Description
La Fédération nationale des Caisses d’Epargne lance sa série de podcast « Habiter demain », consacrée au logement et aux aspirations des Français en matière d’habitat. Pour ce premier épisode, François Rieu, Président exécutif du Groupe Habitat en région, deuxième acteur privé du logement social en France, dresse le portrait d’un secteur en tension qui doit faire face à de nombreux défis.
Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
Transcription
Habiter demain, le podcast qui explore les tendances, les défis et les innovations qui dessinent le logement de demain. Pouvoir d'achat, santé, emploi, développement durable, le sujet du logement impacte directement les domaines clés de notre vie. Quelles sont les attentes des Français ? Quelles solutions à mettre en œuvre pour rendre les logements plus accessibles, plus écologiques ? Plus il y aura autant de questions que nous abordons avec des experts du secteur pour imaginer ensemble nos futurs habitats. Bonjour à toutes et à tous, ravie de vous retrouver pour un nouveau podcast. Aujourd'hui, nous avons le plaisir d'accueillir François Rieu, président exécutif du groupe Habitants en Région, pour parler du logement et notamment du... Le logement social occupé par plus de 10 millions de français. C'est un logement que les français affectionnent particulièrement. On va savoir aussi pourquoi grâce à François. Bonjour.
Bonjour Clémence, bonjour à tous.
François, je le disais en introduction, vous êtes président exécutif du groupe Habitants en Région. Est-ce que vous pouvez présenter cette structure et expliquer le rôle que vous y tenez ?
Oui, bien sûr Clémence. Le groupe Habitants en Région, en fait, c'est une holding qui porte toutes les participations des caisses d'épargne qui historiquement avait... beaucoup investi dans le monde du logement social. Et donc cette structure, le groupe Habitants Régions, a été créée en 2010. Et aujourd'hui, c'est le troisième bailleur, le troisième groupe de logement social en France, avec plus de 240 000 logements, derrière le groupe Action Logement et derrière CDC Habitat. Ce qui montre en fait que les caisses d'épargne sont à la fois des gros financeurs du logement social, ce qui est leur activité classique, mais également un très gros opérateur du logement social. Alors nous, notre rôle, c'est quoi ? C'est de loger des locataires, loger des gens. Le monde du logement social, c'est un monde où les loyers sont plafonnés. Toutes les personnes ne peuvent pas loger dans le logement social. Nous, on loge à peu près 500 000 locataires, 240 000 habitations, logements. On est répartis sur l'ensemble du territoire national, principalement dans les Hauts-de-France, dans le quart sud-est de la France, en Corse, très présent en Corse également, et en Occitanie. Au total, on a 12 bailleurs sociaux répartis sur l'ensemble de notre territoire national.
Donc un demi-million de locataires. Vous avez... Une certaine expertise sur le logement social, est-ce que vous pouvez nous faire un état des lieux de la situation aujourd'hui ?
Alors le marché compliqué est comme l'ensemble du marché du logement au sens large en fait. On voit bien que le marché du logement a été impacté par la guerre en Ukraine, la crise énergétique, la hausse des coûts de construction, la hausse des taux d'intérêt. Et donc tout ça s'est répercuté également sur le monde du logement social puisque... Nos locataires sont une clientèle assez fragile, donc avec un sujet autour du pouvoir d'achat qui est un enjeu majeur pour eux, bien évidemment. Donc le monde du logement social aujourd'hui a été impacté par tout ce que je vous ai dit. Les coûts de construction, la crise de l'énergie, le problème pour rechercher du foncier pour construire, ça c'est un élément extrêmement important. Et puis tous les sujets autour de la transition énergétique. Aujourd'hui, les bailleurs sociaux doivent à la fois construire parce qu'on manque de logements sociaux en France. Je vous rappelle qu'il y a à peu près 2,5 millions de personnes qui recherchent, qui sont en attente d'avoir un logement social, ce qui est considérable. Et donc il faut qu'on construise et puis il faut qu'on réhabilite notre patrimoine, parce que notre patrimoine vieillit et qu'en permanence il faut le maintenir en bon état, parce que ça génère des économies d'énergie et puis ça génère des économies pour nos locataires, évidemment sur leurs factures énergétiques qu'ils payent tous les mois.
D'accord, donc un système un peu tendu en ce moment. Est-ce que l'avenir réserve un petit peu quelque chose de plus joyeux ? pour les locataires d'une part et pour les bailleurs ?
Alors les locataires, pour nous c'est important que nos locataires soient satisfaits de leur logement. Ça c'est un élément extrêmement important. Je pense qu'ils le sont chez Habitat en Région puisqu'on a un taux de satisfaction qui est autour de 80%, qui est plutôt un très bon niveau. Après pour les bailleurs, un enjeu important c'est sur les coûts de construction. Et on est très dépendant en fait des taux d'intérêt évidemment parce que... bailleur social emprunte de l'argent pour construire donc plus les taux d'intérêt sont élevés plus le coût de la construction est élevé et on a des enjeux majeurs en matière de réhabitation de décarbonation de notre patrimoine on parlera peut-être des étiquettes énergétiques mais ça c'est un enjeu majeur on a une réglementation à respecter donc tous nos bailleurs sociaux au sein du groupe habitant en région mais également évidemment l'ensemble des bailleurs sociaux en france se sont mis dans une trajectoire de décarbonation de leur parc avec des enjeux importants en matière d'investissement, c'est un investissement considérable. Donc en fait le sujet qu'on va avoir c'est est-ce que demain les bailleurs sociaux pourront à la fois construire du neuf, des programmes neufs pour loger davantage de personnes et réhabiliter le patrimoine. C'est vrai que la crise en Ukraine a mis un peu à mal la santé financière des bailleurs sociaux. et donc pouvoir faire à la fois de la construction neuve et de la réhabilitation, ça peut être compliqué pour certains bailleurs.
La réhabilitation des logements, c'est une bonne nouvelle pour les locataires, ça veut dire une facture énergétique moindre ?
Oui, absolument.
Vous êtes dans un processus de réhabilitation, j'imagine quand même que les factures ont commencé à baisser pour vos locataires ?
Oui, on le constate significativement pour nos locataires et puis pour les bailleurs sociaux qui payent également une partie des factures, notamment sur toutes les parties communes, etc. Mais nous, on le voit, c'est un montant d'investissement. À l'échelle du groupe Habitat en Région, c'est plus de 360 millions d'euros qui ont été investis dans la réhabilitation du patrimoine. C'est 5 000 logements en 2023 qui ont été réhabilités. Donc c'est considérable. À chaque fois, une réhabilitation, c'est au minimum entre 50 000 et 70 000 euros par logement. Pour certaines réhabilitations, on n'est pas loin de 100 000 euros mis en matière de réhabilitation. Donc c'est changé. changer le vecteur énergétique, on passe du chauffage au gaz à chauffage électrique, on change la salle de bain, on change plein de choses, et tout ça, mis bout à bout, ça fait des sommes importantes, mais qui, au final, génèrent des économies à la fois pour le locataire et pour le bailleur social, des économies en matière de consommation d'eau, on enlève les baignoires, on met des douches, et puis des consommations énergétiques, quand on passe du chauffage au gaz au chauffage électrique, et puis quand on fait une... on améliore l'isolation thermique des logements. Ce qui fait qu'au final, le patrimoine d'habitants en région est plutôt assez qualitatif. Et c'est ce qui ressort de nos enquêtes de satisfaction auprès de nos locataires qui sont contents d'être dans des logements habitants en région.
Comparé effectivement à l'image d'Epinal qu'on peut avoir du logement social insalubre, vous êtes plutôt en avance sur ces thèmes de transition énergétique comparé au privé.
Oui, ça se voit dans les étiquettes énergétiques. Tout le monde... On a entendu parler maintenant des DPE, et Diagnostics de Performance Énergétique, et c'est vrai qu'au sein du groupe Habité en Région, les étiquettes F et G qui doivent être éradiquées dans les prochaines années, 2025-2028, nous ça représente moins de 2% de notre parc, ce qui est extrêmement faible, et les étiquettes E qui sont la prochaine échéance, qui sera en 2034, c'est 10-15%, donc c'est très très faible. Et à l'inverse, les étiquettes ABC, qui sont les étiquettes les plus qualitatives, représentent plus de 50% de notre parc. Donc on est vraiment plutôt très en avance par rapport aux logements privés classiques, on va dire. Et c'est vrai que l'image d'Epinal qui persiste et que tout le monde a en tête, c'est que le logement social, ce sont des logements pas très beaux.
Des bars d'immeubles.
Des bars d'immeubles. Alors certes, on en a, mais au fur et à mesure, on les déconstruit, on les réhabilite. Et à côté de ça, on fait des résidences qui donnent envie à chacun de s'y installer et d'y vivre agréablement.
Très bien, alors on a commencé à parler du DPE. Ça fait partie des résultats de l'étude Caisse d'épargne Habité Demain. Ça faisait partie des résultats saillants sur le DPE, notamment que les Français avaient tendance à surestimer la lettre de leur diagnostic de performance énergétique. Est-ce que vous pouvez justement réagir à cette étude ? Je sais que vous en avez eu quelques grandes lignes. et nous faire peut-être un comparatif par rapport à l'enquête que vous avez menée de votre côté sur le logement social.
Réaliser les DPE, ce sont des investissements importants, parce qu'un DPE, ça coûte une centaine d'euros, réaliser un diagnostic. Donc imaginez, avec nos 240 000 logements, la facture, et donc si on fait le calcul pour l'ensemble des bailleurs sociaux en France, ce sont des montants considérables qui sont investis pour réaliser ces DPE. mais qui sont aujourd'hui indispensables parce que ça donne un bon reflet, une bonne image de la qualité énergétique des bâtiments. Donc c'est vrai que quand on fait le constat aujourd'hui, globalement le parc de logement social est plus qualitatif que le parc de logement privé, ce qu'on disait tout à l'heure, parce qu'en fait les bailleurs sociaux sont des professionnels qui en permanence maintiennent en très bon état leur patrimoine. C'est important parce que, moi je dirais que c'est notre outil de travail en fait. Et derrière, on a des locataires et on veut qu'ils soient bien, qu'ils se sentent bien chez eux. Parce que derrière, ce que je vous disais tout à l'heure, ce sont des locataires qui ont un pouvoir d'achat qui est plutôt limité. Et donc c'est important de pouvoir réaliser des économies d'énergie avec un patrimoine de très bonne qualité.
On leur évite cette double peine justement de devoir payer plus cher leurs factures énergétiques, qui est souvent le cas des personnes fragilisées. Un autre point important de l'étude Caisse d'épargne, c'était l'idéal, l'idéal des Français, l'idéal de logement, ça serait... Encore la maison individuelle. Donc cette petite maison, on a encore une image d'épinal qui nous vient à l'esprit, une petite maison de banlieue avec un petit jardinier autour. Spontanément, qu'est-ce que vous avez envie de dire par rapport à cette image qui persiste ? Est-ce que vous pouvez nous donner votre avis d'expert ? Et aussi comparativement au logement social, on a encore cette image de bardi-meubles dans la tête.
