- Speaker #0
Salut, c'est Julie ! En 2022, j'ai fondé Optimize, ma société de sous-location professionnelle. C'est de l'imoué et du tourisme, mais c'est surtout une aventure entrepreneuriale à la portée de tous. Dans Confessions d'une sous-loueuse pro, je te partage mon parcours et mes conseils, je te présente ceux qui ont osé se lancer dans la sous-location, mais pas que, et surtout, tu trouveras du soutien dans ton passage à l'action. Retrouve-moi sur ces ondes pour découvrir mes expériences et mes ressources. C'est parti ! Chers auditeurs, ça fait plus de deux mois... que je n'étais pas sur ces ondes. Je suis tellement heureuse de vous retrouver, c'est avec plein d'émotion. Ce micro me manquait tellement. Ma situation de vie a demandé que je prenne du temps pour ma famille et mon énergie, pour d'autres priorités. Alors je profite pour dédier cet épisode à ma très chère sœur, partie bien trop tôt, qui écoutait ces épisodes depuis le chou. Et j'en profite aussi pour vous partager un de ces messages qu'elle nous avait envoyé une fois, et qui disait Je vous souhaite de vous projeter dans cette nouvelle année avec positivité, motivation et hauteur. La vie regorge de belles choses et de beaux moments. Et c'est aussi ça la maison de la vie. Je vous remercie. Aujourd'hui, j'invite au nouveau Nicolas avec beaucoup de plaisir. On va parler fiscalité, ce n'est pas un sujet que je fais souvent. Je pense que c'est assez important d'en parler puisque notre métier bouge beaucoup. Merci. la réglementation, la fiscalité, les impôts, etc. Et je pense qu'il faut vraiment savoir s'adapter. Plein de petits tuyaux pour qu'on puisse s'adapter à ces nouvelles réglementations. On va parler statut d'entreprise, on va parler nouvelles réglementations. Et puis, on va aussi parler de la concurrence, de la TVA, de la taxe d'habitation. Alors, plein de petits sujets qui pourraient paraître indigestes, mais j'espère que, comme d'habitude, vous trouverez beaucoup de plaisir à écouter. Bonne écoute ! Salut, comment ça va ?
- Speaker #1
Ça va et toi ?
- Speaker #0
Très bien, je suis ravie de te retrouver comme d'habitude. Comme on avait dit la dernière fois, on avait dit qu'on se referait un petit épisode. Donc là, on n'est plus sur la guéguerre Airbnb booking, on va plutôt être sur la fiscalité. C'est un sujet avec lequel je ne suis pas en colère, mais je ne suis pas spécialement à l'aise. Et je suis sûre que dans mes auditeurs, on est beaucoup à se poser quand même... pas mal de questions, c'est pour ça que je suis contente de faire cet épisode qui est très actuel et donc j'aimerais bien que tu nous échanges un petit peu ton point de vue sur l'avenir de la location courte durée mais surtout de la sous-location puisque tu sais bien que dans Confessions d'une Souluose Pro, on se focalise sur la sous-location professionnelle donc j'aimerais te promener, déjà est-ce que tu as des choses que tu veux nous dire ? en guise d'introduction ou j'attaque avec les questions ?
- Speaker #1
Déjà, te remercier de m'inviter une nouvelle fois pour partager effectivement mon point de vue. Et là où on va insister, et puis c'est là-dessus que tu vas sans doute m'interroger, c'est qu'effectivement, on parle de changements fiscaux, mais il y a surtout aussi des changements juridiques qui ont été mis en place, ce n'est pas que des changements fiscaux. Et c'est là-dessus qu'il va d'une part maîtriser ces changements fiscaux et ces changements juridiques. pour ensuite en créer des opportunités. Parce qu'aujourd'hui, parmi ce qui a été proposé et voté, surtout dans le cadre de la loi Lemaire, on en parlera après, aujourd'hui, il y a deux possibilités. Soit on voit ça comme un coup de massue et on arrête la location courte durée ou la sous-location professionnelle, ou soit on a une vision entrepreneuriale et on se saisit de ce qui a été voté pour en créer des opportunités. C'est ce qu'on va, je pense, évoquer ensemble.
- Speaker #0
C'est chouette, parce que ça m'embêterait qu'on commence par la sous-location pro n'est plus du tout un business, c'est fini, ce n'est pas l'objectif Par contre, ça va nous permettre de bien cadrer ces nouvelles opportunités que tu nous dis. C'est super que ce soit encore opportun. Je vais y aller avec ma première question. Qu'est-ce que tu peux nous dire sur des nouvelles réglementations en location courte durée en général, sous-loc ou pas sous-loc ?
- Speaker #1
De toute façon, l'État, lorsqu'il fait des nouvelles réglementations, elle ne distingue pas sous location ou si vous êtes propriétaire. Elle fait autour de la location courte durée. Et aujourd'hui, il y a la loi Lemaire qui est passée en novembre 2024 qui a amené trois modifications majeures. Une première modification, c'est sur l'aspect fiscal. Et deux autres modifications, ce sont les pouvoirs qui sont donnés aux mairies et aux communes et des pouvoirs qui sont donnés aux copropriétés. Donc en fait, ils ont fait évoluer les choses pour, on va dire réguler d'après leurs termes, la location courte durée en France. On s'aperçoit quand on rentre dans les détails que la modification fiscale en soi, c'est-à-dire le fait qu'on puisse faire sous le statut loueur meublé non professionnel de la location courte durée maintenant avec un abattement de 30% au lieu de 50% lorsqu'on est en BIC, c'est-à-dire bénéfice industriel et commerciaux au forfait. En soi, ce n'est pas une grosse modification dans le sens où énormément… de loueurs en cours de durée. Lorsqu'ils se sont lancés dans l'activité de location en cours de durée au statut loueur meublé non professionnel, en fait, ils se sont lancés au réel. Et sur la fiscalité du réel, il n'y a rien qui a changé. Donc aujourd'hui, cette modification fiscale, et c'est pour ça, tout à l'heure, je disais, j'ai repris sur le terme, il y a eu des modifications fiscales et juridiques. C'est surtout les modifications juridiques sur lesquelles on va se pencher après parce qu'en fait, sur les modifications fiscales, ça ne va pas impacter énormément de gens et ça ne va même impacter aucun... sous-loueurs professionnels parce que les sous-loueurs professionnels ont créé une structure, une société sur l'impôt sur la société et aujourd'hui l'impôt sur la société n'a aucunement évolué dans un sens dit dans un autre. Donc sur l'aspect fiscal en soi, il y a très peu d'impact pour nous en tant que loueurs en courte durée et encore moins en tant que sous-loueurs.
- Speaker #0
L'impact, donc si j'ai bien compris, les sous-loueurs pros en tant que société, on n'a pas d'impact. Par contre, l'impact c'est sur nos clients. nos clients propriétaires ?
- Speaker #1
Alors, l'impact, c'est sur les clients propriétaires pour ceux qui font de la location courte durée. Mais s'ils vous soulouent le bien, eux ne font pas de la location courte durée, ils font de la location meublée. Parce qu'aujourd'hui, en fait, la fiscalité, elle a évolué pour ceux qui font du meublé en location courte durée. Elle n'a pas évolué pour ceux qui font de la location meublée à l'année, etc. Et vous, quand un propriétaire vous souloue un bien en location professionnelle, s'il est au statut loueur meublé non professionnel, c'est comme s'il louait un locataire classique pour un an, deux ans, trois ans, tout dépend du bail qu'il a avec vous. Lui, le propriétaire, aux yeux de la loi, il ne fait pas de la location cordurée. Il vous loue un lien à une société. Donc, pour lui, en fait, il n'y a pas de grand changement. Le seul changement qu'il y a, c'est par rapport aux différents plafonds qui existent. Aujourd'hui, on avait un plafond jusqu'à 77 700 euros de revenus. et qui amenait qu'au-delà de 77 700 euros de revenus, on tombait sous le statut réel. On ne pouvait plus rester au forfait. Maintenant, ce plafond a évolué à 15 000 euros. Donc à partir de 15 000 euros de chiffre d'affaires, donc en gros de 15 000 euros de loyer perçu par votre propriétaire, il ne peut plus rester au forfait, il doit passer nécessairement au réel. Mais comme je vous l'ai dit auparavant, énormément de personnes qui se sont lancées dans le statut LMNP sont au réel. Pourquoi ? Parce qu'au réel, entre le jeu des abattements, des amortissements, des charges, etc., pour la plupart d'entre nous qui sommes loueurs en meublé, ça a beaucoup plus d'avantages. Donc, cet impact fiscal, il est minime. Je ne dis pas qu'il n'existe pas parce qu'effectivement, celui aujourd'hui qui est au forfait, ça a un impact, mais l'impact touche très peu de personnes sur toutes les personnes qui font soit de la location meublée, soit de la location courte durée. C'est pour ça que j'ai... Dis-moi, pardon.
