionne d'un point de vue entrepreneurial. C'est-à-dire que oui, il y a 274 000 francs, donc on va réfléchir sur ces 274 000 francs. Mais in fine, le montant, le vrai montant que j'ai sorti, c'est 92 000 francs. Est-ce que ces 92 000 francs auraient été mieux investis dans CTB et dans la croissance de la boîte ? Ou est-ce qu'ils sont mieux investis dans l'immobilier ? Je pense que c'est une question qu'il faut adresser maintenant. Le rendement sur fonds propres, c'est ce qui va rester du coup après les frais courants divisé par l'argent qui est vraiment sorti. Donc on a les loyers, les accomptes de charges PPE, les intérêts, donc environ 8 650 francs par an. Divisé par 97 500 francs, ça donne environ 8,9%. Donc le bien rapporte 4,6%, mais mon argent à moi effectivement rapporte quasiment 9%. Et c'est ce qu'on appelle l'effet de levier. Maintenant à tout ça, je n'ai pas enlevé les impôts, d'accord. Maintenant parlons cash flow. On est sur environ 720 francs par mois avant amortissement. Après 2000 francs d'amortissement... Le revendissement obligatoire, il reste environ 555 francs par mois sur le compte avant les impôts. Donc les 2000 francs, ce ne sont pas de l'argent perdu, c'est de l'argent qui rembourse la dette. D'accord ? Je viens d'expliquer avant, donc normalement ça devrait être logique pour vous. Maintenant, si je garde vraiment l'appartement que je ne vends pas, l'amortissement, le retour sur investissement, donc 97 500 francs divisé par 8650, ça veut dire 11 ans pour récupérer ma mise avec seulement les loyers. L'amortissement et une éventuelle plus-value, donc la revente. vont raccourcir effectivement ce délai. Les 50 francs de charge, vous le savez, pas besoin d'avoir fait un master en immobilier, ça n'existe pas, mais voilà. Ce n'est pas du bonus, c'est ce qui va rembourser les charges. Ce sont des accomptes qui vont permettre de faire le décompte à la fin de l'année et de facturer ça au locataire. Quand j'ai récupéré l'appartement, donc j'ai été propriétaire à partir de début septembre et j'ai décidé de mettre un locataire seulement à partir du 1er octobre. Donc on n'a pas forcé à trouver quelqu'un au 1er septembre, on a mis quelqu'un à partir du mois d'octobre. Donc il y a eu un loyer vide. Donc en vrai, ça fait à peu près trois semaines sans loyer, à peu près 800 francs au moins. Même pas un mois en entier parce qu'elle n'a pas payé au prorata, elle est arrivée vers la fin septembre. Non, en fait, elle est au début. Donc bref, il y a à peu près 800 francs perdus par rapport à ce loyer qui n'a pas été encaissé. C'est ce que Edouard a dit déjà dans plusieurs de ses vidéos, c'est le coût de la vacance. Et c'est la raison pour laquelle Edouard aime les studios, parce qu'en général, ça se reloue très vite. Et c'est le cas. Par rapport au prêt que Imgéra paye à Calgéra, en fait, j'ai décidé de ne pas l'inclure dans le montant parce que la holding, elle est à moi. Imgera est à la holding, donc voilà, l'un de l'autre c'est un prêt, mais c'est un prêt à moi-même, voilà. Pourquoi est-ce que 70 à 80 000 francs ne couvraient pas, ne suffisaient pas pour la banque ? Et ça c'est le principe de l'autoportance. En fait la banque va vérifier que les loyers couvrent les charges qui sont volontairement exagérées. J'avais fait une vidéo là-dessus sur TikTok il me semble, ou sur Coach ton budget, j'avais parlé du coup des 5% d'intérêt théorique, j'avais parlé du 1% d'amortissement, de l'entretien, etc. C'est pour ça que dans les faits, elle a prêté 66% du prix. Et c'est pour ça aussi que quand on me demande, oui alors en entreprise ils veulent 30% alors qu'en particulier ils veulent 20%, en fait dans les faits, les calculs sont jamais aussi faciles que ça. C'est-à-dire que vous, quand vous voulez investir en société, la banque va devoir calculer tout ça par rapport aux informations que vous lui donnez, par rapport au loyer actuel, par rapport à l'autoportance, tout ça. Et c'est aussi pour ça qu'à plusieurs reprises on m'a parlé de financement impossible, tu verras c'est pas possible, les banques elles acceptent plus etc. En fait elles acceptent si vous mettez la main à la poche avec plus de fonds propres. Maintenant, plus vous mettez de fond propre, moins vous avez l'effet levier. Donc effectivement, nous, dans notre intérêt, c'est de mettre le moins possible de fonds propres, mais dans l'intérêt de la banque, c'est de garantir son cul, de garantir, de couvrir ses fesses, en fait, s'il vous plaît. Donc elle voudrait un maximum de fonds propres. Voilà, je ne vais pas vous faire un cours sur les financements hypothécaires parce que je ne suis absolument pas spécialisée là-dedans, mais je pense que ça peut vous permettre de comprendre un petit peu ce qu'on entend un petit peu partout par rapport à tout ça. ce qu'on voit, ce qu'on lit sur les réseaux, etc. J'espère que de vous l'apporter un petit peu plus comme une moldue, ça vous aide à comprendre comment est-ce que ça fonctionne. Donc in fine, en fait, le mieux, c'est de vous rapprocher de quelqu'un pour aller faire vos calculs. Voilà, d'une banque en l'occurrence, ou peut-être d'un courtier, si vous voulez aller vers un courtier. Ce qui s'est passé, c'est qu'au même moment, il y avait un autre bien, mais vous voyez, il est tellement vite sorti de ma tête que je ne me rappelle même plus, et lui, il fallait mettre 120 000 francs de fonds propres. On était sur un rendement à peu près similaire, donc finalement, par mois, ça m'aurait fait plus d'argent, mais il fallait mettre 120 000 francs de fonds propres. Et en fait, là, ça dépassait carrément mes capacités parce que, en plus, si vous avez écouté les podcasts que j'ai postés par rapport à mon mois d'août, qui a été un petit peu rocambolesque justement à cause de cet investissement immobilier, ça n'aurait tout simplement pas été possible. Il y a eu des discussions avec Edouard parce qu'évidemment, Edouard n'est pas une banque. Donc, il compose aussi avec la manière dont les banques réagissent, répondent, etc. Donc, il a pu aussi être très efficace avec moi pour répondre à mes questions, pour m'aider, pour m'épauler aussi dans des moments où j'étais là, je ne comprends pas ce que je dois faire. Donc, en gros, le truc le plus important, c'est que la banque est validée.

