Transcription

• Speaker #0

  Bienvenue dans Imo Sapiens, le podcast qui explore les trajectoires inspirantes de celles et ceux qui font bouger les lignes de l'immobilier. Dans chaque épisode, je vous propose de découvrir un parcours, des choix de vie, des convictions fortes portées par des figures du marché de l'immobilier d'investissement. Je reviendrai avec elles sur les moments clés de leur carrière et je promets également des infos. inédite et surtout un échange sans langue de bois pour profiter de leur vision de l'immobilier d'aujourd'hui et de demain. Pourquoi ce format ? A l'heure où chacun se revendique expert, j'ai voulu prendre le temps d'écouter les idées revenir sur l'histoire de celles et ceux qui les incarnent.

• Speaker #1

  Un podcast immédiat.

• Speaker #0

  Aujourd'hui, j'ai le plaisir d'accueillir Emilien Rodriguez, directeur général d'Intergestion Groupe et directeur général délégué d'Intergestion REM. Intergestion REM est une société de gestion indépendante créée en 1989, spécialisée dans l'épargne immobilière. Elle gère aujourd'hui plus d'un milliard d'euros d'actifs avec une approche thématique et une volonté affirmée de démocratiser l'accès à l'investissement immobilier. Avec Emilien, on va parler de son parcours, de transmission, de sa vision de l'immobilier et de la place d'une maison comme Intergestion dans le paysage des sociétés de gestion d'aujourd'hui. Bonjour Emilien.

• Speaker #1

  Bonjour Philippe.

• Speaker #0

  Merci d'avoir accepté notre invitation sur Imo Sapiens. D'habitude, je démarre toujours par le parcours académique. On va en parler de mes invités. Mais là, j'ai envie juste de remonter un tout petit peu plus loin, un peu plus tôt et de commencer par évoquer tes origines qui commencent évidemment par définition par Gilbert, ton père, fondateur d'Intergestion, mais aussi par tes grands-parents qui sont d'origine sicilienne, je crois, du côté de ta grand-mère et espagnol du côté de ton grand-père. Ton grand-père, en plus, est un réfugié politique de l'époque de Franco. Ton père a grandi en Tunisie, commence donc dans le monde de l'épargne et crée ensuite intergestion de toutes pièces. Et aujourd'hui, la maison, on l'a dit, représente plus d'un milliard d'euros. Donc, quel regard portes-tu aujourd'hui, en tant que directeur général et adulte, sur ce parcours assez incroyable ?

• Speaker #1

  Pour moi, ça a toujours été une grande fierté depuis que je suis petit. Une fierté qui s'est transmise génération en génération. Comme tu le disais, le grand-père a dû s'expatrier, fuir son pays sous un régime qui n'était pas des plus belles auspices, pour venir s'installer en Tunisie. Il a rencontré ma grand-mère là-bas. Et de cette union sont nés trois enfants qui ont passé des années très heureuses à Tunis même, comme on dit, et qui sont rentrés finalement pour que les enfants puissent poursuivre des études secondaires. Papa est resté jusqu'à ses 14 ans, mon oncle l'aîné des frères jusqu'à ses 17 ans. Et puis ils avaient un frère un petit peu plus petit qui lui a passé ses 8 premières années à Tunis. Ils sont donc rentrés, ils ont poursuivi leurs études déjà au lycée. Et puis ils ont continué tous les deux, mais dans des cursus différents. Là, je parle de mon oncle l'aîné et mon père. Papa a obtenu sa maîtrise. En gestion et en finance, à l'époque à Dauphine, en 1974, quelque chose comme ça.

• Speaker #0

  Mais il n'a pas pu prolonger comme il le souhaitait ? Non, lui il aurait aimé,

• Speaker #1

  mais c'est vrai que les finances faisaient qu'il fallait qu'il se projette dans le monde du travail.

• Speaker #0

  Et direct, c'est là où il rentre dans le monde des assurances ?

• Speaker #1

  Exactement, où il a passé dix ans en démarrant dans le dur, le bottin, etc. Mais ce qui lui a apporté une grande connaissance de ce qu'est un client final, c'est de ses aspirations, de ses objectifs, de ses réactions. C'est très important. Puis après, pendant ces dix années, il est monté en management. Et ensuite, il s'est retrouvé finalement à diriger une société qui a été montée avec l'aide du crédit foncier à l'époque, mais qu'il a entièrement développé.

• Speaker #0

  Il a repris une sorte de coquille, en fait.

• Speaker #1

  C'est-à-dire qu'il y avait l'idée, mais il y avait tout à faire, en fait. C'était un montage, c'était une construction pour proposer des produits fiscaux. Et il a tout fait de A à Z jusqu'à... Pendant les dix premières années, ils ne sont montés qu'à six ou sept personnes. Et au tout début, il n'était que deux, avec Gisèle, fidèle parmi les fidèles, qui est restée avec nous 32 ans et dont on a fêté le départ en fanfare, en faisant une très belle fête.

• Speaker #0

  C'était il y a combien de temps ?

• Speaker #1

  Le départ, il n'y a pas si longtemps que ça. C'était en mai 2024, il me semble. Ah oui, d'accord. Ils ont avancé comme ça tous les deux. Et puis après, ça s'est développé.

• Speaker #0

  Tu parlais justement du parcours et de la trajectoire, donc jusqu'à la création de la structure, qui démarre l'année 90.

• Speaker #1

  En 89, on fait immatriculer la société. En 90, elle démarre son activité commerciale. Mon père recrute une personne, Gisèle. Et il démarre à parcourir les routes de France et surtout les TGV, etc. Le train pour gérer tout de A à Z dans les constructions immobilières qui étaient...

