Transcription

• Speaker #0

  Salut à tous et bienvenue dans Immoral, le podcast qui vous plonge au cœur de l'investissement immobilier. Je suis Nicolas Bayard, expert et conseiller en investissement immobilier chez Bivouac, une société spécialisée dans l'investissement locatif clé en main et réservée chaque mois à une poignée d'investisseurs. Dans cette nouvelle saison, je vous invite à découvrir les coulisses de Bivouac. Bivouac de l'intérieur, à travers des entretiens exclusifs avec nos conseillers. nos chasseurs, nos gestionnaires de travaux, nos fondateurs, notre matchmaker et nos coordonnatrices de projet. Tous partageront leur expérience, leurs défis et les solutions qu'ils ont trouvées pour surmonter les obstacles rencontrés dans leur carrière en immobilier. Nous analyserons ensemble les imprévus et les difficultés que l'on peut rencontrer dans le domaine de l'investissement immobilier et nous tirerons les morales et conseils précieux pour vos propres projets. Nouvel épisode d'Immoral, le podcast de Bivouac. Je dis à chaque fois que je suis trop content de faire cet épisode et c'est à chaque fois vrai. Donc je suis très content de faire cet épisode. Je vais vous expliquer pourquoi. Mais d'abord, je vais dire bonjour à Laetitia qui est notre invitée du jour. Salut Laetitia.

• Speaker #1

  Salut Nico.

• Speaker #0

  Ça va ?

• Speaker #1

  Oui, super.

• Speaker #0

  Comme je vous disais, je suis très content d'avoir Laetitia parce que c'est la première personne que j'ai rencontrée chez Bivouac pendant mes entretiens. Il y a maintenant deux ans, j'ai rejoint l'entreprise. Et après avoir longuement discuté bien sûr avec Pierre-Antoine qui est notre... notre manager et le cofondateur de Bivouac. J'ai rencontré Laetitia parce que je devais intégrer son pôle, c'est le pôle conseil. Je vais te laisser présenter le pôle conseil et je vais te laisser te présenter toi, bien sûr.

• Speaker #1

  Ok, avec grand plaisir. Alors moi, je suis Laetitia Deboyer, je suis conseillère en investissement immobilier chez Bivouac depuis bien bientôt 5 ans. Et donc le rôle, si je veux parler un petit peu du rôle du conseiller en investissement immobilier chez Bivouac, Je dirais que c'est le premier contact humain avec l'investisseur. Et notre rôle va consister en fait à avoir deux échanges, on va dire. Le premier qui est un échange découverte, où on va découvrir l'investisseur, comprendre son projet, analyser ses besoins. Et puis, bien sûr, à travers cet échange, ce premier échange, expliquer quel est le service de Biwa, quelles sont nos spécificités, comment on va accompagner, rassurer l'investisseur et identifier son besoin, comprendre... quel est son besoin et si son besoin est en adéquation aussi avec le service BWAC. Et à partir du moment où cet échange, ce premier échange, on va pouvoir identifier un vrai besoin, on passe sur un deuxième rendez-vous, qui cette fois-ci est un rendez-vous en visio, où là, on va entrer dans le vif du sujet, on va définir la stratégie d'investissement de l'investisseur et à partir du moment où on a identifié le budget et la stratégie, rentrer dans le vif du sujet, à savoir présenter les dernières opportunités qu'on a sélectionnées à l'investisseur pour qu'il commence à se projeter et qu'on puisse affiner ses critères de recherche. Notre mission va aller jusqu'à signer un mandat avec l'investisseur pour qu'on puisse lancer la recherche de son bien et l'accompagner jusqu'au bout.

• Speaker #0

  Trop bien, ultra clair. Donc ça, c'est ce que tu fais chez Bivouac. Est-ce que tu peux te présenter toi aussi, par exemple, ce que tu as fait avant Bivouac ? Parce que du coup, c'était il y a cinq ans que tu es arrivée.

• Speaker #1

  Oui. Déjà, moi, je suis à titre perso mariée et maman de deux enfants ados et préados, avec tout ce que ça comporte du préado, le charme de cet âge-là et des complications aussi qui vont avec. Mais en tout cas, sur le côté personnel. Et puis sinon... sur le côté professionnel, sur mon expérience. En tout cas, on va se focaliser sur l'expérience dans l'immobilier parce que j'en ai eu quelques-unes, mais entre autres dans l'immobilier sur ces dernières années. Enfin, ma première expérience a commencé dans une agence immobilière à Paris où je vendais des biens, en fait, dans une agence qui est spécialisée dans les biens uniquement avec terrasse ou jardin sur Paris. C'était une expérience assez sympathique. Ça m'a permis de découvrir plein de jolis projets sur Paris. Et en fait, à travers cette expérience, j'ai eu la chance de rencontrer un patron d'un cabinet de gestion de patrimoine et qui m'a proposé d'intégrer sa société. Et donc, cette expérience a duré pas mal de temps puisque j'ai travaillé en fait 12 ans dans un cabinet de gestion de patrimoine. J'étais surtout sur la partie immobilière en fait. Je m'occupais de tout ce qui concernait les investissements de défiscalisation dans la partie immobilière. Et alors la partie immobilière, c'était assez diversifié, c'était quand même toujours avec une connotation de défiscalisation. Donc ça pouvait être des projets en malraux, qui permettent de défiscaliser de façon assez conséquente, d'avoir un gain fiscal assez élevé, jusqu'à 30% du montant de l'investissement. Et puis sinon, je m'occupais aussi de projets plus dans le neuf, de transformer aussi parfois certains... On pouvait faire la promotion immobilière. Parfois, j'ai eu l'occasion de vendre des immeubles. C'était assez diversifié, mais toujours en filigrame la partie immobilière, qui est un sujet qui me plaît depuis pas mal d'années. J'adore l'immobilier parce que c'est tangible, parce que c'est concret. Moi, j'aime bien les choses concrètes. Et puis, il y a un côté aussi… où il faut se projeter, il faut voir ce que le projet peut t'apporter, enfin, ce que tu peux transformer, ce que tu peux le valoriser, ça, ça me plaît bien. Et donc, voilà.

