Transcription

• Speaker #0

  Chez moi, le matin, le temps est souvent au brouillard, une situation qui est due au taux d'humidité et aux écarts de température entre le jour et la nuit. Dans le monde de la gestion patrimoine, l'heure est aussi au brouillard, avec des interrogations sur les résultats des élections américaines, sur l'évolution des taux longs et également sur la future loi de finances. La gestion patrimoine a horreur du brouillard qu'elle trouve dangereux et préfère de loin... la visibilité. Bienvenue sur le plateau des Plus Encore. Aujourd'hui, dans cette émission que vous pouvez désormais retrouver en podcast, on va essayer de vous informer, bref, de dissiper le brouillard générique.

• Speaker #1

  La Française, pôle d'expertise multispécialiste de gestion d'actifs du Crédit Mutuel Alliance Fédérale, vous présente les Plus Encore.

• Speaker #0

  au sommaire de notre mission nous marcherons sur deux pieds nous aurons une jambe financière en début d'émission avec pour commencer le point éco de florent vabon économiste chez ecofi puis le point marché avec nadine trémolière directeur de primonia le portfolio solutionne ensuite il sera la fidèle au poste pour son journal décalé C'est Georges Delataille qui sera avec nous, avec les actus qu'il a choisis le mois dernier. Et puis, on passera un grand moment. Quand je dis grand moment, officiellement, ça va être 45 minutes. Je pense qu'en pratique, on ne sera pas loin de faire une heure avec notre débat, le Club des experts immobiliers, avec Marc Bertrand, le nouveau président du directoire de Prémunia REM France, Éric Cossera, le président de Perial, Philippe Depoule, président du directoire de la Française REM. et Antoine Aubruy, le directeur général d'Amundi Immobilier. On a intitulé ce débat « Galères et opportunités » . On parlera des sujets de liquidité, on parlera de lancement de nouveaux produits. Ce sera dans environ une petite vingtaine de minutes. Voilà, on attaque tout de suite avec le Point Eco. Le Point Éco avec Florent Vabon, économiste chez Ecofi. Florent, je vous sais contrariant, je suis contrariant. Tout le monde attend que je vous pose la question pour commencer de l'élection américaine. Je ne vais pas commencer par ça. J'aime bien prendre un peu de distance par rapport aux choses. Depuis qu'on vous voit en plateau, on a fait à peu près le tour du monde sur la partie économique. On a parlé de l'Europe, on a parlé des États-Unis, on a parlé du Japon. On n'a pas parlé d'une zone. qui pourtant, me semble-t-il, est une zone majeure, c'est la Chine. Il y a eu un plan de relance qui a été fait récemment. Est-ce que vous pouvez mettre un peu en perspective la situation de la Chine, j'irais presque, depuis cet événement du Covid-19, qui a changé a priori beaucoup de choses ?

• Speaker #1

  Beaucoup de choses, oui, effectivement. Alors, depuis la crise du Covid, tous les pays ont souffert du fait des confinements, mais la Chine n'a jamais retrouvé son sentier de croissance qui était le sien avant la pandémie. Pour une raison simple, c'est qu'à partir de l'année 2021, Xi Jinping a lancé une campagne qu'il a nommée la prospérité commune. Et la prospérité commune, pour lui, c'est une occasion de rétablir l'égalité au sein de la société chinoise. Et pour ce faire, il a notamment lancé un certain nombre de réglementations, en particulier dans le secteur de l'immobilier. Donc, je ne rappelle pas l'affaire Evergrande, etc. Mais depuis 2021, on a une économie chinoise qui est en souffrance. En souffrance parce que jusqu'à présent, l'immobilier et la croissance de l'activité immobilière expliquait quasiment un tiers de la croissance du PIB chinois.

• Speaker #0

  Ça nous rappelle l'Espagne un certain temps.

• Speaker #1

  Ça nous rappelle l'Espagne un certain temps. Donc il y a cette volonté de désendettement. Ce désendettement passe dans un premier temps par l'immobilier, le secteur immobilier qui, d'après les mots du gouvernement chinois, avait un niveau d'endettement excessif. Et donc il y avait une volonté de corriger, de purger ce secteur-là. Et donc depuis 2021, les prix de l'immobilier n'ont cessé de baisser. L'activité immobilière n'a cessé de décroître. Et par voie de conséquence... ça s'est transmis dans l'ensemble de l'économie chinoise. C'est-à-dire que les ménages sont devenus de moins en moins confiants sur leur avenir, ont de moins en moins consommé, les industries tournent de moins en moins parce que l'activité immobilière leur procurait des débouchés. Et donc de ce point de vue-là, on a une économie qui croît à un rythme de croissance qui, en Europe européen, nous paraît exceptionnel, de l'ordre de 5%, mais pour la Chine, c'est quand même très faible.

• Speaker #0

  On se rappelle qu'il fut un temps où, quand on n'avait pas une performance à deux chiffres pour la croissance chinoise, on considérait qu'il y avait de gros problèmes. Est-ce que, quelque part, Xi Jinping n'acte pas la démondialisation ? C'est-à-dire, finalement, revenir sur un marché plus domestique et le fait de se dire que le concept de la Chine, usine du monde, a priori, le monde ne va plus l'accepter ?

• Speaker #1

  Il y a un peu de ça. Et puis, j'ai envie de dire, il s'adapte aussi au contexte économique mondial. C'est-à-dire que la plupart des pays... ont aussi cette volonté, on parle de réindustrialisation en France, on parle de relocalisation aux États-Unis. Donc, il y a aussi cette volonté de la part des pays développés de ne plus dépendre totalement de la Chine. On parle aussi même d'un nouveau mot de dérisquage qui consiste à diversifier ses partenaires commerciaux pour ne pas subir justement ce qui s'est passé pendant le Covid. C'est-à-dire que vous aviez besoin d'un produit, d'une matière première et vous ne l'aviez pas parce que la Chine était fermée. Ok,

• Speaker #0

  alors... situation, donc situation inquiétante avec le modèle économique chinois qui pivote, la difficulté avec l'immobilier. Donc, il y a de cela quelques semaines, il y a eu un plan de relance. Est-ce qu'il vous satisfait ?

• Speaker #1

  Alors déjà, est-ce qu'il faut l'appeler plan de relance ? Moi, je ne pense pas. Je pense que c'est plutôt un plan de stabilisation. Grosso modo, pour schématiser les choses, ils ont constaté qu'effectivement, les prix de l'immobilier et l'activité immobilière et la croissance économique ne cessaient de décevoir. Et donc, ils ont décidé de... stabiliser la situation en se disant « on arrête, on stoppe l'hémorragie » . Mais pour moi, ce n'est pas un plan de relance. Parce qu'on se rappelle par exemple de la crise de confiance de 2015-2016, les mesures qui avaient été lancées par les autorités budgétaires et monétaires ont été beaucoup plus importantes en termes de pourcentage de points de PIB. Aujourd'hui, on est deux à trois fois moins que ce qui s'est passé en 2015-2016. Donc la réponse des autorités, à la fois budgétaires et monétaires, est assez timide, en réalité. Donc, pour moi, c'est plus une volonté de stabilisation de la situation en se disant, il faut faire attention.

• Speaker #0

  Donc, vous pensez qu'il y aura d'autres opérations en 2025 ?

• Speaker #1

  Je pense qu'il faut s'attendre, effectivement, à ce qu'il y ait plus de choses en 2025, qui plus est, peut-être, dans un contexte où, aux États-Unis, il y a l'élection d'un nouveau président. Alors,

• Speaker #0

  justement, on y va directement. Trump, la Chine, ce n'est pas le grand amour. Est-ce que le résultat des élections, qu'on aura peut-être demain matin, ou peut-être pas si jamais il y a des incertitudes sur un certain nombre d'États. Est-ce que Trump ou Harris, ça change des choses dans les relations à la Chine ?

• Speaker #1

  Alors, Trump et la Chine, ce n'était pas le grand amour, mais Biden et la Chine, ça n'était pas non plus. C'était plus qu'une forme de guerre froide. Donc en réalité, que ce soit Kamala Harris ou que ce soit Donald Trump, Les relations avec la Chine, d'un point de vue commercial, d'un point de vue des tarifs douaniers et de la manière dont circulent les biens et les produits, seront de toute manière tendues. Alors, dans le cas où c'est Donald Trump, là c'est sans équivoque, puisqu'il a dit qu'il allait mettre des tarifs douaniers beaucoup plus conséquents que ceux qu'il veut appliquer aux autres pays. Donc il a vraiment décidé de partir en guerre contre la Chine. Donc là, forcément, ça va se tendre. Mais il ne faut pas croire qu'avec Kamala Harris, ça va se détendre. Ok,

• Speaker #0

  donc grosso modo, ça ne sera pas la même approche, mais sur le fond... Les relations entre la Chine et les États-Unis sont difficiles. Trump ou Harris, qu'est-ce que ça change ? Non pas d'un point de vue politique, mais d'un point de vue économique.

• Speaker #1

  Alors d'un point de vue économique, on peut dresser grosso modo quatre scénarios. Il y a quatre embranchements qui s'offrent à nous. On peut avoir une vague rouge, c'est-à-dire que Donald Trump est élu et en plus il a le pouvoir total avec lui. Donc le Sénat... Donc rouge,

• Speaker #0

  ce n'est pas les communistes, c'est les républicains.

• Speaker #1

  C'est les républicains. D'accord. Pour faire le parallèle avec la Chine. Donc cette fameuse vague rouge. C'est assez paradoxal ce que je vais dire, c'est-à-dire que Donald Trump, grosso modo, en synthèse, son programme se base sur une baisse des taxes, une hausse des tarifs douaniers. Ces deux éléments mis bout à bout, ça aboutit selon nous en tout cas à une économie américaine qui repart en surchauffe. Aujourd'hui, elle croit à son potentiel, grosso modo. Donc une économie américaine qui se porte bien, si on baisse les taxes, ça va être encore plus chaud.

• Speaker #0

  Donc inflationniste.

• Speaker #1

  Donc inflationniste, mais par la demande. Par l'offre aussi et que les tarifs donnés, mais par la demande, selon moi. Et ça a même des implications pour le monde, parce que si l'économie américaine est en surchauffe, ça réchauffe aussi le monde entier. Pour les banques centrales, typiquement, de manière assez paradoxale, encore une fois, ça veut dire que ça a l'air positif d'avoir plus de croissance. Mais plus de croissance par la demande, ça induit plus de croissance et d'inflation. Et donc, pour la banque centrale américaine, ça va la rendre nerveuse. Donc,

• Speaker #0

  Trump qui gagne tout, pas bon. Qu'est-ce qui est le meilleur scénario ? D'un point de vue économique, en termes d'équilibre entre croissance et inflation ?

• Speaker #1

  Je dirais que c'est l'élection de Kamala Harris avec un pouvoir partagé avec les Républicains.

• Speaker #0

  Ok, donc une bonne vieille cohabitation à l'américaine. On est obligé de négocier. Question justement, vous parliez de la Fed. Deux questions sur les taux. Les taux longs ont flambé. Aux États-Unis, pourquoi ?

• Speaker #1

  Pour deux raisons. Pas nécessairement celle auquel tout le monde pense. Pas pour les raisons qu'on pense, c'est-à-dire pas Trump. Enfin, à mon sens, c'est de second ordre. La première raison, à mon sens, c'est plutôt des anticipations de politique monétaire qui ont été modifiées. Si on traverse le temps et qu'on se rend au 18 septembre dernier avec la conférence de presse de Jerome Powell, Jerome Powell baisse les taux de 50 BP. Et il dit que, grosso modo, il va poursuivre à peu près son cheminement, peut-être pas 50, mais 25 à plusieurs reprises. Mais depuis le 18 septembre dernier, on a eu des chiffres économiques aux Etats-Unis assez forts. Des chiffres d'inflation, ok, mais pas flamboyants. Et donc, en réalité, les marchés qui étaient partis très vite, vous vous souvenez, on en avait parlé d'ailleurs, je n'étais pas tout à fait d'accord avec ce que les marchés anticipaient, c'est-à-dire qu'ils étaient partis très vite dans l'idée que les baisses de taux allaient continuer, très vite, très fort, jusqu'à la mi-2025, voire la fin 2025. Or, depuis, avec ces fameux chiffres, la donne a changé, c'est-à-dire que vous avez des anticipations de politique monétaire sur les marchés qui ont monté d'un cran. Et donc, forcément, ça, ça a un effet sur les taux à long terme. Et puis, évidemment... Je parlais de Trump de second ordre, mais c'est quand même un élément important. Il est venu se greffer à tout cela. Et donc, depuis le 18 septembre dernier, les taux d'intérêt, grosso modo, sont passés de 3,7, 3,8 à 4,3.

