Transcription

• Speaker #0

  Bonjour à tous et bienvenue dans les Déclics de Kelly. Je suis contente de vous retrouver pour ce nouvel épisode. Dans ce podcast, je vous propose de voir l'immobilier autrement. Ici, l'immobilier, ce n'est pas juste une histoire de prix, de taux ou de marché. On parle de décisions qui peuvent transformer une vie. Mais il y a un sujet que personne ne maîtrise et qui peut pourtant faire échouer un projet du jour au lendemain, l'urbanisme. Et c'est souvent là que les futurs propriétaires se sentent perdus, seuls et parfois bloqués. Peur de se tromper, peur d'acheter un bien avec des contraintes invisibles, peur de faire une erreur qu'on va payer pendant 20 ans. Alors aujourd'hui, on va rendre cela possible. J'accueille Adrien, qui connaît parfaitement les règles du jeu, directeur de l'aménagement d'une ville et investisseur immobilier. Avec lui, on va comprendre ce qu'il faut vraiment savoir. Bonjour Adrien.

• Speaker #1

  Bonjour Kéry.

• Speaker #0

  Merci d'avoir répondu à mon invitation.

• Speaker #1

  Avec plaisir.

• Speaker #0

  Est-ce que tu peux te présenter en quelques mots ?

• Speaker #1

  Alors Adrien, 32 ans, j'aime aussi dire que je viens de la Martinique, voilà l'attache des dom-toms. Je suis fonctionnaire territorial et aussi, tu l'as rappelé, investisseur immobilier depuis peu.

• Speaker #0

  Alors aujourd'hui, on va parler d'immobilier. L'immobilier, j'étais plusieurs fois sollicité pour un peu m'aider, m'aiguiller. Où se positionne un foncier ? Est-ce que c'est normal comme moi, au début, de ne rien comprendre à l'urbanisme ?

• Speaker #1

  Oui, c'est assez normal parce qu'en fait, lorsque déjà on se dirige sur ce qu'est un plan local d'urbanisme, on se retrouve avec un amas de documents, donc beaucoup de différents documents. Et c'est vrai qu'on ne sait pas toujours où chercher. Donc c'est normal que tu te sentes perdu, mais en regardant certaines règles, on peut directement aller à l'essentiel et savoir ce qui est important pour un projet d'aménagement, d'extension ou de construction, tout simplement.

• Speaker #0

  D'accord. OK. Et du coup, concrètement, c'est quoi l'urbanisme ? Qu'est-ce que l'urbanisme aujourd'hui ?

• Speaker #1

  L'urbanisme, on va dire que c'est l'aménagement d'un territoire, d'un territoire urbain, donc d'une ville, parce qu'on ne va pas aller aménager effectivement un espace naturel ou un espace agricole. Et si je devais le résumer, pour quelqu'un qui débute, c'est finalement les règles du jeu. C'est la définition des règles du jeu, de construction. pour, on va dire, construire une ville et d'essayer de rendre un cadre de vie attractif pour ses habitants. Et aussi, je préciserai que ça traduit aussi une volonté politique. Là, récemment, on a eu les élections municipales. Donc les gens, finalement, ont élu un maire, des adjoints au maire, un conseil municipal qui, souvent, ont un parti pris sur l'urbanisme, à savoir densifier... La commune est finalement venir assouplir les règles d'urbanisme. Ou à l'inverse, on a des villes qui décident plutôt de freiner l'urbanisation et donc de mettre des contraintes pour les investisseurs, mais aussi pour les promoteurs qui sont partie prenante de l'aménagement d'un territoire.

• Speaker #0

  D'accord. Donc l'urbanisme, c'est finalement un cadre que tout un chacun arrive à vivre ensemble et pas que chacun... puisse faire un peu tout et n'importe quoi, selon sa compréhension aussi et son envie. Je comprends bien, c'est ça, c'est un ensemble de règles sur un territoire donné, bien évidemment qui est orienté selon le maire ou l'équipe municipale qui est en place, mais vraiment dans l'objectif quand même de vivre ensemble, si on peut dire qu'il n'y ait pas des tours de 50 étages. avec des petites maisons à côté ou qu'il y ait aussi des espaces verts, soit agréable à vivre.

• Speaker #1

  Oui, c'est ça. C'est finalement un équilibre pour les habitants. Après, certes, c'est vrai que c'est quand même une limitation drastique du droit de propriété. Souvent, je pense, et tu as dû le rencontrer dans ton quotidien, quand les personnes achètent un pavillon, une maison, ils pensent que tout est possible. C'est-à-dire qu'ils sont chez eux, qu'ils peuvent faire tout et n'importe quoi. Et c'est là qu'intervient l'urbanisme, c'est pour rappeler aux personnes, souvent c'est les personnes qui sont pour la première fois propriétaires d'une maison, qui découvrent finalement l'urbanisme et les différentes règles qui existent lorsqu'ils doivent faire des travaux sur leur bien ou le valoriser en fait.

• Speaker #0

  Donc nulle naissance et ignorée finalement, l'urbanisme, quand il devient propriétaire... d'un foncier, finalement, de ce que tu entends. Parce qu'on doit quand même s'intéresser, se tenir au courant, se rapprocher de la mairie. On est propriétaire d'un bien, d'une parcelle, mais... on doit maîtriser pour ne pas faire des constructions, des extensions, comme tu disais.