• Speaker #0

  Ok, trop bien. Alors, je ne sais pas si j'ai pensé à ça pendant que je t'écoutais. Je ne sais pas si tu vas te souvenir, mais un des premiers échanges qu'on a eus, c'est quand il y avait la série sur Netflix, L'Agence, qui était sortie. Et il y avait une saison où ils montraient un peu des biens atypiques à Paris. Ils montrent toujours des biens atypiques à Paris. Oui. Et ton expérience où tu vendais des biens avec... terrasse, jardin, ça me fait penser à ça. Est-ce que tu as vu des biens aussi atypiques qu'ils ont pu voir ou qu'on a pu voir dans la série ? Est-ce qu'il y en a qui t'ont particulièrement plu ?

• Speaker #1

  Oui, alors c'est vrai que j'ai pu voir de jolis projets peut-être quand même pas aussi luxueux qu'on peut voir à travers l'agence même si c'était parfois des projets vraiment dingues. Il y en avait que j'ai adoré bien sûr. Il y en avait un qui était très sympa du côté d'Abuto-Kai, en fait. Et c'était un appartement qui n'était pas très grand, qui devait faire une soixantaine de mètres, 70 mètres carrés. Et le côté sympathique, c'est que tu avais en fait, c'était le dernier étage et tu avais juste au-dessus un toit terrasse qui était privatif et tu avais une vue sur tout Paris. Et donc, il m'arrivait de rester après les visites et de contenter la vue. Et il manquait juste une petite coupe de champagne. C'est un bon souvenir d'une vue de dingue. Tu étais prêt à rester dans l'appartement, à plus t'en aller. Après, sinon, ça pouvait être aussi à Boulogne, aussi des biens sympathiques avec des jolis jardins, dont je me souviens aussi qu'ils étaient des bons moments de visite.

• Speaker #0

  Trop bien. En plus, elle est utile, elle est agréable. On voit des belles choses, on vend des belles choses. Est-ce que tu te souviens du bien le plus cher que tu aies vendu ? Le bien le plus atypique ou alors le plus atypique ?

• Speaker #1

  Alors, le plus cher, c'était plutôt là, pour le coup, dans le cabinet de gestion de patrimoine, où j'ai eu la chance... En fait, c'est souvent la vie est faite de rencontres. Et lors de vacances, en fait, j'ai rencontré... un gros investisseur belge. Et il s'est avéré qu'il avait, entre autres, un immeuble à vendre à Paris, pas très loin d'ici, rue de Rivoli. Et puis, en fait, il m'a dit, Bon, cherche à le vendre, je vais mandater quelqu'un. On a beaucoup discuté, il m'a parlé de ça. J'ai dit, Bah, après avoir sympathisé, on s'est mis à se tutoyer. J'ai dit, Bah, passe-moi, si tu veux, laisse-moi aussi la possibilité de le vendre. Et puis, j'ai eu un gros coup de chance parce que ce n'était pas du tout mon domaine de compétences principales. Mais pour le coup, j'ai repensé à un autre fonds d'investissement qui recherchait parfois des biens. Je l'ai contacté. Je lui ai dit, j'ai un immeuble à te proposer. Est-ce que tu penses avoir dans ton pipe un investisseur ? Et dans la semaine, on l'a vendu. Et ça, c'était vraiment une belle expérience et puis un beau projet.

• Speaker #0

  Ok, trop bien. Petit point lexique quand on dit dans ton pipe. C'est-à-dire, on va te dire, dans les clients disponibles, dans les gens qui sont en retard, est-ce que tu as quelqu'un qui serait intéressé ? Trop intéressant. Tu as parlé dans un second temps, du coup, là, on parle de ton expérience dans un cabinet en gestion de patrimoine. Tu as fait beaucoup de défiscalisation. Tu en parlais de Malraux. Nous, chez Bivoix, qu'on fait, tu le sais très bien, tu le sais mieux que quiconque, mais on fait du Denormandie. Est-ce que tu veux bien en parler un petit peu, du Denormandie, ce que c'est ?

• Speaker #1

  Avec grand plaisir. Le Dorm de Normandie, c'est un sujet qu'on est en train de développer chez Bivouac et qui est un sujet sur lequel on est bien attaché. En fait, pour ceux qui connaissent la loi Pinel, c'est un peu le même principe que la loi Pinel, dans le sens où tu vas pouvoir bénéficier d'une réduction d'impôt de 21% du montant total de ton acquisition, plafonner un projet de 300 000 euros par an. Et la condition, c'est de pouvoir louer le bien 12 ans. Il y a d'autres conditions, il y a les conditions aussi de plafonnement des loyers, plafonnement des ressources. Mais cette réduction d'impôt, elle est destinée à quel type de produit, de bien ? Il s'agit de biens qui sont situés dans l'ancien, cette fois-ci on n'est plus dans le neuf alors que le PINAD était destiné à le neuf, et dans l'ancien, et quel est l'objectif de cette loi ? de Normandie, en fait c'est tout simplement un ministre qui a donné son nom à cette loi, parce qu'en général les ministres aiment bien poser leur ange dessus. Et cette loi en fait te permet, la contrepartie c'est de rénover en fait un parc ancien, de biens anciens dans l'immobilier ancien. Pourquoi ? Parce qu'on s'est focalisé beaucoup sur le côté fiscal, sur le neuf, mais il y a tout le parc immobilier ancien. qui nécessitent de la rénovation parfois lourde. Et donc, l'idée, c'est d'améliorer la performance énergétique de ces immeubles et de les rénover et donc de pouvoir renouveler ce parc ancien et de permettre à des locataires de vivre dans des appartements plus décents. Alors, on ne peut pas faire ça dans toutes les villes. C'est limité à certaines villes. Il y a toute une liste qui est identifiée. On ne peut pas choisir ces villes. Il faut que la ville, en fait, soit éligible. Et il s'avère qu'on est implanté dans trois de ces villes et probablement dans d'autres bientôt. Et en l'occurrence, tu peux faire ce type d'investissement sur la ville de Poitiers, de Troyes et de Laval, qui sont les trois villes où nous sommes implantés à l'heure actuelle, où tu vas donc à la fois investir dans l'ancien, parce que souvent, on n'a pas trop obligatoirement envie d'investir dans du neuf, parce que le neuf, on ne choisit pas son emplacement. Donc, tu vas pouvoir choisir ton emplacement. être dans le cœur historique de la ville, donc ça c'est un point fort, parce que le cœur historique de la ville, ça veut dire que tu vas bien louer ton bien, mais aussi bénéficier d'une réduction d'impôt en rénovant ce bien. Donc c'est d'autant plus valorisant de te dire qu'il y a un côté patrimonial, l'immeuble parfois est très beau, il est super bien placé, et en plus moi je vais pouvoir contribuer à rénover le parc de l'Ancien.