Oui, effectivement, ça a toujours été le rêve d'une famille française. Effectivement, la petite maison avec le petit jardinier, on peut faire le barbecue le dimanche. Mais en fait, ça existe aussi dans le logement social. Nous, chez Habitat en Région, c'est un quart de notre patrimoine étant logement individuel. Alors c'est lié à notre histoire parce qu'on est très présent dans l'île de France où vous avez des anciens corons qui sont des petites maisons individuelles mais également en Occitanie on a beaucoup de maisons individuelles. Alors on est peut-être un peu atypique par rapport aux autres bailleurs sociaux, je pense que la référence est plutôt autour de 15-16% de maisons individuelles par rapport au logement collectif. Mais c'est vrai que chez nous ce sont des maisons qui sont souvent très agréables. Et évidemment quand un locataire se voit attribuer une maison individuelle, je ne cache pas qu'il est extrêmement content, bien évidemment, et sa maison il essaie de la garder le plus longtemps possible.
Très bien, autour de cette maison individuelle il y a un autre point saillant de cette étude, ça serait des services. Les Français rêvent de services autour de ce logement. On parle de jardin partagé, on parle de services à la personne. On parle de salle de sport pour les plus jeunes personnes qui ont été sondées. Est-ce que c'est quelque chose qu'on retrouve aussi dans votre étude sur le logement social ?
Oui, on la retrouve également. On sent bien, c'est un phénomène de société, on sent qu'il y a une volonté de recréer du lien social. Et donc tous ces services y contribuent bien évidemment. Alors dans le logement social, c'est peut-être un peu différent. La salle de sport est peut-être moins mise en avant, mais elle est néanmoins citée. En revanche, tout ce qui tourne autour de ce que vous évoquez, le jardin partagé, des salles communes où on peut faire des petites manifestations entre locataires, tout ce qui tourne autour de l'intergénérationnel, avec des gens plus âgés et avec des gens plus jeunes. Donc ça, ce sont des éléments importants. Le fait de... Prendre soin des seniors, et c'est vrai qu'on est dans un contexte démographique où la population vieillit. Donc ça c'est important pour les bailleurs sociaux, avec des dispositifs d'aide à la personne, vous l'évoquez, la livraison de paniers repas. Nous on a signé un partenariat avec un prestataire justement sur des paniers repas qui sont faits en circuit court, qui sont vendus à nos locataires à des prix coûtants. Donc ça c'est important. J'évoquais les seniors, c'est un sujet vraiment très important pour nous, pour l'ensemble des valeurs sociaux, mais pour Habitants Régions en particulier. Nous ce qu'on a fait, c'est qu'on s'est engagé dans le cadre de notre plan stratégique, utile, engagé et solidaire, de faire un diagnostic personnalisé pour l'ensemble de nos seniors de plus de 75 ans. C'est-à-dire qu'on va les voir. Et on veut savoir si leur appartement est toujours adapté à leurs besoins. Est-ce que la salle de bain n'a pas besoin d'être rénovée, transformée, d'enlever la baignoire ? On sait que c'est toujours un sujet pour les personnes âgées. On fait une enquête personnalisée et à l'issue de notre plan stratégique qui se termine en 2024, on aura vu l'ensemble de nos locataires seniors. Donc ça c'est un élément très important. On forme aussi notre personnel de proximité. Donc tous nos personnels de proximité seront formés à l'issue de notre plan stratégique. Voilà, donc ça c'est important, pour rendre des services de plus grande qualité et pour répondre aux aspirations de nos locataires.
Et pour terminer, autre point important de cette étude, c'était le financement. Est-ce qu'on peut parler de financement, d'accession à la propriété, quand on parle de logement social dans un premier temps ?
En fait, à la base, le logement social, c'est un premier pas dans la vie. On commence par un logement social où on est locataire, et puis après on accède à la propriété. Et on a des locataires qui deviennent propriétaires. Nous, régulièrement, on met en vente des logements qui sont achetés par des locataires en place. Donc ça, c'est vraiment le schéma, on va dire, idéal. C'est vrai qu'aujourd'hui, on sent qu'il y a une moindre volonté de nos locataires. Alors, on évoquait le pouvoir d'achat. Bien évidemment, la principale raison, c'est la faiblesse du pouvoir d'achat, le manque d'apport. Et aujourd'hui, on sait que les banques demandent un apport de financement, bien évidemment. donc ça c'est un élément important et puis ensuite moi je pense que nos locataires se sentent bien chez eux et donc ils n'ont pas forcément envie de bouger en fait ils sentent bien dans leur appartement qui correspond à leurs besoins leurs attentes il est même parfois un peu surdimensionné par rapport à leurs besoins on voit que depuis quelques années la volonté de bouger a beaucoup baissé et nous on constate dans ce qu'on appelle le taux de mobilité c'est qui est inférieur de moitié dans le logement social à ce qu'il est dans le logement privé Et donc ça, ça pose un problème parce que derrière, on a... 2 millions de personnes qui attendent un logement, un logement social, et peut-être que ces personnes-là pourraient bénéficier d'un logement social qui est aujourd'hui occupé par des personnes qui potentiellement pourraient accéder à la propriété ou avoir un logement un peu plus petit par exemple.
Et comment justement inciter peut-être ces personnes à bouger un peu plus ? Est-ce qu'il n'y a pas des solutions de financement intéressantes et nouvelles peut-être qui gagneraient à être connues comme par exemple la LOA ? On connaît ça pour les voitures, peut-être un peu moins pour les logements. Le BRS, Bayrel, Solidaire, est-ce que vous pouvez nous en parler un petit peu de tous ces modèles de financement qui sont mis en exergue dans notre étude, justement, l'étude Caisse d'épargne ?
Alors, c'est vrai, ce sont des nouvelles offres de financement qui se mettent en place. La LOA, comme vous dites, c'est comme la voiture. On a une option pour acheter son bien plus tard. ça se met en place progressivement. Le BRS, nous, on a lancé le BRS il y a deux ans maintenant, donc le bail réel solidaire. En gros, vous devenez propriétaire des murs, mais pas du sol.
Ça ne change quasiment rien pour la personne.
Elle est propriétaire, et surtout, ça lui coûte moins cher, moins cher, bien sûr, que d'acheter un logement classique. Donc ça, ce sont des nouvelles offres qu'on propose. On en est, depuis 2021, on est à un peu plus de 200 logements qui ont été... acheté en BRS et on voit que ça progresse significativement. On pense que fin 2024 on aura doublé à peu près ce chiffre là. Donc c'est une bonne tendance le BRS, ça permet d'acheter moins cher pour le prix moins excédent. Donc c'est vraiment une bonne initiative en lien avec les collectivités locales qui voient également un intérêt parce que ça permet de contribuer à l'inflation des prix puisque le prix du foncier est maîtrisé et notamment et surtout souvent maîtrisé par la collectivité locale.
Et vous pouvez nous parler un peu du Livret A ? Alors pour vulgariser un petit peu, quand le Livret A va bien, le logement social va mal, c'est ça, si je schématise un petit peu ? Oui,
un petit peu, oui.
On connaît le rôle historique du Livret A, produit d'épargne préféré des Français. Il sert depuis plus de 100 ans à alimenter les prêts du secteur locatif social. Est-ce que vous pouvez nous expliquer un petit peu ce rôle complexe, ce lien complexe entre Livret A et logement social ?
Alors effectivement, c'est historique, le Livret A... finance sert à financer le logement social en 18 mois en fait le livret a passé d'un taux de 0,5 à 3 et ça a fortement impacté le les bailleurs sociaux qui quand il se finance se finance dans 80% des cas sur le taux du livre donc forcément le coût de financement a beaucoup augmenté pour les bailleurs sociaux qui a contribué à les aller fragiliser fortement alors c'est vrai que comme vous le disiez un taux à 3% c'est c'est un taux qui est très très attractif aujourd'hui pour l'épargnant Maintenant ce qu'il faut savoir c'est que l'ivraie est un placement qui est plafonné, c'est-à-dire que le montant maximum placé par un particulier sur l'ivraie c'est 22 000 euros. Il n'y a pas que ça pour un épargnant, il y a d'autres produits de placement bien évidemment, mais c'est vrai que l'ivraie est attractif pour les particuliers, il l'est moins pour les bailleurs sociaux c'est clair, mais les bailleurs sociaux dépendent beaucoup du livret A. Donc si on veut contribuer à relancer le monde du logement social et la construction d'un logement social, il faudra... Bien évidemment, faire en sorte que le livret A baisse, ça c'est important.
Très bien François, avant de vous quitter, je vais vous poser une petite question bonus qui va faire un peu marcher votre imaginaire. Le logement du futur, comment vous l'imaginez ? Il faut être un petit peu imaginatif et innovant. Pour vous, dans 50 ans, 100 ans, à quoi ressemblera le logement basique du français moyen ?
Je pense que si on se projette un peu, et en lien avec tout ce qu'on entend sur la trajectoire de décarbonation, Il faudra qu'on ait des villes plus verticales. Moi j'en suis convaincu. Nos villes aujourd'hui en France c'est assez flagrant, elles sont très très étalées. Ce qui de facto entraîne des besoins routiers, des besoins en véhicules etc. Donc qui contribuent bien évidemment au réchauffement climatique. Demain je pense que nos villes seront plus verticales, plus connectées, plus de transport urbain. Mais il faut en parallèle qu'on trouve des moyens. de répondre un peu aux attentes des français qui transparaissent dans l'enquête qui a été menée par la fédération. Le souhait des gens d'avoir un petit jardin, etc. Il faut trouver la solution pour pouvoir y répondre. Alors est-ce que les jardins partagés, est-ce que davantage de liens sociaux avec des jardins partagés, des zones où les gens pourraient se retrouver ? davantage de collaboratifs y contribueront. Moi j'en suis persuadé. Si on décide,
ça serait un jardin, un appartement en hauteur avec des jardins suspendus ?
Éventuellement, jardins suspendus, des jardins sur les toits parce que ça contribue à ralentir l'augmentation de la température dans les bâtiments. Ce seront des bâtiments qui seront forcément, qui tiendront beaucoup plus du confort d'été. On parle beaucoup du confort d'hiver, mais il faut aujourd'hui évoquer beaucoup le confort d'été. Et nous, on connaît un peu le sujet parce qu'on est très implanté dans le sud-est et nos locataires en souffrent beaucoup. Donc on réfléchit à des nouveaux modes de construction. On sait que la clim, ce n'est pas l'idéal. Donc on réfléchit à d'autres modes de construction avec une aération plus naturelle. Je suis d'un naturel positif et optimiste. Donc je pense que l'innovation technologique, qui a toujours été un point fort des bailleurs sociaux, contribuera à faire en sorte qu'on aille vers une... Une ville du futur qui sera plaisante où on aura plaisir à vivre.
Merci beaucoup François Rieu d'avoir été avec nous pour parler logement et logement social. Vous êtes donc le président exécutif du groupe Habitants Régions.
Merci. Merci beaucoup, merci Clémence.
Habitez Demain, la série de podcasts des caisses d'épargne à retrouver sur toutes les plateformes d'écoute.