• Speaker #1

  Voilà.

• Speaker #0

  Ensuite, tu peux signer l'acte. J'étais censée signer aussi quelque chose avec Noé qu'on n'a pas encore fait, qu'on n'a pas formalisé. Non,

• Speaker #1

  il n'y a que l'acte. Souvent, ce qui se passe, c'est une signature de convention de réservation après la visite, quand tu as validé le fait que tu as acheté, tu as négocié le prix, etc. Là, il y a une négociation entre le vendeur et l'acheteur et quand c'est négocié, tu signes une convention de réservation. La convention de réservation n'est pas officielle, donc elle n'est pas contraignante. C'est-à-dire que si tu payes un accompte souvent chez le notaire de 10 000 francs ou 20 000 francs ou 5 % du bien immobilier, si tu ne vas pas au bout, c'est remboursé. C'est juste un principe. C'est une coutume. Je ne sais pas pourquoi tout le monde fait ça d'ailleurs, mais c'est une coutume qui ne vaut rien, mais qui engage un petit peu psychologiquement le vendeur et l'acheteur en disant qu'on va dans cette direction. Et puis après, dans l'ordre, souvent, parce qu'ici on a le temps, parce que c'est une chouette opportunité. Si tu n'as pas le temps… parce que là c'était bien organisé donc on a le temps le vendeur qui comprend mais si tu n'as pas le temps tu signes chez le notaire mais bon il faut être sûr d'avoir le financement parce que sinon tu perds 25 000 francs mais tu signes chez le notaire avec une prise de possession dans 2 mois par exemple 8 semaines tu vois que ça prend un peu de temps les banques quand même surtout quand tu fais des entrées en relation d'affaires et puis tu payes Tu payes un compte, tu signes chez le notaire et tu montes le financement entre deux. Et puis tu verses le solde, deux mois plus, tu prends les clés. Donc tu as les deux options. C'est soit tu fais dans l'ordre comme on a fait là, c'est-à-dire tu négocies avec le vendeur, on se met d'accord. En général, il devrait y avoir une convention d'inservation, mais il n'y a pas eu le cas, ce n'est pas grave, ce n'est pas nécessaire et ce n'est pas contraignant. On avance sur le processus du financement, etc. Puis là, il y a une espèce de relation de confiance entre le vendeur et l'acheteur. Puis le vendeur ne vend pas à quelqu'un d'autre, il ne pourrait rien faire. Et l'acheteur, tout d'un coup, ne lâche pas le deal, il va jusqu'au bout. C'est pour ça en général que les vendeurs veulent absolument signer, que les acheteurs aussi veulent signer. En général, c'est parce qu'ils veulent être sûrs de bloquer le lien.