• Speaker #0

  C'est beau.

• Speaker #1

  Et c'est un sujet qu'on trouve hyper intéressant. Tenter de développer au maximum. C'est clair.

• Speaker #0

  Et du coup, tu as fait plus ou moins d'abord de l'ancien, ensuite tu as fait un peu d'ancien, de neuf. Là, tu ne fais que de l'ancien, excusez-moi.

• Speaker #1

  Que de l'ancien.

• Speaker #0

  Tu as fait ton choix, est-ce que tu préfères le neuf ou l'ancien ?

• Speaker #1

  Alors moi, je suis toujours attirée par la vieille paillarde, parce que là, je rentre dans l'intime, mais j'aime la vibration. Et dans l'ancien, il y a toujours de l'histoire. Et puis l'ancien, c'est toujours aussi placé, tu es toujours dans les meilleurs emplacements en général dans l'ancien. Alors sauf, en effet, parfois tu as... Un programme neuf qui a la chance d'avoir un promoteur qui a pu construire un programme neuf en plein cœur d'une ville. Mais ça reste quand même des exceptions. Et c'est vrai que j'ai une forte appétence pour l'ancien.

• Speaker #0

  Trop bien. Et de manière plus générale, qu'est-ce qui te plaît dans l'immobilier ? Qu'est-ce qui fait que tu as dédié une bonne partie de ta carrière ?

• Speaker #1

  C'est ce côté tangible. À la fois, on va regarder sur le côté humain, pour pouvoir permettre à des gens de se loger. Mais si dans l'immobilier, tu vas pouvoir derrière... va permettre à des personnes qui, elles, ne peuvent pas investir de les loger. Donc, ça, c'est ce qui plaît. Puis alors, sur le côté purement financier, c'est de profiter de l'effet de levier de l'emprunt dans un premier temps. C'est-à-dire que j'apporte 15 de la somme, mais l'essentiel va être financé par l'emprunt. Donc, ça me permet de me constituer un gros patrimoine. Et puis, avec aussi ce potentiel de plus-value. Donc, gardons aussi à l'esprit que c'est le côté financier qui reste hyper intéressant. Parce que... si tu t'y prends bien, tu vas pouvoir te constituer des rangs de futur, être un peu plus autonome, donc te dire, je sais pourquoi je fais un effort d'épargne peut-être tous les mois pour pouvoir me constituer ce patrimoine, et en contrepartie derrière, je vais pouvoir dans 15-20 ans être autonome et être moins en stress, peut-être même pour le boulot, etc. Parce que je me dis, j'ai un complément de revenu, si mon employeur m'emmerde un peu trop, j'y vais. je vais en rêver je vais s'inspirer jusqu'à la fin de mes jours voilà,

• Speaker #0

  fin de mes jours de ma carrière c'est une belle vision de Bivou c'est chouette t'as accompagné beaucoup d'investisseurs chez Bivouac, moi j'aime bien me dire qu'on co-construit leur projet quand on est conseiller parce que bien sûr on prend en compte ce qu'ils veulent on prend en compte ce qu'on connait du marché et on essaye de trouver un petit compromis en quelque sorte t'as accompagné combien d'investisseurs ?

• Speaker #1

  Alors, c'est amusant parce que j'ai regardé en fait très récemment en me disant, mais où est-ce que j'en suis ? Parce que ça fait quand même cinq ans que j'accompagne pas mal d'investisseurs. Et en fait, j'ai découvert que j'en ai accompagné plus de 600. Donc, c'est pas mal. Oui,

• Speaker #0

  c'est 120 par an, quelque chose comme ça. C'est beaucoup. Bravo déjà pour ça. Est-ce que tu en as qui t'ont particulièrement marqué ? Est-ce qu'il y a des projets qui sont super bien passés ?

• Speaker #1

  En fait, pour moi, c'est toujours un grand plaisir d'échanger. Parce que même si au final, on va dire que le projet peut être globalement souvent un peu dans des enveloppes un peu similaires, autour de 150 000, mais chaque histoire est différente, chaque personne est différente, chaque sensibilité est différente. Donc déjà, moi, j'adore essayer de comprendre ce que la personne ressent, quelles sont ses angoisses, quelles sont ses certitudes, parce que s'il y en a avec tous les réseaux qui arrivent avec plein de certitudes. tous les réseaux sociaux qui communiquent beaucoup, qui te vendent un peu du rêve. Ce qui est intéressant, c'est déjà l'échange me plaît beaucoup. Et chaque projet, chaque histoire m'a plu. Chaque investisseur, c'est un plaisir d'échanger. Bien sûr que dans certains cas, tu rentres un peu plus dans l'intimité que d'autres. Il y a plein de... Je pourrais raconter plein d'histoires de chaque investisseur. Il y en a une qui... Un qui était assez challengeant. Il y a aussi des investisseurs qui sont un peu challengeants. Je pense à un investisseur qui est multi-investisseur, d'ailleurs, qui a acheté déjà pas mal de projets, qui avait un cahier des charges assez exigeant. Et en fait... C'est... j'avais du mal à lui faire signer un mandat. Il me disait que je lui avais montré des projets. Il me disait que je n'étais pas très convaincue, que je n'étais pas sûre, que j'avais déjà un bon réseau. Et puis, il s'avère qu'un de nos chasseurs venait de sélectionner une super opportunité, un immeuble de rapport qui est dans la banlieue lidoise. Et je me suis dit que c'est complètement ce qu'il lui faut. Donc, je l'ai appelé, je lui ai expliqué le projet, je lui ai proposé. Et puis, il a regardé le projet. Et puis finalement, ça s'est super bien passé parce qu'il a fait une offre. L'offre a été acceptée et on est parti sur une belle aventure. Donc ça, ça fait partie des projets dont je suis fière parce que c'était au départ challengeant et on a réussi à aboutir. Ça,

• Speaker #0

  c'est un peu ta spécialité en tant que conseiller chez Bivouac, de proposer aussi un bien à la fin d'avoir co-construit le projet. Est-ce que tu penses que c'est ton expérience dans une agence qui t'aide ou c'est par passion que tu veux aller au bout du projet et justement proposer aussi le bien ?