- Speaker #0
Pour nous, les sous-loueurs pro, quand on cherche un propriétaire...
- Speaker #1
Ça ne va pas changer.
- Speaker #0
C'est peut-être même plus avantageux, puisqu'il est au réel plus vite. Parce que 15 000 euros de loyer par an, nous, en tant que sous-loueurs, on leur paye assez facilement, sur 12 mois.
- Speaker #1
Oui, de toute façon, aujourd'hui, un propriétaire, il y a de grandes chances, si vous renseignez un pro... un peu auprès de vos propriétaires qui vous soulouent des appartements. Je suis quasiment sûr que la plupart d'entre eux sont déjà au réel. Ils ne vous ont pas attendu pour être au forfait. Ils se sont renseignés sur quel était l'intérêt fiscal pour eux de faire du meublé et quel est, entre le forfait et le réel, l'impôt le plus optimisé. Souvent, ceux qui sont au forfait, ce sont des gens, par exemple, qui ont hérité d'un bien, dont le bien est déjà payé, etc. Je pense que la plupart des personnes avec qui vous faites de la sous-location, ce sont des gens, des investisseurs ou des propriétaires qui viennent d'acheter un appartement ou qui l'ont depuis 5, 6, 7 ans et qui vous le soulouent. C'est hérité d'un appartement qui vous soulouent derrière. Je ne dis pas que ça n'existe pas, ça existe évidemment, mais ce n'est pas la majorité des propriétaires que vous avez.
- Speaker #0
Ceux qui se mettent en location meublée non professionnelle sont souvent au courant que c'est avantageux.
- Speaker #1
Exactement. Et aujourd'hui, ça sur le réel, vraiment au statut LMNP au réel, il y a eu zéro changement. Zéro changement. Et l'impôt sur la société pour vous sous-loueurs, ça n'a aucun impact également, parce qu'il y a eu zéro changement.
- Speaker #0
C'est le deuxième point. C'est-à-dire que, donc moi, ma société de sous-location, elle est en SAS, mais il y a quand même des gens qui se lancent en statut auto-entrepreneur. Est-ce que ça a un impact ? Et est-ce que tu le conseilles ? Moi, personnellement, je ne le conseille pas, mais...
- Speaker #1
Aujourd'hui, de faire de la sous-location professionnelle en auto-entreprise, ça n'a aucun intérêt fiscal. D'accord. Pourquoi ? Parce qu'un sous-doueur professionnel a des charges à payer, le loyer, l'eau, l'électricité, ses prestataires de ménage, etc. Or, la fiscalité de l'auto-entreprise, on vous fiscalise sur votre chiffre d'affaires et non pas sur votre bénéfice. Donc, il y a... aucun intérêt fiscal de le faire. L'intérêt de faire une haute entreprise, c'est de se dire je crée l'haute entreprise facilement, rapidement, ça me permet de tester l'activité, mais en soi, hormis ça, il n'y a pas d'intérêt de le faire, parce que vous allez vite voir que, comme vous serez imposé sur votre chiffre d'affaires et non sur votre bénéfice, qu'à la fin, on va vous demander de l'argent que vous n'avez plus sur votre compte en banque, et donc, d'un point de vue économique, il n'y a pas d'intérêt.
- Speaker #0
Ok, donc la nouvelle réglementation, pour faire une petite conclusion sur ce premier point, l'allocation courte durée, ça a un impact très faible sur les propriétaires et un impact nul sur les sous-loueurs.
- Speaker #1
C'est ça, sur la partie fiscale, pour vous, sous-loueurs professionnels, ça n'a pas d'impact. Et puis, c'est vraiment l'aspect juridique qu'on va évoquer après, sur lequel il faut se pencher. sur lequel il faut se pencher parce que c'est là où effectivement il y a des modifications majeures qui ont été mises en place. Aujourd'hui, par exemple pour les mairies, aujourd'hui les mairies ou les communes ont la possibilité d'instaurer des quotas, c'est-à-dire de dire voilà, les municipalités en fait pourront instaurer un certain nombre de quotas d'autorisation de meubles et de touristes dans tel ou tel quartier ou dans telle ou telle ville. Et ces mesures par contre, elles seront applicables dans les villes. en zone tendue, c'est-à-dire dans les communes dites zones tendues, qui sont décrétées par la loi, par la loi Allure. En fait, dans ces zones tendues, on pourra instaurer un quota de meublé de tourisme, donc de location obturée.
- Speaker #0
La mairie décide que dans l'hypercentre de sa ville, on peut faire un certain nombre de demandes de meublé de tourisme et quand ce quota est atteint dans l'année, on n'autorise plus...
- Speaker #1
Par exemple, ou en fait, il pourra dire aussi, je ne sais pas, je suis à Paris, je suis à Annecy, dans des villes déclarées comme zone tendue, moi, je ne veux pas qu'il y ait plus de 20% de résidences secondaires dans ma ville. Donc sous-entendu aussi de location courte durée. Ils pourront en fait instaurer des quotas. Après, chaque ville pourra l'instaurer de la manière dont il le souhaite. C'est comme quand il y a eu... La loi amenant des changements d'usages dans les villes de plus de 200 000 habitants, on le voit bien que les changements d'usages, la réglementation est différente d'une ville à une autre, c'est-à-dire le changement d'usages, on ne le reçoit pas de la même manière. On demande dans certaines villes des compensations, dans d'autres c'est des compensations mais qui sont différentes, etc. Là c'est pareil, les villes pourront, mais c'est que dans les intendus, instaurer des quotas et après chaque ville pourra instaurer sa réglementation par rapport à ce type de quota. C'est là où on va voir les zones tendues. Après, c'est ce qui est important de retenir, c'est que c'est dans les zones tendues. Tous ceux qui ne sont pas considérés comme zones tendues, les villes ne pourront pas instaurer ce type de quota. Et ce qu'il faut aussi retenir, c'est que les municipalités pourront instaurer. Ce ne sera pas une obligation pour ces villes en zone tendue de les instaurer. Il faudra bien suivre la politique de vos municipalités, si vous êtes dans une zone tendue, pour savoir s'ils instaurent ou pas ce type de quota. Par exemple, c'est un gros changement qui n'existait pas auparavant.
- Speaker #0
D'accord. Dans des villes comme là où je suis, où il y a quand même un gros besoin d'attirer une touriste encore, parce qu'en fait, Nancy, c'est entre des grandes villes. La Strasbourg, où là, c'est sûr, c'est hyper cadré. J'ai une auditrice à Strasbourg, c'est 50% de l'immeuble qui doit être que de la résidence principale. Du coup, si tu arrives trop tard avec ton achat, tu ne peux plus mettre de location de coup de durée. J'ai Metz aussi, qui est une métropole légèrement plus grande. Du coup, Nancy, ils sont un peu venez me voir Pour l'instant, je n'ai eu aucune de mes demandes qui a été refusée. Au contraire, plus je mets un bien sur le marché, je suis toujours avec des bons taux d'occupation parce qu'il y a de vrais besoins. Il n'y a pas l'offre hôtelière suffisante. Du coup, une ville comme Nancy, ça n'a pas d'impact. Je ne pense pas que la mairie… à y mettre des restrictions parce qu'on n'est pas du tout en zone tendue, même si c'est toujours des fois difficile de trouver des logements dans la partie étudiante. C'est une ville très étudiante, donc du coup, septembre, c'est l'horreur pour les studios.
- Speaker #1
C'est là où c'est important, effectivement, de bien connaître là où les villes dans lesquelles vous êtes, pour savoir, effectivement, si vous êtes une zone tendue, savoir, même si vous n'êtes pas encore une zone tendue, quels sont un peu le fonctionnement de votre ville pour savoir vers quelle politique va attendre votre mairie ou votre agglomération c'est extrêmement important parce que ben on voit que la loi le maire donne des pouvoirs aux maires supplémentaires des outils supplémentaires que n'avait pas avant les maires par exemple aussi ils auront la possibilité pour les résidences principales là en l'occurrence c'est vrai que c'est là je veux une parenthèse parce que ça va pas vous touchez vous souleur Mais la possibilité d'avoir un maximum de jours de 90 jours au lieu de 120 jours. Ça, ça veut dire qu'aujourd'hui...