• Speaker #0

  Est-ce que la réunion de la réserve fédérale qui tombe mercredi et jeudi, on aura ou on n'aura pas le résultat ? Est-ce qu'elle tombe mal ?

• Speaker #1

  Elle tombe mal, oui, par essence. Mais selon moi, la décision est scellée. Je pense qu'ils vont... Alors, en toute honnêteté, je suis assez partagé. Parce qu'il y a à la fois des... une justification pour le fait de ne rien faire, non pas pour des raisons électorales. Encore une fois, moi, je n'y crois pas du tout à cet élément-là.

• Speaker #0

  Mais est-ce que quand on a fait 50 points de base la fois précédente, ce n'est pas que cette fois-ci, on ne fera rien ? Pour se redonner des marges de manœuvre ?

• Speaker #1

  Moi, je pense qu'il y a une plus forte probabilité que ce qu'anticipe le marché, qu'elle ne fasse rien, pour une raison simple, c'est qu'effectivement, l'économie américaine, depuis le 18 septembre dernier, n'a pas montré de francine de faiblesse, ni même du point de vue de l'inflation. Après... Elle pourrait tenter de faire 25 pour continuer le mouvement, essayer de stabiliser un marché de l'emploi qui ne se détériore pas, mais qui n'est pas non plus extrêmement enthousiasmant. Et donc, en réalité, pour moi, les deux scénarios sont possibles, alors que le marché, lui, n'anticipe qu'un seul embranchement, à savoir une baisse de 25 BP. Est-ce que ça va être influencé par les élections ? Non. Par contre, le mois de décembre, oui, il va y avoir une influence.

• Speaker #0

  On retraverse un océan à la nage, on arrive en Europe. Est-ce que Christine Lagarde est toujours royale au bar ?

• Speaker #1

  Moi je dirais la même autre chose, je dirais faute avouée, à moitié pardonnée, parce qu'effectivement, ça fait un moment que je viens dans cette émission et que je dis que la BCE se doit de saisir l'opportunité de baisser les taux pour nécessiter, parce que l'inflation baisse, parce que la croissance économique n'est pas au beau fixe. Ouf, c'est finalement ce qu'elle a fait. Donc la BCE s'est saisie de cette opportunité, elle a baissé en septembre, en octobre. La dernière fois que je suis venu sur le plateau, j'avais dit qu'elle baisserait en octobre, et c'était pas du tout le consensus, c'est ce qui s'est passé. Nous on anticipe toujours qu'elle va baisser en décembre. puis en janvier, mais qu'après, ça n'est pas très clair, pour deux raisons. La première, c'est que l'inflation remonte, là, pour des raisons d'effet de base énergétique, c'est statistique. Mais à mon sens, elle va remonter aussi parce que la croissance économique en zone euro, en tout cas selon nos anticipations, va être plus élevée que ce que pense le consensus. Parce que la consommation va repartir, parce que l'investissement va repartir, et parce que finalement, nous n'avons pas d'anticipation de récession aux États-Unis. Alors bien entendu, c'est dépendant du scénario des élections, etc. Mais quand bien même, on a dans nos prévisions de croissance, une croissance plus élevée en zone euro. Et ça, ça ne nécessite pas, pour reprendre mes termes, de baisser les taux davantage en 2025, et de peut-être prendre un peu plus son temps. Alors que le marché, lui, encore une fois... et dans un scénario où il anticipe des baisses de taux quasi continues sur 2025. Et ça, je n'achète pas.

• Speaker #0

  Donc, si je résume, vous avez été contrariant par rapport au marché parce que vous prévoyez plus de baisses de taux que le marché tout au long de l'année 2024. Et vous êtes contrariant en en prévoyant moins sur l'année 2025.

• Speaker #1

  Ce n'est pas contrariant pour être contrariant.

• Speaker #0

  Alors justement, est-ce que vous êtes contrariant ou pas ? On voit que les flux sur les fonds actions sont en forte baisse ces dernières semaines. Donc finalement, l'appétence sur le risque est relativement faible. Est-ce que vous trouvez que le risque est croissant sur les actifs risqués ?

• Speaker #1

  Le risque est croissant sur les actifs risqués, ne serait-ce que d'un point de vue du fait qu'on a une élection majeure aux États-Unis qui est en train de se dérouler. Donc forcément, ça nécessite un peu d'attentisme de la part des investisseurs. Après, vous l'avez mentionné, il y a le fait que les taux d'intérêt ont augmenté, et donc ça, ce n'est pas nécessairement très bon pour les actifs risqués. Et donc, s'agissant des actifs risqués, si on est dans un scénario de vague rouge que je décrivais tout à l'heure, et que les anticipations de politique monétaire se recalibrent, Moi, je considère que ça n'est pas du tout bon pour les actifs risqués. Maintenant, toute chose égale par ailleurs. Si les États-Unis n'entrent pas en récession, ou que la Fed n'a pas besoin de faire entrer l'économie américaine en récession pour des raisons d'inflation, et que l'économie européenne croit encore plus que son potentiel, comme nous l'anticipons, ce n'est pas nécessairement mauvais pour les actifs risqués. En revanche, pour les taux, ce n'est pas la meilleure des situations. Parce qu'il y a à la fois... Et là, ça nous ramène à notre précédente émission sur la prime de terme, ça nous ramène à la question des déficits pour les États, partout dans le monde, on l'a vu avec le cas du Royaume-Uni il n'y a pas très longtemps. Ça nous ramène aussi au fait que l'inflation en moyenne, à mon avis, va être plus élevée que la période précédente, avant la Covid. Et donc tout ça, ça milite pour un environnement de taux un peu plus élevé, donc ça veut dire que les taux d'intérêt ne vont pas se détendre de manière exceptionnelle. Mais il y a du portage. Et donc, de ce point de vue-là, sur des classes d'actifs comme les obligations d'entreprise, il y a des opportunités qui se créent.

• Speaker #0

  Merci beaucoup, Florent Vabon. Tout de suite, le Point Marché avec Nadine Trémolière. Le point marché avec nous, Nadine Trémolière, directeur de Primonial Portfolio Solutions. Nadine, si vous le voulez bien, on commence tout de suite par regarder notre tableau des actions, titré « Mauvais mois d'octobre pour les actions » puisque toutes les performances sont négatives. Je voudrais qu'on s'arrête deux secondes sur la situation américaine, parce qu'en octobre, même si on finit légèrement dans le négatif, on a beaucoup entendu parler de record. Pourquoi la bourse américaine se tient bien ?

• Speaker #2

  Je crois qu'on a touché le cinquantième. plus haut de l'année sur la scène, puis ça, ça avance, comme vous le disiez, de finir l'année, puis la mois un petit peu en baisse. Fondamentalement, on est devant une économie américaine qui va bien et qui va relativement bien. Une croissance toujours très importante, une inflation qui a pas mal baissé, un marché du travail qui se porte plutôt bien, même si le dernier chiffre, ce qui a un petit peu contribué à faire baisser d'ailleurs le marché ces derniers jours, a été un peu plus faible. Donc, je dirais presque tout va bien.

• Speaker #0

  Donc on s'est excité comme des fous pendant des mois et des mois pour savoir si on allait voir la récession. Et en pratique, Jérôme Powell a plutôt pas trop mal travaillé.

• Speaker #2

  Oui, pour l'instant, c'est vraiment le pari gagnant de la Fed. C'est-à-dire qu'il a réussi à piloter quelque part sa baisse des taux. On pensait qu'il était peut-être un peu en retard de la courbe. Donc la récession pointait son nez et puis forçait de constater que pour l'instant, tout va bien.

• Speaker #0

  Allez, on revient sur notre tableau. Il y a un endroit où, en revanche, ça ne va pas bien. On en a pas mal parlé cette année, c'est les small caps. Moins 4,5% sur le mois, une performance de 4,7% depuis le début de l'année. C'est le plus triste, j'aurais tendance à dire, bon, si on est sous le CAC 40. Qu'est-ce qui se passe sur ces small caps ?

• Speaker #2

  Je pense que c'est exactement le reflet inverse de ce qui se passe aux États-Unis. C'est-à-dire qu'on a une croissance européenne qui n'est pas assez forte. On a effectivement, alors le combat contre l'inflation a été aussi gagné en Europe, mais on a une croissance qui est trop faible. Et on sait que les petites et moyennes capitalisations, elles ont besoin quand même d'avoir une croissance. Ce sont des sociétés qui sont moins exportatrices, qui sont plus locales et que la situation, on va dire, difficile de l'Europe pèse sur ces valorisations.

• Speaker #0

  Je voudrais venir vous chercher sur un débat de place, j'entends dire. Désormais, les large caps, c'est très difficile à battre lorsqu'on est un gérant actif. Donc, il faut faire des ETF sur les large cap et de la gestion active sur les small cap. Vous répondez quoi à ça ?

• Speaker #2

  Je réponds que j'ai des exemples. Malgré tout, on en parlera peut-être plus tard quand on parlera de l'allocation d'actifs, mais on a des fonds qui performent ce mois-ci. On peut citer le JP Morgan US Technology qui est en hausse de 3 à 60 % contre un indice Nasdaq qui fait moins 0,50. Donc, oui, c'est plus difficile de surperformer des larges capitalisations parce qu'on sait que... La performance, elle est apportée par un faible montant, pas montant justement, un faible nombre de sociétés, les fameuses de cette magnifique, et qu'effectivement, quand vous ne les avez pas, c'est compliqué de surperformer les indices.

• Speaker #0

  Allez, on passe tout de suite à notre tableau sur les taux d'intérêt. Et finalement, on avait eu des mouvements plus ou moins importants tout au long de l'année. Là, en revanche, on a un mouvement majeur sur le mois d'octobre. On voit tout de suite le 10 ans américain qui passe de 3,78 à 4,29%, 50 points de base dans le mois. Le mouvement est un peu moins important en Europe avec 2,39% pour le Bund allemand, c'est-à-dire 27 points de base par rapport à la fois précédente. La France est repassée au-dessus des 3%, qui n'est pas ça.

• Speaker #2

  Le Trump trade, ce qu'on appelle le Trump trade, c'est-à-dire que les marchés ont réalisé que la victoire de Trump était peut-être un peu plus inflationniste. Premièrement, elle était plus certaine qu'une victoire de Kamala Harris, on le verra ce soir. J'espère qu'on le verra ce soir, mais j'ai peur que ça peut peut-être durer quelques jours de plus, si c'est vraiment très très serré. Mais donc, le marché s'est commencé à envisager la victoire de Trump, et ça se traduirait par une inflation un peu supérieure à ce qu'on peut imaginer dans un scénario de victoire de Kamala Harris. Donc effectivement, il y a un peu ces courbes des taux qui se sont repentifiées et ça s'est fait à la hausse des taux longs.

• Speaker #0

  Alors en revanche, s'il y a quelque chose qui est globalement relativement stable, c'est l'évolution des spreads de crédit européens. qui reste à des niveaux 59 points de base pour l'investment grade. Ça ne bouge pas.

• Speaker #2

  Oui, ça reflète l'appétence des investisseurs pour cette classe d'actifs, notamment parce qu'avec l'augmentation des taux de rendement sous-jacents gouvernementaux, des spread qui sont stables, on a un rendement qui s'est légèrement amélioré. Donc, pour des nouveaux entrants, quelque part, on va dire un portage qui est toujours attractif. Et je pense que c'est ça qui reflète quelque part l'engouement de cette classe d'actifs. qui a aussi expliqué peut-être la faiblesse du marché actions européen, parce qu'il y a eu une espèce de transition des investisseurs vers les taux européens, vers les taux de crédit européens.

• Speaker #0

  Portage, c'est un mot qu'on va encore utiliser dans les prochains mois sur le marché obligataire ?

• Speaker #2

  Très clairement, très clairement, au cher du mot. Je veux dire, on a des taux de portage entre 4-5%, éventuellement 6% quand vous allez sur les sociétés les moins bien cotées, sur ce qu'on appelle le high yield. effectivement, ce sont des niveaux qui sont toujours attractifs.