• Speaker #1

  C'est ça. Et je dirais qu'en fait, normalement, lorsque l'on passe chez le notaire, il y a tout un ensemble de documents qui, finalement, arrivent à notre connaissance, qui nous sont présentés. Je vais en citer qu'un, c'est par exemple le certificat d'urbanisme, qui déjà informe la personne qui va se positionner sur un bien immobilier de toutes les contraintes urbanistiques du bien. de toutes les servitudes d'utilité publique. Ça va être par exemple le fait de savoir qu'on se situe à proximité d'un monument historique. Qui dit monument historique, dit des matériaux à respecter, des couleurs aussi à respecter. Donc normalement, déjà, avant de signer chez le notaire, on est avisé et on est prévenu que notre bien est soumis à un certain nombre de contraintes.

• Speaker #0

  D'accord, on est au courant.

• Speaker #1

  On est au courant. Après, je pense que tout le monde ne lit pas tout ce qui nous est présenté chez le notaire. C'est conséquent. C'est beaucoup de paperasse. Bienvenue en France. Mais pour autant, ça reste une obligation légale du notaire d'informer le futur acquéreur des contraintes d'urbanisme. Mais aussi, on le verra plus tard, de l'historique du bien, ce qui a été fait et ce qu'il est possible de faire ensuite, par la suite.

• Speaker #0

  Ok. Tu parles du coup du notaire, mais quand on est dans l'optique d'acheter un bien, à quel moment on doit justement s'intéresser à l'urbanisme ?

• Speaker #1

  Après, tout dépend de ce qu'on souhaite, de ce qu'on veut faire. Donc quelqu'un qui voudrait une maison, on va dire, clé en main, sans aucun travaux, finalement, l'apport de l'urbanisme sera assez minime. parce que finalement le le La personne aura déjà trouvé son bien avec toutes les caractéristiques. Si l'agent immobilier a fait son travail en amont, à savoir une piscine, un jardin, des espaces extérieurs. En revanche, si on se met dans la peau d'un investisseur, lorsqu'il va visiter une maison, c'est effectivement dès la visite ou même dès avant la visite, donc avec l'adresse, en regardant la taille du terrain et les différentes contraintes qui existent. sur ce bien.

• Speaker #0

  En amont de la visite, on vérifie déjà les impacts et les contraintes s'il y en a sur la parcelle, sur le bien, le fonciel, on va visiter. C'est en amont, c'est au tout début.

• Speaker #1

  C'est en amont, après effectivement tout dépendra du projet. Admettons quelqu'un qui souhaite diviser une maison, créer plusieurs logements au sein de la maison qui pourra posséder des grands espaces. Il va regarder déjà s'il y a de l'espace extérieur pour absorber les places de stationnement, pour faire sa division en bonne et due forme, parce que c'est souvent ce qui nous est demandé auprès des mairies, c'est du stationnement pour les logements qui seront créés derrière.

• Speaker #0

  Les fameuses places de stationnement, c'est un sujet.

• Speaker #1

  C'est un sujet, d'autant plus en Ile-de-France où les contraintes sont... C'est très strict et on efface parfois des mairies qui rédigent leur PLU pour finalement rendre la division impossible.

• Speaker #0

  Alors qu'on a quand même un système de transport et que tout le monde n'a pas nécessité d'une place de parking, c'est quand même parfois un peu frustrant. Le sujet de la division, c'est une chose, mais le sujet de la place de parking, en Ile-de-France, on est à proximité d'un train, d'une gare. Des fois, on se pose la question. La nécessité, ou c'est un moyen, d'étourner aussi, de limiter aussi, des divisions, mais c'est vrai que...

• Speaker #1

  Non, tu as mis le doigt dessus, c'est-à-dire qu'effectivement, les élus, quand ils rédigent leur PLU, parfois, c'est qu'on est déjà dans des espaces assez urbanisés, et effectivement, c'est l'une des règles qui permet de limiter la division des logements, et qui, finalement, permet de limiter le nombre d'habitants, et donc, la possibilité de créer des... des logements supplémentaires. Parfois, quand on est investisseur, ça peut être très frustrant parce qu'on se retrouve avec des maisons qui sont très grandes et qui sont aussi plus adaptées avec les besoins du jour. Je pense qu'on est de plus en plus confrontés à des personnes qui font besoin de moins d'espace, qui font de moins en moins d'enfants, qui va repeupler la France. Et donc, c'est vrai que parfois, c'est tentant de se dire, ah oui, là, je ferai un studio. ou un T2 en plus sur le bien que je viens d'acheter, et je me retrouve parfois bloqué. avec le PLU, même s'il y a toujours des solutions et il ne faut pas non plus se freiner face à la lecture du PLU.

• Speaker #0

  J'espère en tout cas qu'on saura trouver de la souplesse quand il en faut, parce que c'est vrai qu'il y a beaucoup de très grandes maisons où historiquement il y avait plusieurs générations qui cohabitaient ensemble. C'est vrai qu'aujourd'hui, on n'est plus forcément dans ce même schéma et c'est vrai que ces grandes maisons familiales où... Il n'y a pas toujours forcément la place pour faire du stationnement. Je ferme la parenthèse, mais on a eu l'occasion d'étudier effectivement plusieurs projets où ça a coincé à cause de ces fameuses places de parking. Qu'est-ce qui peut être contraignant si on ne vérifie pas l'urbanisme ?