- Speaker #0
Tu loues ta RP.
- Speaker #1
Tu loues ta RP. Mais ça, c'est pareil. C'est les mairies qui auront ce pouvoir de le faire ou pas. Ils décideront. Pareil, il y a... Alors ça, ce n'est pas un pouvoir des maires. Ça, c'est acté, c'est réglé. C'est l'histoire du DPE. Jusqu'à maintenant, quand on faisait de la sous-location ou de la location courte durée, on n'était pas... sous l'exigence des DPE. Aujourd'hui, ça, déjà pour les zones tendues, les DPE sont obligatoires. Donc ça, il n'y a pas de discussion à avoir. Les DPE classées moins de F pourront louer jusqu'en 2025 et moins de E en 2028. Et ensuite, dans les zones dites non tendues, là, il va falloir qu'en 2034, on puisse avoir un logement qui soit classé au minimum D. Donc ça veut dire clairement que si tu es dans une zone tendue, aujourd'hui, si tu es classé E, F ou G, G, tu ne peux plus louer. F, tu peux louer jusqu'en 2025. E, tu peux louer jusqu'en 2028.
- Speaker #0
2025, aujourd'hui, il ne reste plus que 15 jours.
- Speaker #1
Exactement.
- Speaker #0
On est mi-décembre 2024.
- Speaker #1
Et si tu es... Mais ça va vite. Et si tu es loué aujourd'hui dans une zone non tendue, tu as encore 10 ans pour te mettre en adéquation. C'est ça. Tu as jusqu'en 2034 pour te mettre en bonne et due forme, en conformité.
- Speaker #0
Ces règles-là, elles sont faites pour mettre sur le marché plus de logements à visée résidence principale pour des gens qui veulent louer sur le très long terme. Et donc du coup, pour nous sous-loueurs, ça va rendre très compliqué de trouver des propriétaires parce que les propriétaires qui avaient l'habitude de louer en meublé en sous-location professionnelle, enfin qui avaient l'habitude. qui étaient ouverts à ça, quand ils y voient ça, ils se disent peut-être, maintenant, je vais le mettre en location classique avec un particulier et un bail particulier pour ne pas être impacté.
- Speaker #1
De toute façon, aujourd'hui, le propriétaire qui utilisait la sous-location professionnelle pour ne pas mettre en place de DPE dans son appartement ne pourra plus le faire en zone tendue. Aujourd'hui, un propriétaire en zone tendue, qu'il le souloue à un souloueur ou qu'il le mette en location classique à l'année, il va falloir qu'il ait un DPE qui soit en conformité. Donc là, en l'occurrence, il faut que pour le 1er janvier 2025, son logement soit classé au moins F pour le mettre sur le marché ou au moins E s'il était en 2028. Il ne pourra plus louer de G. Donc ça, il ne pourra plus déroger à cette règle. Maintenant, un loueur aujourd'hui qui a un logement et qui veut le soulouer à quelqu'un, même en zone tendue, a un souloueur, ce n'est pas un souci. Maintenant, est-ce que ça vaut le coup pour le souloueur ? Ça, c'est une autre question. Mais aujourd'hui, en fait, l'objectif d'après les gouvernants, aujourd'hui, l'objectif, c'est de permettre effectivement le transfert dans les zones tendues. de logements qui étaient en courte durée sur des logements qui sont loués en longue durée, soit de manière meublée, soit de manière nue, ça c'est autre chose, mais en tout cas que ça soit la résidence principale des personnes qui louent ce bien-là. Et on le voit bien dans toutes les règles qui sont en train d'être mises en place, il y a toujours souvent une distinction entre est-ce que je fais de la location courte durée ou pas, est-ce que je suis en zone tendue ou pas. On voit bien que c'est vraiment les grandes villes et les zones tendues qui sont ciblées. On le voit bien là par exemple sur le DPE, Le DPE est obligatoire dans les zones tendues dès maintenant, alors que dans les zones non tendues, pour ceux qui font de la location courte durée, on vous dit que vous avez 10 ans pour vous mettre en conformité. Ça montre bien qu'ils sont en train de cibler.
- Speaker #0
Ton conseil, c'est si tu habites dans une grande ville et que tu veux faire de la sous-loc, va plutôt dans les petites villes autour des grandes villes. C'est quoi ton conseil ? Elle est où la concurrence ?
- Speaker #1
Effectivement, pour moi, aujourd'hui, il faut aller pour moi dans les petites et moyennes villes pour aller faire de la sous-location. Pourquoi ? Parce que dans ces villes-là, on le voit bien, il y a moins de réglementation. Donc, vous allez encore tomber par exemple sur des propriétaires qui ont... pas encore mis en conformité leur DPE et qui sont bien contents de vous soulouer. Ou aussi, ça sera des villes, dans ces petites et moyennes villes, où il y a moins de concurrence, parce que par principe, souvent les gens qui débutent ou les gens qui se lancent dans la location courte durée, par facilité, par sécurité, se disent, je vais aller dans les grandes villes parce que comme ça, je suis sûr de pouvoir louer mon bien. Ce n'est pas spécialement sûr parce qu'en fait, c'est à cet endroit-là où il y a le plus de concurrence. Dans les petites et moyennes villes, vous allez avoir moins de concurrence et pourtant, Dans ces petites et moyennes villes, il y a de l'attractivité, il y a du tourisme, il y a du business, il y a de l'activité économique qui vous permettrait de pouvoir louer convenablement votre bien en location courte durée dans ces petites et moyennes villes. Et ce sont également des villes où il y a le plus d'opportunités. Pourquoi ? Parce qu'on s'aperçoit que dans ces petites et moyennes villes, c'est là aussi où il y a de plus en plus de tourisme. Et aussi dans ces petites et moyennes villes, il y a beaucoup de mairies qui sont... ouvert justement à ces meublés de tourisme parce que ça permet de redorer les coeurs de villes qui sont laissées un peu à l'abandon. Donc ça, aujourd'hui, en 2025, aller dans les petites et moyennes villes, et petites et moyennes villes, c'est des villes entre 20 000 et 150 000 habitants. Aujourd'hui, on peut voir par exemple que zone tendue, c'est à peu près, il y a à peu près 1000 villes en France, ça représente entre 28 et 30 agglomérations en France qui sont considérées comme zone tendue. Sur ces 1 000 villes, sachant qu'en France, on est 36 000 villes et villages, ça veut dire qu'il vous reste encore 35 000 villes et villages sur lesquels vous pouvez faire de la location en courte durée de façon tranquille. Maintenant, à vous, dans votre étude de marché, de sortir de ces 1 000 grosses villes, on va dire, et d'aller chercher ces toutes petites villes à côté, ou moyennes villes, qui vous permettent de faire cette activité. Et je dis toujours qu'avec... Comment ?
- Speaker #0
À partir de 20 000, pour toi, c'est une petite ville ?
- Speaker #1
En fait, c'est parce que là, il faut bien vous donner des petites villes entre 20 000 et 150 000. Moi, je fais même de la location courte durée dans une ville beaucoup plus petite où il y a 12 000 habitants.
- Speaker #0
Oui, c'est pour ça que je te dis ça, parce que j'ai testé ma dernière sous-loc. On reste dans la métropole de Nancy, c'est pour ça que c'est un petit peu différent. Parce que toi, Nancy, c'est presque 100 000 habitants, mais autour, tu as plein de petites villes de 10 000.
- Speaker #1
Exactement.
- Speaker #0
Et là, je suis allé un petit peu plus loin. Donc, ça me pose un petit peu de problème pour les prestataires de ménage, puisqu'ils me prennent un peu plus cher parce qu'ils se déplacent. Mais je ne pensais pas que ça marcherait, le loyer est beaucoup moins cher. Et en fait, c'est une ville qui est super contente d'avoir un petit peu de meublé de tourisme à proposer, effectivement. Mais c'est surtout qu'en fait, dès qu'on n'est pas loin de la ville de 100 000 à 20 minutes en voiture, qu'on peut se garer facilement et que choper l'autoroute, ça prend 1 minute 50, ça se loue.