• Speaker #0

  Alors, on passe maintenant à notre allocation d'actifs. Allocation d'actifs qui, en fait, pour préciser, a une vision très large de l'allocation d'actifs, puisqu'on n'a pas que des marchés financiers traditionnels. Oui,

• Speaker #2

  surtout, on voit très bien que les marchés financiers, malgré tout, apportent quand même un certain nombre de volatilités. Je veux dire, cette volatilité est inhérente à cette classe d'actifs. Or, on a l'avantage, c'est que nous, on a la capacité, justement, de pouvoir utiliser de plus en plus dans les contrats d'assurance-vie. plein de classes d'actifs et c'est ça qui va apporter la richesse de notre contrat d'assurance vie, c'est de pouvoir se mettre sur des actifs aussi différents que du private equity qui est investi dans l'économie réelle européenne sans la volatilité des small caps. C'est peut-être aussi ça, petit à petit, cette augmentation du private equity européen, peut-être qu'il cache un petit peu la réalité de ce qui se passe sur la small cap, c'est-à-dire qu'il y a des flux en dehors du small cap qui sont rentrés dans le private equity.

• Speaker #0

  Pour autant, j'entends cette diversification sur les classes d'actifs, puisqu'on a 45% dans cette allocation équilibrée de fonds en euros, on a de l'immobilier, on a de la dette privée, etc. Je suis un peu surpris quand je vois le résultat du mois, plus 0,3%, alors que je suis dans un environnement de hausse des taux et de marché action, on l'a vu, qui était globalement plutôt dans le rouge.

• Speaker #2

  Alors, les rendements, entre guillemets, ils n'ont pas forcément beaucoup bougé sur les taux crédits. Et donc, on a toujours ce portage qui a été compensé, le fait que les taux ont légèrement augmenté. Puis, on a regardé le 10 ans, le portage sur, pardon, les taux sur le crédit, c'est plutôt des maturités courtes, 3, 4, 5 ans maximum. Donc, la hausse des taux a été quand même moindre sur cette partie de la courbe des taux plutôt que sur la partie longue. Ça, c'est la première explication. Le private equity se porte. toujours est relativement résilient. La dette privée qu'on a intégrée, pareil, c'est plutôt des choses sur lesquelles le portage nous ajoute quelques petits BP tous les jours. Et puis, on a 20% de parties liquides. Et sur ces quatre fonds qui représentent nos 20% de parties liquides, on en a quand même deux qui sont en hausse significative, qui sont, comme je vous l'ai dit, le JPM, US Technologies, les Shikis World et Plytik Joss. Donc, des fonds avec un gros biais américain. Et comme on disait un petit peu en début, le marché américain... maintient mieux ses positions que les marchés européens.

• Speaker #0

  Donc la performance a été tirée par les fonds actions ce mois-ci. Merci beaucoup Nadine Prémolière. Tout de suite, le journal décalé de Georges Delataille.

• Speaker #1

  La Française, pôle d'expertise multispécialiste de gestion d'actifs du Crédit Mutuel Alliance Fédérale, vous présente le journal décalé.

• Speaker #3

  Pour commencer, on va se poser une question. Quelle est la qualité des services fournis au CGP ? Pericles Group nous aide à répondre dans le cadre de son étude annuelle qui a été présentée au dîner annuel de l'AP6, l'association dans laquelle se rassemblent les distributeurs et les producteurs désormais sous la houlette de Daniel Collignon. Une étude qui est basée sur la réponse de 302 CGP. Qu'est-ce qu'on voit ? D'abord, en assurance vie, pour la sixième année consécutive, le grand gagnant est Viplus. Mais la filière de suravenir dédiée au CGP perd un taux. un petit peu de sa superbe, elle perd un petit point et est désormais talonnée par UAF Life Patrimoine. Si vous ne l'avez pas déjà vue, regardez sur notre compte LinkedIn la photo d'Anne-France Gauthier et d'Anne-Aïd Chahignan, c'est agréable de voir leur visage. Pour revenir aux chiffres, on notera aussi des notes en hausse pour AXA Thema et pour Alfeis. En compte-titres, moins de compétition, il y avait seulement 4 acteurs en compétition et 2 premiers ex-aequo, Norcia et Odo. Des scores qui sont très inférieurs à ceux de l'assurance vie. A noter quand même les grands progrès d'Intentiel Patrimoine. Enfin, dans les produits financiers immobiliers, le grand gagnant Ecorum qui s'octroie la première place, suivi par Atlan Voisin et par Sofidi. Comparaison étonnante, ceux qui ont baissé leur prix de part ont aussi des énormes baisses de satisfaction.

• Speaker #0

  On pourrait se poser la question de savoir s'il y a une corrélation entre la qualité du service et les emmerdes en service après-vente.

• Speaker #3

  Qui sait ? Partons en Europe, Jean-François. Pour la première fois, l'autorité européenne des marchés financiers, l'ESMA, a publié un rapport consolidant les sanctions prononcées dans les pays membres. En 2023, l'ensemble des sanctions, c'était 71,2 millions d'euros, dont... 35,4 millions d'euros seulement pour la France, la moitié. Question, est-ce que les Français sont des escrocs ? On va regarder du coup les chiffres de l'AMF. Sur ces 35 millions, on se rappelle qu'une sanction notable a été infligée à Rally, la maison mère de Casino, avec près de 25 millions d'euros pour diffusion d'informations trompeuses. Du coup, en 2023, c'est le non-respect de la directrice Marre pour abus de marché qui est la plus lucrative. On peut en tout cas en tirer une conclusion. Il est plus que nécessaire d'avoir une convergence réglementaire au sein de l'Europe parce qu'il y a certainement des pays qui sanctionnent plus que d'autres et donc les Français ne sont pas des escrocs.

• Speaker #0

  Allez, si vous voulez qu'on parle de conclusion à propos de ça, on va vous donner la conclusion de Marianne Barbalayani, qui est la présidente de l'AMF, qui a considéré que ces chiffres montrent que l'AMF est le régulateur européen le plus actif pour assurer l'intégrité de la place financière. Ils traduisent notre ambition stratégique d'être un régulateur exigeant pour la première place financière de l'Union européenne. Je vais maintenant vous donner les miennes. Conclusion, je vais vous en faire trois. Alors, un, puisque vous posiez la question des escrocs, une remarque à taux de problème identique. Il est normal que les sanctions soient plus grosses dans les grandes places que dans les petites. Vous voyez, par exemple, en football, le PSG n'a pas tout à fait le budget des Girondins de Bordeaux. Deux... Relégué en Ligue 2. Même plus loin. En National 2. Ligue 2, ça aurait été formidable. Deux, on gagne avec Casino et Rally, qui sont franchement... un dossier pourri de la place de longue date. Et on rappelle que la sanction a été faite en 2003 sur des faits qui remontent à 2018 et 2019. Ça pose la question quand même de la lenteur de la justice alors que les marchés fonctionnent à la nanoseconde. Et trois, si ce rapport de l'ESMA avait été publié en 2022, la France aurait gagné également à cause d'une sanction. c'est celle d'H2O, sanctions qui est contestée devant le Conseil d'État. Donc je pense que ça serait bien aussi, comme ça, petite suggestion, de faire des classements non pas sur le bruit médiatique des sanctions, mais sur les sanctions recouvrées, parce que ce qu'on ne dit pas souvent, c'est qu'il y a souvent des sociétés étrangères qui sont sanctionnées et qui ne paient jamais. Autre sujet, Jean-François, dans les 20 prochaines années, il y a 84 000 milliards de dollars qui vont être transférés vers les millennials. C'est donc une énorme opportunité pour les CGP, pour les conseils financiers, et pourtant, je peux vous le dire, ils ne sont pas sereins. Selon une étude de l'enquête mondiale de Natixis IM, près de la moitié des conseillers, 46%, perçoivent ce transfert des richesses d'une génération à l'autre comme une menace vitale pour leur activité. Ils redoutent de ne pas pouvoir conserver les actifs des conjoints, ou encore plus des enfants, d'une génération à l'autre. Cette crainte a déjà commencé, on le constate, parce qu'un tiers des sondés déclarent avoir déjà perdu des actifs importants en raison de l'attrition générationnelle. Un point devient donc clé pour eux, lequel fidéliser les enfants de leurs clients. En effet, s'ils conservent la relation avec leurs clients, dans 72% des cas, lorsqu'un conjoint hérite, ils n'y parviennent pas, et encore moins lorsqu'un enfant hérite. Les héritiers, ils préfèrent quoi ? Ils préfèrent gérer eux-mêmes leur patrimoine avec des objectifs différents de leurs prédécesseurs. Le problème pour les conseillers financiers, c'est quoi ? C'est que les millennials se tournent exclusivement vers les fintechs et une combinaison entre des solutions humaines et numériques. Pour retenir les réussisseurs, qu'est-ce qu'ils doivent faire les conseillers ? Ils doivent donc offrir des services personnalisés et des stratégies patrimoniales multigénérationnelles. Et enfin, je prêche pour ma paroisse, ils doivent aussi dès maintenant parler à ces nouvelles générations comment en utilisant les réseaux sociaux. Et je ne me cache pas que chez ActuSite, nous le faisons très bien.

• Speaker #1

  C'était votre page de publicité, Georges. Merci d'avoir fait court parce qu'on passe maintenant au débat et à mon avis, on va faire loin. Allez, c'est l'heure de notre débat pour parler des SCPI. C'est la cinquième fois. de l'année qu'on fait des débats, et la troisième avec des acteurs historiques. Alors j'entends souvent la question en disant pourquoi avoir les acteurs historiques en plateau ? Pour plusieurs raisons, déjà parce que journalistiquement c'est un devoir d'information, surtout quand pas mal de clients sont concernés, et puis on se plaît aussi à croire que c'est l'honneur des distributeurs de suivre les produits qu'ils ont conseillés. surtout quand, de toute manière, aujourd'hui, il y a des problèmes de liquidité et on ne peut pas passer à autre chose. Voilà, ça c'est dit. Avec nous, en plateau, fidèle au poste, c'est sa deuxième participation, le directeur général d'Amundi Immobilier, Antoine Aubry. Bonjour. Avec nous également, alors lui, il est là de longue date, le président de Perial, Éric Cosserat. Éric, bonjour.

• Speaker #2

  Bonjour Jean-François.

• Speaker #1

  Philippe Depoux. Président du directoire de La Française, REM, est également avec nous. Philippe, bonjour.

• Speaker #3

  Bonjour Jean-François.

• Speaker #1

  Et puis le nouveau président de Prémien, REM. Alors, c'était un secret de Polychinelle, le secret de Polychinelle de La Place cet été. Marc Bertrand est avec nous. Marc, bonjour.

• Speaker #4

  Bonjour Jean-François.

• Speaker #1

  Permettez-moi de vous poser une question personnelle. Pour commencer, les SCPI vivent depuis un... un certain temps, ce qu'on pourrait qualifier de tremblement de terre. Et pour les meilleurs vulcanologues, on sait que Primonial, devenu Prime IRM, était quand même assez proche de l'épicentre. Alors pourquoi avoir dit oui pour prendre la suite de Grégory Frappé ?

• Speaker #4

  J'aime bien me prendre pour Aroun Staziev. Alors, question d'entreprise, c'est-à-dire de retrouver une entreprise de taille plus réduite. Il n'a échappé à personne que Premia, une taille plus réduite qu'Amundi. Je crois qu'il y avait un challenge aussi de faire trois des quatre maisons présentes autour de la table. Au-delà de toute la communication du bad buzz qu'il y a eu autour de Primonial devenu Premia, il y a clairement pour moi beaucoup d'atouts dans cette maison, une gamme de produits purs. une forte spécialité dans la santé, qui sont des choses qui, pour moi, ont été des facteurs décisifs du choix.

• Speaker #1

  Une question justement sur cette gamme de produits purs. Est-ce qu'aujourd'hui, ce n'est pas un inconvénient dans un marché où on a plutôt tendance à réclamer de la SCPI diversifiée ?