• Speaker #1

  Oui, c'est vrai que c'est un peu par passion. Moi, j'aime bien finaliser. C'est vrai que j'ai un peu parfois la frustration parce que c'est quelque chose qu'on faisait d'ailleurs au départ. C'était de proposer aussi de vendre les opportunités et de les présenter à nos investisseurs. Et c'est vrai que j'adore quand je suis en visio. et ça m'est arrivé d'ailleurs il y a qu'un jour, c'est qu'au moment où je présente des opportunités, je tombe pile sur ce que veut l'investisseur, et il s'avère que c'est un projet que vient de sélectionner un des chasseurs très récemment, dans la journée, je lui dis, tiens voilà ce projet, on vient de le sélectionner, ça me semble être complètement ce qui pourrait vous correspondre, et ça tombe pile poil, et hop on fait l'offre derrière direct, pour être sûr de ne pas passer à côté de l'opportunité. Donc ça, c'est vrai que j'aime ça parce qu'en effet, c'est quelque chose que j'ai fait pendant des années de vendre des opportunités. Et puis en fait, quand je sens que ça rentre complètement dans ce qu'il veut, je me dis que c'est dommage parce que les chasseurs, ils cherchent la pépite. Donc je sais que ce projet, c'est la pépite. C'est dommage de passer à côté de cette pépite. Il va peut-être attendre quelques semaines, voire quelques mois avant de retomber là-dessus.

• Speaker #0

  C'est clair. Il faut vraiment fonctionner à l'opportunité pour toi en immobilier ?

• Speaker #1

  Oui, il faut fonctionner à l'opportunité. Il faut sentir quand c'est le bon projet, tout en n'ayant pas un cahier des charges trop élevé. Parce que parfois, quand on a un cahier des charges très élevé, en fait, les mois passent et on n'avance pas. Et alors que, certes, il y a peut-être, allez, 50 euros de plus d'efforts d'épargne tous les mois sur ce projet, mais finalement, cet effort d'épargne, on va pouvoir… le réduire dès que les taux d'emprunt vont baisser. On va pouvoir le réduire parce que les loyers n'arrêtent pas d'augmenter. Donc, c'est un peu dommage de passer à côté d'une opportunité, de laisser passer des mois. Et parfois, ces mois, finalement, c'est de la trésorerie. Enfin, parfois, c'est même toujours. C'est de la trésorerie que tu vas payer pour plus tard, des moins de loyers de retard.

• Speaker #0

  C'est clair. Toujours rappeler qu'une bonne opportunité à l'instant T, elle est bonne maintenant, donc il faut la prendre maintenant, potentiellement. Alors bien sûr, toujours faire attention au taux d'emprunt, tout ce qui va autour, mais il ne faut pas passer à côté d'une opportunité par peur. Et c'est quand même un point commun entre beaucoup d'investisseurs qu'on rencontre chez Bivouac, c'est la peur de passer le pas, de passer le cap plutôt.

• Speaker #1

  Oui, c'est ça. Tu es bien placé pour le savoir, vu que tu présentes aussi des opportunités. En tant que matchmaker, c'est sûr que tu vois encore plus que moi, si on est sur les angloises.

• Speaker #0

  C'est toujours de retrouver le meilleur projet, et on y arrive en général. Tu as parlé d'un truc hyper important, c'est le fait que les réseaux sociaux vont avoir tendance à influencer l'expertise de nos investisseurs. On nous parle beaucoup de cashflow positif. Moi, je sais qu'ils ont fait pas mal de conseils aussi, et ils ont essayé d'accompagner des investisseurs. On m'a beaucoup demandé du cashflow positif. En premier critère, qu'est-ce que tu dis quand on te demande du cash flow positif ? Toi qui as parlé pas mal d'effort d'épargne, d'ailleurs.

• Speaker #1

  Moi, ce que je dis, c'est que c'est toujours lié, le cash flow positif, à deux sujets. Soit le rendement, bien entendu, soit l'apport que tu vas mettre. Plus tu vas mettre de l'apport, plus tu vas pouvoir obtenir un cash flow positif. Et puis aussi la durée, d'ailleurs, de l'emprunt. Il est vrai que certains arrivent sur 25 ans maintenant à obtenir, d'ailleurs, de plus en plus ces derniers temps. un financement sur 25 ans, ça va nous aider à minima, au moins, à arriver à de l'autofinancement, voire un peu de cash flow positif. Mais c'est sûr qu'avec l'évolution du prix du mètre carré, on a la chance d'être sur un marché quand même globalement haussier, l'évolution du prix du mètre carré et les taux d'emprunt actuels, trouver du cash flow positif si on veut rester sur des villes dynamiques où il y a une très bonne tension locative, où tu as aussi une dynamique économique. ou tu as un potentiel de prise de valeur de ton bien, ça devient plus difficile. Si tu veux vraiment du cash flow positif, il va falloir aller dans des petites villes de quelques milliers d'habitants. Et donc, ça sous-entend que qu'est-ce qui te dit que tu vas vraiment avoir une plus-value sur ton bien ? Qu'est-ce qui te dit que tu arriveras à le revendre facilement, ce bien ? Ça sous-entend la prise de risque. Plus tu veux chercher du cash flow positif, plus c'est lié à du risque. J'ai des tas de témoignages d'investisseurs qui m'ont raconté des projets qu'ils ont fait eux-mêmes où, du fait d'avoir été trop gourmand, parfois ils sont allés dans des déconvenues totales. Comme certains, je repense à une investisseuse qui avait vu une formation pour laquelle il fallait tout prix acheter un immeuble de rapport. Et en fait, ça fait un an qu'elle cherche un immeuble de rapport. Elle me dit mais finalement, avec le rendement que j'ai eu sur cette formation, je n'y arrive pas ou quand j'en trouve un, c'est finalement un marchand de biens qui va le choper à ma place et qui va le revendre après avoir fait des travaux ou autre bien plus cher. Et donc, un an après, je me rends compte qu'il faut peut-être arrêter d'être aussi gourmand et il vaut mieux, encore une fois, faire un projet tout de suite que de spéculer sur des exceptions.