- Speaker #1
Ah bah, c'est clair que ça se loue. Et en fait, beaucoup de gens ont peur d'aller dans ces petits et moyennes villes alors que ça se louerait. Et effectivement, je dis entre 20 000 et 150 000 parce que ça permet aussi de rassurer les gens. Parce que les gens, ils se disent toujours Oui, mais petite ville, justement dans une ville de 5 000, 10 000 habitants, ça ne va jamais fonctionner. Je sais que ça fonctionne. Mais déjà, je vous dis juste, avant même déjà d'aller dans cette étape, on va dire dans les plus petites villes, rien que déjà, cherchez autour de vous des villes entre 20 000 et 150 000 habitants et vous allez voir qu'il y a... énormément de villes où vous pouvez déjà faire de la location courte durée. Et une fois que vous aurez compris que même dans ces villes-là, vous pourrez le faire, évidemment, d'aller dans des villes de moins de 20 000 habitants, vous aurez ce blocage mental qui aura sauté et vous irez beaucoup plus facilement. Même toi, tu vois, tu as eu ce blocage et maintenant, tu t'y vas facilement.
- Speaker #0
J'y suis allée au septième bien.
- Speaker #1
Mais voilà, c'est normal. Mais aujourd'hui, ce qui fera la différence à l'avenir, c'est ceux qui vont à saisir cette opportunité dans ces petites, ce que j'appelle petites et moyennes villes. Et je vous dis, une fois qu'on enlève les 1000 villes qui sont, il y a 1100 villes je crois qui sont en zone tendue, il vous reste 35 000 villes à aller regarder. Donc là, les études de marché maintenant sont assez faciles avec RDNA ou Price Labs, etc.
- Speaker #0
Il y a un épisode qui s'appelle Ça marche où la sous-loc ? C'est un de mes premiers épisodes.
- Speaker #1
Et donc aujourd'hui, voilà, c'est... C'est pour moi dans ces villes-là où vous allez pouvoir vous développer et vous ne serez pas contraints. Parce qu'en fait, ce qui est compliqué aussi dans les grandes villes, c'est qu'aujourd'hui, ceux qui ont déjà pris le marché dans les grandes villes, ils ont saisi le train lorsqu'il est passé et c'est très bien. Et eux vont continuer à fonctionner. Ils ont eu leur changement de destination pour certains. Ils ont fait de la compensation. Ils ont acheté des surfaces commerciales, etc. Jusque-là, il n'y a pas de souci. Maintenant, ceux qui arrivent maintenant, le train est passé. On va toujours trouver une exception comme quoi ils ont réussi. Jusque-là, c'est OK. Mais par contre, de façon globale, ce sera dans les petites et moyennes villes qui vont se saisir les opportunités. Et ce n'est pas pour rien qu'Airbnb insiste depuis des années sur les campagnes, les expériences, etc. C'est pour vous sortir des grandes villes parce qu'ils ont très bien compris que dans les grandes villes, et notamment dans les grandes capitales européennes, ils commencent à être bouchés, ils commencent à être bloqués. Ça se stature. Ça se stature. Donc aujourd'hui... Voilà, il faut aller vraiment là-dedans. Donc ça, il y a eu plein d'autres changements dans les possibilités des outils des maires. Mais ce qu'il faut aussi retenir, c'est que par contre, ça sera pour tout le monde. Que vous soyez dans une toute petite ville ou dans une grande ville, tout le monde aura la nécessité d'avoir un numéro d'enregistrement. Il faut savoir qu'aujourd'hui, c'est souvent dans les grandes villes et dans les zones tendues qu'on a des numéros d'enregistrement. Dans les petites et moyennes villes, on n'a pas de numéro dans le réseau. Maintenant, ça sera obligatoire pour tout le monde.
- Speaker #0
Dès que tu déclares un meublé de tourisme ?
- Speaker #1
Dès que tu déclares un meublé de tourisme.
- Speaker #0
Parce qu'aujourd'hui, quand je déclare, ils m'envoient un Serfa, et il n'y a pas du tout de numéro.
- Speaker #1
Exactement.
- Speaker #0
Et super pas pratique, parce qu'ils le demandent quand même sur Airbnb et tout ça. La ville m'a répondu, vous mettez le numéro de Serfa. Mais un numéro de Serfa, c'est même pour tout le monde. Et donc, ça passe. Mais du coup, quand tu as déjà des meublés de tourisme déclarés, est-ce qu'il faut que tu ailles voir la mairie pour savoir s'ils te donnent un numéro ? ou d'eux-mêmes, ils vont t'envoyer un numéro d'enregistrement ?
- Speaker #1
En fait, là, je pense que c'est comme toute loi, on va dire, en France. La loi a été réfléchie, on va dire, à moitié. C'est-à-dire qu'après, maintenant, il va falloir que la plateforme, pour déclarer son logement et avoir un numéro, parce qu'en fait, ils veulent faire une plateforme unique au-dessus, on déclare notre logement et puis on a un numéro. Maintenant, il va falloir que toutes les mairies se mettent au diapason. Ça va prendre un peu de temps, mais c'est vers ça qu'on va attendre.
- Speaker #0
D'accord, et c'est pour ça qu'il liste ça ? Parce que là, je voudrais toucher le point de la TVA, c'est pour pouvoir nous choper la TVA après ?
- Speaker #1
Je ne sais pas si c'est par rapport à la TVA, mais ça sera toujours par rapport à une histoire de contrôle et de flicage, c'est-à-dire de savoir exactement combien il y a de locations courte durée en France, dans chacune des villes, où elles sont positionnées, c'est toujours pour fliquer, c'est-à-dire artistique. Alors de base, ils vont vous dire que c'est pour les stats, c'est sûr, mais... Derrière, c'est du flicage, c'est-à-dire la taxe d'habitation, la CFE, la TVA qu'on parlera après. Derrière, c'est identifier les personnes. Et après, on pourra vous reprocher que vous n'avez pas fait le nécessaire pour tout simplement avoir un numéro d'enregistrement et vous embêter. Mais aujourd'hui, c'est comme quand on vous demande, quand vous êtes propriétaire, de déclarer vos locataires sur le site des impôts. avant ça n'existait pas, pourquoi on vous demande de le faire aujourd'hui ? C'est pour fliquer davantage, aller chercher des habitants. C'est trouvé comme ça,
- Speaker #0
parce que du coup mes propriétaires ils m'ont déclaré en tant que locataire, donc ils ont mis SAS, le nom de ma SAS, et du coup j'ai reçu les taxes d'habitation, et du coup j'ai dû faire tout un... parce qu'en fait c'est très bizarre, ils sont obligés de les envoyer papier, parce que ce n'est pas sur ton compte pro, parce que la taxe d'habitation c'est un impôt particulier. Et donc, j'appelle les impôts et elle me dit, vous les avez reçus comment ? Je dis, papiers. Elle me dit, oui, parce qu'elles n'existent pas, parce qu'elles ne sont pas rattachées à mon compte pro de la SASU.
- Speaker #1
Oui, pareil.
- Speaker #0
Parce que c'est un impôt des particuliers et ce n'est pas rattaché à mon foyer fiscal, puisque mon foyer fiscal, mon mari, tout ça, ils n'ont rien à voir avec la SASU. Du coup, ils envoient ça en papier. Donc, je les ai reçus en papier chez moi, donc à la maison mère de mon entreprise. Et quand j'ai appelé, ils m'ont dit, non, ce n'est pas les pros qu'il faut appeler, c'est les particuliers. J'appelle les particuliers. Et là, ils me disent, ah bah oui, c'est bizarre, envoyez-moi le bail commercial que vous avez signé et envoyez-moi l'avis de la taxe d'habitation. Et avec ça, j'ai été dégrévée de toutes les taxes d'habitation. Parce qu'ils ont dit, ce n'est pas la résidence principale de l'entreprise, donc vous n'êtes pas redevable. Mais il y a du vide,
- Speaker #1
ce n'est pas le cas. Ah ouais, ce que j'allais dire sur la taxe d'habitation, après c'est pareil, les services des impôts, ça va un peu être dans tous les sens. En principe, à partir du moment où tu ne peux pas justifier que tu n'as aucune possibilité de jouir du bien durant l'année en cours, depuis le 1er janvier de l'année en cours, tu es redevable de cette taxe d'habitation. C'est-à-dire qu'à partir du moment où tu n'arrives pas à justifier auprès des impôts que tu n'as pas pu ou tu n'as pas voulu jouir au moins d'une fois de ton bien. Maintenant, c'est pour ça qu'ils disent que si vous avez un contrat spécifique avec votre prestataire qui a la gestion complète du logement ou avec une conciergerie, etc., c'est un moyen d'avoir du dégrèvement de votre taxe d'habitation parce que vous nous prouvez par A plus B qu'il était impossible pour vous de pouvoir jouir de votre bien, quel que soit... Voilà, tu n'apportes pas de bien.