• Speaker #4

  Je pense que ça dépend des distributeurs, ça dépend des situations de marché. Effectivement, dans un marché en phase de rebond, la pertinence ou les opportunités, elles existent à peu près dans toutes les classes d'actifs dans une phase de rebond. Maintenant... Le fait d'avoir des produits purs, si on regarde dans le long terme, ce ne sont pas les mêmes facteurs de risque. Et la combinaison que l'on peut faire dans l'allocation entre différents produits purs laisse plus de liberté aux distributeurs et aux clients final de composer sa propre allocation. Donc moi je pense que c'est quelque chose qui est porteur et sur lequel je ne souhaite pas du tout revenir. dans les prochaines années. Je ne souhaite pas du tout fusionner en clair les SCPI entre elles pour en faire une énorme diversité. Ok,

• Speaker #1

  parfait. Allez, SCPI entre galères et opportunités. Histoire de vous tenir jusqu'à la fin de cette émission, on traitera les opportunités. Enfin, on va donc, si vous le voulez bien, commencer par les galères. Je le disais, il y a le sujet de la liquidité. On va le regarder en détail, SCPI par SCPI, dans chacune de vos gammes. Je voudrais qu'on revienne. Mais si vous le voulez bien, sur la boîte à outils, c'est l'avantage de vous avoir tous fidèles au poste en plateau, c'est que ça nous permet de suivre les dossiers. Et très sincèrement, cette crise, ça fait quand même certains temps qu'on la suit. Je rappelle que c'était en juillet 2023 qu'on avait senti les prémices des annonces de baisse de part qui avaient eu lieu dès la fin du mois. Donc, on a regardé un certain nombre d'outils. On va les prendre les uns après les autres pour savoir comment ils marchent. S'il marche, si vous les avez mis en place, on va commencer par un sujet. C'était vous qui l'aviez lancé, Éric Kostra, à la fin d'une émission. Vous aviez dit qu'on devrait essayer de faire un marché de gré à gré sur nos SCPI à capital variable, en faisant sorte que des acheteurs et des vendeurs se rencontrent et se mettent d'accord sur un prix. Tout ça en dehors de la société de gestion. Aujourd'hui, est-ce que le marché est mûr ? Est-ce que... Vous voyez des opérations qui sont réalisables ou pas ?

• Speaker #2

  D'abord, le sujet liquidité est extrêmement important. Il fait partie intrinsèque du produit SCPI, puisque le sous-jacent est le marché immobilier. Et donc, c'est une préoccupation de nos sociétés de gestion de pouvoir régler les problèmes de liquidité quand il y en a. On n'a pas essayé de mettre en place un marché de gré à gré. C'est une option qui existe, mais qui n'a pas encore été mise en place par les sociétés de gestion. Ce qu'on a essayé de faire, c'est qu'on a essayé de... traiter des blocs qui étaient détenus par des fonds de fonds et qui bloquaient les parts en attente et donc essayer de trouver une contrepartie, notamment chez des investisseurs institutionnels. Pour l'instant, on n'a pas réussi. Le marché n'est pas encore complètement mûr. Et en fait, pourquoi ? Parce qu'acquéreurs et vendeurs ne se sont pas entendus sur les prix et donc il n'y a pas eu de transaction qui a été réalisée en dehors de la société de gestion sur ce point-là.

• Speaker #1

  Autrement dit, ce que vous êtes en train de me dire, c'est que si le prix baisse trop fortement, le vendeur n'est plus vendeur.

• Speaker #2

  Exactement.

• Speaker #1

  Antoine Aubry, sentiment, là aussi, est-ce que vous avez essayé ? Est-ce que vous avez la même analyse qu'Eric sur les blocages ?

• Speaker #5

  J'ai exactement le même constat qu'Eric. L'absence d'un cadre clair ou d'une organisation très claire sur comment gérer ce type de confrontation entre un acheteur et vendeur. fait que nous, on n'a pas eu de transaction réalisée sur un mode de gré à gré. Ce qui est un regret, parce que tout ce qui peut permettre de fluidifier la liquidité par serein plus, mais en tout cas, chez nous, on n'en a clairement pas constaté.

• Speaker #1

  Philippe Depoux, vous faites exception, vous ?

• Speaker #3

  Alors, effectivement, on a fait exception, puisqu'on a réalisé une opération cette année. On a pu constater, surtout, une opération de gré à gré sur le départ de SCPI de la française. Je rejoins le constat de mes camarades. Il y a de l'appétit. On a pu constater, on a pu nous faire remonter des souhaits d'institutionnels susceptibles d'acheter des parts de SCPI avec des cotes, dans la mesure où les sous-jacents étaient analysés et considérés comme solides. Simplement, tout le monde a attendu l'atterrissage des valeurs. On a eu une petite déception à mi-année 2024 avec des valeurs qui ont continué à baisser. Et ça, ça a freiné le mouvement qui était, à mon avis, initié. sur ces opérations de gré à gré. Donc, on en a constaté une à la française.

• Speaker #1

  Avec forte décote ou pas par rapport au prix affiché ?

• Speaker #3

  Non, une quinzaine de pourcents. D'accord. Une quinzaine de pourcents et on parle d'une opération, on va dire, un petit peu supérieure à 10 millions.

• Speaker #1

  D'accord, mais c'est grosso modo, on est plus proche de la valeur de réalisation que de la valeur de reconstitution lorsqu'on fait ce genre d'opération.

• Speaker #3

  Oui, et mon sentiment, c'est que, on en parlera tout à l'heure, mais l'atterrissage des valeurs devrait favoriser des opérations de gré à gré sur le marché. Il y a aujourd'hui des échanges qui existent et il y a des réflexions sur, finalement, rapprocher les points de vue entre des porteurs de part qui sont maintenant bien mûrs pour vendre, institutionnels, et d'autres qui s'y intéressent. Et donc, l'atterrissage des valeurs est un préalable à une redynamisation de cette partie-là.

• Speaker #1

  Marc Bertrand.

• Speaker #4

  Je ne vais pas redire ce qui a été dit, ce qui est tout à fait vrai. Les ingrédients pour qu'un marché de gré à gré, un marché en général, fonctionne, c'est d'avoir des acheteurs, des vendeurs. Il y a des vendeurs, des acheteurs, ils commencent à en avoir de la confiance, c'est-à-dire de la visibilité sur les valeurs. Et puis, il faut de l'intermédiation, c'est-à-dire que le dortoir autogéré, ça marche assez mal. Donc, en fait, il faut des professionnels qui rapprochent les points de vue des acheteurs, des vendeurs, une organisation qui se mette en place. Eric parlait de maturité tout à l'heure, je crois que c'est ça le principal point d'effort aujourd'hui, c'est d'organiser et de trouver des intermédiaires qui soient motivés pour participer à l'organisation de ce marché.

• Speaker #1

  Il y a quelques acteurs qui tentent de monter ce genre de structure. Vous, globalement, vous êtes favorable à ce qu'il y ait des intermédiaires qui se mettent sur ce marché-là, de dire on va, avec des exigences de qualité de l'information ? Bien sûr. Consensus ?

• Speaker #2

  Nous sommes favorables à tout ce qui est traitement de la liquidité. Je veux dire, à partir du moment où vous avez des vendeurs qui veulent céder leur part, il est légitime qu'ils trouvent une contrepartie. Donc on est favorables à toutes les solutions. Et je pense que le gré à gré, ou sous une forme organisée, va arriver. Pour l'instant, on est dans un momentum de marché où il n'y a pas d'ajustement entre acquéreurs et vendeurs. Mais quand on voit l'éclaircissement de la situation immobilière, je pense que ça va arriver et qu'il y aura effectivement quelques... quelques blocs qui vont se traiter.

• Speaker #1

  Alors, si c'est le cas, si ce genre d'intermédiaire se met en place et se développe, l'immobilier sera sûrement précurseur, parce que le problème suivant, ce sera le non-coté, mais non pas immobilier, mais financier, lequel aussi se poserait à un moment des problèmes de liquidité. Eric, puisque vous dites qu'on cherche toutes les solutions, je vais rester avec vous. Fonds de remboursement, vous avez proposé ça à vos assemblées générales, cette année ?

• Speaker #2

  Oui, on a fait voter à toutes... nos SCPI, donc l'approbation d'un fonds de remboursement, nous l'avons mis en place sur deux SCPI qui sont PFO2 et PFGP.

• Speaker #1

  Grand Paris, donc, je précise.

• Speaker #2

  PF Grand Paris, exactement. Et nous avons donc alimenté ces fonds et donc nous commençons déjà à proposer donc aux premiers de la liste d'attente de se retirer et de pouvoir être remboursé. Via le fonds de remboursement.

• Speaker #1

  À quel prix ?

• Speaker #2

  Alors, on est sur la valeur de réalisation de moins de 10%.

• Speaker #1

  D'accord, valeur de réalisation de moins de 10%. Philippe Depoux, la situation à la française, vous aussi, vous avez mis en place des fonds de remboursement ?

• Speaker #3

  Alors oui, mais avec parcimonie, on a deux fonds historiques qui bénéficient de fonds de remboursement qui ont été activés. Je pense notamment à... J'ai un truc de mémoire, pardon, à cet instant-là. Crédit Mutuel Pierre 1 et Select Invest 1. Cela dit, on a plutôt consacré sur 2024 le produit de nos sessions et l'arrivée des loyers pour plutôt honorer nos dettes, remboursement de dettes, paiement des travaux, plutôt que d'alimenter les fonds de remboursement. Et l'objectif 2025, le plan CAPEX étant un peu réduit, l'idée est d'aller plus vers les fonds de remboursement en 2025.

• Speaker #1

  Ok, Antoine Aubry, vous, vous avez proposé des choses atypiques en Assemblée Générale sur les fonds de remboursement. Expliquez-moi.

• Speaker #5

  Oui, alors, nous, nos fonds de remboursement étaient déjà dotés, donc on n'a pas eu besoin d'aller puiser, je dirais, dans les caisses pour les doter. Ils étaient déjà dotés, par contre, on les a fait activer via un vote en Assemblée Générale à l'été dernier. Et effectivement, le mécanisme que l'on a mis en place, c'est un mécanisme qui fait que, lié à proposer à... tous les porteurs avec une ancienneté de plus de 6 mois dans la liste d'attente de pouvoir adhérer au fonds de remboursement avec un montant limité à 300 parts. C'est-à-dire que tout client qui a jusqu'à 300 parts est éligible avec 6 mois d'attente, est éligible au fonds de remboursement. Et donc l'objectif pour nous était vraiment d'essayer de trouver une solution qui puisse être proposée au maximum de porteurs, parce que le problème de la liquidité, on en a déjà parlé, c'est des situations particulières qui sont compliquées. Et donc, on voulait trouver une solution qui permettrait d'offrir cette capacité de permettre à des clients qui en ont véritablement besoin de participer et d'offrir une sortie avec cette liquidité. Ok,

• Speaker #1

  donc ça, l'objectif, c'était, on rappelle la règle du jeu, lorsqu'il y a des porteurs qui veulent récupérer leur argent, il y a une liste d'attente, mais on ne fait pas la différence entre les porteurs, il peut y avoir des institutionnels. Et il peut y avoir des petits porteurs à qui il arrive des divorces, des décès ou des choses comme ça. Le seul problème, c'est que comme c'est horodaté, si le premier, c'est un gros, tant que le gros n'a pas été servi, il faut attendre. Et ça fait que comme les gros étaient en début de liste d'attente à peu près partout, morale de l'histoire, les clients et les choupinettes sont sans temps. Jusqu'où vous avez proposé ça ? L'IMF a regardé ? L'IMF a dit oui ?

• Speaker #5

  Oui, la MFL a été informée. Et je le répète, l'objectif pour nous était vraiment d'offrir une situation à tous les porteurs. Donc, il y a vraiment ce souci de l'offrir à tout le monde et de permettre de vraiment traiter des situations qui sont particulières et délicates.

• Speaker #1

  Marbert Franchet, Prime, avec des produits purs. On avait parlé du fonds de remboursement à une certaine époque sur le fonds commerce, sur le produit commerce qui avait souffert, on se rappelle, de la crise du... du Covid. Aujourd'hui, vous avez fait quoi en Assemblée Générale ?

