Transcription

• Speaker #0

  Bonjour à tous et bienvenue dans Immobilier Visionnaire, le podcast qui éclaire l'avenir de l'immobilier. Je suis Maxime, chargé de programme chez Sporting Promotion et aujourd'hui on s'intéresse à la question essentielle de la qualité du logement. On le sait, ces dernières années, nos modes de vie ont profondément évolué. C'est dans ce contexte que l'immobilier neuf doit s'adapter et repenser ses temps d'arrivée. Comment garantir la qualité d'un logement Quels critères permettent d'évaluer confort, performance et durabilité Pour en parler, j'ai le plaisir d'accueillir Solange du bureau d'études EQUOIA. Ensemble, nous décryptons la notion de qualité d'un logement neuf, explorons l'impact de la certification NF Habitat et tentons de comprendre comment les acteurs de l'immobilier répondent aux attentes des futurs habitants. Bonne écoute Bonjour Solange. Bonjour. Merci de ta présence aujourd'hui. Merci à vous. Est-ce que tu pourrais te présenter en quelques secondes pour nos auditeurs qui ne te connaîtraient pas

• Speaker #1

  Bien sûr. Alors je suis Solange Laralfaro, chef de pôle environnement et biodiversité chez ECOIA. ECOIA c'est un bureau d'études pluridisciplinaire qui travaille dans le domaine de l'environnement, la biodiversité, l'acoustique et la thermique.

• Speaker #0

  Ok, bon. Super. Merci Solange pour cette petite présentation. Pour rentrer dans le vif du sujet, de quoi est-ce qu'on parle quand on parle de qualité du logement À quoi est-ce que ça fait référence

• Speaker #1

  Alors, pour moi, la qualité dans le logement, ça englobe pas mal de choses. En fait, pour moi, c'est un assez multiple critère. Pour moi, dans la certification, c'est carrément le respect d'un cahier des charges, d'un point de vue assistante à la maîtrise ouvrage ou le domaine sur lequel je travaille. On repond dans un cahier des charges où on va aller chercher, respecter des thématiques du confort visuel, du confort acoustique, qualité de l'air intérieur, vraiment c'est multi critères. Et du coup pour moi c'est en fait le respect de toutes ces thématiques là.

• Speaker #0

  Ok. Je t'entends parler de certification. On entend aussi beaucoup le terme label aujourd'hui. Label bio, par exemple, on entend parler. Mais plus spécifiquement, dans notre domaine qui est l'immobilier, j'ai en tête la certification NF Habitat, NF Habitat HQE. On entend aussi beaucoup parler de label biodiversity, label effinergie. Alors déjà, qu'est-ce que la différence entre une certification et un label

• Speaker #1

  Alors oui, derrière une certification, tu auras un organisme, qu'est-ce qu'on appelle, l'organisme COFRAC, qui est là pour vérifier le respect des normes qui sont respectées dans notre cahier des charges. Et la labellisation, en contrepartie, c'est associé à une marque. Et du coup, c'est une labellisation cyclique. En fait, tous les deux ou trois ans, on peut venir vérifier qu'on suit bien la labellisation. plutôt associé à une marque que certification où on a déjà le cadre réglementaire et puis on va au delà avec les certifications comme le NF Habitat HQ

• Speaker #0

  Ok d'accord est ce qu'on peut dire que la certification elle est plus forte que le label ou c'est simplement deux choses qui sont complètement différentes Oui ces deux démarches sont complètement différentes Et on peut pas dire qu'il y en a une qui est mieux que l'autre

• Speaker #1

  Moi à mon avis non

• Speaker #0

  Ok. Bon, l'idée d'aujourd'hui, c'était un peu de faire un focus sur la certification NF Habitat, son aspect HQE, haute qualité environnementale, qui permet d'assurer la qualité de la construction d'un logement. Est-ce que tu peux nous présenter rapidement cette certification

• Speaker #1

  Oui. Alors, c'est une certification française. qui englobe la qualité environnementale d'un projet et ça se décline sur quatre engagements. Le quatre engagement, c'est le système de management responsable, ce que j'expliquerai peut-être tout à l'heure, la qualité des vies, respect de l'environnement et performance économique. Donc en fait, ça tourne autour de ces quatre engagements. Par exemple, si tu veux des exemples concrets en qualité des vies, on va vérifier tout ce qui a à lire avec les matériaux, toute la qualité. propres à intrinsèques du bâtiment.

