Transcription

• Speaker #0

  Bonjour à tous et bienvenue dans Immoral. Je suis Henri, président de Bivoac et dans ce podcast, on parle des erreurs à ne surtout pas commettre dans l'immobilier locatif, avec ceux qui les voient de près. Aujourd'hui, je reçois Laetitia De Boyer, conseillère investissement chez Bivoac, choisir sa ville, définir son budget, anticiper les travaux, comment construire un projet locatif adapté à sa situation et passer à l'action. On en parle ensemble. Laetitia, je te laisse te présenter. plus sur ton parcours et ce que tu fais aujourd'hui chez Bivouac.

• Speaker #1

  Oui, avec grand plaisir. Déjà, merci de me recevoir sur ce podcast. Moi, je suis Laetitia, je suis conseillère en investissement immobilier chez Bivouac un peu moins de mi-temps, mais depuis déjà pas mal d'années. Donc, mon rôle, c'est d'accompagner les investisseurs, déjà de commencer par comprendre quel est leur projet. Écoutez, on a plutôt une approche patrimoniale, j'essaie déjà de savoir un peu ce qu'ils en sont sur le plan patrimonial. et d'écouter leurs besoins, quel est le projet, si c'est des rentes futures, si c'est se constituer un patrimoine. Donc, je définis déjà dans un premier temps, j'écoute l'investisseur.

• Speaker #0

  C'est ce qu'on appelle un audit patrimonial, c'est ça ?

• Speaker #1

  Exactement, c'est un audit patrimonial. Et après, on va aller voir, par rapport au budget, vers quelle ville nous sommes implantés, quand je dis quelle, ça peut être une, on met plusieurs villes. puisque l'objectif c'est qu'on a plusieurs chasseurs on a des chasseurs Quel est le rapport ?

• Speaker #0

  Pourquoi est-ce qu'on choisirait plutôt Paris plutôt que Nancy ? Comment est-ce que toi tu fais justement ce choix ?

• Speaker #1

  Ça peut déjà commencer par le budget c'est-à-dire que Paris tout le monde ne peut pas y aller et après ça peut aussi c'est aussi lié sur le côté rendement, celui qui attend un rendement assez élevé, même s'il a un budget à minimum de 200 000 sur Paris, je vais plutôt l'orienter dans d'autres villes où on trouvera un rendement plus élevé Et après, tout dépend aussi si le projet veut sécuriser son investissement, même au sein des autres villes où nous sommes. On va être soit sur du placement, c'est-à-dire en meilleur emplacement de la ville, et donc on sécurise son investissement. On aura peut-être un peu moins de rendement, mais au moins, on sait qu'on aura très bien et que si demain on doit le vendre, on le vendra très bien.

• Speaker #0

  Et vite.

• Speaker #1

  Et vite. Et sinon, on a aussi celui qui cherche ce qu'on appelle du développement, qui cherche du rendement à tout prix. Quitte à prendre du risque, c'est comme en finance, si tu cherches du rendement, tu auras du risque en face.

• Speaker #0

  Et c'est quoi la typologie des biens, justement, sur laquelle tu peux positionner les clients du VWAC ?

• Speaker #1

  Alors, très souvent, on est quand même sur du studio de pièces. Pourquoi studio de pièces ? Parce que c'est ce qui est le plus demandé par l'étudiant, le jeune actif, que ce soit à Paris ou que ce soit dans d'autres villes étudiantes où nous sommes. C'est vraiment les biens, un, qui sont les plus demandés, de... comme on loue en meublé pour des raisons fiscales, c'est quand même ce qui est retenu majoritairement par nos investisseurs. Les étudiants sont beaucoup plus, ou les jeunes actifs, se demandent de louer en meublé sur des petites surfaces que sur des gros secteurs.

• Speaker #0

  Et il y a la liquidité, je suppose aussi, dont tu as parlé tout à l'heure. Le fait d'avoir une petite surface peut-être plus liquide parce qu'un peu moins cher et qu'il y a peut-être plus de demandes.

