Transcription

• Speaker #0

  aller chercher d'abord des actifs qui soient quasiment neufs, parce qu'avec toutes les normes, alors certes, on va peut-être acheter plus cher que d'autres actifs qui seraient peut-être plus rentables immédiatement, tout de suite, mais le immédiatement, tout de suite, ce n'est pas forcément le long terme. Or, nos associés nous font confiance pour des durées de plus de 22 ans, parce que c'est la durée moyenne de détention d'une SCPI.

• Speaker #1

  Bonjour à tous, aujourd'hui je reçois Thierry Scheur. Bonjour Thierry.

• Speaker #0

  Bonjour Clément.

• Speaker #1

  Alors tu es le directeur général opérationnel d'Eurial Service. Nos auditeurs connaissent peut-être un petit peu mieux sous le nom de votre SCPI phare, la SCPI Pierreval Santé. Mais avant de rentrer dans le vif du sujet sur cette SCPI, peux-tu nous expliquer un petit peu plus qui est finalement cette société de gestion Eurial ?

• Speaker #0

  Alors Eurial est une société de gestion spécialisée dans les SCPI qui a comme credo quasiment exclusif la santé. Donc... Ça a été dès l'origine se focaliser sur cette niche qui est la santé. La maison existe depuis 10 ans, la SCPI aussi. Donc on va fêter ce 10e anniversaire, je pense avec brio, parce que maintenant on arrive à un enjeu, un encours qui correspond à 3 milliards d'euros. Donc ça c'est quelque chose d'important. Et surtout, on a séduit 58 000 associés grâce à des gens comme vous notamment.

• Speaker #1

  Et bien super. Et alors donc du coup, tu commences à l'aborder, cette fameuse SCPI Pierreval Santé, l'un des plus gros... Blockbuster, l'un des plus gros hits des SCPI de ces dernières années. Alors finalement, c'est quoi Pierre Val Santé ?

• Speaker #0

  Pierre Val Santé, j'allais dire, c'est vraiment très simple. C'est un ADN d'abord autour de convictions, autour d'hommes avec un grand H bien sûr. C'est 100% santé, c'est de façon native tourné à l'international. On s'est vite rendu compte que le terrain de jeu domestique n'allait pas suffire pour en tout cas répondre à nos exigences et nous sommes très exigeants. Et puis également de façon native, c'est un fonds de partage. et on est très attaché à ça parce qu'au moins le matin on sait pourquoi on se lève, on va flécher des fonds tous les jours grâce à une partie après l'ailement sur les frais qui est directement fléchée sur l'institut du cerveau.

• Speaker #1

  Ok, et alors du coup peut-être pour rentrer un peu plus dans le détail, donc là tu disais panne européenne, uniquement sur la santé, c'est quoi en fait un actif de santé que vous allez regarder ? Ça va être un hôpital, ça va plutôt être un EHPAD, comment vous vous positionnez par rapport à ça ?