• Speaker #0

  Est-ce que, via cette certification, on va analyser la conception du logement Comment est-ce qu'on s'assure de la qualité, finalement, via cette certification

• Speaker #1

  Alors, au départ, on a un cahier des charges qui est prédéfini par la certification, où on va décrire toutes les exigences qu'il faut respecter.

• Speaker #0

  Qu'est-ce qu'on va avoir, par exemple, selon toi À quoi tu penses Alors,

• Speaker #1

  je pense, si on va, par exemple, en face du permis de construire, On va vérifier, à cet état-là, on a déjà des plans, on a déjà un volume, donc on va vérifier que le bâtiment respecte bien l'autor sous plafond. On va vérifier que les logements respectent bien les indices d'ouverture, c'est-à-dire le pourcentage de façade vitrée par rapport à la surface de la pièce. Parce qu'on veut que la lumière rentre finalement Parce qu'on veut que la lumière rentre, parce qu'on veut de l'éclairage naturel. On va vérifier par exemple les lignières, les aménagements des cuisines. Parce que NF Habitat HQ ou NF Habitat, ils mettent vachement l'accent sur la fonctionnalité des pièces, des lieux qu'ils appellent.

• Speaker #0

  Qui est important toujours.

• Speaker #1

  Qui est tout à fait important et en fait c'est du bon sens. On a beaucoup le sujet avec les tris des déchets, l'espace des tris qu'on met sous l'évier.

• Speaker #0

  La certification va jusque là. On imagine déjà la cuisine et on va jusqu'au tri des déchets.

• Speaker #1

  On va même jusqu'au tri des déchets où on le place, le cellier, sous l'évier. C'est vraiment du bon sens si on réfléchit. Tu n'as pas forcément besoin d'avoir l'assertif pour faire ça, mais ça nous donne un cadre.

• Speaker #0

  Ok. Quelle est la différence entre le NF Habitat simple et son aspect HQE

• Speaker #1

  Alors, le NF Habitat simple, on va dire 90%, si on peut dire, c'est de réglementaire. Et il y a quelques petits plus de NF Habitat. qui se focalisent notamment sur la fonctionnalité des lieux, ce que vous venez d'expliquer. On va vérifier, par exemple, on va aller au-delà, sur certains points, sur l'acoustique, le bruit au choc, la réverbération, tandis que le nef habitat HQE va plus loin sur d'autres thématiques. Par exemple, on va vérifier tout ce qui est la distance par rapport au co-déchet, on va vérifier tout ce qui est qualité sanitaire de matériaux, les étiquetages sanitaires sur les émissions de polluants. des émissions organiques volatiles dans l'air. Vraiment, on va aller plus loin dans la certification et le fabriquage.

• Speaker #0

  Je crois que même dans le HQ, on va jusqu'à, on en a parlé un petit peu, mais le tri des déchets sur le chantier. Ça n'englobe pas seulement la conception, ça englobe également le moment de la construction.

• Speaker #1

  Tout à fait. Il y a cet aspect chantier à faible nuisance qu'on appelle, où on vient vérifier tout ce qui est consommation d'eau. consommation d'électricité, consommation de déchets, même on va jusqu'à la pollution du sol, on va vérifier que les entreprises ne mettent pas de l'étance par terre, parce que ça peut polluer le sol et les nappes, et ça peut aller même jusqu'au... Voilà, vraiment on fait toute une démarche, et jusqu'au même la biodiversité. On vérifie s'il y a des arbres existants par exemple, qui soient bien protégés. ou même au-delà, où on va mettre en place certains espaces verts, qui, ces espaces-là, soient bien protégés des pollutions de sol, etc. Vraiment, on pousse la démarche jusqu'au bout.