• Speaker #0

  Ils ne veulent pas perdre leur temps.

• Speaker #1

  Voilà, exactement. Et puis, l'ordre qu'on a fait, c'est la négociation avec l'acheteur et le vendeur, le monter, le financement avec la banque, puis ensuite signer l'acte, puis ensuite verser les fonds. Et puis en général, là on fait une vente directe en général, quand on fait dans ce sens-là. Ça veut dire que le jour où on signe chez le notaire, il y a le versement des fonds pour le jour de la signature ou alors quelques jours après. Ça, c'est une vente directe. C'est comme ça qu'on l'appelle. Donc, tu prends les clés directement ou très rapidement dans la semaine qui suit ou les 10 jours qui signaturent. Une vente à terme, c'est que tu signes aujourd'hui, mais tu prends les clés dans deux mois.

• Speaker #0

  Ça veut dire que moi, si j'ai envie d'être propriétaire en septembre, ça va être une vente à terme.

• Speaker #1

  Exactement. Je signe maintenant et je prends les clés le 1er septembre.

• Speaker #0

  Ok. Et par rapport… Tu vois, maintenant, si on regarde un petit peu le délai, disons d'ici un mois, en fait, moi, je pourrais potentiellement signer chez le notaire, c'est ça ? Un mois, un mois et demi. Toi,

• Speaker #1

  tu peux signer… Oui, bien sûr, bien sûr. Dès que la banque va valider… La banque va valider dans une semaine, 10 jours.

• Speaker #0

  Oui.

• Speaker #1

  Quand la banque dit « Ok, c'est bon, tu te signes » . Même tu pourrais signer maintenant, mais dans le doute, tu es dans le premier appartement, c'est mieux de le faire dans l'ordre.

• Speaker #0

  D'accord, on n'est pas pressé.

• Speaker #1

  Donc, j'attendrai la validation de la banque, mais sans avoir signé les contrats de crédit, ça, ce n'est pas hyper.

• Speaker #0

  Oui, en fait, c'est plus pour comprendre un petit peu les enjeux. C'est quoi la différence que je signe en juillet ? Pardon, pas que je signe, que je prenne possession en juillet versus septembre, mis à part le fait que je commence à encaisser des loyers directement à part de juillet. Il n'y a rien d'autre qui change, enfin à partir de août, admettons.

• Speaker #1

  Tu signes en juillet. Et que tu prennes les clients en septembre ?

• Speaker #0

  Oui.

• Speaker #1

  Aucune différence ?

• Speaker #0

  Aucune différence.

• Speaker #1

  Strictement aucune différence. En général, on fait ça parce qu'on doit finir de finaliser le financement. Moi, c'est ce que je ferais à ta place. Parce que ce qui est bien, c'est que ce que je négocierais, c'est de dire, on signe en juillet, je prends les clients le 1er septembre. Puis entre juillet et septembre, on chasse un nouveau locataire. L'idéal, c'est qu'il rentre en septembre. Tu as zéro mois où c'est vide. Parce que les risques et profits sont transférés le jour de la prise de possession. Donc si tu signes en juillet, de juillet à septembre, il ne se passe rien, tu es responsable de rien. C'est-à-dire que si l'immeuble prend feu, si l'appartement se fait inonder, ce n'est pas ton problème. Ce n'est pas toi qui vas faire les travaux et ce n'est pas toi qui finances. Mais le jour où tu arrives le 1er septembre et que tu prends les clés, là c'est ton problème. Donc ce que tu veux, c'est avoir un maximum de profit et un minimum de risque. Donc idéalement, si tu as un peu de délai, 6 semaines ou 1 mois, 2 mois, tu peux faire rentrer un locataire.

• Speaker #0

  Quand tu dis on... va négocier avec la banque. Tu parles de moi et mes bons talents de négociatrice qui connaît rien à l'immobilier ou tu parles de toi ?

• Speaker #1

  Non, moi je parle avec la banquière volontiers.

