Transcription

• Speaker #0

  En France, on va plutôt regarder le profil de l'emprunteur, et pas tant que ça en réalité la valorisation du bien, parce qu'elles ne vont pas expertiser le bien, elles vont se dire que la valeur du bien, c'est la valeur à laquelle tu vas acheter. Non, parce que si on a bien négocié, au final, qu'on ait négocié 10, 15, 20% du prix marché, ou qu'on ait acheté 10% au-dessus, la banque va prendre la valeur à laquelle on l'a acheté.

• Speaker #1

  En fait, vous achetez un bien, vous le mettez en location, progressivement, à cause de l'inflation, les loyers vont augmenter, donc vous aurez moins de difficultés à rembourser la banque. avec le temps, puisqu'il y a l'augmentation des moyens. Et en plus de ça, la valeur de l'argent elle aura baissé. Notre métier, c'est l'essentiel du temps quand même de faire changer de banque notre client. On obtient plus facilement des conditions avantageuses auprès d'un établissement bancaire qui veut faire de la conquête client.

• Speaker #0

  Bonjour Michael, merci de nous avoir rendu visite ce matin pour échanger au sujet de... de tes problématiques que tu rencontres au quotidien autour du thème du financement. Ce que je vais m'avoir reçu,

• Speaker #1

  un grand plaisir.

• Speaker #0

  Je te propose peut-être de commencer par te présenter, raconter un petit peu qui tu es, ce que tu fais, quel est ton parcours, ce qui t'a emmené aujourd'hui à faire ce que tu fais.

• Speaker #1

  Tout à fait. Alors, je m'appelle Mickaël Sibony, je fais de la recherche de financement bancaire depuis 7 ans. Ce qui m'a mené là, c'est mes investissements personnels. Ce n'était pas mon métier. Avant, j'étais salarié dans sa cabinet de conseil. Je faisais de l'aménagement de projet. Il rappelle que tu es ensemble. Je me souviens. Et donc, quand tu es aménagement de projet, on est normalement organisé. Et puis, on versant un salaire. Et qui dit salaire dit capacité d'emprunt. Et j'avais beaucoup de déplacements en province. Et en fait, à Chapeau, j'avais beaucoup de déplacements dans une ville de province. J'achetais. Et donc, j'ai pu en faire plusieurs comme ça, plusieurs acquisitions. Et je me suis familiarisé du coup par l'expérience avec différents évaluations bancaires. Et je me suis dit que c'était intéressant de développer ça de manière professionnelle. Et ça me permettait de sortir du cabinet Poncelle qui... C'était très demandeur en temps et j'en avais marre d'être salarié. Il est appelé Pony Aventure L'Entreprenariat.

• Speaker #2

  C'était en quelle année à peu près pour situer ?

• Speaker #1

  17-18. En 2018, j'ai quitté le salariat et j'avais créé ma boîte en 2017 pour faire un petit pont.

• Speaker #2

  Et du coup, là, j'entends tout de suite les gens qui vont dire « Oui, mais ça, c'était possible avant, maintenant c'est terminé » .

• Speaker #1

  C'est un peu vrai, c'est-à-dire que jusqu'en 2019... Il y en a qui disent que c'était l'open bar du crédit. Et c'est vrai. Ça veut dire qu'on pouvait, à l'époque, acheter un enlaissement locatif sans être propriétaire de sa résidence principale, le faire surfinancer, c'est-à-dire emprunter la valeur de l'appartement, la valeur des travaux, les frais de notaire, bref,

• Speaker #2

  voilà exactement,

• Speaker #1

  110%. Parfois, ils demandaient quand même de participer aux frais de dossier, donc on mettait quand même 500 euros. On a tout ça depuis 2009. aux dépenses ça n'existe plus mais ça veut pas dire qu'on sait pas financer les biens puisque sinon je serai pas invité aujourd'hui mais mais bon le contexte a changé évidemment on peut financer mais c'est sûr que c'est pas tout à fait les mêmes conditions même les taux là on empruntait à 110% gratuitement à moins de 1% on pouvait ou à 1,5% on pouvait emprunter sur 25 ans ou même 25 ans donc voilà alors c'est sûr il y a eu beaucoup de garde-fous Il y en a un principal qui s'appelle le HCSF, pour Haut Conseil à la Stabilité Financière.

• Speaker #0

  C'est plus sérieux.

• Speaker #1

  Ah ouais. Ça, ça n'est pas plus. Ça n'est pas plus. Donc, c'est des banquiers et la Banque de France qui éditent des conditions de principe et qui sont devenus, en 2021, contraignants. Ça veut dire que les banquiers sont obligés de les accepter, sinon elles ont des amendes. Oui,

• Speaker #0

  parce qu'avant, il y avait aussi des recommandations de l'HCSS, mais qui n'étaient en réalité pas vraiment suivies par les banques.

• Speaker #2

  Ce n'était pas amendable, quoi.

• Speaker #1

  Voilà, en gros. En fait, la partie contraignante à bête de 2021, la partie HCSS, c'est-à-dire contrôle un peu plus... J'ai l'humour, ouais. ...que avant, c'est 2019. Avant, il y avait les principes. Et donc, les principes, ça inclut la vérification. Oui, vraiment dans le mot. Bon, il y a des principes, bon, voilà. Donc, le principe, c'était 33% d'endettement. Avec le HCSF, c'est passé à 35, mais en incluant l'assurance emprunteur et avec faculté de déroger sur 20% les dossiers en montant, pas en nombre de dossiers. Ça veut dire que déroger pour un banquier sur un petit dossier à 100 000 euros, tout à coup, on expose le taux d'endettement, ça lui mange très peu de ces 20% de dérogation.

• Speaker #0

  On enveloppe les dérogations pour aller faire.

• Speaker #1

  plus facilement que...

• Speaker #2

  Sauf que les banquiers préfèrent prêter à des profils qui ont les moyens et donc... En général, plus que 100 000 euros.

• Speaker #1

  Oui, oui, tout à fait. Non, mais je vous dis ça parce que j'ai eu un cas là il n'y a pas longtemps. La personne était déjà au taquet du taquet. Ça veut dire qu'elle profondait déjà les 40 %, mais voulait absolument acheter une chambre. Donc, le projet était petit. Parce que c'était dans sa résidence, c'était pour loger un enfant. Eh bien, voilà.

• Speaker #2

  Tu as réussi à avoir la dérogation qui va dire.

• Speaker #1

  Oui, voilà. Donc, on a dû évidemment changer de... Notre métier, c'est l'essentiel du temps quand même de faire changer deux banques. notre client parce qu'on obtient plus facilement des conditions avantageuses auprès d'un établissement bancaire qui veut faire de la conquête client.

• Speaker #2

  Ça, c'est toujours aussi vrai aujourd'hui ?

• Speaker #1

  Oui, c'est toujours aussi vrai, mais ça dépend des profils. L'appétence du banquier pour faire des conditions meilleures sur des prospects, elle va se faire possible au prospect et il donne envie. sinon elle pourra y aller pour répondre à d'autres objectifs. Tous les banquiers ont des objectifs d'ouverture de compte. Souvent, c'est très industriel. Parfois, on a plus de chances d'obtenir des choses en débit de trimestre.

• Speaker #2

  Ça, c'est des petits tips qui sont importants parce que ça, ce n'est pas connu du grand public. Mais effectivement, même pour le financement, il y a une saisonnalité.

• Speaker #1

  Tout à fait. Alors, c'est sûr, toutes les banques, annuellement, il faut avoir fait un certain nombre d'emblèmes. dans court, ils sont suivis en général trimestriellement et les dérogations dont j'ai parlé, elles sont trimestrielles. Donc, présenter un dossier fin mars ou début avril, ça peut rien avoir à voir.

• Speaker #0

  Mais d'ailleurs, qu'est-ce que ça veut dire ? Est-ce que ça veut dire que c'est mieux de le faire en début de trimestre parce qu'il y a encore toute l'enveloppe à déployer ou est-ce que c'est mieux d'arriver en fin trimestre en se disant S'ils n'ont pas déployé toute l'enveloppe, il y a peut-être encore une phrase de se positionner.

• Speaker #1

  C'est mieux de demander à un courtier qui sait par son contact bancaire quel volume sont déjà... S'il manque un truc pour avoir l'objectif trimestriel, donc à FAMAS, on pourrait obtenir quelque chose. Ou au contraire, l'enveloppe est déjà utilisée et donc il vaut mieux temporiser et début avril, vous présenter.

• Speaker #0

  Et ça, c'est par agence, par banque ? C'est dit qu'à l'ACM, je n'ai rien de cher.