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La Fédération nationale des Caisses d’Epargne lance sa série de podcast « Habiter demain », consacrée au logement et aux aspirations des Français en matière d’habitat. Pour ce premier épisode, François Rieu, Président exécutif du Groupe Habitat en région, deuxième acteur privé du logement social en France, dresse le portrait d’un secteur en tension qui doit faire face à de nombreux défis.
Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
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Habiter demain, le podcast qui explore les tendances, les défis et les innovations qui dessinent le logement de demain. Pouvoir d'achat, santé, emploi, développement durable, le sujet du logement impacte directement les domaines clés de notre vie. Quelles sont les attentes des Français ? Quelles solutions à mettre en œuvre pour rendre les logements plus accessibles, plus écologiques ? Plus il y aura autant de questions que nous abordons avec des experts du secteur pour imaginer ensemble nos futurs habitats. Bonjour à toutes et à tous, ravie de vous retrouver pour un nouveau podcast. Aujourd'hui, nous avons le plaisir d'accueillir François Rieu, président exécutif du groupe Habitants en Région, pour parler du logement et notamment du... Le logement social occupé par plus de 10 millions de français. C'est un logement que les français affectionnent particulièrement. On va savoir aussi pourquoi grâce à François. Bonjour.
Bonjour Clémence, bonjour à tous.
François, je le disais en introduction, vous êtes président exécutif du groupe Habitants en Région. Est-ce que vous pouvez présenter cette structure et expliquer le rôle que vous y tenez ?
Oui, bien sûr Clémence. Le groupe Habitants en Région, en fait, c'est une holding qui porte toutes les participations des caisses d'épargne qui historiquement avait... beaucoup investi dans le monde du logement social. Et donc cette structure, le groupe Habitants Régions, a été créée en 2010. Et aujourd'hui, c'est le troisième bailleur, le troisième groupe de logement social en France, avec plus de 240 000 logements, derrière le groupe Action Logement et derrière CDC Habitat. Ce qui montre en fait que les caisses d'épargne sont à la fois des gros financeurs du logement social, ce qui est leur activité classique, mais également un très gros opérateur du logement social. Alors nous, notre rôle, c'est quoi ? C'est de loger des locataires, loger des gens. Le monde du logement social, c'est un monde où les loyers sont plafonnés. Toutes les personnes ne peuvent pas loger dans le logement social. Nous, on loge à peu près 500 000 locataires, 240 000 habitations, logements. On est répartis sur l'ensemble du territoire national, principalement dans les Hauts-de-France, dans le quart sud-est de la France, en Corse, très présent en Corse également, et en Occitanie. Au total, on a 12 bailleurs sociaux répartis sur l'ensemble de notre territoire national.
Donc un demi-million de locataires. Vous avez... Une certaine expertise sur le logement social, est-ce que vous pouvez nous faire un état des lieux de la situation aujourd'hui ?
Alors le marché compliqué est comme l'ensemble du marché du logement au sens large en fait. On voit bien que le marché du logement a été impacté par la guerre en Ukraine, la crise énergétique, la hausse des coûts de construction, la hausse des taux d'intérêt. Et donc tout ça s'est répercuté également sur le monde du logement social puisque... Nos locataires sont une clientèle assez fragile, donc avec un sujet autour du pouvoir d'achat qui est un enjeu majeur pour eux, bien évidemment. Donc le monde du logement social aujourd'hui a été impacté par tout ce que je vous ai dit. Les coûts de construction, la crise de l'énergie, le problème pour rechercher du foncier pour construire, ça c'est un élément extrêmement important. Et puis tous les sujets autour de la transition énergétique. Aujourd'hui, les bailleurs sociaux doivent à la fois construire parce qu'on manque de logements sociaux en France. Je vous rappelle qu'il y a à peu près 2,5 millions de personnes qui recherchent, qui sont en attente d'avoir un logement social, ce qui est considérable. Et donc il faut qu'on construise et puis il faut qu'on réhabilite notre patrimoine, parce que notre patrimoine vieillit et qu'en permanence il faut le maintenir en bon état, parce que ça génère des économies d'énergie et puis ça génère des économies pour nos locataires, évidemment sur leurs factures énergétiques qu'ils payent tous les mois.
D'accord, donc un système un peu tendu en ce moment. Est-ce que l'avenir réserve un petit peu quelque chose de plus joyeux ? pour les locataires d'une part et pour les bailleurs ?
Alors les locataires, pour nous c'est important que nos locataires soient satisfaits de leur logement. Ça c'est un élément extrêmement important. Je pense qu'ils le sont chez Habitat en Région puisqu'on a un taux de satisfaction qui est autour de 80%, qui est plutôt un très bon niveau. Après pour les bailleurs, un enjeu important c'est sur les coûts de construction. Et on est très dépendant en fait des taux d'intérêt évidemment parce que... bailleur social emprunte de l'argent pour construire donc plus les taux d'intérêt sont élevés plus le coût de la construction est élevé et on a des enjeux majeurs en matière de réhabitation de décarbonation de notre patrimoine on parlera peut-être des étiquettes énergétiques mais ça c'est un enjeu majeur on a une réglementation à respecter donc tous nos bailleurs sociaux au sein du groupe habitant en région mais également évidemment l'ensemble des bailleurs sociaux en france se sont mis dans une trajectoire de décarbonation de leur parc avec des enjeux importants en matière d'investissement, c'est un investissement considérable. Donc en fait le sujet qu'on va avoir c'est est-ce que demain les bailleurs sociaux pourront à la fois construire du neuf, des programmes neufs pour loger davantage de personnes et réhabiliter le patrimoine. C'est vrai que la crise en Ukraine a mis un peu à mal la santé financière des bailleurs sociaux. et donc pouvoir faire à la fois de la construction neuve et de la réhabilitation, ça peut être compliqué pour certains bailleurs.
La réhabilitation des logements, c'est une bonne nouvelle pour les locataires, ça veut dire une facture énergétique moindre ?
Oui, absolument.
Vous êtes dans un processus de réhabilitation, j'imagine quand même que les factures ont commencé à baisser pour vos locataires ?
Oui, on le constate significativement pour nos locataires et puis pour les bailleurs sociaux qui payent également une partie des factures, notamment sur toutes les parties communes, etc. Mais nous, on le voit, c'est un montant d'investissement. À l'échelle du groupe Habitat en Région, c'est plus de 360 millions d'euros qui ont été investis dans la réhabilitation du patrimoine. C'est 5 000 logements en 2023 qui ont été réhabilités. Donc c'est considérable. À chaque fois, une réhabilitation, c'est au minimum entre 50 000 et 70 000 euros par logement. Pour certaines réhabilitations, on n'est pas loin de 100 000 euros mis en matière de réhabilitation. Donc c'est changé. changer le vecteur énergétique, on passe du chauffage au gaz à chauffage électrique, on change la salle de bain, on change plein de choses, et tout ça, mis bout à bout, ça fait des sommes importantes, mais qui, au final, génèrent des économies à la fois pour le locataire et pour le bailleur social, des économies en matière de consommation d'eau, on enlève les baignoires, on met des douches, et puis des consommations énergétiques, quand on passe du chauffage au gaz au chauffage électrique, et puis quand on fait une... on améliore l'isolation thermique des logements. Ce qui fait qu'au final, le patrimoine d'habitants en région est plutôt assez qualitatif. Et c'est ce qui ressort de nos enquêtes de satisfaction auprès de nos locataires qui sont contents d'être dans des logements habitants en région.
Comparé effectivement à l'image d'Epinal qu'on peut avoir du logement social insalubre, vous êtes plutôt en avance sur ces thèmes de transition énergétique comparé au privé.
Oui, ça se voit dans les étiquettes énergétiques. Tout le monde... On a entendu parler maintenant des DPE, et Diagnostics de Performance Énergétique, et c'est vrai qu'au sein du groupe Habité en Région, les étiquettes F et G qui doivent être éradiquées dans les prochaines années, 2025-2028, nous ça représente moins de 2% de notre parc, ce qui est extrêmement faible, et les étiquettes E qui sont la prochaine échéance, qui sera en 2034, c'est 10-15%, donc c'est très très faible. Et à l'inverse, les étiquettes ABC, qui sont les étiquettes les plus qualitatives, représentent plus de 50% de notre parc. Donc on est vraiment plutôt très en avance par rapport aux logements privés classiques, on va dire. Et c'est vrai que l'image d'Epinal qui persiste et que tout le monde a en tête, c'est que le logement social, ce sont des logements pas très beaux.
Des bars d'immeubles.
Des bars d'immeubles. Alors certes, on en a, mais au fur et à mesure, on les déconstruit, on les réhabilite. Et à côté de ça, on fait des résidences qui donnent envie à chacun de s'y installer et d'y vivre agréablement.
Très bien, alors on a commencé à parler du DPE. Ça fait partie des résultats de l'étude Caisse d'épargne Habité Demain. Ça faisait partie des résultats saillants sur le DPE, notamment que les Français avaient tendance à surestimer la lettre de leur diagnostic de performance énergétique. Est-ce que vous pouvez justement réagir à cette étude ? Je sais que vous en avez eu quelques grandes lignes. et nous faire peut-être un comparatif par rapport à l'enquête que vous avez menée de votre côté sur le logement social.
Réaliser les DPE, ce sont des investissements importants, parce qu'un DPE, ça coûte une centaine d'euros, réaliser un diagnostic. Donc imaginez, avec nos 240 000 logements, la facture, et donc si on fait le calcul pour l'ensemble des bailleurs sociaux en France, ce sont des montants considérables qui sont investis pour réaliser ces DPE. mais qui sont aujourd'hui indispensables parce que ça donne un bon reflet, une bonne image de la qualité énergétique des bâtiments. Donc c'est vrai que quand on fait le constat aujourd'hui, globalement le parc de logement social est plus qualitatif que le parc de logement privé, ce qu'on disait tout à l'heure, parce qu'en fait les bailleurs sociaux sont des professionnels qui en permanence maintiennent en très bon état leur patrimoine. C'est important parce que, moi je dirais que c'est notre outil de travail en fait. Et derrière, on a des locataires et on veut qu'ils soient bien, qu'ils se sentent bien chez eux. Parce que derrière, ce que je vous disais tout à l'heure, ce sont des locataires qui ont un pouvoir d'achat qui est plutôt limité. Et donc c'est important de pouvoir réaliser des économies d'énergie avec un patrimoine de très bonne qualité.
On leur évite cette double peine justement de devoir payer plus cher leurs factures énergétiques, qui est souvent le cas des personnes fragilisées. Un autre point important de l'étude Caisse d'épargne, c'était l'idéal, l'idéal des Français, l'idéal de logement, ça serait... Encore la maison individuelle. Donc cette petite maison, on a encore une image d'épinal qui nous vient à l'esprit, une petite maison de banlieue avec un petit jardinier autour. Spontanément, qu'est-ce que vous avez envie de dire par rapport à cette image qui persiste ? Est-ce que vous pouvez nous donner votre avis d'expert ? Et aussi comparativement au logement social, on a encore cette image de bardi-meubles dans la tête.