• Speaker #0

  Qui étaient l'activité en fait que vous aviez à l'époque. Exactement. Et toi, tu grandis en fait, tu es très jeune du coup dans les années 90.

• Speaker #1

  Je ne m'en rends pas compte encore. Je m'en rends compte un peu plus tard, je pense, véritablement de ce que fait mon père et son équipe. resserré à l'époque. Oui, dans les années 90, je suis encore un petit garçon. J'ai 6 ans.

• Speaker #0

  Tu fais des Legos. Le Lego est important dans votre environnement. Parce que tu construis des immeubles avec du clou.

• Speaker #1

  Il n'y a pas que ça, mais en effet, c'est une passion dans la construction.

• Speaker #0

  Tu étais peut-être dans la conscience. C'est là où tu allais venir à l'immobilier.

• Speaker #1

  Peut-être, je ne sais pas. En tout cas, ce qui est certain, c'est qu'au fond de moi, j'ai toujours aspiré Merci. à un moment à me rapprocher de ce milieu et désir ou vœux inavoués, mais à travers avec mon père, c'était quelque chose de...

• Speaker #0

  Qui était là, mais peut-être inconscient, quoi. Non,

• Speaker #1

  c'était bien conscient, mais en fait, on a une très grande pudeur entre nous, entre mon frère et moi, entre cette fratrie et mon père. On a cette pudeur entre nous qui fait que c'était quelque chose de non-dit, mais ça me rappelle aussi la façon dont, indirectement, il m'a suggéré de le rejoindre. C'était aussi au détour d'une conversation, il fallait le comprendre.

• Speaker #0

  Et puis peut-être pas le louper parce que les occasions n'allaient pas repasser. On va y revenir. Mais justement, tu disais que c'était peut-être là ou pas là, mais toi, tu ne te destinais pas à ça parce que tu fais des études plutôt scientifiques.

• Speaker #1

  Tout à fait. Alors après les études scientifiques à l'époque, je ne me suis même pas penché sur la question aujourd'hui. Je ne sais pas en quoi consiste le programme. Mais à l'époque, moi, j'étais bac S. Donc, il y a quand même des mathématiques. Mais il y a d'autres sciences également, avec la chimie, la physique, la bio. Et c'est vrai que moi, là où j'avais plutôt des facilités, ce que j'adorais, c'était tout ce qui était biologie, physique, chimie. Et puis, j'avais une sensibilité particulière pour, de façon très large, le règne animal. Et c'est comme ça qu'après bac, je me suis dirigé vers des études plus axées bio. Prépa,

• Speaker #0

  véto,

• Speaker #1

  préparation au concours, etc.

• Speaker #0

  Et alors, est-ce que justement, c'est cette voie-là jusqu'à l'invitation de ton père, du coup, dont tu parlais à l'instant ? Ou bien tu bifurques avant ?

• Speaker #1

  Non, j'ai bifurqué avant. Même à cette époque-là, il y avait toujours ça au fond de moi, ce désir d'un jour le rejoindre dans cette aventure. Mais j'ai bifurqué avant pour des raisons d'envie aussi, d'une réflexion sur moi-même et sur ce à quoi j'aspirais. Il s'est avéré qu'il m'a manqué quelques points au moment de l'admissibilité au concours véto. 2-7 échec, j'en ai tiré tout le positif que je pouvais. Déjà, le fait que quand... C'est la spécificité des concours, et d'ailleurs, je rends ça à tous ceux qui ont pu se retrouver derrière la barre à quelques points. Vous aviez le niveau, simplement, cette année-là. La barre, elle était quelques points plus loin que ce que vous avez scoré. Donc, n'ayez pas de regrets là-dessus. Moi, c'était la première réflexion que je me suis faite. La deuxième, c'était le fait qu'en me projetant dans le métier de véto, ça aurait été quelque chose de trop répétitif pour moi, pas assez varié.

• Speaker #0

  Tu te rends compte d'une réalité qui n'était pas forcément celle que tu souhaites.

• Speaker #1

  Forcément, ce n'est pas agréable, mais ça m'a fait réfléchir et je me suis rendu compte de ça. Et puis, j'en ai pris aussi le positif. Pour ceux qu'on peut dire subis, les classes préparatoires, c'est des grosses quantités de travail. C'est une belle école aussi. C'est une très belle école parce qu'ensuite, moi, j'ai eu l'impression que tout était facile.

• Speaker #0

  Et donc, du bifurc, peut-être que je grille les étapes, mais il y a un passage important, c'est que tu es rentré chez Foncia. Donc, toi, tu découvres un peu l'immobilier chez Foncia, c'est ça ?

• Speaker #1

  Plusieurs années plus tard, parce qu'entre temps, du coup, j'avais dû raccrocher sur une école de commerce. Après avoir quand même poursuivi dans un cursus un peu plus large d'ingénieur agro et voulant... acquérir des connaissances en gestion. Je voulais partir sur un master qui était double compétence, sciences et gestion. Ils le fermaient cette année-là, manque de postulants. Il n'y avait peut-être que moi ou deux, trois autres personnes qui étaient intéressées par ça. Et du coup, j'ai raccroché en école de commerce. Après cette école de commerce, j'ai démarré en fin d'école dans un cabinet de gestion de patrimoine qui a été une très bonne expérience pour moi parce que j'avais en face de moi deux conseillers en gestion de patrimoine qui cumulent à mon sens les qualités... qui font le succès dans la gestion de patrimoine. C'est-à-dire que c'était d'excellents pécniciens, mais également, il faut d'excellents commerciaux. Parce qu'on sait que...

• Speaker #0

  On ne sait pas convaincre. Voilà,

• Speaker #1

  il faut tendre le stylo à la personne pour qu'elle signe dans 95, si ce n'est 99% des cas. Et en ça, ils ont été vraiment... J'en ai retiré une certaine substance très intéressante.