• Speaker #0

  Alors un peu tout ça, donc il y a grosso modo trois grands... Le secteur dans les établissements que l'on vise n'est pas que pan-européen. Puisque maintenant, on a même traversé l'Atlantique et on est allé au Canada, on pourra peut-être en reparler. Donc là aussi, on est très fiers d'aller chercher là où ça se trouve, finalement, le creuser pour satisfaire nos exigences, pour satisfaire notre cahier des charges qui correspond effectivement à une diversification géographique. A une diversification sectorielle, tout ça pour apporter une dispersion des risques. Donc trois grands secteurs, je le disais, un secteur plutôt résidentiel, plutôt d'hébergement, donc autour des résidences seniors, autour de résidences médicalisées, résidences handicapées, EHPAD, qui n'ont pas toujours ce même nom d'ailleurs dans d'autres pays. et chez qui d'ailleurs on peut s'inspirer de pas mal de choses, des résidences de type co-living, qu'on trouve beaucoup à l'étranger là aussi, qu'on tente d'importer en France parce que c'est plutôt intelligent comme système, des hôtels hospitaliers aussi, qui correspondent bien et qui s'adaptent bien aux nouveaux modes de consommation de la santé, j'aime pas trop ce terme, mais on comprend bien de quoi il s'agit. Ça c'est le premier bloc, qui est le plus important, qui correspond à peu près à 60% de la composition de notre fonds. Ensuite on a à peu près 30% qui correspondent véritablement aux soins, donc les établissements de soins. de type hôpital privé, de type clinique, avec toute la querelle des cliniques, elles ne se ressemblent pas toutes bien évidemment, mais ça peut être aussi des laboratoires, des centres d'analyse, des maisons médicales, qui fleurissent là aussi dans les centres urbains, c'était là aussi déjà un peu le cas à l'étranger, etc. Puis la troisième partie, qui est encore un petit peu plus marginale, mais néanmoins elle nous intéresse grandement, puisqu'on a de très beaux actifs en ce domaine, ce sont plutôt des sièges sociaux, des bureaux liés à la santé, toujours 100% santé. Donc ne nous affolons pas. Si c'est du bureau, c'est du bureau santé.

• Speaker #1

  Ok, excellent. Et alors du coup, peut-être pour maintenant revenir sur cette année qui vient de s'achever, l'année 2023. Vous finissez avec un très beau taux de distribution à 5,10. Vous avez versé un dividende exceptionnel, il y a des plus-values de cession. Finalement, est-ce que tu pourrais me dire un petit peu plus sur cette année ? Vous n'avez pas revalorisé le prix de part, contrairement à ce que vous aviez pu faire auparavant. Comment avez-vous vécu cette année ? C'était quoi finalement le fil rouge de cette année 2023 ?

• Speaker #0

  Alors, ça a été difficile quand même. On ne peut pas s'affranchir d'un environnement... Le développement qui est complexe, donc il a fallu être efficient dans l'analyse de ce marché. On n'est pas exempt d'un mouvement de marché, on est sur une grande vague qui nous emmène un petit peu à l'envers.

• Speaker #1

  Qui nous tire un petit peu.

• Speaker #0

  Exactement, c'est comme si on était sur un tapis roulant qui s'est ralenti, puis a stoppé, puis est parti en arrière. Donc il faut courir de plus en plus vite, être de plus en plus agile. Or quand on est de plus en plus volumineux, j'allais dire gros, mais de plus en plus volumineux. 3 milliards d'euros. Conserver cette agilité, ce n'est pas évident et je pense qu'on y est parvenu. Tu parlais de taux de distribution, parlons d'abord du TRI. Le TRI sur 10 ans est quand même de 3,91%. Le TD est de 5,10%. Même si les performances passées ne préjugent pas les performances futures, je dirais peut-être que les expertises passées peuvent présager des compétences futures. Effectivement, on est très content d'avoir pu maintenir ce taux-là au-dessus de 5%. Merci. Grâce notamment à une forte exposition sur l'étranger, puisque maintenant on est à 74% sur l'étranger. Donc ça nous permet effectivement de bénéficier aussi d'un effet de levier fiscal qui est plutôt intéressant, de s'affranchir des prélèvements sociaux, ce qui n'est pas quand même l'épaisseur du trait sur le rendement. Et donc tout ça effectivement nous a permis de mieux mesurer, de mieux percevoir et d'avoir une meilleure visibilité sur le rendement futur et le rendement actuel. du fond. Et tu parlais du... du dividende exceptionnel qui effectivement est le reflet de cession au pluriel, parce qu'on en a fait deux, mais ce sont les deux premières sur le fonds, qui comprend maintenant 256 actifs. Alors ça préfigure peut-être d'une gestion plus active désormais.

• Speaker #1

  C'est une des questions qu'on allait se poser, c'est un peu le sujet des arbitrages, comment arbitrer son portefeuille.