- Speaker #0
Dans mon cas, ils n'ont pas du tout demandé son...
- Speaker #1
Non, non ! Mais c'est ça la vraie loi. En fait, depuis juin 2023, c'est avant juin 2023, par exemple. Déjà, la doctrine, c'était un peu soit tu payes la CFE, soit tu payes la taxe d'habitation. C'est un peu ça. Après, la taxe d'habitation est arrivée. De toute façon, à un moment donné, pourquoi aussi ? C'est qu'on leur fait un peu de politique, mais ils ont enlevé la taxe d'habitation pour l'adolescence principale. Il faut bien qu'ils aillent récupérer leur argent autre part. Bien sûr. Donc, la taxe d'habitation, ça a été à partir du moment où tu peux jouir de ton bien. que tu as envie ou que tu n'es pas envie, mais à partir du moment où tu n'arrives pas à prouver que tu ne pourrais pas jouir de ce bien à partir du 1er janvier de l'année en cours, tu paieras la taxe d'habitation. Et c'est pour ça qu'aujourd'hui, il est important de signer un contrat entre vous et votre prestataire de ménage, enfin entre votre prestataire qui s'occupe de votre logement ou de votre conciergerie, où dedans, il y a les bonnes clauses, et notamment les clauses qui démontrent que vous n'avez pas la possession des clés, que vous ne pouvez pas posséder des lieux, que vous ne pouvez pas aller dans ce bien, etc. Et ça... ça va te permettre d'avoir ce dégrèvement. Mais ce que tu viens de dire, je l'entends très bien, c'est qu'on le voit bien que les services des impôts, ça part dans tous les sens. Ah bah ouais.
- Speaker #0
Et en plus, comment tu peux dire à une SAS, tu ne peux pas jouir du bien. Je suis une personne morale, je ne jouis de rien du tout.
- Speaker #1
Et je pense que ce flou-là,
- Speaker #0
parce que j'ai des auditeurs, notamment à Toulouse, lui, il s'est tout pris. Taxe d'habitation, CFE...
- Speaker #1
TVA de toute façon la CFE effectivement il n'y a pas de discussion là-dessus on la paye la taxe d'habitation ça dépend des services des impôts mais pour faire simple il faut vraiment aujourd'hui pour ceux qui pour l'instant passent à travers les mailles du filet je vous conseille d'avoir un contrat solide entre vous et vos prestataires pour prouver que vous ne pouvez pas jouer du bien comme ils ne m'ont pas demandé je ne l'ai pas donné je suis d'accord avec toi Mais c'est aussi pour tous les auditeurs qui, pour l'instant, sont passés à travers les mailles du filet, et c'est très bien. Mais prévenez-vous des choses, parce qu'oubliez pas que c'est pour le 1er janvier d'année en cours. Donc là, au 1er janvier 2025, si vous ne faites pas le nécessaire avant le 1er janvier 2025, vous allez payer la taxe d'habitation en octobre 2025, quand elle va tomber. Quand en octobre 2025, vous allez commencer à réagir, ce sera trop tard, vous allez devoir le payer. Sauf si vous antidatez les contrats, mais ça, c'est un autre problème. Donc ça, ça fait...
- Speaker #0
Blinder le truc, sécuriser le truc.
- Speaker #1
Là, c'est le moment de blinder le truc. Et le problème, c'est qu'on est tous pareil. Anticiper sur des choses qui arrivent 7-8 mois plus tard, c'est toujours compliqué. Donc, c'est pour ça que blinder bien les choses. C'est pour ça qu'on fait des actions pour sensibiliser les gens. Et encore, t'as vu, j'ai eu une taxe d'habitation, j'ai demandé le dégrèvement, parce que voilà, moi, j'ai signé un contrat spécifique entre moi et mes prestataires pour prouver que je n'ai pas usage des clés, je ne peux pas user de mon bien, etc. et donc voilà même si t'es une personne morale même si je suis une personne morale à la base déjà si je suis une personne morale et j'use d'un de mes appartements à titre personnel c'est de l'abus de biens sociaux et ça ils s'en fichent de ça, eux ils ont juste leur doctrine de se dire il faut récupérer de l'impôt et ils considèrent que c'est une résidence secondaire quand tu fais de la... de la location courte durée en sous-location professionnelle. Et donc, ils viennent te chercher avec la taxe d'habitation.
- Speaker #0
Oui, ça va se durcir aussi. Et la TVA, du coup ?
- Speaker #1
Avant de te parler de la TVA, je voulais juste rajouter le petit truc qui a évolué aussi dans la loi Le Maire qui a été votée. Donc, comme je vous ai dit, il y a eu l'aspect fiscal, mais bon, qui a un impact quand même très minime. Il y a là les maires qui ont des pouvoirs supplémentaires. Je vous ai donné quelques exemples, il y a d'autres choses. Et il y a aussi le pouvoir des copropriétés. Aujourd'hui, la copropriété… ont la possibilité de modifier des règlements de copropriété au deux tiers au lieu de l'unanimité. C'est-à-dire aujourd'hui... une copropriété existante qui a une clause, c'est important ça, qui a une clause d'habitation bourgeoise actuellement déjà dans son règlement de copro, peut demander une modification du règlement de copro à la prochaine Assemblée Générale, mais la votation se fera au deux tiers au lieu de l'unanimité. Avant, c'était facile, je demandais soit mon propriétaire si je suis sous-loueur ou si je suis moi-même propriétaire, je refusais, je bloquais. Aujourd'hui, il faut juste deux tiers. Mais c'est uniquement dans les règlements de copro qui ont la clause d'habitation bourgeoise actuellement. Donc ça, c'est une modification importante. Et la deuxième chose, dans tout nouveau règlement de CoPro, donc souvent, ça va être dans les nouvelles habitations, il faudra que ça soit écrit explicitement si la location meublé de tourisme est autorisée ou pas.
- Speaker #0
D'accord. Donc du coup, là, dans un immeuble avec trois appartements, à l'Assemblée Générale, s'il y a un propriétaire sur les trois qui dit je veux mettre à l'ordre du jour à l'Assemblée que la location courte durée est interdite dans l'immeuble Si lui tout seul vote non, ça ne passe pas. Mais s'il y en a deux qui votent non, dans le règlement de CoPro, on peut changer la clause et donc interdire la location courte durée. Et donc, celui qui est en location courte durée et les deux autres pas et qui ont voté contre se retrouvent à devoir remettre son bien en location résidence principale, c'est ça ?
- Speaker #1
Oui, effectivement, c'est ça. C'est la modification ou deux tiers des copropriétaires. on peut changer un règlement de copropriété à partir du moment, je le répète, que dans votre règlement actuel, là par contre, il y ait bien une clause de bourgeoisie. Si aujourd'hui, vous n'avez pas de clause de bourgeoisie dans votre règlement de copro actuellement, au deux tiers, ça restera à l'unanimité. Mais c'est ceux qui ont une clause de bourgeoisie. Mais tout ça pour vous dire que ces petits détails-là qui font, et souvent, c'est pareil. Alors, là, c'est pas une généralité, mais c'est quand même, de façon, on va dire générale, quand même. C'est quand même dans les grandes villes où on commence à mettre des clochettes bourgeoises dans les règlements de copro. C'est dans les grandes villes parce qu'on en a pris l'exemple de trois propriétaires. Mais ce n'est pas dans ces copros-là que ça pose problème. C'est dans les grosses copropriétés où il y a énormément de monde. Donc, c'est souvent là, parce que souvent quand on est trois copropriétaires, on va discuter avec le voisin, avec le proprio, etc. On ne va pas trop embêter. Souvent, il y a même des syndicats bénévoles à ces endroits-là. Donc, ce n'est pas trop problématique. vraiment dans les grosses copro dans les grosses villes alors comme je dis par contre je ne dis pas que la location courte durée elle a fait du mal aussi dans certaines grandes villes et en fait il ya tellement eu d'abus que je comprends aussi à un moment donné ils ont voulu mettre un peu mais on voit bien que c'est aussi un prétexte pour dire que toutes les problématiques de logement en france à cause du air bimby et là sur ça je suis pas d'accord c'est un peu les utilisent de rb et
- Speaker #0
J'ai un propriétaire qui ne veut plus louer en longue durée. Il attend que les appartements libèrent pour les louer à mon entreprise.