• Speaker #1

  En fait, il y a plusieurs choses. C'est déjà se retrouver. avec un bien qu'on a acheté et qu'on ne peut pas finalement faire évoluer. Donc on revient chez le notaire. Normalement, lorsqu'il y a eu des extensions, donc différents projets de construction sur le bien sur lequel on se positionne, on a un dossier d'urbanisme qui est accolé à cette demande de travaux et on a le fameux certificat de conformité. qui permet de savoir que la véranda, par exemple, qui a été accolée à la maison, est en règle, et que la mairie a donné un certificat de conformité sur cette véranda. Et donc on sait derrière qu'on se retrouve avec un bien qui est sans contraintes juridiques, qu'on n'a pas une épée de Damoclès avec l'urbanisme qui peut venir un jour se demander quel est ce bien. Il y a aussi les impôts. Parfois, les choses ne sont pas toujours déclarées auprès des impôts. Le risque avec des extensions qui n'auraient pas été déclarées, c'est lorsqu'on va venir faire évoluer notre bien à notre tour, c'est que la mairie nous demande, là je vois une véranda, là je vois une piscine, elle ne nous a pas été déclarée. Vous devez régulariser les travaux qui ont été faits pour... pouvoir ensuite faire votre projet d'extension. Donc, à un moment donné, ça peut poser problème. D'où l'intérêt toujours de faire les choses en amont, de solliciter la mairie. Parfois, c'est régularisable. C'est-à-dire que tu peux venir intégrer les constructions existantes sur ton dossier où tu vas présenter ensuite ton projet d'extension. D'accord. Donc là, c'est bien. Mais parfois, ça ne l'est pas et tu te retrouves bloqué pour faire évoluer ton bien. Donc là, effectivement, si tu te mets dans la peau d'un investisseur qui a cherché un bien pour justement faire plusieurs projets, il faut qu'il s'assure qu'on part de quelque chose qui n'a pas de problème administratif. Une fois, je me souviens, on avait visité ensemble un bien, une maison qui n'avait même pas de conformité. et qui avait été implanté au mauvais endroit. Là, c'est un drapeau rouge, il ne faut pas y aller. Et on laisse ça pour quelqu'un d'autre, parce que c'est ensuite un bien qui peut poser plusieurs problématiques dans le temps.

• Speaker #0

  Il ne faut pas avoir l'air insolite finalement. Il ne faut pas ignorer et entraver des potentiels projets. C'est surtout ça. Du coup, c'est vrai qu'on achète un bien tel qu'il est en l'état, on ne vérifie pas.

• Speaker #1

  C'est ça.

• Speaker #0

  même si le notaire vérifie quand même et nous informe de ce qui a été déclaré en mairie et puis demain j'ai envie de faire une extension j'ai envie de construire un cabanon ou une piscine et là je me retrouve on peut se retrouver bloqué après ça

• Speaker #1

  peut aussi être une opportunité c'est à dire qu'on peut toujours aller voir le vendeur et lui dire je me suis renseigné auprès de l'urbanisme j'ai vu qu'il y avait telle ou telle chose qui n'avait pas été déclarée pouvez-vous me dire pour quelle raison ? Et là, on peut commencer à négocier à la baisse le prix du bien. Parce que lorsqu'on achète un bien immobilier, on achète aussi les problèmes qui existent. Mais voilà, quelqu'un qui n'a pas peur, ça peut être aussi une opportunité. Il peut se dire, je vais régulariser l'ensemble. J'ai appelé la mairie, j'ai eu un bon relationnel aussi avec elle. C'est l'occasion aussi de négocier à la baisse le bien.

• Speaker #0

  Bien sûr, il y en a qui en font aussi leur métier. de profiter des opportunités où il y a des contraintes urbanistiques ou des irrégularités et effectivement ils voient le potentiel et la vision après et effectivement ça peut être une belle opportunité d'acheter ce type de biens. Du coup, aujourd'hui, dans ton métier, dans ta fonction, je suppose que les habitants de ta commune ou ceux qui souhaitent s'y installer viennent se renseigner sur l'urbanisme. Quelles sont les questions les plus fréquentes ? Quelles sont aussi les erreurs les plus fréquentes que tu rencontres ?