• Speaker #0

  Bien sûr, ça c'est important effectivement, et on peut le faire aujourd'hui quasiment en toute sérénité. D'abord on n'est pas tenu, on n'est pas obligé, on n'a pas le pistolet sur la tempe pour devoir céder un actif. Donc on va choisir évidemment les actifs pour lesquels on va percevoir des plus-values qui seraient intéressantes et significatives. C'est peut-être quelque chose qu'on va pouvoir accroître dans les temps infinis.

• Speaker #1

  Excellent, donc une belle année 2023 pour vous. L'année 2023, finalement, en plus de cette belle performance, c'est quand même aussi une jolie médaille que vous récoltez, c'est celle de la collecte brute. Vous êtes la SCPI qui a le plus collecté, encore une fois, collecte brute, sans déduire les retraits. Comment vous avez fait pour faire face à un... Tel afflux d'investissement, comment vous faites pour investir dans ce contexte-là ? Est-ce que vous avez eu de belles opportunités ? Comment ça s'est passé ?

• Speaker #0

  Sur le flux de collecte, déjà, merci à vous. C'est aux distributeurs et également directement aux associés que ces remerciements s'adressent, parce que ça veut dire qu'ils nous font confiance. Ils nous font confiance parce qu'effectivement, nous parvenons à investir avec un rythme extrêmement soutenu. C'est ça qui est intéressant. En effet, pour certains, ça peut être... Surprenant, mais on a une très grosse profondeur de marché. On se rend compte, par exemple, sur 2023, on a eu 2 milliards de deal flow. D'accord. Donc, on a eu 2 milliards à étudier. Alors, tout ne correspondait pas...

• Speaker #1

  Et vous avez acheté quoi ? 300 millions,

• Speaker #0

  à peu près ? Un peu plus. On a acheté 350 millions, quelque chose comme ça. Donc, voire même un peu plus si on ajoute aussi quelques constructions en cours. Et notamment, c'est aussi ce qui va beaucoup nous rythmer désormais, c'est aller chercher d'abord des actifs qui soient quasiment neufs, parce qu'avec toutes les normes, les remises... La mise aux normes, c'est très important. Alors certes, on va peut-être acheter plus cher que d'autres actifs qui seraient peut-être plus rentables immédiatement, tout de suite. Mais le immédiatement, tout de suite, ce n'est pas forcément le long terme. Or, nos associés nous font confiance pour des durées de plus de 22 ans, puisque c'est la durée moyenne de détention d'une SCPI. Donc, on préfère en garder un peu sous le pied au départ, mais soit être directement en accompagnement dès la construction avec des VFA. C'est de plus en plus le cas dans notre portefeuille. On ne les voit pas d'ailleurs encore dans le portefeuille. Certaines sont sorties. Il y en a eu pour 70 millions en 2023, on prévoit qu'il y en ait à peu près pour un peu plus de 120 millions je crois en 2024. Donc là on a aussi un rythme intéressant. Et puis dans les acquisitions d'établissements déjà existants, on va privilégier effectivement les établissements plutôt récents, plutôt neufs. Puisque là aussi on s'embarque avec l'exploitant sur des durées très longues. Tu l'as remarqué, les baux, et ça c'est vrai pour l'ensemble de l'industrie de la santé, ces baux sont de durées très très longues. Au Canada, on a signé un bail ferme d'une durée de 30 ans. Au Royaume-Uni, 25 ans.

• Speaker #1

  J'imagine que les opérateurs ont envie d'avoir un peu de visibilité quand même.

• Speaker #0

  Exactement. C'est effectivement une convergence d'intérêts, une conjugaison d'ambition et de conviction entre nous qui sommes propriétaires que des murs, bien sûr, et l'exploitant qui va pouvoir se consacrer véritablement à l'exploitation. C'est aussi la raison pour laquelle on a autant de deal flow, parce qu'ils viennent spontanément nous proposer... l'acquisition des murs pour qu'ils puissent se concentrer et concentrer leur cash flow également sur leur exploitation, accoucher davantage, opérer davantage.