• Speaker #0

  Exactement. Je suis d'accord avec ça. Je m'en rends compte. C'est personnel. Est-ce que toi, tu as investi ?

• Speaker #1

  Oui, moi j'ai investi, j'ai investi, oui en effet.

• Speaker #0

  Est-ce que tu peux nous en parler, de tes différents investissements ?

• Speaker #1

  Alors moi j'ai investi dans une ville de cœur d'origine qui est Toulouse, et puis aussi à Paris, et donc des investissements un peu différents. Non, alors en typologie, plutôt assez similaire autour de T2, mais sinon sur les villes un peu différentes en tout cas.

• Speaker #0

  Et quel est ton préféré d'investissement ?

• Speaker #1

  Alors, c'est Paris.

• Speaker #0

  OK. Est-ce que tu peux nous dire pourquoi ?

• Speaker #1

  Pourquoi Paris ? Eh bien, Paris, parce que c'est un projet que j'ai acheté à un prix très, très, très compétitif, on va dire. Et donc, il y a eu à la fois un très beau rendement et un potentiel de plus-value assez sympathique. OK.

• Speaker #0

  Est-ce que c'est un but pour toi d'investir à Paris ?

• Speaker #1

  C'est vrai que c'est une ville qui me plaisait bien. En fait, c'était une opportunité où j'avais la possibilité de le faire.

• Speaker #0

  Parce que du coup, tu viens de Toulouse, comme tu le disais. Tu as décidé à un moment de venir sur Paris. Qu'est-ce qui a motivé ce changement ? Est-ce que la ville te plaît particulièrement, à la fois personnellement et pour investir ?

• Speaker #1

  C'est la Coupe du Monde de 98. Non, mais en fait, c'est marrant, mais il s'est avéré que je suis arrivée. Donc, ça date. Moi, je n'ai pas cette histoire. Mais je suis arrivée en 98 à Paris pour des histoires de cœur. Et il s'avère que l'histoire de cœur n'a pas duré. Mais pour autant, je suis arrivée à cette période-là de l'année. C'est-à-dire en 98. Et pour ceux qui ne savent pas, c'était la Coupe du monde de foot. Et en fait, il y avait une ambiance dans Paris complètement dingue. Mais c'était... tellement sympa, tout le monde connecté, on allait connecter avec le voisin d'en face de le palier que tu ne connaissais même pas. Moi, je sais qu'à l'époque, je prenais des cours d'anglais et au bout d'une demi-heure, le prof d'anglais nous disait, ça ne vous dérange pas, on va dans le bar d'en face et on va les regarder mal. Et là, on se mettait tous à connecter. Je me suis dit, mais cette ville est géniale. Et en fait, c'est la raison, c'est une des raisons. Mais en fait, cette ville m'a tout de suite plu. Je suis arrivée, j'ai eu un vrai coup de cœur. J'adore Paris, je trouve que c'est une ville magnifique.

• Speaker #0

  C'est vrai, on ne peut pas te contredire là-dessus. Écoute, trop chouette. On a parlé de ton investissement préféré. Maintenant, si tu devais en refaire un, tu ferais quoi ? C'est quoi ton investissement parfait ?

• Speaker #1

  Si je devais en refaire un, il est vrai que ce ne serait pas sur Paris. Ce n'est pas parce qu'on est englardé un peu partout en dehors de Paris, mais vraiment, c'est... Je trouve qu'il y a plus d'intérêt à l'heure actuelle sur les villes de province, déjà parce que tu as un potentiel de plus-value qui est supérieur. Il faut savoir quand même qu'à Paris, tu as un prix du mètre carré qui baisse régulièrement depuis quelques temps. Si tu fais un point sur les deux dernières années, la ville a perdu en valeur. Donc non seulement la ville, je la trouve trop chère, beaucoup trop chère maintenant, que les rendements sont limités, que tu as un plafonnement dévoyé. Paris, je mets de côté. Et donc maintenant, c'est vraiment les villes de province qui m'intéressent pour développer du patrimoine parce que tu peux quand même diversifier avec des enveloppes pas très élevées de 150 000 euros. Tu peux quand même trouver de jolis projets. Et finalement, 150 000 euros, c'est ce qui se loue le mieux. C'est-à-dire que c'est l'équivalent d'un studio, d'un deux-pièces. C'est ce qui se loue le mieux. Donc pour moi, vraie appétence, vrai intérêt pour des villes de province qui ont tension locative hyper intéressante et prise de potentiel de valeur qui est vraiment là.

• Speaker #0

  Et tu penses qu'on a atteint un prix plafond à Paris ?

• Speaker #1

  Alors je n'ai pas de boule de cristal et je ne sais pas comment évoluera Paris. À date, en tout cas, je ne ressens pas d'évolution du prix du mètre carré sur ces années à venir. Ok. Oui.

• Speaker #0

  Et si tu avais maintenant un budget illimité, qu'est-ce que tu ferais comme investissement ?

• Speaker #1

  Si j'avais un budget illimité, ce que je ferais, c'est que j'irais m'acheter une belle maison au bord de la mer, avec piscine, mais sinon, ce serait… Oui, ce serait continuer à investir, peut-être des projets plus forts, peut-être des immeubles de rapports, mais investir sur plein de villes, diversifier sur un maximum de villes.

• Speaker #0

  On a un cofondateur que tu connais forcément, qui a investi dans un château. Est-ce que ça te tenterait, toi ?

• Speaker #1

  Alors moi, objectivement, le château, moins. J'ai eu, il s'avère, dans ma jeunesse, des amis qui avaient, qui vivaient dans les châteaux. Et ça ne m'a jamais donné envie parce que vous voyez la charge mentale de l'entretien d'un château. Pour moi, un château, c'est une passion et je trouve ça magnifique d'avoir ce type de passion. Mais c'est quand même pas mal de contraintes. Il y a quand même beaucoup de choses à entretenir. Bien sûr. Même si je dis bravo, il faut des personnes qui aient du courage comme ça pour investir et s'entretenir le parc immobilier, l'histoire de notre pays. Mais pour autant, je n'ai pas la charge mentale de pouvoir supporter ça.