• Speaker #1

  En fait, ça va dépendre du projet. Il y a des choses qui sont assez simples et qui vont pas nécessiter Une expertise technique, je pense vraiment aux choses les plus courantes, donc les changements de fenêtres, les créations de Vélux, les aménagements de combles. Ce sont des choses assez courantes. On peut aussi avoir les terrasses de plein pied. Tous ces petits travaux-là, en général, ce sont des choses assez simples. Il n'y a pas de contrainte majeure pour faire d'une part le dossier et pour que le dossier soit accepté. Après, sur les projets plus conséquents de type extension, que ce soit une extension horizontale de type véranda, donc venir faire un autre volume de construction accolé à sa maison, ou de type vertical, une serré-élévation. Là, on peut se retrouver avec des dossiers qui sont un peu plus techniques, qui nécessitent plus de plans, qui peuvent donner lieu à l'appel d'un architecte. C'est aussi pour ça que parfois, on a besoin d'eux. Il y a deux cas de figure. Parfois, les habitants ont cette envie, ce besoin. La famille s'agrandit, on a besoin d'une pièce supplémentaire. Donc, on essaye de voir si notre terrain... Notre maison peut accueillir ce projet de vie. Donc moi, je les accompagne pour voir si c'est faisable d'un point de vue urbanistique. Donc dans le meilleur des mondes, c'est faisable et on fait le dossier. Parfois, malheureusement, on est déjà avec des maisons qui occupent une grande partie du terrain. Et là, les extensions ne sont pas possibles. Et là, c'est toujours un peu délicat d'annoncer cette mauvaise nouvelle. Je leur dis parfois que leur projet de vie ne peut pas se faire au sein de cette maison. C'est soit vous envisager de déménager, donc de vendre le bien, ou soit finalement, on reporte le projet à plus tard et malheureusement, on ne peut pas le faire, ou on fait quelque chose d'un peu plus mineur, différent. Mais après, si tu veux, je peux te parler des principales règles. à voir lorsque... Lorsque tu vas voir l'urbanisme, puisque c'est vrai qu'on est face à un règlement, on a un gros amas de règles. Mais souvent, les gens, ils ont besoin de savoir finalement l'emprise au sol. C'est ta capacité de construire sur ton terrain. Admettons, tu as un terrain de 200 mètres carrés, tu as une emprise au sol de 50%. Ça signifie que tu peux mettre 100 mètres carrés de construction sur ton terrain. Avant, c'était le coefficient d'occupation des sols. C'est une notion qui n'existe plus. Aujourd'hui, on est sur les notions d'emprise au sol. On a les règles de hauteur. Donc ça, c'est assez simple. Tu pars du sol, tu vas jusqu'au fêtage, donc le point le plus haut de ta maison. Et tu dois respecter une hauteur. Par exemple, en quartier pavillonnaire, souvent, on est sur des hauteurs de 10 mètres qui sont déjà très correctes. Les règles de recul par rapport à la rue, donc évidemment tu... Sauf dans les secteurs historiques assez denses, donc t'as des maisons qui sont implantées le long de la rue, mais sinon t'as souvent un recul qui t'est imposé. On peut aussi parler de la règle des espaces verts, c'est-à-dire qu'il faut laisser un pourcentage d'espace vert sur ta parcelle. Ça c'est... Bon, ça peut paraître aussi des règles qui sont assez coercitives, mais... Tout ça a un peu du sens aussi dans la mesure où si tu vas bétonner ou minéraliser ta parcelle à outrance, les eaux de pluie ne vont pas s'évacuer. C'est des choses qui accentuent les inondations. Donc voilà, on va dire que c'est aussi une règle qui s'apprécie lorsqu'on veut faire une terrasse et qu'il faut laisser un peu de jardin en fonction de là où on se situe. Là, c'est vraiment les... Pour moi, lorsqu'on a un projet, les principales règles, c'est ça. C'est vraiment l'emprise au sol, la hauteur, les espaces verts, et puis le recul, comment se positionner par rapport à la rue et aussi par rapport aux voisins, si je devais résumer.

• Speaker #0

  Ok, c'est très clair. Et si vous appréciez ce type d'échange, n'hésitez pas à vous abonner à ma chaîne YouTube. Est-ce que deux personnes voient le même bien de la même manière ou pas ?

• Speaker #1

  Je dirais que non. Parce qu'en fait, comme on l'a dit tout à l'heure, quelqu'un qui verrait, par exemple, je ne sais pas, je rentre dans une maison, je vois un énorme garage. Quelqu'un qui rentre là-dedans, il se dit « Ah, mais j'ai pas besoin de ce garage, ça m'intéresse pas, il y a une remise, il n'y a pas de lumière, et bon, c'est pas intéressant. » Il y a une belle hauteur sous plafond, attention. Quelqu'un d'autre pourrait voir un potentiel d'aménagement intéressant au sein de cet espace. Voilà, c'est souvent ce qui est fait, mais c'est pas toujours tous les biens qui proposent ça, parce que parfois, on se retrouve avec des... des maisons qui ont un garage finalement avec une hauteur sous plafond qui n'est pas très intéressante. Toi, tu es bien placé pour savoir qu'il faut quand même une hauteur suffisamment correcte pour aussi que les personnes qui vivent dedans que ce soit agréable. Donc là, typiquement, l'aménagement d'un garage, ça peut être quelque chose qui peut refroidir quelqu'un, le fait d'avoir un garage très grand et qu'à l'inverse, un investisseur pourrait y voir un potentiel d'aménagement intéressant. Tout en respectant effectivement toutes les places de parking, on y revient. Mais ça, il faut faire preuve d'ingéniosité pour soit conserver en partie le garage, et puis aussi aller voir la mairie pour voir ce qui est possible de faire.

• Speaker #0

  Ce qui est intéressant du coup, c'est que plusieurs, il y a un bien, mais plusieurs personnes peuvent voir des potentiels totalement différents. Et aussi des transformations, comme tu disais, il y a l'aménagement des combles. Les Vélux pour effectivement amener de la lumière, les extensions, les vérandas, les piscines, je suppose aussi les surélévations.