• Speaker #0

  Tu rejoins l'expérience avec ton père, justement, d'être en contact du client final.

• Speaker #1

  Tout à fait.

• Speaker #0

  Et ensuite ?

• Speaker #1

  Foncia, Foncia pendant trois ans au développement commercial. Donc très bonne école dans le domaine de l'immobilier, Foncia. Trois belles années à développer un portefeuille à la fois de clients particuliers et de clients professionnels. Dans le sens où le métier était de développer les relations avec les promoteurs sur les immeubles, les programmes neufs. Et de ce relationnel qu'on travaillait. On devait à terme venir faire grossir le portefeuille en copropriété pour la partie professionnelle et le portefeuille en gestion locative pour la partie particulière. Ce qui fait que pendant trois ans, j'ai eu cette chance de pouvoir naviguer entre deux typologies d'interlocuteurs. La première, le particulier, qui donnait son bien à gérer au groupe Foncia et avec les réactions d'un client particulier, ses attentes. De temps en temps, c'est des illusions parce qu'on se rend compte que d'aucuns, on parle de l'immobilier, lui a vendu que le loyer auquel il pourrait louer, c'était le loyer plafond. Et puis, en fait, il y a un retour à la réalité quand il est face aux professionnels qui vont louer son bien en lui expliquant que non, ce n'est pas le loyer plafond. Malheureusement, c'est le loyer de marché. Des choses comme ça.

• Speaker #0

  Ce qui est important, du coup, aujourd'hui dans ta construction, d'avoir vécu cette expérience-là aussi.

• Speaker #1

  C'est certain. Et puis, il y avait donc aussi également la deuxième partie qui est la partie... Alors, j'étais jeune à l'époque, donc c'était un petit peu plus difficile et challengeant pour moi d'aller voir des directeurs de programmes, des directeurs commerciaux, de grands promoteurs, des directions générales, de groupes de promotion. Ça, c'était plus difficile, mais c'était également très intéressant. Parce qu'on se confronte à des réflexes institutionnels.

• Speaker #0

  Ça fait progresser plus vite.

• Speaker #1

  Tout à fait.

• Speaker #0

  À quel moment, tu parlais tout à l'heure, t'évoquais, je t'ai coupé pour voir le cursus, mais à quel moment il y a justement cette proposition qui est faite par ton père de le rejoindre ? Est-ce que c'est avant Foncia ? Est-ce que c'est pendant ? Comment ça se passe ?

• Speaker #1

  Alors, c'est pendant Foncia. Mais finalement, mon aventure chez Foncia tirait à sa fin parce que j'avais pas de possibilité de progression. L'organisation était faite ainsi qu'on avait un manager que j'aurais dû pousser pour prendre sa place. Donc arrivé où on en était, j'avais fait le tour au bout de trois ans. Et finalement, le timing a fait qu'au moment où, donc c'est particulier puisque c'est... au détour d'un dîner qu'on devait préparer ensemble avec mon père, qu'il me parle de... Vous êtes en cuisine,

• Speaker #0

  vous êtes en train de préparer ?

• Speaker #1

  On est en cuisine, ça s'est transmis de génération en génération, de la grand-mère et du grand-père, et de l'arrière-grand-mère aussi, la grand-mère de mon père. Donc on discute, au cours de la discussion, à cette époque-là, forcément, je m'intéressais quand même plus à ce qui se passait chez Intergestion, et puis lui m'informe que son directeur commercial, Grégory, Je pars sur une nouvelle aventure, donc il va falloir trouver un remplaçant. Puis il me regarde avec un sourire. Bon ben voilà, c'est notre façon un peu pudique de dire les choses sans se les demander, mais voilà, c'est pour illustrer. Donc j'ai compris que c'était une invitation, un appel du pied. C'est ce que je disais, le timing était bon parce que moi chez Foncia, j'avais fait le tour. Je ne pouvais plus avancer, en tout cas dans ce département et dans cette filiale.

• Speaker #0

  Donc, tu rejoins l'aventure.

• Speaker #1

  Donc, je rejoins l'aventure. En tant que directeur commercial. Oui, c'est ça. Je rejoins une équipe qui a très rapidement changé. Parce que généralement, quand vous avez un directeur qui part, souvent, l'équipe se renouvelle aussi. Et quand je suis arrivé, il y avait trois commerciaux. Il y en a un, je me souviens, qui me dit bonjour. Je pars à la fin de la semaine.

• Speaker #0

  C'était indépendant de ton arrivée.

• Speaker #1

  Totalement. Pareil, c'est des cycles, surtout à ces postes-là de commerciaux. C'est vrai que souvent, les individus ne restent pas forcément très longtemps, à part chez nous, parce que nous, on a une équipe commerciale qui est constante depuis plus de six ans. Et je pense que ça participe aussi à la qualité des relations avec nos partenaires. Ils doivent apprécier de ne pas avoir un changement d'interlocuteur tous les quatre matins.

• Speaker #0

  Hyper important. Tu es rentré comme directeur du développement commercial. Tu es aujourd'hui directeur général délégué. Bon, je suis obligé de te poser du coup la question. Est-ce que tu as le sentiment ? à un moment, d'avoir dû évidemment faire tes preuves en qualité de fils d'eux. Et est-ce que, selon toi, aujourd'hui, tu as réussi à passer ce cap et à t'imposer pleinement et entièrement ?