• Speaker #1

  Le fameux sell and lease back, c'est ça ?

• Speaker #0

  Exactement.

• Speaker #1

  Ok. Alors justement, sur ce secteur de la santé dont tu viens de nous parler, on peut remarquer que vous vous en sortez quand même assez admirablement bien. Qu'est-ce qui fait que ce secteur de la santé finalement réussit à traverser ? Alors tu me diras, la crise Covid, c'est probablement plutôt un boost ou un catalyseur pour vous. La crise également des taux. Qu'est-ce qui fait que ce secteur est si résilient finalement ?

• Speaker #0

  Je pense qu'il y a plusieurs facteurs, tu as oublié notre talent aussi.

• Speaker #1

  Pardon, excuse-moi, évidemment, le talent avant tout.

• Speaker #0

  Non, mais effectivement, il y a un phénomène de marché qui fait que la santé en règle générale est plus résiliente que les autres secteurs. Donc là, cette fois, on n'y peut rien, on a juste fait le bon choix. Et après, il faut faire les bonnes sélections, le bon stock picking, si on pouvait raisonner en termes financiers. Mais effectivement, la santé est plus résiliente parce que les méthodes de valorisation... Les questions sur l'immobilier de santé sont différentes de celles que l'on connaît, notamment sur le bureau. Sur le bureau, sur le magasin, y compris sur le résidentiel, si on était hors secteur immobilier d'entreprise, c'est emplacement, emplacement, emplacement. Donc l'emplacement au cube, on connaît tous ça, on a tous appris ça, la leçon numéro 2. De nos cours sur l'immobilier, en immobilier de santé, ce n'est pas ça. C'est l'exploitant d'abord. On veut comprendre ce que l'exploitant a dans sa tête, comment il veut fonctionner, comment il veut faire tourner sa boutique, comment on peut l'accompagner. L'exploitation, donc là cette fois on ouvre le capot même si on ne s'immisce pas évidemment dans la gestion même de l'établissement mais on veut comprendre tout ça, on veut comprendre ces mécanismes là et notamment que les loyers ne pèsent pas trop par rapport à l'EBITDA et donc qu'on soit certain d'être payé longtemps. Donc on veut pas être payé beaucoup peu de temps mais normalement très longtemps, c'est ça qui nous va bien. Et enfin si on voulait faire une petite analogie avec les trois E de emplacement emplacement emplacement c'est exploitant exploitation pardonnez-moi de l'anglicisme, embedded value, la création de valeurs futures. C'est tout ça qui va nous importer dans l'analyse et la valorisation de ces actifs-là. C'est ça qui fait qu'aujourd'hui, la santé est un secteur plus résilient. Ça, c'est le phénomène, j'allais dire, économique. Mais après, il y a un phénomène structurel. Il y a un déficit terrible aujourd'hui en équipement de santé dans des économies avancées où on trouve aussi un relatif équilibre entre le public et le privé. C'est le cas de la France, c'est le cas de beaucoup de pays européens. Ce n'est pas le cas des États-Unis, mais c'est le cas aussi un peu du Canada. Donc là, effectivement, on se rend compte que dans ces économies-là, il y a un déficit patent. Si on regarde par exemple sur le résidentiel pour les personnes âgées dépendantes, 100 000 lits sont manquants en France, 500 000 en Europe. Alors notre terrain de jeu, c'est plutôt l'Europe, voire davantage. Et malheureusement, ça ne va pas aller en s'arrangeant. Heureusement, les gens vivent de plus en plus longtemps. Virgule, en quel état ? Oui, bien sûr. Et donc forcément, on a besoin de les... accompagner, de les assister, etc. Donc structurellement, et c'est pas que conjoncturel, même si Covid a accéléré les choses, mais structurellement, il y a des besoins qui sont considérables. Il y a une stat qui ne ment jamais dans ce monde économique, si j'ose dire, c'est la démographie. On sait exactement aujourd'hui, dans 50 ans, combien il y aura de personnes sur terre. Et alors après, ce qu'on sait un peu moins, c'est dire précisément toi, toi, toi, tu seras en bonne santé ou en mauvaise santé. Ça, évidemment, on ne le sait pas, mais on sait que... Les grandes masses statistiques,

• Speaker #1

  on peut le prévoir.