• Speaker #1

  Ça veut dire, je prends un exemple d'une banque régionale. Par exemple, le Crédit Agricole Île-de-France, c'est une banque régionale. Ça veut dire qu'ils ne sont présents qu'en Île-de-France. Et les sous-secteurs, on ne veut des sous-secteurs.

• Speaker #0

  D'accord. Et toi, par exemple, tu as cette visibilité vraiment ?

• Speaker #1

  Moi, j'ai de manière exhaustive, parce que je suis adhérent à un réseau, donc j'ai des remontées d'informations sur des conditions de principe, et ça, c'est sur France entière, et pas que les établissements bancaires qui travaillent des courtiers de manière traditionnelle, mais aussi les autres. C'est-à-dire qu'on a des remontées d'autres personnes indépendantes comme moi, et on met à jour les conditions qu'on obtient, et ça permet de savoir à quelle porte taper. Mais par contre, pour avoir la connaissance aussi fine de dans quelle agence, ça, c'est du relationnel. Donc ça, en aide de France, il n'y a aucun souci.

• Speaker #2

  Tu sais trouver le bon partenaire.

• Speaker #0

  Certaines euros, très excellent. On est clairement dans le sujet, parce que tu disais qu'effectivement, il y a eu une évolution des normes et de l'application de ces normes auprès des banques. Il y a également eu la fin du calcul différentiel qui a changé beaucoup la donne dans le calcul du taux d'entêtement.

• Speaker #2

  Pour l'investissement locatif.

• Speaker #1

  Tout à fait, ça, c'était partie du changement majeur de 2019 devant contre nous en 2021.

• Speaker #0

  Parce que tu peux expliquer ce que c'est ? Bien sûr.

• Speaker #1

  Autrefois,

• Speaker #2

  jadis.

• Speaker #1

  Je pourrais presque dire de mon temps. Deuxièmement, j'étais salarié et j'achetais comme ça sans aucune difficulté alors que j'étais un jeune cadre.

• Speaker #2

  Oui, mais tu avais peut-être des revenus formidables. On sait que le conseil ça paye !

• Speaker #1

  Voilà, donc effectivement c'était un revenu à quatre chiffres. Ouais,

• Speaker #2

  formidable ! Table snique !

• Speaker #1

  Et ça commençait par un autre roi.

• Speaker #2

  Bon.

• Speaker #1

  Voilà, alors c'est vrai que ça venait un peu plus à Saint-Denis qu'aujourd'hui, mais globalement, enfin... C'était pas venir au boulot. Voilà, c'était confortable, mais c'était pas venir au boulot. Confortable pour un célibataire, son enfant, sortie d'école, etc. Mais il y a... voilà. Il y a nettement de mieux et pourtant ça ne m'a pas empêché d'acheter plusieurs biens. Et alors pourquoi ? C'est parce qu'à l'époque, on raisonnait en différentiel. Traduction. La capacité d'emprunt, donc 33%, on l'a déterminé non pas globalement comme c'est le cas aujourd'hui, mais... par typologie d'acquisition. Et les investissements locatifs, ils étaient extraits. Et donc, si par exemple, j'avais 1 000 euros à rembourser une banque, mais que je recevais 1 200 euros de loyer, eh bien, ça s'annulait presque. Pourquoi presque ? Parce que souvent, les loyers étaient pondérés.

• Speaker #2

  Oui, il y a eu une petite décote. Maintenant,

• Speaker #1

  c'est 70 %. Donc, par exemple...

• Speaker #2

  Ce qui était variable en fonction des banques.

• Speaker #1

  Tout à fait. Encore aujourd'hui, c'est variable. C'est entre 70 et 90, voire 100 %.

• Speaker #2

  Ça dépend notamment de la localité.

• Speaker #1

  Et aussi de la politique tarifaire bancaire. Mais à l'époque, vraiment, c'était 70% de la dinde. Supposons un crédit de 1 000 euros et un loyer de 1 000 euros. Le 1 000 euros de loyer, il est pondéré à 70%. Donc, ça n'impate la capacité d'emprunt que de 300 euros. Donc, globalement, peu. En revanche, aujourd'hui... c'est le même calcul sur les 70%, mais ce n'est pas l'impact, il est sur la somme totale des revenus de la personne. Et donc ça, c'est beaucoup plus élevé. Donc, reprenons l'exemple d'un salarié simple qui a 3 000 euros par mois. 3 000 euros plus 1 000 euros de revenus, ça fait 4 000. On a dit qu'on les pondérait, ça fait 3 700. On prend un tiers de 3 700, c'est-à-dire que sa capacité en plein, c'est 1 200. 1 200 x 3, c'est même 3 600, c'est à peu près ça. 1 200. Et donc... il ne peut pas rentranter au-delà d'un remboursement de 1 200 euros. Dans le cas précédent, autrefois, on extrait les 700 euros.

• Speaker #2

  Et on considérait que les 300...

• Speaker #1

  Voilà, l'impact là, il n'était que de 300 euros. Et donc, il était quasiment vierge de tout crédit quand il se représentait pour un deuxième investissement. Voilà, c'est comme ça qu'à l'époque... et tous les gens de ma génération, peut-être un peu aventuriers,

• Speaker #2

  nous compris,

• Speaker #1

  c'était facile de lever de ma dette ma petite personne. Alors aujourd'hui, rassurez-vous, c'est quand même possible.

• Speaker #2

  Double ! On respire à nouveau. Mais effectivement,

• Speaker #1

  un peu plus délicat.

• Speaker #2

  On en parlait en off, mais c'est important de le rappeler, les banques, elles vivent à travers le crédit. Donc elles ont besoin de financer sur leur fonds de commerce.

• Speaker #1

  Ben oui.

• Speaker #2

  Donc, il faut qu'elle prête.

• Speaker #1

  Voilà, il faut qu'elle prête. Alors, évidemment, pour un banquier, l'idéal, c'est de prêter à monsieur et madame salarié sans emprunt, achète leur résidence principale.

• Speaker #2

  Salarié, voire fonctionnaire.

• Speaker #1

  Oui, oui. Ça, c'est une autre particularité. Plus les revues sont stables, même s'ils ne sont pas menés rebollants, plus vous aurez la confiance du banquier. Quand je dis la confiance du banquier, évidemment, c'est une confiance en général. Il y a toujours des exceptions. Sauf qu'il y a des... Il y a des banquiers, personnellement, qui sont plus agiles ou plus appétents sur ça. Je ne veux pas généraliser, mais le principe, c'est quand même celui-là. L'achat de la résidence principale avec apport de salariés ou de fonctionnaires, ça va très vite et c'est très facile. Dès qu'il y a des crédits un peu dans tous les sens, c'est là qu'elle gagne de l'argent aussi, parce que souvent, les conditions de financement des investisseurs, elles sont un peu plus chères, mais un peu plus de marge. Donc, elle gagne merveilleux aussi dessus. Mais c'est plus délicat parce qu'il y a plusieurs. De toute façon, c'est comme quand vous faites des achats en bourse. Il y a une espérance de gain. Si l'espérance de gain est plus élevée, c'est souvent que le risque est plus élevé. Pour la banque, c'est pareil.

• Speaker #2

  Donc, en gros, tu considères quand même qu'aujourd'hui, c'est plus difficile de répéter des opérations de manière récurrente.

• Speaker #1

  En tout cas, c'est sûr que c'est plus difficile. C'est là où je pense que ça vaut le coup d'être accompagné parce que...

• Speaker #2

  Ah, on a un invité surprise ! Ouais !

• Speaker #1

  Alors je t'expliquais, puis tu chatouilles. Si tu veux acheter ton appartement... Donc c'est bien d'être accompagné parce que ça devient plus subtil. Pourquoi ? Une des façons en fait de déroger au système de l'absence de calcul en différentiel est plutôt d'y revenir. c'est d'acheter, par exemple, via des sociétés. Alors déjà, on perd la moitié des acheteurs traditionnels, classiques, qui faisaient ça un peu en passant. Ça veut dire qu'ils avaient leur résidence principale, ils avaient une capacité d'emprunt, c'était simple. Pour le banquier aussi, c'est assez simple de financer les gens à nom propre parce que c'est le même système de garantie, parce que les...

• Speaker #2

  Administrativement, c'est plus simple.

• Speaker #1

  Voilà, ils distinguent... Souvent, les dossiers de boîte, enfin de personne morale, c'est des dossiers qu'ils n'ont pas, des dossiers papier, parce que justement, il n'y a pas d'automatisation. D'accord. Donc, c'est plus lourd. Les délégations ne sont pas au même niveau, c'est-à-dire que le process de décision, il est plus lent.