• Speaker #1

  Oui, c'est tout à fait juste. Oui, tu as plus d'acheteurs dans une petite surface, que ce soit pour le premier primo-excédent, qui va acheter pour lui. ou que ce soit pour un investissement locatif versus l'appartement qui fait 60 m², déjà, beaucoup moins d'investisseurs y iront.

• Speaker #0

  Au niveau de la fiscalité, tu l'as abordé. Quel est le modèle fiscal que tu proposes aux clients d'Ivoire ?

• Speaker #1

  Alors, c'est propre à chacun. Déjà, j'étudie un peu la situation de chacun. J'interroge parce qu'il n'y a pas une bonne méthode universelle pour tout le monde. Mais c'est vrai que ce qui en ressort pour l'instant, après, on verra comment les choses évoluent. plan fiscal avec le gouvernement, mais pour l'instant, ce qui est majoritairement retenu par nos investisseurs, c'est ce qu'on appelle l'LNMP, l'Ouverme Bélo-Professionnel. Passer au réel permet de déduire beaucoup de... à la fois de déduire des frais et à la fois d'amortir et tout s'accumuler, en fait, permet d'avoir un projet dont les revenus locatifs ne sont pas fiscalisés pendant pas mal d'années. Tout dépend du rendement du projet, tout dépend des travaux, mais facilement, entre 8 à 10 ans, on est exonéré d'implétition sur les revenus locatifs.

• Speaker #0

  Et ça, vous faites l'accompagnement, justement, tu proposes l'accompagnement à tes clients sur la partie du volet fiscal, je parle.

• Speaker #1

  Complètement, déjà, j'explique, en tout cas, je dégrossis le côté fiscal, et après, on peut très bien s'occuper aussi de la déclaration, parce qu'après, derrière, il faut faire une déclaration, l'as fiscal, etc., et on accompagne aussi sur la partie fiscale.

• Speaker #0

  OK. Et si je reviens un petit peu avant, ce qui fait peur souvent aux personnes, c'est justement... J'ai la capacité de faire mon crédit, mais je n'ai pas forcément les compétences et les connaissances de travaux. Je suis arrivé dans cet appartement, je vois qu'il y a une latte qui a sauté, je vois que la fenêtre ne se ferme plus, mais je n'ai pas cette compétence. Comment est-ce que vous vous accompagnez justement les clients du cabinet des boites justement sur les aider pour les rassurer je suppose à ce sujet-là sur la partie travaux ?

• Speaker #1

  Nous on accompagne de A à Z, c'est notre mission première, c'est à la fois trouver le bien, à la fois gérer les travaux, l'immeublement et la mise en location. Ça, c'est la mission de Bivouac. Et donc, s'il y a des travaux, quand on source une opportunité, quand on sélectionne un bien, on va détailler les travaux à réaliser. Ça, c'est notre mission. On a dans chaque ville des maîtres d'œuvre qui sont partenaires, qui vont réaliser les travaux. Donc, on a notre expertise pour vous permettre, pour avoir une vue précise à la fois du budget des travaux et de ce qu'il faut réaliser. Mais certains investisseurs, je ne sais pas si c'était la question, mais certains investisseurs ont peut-être trouvé le bien. peut-être déjà en tout cas une disponibilité de temps etc pour trouver le bien mais non personne pour la partie travaux ou en tout cas on peur en effet d'avancer tout seul on peut aussi intervenir que sur la partie travaux puisqu'on a des équipes dans chaque ville j'ai le cas d'ailleurs tout récemment d'un investisseur qui finalement a un de ses copains qui lui vend son bien Là, il est clair qu'on n'a pas pu intervenir sur cette partie-là, mais c'est un T2 où il y a quelques travaux. Il souhaite être accompagné sur ce volet-là. Et finalement, on n'intervient que sur cette partie travaux. Et lui, au moins, il sait, je lui montre son dossier de financement, et là, il est en train de démarrer le financement du bien, mais on peut déjà tout de suite lui apporter le devis de travaux qu'il va faire financer, et derrière, on accompagne pour la partie travaux en intermédiaire et qui sera appropriée.