• Speaker #4

  Alors, on a tenu une assemblée générale relativement récemment, notamment sur Primo Pierre, sur laquelle, entre autres, nous avons proposé comme option d'introduire la faculté de suspendre la variabilité du capital, comme ça existe dans certains SCPI. Cette option-là a été refusée par la majorité des porteurs de part. On regarde avec beaucoup d'attention l'expérience à Moundi en matière de fonds de remboursement. C'est relativement bien. Et je trouve que, enfin plusieurs remarques, je pense que c'est une bonne idée que d'arriver à flécher de petits montants de remboursement, de fonds de remboursement petits montants, mais vers des petits porteurs, de façon à offrir une solution relativement simple à des porteurs simples. Je pense que les gros porteurs qui sont en attente... peuvent avoir accès à des solutions plus élaborées, ce qui n'est pas le cas des tout petits porteurs. Le troisième point que je voulais souligner, c'était de dire, assez probablement, pour résoudre le problème de la liquidité, il n'y aura pas une, mais il y aura un panel de solutions, que ce soit fonds de remboursement, que ce soit marché de gré à gré, pourquoi pas des solutions de refinancement avec du relais, pourquoi pas du démembrement. L'idée que nous poursuivons chez Premia, c'est de pouvoir mettre au point et de travailler un certain nombre de solutions. qu'ils soient actionnables principalement par les distributeurs auprès de leurs clients en ayant une évaluation claire avantages et inconvénients de chacune des solutions et pour pouvoir s'adapter le plus possible au cas de chacun des porteurs.

• Speaker #1

  Juste en train de vous poser une question, votre fonds de remboursement, sur quelle valeur ? Valeur de réalisation ?

• Speaker #5

  Valeur de réalisation.

• Speaker #1

  Ok, parfait. On aborde les différentes solutions. Je vais vous poser la question d'évaluation compétitive. Alors, vous savez, c'est un truc qui a existé avant d'un point de vue monétaire. avant qu'on ait l'euro, on faisait une dévaluation pour redevenir compétitif. Philippe nous a dit il y a de cela quelques instants que dans l'opération de gré à gré qui avait été enregistrée à la française, on était plus proche de la valeur de réalisation que de la valeur de reconstitution. Moi, je me dis que si j'ai un conseil à donner à mon client, aujourd'hui, étant donné qu'il achète pour faire la liquidité, son prix est plus proche de la valeur de réalisation. que de la valeur de reconstitution. Alors, malgré tout, il y a quand même un petit écart entre les deux. Est-ce que ça peut avoir du sens de faire des dévaluations compétitives ? Et pardon de vous dire, je vous regarde tous les deux, Marc et Philippe qui avaient annoncé sur deux SCPI des baisses de prix de port. À mon sens, on n'est pas à des dévaluations compétitives. On est à des dévaluations, enfin, on est à des mises aux normes. Ce n'est pas de la dévaluation compétitive. Votre sentiment par rapport à ça ? Est-ce qu'à un moment, il faudra baisser les prix pour attirer les assureurs, quitte à les remonter très vite derrière, si ça marche ?

• Speaker #3

  Peut-être pour lancer le débat, le sentiment qu'on a à la française, c'est qu'on est plutôt en train de sortir d'une crise immobilière. On va reparler du marché tout à l'heure. L'idée, c'est d'être tant en valeur qu'en distribution, d'être dans la juste valeur. C'est-à-dire d'avoir... finalement un immobilier et des parts de SCPI avec l'immobilier sous-jacent qui est à la valeur du marché. Cette nouvelle valeur de marché en fin de crise avec la baisse de l'immobilier correspondante et même chose en distribution. Distribuer ce qu'on gagne. Donc l'idée c'est de se retrouver à l'étal au moment de la reprise du marché pour être un produit vrai positionné sur sa valeur et sur sa vraie distribution.

• Speaker #2

  Moi je voudrais rappeler deux choses. La SCPI, c'est un produit d'épargne dont le sous-jacent est immobilier, donc qui obéit au cycle immobilier. Ça, c'est la première chose. Il faut le rappeler parce que j'ai l'impression que de temps en temps, c'est un petit peu oublié. La deuxième chose, on n'est pas là à jouer avec les valeurs. On n'est pas là à essayer de vouloir manipuler pour être meilleur ou pour pouvoir effectivement trouver des solutions qui passeraient par la baisse des prix de départ. Nous avons des expertises, nous alignons sur l'expertise et nous prenons des décisions. par rapport aux expertises. Et le fait qu'il y ait maintenant deux expertises semestrielles et qui seront expertisées par des experts indépendants permet de répondre au sujet du cycle immobilier qui va être beaucoup plus erratique qu'il ne l'a été par le passé et qui nous permet de mieux coller à nos valeurs d'expertise et de pouvoir indexer nos prix de part sur ces valeurs d'expertise déterminées par des experts indépendants.

• Speaker #1

  Ok. D'autres commentaires ?

• Speaker #4

  Jusqu'à assez largement, c'est-à-dire que le... C'est déjà assez compliqué d'arriver à expliquer pourquoi, comment, la baisse des valeurs. Et aujourd'hui, le point essentiel, c'est d'avoir la pédagogie et les explications claires pour expliquer cette baisse des valeurs. S'acheter un rendement facial par une dévaluation compétitive, je trouve que c'est contre-productif du point de vue de l'explication, et puis c'est un peu ce fige de la figure des gens qui sont là. C'est comme de communiquer sur un rendement. Nous, on prend un grand soin en ce moment à communiquer sur le revenu en euros et non pas sur le rendement. Si le rendement a monté et que le revenu est constant, c'est que le prix a baissé. C'est déjà... On communique sur le rendement en euros.

• Speaker #1

  Ok, allez, justement, on va regarder la situation sur les parts en attente. Là, on vient de regarder la boîte à outils. Donc, on a vu qu'il y avait plein de choses qui, pour l'instant, fonctionnaient plus ou moins bien, mais éventuellement, on ne sait pas ce qui va se passer en 2025. Déjà, on ne sait pas ce qui va se passer cette nuit. Donc, en 2025, on ne va peut-être pas trop se pencher. Juste un petit point très pratique. Les parts en attente, par rapport à notre dernière rencontre du mois de juillet, la tendance, elle est à quoi ? Stabilisation, on continue d'avoir une augmentation du nombre de parts en attente. Marc Bintran, que se passe-t-il chez vous, selon les différentes typologies ?

• Speaker #4

  La tendance, c'est vraiment la stabilité, mais j'allais dire surtout la sédimentation, c'est-à-dire que les flux de sortie sont très très faibles, mais comme il n'y a pas de flux d'entrée, ça croît très lentement. Mais les phases, on va dire les bouffées de sortie qu'on a connues, il y a... Il y a un an, aujourd'hui, c'est tari, c'est-à-dire qu'aujourd'hui, les flux de mise en vente émanent pour une très large partie de succession, pour faire simple.

• Speaker #1

  Juste, puisqu'on évoquait les produits pur, est-ce que vous voyez des différences fortes dans l'appétence entre, par exemple, le secteur du bureau et le secteur de la santé chez vous ?

• Speaker #4

  L'appétence pour l'entrée, oui, bien sûr. Après, sur les rythmes de sortie, aujourd'hui, c'est relativement étal, quasiment sur tous les produits. Mais les niveaux de stock de parts en attente sont différenciés entre les différents produits.

• Speaker #1

  Antoine Aubry, la tendance sur les parts en attente chez vous ?

• Speaker #5

  Exactement le même constat, une stabilisation sur le rythme de la décollecte. Donc là-dessus, aucune alerte ou aucun événement qui permettrait de croire à une accélération.

• Speaker #1

  Eric ?

• Speaker #2

  Les parts en attente, effectivement nous ne constatons pas d'augmentation de parts en attente. C'est lié avant tout au maintien du dividende et à la fois il n'y a pas de crise de conscience dans le produit. Il y a des gens effectivement qui sont pressés de vendre. Et ce qu'on a oublié aussi de parler, c'est la collecte. Parce que la meilleure façon de pouvoir réduire les parts en attente, c'est la collecte. Et nous sur PFO par exemple, on a réduit de 45% les parts en attente via la collecte nette. Donc il faut aussi dire qu'il y a quand même des SCPI. qui fonctionne, qui marche et qui continue à collecter.

• Speaker #1

  OK. PFO qui est donc le produit qui affiche la meilleure performance, entre guillemets, le plus diversifié de la gamme.

• Speaker #2

  Alors, qui est une SCPI diversifiée ? Et on sait très bien que dans les périodes de crise, les épargnants préfèrent la SCPI diversifiée que la SCPI trop spécialisée pour justement diversifier leurs risques. Et PFO, effectivement, on est au-delà de 6% de taux de rendement et ce sont les SCPI qui collectent.

• Speaker #1

  Philippe Dubon.

• Speaker #3

  Oui, même chose. On a effectivement constaté, en gros, parce qu'on a de la collecte, même si elle n'est pas très animée. La nouvelle collecte permet de résorber les nouvelles parts en attente, donc finalement stabilisation. Et on a même, à la marge, pu constater certains institutionnels qui ont retiré leurs parts en attente.

• Speaker #1

  Alors, ça, c'est une question que j'allais vous poser. Quand on baisse les prix de part... Est-ce que c'était quand on a baissé les prix de part, puisque vous avez baissé le prix de part d'une au mois de septembre, ou est-ce que c'est de manière générale ? Parce que l'une des façons de vider le carnet d'ordre qu'on avait d'ailleurs évoqué sur ce plateau, c'était certes que soit on rembourse les gens avec des fonds de remboursement, soit on trouve des nouveaux acheteurs pour les parts, soit c'est qu'il y a des gens qui sont dans le carnet d'ordre et qui se disent « mais non, je ne suis plus dans le carnet d'ordre parce que j'avais un problème de liquidité, j'ai pas... » je n'ai pas réussi à le résoudre, et puis j'ai eu ma liquidité ailleurs, donc je peux continuer à garder le produit.

• Speaker #3

  C'est ça. C'est-à-dire qu'effectivement, on a constaté un retrait, on dirait, de part en attente sur Grand Paris Patrimoine, sur laquelle on a baissé la valeur de part, également sur d'autres, mais un mouvement un peu centré sur celle-ci.

• Speaker #1

  Vous avez eu à peu près le même type de réaction ?

• Speaker #4

  Assez peu de sorties, super. C'est un peu toute la limite du... de la notion du registre chronologique des parts en attente, c'est-à-dire des ordres de retrait, c'est-à-dire que quand on est dans la file d'attente, finalement le rang est fixe, et puis on conserve finalement ce droit à la sortie, et il n'y a pas d'incitation à retirer l'ordre, finalement c'est assez confortable de garder son ticket dans la file, et puis d'avoir l'option de dire non quand on le souhaite. On va dire, s'il y avait une réflexion à avoir, c'est la limite. de ce registre de retrait chronologique.

• Speaker #1

  D'accord, sachant qu'effectivement, c'est une option gratuite, donc on peut se dire, j'y vais, et éventuellement, si jamais on baisse le prix de la part, on me posera la question pour savoir si je veux rester ou si je ne veux pas rester, et ça peut effectivement avoir des touristes dans la file d'attente qui, en fait, ne cherchent pas forcément à sortir. On avait dit lors de l'émission qu'on avait faite l'an dernier que le sujet de 2024, ce serait la liquidité. Alors ? On ne va pas se voiler la face. A priori, ça sera encore la liquidité un peu en 2025. Mais moi, je voudrais qu'on ouvre un autre chapitre sur 2025, c'est les distributions. On a eu à annoncer aux clients des mauvaises nouvelles et les prix de l'immobilier peuvent baisser. Bon, on avait un peu oublié, ça paraît être une évidence. Il y a un deuxième sujet, c'est qu'on fait de l'immobilier souvent pour avoir du revenu. Et donc, le sujet des distributions est un sujet majeur. Je voulais savoir un peu comment vous travaillez maintenant que vous préparez vos budgets. Est-ce que, vu la situation économique, vu les investissements qu'il faut faire, notamment par rapport aux décrets tertiaires, vu les échéances de dette que potentiellement les uns et les autres vous pouvez avoir, comment va se passer en termes de distribution 2025 ? Est-ce qu'on sera plutôt à la hausse ? Est-ce qu'on sera plutôt stable ? Est-ce qu'on sera plutôt à la baisse ? Le débat est large, donc chacun, j'imagine, a des arguments différents et des spécificités différentes dans ses produits. Je commence avec vous, Philippe. Au-delà du sourire, est-ce que c'est un débat majeur aujourd'hui pour Laplace ?

• Speaker #3

  Oui, je pense que c'est le sujet 2025. Pour être très clair, les SCPI sont en tension de trésorerie, puisqu'il y a quatre moteurs, traditionnellement, qui permettent de faire fonctionner une SCPI. C'est la collecte, c'est la dette. c'est les loyers et c'est les ventes. On a deux de ces moteurs qui sont aujourd'hui quand même relativement grippés, celui de la collecte et celui de la nouvelle dette, on va dire. Et donc aujourd'hui, les CPI...

• Speaker #1

  Celui de la vente peut parfois être compliqué.