• Speaker #2

  Parfois, mais ce n'est pas le même conseiller, ça va être un conseiller pro plutôt qu'un perso.

• Speaker #0

  Quand on parle de personne morale, on parle potentiellement d'une SCI.

• Speaker #1

  SCNI ou SRL. SRL, oui, c'est ça. Ah bah, très classique, mais il y a des banques qui ne financent pas purement et simplement des SCI. Par exemple, la banque postale doit avoir de très bonnes conditions des taux pour un certain type de profil, mais leur faire financer des SCI ou des SRL, c'est quasi impossible.

• Speaker #0

  Même des SCI familiales ?

• Speaker #1

  Même des SCI priminales. En tout cas, j'ai déjà récupéré des clients en banque postale qui avaient de bons niveaux, qui n'ont pas été accompagnés en... alors qu'ils avaient besoin de faire, là en l'occurrence, une SRL de famille. Donc, préparer, bénéficier de leur capacité d'emprunt pour acheter un bien, le mettre en location et après, avec l'idée de démembrer pour transmettre à leurs enfants. Donc, ça, c'est un avantage classique qui est bien de faire vers 50-60 ans. Quand on a des bons revenus, encore une capacité d'emprunt et des enfants auxquels on peut penser à transmettre. Et donc, ça, ils n'étaient pas, enfin, ils s'étaient vus une fin de recevoir. Alors qu'ils finançaient en non-frappe. Ça, c'est un cas particulier de la banque postale. Oui,

• Speaker #2

  mais il y en a d'autres.

• Speaker #1

  Ça peut être aussi un cas particulier de l'interlocuteur que vous avez en banque. Oui,

• Speaker #2

  est-ce qu'il a envie de reprendre le dessous ou pas ?

• Speaker #1

  J'espère qu'il n'y a pas trop de banque.

• Speaker #2

  On peut lancer un appel à la banque postale. Financez des SCI. Financer des asserrains de famille, ça se passera très bien.

• Speaker #1

  Voilà. En tout cas, en plus, j'aime travailler avec eux, mais sur un certain type de dossier, comme d'habitude. Globalement, il y a cinq principaux groupes bancaires. On dit qu'il y a 80 banques en France, parce qu'on compte les banques régionales. Mais il y a cinq groupes bancaires.

• Speaker #2

  Tu peux les citer, peut-être ?

• Speaker #1

  Bien sûr. Il y a le Banque Populaire Castepart. Oui.

• Speaker #2

  BPCE,

• Speaker #1

  ouais. Il y a le groupe Crédit Agricole qui est énorme et qui inclut le LCL.

• Speaker #2

  Ça, c'est pas su de tout le monde. Il y a beaucoup de personnes qui pensent que le LCL, c'est indépendant. Alors qu'effectivement, c'est rattaché au groupe Crédit Agricole. Il y a eu quelques grosses fusions de banques dans les années 90-2000. Ça a un peu changé le paysage.

• Speaker #1

  Du coup, c'est quand même assez concentré, mais il y a quand même suffisamment de choix et il y a des politiques qui sont un peu différentes selon les manques. Le groupe BPCE, ça inclut aussi la banque BCP, par exemple, qui est très agile pour financer des projets avec travaux.

• Speaker #2

  Il y avait anciennement Crédit du Nord, il me semble.

• Speaker #1

  Crédit du Nord, ça a changé la société. Ça fait. Ça, c'est un autre groupe. Troisième groupe, oui. Il y a BNB, évidemment. C'est la première grosse banque française.

• Speaker #2

  Et qui est d'ailleurs une des plus grosses banques mondiales aussi.

• Speaker #1

  Oui. Et il y a le groupe Crédit Mutuel CIC. Voilà. Donc voilà, ça fait cinq.

• Speaker #2

  C'est MCIC qu'ils l'appellent.

• Speaker #1

  Voilà. Voilà. Et donc...

• Speaker #2

  Et la banque postale alors ?

• Speaker #1

  La banque postale, elle est à part. Oui. Ça pourrait faire six.

• Speaker #2

  Voilà, ça pourrait faire six. Mais c'est vrai qu'ils ne sont pas très présents dans le paysage bancaire.

• Speaker #1

  En fait, ça dépend. Traditionnellement, comme ils avaient le monopole sur le livret A, il y a quand même énormément de comptes bancaires. Oui.

• Speaker #2

  Et les livrets jeunes aussi à l'époque, je me rappelle.

• Speaker #1

  Et il y a une volonté politique de la banque postale de développer ça. En tout cas, nous, en tant que courtier partenaire de la banque postale, il y a vraiment, je peux témoigner d'une volonté de développer le crédit, mais sur des profils, on va dire, simples. Restons là, d'accord. Oui, donc, en tout cas, pour un emprunteur qui n'est pas de l'ancienne époque, puisqu'on était là tout à l'heure, c'est-à-dire ancienne époque, avant 2019. c'est quand même possible de le multiplier, mais il faut souvent une personne morale. Ou alors, il faut des revenus suffisants pour être considéré par un banquier dans sa segmentation comme un client à fort potentiel. Il y en a qui vont les passer en banque privée. Donc, c'est des niveaux, en gros, soit de patrimoine, soit de salaire suffisants pour être OK de raisonner en différentiel.

• Speaker #2

  Et alors ça, si on veut... Mettre un chiffre là-dessus, c'est quoi pour un banquier un gros salaire ? Ça dépend du banquier, évidemment.

• Speaker #1

  Par exemple, à la BNP, il faut avoir 250 000 euros de liquidité. Ça ne dépend pas du salaire, mais du patrimoine financier. Pour d'autres banques, c'est un peu à l'intuition. Si la personne est jeune, mais qu'elle a déjà des revenus importants et un peu de patrimoine, ça peut justifier ses dérogations. Et donc, c'est des amours, mais plutôt avec ces banques qu'on travaille quand on a des gens qui veulent faire de l'investissement et qui se ricraquent par rapport au nouveau mode de calcul un peu bête et méchant. on va s'orienter vers des banquiers, vers des banques où le banquier a une latitude plus importante que dans d'autres. Je ne sais pas vraiment, c'est au cas par cas. Parfois, c'est même en fonction des métiers, ça peut changer. Il y a des banquiers qui adorent vraiment les professions libérales, médicales, les professions libérales en général. D'autres...

• Speaker #0

  Il y a des banques qui sont spécialisées. pour le projet.

• Speaker #1

  Ou alors qui ont des agences spécialisées, je pense qu'on est dans le quartier où la Bred, par exemple, elle distingue des agences Bred professionnelles, d'autres agences.

• Speaker #2

  Commerçants,

• Speaker #1

  ouais.

• Speaker #2

  Et alors, qu'est-ce que tu me réponds à la phrase, de toute façon, les banques ne prêtent qu'aux riches ?

• Speaker #1

  Ouais, c'est pas tout à fait vrai.

• Speaker #0

  C'est pas tout à fait follon que... C'est la bonne réponse de

• Speaker #1

  Normand. Je vais répondre. C'est sûr qu'en gros, plus il y a de l'argent, plus c'est facile de prêter. Pourquoi ? C'est une question de garantie. Donc, quand la banque finance un bien, le plus souvent, elle prend le bien en garantie.

• Speaker #2

  Ce qui devrait suffire quand même.

• Speaker #1

  Voilà, mais ça ne suffit pas parce que, déjà, il y a un contexte qui fait que, maintenant, avant, on considérait de toute façon qu'immobilier, ça allait augmenter. Ça fait quand même depuis 2021 qu'en tout cas à Paris, ce n'est plus vraiment le cas. Ça a baissé un petit peu. Bon, ça ne met pas en danger un banquier s'il a financé à 100% le bien, puisque 3, 4, 5 ans après, la dette s'est impérée vite. Mais bon, c'est quand même moins confortable pour eux là-dessus. Donc, l'essentiel du temps quand même, ça suffit. Mais ils aiment bien du coup qu'il y ait un apport pour réduire ce qu'on appelle, pour augmenter la marge hypothécaire, c'est-à-dire la différence entre eux. le financement et la valeur du bien. Donc, si elle est en dessous de 100%, c'est plus rassurant pour le banquier. Bien sûr. Il y a même des banquiers qui déterminent leur grille tarifaire en fonction de l'apport que tu mets. D'autres, c'est en fonction de l'argent que tu gagnes. Quand tu gagnes de l'argent, moins c'est cher. Et certains, c'est plus tu mets d'apport, moins c'est cher. Bien sûr.

• Speaker #2

  Parce qu'en fait, ça diminue le risque auquel ils se posent.