• Speaker #0

  Ok. Tu parlais aussi des quatre aspects que tu étudies dans la certification NF Habitat. Le premier dont tu parlais était au niveau de l'entreprise, c'est ça, du système de management Oui. Qu'est-ce que tu peux me dire là-dessus

• Speaker #1

  Alors, la certification NF-Habitat ou NF-Habitat HQ, ça peut être associé au niveau d'autonomie ou d'expérience d'un promoteur. On parle de maturité. Donc, un promoteur qui a une maturité supérieure, par exemple, est connaissant, est sachant. Donc ils maîtrisent la démarche interne chez eux. Du coup, ils vont être plus allégés d'un point de vue audit. Ce qui n'est pas forcément le cas des promoteurs qui ne connaissent pas ou qui sont moins à l'aise avec la démarche. Il y a ces moments-là où nous, on les accompagne pour vraiment faire respecter ces cahiers des charges en phase conception, même jusqu'à la réception du bâtiment.

• Speaker #0

  Ok. Et il y a différents niveaux de maturité pour... Il y en a trois, je crois,

• Speaker #1

  c'est ça C'est ça, on a jusque trois. Donc ces maturités sont associées à des processus.

• Speaker #0

  D'accord. On met en place au sein de l'entreprise.

• Speaker #1

  On met en place au sein de l'entreprise. D'accord. Et ces processus vont nous dire comment on va suivre le processus des certifications. chez vous, en tant que promoteur, et aussi d'un point de vue accompagnement de notre côté, en tant qu'assistante en la maîtrise ouvrage.

• Speaker #0

  Et donc cette démarche, en fait, ça nous permet de nous... En fait, la certification de l'organisme permet, en fait, derrière, de prouver la qualité du logement qu'on va concevoir, finalement.

• Speaker #1

  Tout à fait. Et en fait, plus vous êtes expérimenté... Plus vous connaissez comment ça marche, donc vous le gérez en interne, et vous pouvez vous auto-évaluer, etc. Vous connaissez très bien la démarche chez vous. Donc cette maturité, en fait, vous donne une sorte de liberté, mais encadrée par l'organisme CERCAL, parce que vous êtes audité pour assurer la maturité, pour prouver cette maturité, mais effectivement, c'est associé au processus derrière. d'audit.

• Speaker #0

  Outre la certification NF Habitat à son aspect HQE, est-ce qu'il existe d'autres certifications ou d'autres labels qu'on peut mettre en place sur les programmes immobiliers qui permettent de prouver la qualité d'un logement Oui,

• Speaker #1

  mais c'est des démarches globales. On a du Promotelec, on a du B2E, on a du B2O+. On a la démarche bâtiment durable Occitanie en Occitanie. Et c'est des démarches qui permettent en fait de garantir la performance globale d'un projet. Mais après on a des labels ou des certifications plus spécifiques à certaines thématiques. Par exemple, on parlait tout à l'heure de la finiture de Biodiversity. Et c'est des démarches qui sont focalisées sur la biodiversité, sur la mise en place des espaces verts, des aménités, etc.

• Speaker #0

  Donc là on va au-delà de la conception pure et simple de l'intérieur du logement en fait. Oui,

• Speaker #1

  de l'intérieur du bâtiment lui-même, on va jusqu'au espace vert, jusqu'à l'ensemble de la parcelle.

• Speaker #0

  D'accord, oui parce que finalement, en fait c'est outre la qualité du logement, c'est la qualité de vie.

• Speaker #1

  La qualité de vie au global.

• Speaker #0

  A laquelle on s'intéresse en fait. C'est ça,

• Speaker #1

  au confort et que tout ça soit intégré en contexte. Le bâtiment n'est pas tout seul dans le monde, il est dans une parcelle, cette parcelle fait partie d'un... Un quartier fait partie d'un aménagement, d'une ZAC. Tout ça doit être pris en compte dans un projet.