• Speaker #0

  De toute façon, on le voit même dans les reportages, c'est un peu un héritage poison. Tous les héritiers châtelains, ils se retrouvent avec un truc, ils ne savent pas comment s'en dépatouiller, mais ils galèrent. est-ce que tu as investi dans d'autres types d'investissement ? sur des terrains qu'on espère rendre constructibles ok trop bien et d'autres types j'entends aussi hors immobilier pour le coup j'ai un peu la palette du bon français j'ai assurance vie

• Speaker #1

  PEA et puis alors j'ai investi aussi dans les bitcoins mais là pour le coup je... Ce n'était pas une super expérience parce que j'ai investi au plus haut. J'ai perdu quatre fois la mise. J'ai tout récupéré. Ça, c'est une très bonne nouvelle. Mais ça me parle moins. Et d'ailleurs, c'est amusant. J'ai écouté un podcast qu'on m'avait conseillé, que Pierre-Antoine m'avait conseillé. Un podcast légende.

• Speaker #0

  où il recevait une médium qui s'appelle, je crois que c'est Anne Tuffigo. Et cette médium est hyper connue, reconnue. Apparemment, elle aide à mener des enquêtes. Enfin, c'est quand même quelqu'un qui a une certaine réputation. On pourrait critiquer, mais il s'est avéré qu'elle est douée. C'est assez scotché, même un peu flippant. Et on lui a posé la question, qu'est-ce que tu penses des bitcoins ? Elle a dit, non, oui. Ça m'a rassurée, je dis, bon, c'est bon, je continue.

• Speaker #1

  Je comprends. Moi, c'est quelque chose qui me fait peur aussi, le bitcoin. S'il y a quelqu'un de 20 ans qui te demande, qui est en début de carrière, il commence sa carrière, il n'a pas de patrimoine, du coup, il doit commencer par quoi ? Comment se construit un patrimoine maintenant ?

• Speaker #0

  Pour moi, c'est vraiment, tu as la capacité d'emprunter. vas-y, fonce, il te faut de l'épargne quand même, mais achète de l'immobilier. Il ne suffit pas d'avoir une capacité d'emprunt pour acheter de l'immobilier, il faut quand même avoir de l'épargne, parce que tu as toujours des possibilités de moments où il n'y a pas de locataire, etc., entre chaque changement de locataire, donc il faut quand même de l'épargne. Mais à partir du moment où tu as suffisamment une poche d'épargne, on va dire autour de 20 000 euros, et que tu as cette capacité d'emprunt, il faut y aller. Il faut y aller parce que c'est comme ça, on ne va pas avoir encore moins, la jeune génération, on ne va pas avoir grand-chose à la retraite. Si tu ne commences pas dès à présent, c'est plus tard. À moins que vous décidiez tous, cette génération, de faire beaucoup plus d'enfants, il va falloir trouver une solution et il faut anticiper, sinon ce sera des difficultés à la retraite où tu n'auras même pas 50 de tes revenus actuels.

• Speaker #1

  La solution, c'est de faire plus d'enfants.

• Speaker #0

  Sinon, j'espère que vous allez en faire beaucoup.

• Speaker #1

  parce que je ne change pas pour mes argent de mes rentrées Est-ce que tu as des conseils que tu donnerais à des primo-investisseurs quels conseils tu donnerais à des primo-investisseurs plutôt ?

• Speaker #0

  Un primo-investisseur moi je donnerais comme conseil de se faire accompagner parce que c'est une super aventure l'immobilier ça c'est certain moi je trouve que c'est On a l'impression de construire quelque chose. Maintenant, c'est vraiment chronophage. L'immobilier, certes, apprend grâce au réseau, grâce à Internet, apprend beaucoup de choses tout seul. Je vois l'évolution entre le moment où je suis arrivée et maintenant. Au départ, j'expliquais beaucoup ce qu'était le LMNP. Maintenant, les investisseurs qui ont aguerri connaissent majoritairement, peut-être pas dans les détails, mais ils en ont tous entendu parler. Certes, on apprend beaucoup de choses sur Internet. Mais je trouve que l'accompagnement est hyper utile dans le sens où, si tu n'es pas sur le terrain, si tu ne crées pas des connexions, si tu n'es pas tout le temps en train de tisser des liens, comme le font si bien les chasseurs, déjà, cette partie-là, tu vas passer à côté d'opportunités. Si tu te limites à chercher sur Internet, tu vas passer à côté d'opportunités qui n'apparaîtront même pas sur Internet. Donc déjà, cette partie chasse, elle est vraiment... Elle est utile de se faire accompagner. Et puis aussi la partie travaux. Travaux, c'est vraiment... Là, pour le coup, ce n'est pas un long choix tranquille. Les travaux, si tu n'as pas anticipé à la fois le budget correctement, ça peut être compliqué. Et si tu n'as pas quelqu'un pour suivre le chantier, ça peut être aussi compliqué. C'est-à-dire qu'un artisan ne s'est pas derrière. C'est comme ça, ça prend beaucoup plus de temps. Il va traîner, il va gérer d'autres chantiers en même temps. Donc, si tu n'es pas... Derrière à tenir presque à la culotte, ton chantier va prendre du temps. Et trouver les artisans, même trouver les artisans. Combien de témoignages j'ai de personnes qui ont voulu le faire tout seul. Et puis finalement, tu démarres avec un artisan qui te plante en plein milieu. Tu vas en chercher un deuxième. Et puis finalement, le budget, il explose. Et puis sans compter que le crédit, tu vas bientôt avoir les chances de devoir commencer à rembourser. Tu n'as toujours pas terminé tes travaux. Et donc, c'est une vraie utilité pour tout ça, pour à la fois la chasse, le suivi des travaux, d'être serein. Je trouve qu'on est chacun fort dans son domaine, dans lequel on excelle. Autant se focaliser sur ce sur quoi tu es fort et déléguer avec des entreprises qui savent faire le job, déléguer cette partie-là et te focaliser sur toi, ta vraie plus-value. Alors certes, on va me dire, mais ça a un coût, je préfère le faire moi-même. Mais quand tu cours à même... le nombre de temps d'heures que tu vas passer à le faire toi-même versus tu aurais pu faire autre chose. Et sans parler, je vais ramener aussi le côté fiscal, c'est des frais que tu peux déduire de tes revenus locatifs. Donc, en gros, c'est payé en partie avec l'argent de tes impôts.