Oui, effectivement, ça a toujours été le rêve d'une famille française. Effectivement, la petite maison avec le petit jardinier, on peut faire le barbecue le dimanche. Mais en fait, ça existe aussi dans le logement social. Nous, chez Habitat en Région, c'est un quart de notre patrimoine étant logement individuel. Alors c'est lié à notre histoire parce qu'on est très présent dans l'île de France où vous avez des anciens corons qui sont des petites maisons individuelles mais également en Occitanie on a beaucoup de maisons individuelles. Alors on est peut-être un peu atypique par rapport aux autres bailleurs sociaux, je pense que la référence est plutôt autour de 15-16% de maisons individuelles par rapport au logement collectif. Mais c'est vrai que chez nous ce sont des maisons qui sont souvent très agréables. Et évidemment quand un locataire se voit attribuer une maison individuelle, je ne cache pas qu'il est extrêmement content, bien évidemment, et sa maison il essaie de la garder le plus longtemps possible.
Très bien, autour de cette maison individuelle il y a un autre point saillant de cette étude, ça serait des services. Les Français rêvent de services autour de ce logement. On parle de jardin partagé, on parle de services à la personne. On parle de salle de sport pour les plus jeunes personnes qui ont été sondées. Est-ce que c'est quelque chose qu'on retrouve aussi dans votre étude sur le logement social ?
Oui, on la retrouve également. On sent bien, c'est un phénomène de société, on sent qu'il y a une volonté de recréer du lien social. Et donc tous ces services y contribuent bien évidemment. Alors dans le logement social, c'est peut-être un peu différent. La salle de sport est peut-être moins mise en avant, mais elle est néanmoins citée. En revanche, tout ce qui tourne autour de ce que vous évoquez, le jardin partagé, des salles communes où on peut faire des petites manifestations entre locataires, tout ce qui tourne autour de l'intergénérationnel, avec des gens plus âgés et avec des gens plus jeunes. Donc ça, ce sont des éléments importants. Le fait de... Prendre soin des seniors, et c'est vrai qu'on est dans un contexte démographique où la population vieillit. Donc ça c'est important pour les bailleurs sociaux, avec des dispositifs d'aide à la personne, vous l'évoquez, la livraison de paniers repas. Nous on a signé un partenariat avec un prestataire justement sur des paniers repas qui sont faits en circuit court, qui sont vendus à nos locataires à des prix coûtants. Donc ça c'est important. J'évoquais les seniors, c'est un sujet vraiment très important pour nous, pour l'ensemble des valeurs sociaux, mais pour Habitants Régions en particulier. Nous ce qu'on a fait, c'est qu'on s'est engagé dans le cadre de notre plan stratégique, utile, engagé et solidaire, de faire un diagnostic personnalisé pour l'ensemble de nos seniors de plus de 75 ans. C'est-à-dire qu'on va les voir. Et on veut savoir si leur appartement est toujours adapté à leurs besoins. Est-ce que la salle de bain n'a pas besoin d'être rénovée, transformée, d'enlever la baignoire ? On sait que c'est toujours un sujet pour les personnes âgées. On fait une enquête personnalisée et à l'issue de notre plan stratégique qui se termine en 2024, on aura vu l'ensemble de nos locataires seniors. Donc ça c'est un élément très important. On forme aussi notre personnel de proximité. Donc tous nos personnels de proximité seront formés à l'issue de notre plan stratégique. Voilà, donc ça c'est important, pour rendre des services de plus grande qualité et pour répondre aux aspirations de nos locataires.
Et pour terminer, autre point important de cette étude, c'était le financement. Est-ce qu'on peut parler de financement, d'accession à la propriété, quand on parle de logement social dans un premier temps ?
En fait, à la base, le logement social, c'est un premier pas dans la vie. On commence par un logement social où on est locataire, et puis après on accède à la propriété. Et on a des locataires qui deviennent propriétaires. Nous, régulièrement, on met en vente des logements qui sont achetés par des locataires en place. Donc ça, c'est vraiment le schéma, on va dire, idéal. C'est vrai qu'aujourd'hui, on sent qu'il y a une moindre volonté de nos locataires. Alors, on évoquait le pouvoir d'achat. Bien évidemment, la principale raison, c'est la faiblesse du pouvoir d'achat, le manque d'apport. Et aujourd'hui, on sait que les banques demandent un apport de financement, bien évidemment. donc ça c'est un élément important et puis ensuite moi je pense que nos locataires se sentent bien chez eux et donc ils n'ont pas forcément envie de bouger en fait ils sentent bien dans leur appartement qui correspond à leurs besoins leurs attentes il est même parfois un peu surdimensionné par rapport à leurs besoins on voit que depuis quelques années la volonté de bouger a beaucoup baissé et nous on constate dans ce qu'on appelle le taux de mobilité c'est qui est inférieur de moitié dans le logement social à ce qu'il est dans le logement privé Et donc ça, ça pose un problème parce que derrière, on a... 2 millions de personnes qui attendent un logement, un logement social, et peut-être que ces personnes-là pourraient bénéficier d'un logement social qui est aujourd'hui occupé par des personnes qui potentiellement pourraient accéder à la propriété ou avoir un logement un peu plus petit par exemple.
Et comment justement inciter peut-être ces personnes à bouger un peu plus ? Est-ce qu'il n'y a pas des solutions de financement intéressantes et nouvelles peut-être qui gagneraient à être connues comme par exemple la LOA ? On connaît ça pour les voitures, peut-être un peu moins pour les logements. Le BRS, Bayrel, Solidaire, est-ce que vous pouvez nous en parler un petit peu de tous ces modèles de financement qui sont mis en exergue dans notre étude, justement, l'étude Caisse d'épargne ?
Alors, c'est vrai, ce sont des nouvelles offres de financement qui se mettent en place. La LOA, comme vous dites, c'est comme la voiture. On a une option pour acheter son bien plus tard. ça se met en place progressivement. Le BRS, nous, on a lancé le BRS il y a deux ans maintenant, donc le bail réel solidaire. En gros, vous devenez propriétaire des murs, mais pas du sol.
Ça ne change quasiment rien pour la personne.
Elle est propriétaire, et surtout, ça lui coûte moins cher, moins cher, bien sûr, que d'acheter un logement classique. Donc ça, ce sont des nouvelles offres qu'on propose. On en est, depuis 2021, on est à un peu plus de 200 logements qui ont été... acheté en BRS et on voit que ça progresse significativement. On pense que fin 2024 on aura doublé à peu près ce chiffre là. Donc c'est une bonne tendance le BRS, ça permet d'acheter moins cher pour le prix moins excédent. Donc c'est vraiment une bonne initiative en lien avec les collectivités locales qui voient également un intérêt parce que ça permet de contribuer à l'inflation des prix puisque le prix du foncier est maîtrisé et notamment et surtout souvent maîtrisé par la collectivité locale.
Et vous pouvez nous parler un peu du Livret A ? Alors pour vulgariser un petit peu, quand le Livret A va bien, le logement social va mal, c'est ça, si je schématise un petit peu ? Oui,
un petit peu, oui.
On connaît le rôle historique du Livret A, produit d'épargne préféré des Français. Il sert depuis plus de 100 ans à alimenter les prêts du secteur locatif social. Est-ce que vous pouvez nous expliquer un petit peu ce rôle complexe, ce lien complexe entre Livret A et logement social ?
Alors effectivement, c'est historique, le Livret A... finance sert à financer le logement social en 18 mois en fait le livret a passé d'un taux de 0,5 à 3 et ça a fortement impacté le les bailleurs sociaux qui quand il se finance se finance dans 80% des cas sur le taux du livre donc forcément le coût de financement a beaucoup augmenté pour les bailleurs sociaux qui a contribué à les aller fragiliser fortement alors c'est vrai que comme vous le disiez un taux à 3% c'est c'est un taux qui est très très attractif aujourd'hui pour l'épargnant Maintenant ce qu'il faut savoir c'est que l'ivraie est un placement qui est plafonné, c'est-à-dire que le montant maximum placé par un particulier sur l'ivraie c'est 22 000 euros. Il n'y a pas que ça pour un épargnant, il y a d'autres produits de placement bien évidemment, mais c'est vrai que l'ivraie est attractif pour les particuliers, il l'est moins pour les bailleurs sociaux c'est clair, mais les bailleurs sociaux dépendent beaucoup du livret A. Donc si on veut contribuer à relancer le monde du logement social et la construction d'un logement social, il faudra... Bien évidemment, faire en sorte que le livret A baisse, ça c'est important.
Très bien François, avant de vous quitter, je vais vous poser une petite question bonus qui va faire un peu marcher votre imaginaire. Le logement du futur, comment vous l'imaginez ? Il faut être un petit peu imaginatif et innovant. Pour vous, dans 50 ans, 100 ans, à quoi ressemblera le logement basique du français moyen ?
Je pense que si on se projette un peu, et en lien avec tout ce qu'on entend sur la trajectoire de décarbonation, Il faudra qu'on ait des villes plus verticales. Moi j'en suis convaincu. Nos villes aujourd'hui en France c'est assez flagrant, elles sont très très étalées. Ce qui de facto entraîne des besoins routiers, des besoins en véhicules etc. Donc qui contribuent bien évidemment au réchauffement climatique. Demain je pense que nos villes seront plus verticales, plus connectées, plus de transport urbain. Mais il faut en parallèle qu'on trouve des moyens. de répondre un peu aux attentes des français qui transparaissent dans l'enquête qui a été menée par la fédération. Le souhait des gens d'avoir un petit jardin, etc. Il faut trouver la solution pour pouvoir y répondre. Alors est-ce que les jardins partagés, est-ce que davantage de liens sociaux avec des jardins partagés, des zones où les gens pourraient se retrouver ? davantage de collaboratifs y contribueront. Moi j'en suis persuadé. Si on décide,
ça serait un jardin, un appartement en hauteur avec des jardins suspendus ?
Éventuellement, jardins suspendus, des jardins sur les toits parce que ça contribue à ralentir l'augmentation de la température dans les bâtiments. Ce seront des bâtiments qui seront forcément, qui tiendront beaucoup plus du confort d'été. On parle beaucoup du confort d'hiver, mais il faut aujourd'hui évoquer beaucoup le confort d'été. Et nous, on connaît un peu le sujet parce qu'on est très implanté dans le sud-est et nos locataires en souffrent beaucoup. Donc on réfléchit à des nouveaux modes de construction. On sait que la clim, ce n'est pas l'idéal. Donc on réfléchit à d'autres modes de construction avec une aération plus naturelle. Je suis d'un naturel positif et optimiste. Donc je pense que l'innovation technologique, qui a toujours été un point fort des bailleurs sociaux, contribuera à faire en sorte qu'on aille vers une... Une ville du futur qui sera plaisante où on aura plaisir à vivre.
Merci beaucoup François Rieu d'avoir été avec nous pour parler logement et logement social. Vous êtes donc le président exécutif du groupe Habitants Régions.
Merci. Merci beaucoup, merci Clémence.
Habitez Demain, la série de podcasts des caisses d'épargne à retrouver sur toutes les plateformes d'écoute.