• Speaker #1

  Voilà. Donc, selon... Donc, c'est pour ça que je dis que ce n'est pas tout à fait vrai. C'est qu'on arrive dans ces cinq groupes ou six groupes, dans le match claveau postal bancaire, à, quand on a quelqu'un, voilà, un jeune couple où il gagne 2 000 euros chacun, il y a un petit apport de 15 000 euros, on arrivera à la financer peut-être aussi bien qu'un couple où il gagne 10 000 euros parce qu'on le verra sélectionner une banque qui ne résonnera pas en revenus. Ok.

• Speaker #0

  Je rebondis sur ce que tu dis, parce que moi, il y a toujours eu une chose qui m'a frustré avec les banques. En France, effectivement, tu l'as dit, on va se baser, en tout cas, les banquiers vont se rassurer en prenant 35% de tout l'endettement. En se disant, voilà, là, comme ça, l'emprunteur pourra rembourser la dette.

• Speaker #2

  Il a un reste à vivre qui est suffisant, a priori, pour couvrir.

• Speaker #1

  Moi,

• Speaker #0

  ce qui me frustre, et ce qu'on voit dans d'autres pays par exemple, c'est que dans d'autres pays, les banques vont plutôt regarder l'accatif qu'elles vont financer. Et c'est sur cette base-là qu'elles doivent effectivement déterminer l'enveloppe de financement. Est-ce qu'elles peuvent financer à hauteur de 80, 100 %, voire même aller au-delà si le bien est acheté en dessous de sa valeur ? Donc la fameuse marge hypothécaire. En France, on va plutôt regarder le profil de l'emprunteur. Et pas tant que ça, en réalité, la valorisation du bien, parce qu'elles ne vont pas expertiser le bien, elles vont se dire, la valeur du bien, c'est la valeur à laquelle tu l'as acheté. Eh bien non, parce que si on a bien négocié, au final, qu'on ait négocié 10, 15, 20% du prix du marché ou qu'on ait acheté 10% au-dessus, la banque va prendre la valeur à laquelle on a acheté. Et donc, ne se focalise pas sur la valeur de l'actif et va uniquement se concentrer sur le profit de l'emprunteur. C'est très frustrant, ça pour des personnes qui font de bonnes affaires.

• Speaker #1

  Effectivement. Alors, quand même, j'ai eu un cas tout récemment et je vous en avais parlé, où un acheteur, c'est un congé, je ne sais pas, le banquier a vraiment regardé en détail la valeur du bien et il a demandé une perfection post-trabot. Comme il y avait des travaux importants à financer, il a demandé une estimation de valeur locative à un agent une fois que les travaux auront été réalisés. Et il a calculé l'apport obligatoire en fonction du prix futur. Donc, je ne dirais pas que c'est une tendance de fond, c'était particulier. C'est d'ailleurs la première fois que je travaille sur un dossier.

• Speaker #2

  Avec autant d'exigence, quoi,

• Speaker #1

  ouais. Oui, autant de précision sur la valeur du bien. Mais ça pourrait indiquer une tendance un peu nouvelle. Mais voilà, c'était une exception, mais toute récence. Donc peut-être que c'est en train de changer. En tout cas, malgré tout, la qualité du bien, elle est quand même utilisée pour des questions de performance énergétique. Quelqu'un qui achète un bien dans la classe G alors qu'il fait de l'investissement, tous les voyants s'allument rouge parce qu'ils savent que le loyer à venir ne peut pas venir, sauf si les travaux sont effectivement...

• Speaker #2

  Alors ça, c'est une grosse nouveauté effectivement du moment.

• Speaker #1

  C'est tout à fait.

• Speaker #2

  En fait, tout le monde le sait, j'imagine, que depuis janvier, les logements qui sont en G, donc pas sur énergétique, ne peuvent plus être loués. Donc une banque, elle va forcément regarder ce qu'elle finance, parce que si on envoie un business plan avec un loyer projeté sans faire de travaux, elle va se dire qu'il y a un problème de cohérence.

• Speaker #1

  Tout à fait. Et il y a même une façon aussi de calculer le taux, c'est de montrer... si on achète un bien, le taux pour un banquier, c'est de montrer si on achète un bien en F ou en G et qu'on le passe en U que D et qu'on sait le prouver avec un devis qui va bien, etc., il peut y avoir un bonus sur le crédit. Donc, tout est...

• Speaker #2

  C'est vraiment un enjeu.

• Speaker #1

  Il y a beaucoup de critères différents à regarder, mais tout est possible.

• Speaker #2

  Donc, la rénovation énergétique, c'est vraiment devenu un enjeu majeur. Même pour les banques.

• Speaker #1

  Ah oui, bien sûr. Et du coup, ça les incite beaucoup plus à regarder, à regarder ce qui est financé.

• Speaker #0

  Ce qui me paraît être complètement normal, ce qui aurait déjà dû être le cas avant aussi.

• Speaker #2

  Du coup, tu t'expliques que finalement, on arrive un peu à financer, mais si on écoute les médias principaux, on a tendance à entendre que les banques ne prêtent plus, les robinets des crédits sont fermés, etc. ce qui accompagne un peu le marasme économique du moment. Quelle est la part de réalité là-dedans ?

• Speaker #1

  Alors, quand la presse dit quelque chose de manière aussi unanime, il y a un fond de vrai. Ce n'est souvent qu'il y a un décalage. C'est-à-dire que le temps que l'information arrive et qu'elle soit diffusée, il y a pu y avoir une évolution. Ce que je peux dire aujourd'hui, là, on est en avril 2025. Il n'y a pas du tout de problématique, de difficulté à financer. Un dossier solide et cohérent, il est financé.

• Speaker #2

  Et en plus, les taux ont quand même bien baissé.

• Speaker #1

  En revanche, tout ça est vrai. Enfin, la situation a été très compliquée depuis fin 2023. Elle a commencé à se dégrader en février-mars 2022, avec le début de la guerre en Ukraine. Je ne sais pas quelle est la relation exacte de cause à effet. mais en tout cas c'est sûr que Et une augmentation des taux à partir de ce moment-là, ça a été plus compliqué de se financer.

• Speaker #2

  Mais depuis quand ça se retourne ? Depuis quand la situation s'améliore ?

• Speaker #1

  Depuis novembre dernier, il y a eu une baisse des taux à laquelle se financent les banques, qui a mis quelques semaines à se répercuter sur les taux proposés par les banques. Et donc... Mais là, ça fait 7-8 mois qu'il y a des baisses consécutives tous les mois. Et on arrive à financer aujourd'hui des gens à moins de 3% sur 25 ans. C'est pour les très gros profits, mais disons autour de 3%, ce qui n'était plus du tout le cas. On dépassait les 4% il y a un an. Et ça fait qu'aujourd'hui, en arrêt, on peut, nous, courtiers en tout cas, être sollicités pour des rachats de crédit. Ah,

• Speaker #2

  ça commence, ça y est,

• Speaker #1

  ça revient. En fait, à partir d'un point d'écart. Ça vaut le coup.

• Speaker #2

  Tout ce qui va sur la quidcap pour 100,

• Speaker #1

  ça devient plein.

• Speaker #2

  Ça vaut le coup du courtier ?

• Speaker #1

  Vous savez, quand on rachète un prêt à la concurrence, on paye des pénalités. Ces pénalités, elles sont plafonnées. Quand c'est un crédit particulier, elles sont plafonnées par la loi. C'est soit 6 mois d'intérêt, soit 3% de la valeur empruntée. Et c'est au mieux pour le client. D'accord. Le moins cher des deux. Donc ça se calcule assez facilement. Si moins d'intérêt, on prend son tableau d'avertissement, on fait la surdité noire. Et donc ça, c'est la perte.

• Speaker #0

  ni au rachat. Après, il faut calculer le gain en face. Le gain en face, sachant qu'il peut y avoir des honoraires de courtage, des honoraires pour le nouveau dossier ou pour la banque, des frais de garantie. Donc, ça se cumule à d'autres frais. Mais on a calculé en moyenne, en tout cas, s'il y a un point d'écart, ça vaut le coup pour le client. OK, d'accord.

• Speaker #1

  Pour revenir sur ce que tu disais, effectivement, les banques ont clairement rouvert les vannes. On a même constaté qu'en février, Il y a eu une production record de prêts depuis trois ans.