• Speaker #3

  Alors nous, il se passe plutôt bien à la française. On a un programme de vente qui est assez ciblé, j'en ai déjà parlé la dernière fois, et qui va plutôt bien fonctionner. Mais on a quand même ces deux moteurs, deux premiers moteurs qui sont très importants et qui aujourd'hui font défaut pour faire face à un ensemble de dépenses, verdissement des immeubles. distribution des dividendes, remboursement des dettes éventuelles, alimentation des fonds de remboursement, et éventuellement achat d'actifs relutifs. Enfin, ça, c'est la cerise sur le gâteau. Donc, clairement, oui, une trésorerie en tension. Et donc, en ce qui concerne la française, on va regarder de près. Le travail est en cours sur les facultés de distribution sur 2025. Et il n'est pas impossible que sur certains SCPI, nous ajustions. légèrement à la baisse, certaines distributions. En fait, ce que je disais tout à l'heure, distribuer ce qu'on gagne, pas plus, pas moins, de façon à être dans le bar, si je peux dire, en matière de valeur et de distribution dans un marché qui est censé repartir.

• Speaker #1

  Marc Bertrand ?

• Speaker #4

  Pour dire de façon différente, mais je pense que ce sont les mêmes points derrière ce que vient de dire Philippe, c'est qu'il faut faire vraiment une différence entre résultat et distribution. Je commence par les résultats. Les résultats, première remarque, en fonction des classes d'actifs, ils sont très différents. Sur le secteur de la santé, il n'y a pas de sujet. Sur le secteur du bureau, qui est probablement le secteur le plus chahuté, il y a plus de... Comment dire ? C'est plus chahuté en termes de taux de vacances, de renégociation de loyer, etc. Avec l'impact de la dette, nous, ce qu'on observe de manière générale sur les CPI, c'est que l'indexation positive des loyers a été à peu près annihilée. par l'augmentation du coût de la dette.

• Speaker #0

  et que le résultat, alors encore une fois, il y a des variations assez significatives entre les différentes classes d'actifs, mais les résultats sont relativement stables. Le deuxième point, c'est la distribution. Pas mal de SCPI avaient suralimenté un peu la distribution. avec des dégagements de plus-value. Je remets fin à une légende urbaine, les reports à nouveau et les distributions de réserves ne sont pas provenues d'excès de loyers, mais de dégagements de plus-value dans les années antérieures. Là, ces réserves de plus-value, 1. elles s'épuisent, 2. elles se renouvellent moins facilement à cause des prix actuels. Le débat aujourd'hui, c'est de faire atterrir, et là je rejoins parfaitement Philippe, de faire atterrir la distribution aux vrais résultats qui sont générés par les produits. Et selon les produits, il y avait une petite couche ou une couche un peu plus épaisse de distribution de réserve.

• Speaker #1

  Est-ce que là-dessus, il y a des différences entre, je dirais, entre typologie d'actifs selon France et étrangers, en termes de visibilité et en termes d'efficacité ? Quand on a des bois à 15 ans, ce n'est pas la même chose que quand on a un 369, Eric Cosserat.

• Speaker #2

  Oui, je pense que votre question, elle est pertinente, mais enfin, c'est encore très tôt pour, en tout cas, chez Payal pour vous donner une information globale. La question des loyers, ce n'est pas la question uniquement des SCPI, c'est la question de tous les propriétaires immobiliers qui s'interrogent effectivement sur 2025. Après ça, je dirais que le niveau de distribution par SCPI, il va dépendre effectivement de la nature du sous-jacent immobilier. Et donc, on ne répond pas de la même façon si on est une SCPI purement européenne, si on est une SCPI régionale. ou si une SCPI purement parisienne. Et là, on revient de nouveau au marché d'immobilier, et au marché d'immobilier au pluriel, qui n'obéissent pas également au même mécanisme, et en tout cas, on ne peut pas dire qu'il y aura une stabilité pour tout le monde, ou une baisse pour tout le monde, ou une augmentation pour tout le monde. Donc, c'est assez diversifié. L'avantage de la SCPI, c'est de pouvoir effectivement consolider et d'être sur les bons marchés, en tout cas un marché qui marche moins bien, être compensé par d'autres. Pour l'instant, en tout cas, pour nous, c'est encore trop tôt pour le dire. Simplement, 2024, c'est qu'on va tenir nos objectifs. C'est surtout ça qui est important. Et on a surtout un marché locatif qui fonctionne plutôt bien. Et donc, on arrive à relouer. Certes, avec des franchises, mais on arrive quand même à relouer. Et donc, on a un marché locatif qui nous permet, effectivement, de pouvoir atteindre nos dividendes.

• Speaker #1

  Je rebondis sur ce que vient de dire Eric. Tout le monde tiendra ses objectifs sur 2024, dans les fourchettes qui ont été annoncées. Donc, pas de... éventuellement inquiétudes, enfin, sujet au cas par cas d'éventuelles baisses en 2025, mais tout le monde tiendra ses objectifs en 2024. Vous, 2025, Antoine Aubry, Chiamundi, vous...

• Speaker #3

  Très clairement, il ne faut pas oublier que la SCPI, c'est avant tout un complément de revenu pour nos porteurs. Donc, il est important pour nous qu'on essaye de protéger ce dividende au maximum. Avec la vigilance que mentionnait Philippe, qui est très juste, c'est malgré tout, il ne faut pas non plus allouer le cash disponible. uniquement dans une logique de distribution à court terme qui pourrait pénaliser la qualité des immeubles qui nécessitent des travaux, qui nécessitent des investissements. Mais pour nous, clairement, l'objectif, c'est de consolider, protéger le dividende pour 2025. C'est vraiment l'objectif premier qu'on s'est donné avec cette vigilance sur le fait que, pour autant, il ne faut pas que ça attaque la qualité de nos immeubles qui nécessitent pour certains des travaux, par exemple.

• Speaker #1

  Est-ce qu'il y a une demande ? On a vu le ministre de l'Économie et des Finances, Antoine Armand, dire qu'il fallait, la France allait réclamer que CRDS ne soit pas appliqué. dans les délais impartis, mais qu'il fallait retarder tout ça. Est-ce qu'il faut retarder des choses sur le décret tertiaire ou des choses comme ça ? Moi, j'entends l'équation, et je vous écoute depuis un certain temps. Les dépenses que l'on a, il y a les revenus qu'on doit distribuer, qu'on doit distribuer aux porteurs parce que c'est quand même l'objectif du produit. Il y a la dette avec des intérêts. Quand elle est indexée, elle est plutôt indexée sur le cours, donc la tendance va plutôt être bonne, parce que la tendance à baisser ses taux d'intérêt. Il y a les investissements qu'on fait dans les immeubles. On peut bouger les curseurs. Est-ce qu'aujourd'hui, d'ailleurs, il y a un peu des changements ? Est-ce qu'on se dit que finalement, la dette, avec la baisse des taux courts, on peut éventuellement la renouveler ? Est-ce qu'on se dit qu'étant donné qu'elle nous a mis en risque, il faut au contraire la baisser ? Coup de la position sur la dette, Marc Bertrand ?

• Speaker #0

  Si on peut la baisser un peu, c'est mieux. Mais en fait, ce qui nous préoccupe aujourd'hui, on a encore de gros stocks de dettes qui sont issus de prêts qui ont été contractés avant la hausse des taux. On avait pris en général des positions soit à taux fixe, soit à variable couverte, mais peu importe. Et c'est aujourd'hui le passage. Alors, il est plus de 1% à 4%. Il est plutôt de 1% à 3%. Mais c'est quand même les plus de 100 points de base qui sont préoccupants. à court terme pour le résultat. Donc, nous, on est plutôt sur dire, dans la mesure du possible, baissons un peu le niveau de levier.

• Speaker #1

  Ok. Est-ce qu'on se dit d'ailleurs que j'évoquais la baisse des taux courts, la baisse... Vous nous disiez tout à l'heure, Florent et Royal Aubard, sur une future baisse au mois de décembre. Est-ce qu'on se dit qu'il y a quand même une bonne nouvelle ? C'est que la concurrence des comptes à terme va très largement disparaître ?

• Speaker #2

  C'est indéniablement une bonne nouvelle. C'est une éclaircie pour nos produits et pour beaucoup de produits d'épargne. Ça va nous permettre d'être beaucoup plus compétitifs en 2025. Ça nous permet également de pouvoir mieux gérer la dette. Il faut effectivement... remboursés, mais qui, au fond, maîtrisés. On a justement ce seuil au-delà duquel une SCPI ne peut pas s'endetter. Et donc, au fond, on arrive à maîtriser la dette. En tout cas, c'est une option qui est maîtrisée chez Perial. Maintenant, il y a, dans la redistribution des loyers, il y a effectivement, et je partage l'avis de mes confrères, c'est les travaux liés au vieillissement des immeubles, c'est les travaux liés à la performance environnementale. qu'il faut néanmoins continuer, même si peut-être on aura effectivement quelques bonnes nouvelles, notamment sur les exigences au niveau européen. Pour l'instant, ça n'est pas acté, mais de toute façon, il faut continuer dans ce sens-là. Et je crois que c'est notre travail de pouvoir jouer avec la dette, les travaux, les loyers et les charges des immeubles.

• Speaker #1

  Ok, c'est ambitieux, Philippe ?

• Speaker #4

  Oui, juste un point à rajouter. On a eu un espèce d'effet ciseau aussi sur les travaux, donc on avait les obligations réglementaires de verdissement, mais on a aussi eu l'effet lag de l'immobilier qui fait qu'en 2020, quatre notamment, on a eu beaucoup de capex initiés sur des immeubles il y a deux, trois, voire quatre ans, au moment où on avait une certaine euphorie du marché. Et donc, ces travaux, il a fallu les réaliser, il a fallu surtout les payer en 2024, ce qui a atteint les trésoreries des SCPI. Clairement, aujourd'hui, en ce qui concerne la française, nos capex, y compris les capex de verdissement, sont beaucoup plus étalés sur les années à venir. Ils devraient normalement participer. au soulagement des trésoreries des SCPI.

• Speaker #1

  Ok, vous me faites une transition, puisque vous me parlez des années à venir. Je voudrais qu'on s'arrête juste deux secondes, parce qu'on essaie dans cette émission toujours, puisqu'on a le plaisir d'avoir des discussions relativement franches, de se focaliser sur l'actualité. Mais j'aime bien aussi essayer d'avoir une vision un peu longue. On va être francs, le produit va souffrir quand même de la chute des valeurs de part, alors que dans l'image collective, c'était un produit sûr. Et si j'ai voulu qu'on ouvre ce sujet sur les distributions, donc on a beaucoup parlé en euros, mais il y a aussi le phénomène du pourcentage, quel est le rendement, je dirais, normal de l'immobilier ? On voit qu'il y a beaucoup de produits qui se lancent, on parlera dans quelques instants dans les opportunités de ce que vous, vous faites, mais on voit des taux affichés de 6, 5, 7%, etc. Est-ce que c'est tenable ? pour l'immobilier. Est-ce qu'on se prépare à des illusions futures ? Si on traite le sujet d'un point de vue technique, Antoine Aubry, pour vous, le rendement normal de l'immobilier,

• Speaker #3

  c'est quoi ? Est-ce que c'est le rendement qu'on trouve aujourd'hui sur le marché ? Je ne pense pas. Je pense qu'aujourd'hui, il y a un contexte qui fait qu'il y a un opportunisme qui permet de faire des investissements à des rendements bonifiés. Et maintenant, si on raisonne sur un horizon beaucoup plus long, en imaginant qu'on a une stabilisation de l'inflation sur un niveau autour de 1,5% peut-être, on va avoir une détente sur les taux d'endettement et qu'on va finir à avoir aussi une confiance des marchés sur la qualité des produits sans risque, type l'OAT 10 ans en France. Je pense que non, on va être sur un rendement qui va être un peu plus bas que ce que l'on voit aujourd'hui. Alors les références pour donner des chiffres, je mettrais une fourchette entre l'ultra prime, donc le haut de qualité sur des niveaux de 4, et pour arriver sur un immobilier qui pourrait être jusque sur du 6%. Donc voilà ce qui pour moi serait une fourchette d'un rendement immobilier sur du long terme qui me semblerait décent dans un contexte stabilisé.

• Speaker #1

  Philippe Dupont.