• Speaker #0

  Donc, en fait, finalement, ça va de la recherche du bien, les travaux, la gestion locative, l'ameublement, vraiment, c'est tout de A à Z. Donc, pour un investisseur qui serait à l'étranger, il pourrait se dire, même à 10 000 kilomètres, je peux faire confiance à D-VAC et laisser faire Laetitia sur le projet. Parce que, justement, c'est ça que tu fais, c'est que tu accompagnes, c'est toi qui vas être le contact, finalement, de A à Z sur le projet.

• Speaker #1

  De A à Z sur tout ça. Mais les expatriés, c'est tout à fait juste à peu près un tiers de nos investisseurs. mais beaucoup aussi de résidents français. En fait, j'en ai pas mal qui se disent « je vais le faire tout seul » , parce que c'est vrai que c'est un coup de passe, c'est parmi « je vais le faire tout seul » , j'ai permis d'y patrimonial, et puis finalement, ils se disent « je vais peut-être éviter de payer, je vais le faire tout seul » . Et puis un an après, ils m'appellent en me disant « j'y suis pas arrivée, j'ai pas trouvé le temps, à chaque fois que j'annonce, finalement l'offre a été validée par quelqu'un d'autre » . Parce qu'en fait, les belles opportunités, il faut réagir très vite. Et puis parfois, quand il y a pas mal de travaux, on fait marche à rien en disant « mais je ne vais jamais réussir à gérer tous ces travaux » . Et là, on est là pour éviter, pour nous permettre de réaliser et d'aller vite. Et le temps, un an de perdu, c'est un an de crédit, un an de loyer, et donc… Oui,

• Speaker #0

  si on part d'un loyer à 500 euros par mois, c'est 6 000 euros de perdu.

• Speaker #1

  C'est ça, c'est 6 000 euros de perdu. Et puis, ça veut dire aussi repousser le moment où on aura fini de payer son crédit et d'avoir ses ventes futures.

• Speaker #0

  au niveau justement des biens comment c'est quoi il y a quelque chose de spécifique chez Vivoc comment faites-vous pour trouver les biens facilement pour trouver du off-market comment est-ce que ça fonctionne de façon générale c'est une bonne question en

• Speaker #1

  fait la vraie valeur dans le métier de l'immobilier c'est de se créer un réseau et le réseau tu l'as que quand tu es sur le terrain tout le temps tu sympathises avec un agent immobilier tu sympathises avec un marchand de biens Merci. Et puis, le marchand de biens, tu lui montres que tu es un premier investisseur, que tu as validé le financement, tout se déroule parfaitement bien. Le marchand de biens, il apprécie de savoir qu'on va tout gérer, qu'il ne sera pas constamment à être sollicité par le vendeur. Nous, on fait le filtre. Et c'est pareil avec l'agent immobilier. Il se dit qu'il n'est pas en train de présenter à un acquéreur, à un vendeur qu'il va peut-être ne pas être finançable. Avec nous, tout est validé en amont. Donc, tout ça fait que c'est des climats de confiance qui se créent au fil du temps et qui nous permettent d'avoir des… des projets à la fin, ce qu'on appelle du off-market. Alors, ce n'est pas toujours du off-market, c'est-à-dire que le off-market, ça se présente comment ? Ça peut être un bien, par exemple, qu'un agent immobilier vient de rentrer en mandat, qui potentiellement même a mis en annonce, mais il va dire, écoute-moi, je présente, je démarre les visites, admettons qu'on soit mardi, je démarre les visites samedi, si tu es un acquéreur d'ici samedi, je te le laisse. Et c'est comme ça qu'on peut avoir aussi des off-markets qui sont peut-être sur le marché, mais qu'on aura en avant-première, en fait.

• Speaker #0

  Merci Laetitia pour cet échange. Ce qu'il faut retenir, partir de son budget et de ses objectifs, anticiper les travaux et le temps nécessaire et bien s'entourer. Si vous avez un projet d'investissement locatif, prenez rendez-vous avec un conseiller Bevouac. Le lien est dans la description. A très vite sur Immoral.