• Speaker #0

  D'accord. Aujourd'hui, on le sait, je pense que pour nos auditeurs, particuliers ou professionnels, l'immobilier et la construction ont évolué dans un cadre qui est extrêmement réglementé. On a vu naître la RT 2005, la RT 2012. Désormais la RE 2020 et tous ces seuils qui arrivent, qu'on commence à connaître, qu'on découvre, le seuil 2020, la RE 2020 avec son seuil 2025, son seuil 2028. Donc en fait, est-ce que ces certifications, parfois, ce n'est pas un peu trop Est-ce que c'est l'unique garde-fou de la qualité d'un logement Ou est-ce qu'on peut s'en passer finalement

• Speaker #1

  Alors là c'est vrai que la réglementation environnementale RE2020 vient rajouter en plus mais ça s'aligne en fait avec les ambitions du pays et de la France et même au niveau européen et par rapport à la taxonomie qu'on pourra en parler tout à l'heure mais pour moi c'est s'aligner en fait avec les engagements du pays. Du coup, effectivement, ça rajoute des contraintes, mais ça va dans le bon sens. Le fait d'intégrer l'impact carbone d'un bâtiment, l'analyse du cycle de vie d'un projet qui n'était pas pris en compte à la RT 2012 ou la RT 2005, c'est quelque chose qui a complètement doux sens d'un point de vue environnemental.

• Speaker #0

  Et est-ce que les certifications qui viennent se rajoutent en plus Pour toi, c'est les seuls garde-fous qui existent Non,

• Speaker #1

  en fait, on n'a pas forcément besoin de certification pour assurer la qualité environnementale d'un bâtiment. On peut tout à fait suivre des démarches libres sur une opération. Nous, on a des opérations qui s'inspirent des démarches, mais qui ne suivent pas forcément la certification jusqu'à l'obtention d'un tampon. Et du coup, on peut tout à fait assurer la qualité. Après, ça dépendra tout à fait du... de l'engagement de l'équipe de maîtrise-obres, des constructions, des clients, des promoteurs, et l'accompagnement de l'assistance à la maîtrise ouvrage aussi. Comment nous, on les accompagne pour sensibiliser. Mais ce n'est pas le sol garde-fou pour moi.

• Speaker #0

  On n'est pas obligé d'être certifié ou d'être labellisé pour s'assurer de la qualité d'un programme ou de la qualité de vie du logement.

• Speaker #1

  Mais aujourd'hui, c'est vrai que ça nous permet de donner un cadre. C'est des certifications qui donnent un cadre rigoureux. Et du coup, nous, en tant qu'assistantes à la maîtrise ouvrage, on s'insère dans ces certifications. C'est un peu notre arme pour pouvoir défendre l'environnement, mais on n'est pas obligé. Sauf, il y a des projets qui sont inscrits dans des aménagements. des écoquartiers, des ZAC, où en fait les certifications sont obligatoires.

• Speaker #0

  Elles sont imposées, on n'a pas le choix que d'autres par ailleurs.

• Speaker #1

  Et pas que les certifications, il y a des labels biosourcés qui sont imposés, enfin d'autres choses qui sont imposées, et effectivement dans ces cas-là on ne peut pas s'en passer, c'est les aménageurs qui décident.

• Speaker #0

  Qui vont nous l'imposer.

• Speaker #1

  Et qui sait pour assurer une qualité globale à l'échelle d'un ZAC.