• Speaker #4

  Je rejoins complètement ce point-là. C'est le positionnement des SCPI aussi. Si on est sur un immobilier, on va dire, avec un environnement de risque maîtrisé, la fourchette de taux, alors on peut toujours discuter, mais moi je l'avais plutôt fixée à 4,50 jusqu'à 6,25, 6,50. Je considère qu'au-delà de 6,50, on est sur des produits risqués. Et on le voit aujourd'hui sur les quelques acquisitions qu'on fait, un actif, que ce soit du bureau, que ce soit de la logistique, que ce soit de la santé, que ce soit du commerce, quand c'est au-delà d'un certain niveau, c'est que c'est risqué. Donc quelque part, il y a un effet d'aubaine qui, à mon avis, va retomber relativement rapidement.

• Speaker #1

  Marc Bertrand ?

• Speaker #0

  Niveau normal, c'est toujours relatif. C'est-à-dire que... Euh... On le voit bien d'ailleurs dans les flux et les reflux de collecte qui sont beaucoup dictés par l'environnement de taux, et donc les produits de taux, alors que sur le contrat en eau, l'IREA ou d'autres produits oligotères, sont en fait les jauges comparables. On dit, les grands assureurs disent en général, l'immobilier, pour payer les liquidités, les risques spécifiques, doit rapporter de l'ordre de 200 points de base, de plus que l'OAT. Alors ça, ça amène plusieurs questions. D'abord, qu'est-ce que c'est pour un particulier l'équivalent du raisonnement ? Moi, j'aurais tendance à dire qu'il faut quand même bien 200-300 points de base de plus que le rendement sans risque. Je ne rentre pas sur le débat du rendement sans risque de la France en ce moment, qui est une petite question, une petite musique qui commence à tourner. Ça, c'est pour le niveau normal. Maintenant... Il y a des produits qui sont dans une phase de rebond, qui peuvent profiter d'une phase d'illiquidité du marché. Le rendement immédiat n'est pas forcément le rendement long terme. La question, c'est quand quelqu'un a pris la phase de risque, est rentré très tôt dans le marché en phase de rebond, la question qu'on se pose, c'est de se dire, oui, on peut avoir des produits qui jouent cette phase de rebond, qui ont un rendement très élevé, pourquoi pas, pour profiter d'opportunités. Mais quid si le produit reste ouvert pendant la durée ? La tendance à la moyenne et le retour à la moyenne est une tendance très têtue. Donc le rendement de la phase de rebond est-il durable ? Moi, je pense que la réponse est largement non si le fonds reste ouvert.

• Speaker #1

  Juste, je rebondis sur ce que vous dites. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire qu'il va falloir que certaines SCPI deviennent des produits à fenêtre ?

• Speaker #0

  C'est quelque chose qui, aujourd'hui, dans ces phases particulières de marché, c'est quelque chose qui, pour nous, en tout cas, est un... est un point d'attention et même qui nous donne des idées.

• Speaker #1

  Ok, vous nous dites qu'il y a des opportunités aujourd'hui, que le rendement instantané n'est pas forcément le rendement de long terme. Ça m'amène tout de suite à rentrer dans notre séquence opportunités. La dernière fois, vous nous aviez à peu près tous dit qu'il y avait des projets dans les cartons chez vous. Je me tourne vers vous, Eric Costrat. Qu'est-ce qui est sorti ?

• Speaker #2

  Alors, nous avons sorti deux produits à cette rentrée. Nous avons d'abord sorti une SCPI qui s'appelle Perial Opportunités Territoires, justement pour pouvoir profiter des opportunités du marché, parce qu'il y a un bon momentum, et nous nous intéressons donc aux territoires au-delà des métropoles. C'est-à-dire que le sujet de fond, c'est comment participer à la réindustrialisation de notre économie en achetant des biens qui sont notamment des locaux d'activité, des entrepôts, y compris de l'industrie light. Mais on... Le panel est large aussi, diversifié.

• Speaker #1

  C'est du diversifié ou c'est du régional ? Moi, je garde mes souvenirs d'école,

• Speaker #2

  la SCPI. C'est sur les différentes régions. Je vous réponds oui aux deux questions. C'est-à-dire qu'on est effectivement régional. On est un petit peu à contre-courant de ce qui peut se passer sur... Beaucoup vont vers l'Europe. Et notre conviction, c'est qu'il y a effectivement un marché qui est un petit peu abandonné, sur lequel... Perial va aller et qui est justement les petites métropoles régionales sur lesquelles il y a des opportunités. Et vous parliez du taux de rendement. Évidemment, le coût en capital est moins élevé. Donc, ça veut dire qu'on a un rendement plus élevé. Et donc, on va acheter des actifs dans ces régions avec un objectif d'entre 6 et 7 % de rendement pour le porteur de part.

• Speaker #1

  Rendement ou terri ? Enfin, voilà.

• Speaker #2

  Rendement. Nous parlons du rendement et CPI, et ce qui m'amène au deuxième produit où nous avons un raisonnement, un objectif TRI, puisque c'est Perial Next Value, qui est un produit value-add, là aussi pour profiter du momentum du marché. Et là, nous allons donc acheter, nous allons faire pas un produit de rendement, mais un produit de valorisation. Et donc, notre cible est surtout d'acheter des bureaux obsolètes. de les transformer, de les rénover et de les revendre dans un momentum qui sera beaucoup plus élevé.

• Speaker #1

  Alors, pourquoi ce choix-là ? Quelle cible de clientèle ? Parce que, pardon, mais Perial, c'est une maison qui a une certaine histoire. Et l'histoire de Perial, et votre discours, c'est de dire que l'ASCP de l'immobilier s'est fait pour faire du revenu. Là, ce produit-là, il est dans une autre approche.

• Speaker #2

  Alors, il y a une autre approche, mais l'histoire de Perial, c'est une activité CPI qui est connue, mais il y a une autre activité qui est un peu plus méconnue, parce qu'on est beaucoup plus promoteur, et donc on a une activité de promotion immobilière. La promotion n'existe plus en tant que telle, puisqu'on est beaucoup plus propriétaire valorisateur, c'est-à-dire comment acheter des immeubles à transformer, et donc à recycler aussi, puisque de moins en moins, on construit des immeubles from scratch. Et donc notre objectif... Et de pouvoir, et on a un savoir-faire, une équipe sur ces sujets-là, de pouvoir acheter des immeubles de bureaux, je reviens... en région parisienne et dans les premières couronnes qui sont dans des localisations qui ont toujours montré une certaine valorisation, de pouvoir les acheter parce qu'ils sont obsolètes à bon prix, les restructurer, les renouveler, et de pouvoir les vendre là-dessus. On a un objectif de TRI de 10% pour Perial Next Value 1, et on s'adresse à une clientèle qui est beaucoup plus fortunée que la moyenne des SCPI, puisque là, on est en un FCPI, donc le ticket est à 100 000 euros, et on est 150 au BTR, donc ça permet également... une certaine défiscalisation des plus-values.

• Speaker #1

  Ok, parfait. Philippe Depoux, des lancements chez vous ?

• Speaker #4

  Oui, alors nous, on a lancé à la rentrée Croissance et Territoires, et c'est pays qui est axé sur les territoires, comme on l'évoquait. Et donc, on est sur du produit tertiaire dans les territoires. Alors, traditionnellement, la française n'a pas été spécifiquement francilienne ou parisienne. On avait déjà une implantation importante sur les territoires français. Et là, en l'occurrence, c'est d'aller sur du produit qui n'est pas forcément du bureau, qui est au contraire du tertiaire, mais non bureau.

• Speaker #1

  Diversifié ou régional ?

• Speaker #4

  Les deux, en général. Non, non, mais parce qu'en fait, ce qu'on vit, c'est les bassins d'emploi, bassins de consommation ensemble. Ce n'est pas forcément des grandes métropoles. Ça peut être des métropoles plus modestes, mais en tout cas, c'est dans l'arc dynamique des territoires français. Et là, on va aller chercher... de l'immobilier tertiaire, mais ça peut être de l'éducation, ça peut être de la santé, ça peut être du bureau, bien sûr, ça peut être également de l'immobilier géré. Et donc, on est sur ces produits-là. Et en matière, on n'est pas en TRI, on est en rendement. Et on revient à la discussion de tout à l'heure sur la valeur d'un immobilier maîtrisé en risque. On est sur des objectifs de 6,30, 6,40 de distribution.

• Speaker #1

  Juste quand même par rapport à ça, parce que c'est assez drôle, vous revenez tous les deux vers des territoires. On ne les a jamais quittés,

• Speaker #4

  les territoires.

• Speaker #1

  Mais la grande mode, ça a quand même été de faire de l'Europe. On était là, on disait de l'Europe, etc. Comment on explique ce retour vers les territoires ? C'est juste un sujet d'opportunité, c'est un sujet finalement d'attente clientèle, en se disant, aujourd'hui, dans des environnements qui sont un peu perturbés, Les gens ont peut-être plus envie d'investir à côté de chez eux que d'investir à l'autre bout du monde.

• Speaker #3

  Je pense que c'est plutôt...

• Speaker #1

  Vous réfléchissez, vous avez un nouveau produit ou pas Antoine ?

• Speaker #3

  Non, on espère sortir en 2025 effectivement aussi une nouvelle SCPI avec cette approche très diversifiée. Et pour répondre à votre point, c'est surtout que historiquement sur les 10, 15, 20 dernières années, on a fait beaucoup de bureaux. C'était quand même la thématique immobilière en immobilier commercial qui était la plus profonde en Europe. Et donc en fait, là aussi, la volonté qui a été aussi de faire une approche très européenne a été d'investir dans toutes les grandes métropoles bureaux en Europe. Aujourd'hui, en fait, on est beaucoup plus dans une recherche de diversification, de sectorisation, mais pour autant, en s'adressant à des nouvelles typologies qui font que tous les territoires en France sont souvres parce qu'ils ont eux-mêmes cette profondeur pour aller faire de l'hôtellerie, de la résidence étudiante, du logement opéré, du commerce, et bref. Et donc en fait, c'est tout simplement le territoire français. qui est devenu tout naturellement en lui-même un territoire de jeu qui est suffisamment profond pour pouvoir avoir ces approches diversifiées.

• Speaker #1

  Allez, juste, on va déborder, mais bon, on va se le permettre un peu. Je vais vous relancer sur un thème qui m'est cher. Est-ce que c'est la fin de la métropolisation ? Est-ce qu'on est en train de... Est-ce qu'on est en train, finalement... de revenir sur les discours passés, genre les métropoles, les grands immeubles, les grands ensembles, les gros mastodontes, et maintenant, plus de la grénarité, plus de villes moyennes, etc. Marc, je vous vois bondir.

• Speaker #0

  Fin de la métropolisation, moi, j'aurais tendance à dire non. Mais est-ce que la métropolisation, c'est ce que l'on avait en tête, c'est-à-dire l'hyperconcentration sur des très très gros pôles ? Je pense que ça, c'est quelque chose qui est contredit par la réalité. Et je pense que la métropolisation, elle s'exprime plus dans le fait que ce sont des réseaux de métropoles interconnectés par des réseaux de transports efficaces, qu'ils soient ferroviaires, routiers, etc. Et là-dessus, c'est quelque chose qui participe du dynamisme des grandes régions, des grandes métropoles françaises. Moi, je ne crois pas tellement aux... au bureau dans la toute petite ville ou à la campagne. Par contre, le bureau dans les grandes métropoles de province, on a bien vu que ce soit en termes de taux d'occupation, de valeur, etc. C'est quelque chose de très résilient.

• Speaker #1

  Ok,

• Speaker #4

  vous ?

• Speaker #3

  Je rajouterais, en fait, il y a aussi des nouvelles thématiques immobilières qui sont en fait assez jeunes. Le life science, le data center, les résidences étudiantes, tout ça sont des nouveaux produits immobiliers qui ont fait que ça ouvre aussi des niveaux de territoire d'investissement qui n'étaient pas dans nos cibles il y a dix ans.

• Speaker #1

  Première, bientôt des lancements.

• Speaker #0

  Oui, on travaille sur deux axes. Le premier, c'est avoir des produits qui exploitent la phase de rebond qui s'annonce pour 2025. Donc là, je n'en dis pas plus parce que ce sont des produits qui sont en cours d'agrément. Et le deuxième, ce sont les produits existants, et notamment comme ils ont des thématiques fortes, notamment je pense aux thématiques de la santé. Ce sont des thématiques qui, un, sont très résilientes en termes de revenus. Deux... sont en phase clairement de stabilisation sur les valeurs. Et dès lors que l'on aura la stabilité et que les produits seront, on va dire, auront fini d'absorber la phase de choc de la hausse des taux qui a eu lieu dans ces dernières années, ce sont des produits qui ont clairement de l'avenir. Et on parle de patrimoines qui sont déjà diversifiés avec un socle de revenus très fort.