• Speaker #1

  Alors, je n'irai pas jusque-là parce que ce n'est pas dans ma nature. Pour en arriver jusque-là, en effet, ça fait maintenant 12 ans. Au début, les 5-6 premiers mois, c'était comme les 6 premiers mois de permis. c'est à dire que euh Je découvrais, je n'osais pas trop, je n'avais pas forcément d'affirmation. Après, j'ai tendance à être une éponge et puis ce qui m'intéresse, je le retiens rapidement. Et on ne s'en rend pas compte finalement pas de cette phase où on va manquer d'assurance et de connaissances dans certains domaines. Et puis finalement, l'appropriation se fait sans qu'on le sente. Et puis, on a une vision et des réflexions qui embrassent la globalité de l'activité.

• Speaker #0

  Le temps a fait son œuvre.

• Speaker #1

  Le temps a fait son œuvre. Ça n'a pas mis trop de temps. Je me souviens d'une réflexion de mon père qui m'avait, après une première année ou quelque chose comme ça, il était venu vers moi pour me dire qu'il avait vu que j'avais bien compris comment les choses tournaient. C'était plaisant de l'entendre. Et puis, le fait d'être sur le terrain fait se rendre compte que... On pourrait améliorer ses outils, mettre en place ceci. À la fin de mes deux premières années, on a fait monter un collaborateur qui s'occupait, mais qui était plus expérimenté que le reste de l'équipe parisienne en termes d'années dans le monde professionnel. Et on l'a fait monter directeur commercial pour me permettre, moi, de prendre du recul. Et pendant près de huit ans, du coup, derrière, j'ai été directeur du développement pour piloter, suivre. les différents projets.

• Speaker #0

  Une progression, en fait, qui a été à son rythme et qui te permet, justement, aujourd'hui,

• Speaker #1

  d'être parfaitement dans ton poste. La position de fils d'eux, ce n'est pas toujours agréable. Ce n'est pas facile.

• Speaker #0

  Tu le ressens toujours, là, ou pas ?

• Speaker #1

  Non. Maintenant, il y a toujours le petit côté syndrome de l'imposteur, mais j'ai beaucoup d'échos aussi qui me disent que non, je suis tout à fait à ma place, mais on a ça parce qu'on a cette...

• Speaker #0

  C'est peut-être en ayant ça qu'on est juste dans ses rapports aux autres.

• Speaker #1

  Je pense aussi qu'on pourrait aller encore plus loin dans cette réflexion et cette philosophie. Mais d'un autre côté aussi, connaissant mon père et son exigence, s'il ne m'avait pas senti apte ou capable d'endosser ça, il ne m'aurait jamais fait venir. Et une fois ici, je... Je n'aurais jamais non plus évolué comme ça. Ça serait faire ombrage au sérieux qu'il a toujours mené dans ses affaires. C'est quelqu'un de très posé, avec beaucoup de recul sur les choses. Et donc en ça, je sais qu'il n'a pas imposé son fils, et il n'a pas imposé un cancre oisif.

• Speaker #0

  Quand on crée une société comme ça, c'est quasiment avoir un troisième enfant, vous êtes deux frères. Donc, je pense qu'il n'aurait pas mis en péril, justement.

• Speaker #1

  C'est exactement ça. On peut dire qu'il a élevé deux familles, la sienne à titre perso et une autre encore plus grande en nombre de personnes à titre professionnel. Parce que quand on voit le chemin parcouru et où on en est aujourd'hui.

• Speaker #0

  C'est impressionnant. Et on va en parler. Du coup, on va en parler justement de la place de la société. Je vais te proposer de parler d'immobilier. un peu quand même. 35 ans d'existence, on l'a dit, on parle souvent d'ADN d'investissement. C'est quoi, vous, votre ADN chez Intergestion ?

• Speaker #1

  Alors l'ADN, il vient beaucoup de tout ce qu'on a pu se dire avant, parce qu'il vient beaucoup des individus, surtout quand, et ça fait partie de l'ADN, on est une société totalement indépendante. C'est des propos que j'avais déjà rapportés, mais c'est quelque chose qui vous oblige au sens noble du terme, c'est-à-dire qui fait que euh... Vous devez proposer la plus grande qualité de service, de produit à des prescripteurs, à des partenaires distributeurs sur lequel repose finalement votre succès commercial. Vous n'avez pas le droit à l'erreur. Vous devez vous distinguer aussi de la moyenne. On pourrait y revenir aussi sans forcément chercher toujours à tirer la bourre parce que, à mon sens, l'immobilier, ça doit surtout être une vision de long terme. Les coûts ou les effets de manche temporaires, il faut quand même en tout cas en avoir conscience quand on investit. Quand on est dedans, on s'en rend compte, mais après, on n'est pas derrière les investisseurs pour leur dire.

• Speaker #0

  Les professionnels, les avertis savent tout ce qu'il y a derrière ces propos. Mais justement, on parle de trouver les thématiques d'investissement. Vous avez du coup, l'art du contre-pied, ce n'est pas pour être dans le contre-pied en 2010. Vous lancez une SCPI commerce au moment où tout le monde fait du bureau, et ce n'est pas à la mode ?

• Speaker #1

  Parce que tout le monde fait du bureau, et que quand vous êtes indépendant et que vous cherchez à vous distribuer, il faut proposer quelque chose de différent dans la sacoche des distributeurs. Et puis il faut se distinguer aussi, tout court.

• Speaker #0

  Et puis une conviction ?

• Speaker #1

  Et des convictions qui étaient nées du fait qu'on connaissait quand même ce qu'étaient les beaux commerciaux et la réalité de la nature d'un actif commercial. Et le fait qu'on avait aussi une analyse des actifs bureaux comme étant des actifs dont l'obsolescence...

• Speaker #0

  Vous le sentiez arriver ?