• Speaker #0

  Exactement.

• Speaker #1

  C'est assez intéressant parce qu'en t'écoutant, je me disais que finalement, ça veut dire que la santé, c'est probablement un peu un métier d'expertise parce que pour aller comprendre si un exploitant est finalement talentueux ou de qualité, ça nécessite de bien connaître le sujet. Et donc, ça m'amène à une question. On a pu voir des gérants de SCPI aujourd'hui prôner finalement le tout opportuniste. Je dirais que les années 2020, 2021, 2022, j'ai vu un vrai... de la thématique, des gens qui ne voulaient aller que sur de la santé, que sur de la logistique. On se rend compte après la crise que beaucoup de gens veulent finalement des SCPI diversifiés, opportunistes, les meilleures opportunités où qu'elles soient. Tu répondrais quoi, toi, finalement, parce que vous avez un choix clair d'être thématisé ? C'est une force, c'est une faiblesse ?

• Speaker #0

  Moi je dirais que c'est une force, mais je dirais plus encore que c'est une opportunité. Donc oui, et loin de moi l'idée de taper ou de dire que les diversifiés c'est pas bien, etc. C'est très bien, mais comme on l'a vu dans d'autres domaines, notamment dans le domaine de la gestion financière avec des OPC, c'est la gestion flexible, c'est le blanc-seing au gérant. C'est très bien, ça peut très bien fonctionner, etc. Ça c'est le premier constat. À côté de ça, nous on travaille avec des distributeurs souvent qui ont un rôle d'allocateur, rôle de conseiller, donc rôle de... les allocateurs. Donc c'est aller chercher les meilleurs dans les thématiques qui conviennent déjà à l'épargnant, donc qui deviennent associées, et pour lesquelles le distributeur, lui, se sent à l'aise à apporter un argumentaire, une vision assez complémentaire, etc. Donc les deux ne s'opposent pas, absolument pas. En revanche, le deuxième constat, c'est que de plus en plus, pour des dispersions de risques, là aussi, de par l'analyse qu'en fait le conseiller qui va commercialiser les produits, il propose souvent des allocations. Il est rare désormais que quelqu'un ait mis, j'en sais rien moi, 100 000 euros sur une seule SCPI. Donc votre rôle c'est aussi de ne pas mettre tous les deux dans le même panier. Donc c'est un vieil adage mais qui est encore d'actualité bien évidemment. Donc quand on fait une allocation avec plusieurs SCPI, on va rarement faire cohabiter plusieurs SCPI diversifiées. Parce qu'elles seront très corrélées finalement l'une à l'autre.

• Speaker #1

  Soit si le portrait est très gros peut-être.

• Speaker #0

  Oui voilà. Peut-être avec des risques de société, des tailles différentes, en effet tu as raison. Mais souvent on va mettre une diversifiée et avec 3-4 thématiques, ou bien qu'un portefeuille de thématiques. Et là effectivement ça fait sens aussi. Je prendrais cette analogie si tu me le permets, mais on est proche des JO donc on va en profiter. C'est comme si on comparait un décathlonien avec un champion olympique du décathlon, qui est un merveilleux athlète, c'est la diversifiée. Il est bon partout, mais il se fait battre partout par le champion olympique de chacune des 10 disciplines. Moi, je suis champion olympique d'une discipline, je ne sais pas laquelle, mais en moyenne, d'ailleurs, je me suis amusé à faire ce petit exercice, la somme des champions olympiques de chacune des disciplines battrait de plus de 21% le champion olympique du décathlon.