• Speaker #0

  Je pense que c'est aussi ça l'intérêt d'un bon accompagnement parce que, en fait, je pense que je le dis assez dans l'épisode 1 et 2, c'est vraiment des poupées russes. C'est-à-dire que vous avez la poupée russe et vous dites, ah elle est jolie, elle est sympa, puis vous l'ouvrez il y en a une autre, puis vous l'ouvrez il y en a une autre, puis vous l'ouvrez il y en a une autre. Et du coup, typiquement, au moment où, par exemple, j'étais prête à signer... « Ah, ben en fait, après, il y a encore la décision LFAE. Au moment où j'ai fait la décision LFAE, ah, mais en fait, après, il y a encore ça. Après, il y a eu cette histoire de changement locataire. Bon, ben, ah, en fait, il faut retrouver un locataire. » Il y a eu tellement de choses comme ça à faire qu'on pourrait se dire « Bon, ben, c'est pas si passif que ça. » In fine, quand c'est fait, oui, c'est quand même passif, les gars. Franchement, on va pas se leurrer. Peut-être un petit point par rapport au prêt, du coup, de la holding à la société immobilière, que vous comprenez. En gros, on a fait un prêt de post-position qui signifie que la holding accepte d'être remboursée. après la banque. Ça, c'était un point qui était très important pour la banque et qui est dans le contrat, du coup, que j'ai signé avec eux. C'est parce que si les choses tournent mal, c'est la holding qui perd et pas la banque. Elle sauve ses fesses, comme d'habitude. Je dis pas ça de manière négative. Et surtout, pourquoi du prêt plutôt que du capital ? En fait, un prêt, ça se rembourse plus facilement plus tard, alors que sortir du capital d'une SA, c'est plutôt lourd et encadré. Maintenant, je voulais vous parler, du coup, de la signature chez le notaire. Je me rappelle que j'avais imaginé ça comme un moment de fou en me disant « Waouh, hyper fou. » fou, je vais signer chez le notaire, je vais un propriétaire, etc. Et en fait, dans les faits, c'était fait. C'était super sympa. Je trouve que Maître Brandy est incroyable. Il a été efficace pour, je pense, des petites transactions comme ça. Enfin après, je ne sais pas exactement toutes les transactions qu'il veut faire, mais en tout cas, moi, ça a été vraiment très agréable parce qu'il a été toujours très efficace. Il a répondu vite. Et c'est vrai que je me suis posé beaucoup de questions sur l'importance de la rapidité dans les investissements immobiliers parce que certaines transactions doivent se faire comme ça, en fait. Et lui a été d'une efficacité redoutable que j'ai beaucoup appréciée. et d'y aller. on est le jour où je finis de la signature chez le notaire. Donc, je répète, mais voilà, c'est aujourd'hui, c'est acté. J'ai ouvert mon ordi là, parce que je voulais, enfin j'ai ouvert mon ordi, je travaille depuis ce matin, évidemment, mais je voulais en fait relire l'acte. Je vous avoue que la seule fois où j'ai été chez un notaire, c'était pour signer du coup la SIRL, la toute première fois. Puis comme vous le savez, vous l'avez peut-être vu dans les épisodes qu'on se... Bon, les deux nouvelles sociétés, je les ai ouvertes via Newco, donc j'ai pas du tout dû me déplacer. Et en fait, je sais pas, j'ai eu un bug là, où je me dis, mais putain, il faudrait peut-être quand même que tu saches... Il faudrait peut-être quand même que tu saches exactement ce que tu dois faire, quoi. Enfin, est-ce qu'il y a quelque chose de spécial à préparer ? Genre, je n'ai rien prévu. Alors, là, il est 13h. J'ai rendez-vous à 13h30. Et on y va. Ça y est, c'est fait ! C'est fait. Bah, tout s'est très bien passé. Je pense que Maître Bandit, il est vraiment très efficace. Il explique super bien. il est... Je dirais pas qu'il est pédagogique mais en tout cas ce que je disais juste avant c'était que je comprenais pas tout ce qu'il avait écrit même si je m'étais renseignée sur les éléments et tout pour comprendre un maximum et là en fait il est repassé à travers chaque élément donc c'était cool parce qu'il y avait des choses que j'avais du coup essayé d'interpréter avec notre cher ami CloClo et que du coup il a expliqué un petit peu différemment et de manière plus compréhensive donc voilà quoi et alors là la suite, en fait la demande elle a failli lieu, la pré-validation, je sais plus les termes