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Description
La Fédération nationale des Caisses d’Epargne lance sa série de podcast « Habiter demain », consacrée au logement et aux aspirations des Français en matière d’habitat. Pour ce premier épisode, François Rieu, Président exécutif du Groupe Habitat en région, deuxième acteur privé du logement social en France, dresse le portrait d’un secteur en tension qui doit faire face à de nombreux défis.
Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
Transcription
Habiter demain, le podcast qui explore les tendances, les défis et les innovations qui dessinent le logement de demain. Pouvoir d'achat, santé, emploi, développement durable, le sujet du logement impacte directement les domaines clés de notre vie. Quelles sont les attentes des Français ? Quelles solutions à mettre en œuvre pour rendre les logements plus accessibles, plus écologiques ? Plus il y aura autant de questions que nous abordons avec des experts du secteur pour imaginer ensemble nos futurs habitats. Bonjour à toutes et à tous, ravie de vous retrouver pour un nouveau podcast. Aujourd'hui, nous avons le plaisir d'accueillir François Rieu, président exécutif du groupe Habitants en Région, pour parler du logement et notamment du... Le logement social occupé par plus de 10 millions de français. C'est un logement que les français affectionnent particulièrement. On va savoir aussi pourquoi grâce à François. Bonjour.
Bonjour Clémence, bonjour à tous.
François, je le disais en introduction, vous êtes président exécutif du groupe Habitants en Région. Est-ce que vous pouvez présenter cette structure et expliquer le rôle que vous y tenez ?
Oui, bien sûr Clémence. Le groupe Habitants en Région, en fait, c'est une holding qui porte toutes les participations des caisses d'épargne qui historiquement avait... beaucoup investi dans le monde du logement social. Et donc cette structure, le groupe Habitants Régions, a été créée en 2010. Et aujourd'hui, c'est le troisième bailleur, le troisième groupe de logement social en France, avec plus de 240 000 logements, derrière le groupe Action Logement et derrière CDC Habitat. Ce qui montre en fait que les caisses d'épargne sont à la fois des gros financeurs du logement social, ce qui est leur activité classique, mais également un très gros opérateur du logement social. Alors nous, notre rôle, c'est quoi ? C'est de loger des locataires, loger des gens. Le monde du logement social, c'est un monde où les loyers sont plafonnés. Toutes les personnes ne peuvent pas loger dans le logement social. Nous, on loge à peu près 500 000 locataires, 240 000 habitations, logements. On est répartis sur l'ensemble du territoire national, principalement dans les Hauts-de-France, dans le quart sud-est de la France, en Corse, très présent en Corse également, et en Occitanie. Au total, on a 12 bailleurs sociaux répartis sur l'ensemble de notre territoire national.
Donc un demi-million de locataires. Vous avez... Une certaine expertise sur le logement social, est-ce que vous pouvez nous faire un état des lieux de la situation aujourd'hui ?
Alors le marché compliqué est comme l'ensemble du marché du logement au sens large en fait. On voit bien que le marché du logement a été impacté par la guerre en Ukraine, la crise énergétique, la hausse des coûts de construction, la hausse des taux d'intérêt. Et donc tout ça s'est répercuté également sur le monde du logement social puisque... Nos locataires sont une clientèle assez fragile, donc avec un sujet autour du pouvoir d'achat qui est un enjeu majeur pour eux, bien évidemment. Donc le monde du logement social aujourd'hui a été impacté par tout ce que je vous ai dit. Les coûts de construction, la crise de l'énergie, le problème pour rechercher du foncier pour construire, ça c'est un élément extrêmement important. Et puis tous les sujets autour de la transition énergétique. Aujourd'hui, les bailleurs sociaux doivent à la fois construire parce qu'on manque de logements sociaux en France. Je vous rappelle qu'il y a à peu près 2,5 millions de personnes qui recherchent, qui sont en attente d'avoir un logement social, ce qui est considérable. Et donc il faut qu'on construise et puis il faut qu'on réhabilite notre patrimoine, parce que notre patrimoine vieillit et qu'en permanence il faut le maintenir en bon état, parce que ça génère des économies d'énergie et puis ça génère des économies pour nos locataires, évidemment sur leurs factures énergétiques qu'ils payent tous les mois.
D'accord, donc un système un peu tendu en ce moment. Est-ce que l'avenir réserve un petit peu quelque chose de plus joyeux ? pour les locataires d'une part et pour les bailleurs ?
Alors les locataires, pour nous c'est important que nos locataires soient satisfaits de leur logement. Ça c'est un élément extrêmement important. Je pense qu'ils le sont chez Habitat en Région puisqu'on a un taux de satisfaction qui est autour de 80%, qui est plutôt un très bon niveau. Après pour les bailleurs, un enjeu important c'est sur les coûts de construction. Et on est très dépendant en fait des taux d'intérêt évidemment parce que... bailleur social emprunte de l'argent pour construire donc plus les taux d'intérêt sont élevés plus le coût de la construction est élevé et on a des enjeux majeurs en matière de réhabitation de décarbonation de notre patrimoine on parlera peut-être des étiquettes énergétiques mais ça c'est un enjeu majeur on a une réglementation à respecter donc tous nos bailleurs sociaux au sein du groupe habitant en région mais également évidemment l'ensemble des bailleurs sociaux en france se sont mis dans une trajectoire de décarbonation de leur parc avec des enjeux importants en matière d'investissement, c'est un investissement considérable. Donc en fait le sujet qu'on va avoir c'est est-ce que demain les bailleurs sociaux pourront à la fois construire du neuf, des programmes neufs pour loger davantage de personnes et réhabiliter le patrimoine. C'est vrai que la crise en Ukraine a mis un peu à mal la santé financière des bailleurs sociaux. et donc pouvoir faire à la fois de la construction neuve et de la réhabilitation, ça peut être compliqué pour certains bailleurs.
La réhabilitation des logements, c'est une bonne nouvelle pour les locataires, ça veut dire une facture énergétique moindre ?
Oui, absolument.
Vous êtes dans un processus de réhabilitation, j'imagine quand même que les factures ont commencé à baisser pour vos locataires ?
Oui, on le constate significativement pour nos locataires et puis pour les bailleurs sociaux qui payent également une partie des factures, notamment sur toutes les parties communes, etc. Mais nous, on le voit, c'est un montant d'investissement. À l'échelle du groupe Habitat en Région, c'est plus de 360 millions d'euros qui ont été investis dans la réhabilitation du patrimoine. C'est 5 000 logements en 2023 qui ont été réhabilités. Donc c'est considérable. À chaque fois, une réhabilitation, c'est au minimum entre 50 000 et 70 000 euros par logement. Pour certaines réhabilitations, on n'est pas loin de 100 000 euros mis en matière de réhabilitation. Donc c'est changé. changer le vecteur énergétique, on passe du chauffage au gaz à chauffage électrique, on change la salle de bain, on change plein de choses, et tout ça, mis bout à bout, ça fait des sommes importantes, mais qui, au final, génèrent des économies à la fois pour le locataire et pour le bailleur social, des économies en matière de consommation d'eau, on enlève les baignoires, on met des douches, et puis des consommations énergétiques, quand on passe du chauffage au gaz au chauffage électrique, et puis quand on fait une... on améliore l'isolation thermique des logements. Ce qui fait qu'au final, le patrimoine d'habitants en région est plutôt assez qualitatif. Et c'est ce qui ressort de nos enquêtes de satisfaction auprès de nos locataires qui sont contents d'être dans des logements habitants en région.
Comparé effectivement à l'image d'Epinal qu'on peut avoir du logement social insalubre, vous êtes plutôt en avance sur ces thèmes de transition énergétique comparé au privé.
Oui, ça se voit dans les étiquettes énergétiques. Tout le monde... On a entendu parler maintenant des DPE, et Diagnostics de Performance Énergétique, et c'est vrai qu'au sein du groupe Habité en Région, les étiquettes F et G qui doivent être éradiquées dans les prochaines années, 2025-2028, nous ça représente moins de 2% de notre parc, ce qui est extrêmement faible, et les étiquettes E qui sont la prochaine échéance, qui sera en 2034, c'est 10-15%, donc c'est très très faible. Et à l'inverse, les étiquettes ABC, qui sont les étiquettes les plus qualitatives, représentent plus de 50% de notre parc. Donc on est vraiment plutôt très en avance par rapport aux logements privés classiques, on va dire. Et c'est vrai que l'image d'Epinal qui persiste et que tout le monde a en tête, c'est que le logement social, ce sont des logements pas très beaux.
Des bars d'immeubles.
Des bars d'immeubles. Alors certes, on en a, mais au fur et à mesure, on les déconstruit, on les réhabilite. Et à côté de ça, on fait des résidences qui donnent envie à chacun de s'y installer et d'y vivre agréablement.
Très bien, alors on a commencé à parler du DPE. Ça fait partie des résultats de l'étude Caisse d'épargne Habité Demain. Ça faisait partie des résultats saillants sur le DPE, notamment que les Français avaient tendance à surestimer la lettre de leur diagnostic de performance énergétique. Est-ce que vous pouvez justement réagir à cette étude ? Je sais que vous en avez eu quelques grandes lignes. et nous faire peut-être un comparatif par rapport à l'enquête que vous avez menée de votre côté sur le logement social.
Réaliser les DPE, ce sont des investissements importants, parce qu'un DPE, ça coûte une centaine d'euros, réaliser un diagnostic. Donc imaginez, avec nos 240 000 logements, la facture, et donc si on fait le calcul pour l'ensemble des bailleurs sociaux en France, ce sont des montants considérables qui sont investis pour réaliser ces DPE. mais qui sont aujourd'hui indispensables parce que ça donne un bon reflet, une bonne image de la qualité énergétique des bâtiments. Donc c'est vrai que quand on fait le constat aujourd'hui, globalement le parc de logement social est plus qualitatif que le parc de logement privé, ce qu'on disait tout à l'heure, parce qu'en fait les bailleurs sociaux sont des professionnels qui en permanence maintiennent en très bon état leur patrimoine. C'est important parce que, moi je dirais que c'est notre outil de travail en fait. Et derrière, on a des locataires et on veut qu'ils soient bien, qu'ils se sentent bien chez eux. Parce que derrière, ce que je vous disais tout à l'heure, ce sont des locataires qui ont un pouvoir d'achat qui est plutôt limité. Et donc c'est important de pouvoir réaliser des économies d'énergie avec un patrimoine de très bonne qualité.
On leur évite cette double peine justement de devoir payer plus cher leurs factures énergétiques, qui est souvent le cas des personnes fragilisées. Un autre point important de l'étude Caisse d'épargne, c'était l'idéal, l'idéal des Français, l'idéal de logement, ça serait... Encore la maison individuelle. Donc cette petite maison, on a encore une image d'épinal qui nous vient à l'esprit, une petite maison de banlieue avec un petit jardinier autour. Spontanément, qu'est-ce que vous avez envie de dire par rapport à cette image qui persiste ? Est-ce que vous pouvez nous donner votre avis d'expert ? Et aussi comparativement au logement social, on a encore cette image de bardi-meubles dans la tête.