• Speaker #0

  Oui, en fait, ça fait depuis 2022, on en disait. Il y a une temporisation, c'est-à-dire que les acheteurs ne veulent pas trop baisser leur prix. Les vendeurs veulent trop baisser leur prix. Les acheteurs temporisent, mais trois ans, c'est long pour temporiser. Donc, à un moment, comme là, les conditions, elles redétenent régulièrement, eh bien, c'est un facteur détancheur. pour l'acheteur de passer à l'acte, parce qu'il a vu que ça avait monté vachement, et là, ça a pas mal baissé. Et le vendeur, si vraiment il a besoin de vendre, si vraiment il s'est posé la question de vendre il y a 3 ans, et maintenant, 3 ans après, il est plus enclin à vendre, d'autant qu'il y avait toujours le fantasme que ça s'arrêterait, qu'il y a une petite baisse quand même, on dit entre 5 et 10%, disons 10% à Paris, par exemple, sur ces 3 dernières années, il y avait le fantasme que ça remonte. Et en fait, là, ça a l'air quand même bien stabilisé, malgré la rebaisse des taux. Donc, c'est pour ça qu'il y a plus de transactions à long sens. Tous les partenaires notaires disent ça y est, ça y est, le marché repart. Il y a des promesses dans tous les sens. Malgré, je ne sais pas si vous savez, mais vous savez forcément, il y a une augmentation des frais de notaire dans les droits de limitation. Le premier revêtement.

• Speaker #2

  Voilà. D'un demi-point.

• Speaker #0

  Et bien, quand même, ça joue.

• Speaker #2

  Ça s'acquit.

• Speaker #0

  Ça joue, mais s'il y a besoin de se loger...

• Speaker #2

  Exactement, ça reste un besoin primaire.

• Speaker #0

  Alors moi,

• Speaker #2

  je rebondis sur un truc que tu as dit tout à l'heure. Tu as dit que le taux auquel les banques empruntent baisse. Est-ce que tu peux expliquer ça ?

• Speaker #0

  Oui. Alors, comment le fonctionnement ? Oui,

• Speaker #2

  parce que moi, néophyte, j'imagine que c'est l'argent de la banque qu'elle me prête quand je vais l'avoir.

• Speaker #0

  Alors, les dépôts que vous avez en banque, ils servent à la banque de garantie. quand elles empruntent. Donc, ils sont très utiles. En un sens, évidemment, ça sert pour emprunter, mais ce n'est pas cet argent-là qui est prêté. Cet argent-là, il est comme... Il sert de garantie.

• Speaker #2

  Oui, c'est leur trésor de guerre.

• Speaker #0

  Voilà. Les banques, elles se financent auprès de la Banque Centrale Européenne. Et le taux, il est public, il est visite tous les jours. Et après, donc elles s'empruntent, et après, elles margent, elles appliquent une... une marge.

• Speaker #2

  Évidemment. Comme tout commerce.

• Speaker #0

  Voilà. En tout cas, ça c'est sûr que en plus, comme tout commerce, il y a une diversification des produits. Quand on va voir un banquier, il peut nous proposer plein d'autres choses que le crédit bancaire. Bien sûr. Même des téléphones portables, des alarmes.

• Speaker #2

  Des assurances. Bientôt, des galettes. Des galettes. C'est plus la saison des crêpes. Pourquoi pas ?

• Speaker #0

  En tout cas, L'assurance, je ne l'ai pas dit parce que c'est quand même connexe au financement. On n'a pas le temps quand même, mais effectivement. Donc, comme tout commerçant, il applique une marge. Et en fait, nous, consommateurs de crédit, ayant l'obligation de passer par une banque pour emprunter de l'argent, on paye cette marge. Et en même temps, comme tout commerce, il est soumis à la concurrence. Donc, on peut faire jouer la concurrence, qu'on essaie d'uniter ou d'avoir les meilleures conditions possibles.

• Speaker #1

  Du coup, ça m'amène à la question suivante. Donc, on parle de prêts, parce qu'en France, effectivement, le prêt le plus répandu est le prêt amortissable. Il y a d'autres types de prêts. Est-ce que, du coup, tu peux nous expliquer un petit peu les différents types de prêts qui existent et pourquoi et dans quelle situation certains des prêts sont plus adéquats que d'autres ?

• Speaker #0

  Alors, le prêt amortissable, c'est-à-dire qu'on emprunte sur une certaine durée et tous les mois, on rembourse la même chose jusqu'à l'échéance du prêt. Ça, c'est le prêt quand on achète une résidence principale. C'est le prêt le plus classique, en tout cas pour les particuliers.

• Speaker #2

  C'est-à-dire que la mensualité est fixe, quoi. Voilà. Pendant 20 ans, 25 ans.

• Speaker #0

  La mensualité est fixe et surtout, le taux n'évolue pas. Oui. Prêt amortissable à taux fixe. Ça, c'est la rôlesse. C'est la rôlesse.

• Speaker #2

  C'est la rôlesse quasiment mondiale.

• Speaker #0

  Oui. Alors, ce n'est pas le cas partout. même en Espagne ou en Italie on emprunte à taux variable ça veut dire que Il y a un taux fixe, mais il est fixe pendant un certain temps. Après, il peut évoluer selon le coût de refinancement des crédits par les banques. C'est-à-dire que si les taux montent...

• Speaker #2

  L'argent coûte plus cher à la banque et donc elle a besoin de...

• Speaker #0

  En France, c'est le... C'est figé. C'est la problématique de la banque. Est-ce que tu laisses dans le chaussé pour les emprunteurs ? C'est super rassurant en tout cas. Donc ça, c'est vraiment le crédit le plus fréquent et c'est quasiment le crédit obligatoire quand on achète sa résidence principale ou quand on achète à la... Le taux variable...

• Speaker #2

  Alors, juste pour finir sur ce crédit-là, ce qui est quand même important de préciser, c'est que la mensualité est fixe, c'est-à-dire qu'elle est la même sur toute la durée. Par contre, la composante de la mensualité varie.

• Speaker #0

  Tout à fait. Alors, en fait, par exemple, un taux à... On emprunte 100 000 euros à 3%. L'année 1, on va rembourser 3 000 euros d'intérêt. OK. Donc, 3%, c'est par an. et c'est sur le capital restant lu, donc ces 3000 euros vont se diviser sur les 12 mois. Je schématise parce que en réalité, c'est chaque mois que c'est réactualisé. Et du coup, l'année suivante, il va rester 90... Non, en fait,

• Speaker #1

  on aura payé 3000 euros d'un peu.

• Speaker #0

  Le capital restant lu, il aura baissé selon la mensualité. Disons qu'on rembourse 1000 euros par mois. Donc, ça fait 12 000, dont 3000 d'intérêt. Donc, il reste 9000. Donc il va rester 91 000 euros l'année suivante. On reprend 3 %, donc 3 % de 91 000, ça veut dire 2 700 et quelques euros d'intérêt vont être payés l'année 2, etc. Donc la part des intérêts diminue, mais elle est proportionnelle. On entend souvent une croyance populaire qui dit « quand on prend un crédit, on paye d'abord les intérêts » , c'est faux. On paye le pourcentage exact de la répartition entre les intérêts et le capital. C'est totalement linéaire. Dans la mensualité,

• Speaker #1

  la proportion d'intérêts...

• Speaker #0

  Elle est plus élevée au début. Ça m'élimine le temps.

• Speaker #1

  On ne paye plus d'intérêt. On n'a plus de capital. Et le capital, c'est la différence entre la mensualité et les opérations.

• Speaker #0

  C'est ça. On paye plus d'intérêt, mais on ne paye pas les intérêts au début.

• Speaker #2

  C'est juste le calcul qui est comme ça.

• Speaker #0

  Tout à fait.

• Speaker #2

  C'est proportionnel.

• Speaker #0

  On a eu du taux variable en France assez... assez diffusé, enfin un assez grand nombre en 2022-2023. Parce qu'il y avait une problématique spécifique à cette période qui était le taux d'usure. Donc il est interdit pour un banquier de prêter au-delà d'un certain taux à des particuliers. Totalement interdit. Et donc ce taux est calculé selon un mécanisme particulier qui fait qu'il y a un biais, comme tous les mécanismes, quand il y a une augmentation rapide des taux. ce taux, comme il réactualisait tous les trimestres, il ne peut pas monter à CGT. Donc, à l'époque, il y avait vraiment beaucoup de dossiers qui ne passaient pas pour cette question. Et le taux variable permettait aux banquiers de contourner ça, c'est-à-dire on mettait un taux variable dont on savait que l'évolution allait être à la hausse au bout de 12 mois. Et donc ça, ça permettait de jouer avec la contrainte du taux d'usure et en même temps le besoin de financement.

• Speaker #2

  C'est quoi l'intérêt du taux d'usure ?