• Speaker #1

  Surélévations, oui, effectivement, si tu fais face à une petite maison en hauteur et que tu es dans un quartier où tu vois qu'autour de la maison, il y a des plus grandes maisons et encore mieux, tu as des immeubles. Donc là, c'est aussi quelque chose qui te fait dire qu'on peut aller très haut en hauteur. et que finalement on est dans un quartier qui peut évoluer. Là, c'est souvent, ça attire les promoteurs, ce type de biens, qui rachètent un terrain avec cette petite maison, et qui rachètent autour pour y faire un projet de logement collectif. Là, c'est plutôt jackpot, typiquement. Parfois, on peut avoir aussi des bonnes surprises, des propriétaires qui se situent dans un quartier pavillonnaire, mais dans un quartier pavillonnaire qui va évoluer. J'entends par là que régulièrement, on a des évolutions de plans locaux d'urbanisme. Et il peut arriver que notre maison se situe dans un secteur d'aménagement. Et là, finalement, sans qu'on ait rien eu à faire, le potentiel du bien va prendre de la valeur. Donc ça, c'est des choses qui évoluent, où la population aussi est conviée. C'est tout ce qui est enquête publique. Parfois, je ne sais pas si vous voyez, mais c'est les affiches jaunes. qu'on voit dans la rue, qu'on ne regarde pas spécialement. Mais ça donne lieu à des concertations entre les habitants qui peuvent émettre des avis pour faire évoluer l'urbanisme de sa ville.

• Speaker #0

  OK, donc il y a des évolutions qui sont possibles. Même quand on achète à un instant T, il y a un PLU. Le PLU peut toujours être amendé, modifié, et effectivement aussi par les baises d'enquête publique. Il va y avoir de belles surprises. Effectivement, là où une maison, c'était de plein pied, par exemple, en termes de contraintes, si effectivement je peux rajouter un à deux niveaux, c'est sûr que la valeur du bien augmente, elle progresse. Aujourd'hui, j'ai un bien. Aujourd'hui, je souhaite acheter une maison, par exemple. Est-ce qu'il y a des outils qui existent, des choses qui sont assez simples sur Internet ? C'est vrai qu'aujourd'hui, on a quand même accès à beaucoup de choses. C'est... Avant de me déplacer à la mairie, est-ce qu'il y a des sites ou des portails où je peux m'informer ?

• Speaker #1

  Tout à fait. Là, c'est là où il faut prendre son quartier de notes, prendre des notes sur ce que je vais dire. Donc effectivement, il y a le géoportail de l'urbanisme. Pour moi, il faut commencer par là. Donc en fait, c'est un site qui regroupe un ensemble de documents en entrant l'adresse de son bien. On se retrouve directement au zonage du bien qui nous concerne. Et c'est là qu'on va avoir les règles associées à ce bien. Donc simplement en entrant l'adresse sur le géoportail de l'urbanisme, ça nous permet déjà d'extraire le règlement qui va nous intéresser. Donc on n'a pas besoin d'appeler la mairie, de se déplacer en mairie pour consulter les documents. Donc moi, je commencerais par là, le géoportail de l'urbanisme. Et après, c'est de voir toujours sur le géoportail, de voir les différentes contraintes qui vont nous être listées sur le géoportail. Par exemple, de savoir que ça peut arriver en zone d'inondation. Donc, plan de prévention des risques, inondation. On a aussi tout ce qui est les zones proches de l'architecte des bâtiments de France. Si on a un monument historique, on sait que là, potentiellement, c'est un bien. Si on le rénove, on change des menuiseries, ça peut enchérir le projet. Il faut être vigilant là-dessus. Et tout un ensemble de règles qui sont condensées. Sur cet espace, c'est très intéressant et c'est un gain de temps monumental où on n'a pas à aller chercher le règlement, où on ne sait pas toujours où il faut aller se repérer, les différentes zones, les parcelles. Donc là, c'est vraiment pour quelqu'un qui débute, il faut passer par le géoportail, sous réserve que la ville ait inséré son document d'urbanisme sur le géoportail.

• Speaker #0

  C'est quand même le cas.

• Speaker #1

  C'est obligatoire, en principe, mais vous pouvez vous retrouver dans des petites villes. Ceux qui investissent en province, vraiment les petites communes, ce n'est pas toujours le cas. Et là, c'est à l'ancienne, donc il faut appeler la mairie ou aller sur le site de la commune ou de l'agglomération, parce que souvent, c'est des petites villes qui sont regroupées au sein d'une agglomération et où les règles sont définies. Donc, le géoportail.

• Speaker #0

  C'est vrai que moi, je connaissais le géoportail. tout court. Et c'est vrai que souvent, pour baliser les écoles de transport et aussi les aléas, effectivement, les aléas, les risques, et surtout les inondations, les remontées de nappes, les choses comme ça. Il y a même aussi pour les bruits des aéroports aussi, il y a les zones de nuisance. C'est aussi intéressant pour... Ceux qui ont un intérêt à éviter ce type de nuisances. Mais je trouve que c'est assez bien développé. Oui,

• Speaker #1

  c'est assez complet.

• Speaker #0

  Tu fais juste de cliquer, les zones s'affichent.

• Speaker #1

  Après, il ne faut pas prendre peur aussi sur ça. Parce que parfois, on a tout un ensemble de couches qui ressortent. Terres argileuses, plans de prévention de zones naturelles. Pas d'inquiétude. parce que parfois moi j'ai déjà des des habitants qui m'ont appelé parce qu'ils ont vu qu'ils étaient dans une zone où il y avait des zones à mouvement de terrain et ils avaient peur qu'ils se situent vraiment dans une zone rouge où la maison pourrait s'effondrer du jour au lendemain. Ça peut créer des tensions, mais c'est plus de l'information et il faut regarder ce qu'il y a à regarder, mais il ne faut pas non plus prendre peur sur toutes les servitudes qu'on peut retrouver là-dedans.