Oui, effectivement, ça a toujours été le rêve d'une famille française. Effectivement, la petite maison avec le petit jardinier, on peut faire le barbecue le dimanche. Mais en fait, ça existe aussi dans le logement social. Nous, chez Habitat en Région, c'est un quart de notre patrimoine étant logement individuel. Alors c'est lié à notre histoire parce qu'on est très présent dans l'île de France où vous avez des anciens corons qui sont des petites maisons individuelles mais également en Occitanie on a beaucoup de maisons individuelles. Alors on est peut-être un peu atypique par rapport aux autres bailleurs sociaux, je pense que la référence est plutôt autour de 15-16% de maisons individuelles par rapport au logement collectif. Mais c'est vrai que chez nous ce sont des maisons qui sont souvent très agréables. Et évidemment quand un locataire se voit attribuer une maison individuelle, je ne cache pas qu'il est extrêmement content, bien évidemment, et sa maison il essaie de la garder le plus longtemps possible.
Très bien, autour de cette maison individuelle il y a un autre point saillant de cette étude, ça serait des services. Les Français rêvent de services autour de ce logement. On parle de jardin partagé, on parle de services à la personne. On parle de salle de sport pour les plus jeunes personnes qui ont été sondées. Est-ce que c'est quelque chose qu'on retrouve aussi dans votre étude sur le logement social ?
Oui, on la retrouve également. On sent bien, c'est un phénomène de société, on sent qu'il y a une volonté de recréer du lien social. Et donc tous ces services y contribuent bien évidemment. Alors dans le logement social, c'est peut-être un peu différent. La salle de sport est peut-être moins mise en avant, mais elle est néanmoins citée. En revanche, tout ce qui tourne autour de ce que vous évoquez, le jardin partagé, des salles communes où on peut faire des petites manifestations entre locataires, tout ce qui tourne autour de l'intergénérationnel, avec des gens plus âgés et avec des gens plus jeunes. Donc ça, ce sont des éléments importants. Le fait de... Prendre soin des seniors, et c'est vrai qu'on est dans un contexte démographique où la population vieillit. Donc ça c'est important pour les bailleurs sociaux, avec des dispositifs d'aide à la personne, vous l'évoquez, la livraison de paniers repas. Nous on a signé un partenariat avec un prestataire justement sur des paniers repas qui sont faits en circuit court, qui sont vendus à nos locataires à des prix coûtants. Donc ça c'est important. J'évoquais les seniors, c'est un sujet vraiment très important pour nous, pour l'ensemble des valeurs sociaux, mais pour Habitants Régions en particulier. Nous ce qu'on a fait, c'est qu'on s'est engagé dans le cadre de notre plan stratégique, utile, engagé et solidaire, de faire un diagnostic personnalisé pour l'ensemble de nos seniors de plus de 75 ans. C'est-à-dire qu'on va les voir. Et on veut savoir si leur appartement est toujours adapté à leurs besoins. Est-ce que la salle de bain n'a pas besoin d'être rénovée, transformée, d'enlever la baignoire ? On sait que c'est toujours un sujet pour les personnes âgées. On fait une enquête personnalisée et à l'issue de notre plan stratégique qui se termine en 2024, on aura vu l'ensemble de nos locataires seniors. Donc ça c'est un élément très important. On forme aussi notre personnel de proximité. Donc tous nos personnels de proximité seront formés à l'issue de notre plan stratégique. Voilà, donc ça c'est important, pour rendre des services de plus grande qualité et pour répondre aux aspirations de nos locataires.
Et pour terminer, autre point important de cette étude, c'était le financement. Est-ce qu'on peut parler de financement, d'accession à la propriété, quand on parle de logement social dans un premier temps ?
En fait, à la base, le logement social, c'est un premier pas dans la vie. On commence par un logement social où on est locataire, et puis après on accède à la propriété. Et on a des locataires qui deviennent propriétaires. Nous, régulièrement, on met en vente des logements qui sont achetés par des locataires en place. Donc ça, c'est vraiment le schéma, on va dire, idéal. C'est vrai qu'aujourd'hui, on sent qu'il y a une moindre volonté de nos locataires. Alors, on évoquait le pouvoir d'achat. Bien évidemment, la principale raison, c'est la faiblesse du pouvoir d'achat, le manque d'apport. Et aujourd'hui, on sait que les banques demandent un apport de financement, bien évidemment. donc ça c'est un élément important et puis ensuite moi je pense que nos locataires se sentent bien chez eux et donc ils n'ont pas forcément envie de bouger en fait ils sentent bien dans leur appartement qui correspond à leurs besoins leurs attentes il est même parfois un peu surdimensionné par rapport à leurs besoins on voit que depuis quelques années la volonté de bouger a beaucoup baissé et nous on constate dans ce qu'on appelle le taux de mobilité c'est qui est inférieur de moitié dans le logement social à ce qu'il est dans le logement privé Et donc ça, ça pose un problème parce que derrière, on a... 2 millions de personnes qui attendent un logement, un logement social, et peut-être que ces personnes-là pourraient bénéficier d'un logement social qui est aujourd'hui occupé par des personnes qui potentiellement pourraient accéder à la propriété ou avoir un logement un peu plus petit par exemple.
Et comment justement inciter peut-être ces personnes à bouger un peu plus ? Est-ce qu'il n'y a pas des solutions de financement intéressantes et nouvelles peut-être qui gagneraient à être connues comme par exemple la LOA ? On connaît ça pour les voitures, peut-être un peu moins pour les logements. Le BRS, Bayrel, Solidaire, est-ce que vous pouvez nous en parler un petit peu de tous ces modèles de financement qui sont mis en exergue dans notre étude, justement, l'étude Caisse d'épargne ?
Alors, c'est vrai, ce sont des nouvelles offres de financement qui se mettent en place. La LOA, comme vous dites, c'est comme la voiture. On a une option pour acheter son bien plus tard. ça se met en place progressivement. Le BRS, nous, on a lancé le BRS il y a deux ans maintenant, donc le bail réel solidaire. En gros, vous devenez propriétaire des murs, mais pas du sol.
Ça ne change quasiment rien pour la personne.
Elle est propriétaire, et surtout, ça lui coûte moins cher, moins cher, bien sûr, que d'acheter un logement classique. Donc ça, ce sont des nouvelles offres qu'on propose. On en est, depuis 2021, on est à un peu plus de 200 logements qui ont été... acheté en BRS et on voit que ça progresse significativement. On pense que fin 2024 on aura doublé à peu près ce chiffre là. Donc c'est une bonne tendance le BRS, ça permet d'acheter moins cher pour le prix moins excédent. Donc c'est vraiment une bonne initiative en lien avec les collectivités locales qui voient également un intérêt parce que ça permet de contribuer à l'inflation des prix puisque le prix du foncier est maîtrisé et notamment et surtout souvent maîtrisé par la collectivité locale.
Et vous pouvez nous parler un peu du Livret A ? Alors pour vulgariser un petit peu, quand le Livret A va bien, le logement social va mal, c'est ça, si je schématise un petit peu ? Oui,
un petit peu, oui.
On connaît le rôle historique du Livret A, produit d'épargne préféré des Français. Il sert depuis plus de 100 ans à alimenter les prêts du secteur locatif social. Est-ce que vous pouvez nous expliquer un petit peu ce rôle complexe, ce lien complexe entre Livret A et logement social ?
Alors effectivement, c'est historique, le Livret A... finance sert à financer le logement social en 18 mois en fait le livret a passé d'un taux de 0,5 à 3 et ça a fortement impacté le les bailleurs sociaux qui quand il se finance se finance dans 80% des cas sur le taux du livre donc forcément le coût de financement a beaucoup augmenté pour les bailleurs sociaux qui a contribué à les aller fragiliser fortement alors c'est vrai que comme vous le disiez un taux à 3% c'est c'est un taux qui est très très attractif aujourd'hui pour l'épargnant Maintenant ce qu'il faut savoir c'est que l'ivraie est un placement qui est plafonné, c'est-à-dire que le montant maximum placé par un particulier sur l'ivraie c'est 22 000 euros. Il n'y a pas que ça pour un épargnant, il y a d'autres produits de placement bien évidemment, mais c'est vrai que l'ivraie est attractif pour les particuliers, il l'est moins pour les bailleurs sociaux c'est clair, mais les bailleurs sociaux dépendent beaucoup du livret A. Donc si on veut contribuer à relancer le monde du logement social et la construction d'un logement social, il faudra... Bien évidemment, faire en sorte que le livret A baisse, ça c'est important.
Très bien François, avant de vous quitter, je vais vous poser une petite question bonus qui va faire un peu marcher votre imaginaire. Le logement du futur, comment vous l'imaginez ? Il faut être un petit peu imaginatif et innovant. Pour vous, dans 50 ans, 100 ans, à quoi ressemblera le logement basique du français moyen ?
Je pense que si on se projette un peu, et en lien avec tout ce qu'on entend sur la trajectoire de décarbonation, Il faudra qu'on ait des villes plus verticales. Moi j'en suis convaincu. Nos villes aujourd'hui en France c'est assez flagrant, elles sont très très étalées. Ce qui de facto entraîne des besoins routiers, des besoins en véhicules etc. Donc qui contribuent bien évidemment au réchauffement climatique. Demain je pense que nos villes seront plus verticales, plus connectées, plus de transport urbain. Mais il faut en parallèle qu'on trouve des moyens. de répondre un peu aux attentes des français qui transparaissent dans l'enquête qui a été menée par la fédération. Le souhait des gens d'avoir un petit jardin, etc. Il faut trouver la solution pour pouvoir y répondre. Alors est-ce que les jardins partagés, est-ce que davantage de liens sociaux avec des jardins partagés, des zones où les gens pourraient se retrouver ? davantage de collaboratifs y contribueront. Moi j'en suis persuadé. Si on décide,
ça serait un jardin, un appartement en hauteur avec des jardins suspendus ?
Éventuellement, jardins suspendus, des jardins sur les toits parce que ça contribue à ralentir l'augmentation de la température dans les bâtiments. Ce seront des bâtiments qui seront forcément, qui tiendront beaucoup plus du confort d'été. On parle beaucoup du confort d'hiver, mais il faut aujourd'hui évoquer beaucoup le confort d'été. Et nous, on connaît un peu le sujet parce qu'on est très implanté dans le sud-est et nos locataires en souffrent beaucoup. Donc on réfléchit à des nouveaux modes de construction. On sait que la clim, ce n'est pas l'idéal. Donc on réfléchit à d'autres modes de construction avec une aération plus naturelle. Je suis d'un naturel positif et optimiste. Donc je pense que l'innovation technologique, qui a toujours été un point fort des bailleurs sociaux, contribuera à faire en sorte qu'on aille vers une... Une ville du futur qui sera plaisante où on aura plaisir à vivre.
Merci beaucoup François Rieu d'avoir été avec nous pour parler logement et logement social. Vous êtes donc le président exécutif du groupe Habitants Régions.
Merci. Merci beaucoup, merci Clémence.
Habitez Demain, la série de podcasts des caisses d'épargne à retrouver sur toutes les plateformes d'écoute.