qu'il a utilisé Ça prend 3 à 5 jours pour déjà avoir un premier courrier, et puis ensuite, effectivement, il y a 3-4 semaines de procédure pour que ce soit complété, quoi. Maintenant, je voulais vous parler de ce que c'est la LFIE. La LFIE, qu'on surnomme aussi la Lexe scolaire, limite l'achat de biens immobiliers par des personnes à l'étranger. Pas par des personnes étrangères, par des personnes à l'étranger. Donc, quand c'est une société qui achète... vous vous imaginez bien que le registre foncier va demander la preuve que cette société n'est pas contrôlée par quelqu'un de l'étranger. Donc dans mon cas, c'est tout le notaire qui a géré, mais on s'en est suivi en fait un échange de courrier, parce que j'ai dû donner accès, en fait j'ai dû montrer tous les comptes de la société pour cette année, j'ai dû prouver que moi j'habitais bien en Suisse, que j'avais une carte d'assurance maladie suisse, que j'avais un domicile ici, j'ai dû montrer des factures comme quoi je payais bien, enfin bref que j'avais bien une vie ici. Donc je vous avoue que le moment où je suis passée par ça, ça a été un peu stressant, parce que je me suis dit mais en fait, et si ? ils trouvent un truc qui fait que pour eux c'est... Bref, je me suis fait des gilles pour rien. Et j'ai aussi appris que dans certains cantons, cette LFAIE elle se faisait avant de signer chez le notaire. Ce qui serait techniquement logique. Parce que là, en fait, si tout d'un coup, ils avaient trouvé je ne sais pas quoi, que j'avais caché quelque chose ou j'en sais rien, bah en fait, tout l'acte du notaire serait tombé à l'eau. Pas logique. On aurait tous travaillé pour rien, quoi. Mais bon, je sais pas. Je connais pas exactement comment le système est fait. Là, c'est juste mon interprétation après avoir vécu ça. Et voilà. Et ensuite, il y a eu les dernières interactions avec la banque, signer, envoyer des papiers, faire ci, faire ça. In fine, tout ça s'est passé sans que j'aille forcément me déplacer. J'avais juste des petits trucs à signer. Le registre foncier, ça a été enregistré le 14 septembre. Donc voilà, c'est emballé, c'est pesé. Peut-être un dernier mot par rapport... Je vais vous faire le bilan exactement, mais la dernière étape, ça a été de trouver l'allocataire. Et là, j'ai fait... Ça n'a pas du tout été... Ce n'est pas un placement, etc. Ce n'est pas une prestation qui a été offerte. J'ai demandé à l'agence... Twixie parce que c'était eux qui m'avaient loué l'appartement dans lequel j'habite et que j'avais vraiment aimé le professionnalisme de monsieur Coupin. Donc je les ai recontactés et je leur ai demandé du coup de m'aider à trouver un ou une locataire pour l'appartement. Ça m'a tellement aidée de faire confiance à des professionnels là-dessus parce que juste trouver un locataire, en fait il y a le droit du bail, il y a le bail assigné, enfin bref il y a tout ce qui encadrait la procédure mais il y a surtout eu la recherche du bon locataire c'est-à-dire que comme l'appartement il se situe proche de station Il y avait énormément de personnes de l'étranger qui voulaient louer l'appartement, des saisonniers. Sauf que ce n'était pas idéal par rapport à la stratégie. C'est-à-dire qu'on veut que la personne reste, ce n'est pas le plus longtemps possible. On sait qu'il y a un turnover dans les studios à cause de leur taille. Mais on ne souhaite pas quelqu'un qui part tous les six mois. Donc, il m'a aidé à trouver une bonne personne. Une personne qui est une femme d'un certain âge, qui a du coup pris possession de l'appartement le 1er octobre. Et du coup, j'ai dû faire les plaquettes, j'ai dû m'occuper. de faire les... J'ai pas fait les visites, mais j'ai dû m'occuper de faire la remise des clés, de faire l'état des lieux, etc. Bref, c'était très chouette parce que les gens étaient super sympas. La dame est très contente. Donc voilà, c'était vraiment un petit moment qui était cool et j'ai apprécié le faire. Maintenant, si on fait un petit peu le bilan de ce premier investissement, ce que je ferais, ce que je referais, ce que je changerais est mon horizon à trois ans. Alors, j'ai suivi tous les conseils d'Edouard, c'est-à-dire que j'ai pris un saron avec une marche fixée sur 3 ans, c'est donc ce qu'il