• Speaker #0

  C'est vrai que... par exemple sur les zones inondables. Souvent, en tout cas, ce qu'on voit dans l'actualité, quand l'eau monte, ça peut nous faire très peur. Après, ça dépend aussi de la fréquence des aléas. Par exemple, en région parisienne, avec la Seine, il y a vraiment des zones où elles sont complètement balisées en étant inondables. Pour autant, est-ce qu'on est sous l'eau tout le temps ? Mais c'est vrai que c'est important de prendre du recul aussi et ne pas hésiter à se rapprocher de la mairie.

• Speaker #1

  Oui,

• Speaker #0

  il faut apprécier les informations.

• Speaker #1

  C'est ça, oui, qui vous rassure, qui vous disent un peu ce qu'il en est. C'est leur rôle. Et puis, ça va bien se passer. En tout cas, il y a des choses qui existent sur Internet. Et c'est vraiment dans le but d'informer tout le monde de façon la plus complète possible.

• Speaker #0

  Donc, on a parlé du géoportal, on a parlé du plan local d'urbanisme.

• Speaker #1

  On peut aussi parler du cadastre.

• Speaker #0

  Oui.

• Speaker #1

  Cadastre.gouv.fr. Pareil, ça, c'est un site public, gratuit, accessible à tous. Pareil, là, c'est en saisissant votre adresse, vous allez avoir la surface de votre terrain. Ça peut être intéressant, parce que parfois, on n'a pas toujours ces informations-là sur les annonces. Encore faut-il avoir l'adresse qui nous est communiquée par l'agent immobilier, souvent le jour de la visite, voire la veille, s'il est gentil. Donc là, c'est quand même pas mal, parce que c'est un outil qui vous permet... de voir la taille du terrain, mais aussi l'emprise au sol de la maison. Donc il y a des outils de dessin, de mesure, qui sont très basiques.

• Speaker #0

  mais qui déjà permettent d'avoir les surfaces, savoir ce qu'on a comme surface devant, par exemple, si on veut insérer des places de parking. Donc voilà, si déjà on combine ces deux outils, que sont le géoportail, qui va finalement nous dire les règles qui existent, plus le cadastre, si on fait ça en amont d'une visite, je pense qu'on a fait... On a fait une bonne partie de ce qu'il fallait regarder pour savoir si le bien sur lequel on se positionne en vaut la chandelle.

• Speaker #1

  Tu as indiqué que tu étais investisseur. Peux-tu nous donner ton approche, ta méthode ? Quand toi, tu décides d'investir sur un projet quel qu'il soit, qu'est-ce que tu fais en premier ?

• Speaker #0

  Là, on va sortir un peu de l'urbanisme, parce que je ne vais pas toujours me positionner sur des biens qui nécessitent l'urbanisme. J'entends par là tout ce qui est logement collectif, donc appartements. Je fûte un temps, j'avais beaucoup de recherches sur les maisons. Là, je faisais une recherche, comme beaucoup de gens font, sur la surface de la maison et aussi sur le prix. C'est vrai que nous, on habite en Ile-de-France. Moi, j'aimerais investir, c'est ce que je fais aujourd'hui d'ailleurs, mais j'aime investir pas très loin de là où j'habite. Le problème, c'est que les maisons en Ile-de-France, c'est quand même très onéreux. Donc finalement, c'est parfois très cher. Parfois, c'est moins cher. beaucoup, beaucoup, beaucoup de travaux. Donc là, c'est aussi faire attention. Moi, tout ce qui est problématique de toiture et de structure, c'est vrai que j'écarte assez vite la chose. Donc en fait, aujourd'hui, finalement, quand je fais mes recherches en ce moment, je me dirige plus vers des appartements. C'est des choses qui sont un peu plus simples. Il y en a qui vont se dire, c'est dommage, ils travaillent à l'urbanisme, pourquoi ils ne vont pas chercher des pépites en Ile-de-France à diviser et aussi à voir vraiment le potentiel de chaque maison. Je l'ai fait, pas très loin de chez moi. Mais c'est vrai qu'encore une fois, je reviens dessus, mais le prix d'appel est très onéreux. Je ne me sentais pas légitime sur des projets à parfois 400, 500 000 euros. Je ne dis pas que je retenterai la chose plus tard, quand j'aurai fait déjà des premiers investissements qui seront fructueux sur des appartements. Mais aujourd'hui, ce n'est pas mon approche.

• Speaker #1

  On fait simple, en lecture directe, on fait des choses simples.

• Speaker #0

  Oui, mais après, de toute façon, quand on est investisseur, il y en a pour tout le monde.

• Speaker #1

  Bien sûr. C'est ce qui est bien d'ailleurs, c'est la richesse de l'immobilier selon les projets, maisons, appartements, terrains.

• Speaker #0

  Exactement.

• Speaker #1

  Il y a de quoi s'éclater.

• Speaker #0

  Il y a de quoi s'éclater, il y en a pour tout le monde, il y en a pour tous les goûts. Je me suis dirigé sur des choses un peu plus simples, de type colocation, que je maîtrise davantage.

• Speaker #1

  Est-ce que tu t'es fait accompagner quand tu as fait ton premier investissement ?