Description
La Fédération nationale des Caisses d’Epargne lance sa série de podcast « Habiter demain », consacrée au logement et aux aspirations des Français en matière d’habitat. Pour ce premier épisode, François Rieu, Président exécutif du Groupe Habitat en région, deuxième acteur privé du logement social en France, dresse le portrait d’un secteur en tension qui doit faire face à de nombreux défis.
Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
Transcription
Habiter demain, le podcast qui explore les tendances, les défis et les innovations qui dessinent le logement de demain. Pouvoir d'achat, santé, emploi, développement durable, le sujet du logement impacte directement les domaines clés de notre vie. Quelles sont les attentes des Français ? Quelles solutions à mettre en œuvre pour rendre les logements plus accessibles, plus écologiques ? Plus il y aura autant de questions que nous abordons avec des experts du secteur pour imaginer ensemble nos futurs habitats. Bonjour à toutes et à tous, ravie de vous retrouver pour un nouveau podcast. Aujourd'hui, nous avons le plaisir d'accueillir François Rieu, président exécutif du groupe Habitants en Région, pour parler du logement et notamment du... Le logement social occupé par plus de 10 millions de français. C'est un logement que les français affectionnent particulièrement. On va savoir aussi pourquoi grâce à François. Bonjour.
Bonjour Clémence, bonjour à tous.
François, je le disais en introduction, vous êtes président exécutif du groupe Habitants en Région. Est-ce que vous pouvez présenter cette structure et expliquer le rôle que vous y tenez ?
Oui, bien sûr Clémence. Le groupe Habitants en Région, en fait, c'est une holding qui porte toutes les participations des caisses d'épargne qui historiquement avait... beaucoup investi dans le monde du logement social. Et donc cette structure, le groupe Habitants Régions, a été créée en 2010. Et aujourd'hui, c'est le troisième bailleur, le troisième groupe de logement social en France, avec plus de 240 000 logements, derrière le groupe Action Logement et derrière CDC Habitat. Ce qui montre en fait que les caisses d'épargne sont à la fois des gros financeurs du logement social, ce qui est leur activité classique, mais également un très gros opérateur du logement social. Alors nous, notre rôle, c'est quoi ? C'est de loger des locataires, loger des gens. Le monde du logement social, c'est un monde où les loyers sont plafonnés. Toutes les personnes ne peuvent pas loger dans le logement social. Nous, on loge à peu près 500 000 locataires, 240 000 habitations, logements. On est répartis sur l'ensemble du territoire national, principalement dans les Hauts-de-France, dans le quart sud-est de la France, en Corse, très présent en Corse également, et en Occitanie. Au total, on a 12 bailleurs sociaux répartis sur l'ensemble de notre territoire national.
Donc un demi-million de locataires. Vous avez... Une certaine expertise sur le logement social, est-ce que vous pouvez nous faire un état des lieux de la situation aujourd'hui ?
Alors le marché compliqué est comme l'ensemble du marché du logement au sens large en fait. On voit bien que le marché du logement a été impacté par la guerre en Ukraine, la crise énergétique, la hausse des coûts de construction, la hausse des taux d'intérêt. Et donc tout ça s'est répercuté également sur le monde du logement social puisque... Nos locataires sont une clientèle assez fragile, donc avec un sujet autour du pouvoir d'achat qui est un enjeu majeur pour eux, bien évidemment. Donc le monde du logement social aujourd'hui a été impacté par tout ce que je vous ai dit. Les coûts de construction, la crise de l'énergie, le problème pour rechercher du foncier pour construire, ça c'est un élément extrêmement important. Et puis tous les sujets autour de la transition énergétique. Aujourd'hui, les bailleurs sociaux doivent à la fois construire parce qu'on manque de logements sociaux en France. Je vous rappelle qu'il y a à peu près 2,5 millions de personnes qui recherchent, qui sont en attente d'avoir un logement social, ce qui est considérable. Et donc il faut qu'on construise et puis il faut qu'on réhabilite notre patrimoine, parce que notre patrimoine vieillit et qu'en permanence il faut le maintenir en bon état, parce que ça génère des économies d'énergie et puis ça génère des économies pour nos locataires, évidemment sur leurs factures énergétiques qu'ils payent tous les mois.
D'accord, donc un système un peu tendu en ce moment. Est-ce que l'avenir réserve un petit peu quelque chose de plus joyeux ? pour les locataires d'une part et pour les bailleurs ?
Alors les locataires, pour nous c'est important que nos locataires soient satisfaits de leur logement. Ça c'est un élément extrêmement important. Je pense qu'ils le sont chez Habitat en Région puisqu'on a un taux de satisfaction qui est autour de 80%, qui est plutôt un très bon niveau. Après pour les bailleurs, un enjeu important c'est sur les coûts de construction. Et on est très dépendant en fait des taux d'intérêt évidemment parce que... bailleur social emprunte de l'argent pour construire donc plus les taux d'intérêt sont élevés plus le coût de la construction est élevé et on a des enjeux majeurs en matière de réhabitation de décarbonation de notre patrimoine on parlera peut-être des étiquettes énergétiques mais ça c'est un enjeu majeur on a une réglementation à respecter donc tous nos bailleurs sociaux au sein du groupe habitant en région mais également évidemment l'ensemble des bailleurs sociaux en france se sont mis dans une trajectoire de décarbonation de leur parc avec des enjeux importants en matière d'investissement, c'est un investissement considérable. Donc en fait le sujet qu'on va avoir c'est est-ce que demain les bailleurs sociaux pourront à la fois construire du neuf, des programmes neufs pour loger davantage de personnes et réhabiliter le patrimoine. C'est vrai que la crise en Ukraine a mis un peu à mal la santé financière des bailleurs sociaux. et donc pouvoir faire à la fois de la construction neuve et de la réhabilitation, ça peut être compliqué pour certains bailleurs.
La réhabilitation des logements, c'est une bonne nouvelle pour les locataires, ça veut dire une facture énergétique moindre ?
Oui, absolument.
Vous êtes dans un processus de réhabilitation, j'imagine quand même que les factures ont commencé à baisser pour vos locataires ?
Oui, on le constate significativement pour nos locataires et puis pour les bailleurs sociaux qui payent également une partie des factures, notamment sur toutes les parties communes, etc. Mais nous, on le voit, c'est un montant d'investissement. À l'échelle du groupe Habitat en Région, c'est plus de 360 millions d'euros qui ont été investis dans la réhabilitation du patrimoine. C'est 5 000 logements en 2023 qui ont été réhabilités. Donc c'est considérable. À chaque fois, une réhabilitation, c'est au minimum entre 50 000 et 70 000 euros par logement. Pour certaines réhabilitations, on n'est pas loin de 100 000 euros mis en matière de réhabilitation. Donc c'est changé. changer le vecteur énergétique, on passe du chauffage au gaz à chauffage électrique, on change la salle de bain, on change plein de choses, et tout ça, mis bout à bout, ça fait des sommes importantes, mais qui, au final, génèrent des économies à la fois pour le locataire et pour le bailleur social, des économies en matière de consommation d'eau, on enlève les baignoires, on met des douches, et puis des consommations énergétiques, quand on passe du chauffage au gaz au chauffage électrique, et puis quand on fait une... on améliore l'isolation thermique des logements. Ce qui fait qu'au final, le patrimoine d'habitants en région est plutôt assez qualitatif. Et c'est ce qui ressort de nos enquêtes de satisfaction auprès de nos locataires qui sont contents d'être dans des logements habitants en région.
Comparé effectivement à l'image d'Epinal qu'on peut avoir du logement social insalubre, vous êtes plutôt en avance sur ces thèmes de transition énergétique comparé au privé.
Oui, ça se voit dans les étiquettes énergétiques. Tout le monde... On a entendu parler maintenant des DPE, et Diagnostics de Performance Énergétique, et c'est vrai qu'au sein du groupe Habité en Région, les étiquettes F et G qui doivent être éradiquées dans les prochaines années, 2025-2028, nous ça représente moins de 2% de notre parc, ce qui est extrêmement faible, et les étiquettes E qui sont la prochaine échéance, qui sera en 2034, c'est 10-15%, donc c'est très très faible. Et à l'inverse, les étiquettes ABC, qui sont les étiquettes les plus qualitatives, représentent plus de 50% de notre parc. Donc on est vraiment plutôt très en avance par rapport aux logements privés classiques, on va dire. Et c'est vrai que l'image d'Epinal qui persiste et que tout le monde a en tête, c'est que le logement social, ce sont des logements pas très beaux.
Des bars d'immeubles.
Des bars d'immeubles. Alors certes, on en a, mais au fur et à mesure, on les déconstruit, on les réhabilite. Et à côté de ça, on fait des résidences qui donnent envie à chacun de s'y installer et d'y vivre agréablement.
Très bien, alors on a commencé à parler du DPE. Ça fait partie des résultats de l'étude Caisse d'épargne Habité Demain. Ça faisait partie des résultats saillants sur le DPE, notamment que les Français avaient tendance à surestimer la lettre de leur diagnostic de performance énergétique. Est-ce que vous pouvez justement réagir à cette étude ? Je sais que vous en avez eu quelques grandes lignes. et nous faire peut-être un comparatif par rapport à l'enquête que vous avez menée de votre côté sur le logement social.
Réaliser les DPE, ce sont des investissements importants, parce qu'un DPE, ça coûte une centaine d'euros, réaliser un diagnostic. Donc imaginez, avec nos 240 000 logements, la facture, et donc si on fait le calcul pour l'ensemble des bailleurs sociaux en France, ce sont des montants considérables qui sont investis pour réaliser ces DPE. mais qui sont aujourd'hui indispensables parce que ça donne un bon reflet, une bonne image de la qualité énergétique des bâtiments. Donc c'est vrai que quand on fait le constat aujourd'hui, globalement le parc de logement social est plus qualitatif que le parc de logement privé, ce qu'on disait tout à l'heure, parce qu'en fait les bailleurs sociaux sont des professionnels qui en permanence maintiennent en très bon état leur patrimoine. C'est important parce que, moi je dirais que c'est notre outil de travail en fait. Et derrière, on a des locataires et on veut qu'ils soient bien, qu'ils se sentent bien chez eux. Parce que derrière, ce que je vous disais tout à l'heure, ce sont des locataires qui ont un pouvoir d'achat qui est plutôt limité. Et donc c'est important de pouvoir réaliser des économies d'énergie avec un patrimoine de très bonne qualité.
On leur évite cette double peine justement de devoir payer plus cher leurs factures énergétiques, qui est souvent le cas des personnes fragilisées. Un autre point important de l'étude Caisse d'épargne, c'était l'idéal, l'idéal des Français, l'idéal de logement, ça serait... Encore la maison individuelle. Donc cette petite maison, on a encore une image d'épinal qui nous vient à l'esprit, une petite maison de banlieue avec un petit jardinier autour. Spontanément, qu'est-ce que vous avez envie de dire par rapport à cette image qui persiste ? Est-ce que vous pouvez nous donner votre avis d'expert ? Et aussi comparativement au logement social, on a encore cette image de bardi-meubles dans la tête.