• Speaker #1

  Ce n'est même pas ça, c'est la nature même. Alors forcément, quand la nature de l'actif, c'est de présenter une obsolescence plus importante, c'est de ne pas fidéliser le locataire. Oui, on a senti arriver ce qui s'est passé, ce qui a été seulement manifeste en 2023-2024 avec les valorisations négatives de certains fonds. Mais en fait, on l'attendait. depuis plus longtemps. On s'est demandé pourquoi ça n'avait pas été...

• Speaker #0

  C'est la hausse que Moïtane Détour a révélée.

• Speaker #1

  Oui, Il n'y a pas que la hausse. Il aurait, à mon avis, à mon sens, ça aurait fait moins de bruit et donc ça aurait quand même permis de ne pas avoir ces années-là qu'on a connues 2023, 2024, même 2025, qui ne sont pas des années d'euphorie sur un produit qui pourtant est génial qui est la SCPI. Si, plutôt que d'attendre le dernier moment pour pondérer ça, Ça avait été étalé depuis le début. Ça aurait été beaucoup plus juste à tous les niveaux. Mais ça répond à d'autres problématiques commerciales. Oui, des enjeux d'acteurs qui veulent collecter, Bon, voilà.

• Speaker #0

  Crystal Rant, Crystal Life, vous prenez l'angle commerce alimentaire, santé, activité essentielle. C'est ça, en fait, le credo.

• Speaker #1

  Pour poursuivre sur Crystal Rant avant de démarrer sur Crystal Life, c'est exactement ça. Mais alors sur Crystal Rant, en fait, on a démarré sur les commerces. Parce que le commerçant, il a sa zone de chalandise, parce qu'il entretient mieux ses murs que le locataire de bureau. Parce que ce qui est intéressant également dans le commerce, finalement, c'est de s'intéresser au commerçant, c'est-à-dire au locataire, à son business plan, à son activité. Et que nous, on a tout de suite mis le locataire au centre de la réflexion. Et on n'a pas oublié, mais en tout cas, ce n'était pas notre mojo, emplacement, Ça ne veut rien dire emplacement, emplacement, emplacement, si vous ne faites pas attention derrière. Merci. Au prix, au fait que la personne qui est dedans reste et a la pérennité de son activité. Donc, ça a été plus de boulot. Le commerce, c'est un marché moins profond. Les bureaux, c'est ce qu'il y a de plus facile quand vous devez transformer de la collecte. Après, je n'ai rien contre les bureaux, mais nous, il fallait qu'on se distingue. Donc, on a démarré là-dessus. Avec un focus sur, oui, en tout cas, moi, ce que j'avais appris, je me souviens très bien, en sixième, en technologie, les besoins primaires. Allez savoir pourquoi c'était en technologie. Se nourrir, respirer, boire, j'en passerai d'autres qui sont plus physiques. Et donc, on est parti sur de l'alimentaire, des grandes enseignes alimentaires, des grandes enseignes de bricolage, de jardinerie. Et petite dédicace à notre directeur commercial, Franck. comme il se plaît à le dire, de la haute gastronomie française avec des enseignes de fast-food.

• Speaker #0

  Il y a quelques punchlines, Franck, on lui connaît. Tout à fait.

• Speaker #1

  C'est le roi des punchlines. Je lui fais un petit clin d'œil.

• Speaker #0

  Et justement, Crystal Round, qui est l'historique, parce que vous êtes quand même maison indépendante et 12 revalorisations successives sur les 12 dernières années.

• Speaker #1

  Je ne sais pas si ça a été exactement 12 revalorisations, mais en tout cas, ce qui est certain, c'est qu'il me semble qu'il y a près de 14% de valorisation depuis le début. Et ça, c'est particulier et remarquable. Et là, je reprendrai le vocabulaire d'un autre membre de l'équipe commerciale en la personne de Marc. C'est remarquable parce qu'on dit que Crystal Rant tient ses promesses et sert son 5% de façon comme ça très régulière depuis 15 ans. Mais c'est sans compter les revalorisations. Et aujourd'hui, un associé historique qui a souscrit à Cristal Rente au début, quand il perçoit ses dividendes... lui, il perçoit la rentabilité de son investissement. Pour lui, elle est de presque 6,40. Et donc, on est d'ailleurs dans ce qu'on attend des SCPI en ce moment, cette période. Et à mon avis, ce qu'on peut attendre de SCPI qui présente ses caractéristiques en termes de qualité de bail, de durée, de qualité de locataire, on est dans ces clous-là.

• Speaker #0

  Je vais anticiper en disant que le travail de nos amis RCCI, en disant que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce qui nous évitera de devoir l'intégrer à l'intérieur. Mais en attendant, on a quand même des bons indicateurs quand on a un track. Aujourd'hui, c'est justement un de tes confrères qui dit que les SCPI, c'est l'épargne. Donc, en fait, on achète un historique. Et c'est peut-être le conseil aussi qu'on peut passer à quelques-uns. C'est de regarder effectivement l'historique. Je voulais revenir aussi sur ce qui fait aussi votre particularité. Je l'ai dit en introduction, c'est l'accessibilité. Vous avez descendu les prix de... part à 200, 250 euros. C'est un vrai parti pris pour justement démocratiser ce type d'épargne, là où c'était sur les tickets.

• Speaker #1

  C'est vrai parce que d'un point de vue purement matériel ou logistique, ça peut être beaucoup de travail pour un nombre de souscriptions plus important. Mais j'ai l'habitude de dire qu'il n'y a pas de petite souscription parce qu'en fait, chacun investit à l'aune de ses moyens. Et c'est aussi pour ça, quand je disais tout à l'heure que ça nous oblige, Il faut bien se rendre compte que l'épargnant, il nous confie quelque chose. Il nous confie le fruit de son travail. Il nous confie des objectifs. On pourrait aller jusqu'à des souhaits ou des rêves. En tout cas, il se projette là-dedans. Ça doit répondre à un besoin. Et donc, on doit faire attention à ça.