• Speaker #0

  Ça, c'est pour protéger le particulier, pour être sûr qu'il n'emprunte jamais trop cher auprès d'un établissement bancaire. On vit en France, il y a énormément d'avantages pour les particuliers. Le français, il est très rare à l'heure, mais en vrai, il vit dans une forme de paradis.

• Speaker #1

  Vous pouvez expliquer le taux d'usure. C'est le taux qui est défini par la Banque de France, qui capte le taux auquel les banques peuvent prêter aux particuliers.

• Speaker #0

  Exactement. Et c'est un taux effectif global, c'est-à-dire que c'est le taux qui prend en compte à la fois le taux nominal du prêt, donc si on dit à 3%, plus tous les frais afférents, y compris l'assurance emprunteur. Et une autre façon de passer les dossiers à cette époque-là, c'était d'être sûr, vous savez, quand on peut mettre en concurrence les banques sur le crédit, mais aussi sur l'assurance emprunteur, et donc, soit il y a des grosses marges auprès des établissements bancaires, surtout quand les gens sont jeunes, sur l'assurance emprunteur. Et donc là, comme ça rentre dans le calcul du taux effectif global et donc dans le respect du taux d'usure, on arrivait à faire passer des dossiers parfois dans la banque du client, mais en négociant avec le banquier de faire une délégation d'assurance à l'heure où on passait les dossiers.

• Speaker #2

  C'est le mot important à retenir, délégation d'assurance. C'est-à-dire que ce n'est pas la banque prêteuse qui va assurer son crédit.

• Speaker #0

  Tout à fait. Donc, on fait évidemment du courtage.

• Speaker #2

  Ça, c'est relativement récent.

• Speaker #0

  non la possibilité de changer ça ça fait longtemps ce qui est récent c'est de pouvoir le faire n'importe quoi exactement la loi le moine voilà exactement c'est à dire qu'avant on pouvait le faire mais il y avait un délai qui était assez loin là ça pouvait être trois ans 5 ans parfois En fait, c'était à la date anniversaire du crédit. Exactement. Et maintenant, il n'y a plus de notion de date anniversaire.

• Speaker #2

  Maintenant, c'est à tout moment au cours, ou même voire dès la souscription.

• Speaker #0

  Dès la souscription, ou juste après. Dans les faits, ce n'est pas toujours facile d'obtenir ça d'un banquier, parce que dans ses objectifs, il y a aussi de vendre de l'assurance. Bien sûr, et plus ça fait partie de sa marge. Ça fait partie de la marge. Mais dans les faits, en tout cas, on avait dans cette période-là qui était compliquée où on utilisait du taux variable pour passer les crédits. Si le banquier voulait vraiment faire le dossier, il fallait respecter le taux d'usure. Et s'il n'arrivait pas avec ces prix, alors oui, là, c'était assez facile de l'obtenir. Sinon, on l'obtient toujours après dans un second temps.

• Speaker #1

  Est-ce qu'on peut également parler rapidement peut-être des prêts infinis ?

• Speaker #0

  Oui, alors, ça c'est... Là, on était sur le prêt amortissable, ça veut dire que tous les mois, on paye une mensualité. Le prêt in fine, c'est qu'on emprunte à la banque une somme d'argent qu'on ne rembourse qu'une seule fois à une date connue d'avance. Par exemple, à 10 ans. Souvent, on ne dépasse pas 12 ans sur un in fine. Ça permet de disposer d'un bien. de percevoir les loyers et de ne payer que les intérêts. Donc là, dans l'exemple de tout à l'heure, on emprunte 100 000 euros à 3%, et bien on paye 3 000 euros par an, mais on dispose déjà du bien. Donc là,

• Speaker #2

  12 000 euros de loyer,

• Speaker #0

  on en casse tout à la différence. Par contre,

• Speaker #1

  on s'est permis d'avoir un taux d'endettement au moment où on avait problématique, notamment avec le taux du gire, d'avoir un taux d'endettement...

• Speaker #0

  Tout à fait, d'autant que... Alors le calcul de l'endettement avec les prêts infinés est très compliqué parce que avant on ne calculait que la partie intérêts. Aujourd'hui on est censé prendre en compte le remboursement du capital, mais on voit bien que c'est impossible à calculer. Donc pour répondre à cette exigence réglementaire, des banques ont purement et simplement arrêté les prêts infinés. C'est en tout cas devenu récemment beaucoup plus compliqué d'en obtenir. et la parade qu'elles ont trouvée c'est de demander d'avoir un nantissement, l'argent prêté. Et on vient au prélombard. Donc ça, c'est vraiment... Juste,

• Speaker #2

  est-ce que tu peux expliquer ce que c'est qu'un nantissement ?

• Speaker #0

  Oui, pardon. Un nantissement, c'est isoler une somme d'argent qu'on met souvent sur une assurance vie dont on écrit que le bénéficiaire est la banque. Voilà, c'est pas...

• Speaker #2

  C'est un peu, voilà, c'est... Prête l'argent qu'ils vont nous prêter.

• Speaker #0

  Voilà, on leur prête l'argent qu'ils vont nous prêter. Alors, l'idée, évidemment, c'est d'avoir une performance financière sur l'argent qu'on leur confie, plus élevée. Ils continuent à travailler, même s'ils travaillent mal, c'est-à-dire même s'ils travaillent peu, on va dire à des taux garantis, mais pas très élevés, etc.

• Speaker #2

  On comprend bien que la banque,

• Speaker #0

  elle ne veut pas mettre à risque ce capital-là. C'est pour ça. Alors, elle peut le mettre à risque. Dans ces cas-là, il faut prêter plus. En général, disons que c'est entre 50 et 100 % du montant prêté que la banque mettra à disposition sous forme de prêt. Si on veut faire des investissements plus risqués, il faudra mettre plus d'argent en cautionnement, en garantie. Donc voilà, ça peut faire bizarre de n'en tirer de l'argent à une banque et d'écrire noir sur blanc que c'est elle qui est bénéficiaire. Dans les faits, c'est comme ça que ça se passe. Quand le prêt est remboursé, évidemment la somme est remboursée. Et s'il y a un malheur, par exemple, le pire du pire, mais un décès pendant cette période, la banque n'est pas obligée de se rembourser sur le nantissement. Déjà en général, il y a une assurance emprunteur, du coup j'y reviens, mais quand il y a un décès, c'est l'assurance qui rembourse le prêt. Donc avoir un prêt dans ces cas-là, en termes de patrimoine et de patrimoine familial, ça a un sens parce que s'il y a un décès accidentale, l'assurance emprunteur rembourse la banque, les héritiers ont le bien qui a été acheté, plus l'assurance vie, le nantissement sort naturellement puisque la banque est remboursée par l'assurance emprunteur. Si en revanche il y a une impossibilité de paiement, par exemple la personne est toujours disant mais le bien elle ne l'a pas vendu au bout des dix ans, alors la banque se remboursera sur le nantissement ou alors il peut être négocié de prolonger le prêt. ça existe aussi le lentissement il peut être aussi demandé sur du prêt amortissable ah oui là le lentissement il peut être demandé quoi qu'il en soit mais mais pour avoir c'est nous là notre rôle c'est aussi de contrôler les coûts mais mais oui ça peut se faire sur les amortisseurs aussi mais là je disais sur le in fine et pour en obtenir c'est souvent la contrepartie demandée. C'est vraiment très pratique pour les situations que je viens de dire, même en termes de patrimoine familial et de protection. Mais les modes de calcul font que c'est très compliqué à obtenir.

• Speaker #2

  Je remonte juste sur ce que tu disais avant. Tu disais qu'en gros, quand il y a une problématique, l'assurance peut rembourser le mal, etc. Et tu as expliqué tout à l'heure l'importance de l'assurance parfois dans la mensualité. Est-ce que ça, c'est aussi le rôle du courtier d'appuyer son client sur la négociation des conditions d'assurance ?

• Speaker #0

  Oui. Alors, notre rôle, c'est de servir le mieux possible notre client. Notre client, quand il a du mal à avoir des conditions de financement, notre rôle, c'est de lui trouver des conditions de financement. Quand il en a, c'est de lui trouver les meilleures conditions de financement, c'est-à-dire le coût. ou à la flexibilité. Il y a des gens qui ont des critères différents, mais l'essentiel du temps, c'est quand même de réduire le coût. Et les deux leviers qu'on a, c'est le taux, éventuellement les frais de dossier, enfin tous les frais afférents à la partie crédit, et évidemment l'assurance emprunteur. En général, les banquiers passent par leur assurance, qui s'appelle l'assurance groupe. C'est très souvent plus cher que ce qu'on peut obtenir. C'est parfois, pour les profits des plus jeunes, ça peut être 2 à... 2 à 2,5 fois plus cher que ce qu'on peut obtenir à la concurrence. C'est énorme.