• Speaker #1

  Trop bien. Tu as parlé un petit peu du LMNP. Est-ce que tu peux vulgariser en quelques mots ce que c'est ?

• Speaker #0

  Bien sûr. Alors, le LMNP, ça veut dire quoi ? Ça veut dire loueur meublé non professionnel. Donc, ça signifie qu'en fait, tu vas louer ton bien en meublé. Alors, il y a des conditions pour être sur ce statut de LMNP. C'est de ne pas dépasser 23 000 euros de revenu locatif et que ces revenus ne dépassent pas 50 de ton revenu du travail. Donc, une fois que tout ça est établi, tu vas pouvoir… louer ton bien en meublé. Et alors, l'avantage de louer un bien en meublé, c'est que tu vas pouvoir déduire tous les frais inhérents à l'acquisition du bien, les frais de notaire, les frais bivouacs, tous les frais, puis aussi les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété. Et en plus de ça, ce qui est déjà super, c'est que tu vas pouvoir aussi amortir le bien, le prix du bien. Alors, dans le détail, ce n'est pas la totalité du prix du bien, mais ça, on va peut-être... Je ne serai pas là pour expliquer plus en détail à qui veut. Donc, tu vas pouvoir amortir ton bien entre 25 et 30 ans et amortir le mobilier pendant 7 ans. Et en gros, pour faire très simple, tout s'accumuler entre l'amortissement du bien, du mobilier, les déductions, tu vas te retrouver avec un projet dont les revenus locatifs ne seront pas taxés facilement. Tout dépendra du rendement du projet, mais entre 8 ou 10 ans. Ok.

• Speaker #1

  Pour plus de détails, prenez rendez-vous avec Laetitia sur le site de Bivouac. En attendant, tu as parlé aussi pas mal de charges mentales, d'implications dans le projet. Il y a une question qu'on se pose souvent, on entend un peu les deux. Est-ce que pour toi l'immobilier c'est un actif ou un passif déjà ? Je pense que la réponse, mais vas-y, je te laisse me dire.

• Speaker #0

  Sur l'immobilier, c'est un actif.

• Speaker #1

  Un actif ou un passif ?

• Speaker #0

  C'est un actif, oui.

• Speaker #1

  Oui, je trouve que c'est ça, mais pas mal de gens se disent que l'immobilier... C'est passif dans le sens où tu investis, tu attends les revenus, tu attends la rentabilité qui est générée. Moi, je pense que c'est totalement inactif. À quel point tu penses qu'on peut le rendre passif en déléguant au maximum ? Est-ce qu'il y a un monde où on arrive à le rendre totalement passif ? On n'a plus besoin de s'impliquer ?

• Speaker #0

  Alors, l'immobilier, on sera quand même toujours obligé de s'impliquer. Ça reste de l'humain. C'est-à-dire que tu as quand même des locataires en place. ça reste de la pierre, ce n'est pas un produit financier. Donc l'immobilier, même si tu vas déléguer le démarrage, la partie chasse et la partie travaux, même si tu as une agence, il y aura quand même toujours un moment où tu vas devoir intervenir pour un changement de locataire, tu vas prendre connaissance qu'il y a des changements de locataire. Pour des travaux à venir, il y aura aussi des moments. Il y a quand même toujours un moment où tu vas être un peu actif, même si tu peux très bien trouver... des prestataires pour t'en occuper, il y a toujours un peu de... Tu dois intervenir, quoi.

• Speaker #1

  Oui, bien sûr. Et est-ce que tu as déjà eu des impayés ou des mauvais payants en tant que locataire ?

• Speaker #0

  Non, je n'ai jamais eu... Tant mieux. Oui, j'ai jamais eu ça.

• Speaker #1

  Tant mieux. Qu'est-ce que tu penses de la garantie loyer impayée ? C'est une question que j'aime bien poser. Oui, oui.

• Speaker #0

  Alors, c'est bien, c'est super pour les assureurs, mais... C'est vrai. C'est quand même, objectivement, ça peut être bien. Maintenant, moi, j'ai tendance à trouver que c'est au cas par cas. Si demain, tu as, admettons, un étudiant qui fait des études supérieures de médecine ou de commerce ou autre, et qui, donc, déjà est parti pour avoir une belle carrière, et qui, en plus de ça, a ses parents qui sont cautions, qui sont cadres sup plus plus suisses. Bon, est-ce que ça vaut le coup de prendre une assurance ? Ça mérite réflexion, quoi. Après, chacun fait avec la pétance au risque, mais je pense que systématiquement prendre une garantie, je ne suis pas convaincue, quoi. Surtout que nous, on est sur un schéma où on loue en meublé. Je trouve que ce n'est pas le même type de profil, en fait, de locataire quand tu loues en meublé que quand tu loues en nu. En nu, donc, c'est un bail de 3, 6, 9. C'est souvent parti pour des personnes qui vont rester longtemps. Et là, tu peux avoir un choix de locataire un peu plus large. En effet, avec les aléas de la vie, tu peux avoir un peu plus de risques que peut-être au fil de la vie, la personne se met à plus payer. Alors qu'en meublé, un étudiant, si c'est un étudiant, il touche les APL. Deux, il va rester peut-être deux, trois ans. En général, les parents vont faire en sorte quand même de payer le complément de leur enfant, ils construisent pour l'avenir de leur enfant, donc je pense que le risque est quand même beaucoup plus faible de la payer.

• Speaker #1

  Ok, très clair. Une petite dernière question pour les chasseurs qui nous écoutent sûrement. C'est quoi ta vie bivouac préférée ?