• Speaker #0

  C'est vrai que j'avais... Comme beaucoup de personnes, j'avais fait ma première résidence principale que j'ai faite en 2021, donc à un moment où les taux étaient très bas. J'ai fait les plus grosses erreurs qu'on pourrait lister en tant qu'investisseur.

• Speaker #1

  C'est comme ça qu'on apprend.

• Speaker #0

  C'est comme ça qu'on apprend. J'ai mis le plus d'apports possibles pour ma résidence principale. J'ai acheté au prix fort. Parce que j'avais eu un coup de cœur sur l'appartement, parce que j'allais vivre dedans. Je n'ai pas réussi à déconnecter les émotions du bien immobilier que j'achetais. Bon, après, voilà, j'ai vécu quelques années dans cet appartement. J'étais content. Mais avec du recul, je me disais, là, quand même, tu as planté beaucoup d'argent, Adrien. Mais bon, ça arrive. C'est en forgeant qu'on devient forgeron.

• Speaker #1

  Exactement.

• Speaker #0

  Donc, suite à ça, moi, je rappelle, je travaille dans une mairie, je suis fonctionnaire. Il faut savoir que dans la fonction publique, les salaires sont plafonnés. Les évolutions de salaire sont assez réglementées. et assez minimes, à moins qu'on ait une grosse évolution de poste. Donc en fait, moi, à un moment, je cherchais un moyen de diversifier mes revenus, et je ne savais pas trop où me diriger. Et de plus en plus, j'écoutais des podcasts, je regardais des vidéos sur l'immobilier. Donc beaucoup de formations de façon un peu indirecte, de façon passive, où j'ai eu une grosse consommation de contenu, sans jamais passer à l'action. Donc à un moment, j'étais vraiment... J'avais beaucoup de notions dans la tête, mais sans passer à l'action. J'avais toujours une petite barrière en moi qui me disait que je n'étais pas légitime pour le faire, que l'immobilier, c'était pour les autres, peur de mal acheter, peur des travaux, peur de la banque, vraiment toutes les étapes. qu'on connaît en tant qu'investisseur, je les appréhendais. Et donc, pour revenir à ce que tu disais, comment je me suis fait accompagner, à la salle de sport où je suis, j'ai quelqu'un qui me disait « Tiens, est-ce que tu ne connais pas cette personne qui propose de l'accompagnement dans l'investissement immobilier ? » Et en plus, il habite pas très loin de la ville où je travaillais, donc c'était quelqu'un que je pouvais être amené à... à rencontrer, ça rassure aussi parce que c'est vrai qu'il y a beaucoup de vendeurs de formation sur internet et on ne sait pas trop toujours où on met les pieds. Et donc j'ai fait un premier contact avec cette personne, ça s'est très bien passé et finalement j'ai franchi le pas de me faire accompagner, de me faire former sur un an. Le passage à l'action, de réussir, de me dire que quoi qu'il arrive, j'arriverai à sortir un investissement. Et c'est ce qui s'est passé. Super. Donc super, finalement, l'argent rentabilisé.

• Speaker #1

  Promesse tenue.

• Speaker #0

  Promesse tenue. Et puis voilà, après, ça donne envie d'aller plus loin et de réitérer la chose.

• Speaker #1

  Parce qu'une fois qu'on commence...

• Speaker #0

  On ne veut pas s'arrêter, c'est ça.

• Speaker #1

  Donc si je comprends bien, seul, tu ne l'aurais peut-être pas tenté, ou si, mais dans longtemps.

• Speaker #0

  Oui, c'est ça. Je pense que j'aurais mis un peu plus de temps. À le faire, je pense que je me serais peut-être planté sur certaines choses. Finalement, ça a été un peu un accélérateur sur toutes les étapes qu'on rencontre dans un investissement. C'est vrai qu'on peut se dire qu'on débourse une certaine somme d'argent pour cet accompagnement, mais aussi on économise des erreurs en temps. en argent, et tomber sur un artisan qui finit pas le chantier, ou qui part avec l'argent, en fait. Bon, c'est... Je sais pas à quel point ça arrive, mais je... Je me voyais dans l'émission de Julien Courbet, là, sur M6. Donc j'avais... Enfin, voilà, c'était un peu... C'était un peu mon sujet qui me créait le plus de peur. Et c'est aussi dû au fait que je maîtrise pas du tout les travaux à titre personnel, également, en fait.

• Speaker #1

  Aussi... Il y a quelque chose à retenir, c'est que avant d'acheter, si on a des doutes, en tout cas si on a des craintes, et qu'on a envie en tout cas de mener à bien ce projet, c'est effectivement de ne pas hésiter à se faire accompagner pour avancer plus vite, pour gagner du temps et utiliser en tout cas ce projet qui nous tient à cœur.

• Speaker #0

  C'est ça, alors oui, se faire accompagner ou solliciter des personnes qui ont déjà investi en fait. Après, encore faut-il avoir dans son entourage des personnes qui partagent cette passion.

• Speaker #1

  Cette passion ?

• Speaker #0

  Oui, il faut le dire. C'est une passion. Si je pouvais vivre de l'immobilier, je pourrais aussi arrêter mon travail. À terme, j'aimerais pouvoir me dire que je n'ai plus besoin de travailler en tant que salarié. et de sortir un peu de la rat race, le métro, boulot, dodo, qui demande beaucoup d'énergie, beaucoup de stress, et qui, dans le contexte actuel, on peut avoir des peurs, des craintes. Et l'immobilier, c'est un moyen, il y en a d'autres, d'essayer de se rendre un peu plus indépendant, et un peu plus libre aussi, financièrement.