• Speaker #0

  À l'échelle d'un quartier complet en fait. Tout à fait. De façon pratico-pratique, aujourd'hui je suis acheteur, je cherche à acheter un logement chez un promoteur, J'ai une plaquette avec un programme immobilier certifié, l'autre qui ne l'est pas. Comment est-ce que je fais pour me décider pour choisir Aujourd'hui, on sait qu'elle a un coût, la certification. Comment est-ce que j'analyse ça Est-ce que le promoteur qui n'est pas certifié ne veut pas l'être Est-ce que c'est un choix de sa part Est-ce que ça signifie que le programme va être moins bien Est-ce que je dois forcément me diriger vers une opération certifiée Quel est ton avis Qu'est-ce que tu en penses

• Speaker #1

  Alors, c'est une très bonne question. Alors, pour moi, déjà, il faut chercher à se renseigner. En fait, quand on voit une plaquette NF Habitage Q, il faut quand même se poser la question, qu'est-ce que c'est Un peu comme ce que tu disais tout à l'heure, le label bio. Aujourd'hui, on connaît tous ce que ça veut dire, le label bio. Est-ce qu'on pourrait éventuellement avoir la même idée avec le NF Habitage Q dans le logement ou autre Tout à fait.

• Speaker #0

  Le label bio. Il y a bien des agriculteurs qui font du bio. et qui pourtant n'ont pas le label.

• Speaker #1

  Qui pourtant n'ont pas le label parce que ça a un coût, c'est une cahier de recherche assez spécifique, et ce n'est pas pour autant qu'ils ne tentent pas vers le bio ou qu'ils ne le sont pas. Un élève habitage que, c'est un peu la même chose. Et pour moi, l'idée, si je suis acheteur, c'est de poser des questions, c'est renseigner, savoir qu'est-ce qui s'implique, parce que pourquoi dans cette plaquette il y a ça et pourquoi dans l'autre il n'y en a pas. Et à ce moment-là, peut-être aussi côté promoteur, sensibiliser les acheteurs, leur dire, écoutez, là, vous voyez, il n'y a pas tous les logements qui sont NF Habitat HQ ou NF Habitat. Qu'est-ce que ça implique Parler peut-être globalement des engagements. C'est du boulot, en fait, qui est fait avant. Des vérifications, des contrôles, des audits. Les promoteurs investissent énormément d'argent derrière cette démarche. Pour moi, il faudrait que le promoteur cherche peut-être à sensibiliser aussi ses acheteurs.

• Speaker #0

  Effectivement. Et moi, en tant qu'acheteur, je peux aussi m'impliquer finalement un peu dans cette démarche. Je peux demander des modifications.

• Speaker #1

  Oui, avec le TMA, on peut choisir d'échanger certains produits, des aménagements de cuisine, tout en restant dans les cadres de NF Habit HQ, à l'occurrence, parce qu'on parle de ça. Et effectivement, l'acheteur... peut chercher à améliorer ses prestations.

• Speaker #0

  Simplifié également. D'accord. OK. Bon, merci Solange. Est-ce que pour finir, tu aurais un dernier petit conseil à nous partager

• Speaker #1

  Oui, alors si je dois conseiller en fait à un promoteur ou à un acheteur, enfin plutôt un promoteur dans ces cadres-là, ce serait de choisir ce combat. Parce qu'effectivement, aujourd'hui, on est dans un cadre, un contexte et un cadre réglementaire. de plus en plus exigeant et un contexte un peu compliqué aussi. Donc, peut-être choisir ses combats et pousser le curseur où il considère que c'est le plus pertinent. Si on n'a pas tous les moyens, effectivement, si on n'a pas les moyens pour faire la récupération des eaux grises, peut-être réfléchir à des espaces verts, enfin vraiment, comme vous faites chez Sporting. Vous mettez souvent des salles de sport sur vos opérations, vous mettez un accent aussi sur l'art. Donc effectivement, c'est des choses qu'il faut pousser, parce que c'est des choses qui apportent à la qualité de vie d'un projet. Les usagers sont contents d'avoir ça à la fin.

• Speaker #0

  Merci Solange, merci à ECOIA de nous accompagner dans la construction de nos programmes immobiliers sur les volets qualité et environnement des opérations. Merci à tous les auditeurs de nous avoir écoutés. J'espère que vous en savez un peu plus sur le fonctionnement et la qualité des logements. A très vite sur Immobilier 10 Unis.