• Speaker #0

  Alors là, ils sont tous là en train de me dire c'est quoi ? Moi, j'aime beaucoup toutes les villes où nous sommes implantés. J'apprécie toutes les villes, les garçons. Parce que je dis les garçons, il y a des chasseurs. Peut-être, je fais appel d'ailleurs à la direction de bivouac pour trouver une chasseuse. J'ai eu sur une des villes où... On a depuis pas si longtemps que ça. J'apprécie particulièrement Orléans. Je trouve que c'est une ville qui est intéressante de par son positionnement géographique, puisqu'on est seulement à 55 minutes de Paris. Donc, c'est une ville très facile d'accès. De par sa situation économique, c'est une ville qui est dynamique, où il y a de grosses entreprises. Tu as Dior Parfum avec 1 500 salariés. Tu as toute une activité autour de la logistique avec des grosses sociétés. et puis il y a une super tension locative donc je trouve que c'est une ville qui est pour sécuriser pour investir en sachant qu'on ouvrira très bien son bien c'est une ville qui est intéressante mais je pourrais parler de Poitiers comme Nancy comme Troyes qui sont toutes intéressantes, Troyes c'est une ville qui est intéressante parce qu'elle n'est pas chère au prix du mètre carré qui a un bon rendement aussi Poitiers et Nancy vous êtes sur les villes une des villes les plus étudiantes de France. Donc, ça reste aussi des villes qui sont des valeurs sûres. De toute façon, on a fait le choix de ne pas se focaliser sur le rendement sur une ville. C'est de rester sur des villes où tu as une bonne tension locative et un potentiel de prise de valeur de ton bien. Donc, allez-y. À partir du moment où vous avez validé le point de départ, le financement, il faut y aller.

• Speaker #1

  Trop bien. Donc, surtout à Orléans.

• Speaker #0

  Oui, pas mal à Orléans. Parfait.

• Speaker #1

  Non, elle est dans toutes les autres villes, bien sûr. Elles sont toutes aussi bien les unes que les autres. On finit en général par des mini questions-réponses. Donc, je te propose deux choix, tu me dis un des deux, mais c'est des questions fermées. Donc, le but, ce n'est pas forcément de dire pourquoi. Par exemple, Toulouse ou Paris ?

• Speaker #0

  Toulouse ou Paris ? Là, je dirais peut-être de nouveau Toulouse.

• Speaker #1

  Ok. Pays Basque ou la Baie de Somme ?

• Speaker #0

  Ah, moi je me connais ! Pays basque.

• Speaker #1

  Je comprends, je comprends. Pour parler un peu d'immobilier, tu irais plus sur du Airbnb ou de la colocation ? Pour booster ta rentabilité ?

• Speaker #0

  Je peux, je peux, je suis obligée d'en prendre 4, 8. Peut-être Airbnb, ouais.

• Speaker #1

  Ok. Airbnb maintenant ou longue durée classique ?

• Speaker #0

  Airbnb ou longue durée classique.

• Speaker #1

  Longue durée classique. Ok, très bien. Et on finit par les extrêmes, Lille ou Marseille ?

• Speaker #0

  Lille ou Marseille ? Lille.

• Speaker #1

  Merci beaucoup. Voilà, on peut finir sur une bonne note cet épisode. Merci beaucoup, Laetitia, c'était un plaisir de t'avoir. Merci à toi. Tu es la personne avec qui je travaille depuis le plus longtemps chez Bivouac, la première que j'ai vue et avec qui j'ai le plus... discuter. Je laisse toujours le mot de la fin à l'invité, donc c'est toi qui peux dire ce que tu veux. Tu as le champ libre. Encore une fois, je te remercie, c'était un super épisode.

• Speaker #0

  Merci à toi, c'est un plaisir. Comme tu le sais, j'apprécie toujours de travailler avec toi, de ta bienveillance. Tu m'as aidée, parce que c'est un schéma. Moi, j'ai l'habitude de faire parler, mais pas de parler. Mais tu m'as aidée et je t'en remercie à ce que je sois, j'espère, à peu près à l'aise. Merci à toi. Et sinon, quel est le mot de la fin ? Je dirais, ne vous laissez pas trop influencer par tout ce qu'on écoute sur les réseaux. On a tendance quand même à nous vendre du rêve. Restez pragmatique, ne soyez pas trop gourmand dans ce que vous attendez, mais allez-y, investissez. une super aventure. C'est comme dans la vie, ce n'est pas un long fleuve tranquille. C'est hyper gratifiant déjà de devenir propriétaire. Moi, je trouve que c'est gratifiant. Et puis, ça permet aussi mentalement de se dire qu'on va avoir une autonomie sur du moyen terme, une autonomie financière. Et c'est un des moyens, à mon sens, qui est le plus intéressant parce que vous allez bénéficier aussi de l'indexation du loyer sur l'inflation. Et donc, un loyer qui va augmenter, donc un rendement qui va augmenter. Donc, il y a à la fois le loyer qui va augmenter le rendement et à la fois un potentiel de plus-value, puisqu'on n'a jamais eu aussi peu de logements, on est en pénurie de logements. Donc, ça veut dire qu'on a un potentiel de plus-value, puisque moins vous avez d'offres, plus ça monte. Et pareil, aussi une tension locative qui n'a jamais été aussi forte. Donc, allez-y. À partir du moment où les banques, pour le coup, elles arrêtent, ouvrent les vannes, allez-y, foncez, investissez.

• Speaker #1

  Magnifique. Merci beaucoup, Laetitia.

• Speaker #0

  Avec plaisir.

• Speaker #1

  Et à très bientôt pour un nouvel épisode. On arrive à la fin de cet épisode d'Immoral. Merci beaucoup de l'avoir écouté jusqu'au bout. Je vous remercie d'avance de le partager à deux personnes autour de vous, de mettre une note 5 étoiles, avec un gentil commentaire si possible. Ça nous aide vraiment à ressortir dans les classements et pour avoir encore plus d'écoute, apporter encore plus de valeur. Pour finir, n'oubliez pas que si vous avez envie d'investir, vous aussi dans l'immobilier, comme le font les invités de ce podcast, sans galérer, sans y passer trop de temps, vous arrachez sur le choix du régime fiscal. le suivi des travaux et j'en passe, rendez-vous sur notre site internet www.bivouac.com afin de définir votre projet et commencer à vous faire accompagner par notre équipe. D'ici là, bon investissement, à très bientôt.