• Speaker #2

  Je veux donner un exemple. Pour combien de temps qui se peut donner ? Sur un prêt à 100 000 ?

• Speaker #0

  Sur un prêt à 100 000, on va dire une assurance groupe bancaire sur un profil jeune, on va dire moins de 40 ans. La personne va payer peut-être autour de 35 euros par mois. Sur toute la durée du prêt ? Sur toute la durée du prêt. Donc, ça se multiplie par, par exemple, 300 mois. Donc,

• Speaker #2

  ça fait 10 000 euros d'assurance.

• Speaker #0

  Voilà. Et on peut faire mieux que la division par deux. OK. Et donc, ça, c'est sur 100 000 euros. Mais la plupart des prêts, en tout cas chez nous, quand je dis chez nous, c'est en Ile-de-France. C'est rare d'acheter un bien à 100 000 euros. Donc, je crois que c'est 300 et quelques mille euros le prêt médian en Ile-de-France et 200 et quelques mille en France. donc ça se multiplie à 3 donc c'est très facile de faire économiser 15 000 euros à un client sur un prêt en début de vie de trait et ça c'est évidemment quelque chose que tu proposes systématiquement parce qu'en plus c'est autant un crédit à obtenir c'est vraiment le parcours du compétent il y a beaucoup d'aller-retour, beaucoup de pièces etc autant changer d'assurance en printemps ça va très vite ok

• Speaker #1

  Je vais juste qu'on... On termine avec le prêt d'Embabre. Pourquoi est-ce que j'insiste là-dessus ? Parce qu'on a pas mal de clients, notamment sur les opérations de marchands de biens, parce que les opérations de marchands de biens sont difficilement finançables auprès des banques. Donc, c'est un prêt qui, effectivement, fonctionne bien parce que, généralement, ces profils-là de clients ont quand même une assise financière qui est assez solide et qui ont des enveloppes financières, évidemment, et des supports, des liquidités. qui permettent effectivement de profiter de ce type de repas. Est-ce que tu peux nous expliquer un petit peu comment ça fonctionne ?

• Speaker #0

  Alors, sur la partie marchande bien, il y a très très peu de banquiers effectivement qui financent des lignes marchands, c'est comme ça qu'on dit. C'est des prêts spécifiques, c'est des prêts en général à 3 ans, très chers. Souvent, le taux, c'est le rebord plus un pourcentage. Donc, le rebord, c'est le taux à lequel se finance la banque plus un pourcentage. Là, récemment, c'était 4,5 %. Donc ça veut dire que c'est des taux qui peuvent dépasser les 7%. Donc c'est très cher.

• Speaker #2

  Là où ?

• Speaker #0

  Oui, c'est autour de 3%. Donc c'est plus du double. Alors évidemment, si l'opération est très nettement rentable, ça peut avoir son intérêt, mais souvent, si ça se prolonge, un gros bout de la marge passe son intérêt d'emprunt. Et en plus, il y a un apport substantiel. Donc il faut mettre de l'apport. on va dire entre 20 et 50% d'apport et le reste c'est ça. Donc l'alternative effectivement c'est le prêt lombard. Donc ça veut dire, ça permet d'avoir des conditions de prêt de marché, ça permet de déduire des intérêts d'emprunt de sa personne morale qui emprunte, si c'est un marchand de l'homme, mais ça marche aussi pour les investisseurs. Les investisseurs j'entends long terme. enfin ceux qui achètent et qui voilà, ceux qui ont vocation à garder des biens et donc il s'agit de, c'est comme pour le prêt infini, on met de l'argent nanti, on le place, on récupère de l'argent de la banque affecté à un projet sur une personne morale les intérêts sont déductibles d'un côté et de l'autre souvent près de l'argent à titre personnel donc on gagne les intérêts on gagne en fait la performance du contrat qu'on a souscrit à titre personnel et on déduit les intérêts du crédit sur les personnes morales donc c'est super avantageux par rapport aux prêts aux prêts traditionnels marchand de l'un qui sont évidemment en plus très très compliqués à obtenir. Donc là, c'est moins cher. Fiscalement, c'est génial, parce qu'en fait, on crée une charge sur quelque chose où normalement on va gagner de l'argent, donc on a besoin d'avoir une charge, et on gagne un petit peu d'argent. Là, c'est pareil dans ces déplacements, il vaut mieux des déplacements les plus garantis. Donc chez des banques, ça va être du fonds euro ou alors des produits très très faiblement risqués. On n'a pas une espérance de gain mirobolante, mais c'est d'enrichissement personnel.

• Speaker #1

  Le gros avantage aussi, c'est que c'est très rapide à mettre en place. Et la banque ne regarde pas du tout l'opération, parce qu'au final, c'est vraiment une somme qui est débloquée.

• Speaker #0

  Tout à fait. Avec laquelle on peut faire ce tour. Il n'y a plus de notion de... Déjà, c'est rapide. Ça veut dire qu'en trois semaines, du début à la fin, c'est réglé. Là où un crédit immobilier, traditionnellement, c'est... au moins deux mois, enfin c'est autour de deux mois, deux à trois mois. Et l'autre avantage, effectivement, c'est que en termes d'études de dossier, ça va très très vite.

• Speaker #1

  Ce qui est très avantageux pour les marchands de biens qui ont besoin de se promener rapidement.

• Speaker #0

  Mais il faut quand même avoir du cash substantiel à placer.

• Speaker #2

  On peut dire que le crédit lombard,

• Speaker #0

  c'est un peu le crédit du riche. Voilà, ça par contre, parce qu'il faut avoir l'argent.

• Speaker #1

  Ça peut être de l'argent comme ça.

• Speaker #2

  des accrétions, de leur type de garantie.

• Speaker #0

  Oui, mais de l'immobilier. C'est coté par la banque. Net de dette, ça veut dire qu'il ne faut vraiment qu'il n'y ait aucune garantie dessus. Et en général, c'est 50% de la valeur d'expertise. Et je ne sais pas si vous avez déjà fait appel à un expert immobilier, certainement. Bref, c'est plus facile de le faire sur du financier que sur de l'immobilier. Et en plus, toutes les banques ne le font pas sur de l'immobilier. Oui, ça, c'est vraiment une niche spécifique, mais qui existe. C'est d'ailleurs souvent des banques non françaises. On travaille aussi avec elles. Mais c'est... Voilà, il faut payer son risque. Une expertise immobilière, c'est autour de 500 euros. Et ça, on le paye d'avance, sans garantie d'avoir le bon enton, etc.

• Speaker #1

  Tu avais déjà vu, là, sur des prêts lombards, des prises de garantie sur, je ne sais pas, des oeuvres en dard, des boîtures de vie ? Non.

• Speaker #0

  Moi, je ne l'ai vu que sur du patrimoine financier et sur des immeubles. En général, c'est le contraire. Moi, j'ai déjà vu quelqu'un qui veut acheter un tableau à crédit, même à crédit amortissable. C'est possible de le faire s'il n'est en garantie un immeuble. Je veux acheter un tableau à 150 000 euros. Je n'ai pas l'argent, aucune difficulté. J'ai un petit bien à Bordeaux, il vaut 300 000 euros. Je le mets en garantie. Je le mets en garantie. Je peux le mettre en garantie avec un prêt amortissable et je rembourse mon tableau, je ne sais pas, 1 000 euros par mois, comme si c'était un investissement immobilier. Et de la même façon, je peux déduire les intérêts d'emprunt sur mes revenus locatifs de l'appartement de Bordeaux.

• Speaker #2

  Évidemment.

• Speaker #0

  Donc, de manière générale, faire de la dette, c'est quand même un moyen très élémentaire pour s'enrichir. et à plusieurs niveaux. Le premier, c'est qu'on utilise tout de suite de l'argent qu'on n'a pas. Souvent, même aujourd'hui, on dit les taux ont beaucoup augmenté, 3%, c'est incroyable. Demandez à vos parents à qu'on les ait empruntés pour chez eux. Et souvent, fiscalement, c'est très bien parce qu'on déduit les intérêts de la dette. Donc, non seulement on bénéficie d'argent tout de suite, qu'on peut faire travailler pour le valoriser, quand on achète un bien et qu'on fait des travaux. pour le louer, on valorise le bien. Et en plus, avec de l'argent qui n'est pas soit, et en plus de ça, le coût de cet argent est déduit des revenus futurs de ce bien. Donc c'est vraiment...