recommandait hein La contrepartie, évidemment, il faut le savoir si vous ne le savez pas, c'est que si les taux bougent avec le marché, ben là, ça risque de coûter cher. C'est-à-dire que si le sarron monte de 1%, ça fait à peu près 1850 francs d'intérêt en plus par an. Et du coup, le rendement sur fonds propres tombe à 7%. Donc c'est un petit peu l'impact que ça peut avoir. Dans l'épisode 1, Edouard conseillait du coup le sarron où un taux fixe court, plutôt qu'un taux fixe à 10 ans. Pourquoi ? Parce que si on veut revendre ou renégocier avant la fin d'un taux fixe, la banque facture une pénalité de sortie. Donc un taux court, ça va garder du coup la porte ouverte pour revendre, refinancer ou racheter plus grand. Qu'est-ce que je referais différemment ? Alors en fait, je pense que je ne peux rien faire forcément différemment dans ce sens-là parce que juste, je ne savais pas. Donc là, je referais pareil, mais en fait, j'aurais plus de... d'efficacité sur les étapes parce que je saurais quoi faire. Je n'ai plus la LFIU à faire. Je pense que le notaire, ça prend toujours un petit... En fait, c'est les banques qui prennent le plus de temps. Donc, je retournerai à la Raiffeisen, je leur reviendrai avec le plan, je reviendrai avec toute la préparation. Je pense que ça se ferait beaucoup plus rapidement, même si dans les faits, il y a toujours des laps de temps qu'on ne peut pas supprimer par rapport à chaque intermédiaire. Moi, je pense que je vais garder l'appartement, effectivement, comme Edouard me l'a conseillé, sur trois ans. Regardez si je le revends dans trois ans ou si je le conserve. J'ai des petites idées derrière la tête, mais je pense que je vais suivre ces conseils. Maintenant, ce qu'il faut savoir, c'est que si vous achetez un bien qui est loué, le bail passe automatiquement au nouveau propriétaire. On ne peut pas mettre le locataire dehors sous prétexte qu'on a acheté cet appartement-là. Donc moi, comme je l'ai déjà dit, les locataires partaient, donc ça a été le moment de remettre quelqu'un et d'augmenter le loyer. Bon, qu'en est-il de la suite de cette série ? Je pense que je ne vais pas clôturer là, tout simplement. Donc, dans l'épisode 2, je vous racontais que je voulais acheter une société. Mais en fait, la société, elle servait à quoi ? Elle servait à faire plus de cash, donc à aller plus vite en immobilier. C'était pour ça que je voulais une deuxième société. Mais je vous explique ce qui s'est passé au mois de septembre d'un point de vue... Aujourd'hui, c'était Bétourne. On fait un très beau chiffre d'affaires. On a une équipe qui tient la route, qui est très bien. On a un produit qui se vend, qui est validé par le marché, qui est en pleine croissance. Mais moi, en fait, je ne souhaite pas faire de la croissance démesurée. C'est-à-dire que j'ai une croissance organique. Oui, j'investis dans la pub, mais j'investis dans la pub de manière vraiment naturelle, vraiment organique. J'augmente petit à petit, je teste mes stratégies, je les implémente, je reteste des nouvelles, je les réimplémente. Ce qui fait que j'ai une croissance qui est bonne, qui est même très bien au niveau entrepreneurial, mais pas une croissance de scale-up, de start-up ou de choses comme ça. Donc, à la question, pourquoi est-ce que tu réinvestis pas cet argent dans ta boîte pour la faire grandir et pour faire encore plus de cash ? Tout simplement parce que j'ai un plafond qui fait que si j'investis massivement cet argent dans ma boîte, Je vais payer. en coût d'acquisition, je vais payer en main d'oeuvre, enfin bref, je vais vraiment venir défoncer ma marge, qui est belle actuellement, au profit de quoi ? D'une croissance qui n'est pas organique. Et en fait, si vous écoutez le podcast, vous commencez aussi à me connaître sur le fait que moi, j'aime pas trop quand c'est... quand ça tire, j'ai une énergie de dingue, je sais que je peux abattre une quantité de travail incroyable, mais quand ça dépasse un certain seuil, je me dis mais en fait, à quoi bon travailler pour travailler ? Enfin voilà, je veux travailler aussi de manière smart, et c'est ce que je défends aussi dans le podcast au travers des épisodes sur la gestion financière de sa boîte. Donc, investir dans une deuxième