• Speaker #1

  Je regarde le sujet dans les produits santé en SCPI. Il y a Primovi chez vous, qui a un peu de bureau.

• Speaker #0

  Oui, c'est d'ailleurs un des points que l'on regarde, c'est comment est-ce qu'on pourrait recentrer, à base d'arbitrage ou autre solution, pourrait recentrer cette SCPI-là sur son patrimoine de santé en excluant la part bureau. Ok,

• Speaker #1

  ça fait 48 minutes qu'on est ensemble et on n'a pas fini, parce que je voudrais quand même, on a parlé des SCPI, on a parlé de notre microcosme, etc. On va parler de la planète maintenant. Un petit point rapide sur le marché immobilier. Ça se détend sur le télétravail. Il y a de cela, deux ans, on disait le télétravail partout, etc. On voit maintenant des boîtes américaines qui disent que tout le monde va revenir au bureau. Vous en pensez quoi ? Est-ce que vous voyez des mouvements chez vos locataires ? Votre sentiment, Éric Costrain ?

• Speaker #2

  Moi, mon sentiment, c'est que... Tout est cycle et qu'on a effectivement eu ce lancement du télétravail suite au confinement, suite à l'émergence des nouveaux outils technologiques aussi, que nous ont vendus également ces sociétés américaines, ces GAFA, et qui ont enterré le bureau. Et on voit bien le pragmatisme américain qui est de revenir quand ça va moins bien et que tous les collaborateurs reviennent au bureau. Moi, je suis convaincu de ça. Moi, je crois beaucoup au secteur bureau. Simplement, c'est qu'il connaît effectivement... une passe plus compliquée, qu'il y a eu beaucoup d'investissements qui ont été faits sur le bureau, et donc il y a forcément une diversification. Mais c'est le secteur le plus important de l'immobilier, c'est le secteur le plus rentable de l'immobilier, et donc il va revenir. Et on voit bien également, alors on ne peut pas le voir nous directement à travers nos locataires, le retour au télétravail, parce que ça nous donne envie de dire, avoir beaucoup plus d'informations sur la vie de nos locataires. Ce qu'on voit bien, c'est que le marché locatif fonctionne, c'est-à-dire qu'on voit qu'il y a quand même... certaines demandes des entreprises, et donc ces certaines demandes des entreprises, c'est aussi parce qu'elles vont avoir besoin de locaux supplémentaires. Et ce que je pense aussi, ce qu'on va voir arriver de nouveau en termes de cycle, c'est que les entreprises et les grosses entreprises qui auront bien serré le télétravail vont avoir des problèmes, des besoins de locaux, parce qu'elles ont justement serré souvent sous l'aide du directeur financier pour pouvoir réduire les coûts, et donc elles vont de nouveau avoir besoin de surfaces supplémentaires. C'est peut-être une tendance pour 2025 et 2026, mais en tout cas, je crois fondamentalement à la fois au bureau comme lieu de partage et de travail en commun des collaborateurs et également comme support d'investissement et comme secteur d'investissement. Et oui, il faut continuer et nous allons continuer à investir dans le bureau, notamment à travers Perial Next Value.

• Speaker #1

  Antoine Aubry, l'état du bureau, vous voyez les choses comment ? Parce qu'il y a la bonne nouvelle, c'est le télétravail. On va être honnête, il y a quand même une nouvelle qui n'est pas géniale, géniale, c'est la situation économique européenne. Ça ne veut pas dire que ça soit la fête au village.

• Speaker #3

  Alors c'est clair, après le télétravail pour moi, ça fait penser à une autre notion qui est la productivité. Aujourd'hui, la raison pour laquelle certaines entreprises font un retour en arrière sur le télétravail, c'est tout simplement parce qu'il y a besoin de retrouver un certain niveau de productivité et dans un contexte justement tel que le nôtre, on a besoin d'assurer que nos entreprises puissent avoir la meilleure productivité possible. Donc c'est plutôt une défense. de notre économie, de la santé de nos entreprises, ce qui fait que dans certains cas, effectivement, il y a des locataires qui ont décidé de revenir en arrière et de rechercher des surfaces, ou en tout cas de rapatrier un peu plus de leurs équipes. La réalité, c'est que le télétravail va continuer à exister. On ne va pas arrêter le télétravail. Pour autant, il va y avoir peut-être une recherche d'un meilleur équilibre sur est-ce que c'est une journée par semaine, une journée et demie par semaine. Donc oui, pour nous, acteurs de l'immobilier, c'est plutôt une bonne chose. Pour autant... Il faut rester prudent parce que je pense qu'il va y avoir quand même une polarisation sur les vrais pôles bureau de demain. C'est-à-dire qu'on va retourner autour de la concentration sur la qualité des services offerts, l'attractivité, l'accessibilité. Et donc, il y a certains pôles du bureau qui vont continuer à souffrir. Je pense que c'est indéniable. Et par contre, il y en a d'autres qui vont se renforcer encore plus. Paris-Intramuros, par exemple, et d'autres qui vont peut-être pouvoir enfin se redévelopper et retrouver des niveaux qui sont des niveaux normaux, je pense notamment au secteur de la défense. Donc on vit ce jeu, effectivement, de déplacement des flux de salariés. Certaines zones vont être désertées.

• Speaker #1

  La défense, on arrive à nouveau à louer ?

• Speaker #3

  Oui, et surtout...

• Speaker #1

  L'enjeu qu'on avait évoqué sur le débat, c'était la capacité qu'on avait à faire venir des petites et moyennes entreprises qui étaient dans le reste de la périphérie. Donc ça, ça se voit relativement bien parce que la taille des prises est moins grande que quand c'est un siège social.

• Speaker #3

  Alors la force du marché de la défense, au-delà de concentrer tous les critères d'accessibilité, de qualité de service, restauration et autres, c'est qu'en fait vous avez un marché qui est extrêmement complet sur la capacité à offrir des grandes surfaces, des petites surfaces, des locaux prime, des locaux plus économiques et beaucoup plus abordables pour les locataires. Donc en fin de compte, vous avez toutes surfaces qui peuvent correspondre à tous les types de demandes. Donc oui, ça va renforcer l'attractivité de la défense.

• Speaker #1

  Philippe, pour votre sentiment sur le marché immobilier, je voudrais qu'on parle avec vous des transactions. Vous nous avez dit tout à l'heure que vous aviez un programme d'arbitrage que vous alliez mener à bien cette année. Où est-ce qu'on arrive ? Quels sont les actifs qu'on arrive à vendre ? Quels sont les actifs que l'on n'arrive pas à vendre ? Est-ce qu'on arrive à vendre au prix d'expertise ? Votre sentiment là-dessus ?

• Speaker #4

  Alors, effectivement, on a un programme qui, s'il se déroule conformément à nos attentes sur 2024, on aura cédé... Les deux chiffres sont très importants, environ 500 millions d'euros, mais en 80 opérations. Donc on est sur de la taille unitaire petite, c'est ce que j'avais dit dès le début, on s'est positionné sur des actifs liquides, donc il n'y avait pas de soucis particuliers locatifs, pas de soucis de taille et relativement facile à comprendre. On a attiré sur ce marché-là les nouveaux investisseurs que sont les family office, les riches individuels et les petits investisseurs institutionnels. Ça, ça a bien marché et la tendance de fin d'année, moi je trouve, c'est que... Petit à petit, on voit des opérations de taille unitaire un peu plus importantes. On n'est pas sur les 200-300 millions, mais on commence à voir des choses qui bougent entre 50 et 100 millions. Et on est aux valeurs d'expertise. C'est simple, nous, on retire de la vente quand on n'est pas aux valeurs d'expertise. On pourra noter que les valeurs d'expertise ont atterri, mais elles ont atterri à des niveaux qui sont le reflet du marché d'aujourd'hui. Tu parlais de stabilisation de marché tout à l'heure.

• Speaker #3

  Donc,

• Speaker #4

  ce process fonctionne plutôt bien. Et on le continuera sur 2025. Un point simplement sur le marché locatif qui était évoqué tout à l'heure. Au quotidien, on constate que les entreprises ont aujourd'hui une idée assez précise de ce qu'elles veulent en matière de surface. Ça a beaucoup flotté depuis le Covid, depuis les confinements, sur j'en prends beaucoup, j'en prends pas beaucoup, je rends beaucoup de surface. La réalité du moment, c'est que les restitutions de surface sont assez limitées. Les négociations avec des locataires arrivent en général avec des idées assez précises de la surface dont ils ont besoin dans nos propres locaux. Et on arrive en fait à les garder, nos locataires, modulo des négociations, modulo quelques mesures d'accompagnement, modulo la possibilité de mettre en bureau opéré une petite partie des surfaces qu'ils ne peuvent pas encore nous rendre parce qu'on est en cours de bail. Et globalement, ça procède à une certaine liquidité du marché locatif. Donc je trouve ça assez positif.

• Speaker #1

  Marc Bertrand, on a parlé du bureau,

• Speaker #0

  vous nous parlez du reste ? Sur le bureau, clairement, il y a des tendances et des cycles. La tendance, moi je partage, c'est synthétisé en disant qu'on ne reviendra pas avant le télétravail. Donc la tendance, c'est que le télétravail s'est installé, et donc à croissance constante, croissance du PIB constante, on consomme un peu moins de bureaux. L'écart sur la demande placée, il est de l'ordre de 15 à 20%, sur l'île de France, c'est à peu près ça. L'équation, c'est à croissance constante, à peu près 15-20% de moins sur le bureau. Effectivement, le deuxième point, c'est que les cycles ne sont pas les mêmes selon qu'on est sur le marché du résidentiel, de la santé, du bureau, etc. Donc aujourd'hui, il nous semble que les cycles qui sont basés purement, quelque part, le tracteur principal de la demande de bureau, je le disais, c'est le PIB, le tracteur principal de la demande... Par exemple, en immobilier de santé, il est essentiellement démographique. vieillissement de la population, santé de la population, et il est très décorrélé du cycle du PIB finalement. Parce que quand on a notamment une maison de retraite, elle est liée globalement à la solvabilité de la demande et au vieillissement de la population, pas à la croissance et à la productivité.

• Speaker #1

  Ok, et si on regarde aujourd'hui les marchés, on n'a pas du tout parlé du commerce, le commerce ça va comment actuellement ?

• Speaker #2

  Ça va pas.

• Speaker #0

  En fait, le commerce, il a subi le commerce bashing, comme on disait, il y a plutôt presque une dizaine d'années maintenant. Donc, en fait, les formats gagnants et les formats en difficulté, les choses se sont beaucoup clarifiées. Et ça a subi la hausse des taux, comme tout le monde. Mais aujourd'hui, c'est un marché qui est plutôt en phase de redémarrage.

• Speaker #1

  Logistique ?

• Speaker #2

  Logistique, là aussi, il y a eu un phénomène de suramour à un moment donné. Il y a eu une correction, certes, importante des valeurs. Et aujourd'hui, la logistique et le coût d'activité ont plutôt le vent en poupe. Il y a un déficit de produits, mais là aussi, il y a une évolution des marchés. Les méga-entrepôts ne sont plus forcément très à la mode, comme les campus-bureaux ne le sont plus. En revanche, de la logistique, on ne va pas parler du dernier kilomètre, mais périurbaine, trouve preneur. Il y a une bonne dynamique sur ce marché. Nous, on est acheteurs en logistique pour une de nos SCPI qui fonctionne plutôt bien en collecte. Opportunité IMO, on a du mal à trouver des produits. Vraiment.

• Speaker #1

  OK. Je pense qu'on a traité pas mal de sujets, à la fois sur les sujets galères, c'est-à-dire le sujet de la liquidité, mais à la fois sur le sujet des opportunités, des lancements de produits et de l'état du marché immobilier. J'en conclue que le terme que tout le monde souhaiterait pour... 2025 sur la CPI, c'est une normalisation. Merci en tout cas à tous les quatre d'avoir été avec nous. On se retrouve en 2025 et on se retrouve, nous, lors de notre prochaine émission. Ce sera début décembre.

• Speaker #0

  Salut !

• Speaker #3

  La rédaction de la sélection