Oui, effectivement, ça a toujours été le rêve d'une famille française. Effectivement, la petite maison avec le petit jardinier, on peut faire le barbecue le dimanche. Mais en fait, ça existe aussi dans le logement social. Nous, chez Habitat en Région, c'est un quart de notre patrimoine étant logement individuel. Alors c'est lié à notre histoire parce qu'on est très présent dans l'île de France où vous avez des anciens corons qui sont des petites maisons individuelles mais également en Occitanie on a beaucoup de maisons individuelles. Alors on est peut-être un peu atypique par rapport aux autres bailleurs sociaux, je pense que la référence est plutôt autour de 15-16% de maisons individuelles par rapport au logement collectif. Mais c'est vrai que chez nous ce sont des maisons qui sont souvent très agréables. Et évidemment quand un locataire se voit attribuer une maison individuelle, je ne cache pas qu'il est extrêmement content, bien évidemment, et sa maison il essaie de la garder le plus longtemps possible.
Très bien, autour de cette maison individuelle il y a un autre point saillant de cette étude, ça serait des services. Les Français rêvent de services autour de ce logement. On parle de jardin partagé, on parle de services à la personne. On parle de salle de sport pour les plus jeunes personnes qui ont été sondées. Est-ce que c'est quelque chose qu'on retrouve aussi dans votre étude sur le logement social ?
Oui, on la retrouve également. On sent bien, c'est un phénomène de société, on sent qu'il y a une volonté de recréer du lien social. Et donc tous ces services y contribuent bien évidemment. Alors dans le logement social, c'est peut-être un peu différent. La salle de sport est peut-être moins mise en avant, mais elle est néanmoins citée. En revanche, tout ce qui tourne autour de ce que vous évoquez, le jardin partagé, des salles communes où on peut faire des petites manifestations entre locataires, tout ce qui tourne autour de l'intergénérationnel, avec des gens plus âgés et avec des gens plus jeunes. Donc ça, ce sont des éléments importants. Le fait de... Prendre soin des seniors, et c'est vrai qu'on est dans un contexte démographique où la population vieillit. Donc ça c'est important pour les bailleurs sociaux, avec des dispositifs d'aide à la personne, vous l'évoquez, la livraison de paniers repas. Nous on a signé un partenariat avec un prestataire justement sur des paniers repas qui sont faits en circuit court, qui sont vendus à nos locataires à des prix coûtants. Donc ça c'est important. J'évoquais les seniors, c'est un sujet vraiment très important pour nous, pour l'ensemble des valeurs sociaux, mais pour Habitants Régions en particulier. Nous ce qu'on a fait, c'est qu'on s'est engagé dans le cadre de notre plan stratégique, utile, engagé et solidaire, de faire un diagnostic personnalisé pour l'ensemble de nos seniors de plus de 75 ans. C'est-à-dire qu'on va les voir. Et on veut savoir si leur appartement est toujours adapté à leurs besoins. Est-ce que la salle de bain n'a pas besoin d'être rénovée, transformée, d'enlever la baignoire ? On sait que c'est toujours un sujet pour les personnes âgées. On fait une enquête personnalisée et à l'issue de notre plan stratégique qui se termine en 2024, on aura vu l'ensemble de nos locataires seniors. Donc ça c'est un élément très important. On forme aussi notre personnel de proximité. Donc tous nos personnels de proximité seront formés à l'issue de notre plan stratégique. Voilà, donc ça c'est important, pour rendre des services de plus grande qualité et pour répondre aux aspirations de nos locataires.
Et pour terminer, autre point important de cette étude, c'était le financement. Est-ce qu'on peut parler de financement, d'accession à la propriété, quand on parle de logement social dans un premier temps ?
En fait, à la base, le logement social, c'est un premier pas dans la vie. On commence par un logement social où on est locataire, et puis après on accède à la propriété. Et on a des locataires qui deviennent propriétaires. Nous, régulièrement, on met en vente des logements qui sont achetés par des locataires en place. Donc ça, c'est vraiment le schéma, on va dire, idéal. C'est vrai qu'aujourd'hui, on sent qu'il y a une moindre volonté de nos locataires. Alors, on évoquait le pouvoir d'achat. Bien évidemment, la principale raison, c'est la faiblesse du pouvoir d'achat, le manque d'apport. Et aujourd'hui, on sait que les banques demandent un apport de financement, bien évidemment. donc ça c'est un élément important et puis ensuite moi je pense que nos locataires se sentent bien chez eux et donc ils n'ont pas forcément envie de bouger en fait ils sentent bien dans leur appartement qui correspond à leurs besoins leurs attentes il est même parfois un peu surdimensionné par rapport à leurs besoins on voit que depuis quelques années la volonté de bouger a beaucoup baissé et nous on constate dans ce qu'on appelle le taux de mobilité c'est qui est inférieur de moitié dans le logement social à ce qu'il est dans le logement privé Et donc ça, ça pose un problème parce que derrière, on a... 2 millions de personnes qui attendent un logement, un logement social, et peut-être que ces personnes-là pourraient bénéficier d'un logement social qui est aujourd'hui occupé par des personnes qui potentiellement pourraient accéder à la propriété ou avoir un logement un peu plus petit par exemple.
Et comment justement inciter peut-être ces personnes à bouger un peu plus ? Est-ce qu'il n'y a pas des solutions de financement intéressantes et nouvelles peut-être qui gagneraient à être connues comme par exemple la LOA ? On connaît ça pour les voitures, peut-être un peu moins pour les logements. Le BRS, Bayrel, Solidaire, est-ce que vous pouvez nous en parler un petit peu de tous ces modèles de financement qui sont mis en exergue dans notre étude, justement, l'étude Caisse d'épargne ?
Alors, c'est vrai, ce sont des nouvelles offres de financement qui se mettent en place. La LOA, comme vous dites, c'est comme la voiture. On a une option pour acheter son bien plus tard. ça se met en place progressivement. Le BRS, nous, on a lancé le BRS il y a deux ans maintenant, donc le bail réel solidaire. En gros, vous devenez propriétaire des murs, mais pas du sol.
Ça ne change quasiment rien pour la personne.
Elle est propriétaire, et surtout, ça lui coûte moins cher, moins cher, bien sûr, que d'acheter un logement classique. Donc ça, ce sont des nouvelles offres qu'on propose. On en est, depuis 2021, on est à un peu plus de 200 logements qui ont été... acheté en BRS et on voit que ça progresse significativement. On pense que fin 2024 on aura doublé à peu près ce chiffre là. Donc c'est une bonne tendance le BRS, ça permet d'acheter moins cher pour le prix moins excédent. Donc c'est vraiment une bonne initiative en lien avec les collectivités locales qui voient également un intérêt parce que ça permet de contribuer à l'inflation des prix puisque le prix du foncier est maîtrisé et notamment et surtout souvent maîtrisé par la collectivité locale.
Et vous pouvez nous parler un peu du Livret A ? Alors pour vulgariser un petit peu, quand le Livret A va bien, le logement social va mal, c'est ça, si je schématise un petit peu ? Oui,
un petit peu, oui.
On connaît le rôle historique du Livret A, produit d'épargne préféré des Français. Il sert depuis plus de 100 ans à alimenter les prêts du secteur locatif social. Est-ce que vous pouvez nous expliquer un petit peu ce rôle complexe, ce lien complexe entre Livret A et logement social ?
Alors effectivement, c'est historique, le Livret A... finance sert à financer le logement social en 18 mois en fait le livret a passé d'un taux de 0,5 à 3 et ça a fortement impacté le les bailleurs sociaux qui quand il se finance se finance dans 80% des cas sur le taux du livre donc forcément le coût de financement a beaucoup augmenté pour les bailleurs sociaux qui a contribué à les aller fragiliser fortement alors c'est vrai que comme vous le disiez un taux à 3% c'est c'est un taux qui est très très attractif aujourd'hui pour l'épargnant Maintenant ce qu'il faut savoir c'est que l'ivraie est un placement qui est plafonné, c'est-à-dire que le montant maximum placé par un particulier sur l'ivraie c'est 22 000 euros. Il n'y a pas que ça pour un épargnant, il y a d'autres produits de placement bien évidemment, mais c'est vrai que l'ivraie est attractif pour les particuliers, il l'est moins pour les bailleurs sociaux c'est clair, mais les bailleurs sociaux dépendent beaucoup du livret A. Donc si on veut contribuer à relancer le monde du logement social et la construction d'un logement social, il faudra... Bien évidemment, faire en sorte que le livret A baisse, ça c'est important.
Très bien François, avant de vous quitter, je vais vous poser une petite question bonus qui va faire un peu marcher votre imaginaire. Le logement du futur, comment vous l'imaginez ? Il faut être un petit peu imaginatif et innovant. Pour vous, dans 50 ans, 100 ans, à quoi ressemblera le logement basique du français moyen ?
Je pense que si on se projette un peu, et en lien avec tout ce qu'on entend sur la trajectoire de décarbonation, Il faudra qu'on ait des villes plus verticales. Moi j'en suis convaincu. Nos villes aujourd'hui en France c'est assez flagrant, elles sont très très étalées. Ce qui de facto entraîne des besoins routiers, des besoins en véhicules etc. Donc qui contribuent bien évidemment au réchauffement climatique. Demain je pense que nos villes seront plus verticales, plus connectées, plus de transport urbain. Mais il faut en parallèle qu'on trouve des moyens. de répondre un peu aux attentes des français qui transparaissent dans l'enquête qui a été menée par la fédération. Le souhait des gens d'avoir un petit jardin, etc. Il faut trouver la solution pour pouvoir y répondre. Alors est-ce que les jardins partagés, est-ce que davantage de liens sociaux avec des jardins partagés, des zones où les gens pourraient se retrouver ? davantage de collaboratifs y contribueront. Moi j'en suis persuadé. Si on décide,
ça serait un jardin, un appartement en hauteur avec des jardins suspendus ?
Éventuellement, jardins suspendus, des jardins sur les toits parce que ça contribue à ralentir l'augmentation de la température dans les bâtiments. Ce seront des bâtiments qui seront forcément, qui tiendront beaucoup plus du confort d'été. On parle beaucoup du confort d'hiver, mais il faut aujourd'hui évoquer beaucoup le confort d'été. Et nous, on connaît un peu le sujet parce qu'on est très implanté dans le sud-est et nos locataires en souffrent beaucoup. Donc on réfléchit à des nouveaux modes de construction. On sait que la clim, ce n'est pas l'idéal. Donc on réfléchit à d'autres modes de construction avec une aération plus naturelle. Je suis d'un naturel positif et optimiste. Donc je pense que l'innovation technologique, qui a toujours été un point fort des bailleurs sociaux, contribuera à faire en sorte qu'on aille vers une... Une ville du futur qui sera plaisante où on aura plaisir à vivre.
Merci beaucoup François Rieu d'avoir été avec nous pour parler logement et logement social. Vous êtes donc le président exécutif du groupe Habitants Régions.
Merci. Merci beaucoup, merci Clémence.
Habitez Demain, la série de podcasts des caisses d'épargne à retrouver sur toutes les plateformes d'écoute.
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