• Speaker #0

  Vous démocratisez l'épargne immobilière. Oui, pardon,

• Speaker #1

  pour revenir à ça, j'avais perdu le fil. Exactement. Je trouve que le produit SCP est un produit vraiment très intéressant, mais qu'il est encore... trop peu connus, ils restent méconnus du grand public. Et une façon de le faire connaître, c'est d'en donner accès à un public peut-être plus jeune, qui n'a pas forcément les moyens tout de suite de souscrire de gros montants. Ça passe par l'éducation financière, c'est bien de démarrer tôt et d'avoir le temps de s'y intéresser. Donc si on peut un peu faire la promotion de solutions qui peuvent répondre à des objectifs à tous les âges, c'est aussi quelque chose qu'on essaye de mettre en avant, le fait que Ça peut être séparer les études d'un enfant, un complément de revenu, mais aussi la constitution d'un apport finalement pour un achat plus gros le lendemain. Enfin, ça répond vraiment à plein de problématiques.

• Speaker #0

  Voilà, vous êtes les précurseurs en la matière de cette accessibilité. Parlons justement de toi, de ton apport dans l'arrivée de cette société en tant que directeur général. Tu parlais justement des jeunes et d'arriver avec ces niveaux d'entrée qui peuvent créer plus de gestion. Peut-être que la solution, c'est le digital. Dans tes apports, tu as beaucoup travaillé sur la partie digitale, sur la cybersécurité. En préparant cet entretien, on a partagé ça. C'est rare d'en entendre parler. Deux mots sur ta patte, toi, justement.

• Speaker #1

  Alors moi, sans avoir passé des heures et des heures sur mon ordinateur, j'ai été sensibilisé. Pas super tôt, mais quand même assez tôt, au milieu de mon adolescence, vers 13 ou 14 ans, je crois que j'ai eu la chance d'avoir mon premier PC, un Pentium 200 MMX, je m'en souviens. C'était grandiose, avec un écran 17 pouces Trinitron.

• Speaker #0

  Amstrad CPC 6128.

• Speaker #1

  Exactement, voilà. On se souvient de ce genre de moment. Tout ça pour dire que je n'étais pas un spécialiste, mais que j'avais cette sensibilité. En arrivant ici, chez Intergestion, je me suis rendu compte qu'on utilisait euh Un outil qui nous était particulier sur la place et que c'était une de nos forces. Parce que plus souple dans la construction, c'est-à-dire qu'on peut fabriquer du sur-mesure. C'est une grande force. Donc, digital puis cybersécurité, je vais y venir. Le digital a pris vraiment une grande ampleur. On a anticipé ça avant la période de crise où chacun a dû rester confiné chez soi. En mettant en place une souscription en ligne, ça on l'a fait avant. Ça nous a bien aidés pendant. Et de fil en aiguille, la protection des données, on l'a vu autour de nous. Il y a eu des sujets, il y a eu des sociétés qui se sont fait attaquer. Moi, c'est quelque chose sur lequel j'étais sensible déjà bien avant ça, parce que peut-être confronté à des choses de moindre niveau, mais tout ce qui est spam, tout ce qui est type d'arnaque, etc., ça fait des années, des années que ça pullule sur Internet. Et les attaques, je sais ce qu'il en est. Et en fait, nos métiers de service financier immobilier, mais ça reste un métier de service à destination du particulier, sont passés de service papier à service digitalisé. Et quand le risque porté sur un incendie... Découvert et que du... Le papier, maintenant, il porte sur le disque dur et qu'on peut attaquer ces données. Et j'imagine, sans livrer mes recettes secrètes, Tchuuu ! dans les années à venir, dans 5 ans, 6 ans, 7 ans, en regardant derrière nous, peut-être qu'on aura vu disparaître certains de nos confrères ou des sociétés assimilées ou similaires parce qu'elles auront été trop fortement touchées. Je dis trop fortement touchées parce qu'en fait, on ne pourra pas y échapper, mais ce qu'il faut, c'est en garder des égratignures ou des petites cicatrices et ne pas mettre la clé sous la porte. Et c'est hyper important. Alors moi, ma projection là-dessus, Merci. On voit que la tendance est à centraliser un maximum d'informations, etc. Pour des raisons déjà peut-être de liberté, je ne suis pas forcément ultra-pour dans l'absolu. Mais surtout, ça fait converger le risque vers des nœuds uniques. Et finalement, à mon sens, la sécurité de demain, ce sera peut-être un mix de digital. Et sur certaines données, il faudra peut-être quand même encore avoir certains trucs. en papier à côté. Parce que le papier, lui, ne peut pas se faire pirater. Donc l'ensemble des deux, ça serait difficile de la faire. De brouiller les pistes. Je me pose la question, je me demande si un jour on ne va pas y revenir.

• Speaker #0

  C'est intéressant, mais en tout cas, on a la sensation que... Une extrapolation. Voilà, on avance de phase, en tout cas, là-dessus.

• Speaker #1

  Et en chiffres, pardon de te couper, Philippe, on est passé d'une personne qui s'occupait de nos structures informatiques à aujourd'hui près d'une dizaine, découpées en deux pôles. L'une sur tout ce qui va être... système d'information, application de métier, et l'autre structure sur tout ce qui est digital, site web, cybersécurité, infrastructure. Donc oui, ça a pris de l'ampleur.

• Speaker #0

  Oui, c'est un marqueur très fort chez vous. Et l'un des points qui vous distingue aussi, c'est que vous avez monté, créé un fonds de partage autour de la souscription des fonds au profit de l'Institut Curie pour les enfants. Peut-être en dire deux mots, parce que du coup, c'est un sujet qu'on partage ensemble. Chez l'Imédia, on a aussi nos initiatives autour de ça et juste de t'entendre, le pourquoi et ce que ça donne si vous êtes content des résultats.