- Speaker #1
Aujourd'hui, en même temps, on amène les gens à dire Ce n'est pas bien, vous louez sur Airbnb, vous abusez. Sauf que sur Airbnb, c'est un moment où tu peux gagner plus d'argent. C'est là où tu as les risques d'impayés qui n'existent pas, comme en location longue durée. C'est là où les risques de squatage sont beaucoup plus faibles, même s'ils n'existent qu'en location longue durée. À un moment donné... le législateur a qu'à changer les lois sur les garanties de loyer et sur les garanties que les personnes ne vont pas squatter votre logement pour que les gens se disent finalement aller en location longue durée c'est quand même intéressant. Aujourd'hui, les gens vont en location courte durée alors qu'il y a un aspect chronophage, il faut gérer des voyageurs, etc. Il y a certes l'aspect financier mais c'est que derrière il y a un intérêt mon bien, il y a moins de risques qui se fassent dégrader, j'ai moins de risques de squattage et je n'ai pas de risque d'en payer. Donc à un moment donné, la loi, la CAOCI, au lieu de toucher toujours au portefeuille des personnes sur on va changer la fiscalité peut-être donner des droits supplémentaires aux propriétaires. Parce qu'aujourd'hui, on donne beaucoup plus de droits à nos locataires qu'à nos propriétaires. C'est ça aussi le problème. Aujourd'hui, on disait aux propriétaires t'as une sorte de garantie d'État si t'es pas payé, s'il y a quelqu'un qui squatte ton logement, au bout de quelques jours… part de ton appart, déjà, il y aurait peut-être un peu plus de monde, peut-être, qui irait dans la location longue durée, plutôt que dans le Airbnb. Oui,
- Speaker #0
c'est peut-être une réglementation incomplète, en fait.
- Speaker #1
C'est ça, en fait. Le rapport de force, il est différent, en fait. Donc ça, voilà. Ça, pour vous dire que c'est la loi Lemaire qui est passée, et cette loi Lemaire, elle amène des pouvoirs supplémentaires, et c'est surtout sur la partie juridique Il faut faire attention plutôt que sur l'aspect législatif. Et comme on peut le voir, c'est vraiment les grandes villes et les zones tendues qui ont été visées. C'est pour ça que j'amène les gens à aller dans les petites et moyennes villes. Donc ça, c'est vraiment sur la loi Lemaire. Sur le projet de loi de finances... Je ne peux pas en parler à ce jour parce qu'il n'y a pas de gouvernement. Donc, le projet de loi de finances, il a été suspendu ou en tout cas, il n'a pas été voté dans le cadre du 49-3. Il y a eu une censure. Pour l'instant, le projet de loi de finances, où dedans, il y a des états... Voilà, c'est ça. Pour l'instant, je ne peux pas me prononcer là-dessus. En tout cas, il n'y a rien qui a été voté.
- Speaker #0
Sur la clause bourgeoise, tu sais, il y a des phrases des fois dans les règlements de Pocro. de CoPro, c'est marqué clause bourgeoise exclusive et clause bourgeoise tout court. Est-ce qu'il y a une différence entre chaque nomination de cette clause pour l'impact dont tu parlais tout à l'heure ?
- Speaker #1
Ouais, en fait, déjà sur une copropriété où il y a la clause exclusivement bourgeoise, déjà là, vous ne pouvez pas faire de location courte durée, même aujourd'hui.
- Speaker #0
Deux tiers, un tiers, 100% unanimité,
- Speaker #1
tu ne peux pas. De toute façon, aujourd'hui, celui qui a dans son règlement de copropriété une clause... exclusivement bourgeoise, il ne peut pas faire de Airbnb dans cet immeuble. Ça veut dire qu'il est en contradiction avec le règlement de copropriété. Toujours pareil, pas vu, pas pris, tant que le syndic ne vous embête pas, ok ? Mais déjà, réglementairement parlant, vous êtes hors cadre. Aujourd'hui, quelqu'un, avant la loi Lemaire, même aujourd'hui, qui fait du Airbnb dans un immeuble avec une clause bourgeoise, après, il faut voir aussi tous les autres articles de la loi. du règlement de CoPro, parce que ce n'est pas juste cette clause, peut faire de la location courte durée ou du Airbnb sans aucun problème. Mais ce règlement pourra être évolutif lors de l'approche nationale générale et avec une votation aux deux tiers. Donc c'est pour ça qu'il parle que de cette clause bourgeoise, parce que l'exclusivement bourgeoise, de toute façon, il n'y a pas de discussion, vous n'en faites déjà pas. Et après, il y a des règlements de CoPro où ces notions-là ne sont pas notées. Donc voilà, ça c'était pour cette partie-là. Et puis, si tu veux parler de la TVA, on peut parler de la TVA.
- Speaker #0
Oui, parce que c'est nouveau ça.
- Speaker #1
Oui, alors en plus, ça a été fait un peu en traître. C'est qu'en fait, ils ont fait une évolution du BOFIP, donc de la doctrine fiscale, en août 2024. Ils ont apporté des points de détail. dans le Bofip, notamment dans la partie para-hôtellerie. Aujourd'hui, pour tomber, enfin avant cette modification, pour tomber dans la para-hôtellerie, il fallait valider deux critères sur les quatre, deux services sur les quatre, sachant que ces services sont la mise en place du linge, la mise en place d'un accueil, alors que ça soit une entrée autonome ou pas autonome, c'est considéré comme validé, la mise en place d'un petit déjeuner, et la mise en place du ménage. Donc là, ça fait 4. Il y a 4 services.
- Speaker #0
Donc ceux qui font les 4 là, ils sont hôteliers.
- Speaker #1
Ceux qui en font 3, au moins 3 sur les 4, sont en para-hôtellerie. Ça, c'est la loi et ça n'a pas changé. À partir du moment où vous en validez 3 sur les 4, vous faites de la para-hôtellerie. Jusqu'alors, jusqu'à cette modification du BOFIP, tous ceux qui faisaient de la location courte durée ne pouvaient en valider que 2 sur les 4. Donc, ils validaient l'accueil et ils validaient la mise en place du linge. Ils ne validaient pas le ménage ni le petit déjeuner. Pourquoi ? Parce que le ménage, en fait, ils considéraient que si vous faisiez du ménage avant l'arrivée du voyageur et après le départ du voyageur, ce n'était pas considéré comme validé. Oui, dans un hôtel,
- Speaker #0
on le fait tous les jours.
- Speaker #1
Alors que dans un hôtel, on le fait tous les jours. Et là, ils ont mis une nuance. Ils ont mis d'autres nuances, mais c'est surtout cette nuance-là. Ils ont mis une nuance qui dit que tu fasses le ménage avant, pendant ou après. C'est considéré comme validé. Donc aujourd'hui, nous quand on fait du Airbnb, on fait de l'accueil physique ou autonome. On met en place du linge et on fait la mise en place de ce troisième élément qui est le ménage. Donc maintenant, on rentre dans la para-hôtellerie parce qu'on valide par défaut 3 prestations sur 4. Après, à vous de mettre le petit déjeuner ou pas. La TVA de la para-hôtellerie est en 10%. Tout le monde devient assujetti par défaut à la TVA de l'activité de para-hôtellerie. Mais, il y a quand même un mais, c'est qu'il y a une franchise de TVA qui est de 90 800 ou 91 800, je n'ai plus le chiffre en tête, pour vous dire que tant que vous ne générez pas cette somme-là, tant que vous ne dépassez pas cette somme-là, vous avez le droit à une franchise de TVA. Alors, cette somme-là, c'est le chiffre d'affaires total que vous faites dans votre location court durée sur une année complète. Tant que vous ne dépassez pas cette somme-là, vous pouvez demander d'être en franchise de TVA, c'est-à-dire de ne pas collecter la TVA et donc de ne pas payer la TVA. donc le gros changement C'est pour ceux qui dépassent ce seuil-là. Je ne voudrais pas vous dire de bêtises, surtout que le seuil évolue entre 2024 et 2025. Il faudra aller regarder sur Internet c'est quoi le seuil de la para-hôtellerie. Mais dès que vous dépassez ce seuil de ce chiffre d'affaires, je ne parle pas de bénéfice, de ce chiffre d'affaires, vous devenez assujetti à la TVA. Pour tous ceux qui sont en dessous de ce seuil, vous avez la possibilité, si vous le souhaitez, d'être assujetti à la TVA si vous en trouvez un intérêt ou vous demandez d'être en franchise de TVA, c'est-à-dire que vous ne collectez pas de TVA et vous ne... ne payez pas de TVA auprès de l'État.