• Speaker #1

  D'accord, ok. Intéressante comme stat. Je ne l'avais pas. Excellent. Alors du coup, peut-être une question un peu en follow-up. On a clairement un sujet, enfin clairement en tout cas certainement, Certaines SCPI ont clairement un sujet de liquidité. Alors on l'a dit, vous avez une très très forte collecte, donc je crois que vous n'avez pas de sujet à vous faire là-dessus, mais néanmoins, nos auditeurs peuvent se poser la question. Qu'est-ce que tu leur répondrais ?

• Speaker #0

  C'est un vrai sujet, c'est devenu un vrai sujet, et heureusement. Heureusement parce que sinon, quand tout va bien, tout va bien, et on ne voit pas les différences. Donc là, oui, effectivement, certaines personnes disent on vous confie de l'argent, je le disais tout à l'heure, pour plus de 22 ans en moyenne, mais on veut pouvoir sortir quand on veut. Et c'est parce qu'on sait qu'on peut sortir quand on veut qu'on vous confiera cet argent aussi longtemps. Soit, et je trouve que c'est une règle du jeu qui est intéressante. Pour notre part, effectivement on a eu une vague de retrait plus importante que la normale.

• Speaker #1

  Plutôt des particuliers ou plutôt des instits ? On parle souvent des assureurs.

• Speaker #0

  Plutôt des instits, mais comme nous étions et nous sommes toujours très peu exposés aux instits, on a moins souffert que les autres, c'est évident. Je vais te donner un chiffre. Le marché a dû faire face à… 4,5% de l'ensemble de la capitalisation en montant de retrait, chez nous c'était 1,5%.

• Speaker #1

  D'accord, donc trois fois moins que le marché.

• Speaker #0

  Trois fois moins que le marché. Donc on a pu absorber ceci assez facilement. On a à ce jour, et depuis le début d'ailleurs, on n'a jamais eu de demande de retrait en attente, là où le marché a 2 milliards, un peu plus de 2 milliards de demandes en attente. 95 SCPI sont touchés par ça. Donc je ne m'en satisfais pas. Mais il faut aussi quand même se rappeler une chose, même si encore une fois... Je resterai de plus en plus longtemps si je suis certain que je peux sortir quand je veux. Mais ce n'est pas fait pour ça. Rappelons-nous le sous-jacent. Le sous-jacent, c'est de l'immobilier. On est sur des durées d'investissement et des durées d'accompagnement qui sont très très longues. Donc il faut se rappeler ce genre de choses. Néanmoins, effectivement, nous sommes des latins. Et donc le latin aime bien parfois jouer un peu avec les lignes. Et c'est vrai que voilà, il y a eu cette vague de retrait parce qu'il y a eu aussi un petit peu un vent de panique. Et qui a été en effet accéléré. Peut-être un peu alimenté aussi par des institutionnels. Encore une fois, nous en avions assez peu.

• Speaker #1

  Ok, écoute, ça me paraît assez clair. Donc pas de problème pour l'instant sur la SCPI Rival Santé. Et vu votre dynamique de collecte, j'imagine quand même que vous êtes plutôt parmi les très bien lotis aujourd'hui.

• Speaker #0

  Oui, je pense qu'on a cette chance-là. Encore une fois, c'est du travail. Je disais tout à l'heure, les expertises passées préjugent peut-être des compétences futures. Voilà, c'est un vrai métier, la santé. C'est un secteur effectivement qui est plus résilient que les autres. Ça, c'est une évidence. qui fonctionne, qui se présente un peu différemment dans ses fondamentaux, qui a mis du temps quand même à émerger. Mais c'est un enjeu de société, c'est l'enjeu de tous. Et si je rajoute à ça, puisqu'on parle d'enjeu sociétal, c'est aussi la raison pour laquelle, même si on va chercher à héberger des personnes qui sont atteintes de maladies d'Alzheimer, d'un autre côté, on va financer la recherche pour endiguer cette maladie notamment, et parmi tant d'autres, avec la relation avec les gens. très étroite que l'on a avec l'Institut du Cerveau.