• Speaker #1

  Alors, je vais essayer de prendre sur moi parce que le pourquoi m'envoie à mon histoire personnelle. J'ai perdu ma mère en 2002 d'un cancer du sein et donc on a cette sensibilité forcément exacerbée dans ma famille, d'autant qu'on a perdu d'autres proches, à la fois famille et amis, de cancer. Et donc, forcément, ça nous touche. Et donc, le fond de partage, oui, on a démarré avec... À destination des enfants. À destination des enfants parce que...

• Speaker #0

  C'est encore plus injuste. C'est ça,

• Speaker #1

  c'est ce que j'allais dire. Tu mottes les mots de la bouche. C'est peut-être ce qu'il y a de plus cruel. Des enfants malades qui, normalement, devraient avoir toute la vie pour s'épanouir devant eux. C'est vrai que ça me touche encore plus, même si tous ces cancers, toutes ces différentes formes de la maladie sont terribles à chaque fois. et c'est pour ça que c'est vrai que... Sur Crystal Life, après Crystal Ramp, puisqu'on avait démarré Crystal Ramp, mais sur Crystal Life, on a choisi de faire en sorte que les associés,

• Speaker #0

  donc les souscripteurs,

• Speaker #1

  exactement, les souscripteurs puissent donner jusqu'à 5 euros pour 1000 euros de résultats distribuables à des associations et donc notamment... l'association de l'Institut Curie pour Crystal Life et puis les Restos du Coeur pour Crystal Rente. Ce podcast me permet de remercier et de saluer la générosité des associés parce que là, c'est eux qui font le choix, en souscrivant dans nos fonds, de participer à ça. Nous, on fait d'autres actions. On participe aussi aux actions en side, des collectes, des courses qui sont rattachées à ça. Mais le don, c'est le fond. donc je rends à César euh Ce qui lui appartient, c'est donc le don des associés pour ces associations. Mais c'est vrai que c'était quelque chose qui nous tenait à cœur et qu'on a mis en place avec Rant et qu'on a voulu répliquer sur Life.

• Speaker #0

  Bravo, bravo à vous. J'enchaîne dans les particularités. Dans l'art du contre-pied, vous sponsorisez trois combattants MMA.

• Speaker #1

  Oui.

• Speaker #0

  Ce n'est quand même pas fréquent ça. Un choix inhabituel dans un secteur quand même. On a plutôt tendance à sponsoriser le golf ou le tennis. Pourquoi ce choix et surtout quelles sont les valeurs que tu vois derrière ce sport ?

• Speaker #1

  Pourquoi le choix ? Peut-être parce que trop de consensuel, trop de déjà-vu et qu'on aime bien aussi se distinguer. Aussi pour être peut-être moins élitiste et s'adresser à un public plus large, un sport plus populaire. Et par rapport aux valeurs, ce n'est pas mon cas parce qu'ayant pratiqué les sports de combat, je sais combien il est difficile. de monter sur le tatami ou de rentrer dans un ring carré ou octogonal. Mais souvent, il y a beaucoup de personnes qui vont regarder ça et qui seraient en train de dire ce qu'ils feraient à la place des athlètes, parce que ce sont des athlètes. Pour arriver à ce niveau-là, c'est beaucoup de travail. Et pour proposer une offre qualitative, c'est aussi beaucoup de travail. C'est une vision claire des objectifs à atteindre. Il y a beaucoup de caractéristiques finalement.

• Speaker #0

  Une petite exigence sur le droit à l'erreur. Il n'y a pas trop le droit à l'erreur, sinon on le paye tout de suite. Oui,

• Speaker #1

  après, on fait toujours, on essaie toujours de faire au mieux. Comme tu le disais, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Mais le métier des sociétés de gestion, c'est quand même de gérer, de faire en sorte que ça se passe au mieux en anticipation. Ça ne va pas être à la même échelle, mais on anticipe les mouvements de son adversaire, on anticipe des réactions. la programmation. Il ne faut pas croire que les combats, c'est deux personnes qui se rendent coup pour coup. En fait, c'est une stratégie. Il y a « je vais m'économiser » , « je vais mettre la pression » , etc. On est souvent à l'innovation chez Intergestion. On a amené pas mal de choses qui ont été reprises ensuite à différentes époques. Et partir là-dessus, ça me plaisait bien. Bon, alors j'ai cette sensibilité. Objectivement, c'est vrai qu'on peut avoir l'impression que c'est, et ça peut être violent par moments, mais à mon sens, ça reste moins traumatisant, par exemple, que de la boxe, où pendant des rounds et des rounds, vous allez enchaîner les K.O., remonter, enchaîner les K.O., enfin voilà. C'est un équilibre...

• Speaker #0

  C'est un sport d'aujourd'hui qui est suivi par de plus en plus de jeunes, et c'est dans ce côté de démocratisation aussi.

• Speaker #1

  Pour toucher un public plus large, plus jeune et qui ne va pas forcément voir notre logo. sur un parapluie, dans une compétition de golf ou une voile d'un bateau, ça permet de manifester notre présence vis-à-vis des investisseurs de demain, en tout cas d'un public que je...

• Speaker #0

  Et de marquer encore votre différence.

• Speaker #1

  Oui.

• Speaker #0

  Allez, avant de finir sur Intergestion et sur le marché, toi, tu es un enfant des années 90, fan de rap, plutôt rap français ou rap US ?