• Speaker #1

  Je comprends, en tout cas. Pourquoi c'est devenu un levier, en tout cas pour toi ? Et c'est ce qui est intéressant, c'est que les parcours dans l'immobilier sont vastes et sont multiples. Donc on peut décider tout simplement d'acheter sa résidence principale et de s'arrêter à sa résidence principale, ou de continuer et de poursuivre en investissant, en devenant propriétaire d'un bien, de deux biens, de trois biens, de plusieurs dizaines, centaines de biens et de faire de l'investissement locatif. Il y a aussi le métier de marchand de biens, des personnes qui font des opérations destinées à la revente en gérant des problématiques. des urbanistiques, des problématiques de parcelles, de divisions, ou qui font de la rénovation et qui revendent après un bien rénové. C'est vrai que l'immobilier est une matière qui est riche, et en tout cas c'est important de maîtriser, s'il y avait une chose à retenir, les contraintes urbanistiques liées à ce type de projet, parce qu'effectivement on peut passer à côté d'une pépite, on peut passer à côté d'une opportunité. Et souvent, ce n'est pas grave, il y en a d'autres. Il vaut mieux avoir l'information en amont que de passer à l'achat, de se retrouver après avoir signé chez le notaire, en découvrant des contraintes qui, du coup, ne rendent plus possible un projet de vie que vous avez mûrement réfléchi, où vous avez épargné, préparé un apport, préparé toute la famille à ce changement de vie. Et finalement, frustration. Ça ne se fait pas.

• Speaker #0

  Ou des amendes de la mairie. Voilà.

• Speaker #1

  Vaut mieux, en tout cas, investir intelligemment et surtout ne pas hésiter à se faire accompagner. J'ai pris plaisir, en tout cas, à échanger sur cette thématique de l'urbanisme avec toi. Est-ce qu'il y a une chose que tu souhaiterais partager à ceux qui nous écoutent, ceux qui nous regardent sur Sur ta thématique, ton sujet, l'immobilier ou autre chose ?

• Speaker #0

  Non, j'aimerais, parce que moi, pour tous ceux qui veulent investir et qui sont encore dans l'hésitation, j'aimerais leur dire de passer à l'action, vraiment de se dire que le meilleur moment, c'est maintenant, d'essayer de ne pas trop s'ergiverser, parce qu'en fait, on fait tous des erreurs, on apprend de ses erreurs. L'importance aussi du réseau, il ne faut pas hésiter à faire appel à des personnes qui sont dans ce domaine pour se faire aider. Et puis, si vraiment c'est quelque chose qui vous plaît, y aller en fait. Arrêter de cogiter et de se poser trop de questions. Parce que moi, c'est quelque chose qui, à un moment donné, m'handicapait un peu. Et c'est vrai qu'à force de pratiquer, on gagne en expérience, en légitimité et on se sent plus à l'aise. C'est comme tout.

• Speaker #1

  Merci Adrien pour cet échange. Si ce contenu vous a plu, n'hésitez pas à vous abonner à ma chaîne YouTube, Les Déclics de Kelly. Je vous remercie pour votre écoute et je vous dis à très bientôt.

• Speaker #0

  À bientôt. Merci Kelly pour l'invitation. Ce fut un plaisir. Échange très condensé qui, je l'espère, pourra aider un grand nombre de personnes sur les thématiques urbanistiques. J'espère qu'on a pu donner des clés à ceux qui nous écoutent, à essayer de rendre un peu plus lisible l'urbanisme avec les principales règles à regarder. C'était un plaisir en tout cas d'échanger avec toi. sur l'urbanisme, sur l'immobilier en général, parce que c'est vrai qu'on n'a pas toujours la possibilité d'échanger là-dessus dans son entourage proche, que ce soit ses amis, sa famille, voire la personne qui partage notre vie. Donc voilà, moi j'ai toujours à cœur d'évoquer ces sujets-là, que ce soit en long, en large ou en travers, peu importe le temps que ça prendra. Et voilà, donc j'espère que j'aurai l'occasion d'évoquer d'autres sujets avec toi. Et en tout cas, l'initiative de ton podcast. Et je le salue à nouveau, parce que je te l'ai dit, je trouve ça super, ce passage à l'action. D'autant plus que tu représentes la Martinique, les îles. Et ça, ça fait plaisir. D'ailleurs, on n'a pas parlé de... de la Martinique et des projets d'aménagement qui peuvent s'y faire mais là aussi il y a un vaste chantier donc écoute encore merci pour l'invitation Si des gens veulent aussi me questionner sur l'urbanisme, s'ils ont des doutes, des questions, ils ont besoin d'être assurés, il ne faut pas hésiter à me contacter, je peux me rendre disponible. J'ai d'ailleurs depuis peu monté mon site pour accompagner les particuliers dans toutes les démarches d'urbanisme, les divisions de maisons, tout projet d'extension. Urbazen pour ceux que ça intéresse et puis je te laisserai mettre si tu veux mon Insta dans les commentaires ou dans le descriptif de ton épisode et on se dit à très bientôt j'espère sur des thématiques urbanistiques ou immobilières