- Speaker #0
D'accord, donc moi qui suis non assujetti à la TVA en 2024, depuis 2022 que j'ai créé mon entreprise, je ne suis pas assujetti. Donc moi sur Booking, tout ça, je demande qu'ils ne facturent pas de TVA, parce que je ne suis pas assujetti. Comme je suis au-dessus de 90 000 euros par an, comment se fait le passage ?
- Speaker #1
Alors, à partir de ce moment-là, en principe, Je ne sais pas comment ils vont faire l'état. En principe, à partir du moment où il y a une modification du BOFIP, le BOFIP se met en place, la loi se met en place. En fait, par défaut, depuis août 2024, tu devrais t'acheter la TVA. Maintenant, c'est comme tout, c'est toujours le gros bordel quand ils mettent des choses en place, surtout que là, ça s'est fait un peu en lousé. Mais donc, concrètement, ça veut dire qu'à partir du moment où tu dépasses ce seuil, tu dois payer la TVA. enfin collecter pardon la TVA à l'ensemble de tes voyageurs 10% donc il faut que dans ton channel manager dans booking tu mettes que ta TVA est de 10% donc c'est la TVA de la para-hôtellerie pour que sur ta facture que tu envoies à tes voyageurs ou que tu édites même si les voyageurs ne la prend pas qu'il y ait une ligne TVA c'est-à-dire qu'aujourd'hui ça va être marqué frais de ménage taxes de séjour prix à l'annuité et TVA
- Speaker #0
Ceux qui font appel à des comptables pour ça, il faut qu'ils se rapprochent de leur comptable et puis qu'ils leur disent qu'est-ce qu'il en est et quelles sont les démarquages.
- Speaker #1
C'est extrêmement important parce que déjà aujourd'hui, beaucoup d'experts comptables n'ont pas vraiment fait attention à ça parce que ce n'est pas des spécialistes de la location courte durée. Il faut quand même les avertir. Et deuxièmement, leur demander effectivement comment ils souhaitent traiter ça. comment ils souhaitent traiter cette TVA. Donc déjà, comme je vous le dis, la première chose, c'est de regarder le seuil, sachant que le seuil évolue entre 2024 et 2025. C'est autour des 90 000 euros, mais je n'ai pas envie de vous dire un chiffre précis parce qu'il ne faut pas vous dire n'importe quoi. Donc là, vous regardez bien ça. Si ce seuil, vous le dépassez, vous devez collecter la TVA. Donc qui dit collecter la TVA dit que sur vos plateformes et sur les factures que vous éditez, que la TVA soit affichée clairement sur votre facture. Et si vous êtes en franchise de TVA, sur vos factures, vous devez indiquer que vous ne payez pas de TVA. Enfin, vous ne devez pas collecter de TVA. Donc, tout ça, c'est important. Et ça, je vous demande d'aller voir votre expert comptable pour mettre tout ça en place. Tous ceux qui sont en dessous des 90 000 euros de chiffre d'affaires à l'année, etc. Vous allez voir votre expert comptable, mais ça ne va pas changer grand-chose à votre quotidien. Mais c'est surtout ceux qui sont au-dessus ou ceux qui frôlent. ce chiffre d'affaires-là, qui doivent vraiment se rapprocher, sachant que la TVA…
- Speaker #0
Qui clôture en décembre, ils peuvent tout à fait se dire.
- Speaker #1
Oui, c'est important. Là, je le vois, je parle avec mon expert comptable à ce sujet, parce qu'en plus, mon expert comptable s'y connaît bien en location courte durée, mais lui-même, quand il a vu les choses, il s'est dit, il avait plein de questions. Est-ce que déjà, c'est rétroactif ? La question,
- Speaker #0
oui.
- Speaker #1
On a fait un rescrit auprès des impôts. Les impôts nous disent que c'est à partir du moment où la modification a eu lieu dans le Bofib, c'est-à-dire à partir de août 2024, que l'application se met en œuvre, sauf si c'était indiqué le cas contraire dans le Bofib, ce qui n'est pas le cas. Donc ça, c'est à partir de août 2024. Ensuite, la question était, est-ce que les prestations de ménage qu'on fait payer en plus sont elles assujetties à 10% ou à 20% ? Parce que la prestation de ménage, c'est une prestation de service et non de l'activité de para-hôtellerie. Dans notre esprit qu'on a eu, Ça a été clair là-dessus. C'est que l'activité principale étant la location de nuitée et que l'activité secondaire, c'était la mise en place de ce ménage. Comme la TVA de l'activité principale est à 10 l'activité de ménage étant une activité accessoire, elle reste à 10 Voilà le décret qu'on a eu. Ça, c'est pareil. On va le voir et c'est sûr et certain que chaque centre des impôts va interpréter différemment les choses. Comme la taxe d'habitation Comme la taxe d'habitation Donc il y en a qui vont vous dire que la TVA Il faut la payer depuis janvier 2024 Que la modification est venue en août 2024 Il y en a qui vont vous dire que c'est à partir du 1er août Du 1er janvier 2025 D'autres qui vont dire que la taxe La TVA elle est à 20% sur le ménage Donc C'est pour ça que moi j'ai fait un rescrit et je vous invite à le faire avec votre expert comptable quand vous êtes justement au-dessus de cette TVA ou à la limite. Un rescrit, ce n'est pas une discussion sur la messagerie sécurisée des impôts. C'est une demande officielle auprès des impôts d'avoir une réponse officielle par rapport à votre situation. Donc, il y a un document spécial qui est un rescrit fiscal. Vous posez une question, vous donnez tous les éléments de contextualisation de votre société et eux doivent vous répondre. Et cette réponse... à un pouvoir, c'est-à-dire les impôts m'ont dit ça et vous pouvez vous opposer, en tout cas, vous pouvez montrer à chaque fois ce rescrit. Il faut l'avoir fait, c'est-à-dire une réponse officielle du service des impôts qui vous répond à vos questions concernant votre situation sur la TVA, etc. Et nous, c'est ce qu'on a fait pour savoir à partir de quand la TVA, on devait la payer, est-ce que les frais de ménage sont à la TVA des 10% ou des 20%, donc ça, je vous invite à le faire. Ça vous donne un élément de réponse officiel de votre service des impôts.
- Speaker #0
Oui. Du coup, ça leur fait peut-être même poser la question. Et au moins, tu as une réponse.
- Speaker #1
Tu as une réponse officielle. C'est-à-dire qu'on ne peut pas après vous dire, si par exemple dans ton rescrit, on te dit que c'est à partir de août, on ne peut pas venir te rechercher sur la TVA en disant qu'il fallait payer à partir de janvier. Non. On avait répondu sur le rescrit que c'était à partir du mois d'août. Et là, tu peux t'opposer au service des impôts. Mais il faut faire ce travail de rescrit. Et c'est pareil. Faites-le maintenant. Parce que c'est pareil, la TVA étant le premier impôt collecté par la France, là, ça circule. Mais ils vont peut-être venir vous rechercher dans six mois, dans un an. Parce que, comme là, je vois, c'est autre chose, sur l'URSSAF, des gens qui ont dépassé les 23 000 euros de chiffre d'affaires en nom propre et là se font recaler par l'URSSAF qui viennent les rechercher sur cette année et les années précédentes. Il faut faire attention à bien vous mettre en règle.
- Speaker #0
Bon, écoute, de mon côté, tu as répondu à toutes les interrogations que j'avais pour moi et pour mes auditeurs. Donc, je t'en remercie vraiment. J'aimerais bien qu'on conclue avec un petit résumé analyse. En fait, la sous-loc était-elle encore un business ? Et si oui, dans quelles conditions selon toi ?