• Speaker #1

  Ok, et alors si maintenant on voulait finir en ouvrant un peu la perspective sur 2024, je ne sais pas si vous vous êtes livré à une estimation de rendement déjà, encore une fois je rappelle à tous nos auditeurs que toutes ces estimations ne sont jamais garanties. Je ne sais pas si vous êtes livré à cet exercice ou pas.

• Speaker #0

  Oui, forcément, mais c'est un exercice de...

• Speaker #1

  De voltige un peu risqué.

• Speaker #0

  Oui, voilà, c'est beaucoup trop acrobatique, et je pense que ce ne serait pas raisonnable aujourd'hui, sur notre secteur d'activité, avec... La vigilance qui nous anime, avec la prudence également qui nous anime, la raison également qui nous anime. 10 ans, c'est un âge de raison. Donc non, je pense que ça serait effectivement aller trop loin dans les hypothèses d'hypothèses. On peut tout dire, mais ça ne tiendrait pas vraiment la route. Il y a trop de facteurs aujourd'hui, trop de paramètres pour lesquels on serait un petit peu sur des oeufs. Donc on est confiant, on est presque serein, mais on est extrêmement vigilant. extrêmement violent.

• Speaker #1

  Et alors je comprends très bien, donc pas de réponse, mais par rapport aux acquisitions peut-être, est-ce que tu peux nous en dire un peu plus sur le pipe ? Est-ce que finalement votre pipe est toujours soutenue ? Est-ce que vous avez vu une baisse des prix ? Est-ce que finalement aujourd'hui vous achetez mieux que vous n'achetiez il y a deux ou trois ans ?

• Speaker #0

  Alors oui forcément, mais notre cahier des charges ce n'est pas que le prix. Donc c'est un ensemble de choses, quand je disais la relation avec l'exploitant, soulever le capot pour voir comment fonctionne l'exploitation sans pour autant s'immiscer dans ce mode de C'est tout ça qui va entrer en ligne de compte. Donc le prix, c'est une chose, mais si j'achète plus cher alors que j'ai des engagements de rénovation, etc. Par exemple, si j'ai des beaux triple nets, je veux bien acheter plus cher. Si ensuite, je n'ai pas de risque de change parce que je suis allé m'installer au Canada et que le risque de vise est pris par l'exploitant, je veux bien acheter plus cher. Donc c'est tout ça. C'est une relation, c'est un vrai contrat moral et de surcroît sociétal que l'on a avec l'exploitant pour dire qu'on est marié. Pour un moment, quand on est marié sur 25 ans, ce n'est pas du 3, 6, 9. Donc là, effectivement, il faut s'engager sur du long terme et tout mettre en œuvre pour que chacun trouve son compte, et notamment que l'exploitant soit non pas pris à la gorge pour payer son loyer et qu'il puisse endosser notamment les indexations de loyer sans difficulté, etc. Et donc, il faut qu'on l'aide à mieux travailler pour qu'il puisse effectivement subvenir au loyer qu'on va lui demander.

• Speaker #1

  Ok, écoute, donc des perspectives, tu me disais, confiants, sereins.

• Speaker #0

  Oui, et j'ajouterais sur les perspectives qu'on va de plus en plus, je l'ai déjà un peu dit, sur du VFA, sur de l'accompagnement en construction, parce que là aussi, être à la pose de la première pierre, on sait comment ça va se passer. On sait que d'ores et déjà, dès la première pierre, on est dans la norme environnementale, etc. Donc, on sait que l'établissement, on n'aura pas à le rénover dans les cinq ans. dix ans à venir, hormis des menus travaux.

• Speaker #1

  D'accord. Écoute, merci beaucoup Thierry.

• Speaker #0

  Avec grand plaisir.