• Speaker #1

  Je devais avoir 13 ans. Je me souviens, moi, ce qui m'a fait tomber dedans, c'est aussi ce qui m'a donné cette sensibilité politique. Tout ça a démarré en même temps. Je me souviens que c'était la première qui est passée en boucle. Donc, ça avait été ramené par des camarades de Colo qui venaient d'Orly. Ils avaient ramené Cercle Rouge, 11 minutes 30 contre le racisme, avec des propos qui étaient assez directs. mais qui était animé, oui, derrière d'une réalité ou d'une sensibilité politique qui m'a aidé peut-être à construire un regard critique sur les choses. Le rap américain, c'est arrivé plus tard et pas forcément en comprenant toujours ce qui est dit. Et c'est souvent, pour certains, même quand la musique est bonne, des paroles qui ne sont pas très frites, on va dire.

• Speaker #0

  Et aussi un malade de jeux vidéo.

• Speaker #1

  Alors, malade... Peut-être pas, mais en tout cas, j'aime bien ça. Quel jeu ? Je fonctionne de façon très épisodique. Je vais être très classique. Moi, un GTA, on attend le 6 depuis plus d'un an qu'il le repousse et on va peut-être attendre encore une autre année. Plus le

• Speaker #0

  GTA que Mario Kart.

• Speaker #1

  Non, en fait, Mario Kart aussi, j'aime beaucoup. Ici, au bureau, on a toutes les consoles. J'ai voulu mettre ça à disposition pour de temps en temps s'octroyer des petites entraites. Alors, elles ne sont pas allumées souvent. parce que tout le monde bosse. Mais non, les Mario Kart, c'est hyper sympa, c'est très convivial. Ça, c'est propre à Nintendo, des jeux où on joue à quatre et on rigole bien toute une soirée. C'est vraiment propre.

• Speaker #0

  Et vous êtes cinéphile aussi ? Ça, oui.

• Speaker #1

  Un film de père en fils. Mon père est très cinéphile. Le film qui a marqué ma jeunesse et que j'ai adoré et qui reste un de mes films préférés, En plus, il est imprégné de Sissi, il est imprégné de Méditerranée, c'est le Grand Bleu.

• Speaker #0

  Bien sûr.

• Speaker #1

  Moi, j'adore, et puis ça me renvoie à quelque chose qui est attrait à mes origines.

• Speaker #0

  On cherchait le nom de Jean Reynaud.

• Speaker #1

  Il s'appelle Enzo. C'est Enzo, c'est ça. C'est inspiré de Enzo Molinari, mais je crois qu'il s'appelle Enzo Maiorca dans le Grand Bleu, et Jacques Maillol. Sinon, j'ai beaucoup aimé, c'est particulier, mais j'ai beaucoup aimé le film Drive avec Ryan Gosling, avec ce personnage très taiseux. Vous vous y retrouvez ? Peut-être un peu. On est tous les deux scorpions avec cet acteur. Le caractère taiseux, réfléchi, mais qui peut réagir au bon moment. C'est quelque chose qui m'avait plu. Le côté... silencieux dans sa réflexion. Ainsi là, je prouve le contraire parce que je suis assez volubile.

• Speaker #0

  Justement, merci pour ta confiance. Pour finir, justement, un mot sur le marché de la SCPI, sur comment tu le vois pour les 5 à 10 ans à venir et Intergestion dans ce marché de plus en plus concurrentiel et avec cette particularité d'être une maison historique importante puisque 1 milliard sous en cours et indépendante et vous n'êtes pas nombreux à cocher toutes ces cases-là.

• Speaker #1

  Bien entendu, nous, chaque année, on remet le compteur à zéro dans le sens où il faut poursuivre notre développement et collecter de manière plus importante chaque année. On a l'intime conviction qu'on serait en capacité de bien transformer beaucoup plus que ce qu'on fait aujourd'hui. Et beaucoup plus que ce qu'on fait aujourd'hui, c'est dans la poursuite de notre développement. On fait aujourd'hui partie, on a la chance de faire partie des 10 sociétés qui ont collecté le plus sur 2025. On espère à horizon 2030 faire partie des 5 qui collectent le plus. Ça serait une très belle réalisation. C'est ambitieux, mais ça reste raisonnable parce que c'est une projection à 4-5 ans, avec une évolution qui l'est tout autant de notre collecte. Et donc, il nous met... pas dans ces problématiques de savoir, ou en tout cas d'avoir des difficultés à bien transformer la collecte. C'est réparti sur plusieurs fonds. À mon sens, ce n'est pas la même chose, je prends des exemples totalement fictifs, mais qui peuvent correspondre à une réalité, avoir à transformer et qui n'est pas le nôtre, de cas 500 millions d'euros, par exemple, mais répartis sur trois fonds, ce n'est pas la même chose que 700 sur un seul. Donc nous, la projection, c'est de collecter plus, plus que l'an passé où on a collecté 180. On a des ambitions plus importantes cette année.

• Speaker #0

  Et de rester indépendant.

• Speaker #1

  De rester indépendant, ça, c'est une de nos forces. Ça nous permet d'être réactifs. Ça nous permet de cultiver nos convictions.

• Speaker #0

  De ne pas y piloter par le compte de résultats.

• Speaker #1

  De ne pas se laisser dicter. une stratégie ou le mouvement à suivre. On a vraiment des idées dont on veut faire la promotion. Donc voilà, c'est très important.

• Speaker #0

  Super, merci beaucoup, Emilien.

• Speaker #1

  Merci, Philippe.

• Speaker #0

  Merci beaucoup d'avoir répondu à nos questions. Et je vous invite toutes et tous à suivre et à vous abonner à ImoSapiens. ImoSapiens est présent sur toutes les plateformes reconnues. Merci beaucoup et à très bientôt.

• Speaker #2

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