- Speaker #1
Alors, effectivement, la sous-location professionnelle, c'est toujours un business. Mais je voudrais juste quand même vous ouvrir une petite... Enfin... Mettre un petit disclaimer par rapport à tout ce qu'on a évoqué avant, je n'ai aucune prétention d'être un avocat fiscaliste, un expert comptable, etc. Donc, tout ce que j'ai évoqué, à chaque fois, vous allez voir votre expert comptable ou un avocat fiscaliste pour contextualiser tout ce que je vous ai dit par rapport à votre situation. Ça, c'est important parce que là, je vous ai fait des généraux. Et voilà, par rapport à votre ville, etc. Et puis là, on le voit bien, c'est des questions très complexes pour généraliser. je ne suis pas rentré dans tous les détails à la virgule près volontairement, sinon d'une part on perd tout le monde et peut-être qu'on en a déjà perdu certains, et sinon on en a pour 6 heures donc c'est juste à chaque fois ça vous donne les gros éléments allez après affiner ça soit avec vos connaissances ou soit avec des experts fiscalistes ou experts comptables, c'était juste le petit disclaimer dans le mail que j'ai exactement, mais voilà, c'est quand même important,
- Speaker #0
et donc pour mon témoignage, tout à fait les personnes qui peuvent dire euh parce que moi j'ai parlé de ma ville, Nicolas a parlé de la sienne, et moi je suis très intéressé d'avoir un petit peu la carte de France des situations.
- Speaker #1
Non, puis moi par exemple, j'ai des appartements, des sous-locations à Deul, Dijon et Bourg-en-Bresse. C'est trois services d'imposition différents. J'ai le service du Jura, de la Côte d'Or et de l'Ain. Et à chaque fois, je vois bien que je dois échanger. C'est un scénario différent. Voilà, à chaque fois je dois échanger, les réponses ne sont pas toujours identiques, etc. mais voilà donc pour ça demandez des risqueries et aussi rapprochez-vous de votre expert comptable et échangez aussi avec nous c'est extrêmement important et dans tes clients aussi j'imagine tu dois avoir un petit peu de tout oui il y a un peu de tout et on le voit bien un peu comme toi tu le disais des réponses de temps en temps qui sont doufoques en fait en disant mais c'est quoi le rapport entre la taxe d'habitation et le fait de la résidence principale etc enfin surtout que là c'est mais bon c'est je dis toujours le principal à la fin c'est de ne pas payer l'impôt qu'on devrait payer. Ou à l'inverse, de payer et de se mettre en règle quand on doit le payer. C'est juste le disclaimer pour nuancer les choses. Et donc, ma conclusion par rapport à ça, et mon analyse, c'est de me dire, et je l'ai répété souvent tout à l'heure, c'est pour moi, la sous-location, elle a de beaux jours devant elle en 2025. Aujourd'hui, dans les petites et moyennes villes, dans les zones non tendues, dans toutes ces villes-là, c'est des marchés attractifs pour la location courte durée. C'est des zones où il n'y a pas beaucoup de restrictions, c'est des zones où il y a des demandes croissantes de location courte durée de voyageurs, de businessmen et ce sont des destinations qui deviennent, on va dire, touristiques et attrayantes. Et ce sont aussi des lieux où il y a un potentiel de rentabilité important. Tu en as parlé tout à l'heure. les loyers étant plus faibles à l'extérieur de la grande ville, derrière, la marge que tu vas te faire en sous-location professionnelle sera plus forte. Même si tu vas louer un peu moins cher, tu vas quand même être gagnant. Parce que même si tu loues deux fois moins cher ou trois fois moins cher, imaginons un appartement, je ne sais pas, d'un côté, tu loues 1 000 euros et puis de l'autre côté, tu loues 500 ou 600 euros, tu ne vas pas louer à la nuitée deux fois ou trois fois moins cher. Donc, tu vas gagner en rentabilité et en marge. Et c'est là où c'est important. De ne pas parler qu'en chiffre d'affaires, mais effectivement en marge qui vous reste à la fin. Et aujourd'hui, en sous-location, pour la faire très simple, il y a un tiers qui part pour le loyer, un tiers qui part dans vos charges et un tiers qui doit rester dans votre poche, dans la marge. Et après, dessus, vous enlevez la TVA et l'impôt sur la société. Et c'est ce qui reste dans votre poche. Et aujourd'hui, si votre partie loyer est plus faible, vous augmentez votre partie marge parce que la partie charge restera plus ou moins la même. Donc, c'est là-dessus où dans les petites et moyennes villes, c'est important d'aller. Et en termes de chiffres, comme je disais, aujourd'hui, en zone tendue, il y a à peu près 1100-1150 villes qui sont en zone tendue. Et on est 36 000 villes et villages en France. Donc, il vous reste plus de 35 000 villes à aller regarder. Donc, ça vous reste énormément d'opportunités. Sauf que c'est comme tout, c'est vrai qu'il ne faut pas attendre que le train soit passé. Pour saisir cette opportunité, il faut y aller maintenant. Dès maintenant, il faut aller regarder dans ces petites et moyennes villes. et c'est ce que tu as fait toi, tu en as parlé par ton expérience tout à l'heure, c'est là où vous allez avoir de réelles opportunités et aller saisir ces opportunités avant que ça soit les autres qui la saisissent pour vous,
- Speaker #0
c'est surtout ça moi la Soulog je le fais pour acheter derrière et c'est une ville où je n'aurais jamais acheté alors que c'est le prix au mètre carré le moins cher, peut-être pas de France mais en tout cas de Nancy autour... Tu sais, sur la carte de France, tu peux trouver ça, le prix au mètre carré. C'est ça. C'est un des prix au mètre carré le moins cher. Donc après, tu vois, moi, ça me permet de tester cette ville-là. Et du coup, je vais acheter dans cette ville alors que je ne pensais jamais acheter dans cette ville.
- Speaker #1
Non, mais comme quoi, c'est pour ça. En fait, aujourd'hui, ce qui vous empêche d'aller dans ces villes-là, c'est des blocages mentaux. Parce qu'aujourd'hui, factuellement parlant, les faits démontrent que c'est dans ces villes-là.
- Speaker #0
petite et moyenne ville que vous allez faire votre beurre en fait aujourd'hui de ne pas y aller c'est juste des blocages mentaux que vous avez du coup il faut oser et c'est pas toujours facile de sauter le pas et c'est pour ça qu'on est là pour faire ces podcasts et motiver un peu tout le monde d'ailleurs si mes éditeurs veulent te joindre pour que je sais que t'accompagnes pas mal de clients donc ça m'intéresse que tu nous dises un petit peu comment ça fonctionne donc effectivement j'accompagne plusieurs clients notamment
- Speaker #1
annuellement sur la sous-location professionnelle. Donc, j'ai un nouveau programme justement sur la sous-location professionnelle qui s'appelle sous-location pro-mastery où j'accompagne pendant un an à créer et à développer votre business de sous-location dans les petites et moyennes villes. C'est un accompagnement sur un an avec des coachings individuels et des coachings collectifs qui vous permet justement d'être accompagné à chacune des étapes entre la création de votre société, la mise en place de votre première location. en courte durée, et puis après, votre développement. Et aujourd'hui, si vous voulez me trouver, vous allez sur Nicolas Automatique BNB, que ce soit sur YouTube, sur Instagram ou sur Facebook. Et si vous voulez me contacter directement par mail, c'est nicolas-automatiquebnb.fr. Je pense qu'on mettra les liens sous le podcast. Et vous pouvez me contacter. J'ai également aussi un site internet, www.automatiquebnb.fr. où je résume tout ce que je viens d'évoquer aujourd'hui. Et puis, vous pouvez me contacter sans aucun problème et avec grand plaisir.
- Speaker #0
Plaisir. Merci beaucoup pour tout. Pareil pour moi, tout est en description pour pouvoir nous contacter. Eh bien, écoute, je te souhaite de belles fêtes de fin d'année, cette fin d'année 2024. C'était super de faire tous ces épisodes avec toi cette année. Et je te remercie pour le temps passé.
- Speaker #1
Un grand merci encore à toi pour cette invitation. Et puis, je te souhaite d'agréables fêtes de fin d'année. Je te dis à très vite.
- Speaker #0
Très gentil. Au revoir à tous.
- Speaker #1
Salut.
- Speaker #2
Que tu sois dans ta voiture, dans ta buanderie ou en balade, merci de m'avoir écouté. Maintenant, si ton objectif, c'est de réaliser des bénéfices grâce à la Soulok, rejoins-moi en cliquant sur les liens dans le descriptif de l'épisode. Même si confession, ce n'est pas parfait, c'est simple et authentique. Et cet espace est surtout le tien. Alors si tu as aimé cet épisode, pour le retrouver facilement, abonne-toi sur la plateforme d'écoute de ton choix, donne-moi ton avis et mets 5 étoiles sur Apple Podcasts et Spotify. A très bientôt !