boîte, ça voulait dire quoi ? Ça voulait dire gérer la partie de la boîte numéro 1, c'est-à-dire CTB, et gérer une deuxième boîte inconnue que j'ai choisie, mais de qui j'ai pas choisi forcément le modèle d'affaires. Enfin, ouais, bon, un peu, mais j'aurais pas choisi à l'intérieur les process, j'aurais pas choisi la main-d'oeuvre qui est à l'intérieur, du coup les employés. En fait, il y a tellement d'éléments que j'aurais pas choisi que je m'embarquerais dans un projet où j'ai pas forcément conscience avant l'achat de ce que ça allait me demander en termes d'énergie et de temps. Or là j'ai une entreprise qui fonctionne très bien Qui génère une belle marge Qui me permet d'aller peut-être un petit peu moins vite que si j'en avais une deuxième Mais au moins qui me permet de le faire à un rythme où J'épuise pas du tout mon énergie Ni ma santé, voilà, c'est aussi simple que ça Et en fait je pense aussi que parfois J'essaye tout le temps tout le temps d'aller chercher mieux Je suis tout le temps dans l'optimisation A fond les ballons, donc je me dis que Je peux faire ça avec une autre boîte, je cherche l'herbe plus verte qu'ailleurs Je me dis je vais y aller, je vais faire ça avec une autre boîte Alors qu'en fait c'est pas forcément avec une deuxième boîte Que je vais aller générer un cashflow massif Surtout que si on regarde un petit peu dans les faits, j'aurais dû emprunter de l'argent pour acheter une nouvelle boîte, j'aurais dû faire un prêt avec un prêt entreprise pour acheter une nouvelle boîte. Ça veut dire qu'il y a un prêt à rembourser, ça veut dire que plus l'entreprise elle génère de l'ébit, plus elle est chère, et plus elle est chère, plus il faut emprunter d'argent. Vous voyez un petit peu le cercle vicieux ? C'est un projet que je mets de côté maintenant, mais que j'écarte pas à l'avenir, parce que je pense que ça va être une mémé Sidequest à un moment donné, ça va être un moment où je me dis, c'était bé, c'était bien, c'était cool. Là, maintenant, j'ai envie de passer à autre chose et j'achète une autre boîte. Et je pense que ce sera peut-être dans les prochaines années. Mais maintenant, parlons de ce plot twist et parlons un petit peu des optiques, des hypothèses que j'ai par rapport à l'enveloppe qui se débloque. Donc, dans le dernier épisode, je vous disais qu'en début d'année 2027, on aurait un nouveau chiffre qu'on pourrait investir en immobilier. Il s'avère, et je ne vais pas vous donner les détails parce que là, c'est un petit peu confidentiel, que j'ai trouvé une nouvelle enveloppe de 100 000 francs qui passerait également... sous la forme d'un prêt. Donc, avec un prêt hypothécaire et un prêt, effectivement, ça réduit là pour de vrai. En fait, c'est un prêt post-posé. Donc là aussi, j'aurais dû le rembourser plus tard. Je vais devoir le rembourser plus tard. Mais ça nous permet d'avoir une enveloppe pour réfléchir du coup à ce prochain bien immobilier. Donc, j'ai deux idées en tête. Peut-être même trois, mais à voir. Première idée, c'est réinvestir exactement, et là, le plus prochainement possible, dans un deuxième bien immobilier qui aurait aussi un rendement entre 4 et 5 %. Un petit studio, un truc qui se loue facilement, propre, rénové, etc. Probablement avec le même courtier. Bref, réinvestir exactement dans la même chose. Et avoir, d'un coup, deux biens qui rapportent du rendement chaque mois. Deuxième hypothèse que j'ai, deuxième option qui s'offre à moi, c'est attendre l'année prochaine pour... pour avoir peut-être une enveloppe un tout petit peu plus garnie, peut-être de 150 000 à 200 000 francs, acheter un bien à rénover et me lancer dans de la rénovation à côté de CTB. Je pense que ça, c'est l'hypothèse que je préfère, parce que j'ai vraiment envie de tenter l'aventure. En fait, j'ai vraiment envie d'avoir... Vous voyez vraiment ça comme un hobby. Vous voyez, je ne parle pas de Valérie D'Amido qui va aller rénover une chambre d'enfant. Je parle plus de me dire, OK, j'achète pour rénover, pour le plaisir de le faire. Et puis, évidemment, derrière, pour générer du cash. On ne va pas se mentir. Mais j'ai envie de me lancer là-dedans en hypothèse 2. En hypothèse 3, on attend aussi le début d'année pour avoir une enveloppe plus fournie, mais peut-être pour aller chercher un bien un petit peu plus... En fait, de nouveau, c'est pas parce qu'on achète un bien plus grand qu'il y a plus de rendement, mais peut-être que là, avec une enveloppe plus large, on pourrait avoir un bien effectivement un petit peu plus grand, avec un rendement tout aussi intéressant, qui permet du coup, juste en attendant un petit peu plus, d'avoir proportionnellement le même rendement, mais plus d'argent qui tombe chaque mois. Voilà. Ça, ce serait la troisième hypothèse. Aujourd'hui, je pense que c'est une discussion que je dois avoir avec mon conseiller Edouard, qu'on doit poser carte sur table et se dire qu'est-ce qui se passe sur le marché dans les prochains mois qui permettrait de réaliser une de ces trois hypothèses. Moi, j'ai vraiment une préférence pour la partie 2, parce que j'ai envie d'avoir un truc à côté qui me permet de tester ça aussi. Je pense aussi que ce premier bien immobilier, il sert en quelque sorte d'une carte de visite auprès de la banque, parce que la banque, là maintenant, elle va voir que ça tourne, que ça roule, qu'elle me fait confiance. Et du coup, ça va être quand même... clairement cool de pouvoir continuer sur ce train-là. Je pense aussi que c'est important que vous compreniez, si là je vous donne mes lunettes, vous les mettez, et vous voyez comment j'ai analysé la chose, comment je vois la chose moi, investir en immobilier, ce n'était pas qu'une question de succès ou de réussite. C'était vraiment un intérêt. Je constate que c'est un domaine qui est, je ne dirais pas complexe, mais qui est quand même complexe. Et quand je vois comment Edouard m'en parle, et a la passion pour ça, vous voyez quand vous écoutez son podcast, etc. effectivement, c'est plein, En fait, c'est un domaine qu'on peut approfondir et approfondir et approfondir et approfondir. C'est un terrain de jeu énorme, surtout en Valais, qui est certes petit, parce que tout le monde se connaît, mais en même temps assez vaste et large pour faire des choses comme ça. Et en fait, moi, j'ai vraiment trouvé un intérêt qui est au-delà de la finance, de me dire, OK, on a un nouvel endroit où on peut aller découvrir des choses, explorer. Et j'ai vraiment kiffé ça. Du coup, partir dans de la rénovation, ce serait vraiment explorer encore un petit peu ça. Est-ce qu'à terme, je deviens officiellement uniquement... Professionnel d'immobilier, non, jamais de la vie. J'aime vraiment développer l'entreprise. J'aime avoir plusieurs types de projets. J'aime avoir ça, les choses qui vivent ensemble. Mais in fine, ça sert à quoi ? Ça sert toujours à réaliser mes projets de vie, c'est-à-dire me permettre d'avoir du temps à côté de ma boîte, me permettre d'investir dans des choses, dans des gens, de faire plusieurs choses. Et ça ne change pas aussi la vision que je vous avais donnée dans les premiers épisodes où je vous expliquais moi, qu'est-ce qui me tient à cœur dans ma vie ? Ça, ça ne change pas en fait. Bon, voilà. Merci. affaire à suivre. C'est pas la fin, on va continuer du coup sur cette lancée de l'immobilier. J'espère que vous avez aimé ces trois premiers épisodes. Moi je vous dis du coup à bientôt dans le futur pour la partie suivante. Si vous voulez continuer de suivre les aventures, ça se passe sur Instagram parce que très probablement que je vous posterai un petit peu les mises à jour par rapport à tout ça. En attendant, si vous voulez vous faire accompagner pour investir dans votre premier bien immobilier, vous avez en barre d'infos les liens vers Inved qui m'ont accompagné justement pour ce premier bien et qui vont m'accompagner pour les suivants évidemment. Vous pourrez avoir un contact avec quelqu'un de l'équipe. pour voir s'il y a un fit du coup pour investir dans votre premier bien immobilier ou votre prochain ou votre dixième. Et si vous avez envie d'être accompagné par quelqu'un de mon équipe pour réaliser vos projets de vie au travers de votre société, c'est tout à fait des choses qu'on fait parce qu'on va tant parler de croissance que d'optimisation financière avec les clients qu'on accompagne dans Objectif Structuration Coach Ton Business. Et voilà, c'est tout pour cette année 2026 en immobilier. Moi, je vous dis à tout bientôt.