• Speaker #1

  C'est très sympa de dire ça, parce que les gens, par contre, ont du mal à comprendre la force de l'effet de levier, la dette, et en quoi ça contribue effectivement à son enrichissement. Mais tu viens effectivement d'expliquer, c'est-à-dire qu'on va faire cravagner l'argent des autres, donc l'argent de ma banque, qu'on va faire fructifier, qu'on va faire travailler, et à long terme, qui va du coup,

• Speaker #0

  Tout à fait. Sans compter le fait, donc c'est exactement ce que je viens de décrire juste avant, c'est ça la définition des faits de levier, et il y a un avantage supplémentaire, c'est que, alors sauf évidemment, maintenant il y a des incertitudes géopolitiques dont déjà on n'a pas la maîtrise aujourd'hui pour demain, mais ça fait quand même 3-4 ans. qu'il y a quand même des événements majeurs géopolitiques qui arrivent, qui aujourd'hui ne bouleversent pas encore notre rapport au crédit. Un petit peu, ça a un petit peu changé, mais en général, quand même, la valeur de l'argent, elle baisse. Ça, ça fait des décennies, depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, elle baisse. Ça veut dire qu'aujourd'hui, quand vous empruntez 300 000 euros et que vous les remboursez sur 25 ans, les échéances que vous aurez dans 20 ans, 25 ans... Elle ne paraît trop dérisoire. C'est déjà le cas pour moi. Voilà. Donc, en fait, tu fais un investissement aujourd'hui, tu payes, tu bénéficies tout de suite du bien, tu déduis tes intérêts, et quand tu rembourses, l'argent vaudra moins cher parce qu'il te coûtera moins cher parce qu'il y a une inflation. Je ne sais pas, on disait qu'il y a une forte inflation, etc. L'inflation désendette. C'est-à-dire qu'il y a eu 4% d'inflation sur 2023. 4, l'ensemble de nos dettes a perdu 4% puisque l'euro va aller 4% de moins.

• Speaker #2

  Et ça, c'est hyper important de le préciser parce que quand quelqu'un te dit « Là, j'ai emprunté à 4%, c'est une fortune. » Sauf qu'en fait, avec une année à 4%, ça a annulé l'adresse d'inflation.

• Speaker #0

  Oui, oui. En fait,

• Speaker #2

  il y a beaucoup de paramètres à prendre en compte et pas juste réfléchir de manière frontale à dire j'emprunte à 4%, mon bien a un rendement de 5%, je gagne 1%, c'est faux.

• Speaker #0

  Moi, je pense qu'aujourd'hui, celui qui fait une erreur et c'est le même individu qu'il y a sur ces dernières décennies, c'est celui qui n'est pas endetté.

• Speaker #2

  Je veux quand même préciser quelque chose. Quand on parle, nous, de s'endetter, c'est de s'endetter pour investir. Oui, c'est de s'endetter pour...

• Speaker #0

  Ah oui, oh là là ! Voilà, oui. Ah bah bien sûr ! Parce que... Pas de crédit consommation ! Voilà,

• Speaker #2

  on peut s'endetter pour acheter une télé !

• Speaker #0

  Oui, oui. Non, alors pour moi, c'est... C'est une télé, je pense. Ouais, ça allait de soi. Non, les crédits consommation, c'est des crédits chers et c'est des crédits qui ne rapportent pas. Pas de valeur. Voilà, pas de valeur. Donc évidemment, quand je dis il faut s'endetter, il faut s'endetter pour le patrimoine, pour avoir un patrimoine immobilier. parce que ça sera toujours utile, c'est un besoin primaire, on le disait. Ça permet d'avoir du revenu. et parfois même ça se valorise alors aujourd'hui on compte plus dessus mais malgré tout mais ça c'est quand même voilà en tout cas ça se valorise ne serait-ce que parce que à la fin il ya un bien m de dette qui se profile et donc qui a une valeur mais évidemment les et souvent en plus les crédits immobiliers sont pas chers par rapport à la valeur de l'argent en général donc c'est ça vaut vraiment le coup évidemment endettez vous mais mais pas pour la poitrine. Voilà,

• Speaker #2

  exactement. Donc, si je comprends bien, en fait, l'investissement notamment immobilier, c'est un très bon vecteur de protection contre l'inflation.

• Speaker #0

  Ça peut l'être, tout à fait, parce que déjà, le bien immobilier, quand il y a une inflation à 4%, il ne perd pas 4% de sa surface. Et même s'il perd de la valeur, il génère toujours de l'argent. D'ailleurs, les prix de l'immobilier parisien ont perdu 10%, mais les loyers ont augmenté. Justement à cause de l'inflation. Ça,

• Speaker #2

  c'est un mécanisme qui peut être un peu perturbant.

• Speaker #0

  En fait, ça devient aujourd'hui plus rentable d'acheter à Paris, ce qui était impensable il y a 7-8 ans, puisque la rentabilité à Paris était parfois même en dessous de 2%. Et là, on peut avoir du 4%. Ça, c'est vous les experts.

• Speaker #1

  On n'a même plus ce qu'il y a parfois.

• Speaker #2

  Mais nous, effectivement, pendant des années, on a arrêté d'investir dans Paris. Et là, depuis quelques années, on revient assez fortement sur le marché parisien parce que ça devient de plus en plus intéressant, sachant que c'est un marché qui a très peu de risques.

• Speaker #0

  Oui, parce que même si les prix baissent, on a vu la baisse à les contenus et la tension, en tout cas, locative. Mettez une annonce en ligne et vous verrez combien d'appels. Donc, il y a ce premier point. Le deuxième point, c'est si vous avez une date. Supposons que vous ayez un patrimoine financé de 150 000 euros en banque.

• Speaker #2

  100 000 pour les plus pauvres.

• Speaker #0

  4% d'inflation. La valeur de votre argent par rapport à l'an dernier, elle est de 4% de moins. Donc vous avez perdu 4 000 euros. Mais vous avez en parallèle une dette de 100 000 euros aussi. Vous la remboursez précisément. À l'instant T, elle est de 100 000. L'inflation a augmenté de 4%. Donc la valeur de votre dette, de la même façon que votre argent. elle a perdu 4% de votre dette, elle vaut 4% de moins. Donc finalement, être endetté en période d'inflation, c'est un remède contre l'inflation. En revanche, avoir des liquidités placées sur un livret A à 3% à l'époque, maintenant, ça a baissé, 23%, ça ne compense pas les 4%. Non,

• Speaker #1

  non, non. On continue de perdre de l'argent.

• Speaker #0

  Et pour en rajouter, dans le cadre d'un bien immobilier, le loyer, lui, a priori, il a augmenté aussi d'un 4% parce que c'est indexé sur l'inflation. Tout à fait. Donc, quand vous faites un loyer à 100, si le bail est bien rédigé, il y a une augmentation de l'indice. tous les ans à la date anniversaire du bail, selon un indice qui s'appelle l'indice de référence des loyers. C'est l'INSEE qui le publie tous les trimestres. Et on va regarder. Et l'INSEE le publie en corrélation avec l'inflation. Donc, c'est pour ça qu'en 2024, c'était en moyenne plus 3% sur les loyers. Donc, en moyenne 3%, ce n'est pas 4%, c'est quand même substantiel par rapport à... aux pratiques habituelles où ça augmentait d'à peine zéro et quelques.

• Speaker #1

  C'est-à-dire qu'on augmente des revenus de 3%, dans le cas d'un investissement locatif, le loyer augmente de 3%, on augmente ses loyers de 3%.

• Speaker #0

  Et la dette, elle est l'élu de 4%. Tout à fait. La dette, on va dire, la valeur de la dette, parce qu'en valeur absolue, c'est la même quand même, mais la valeur de la dette diminue et l'échéance, elle est constante. Donc en fait, vous achetez un bien, vous le mettez en location, progressivement, à cause de l'inflation, les loyers vont augmenter, donc vous aurez... moins de difficultés à rembourser la banque avec le temps, puisqu'il y a l'augmentation des loyers. Et en plus de ça, la valeur de l'argent aura baissé, puisqu'en général, on n'a pas connu de période de déflation, ou alors sur un ou deux mois. Et donc ça, pour calculer la rentabilité réelle d'un investissement, il y a ce qu'on appelle la VAN, qui est la valeur actualisée nette. Et ça, ça prend en compte la valeur de l'argent sur la durée de détention. Tout à fait. Alors là, tu parlais des experts parce que je connais très peu d'investisseurs immobiliers qui réactualisent la valeur de l'argent. Mais bon, l'impact est énorme. En fait, ça accentue juste le principe qu'on dit et ça le valorise. Ça veut dire quand vous avez emprunté 100 000 euros, je ne sais pas, en 2013, c'est... Ça vous serait totalement gagné. Complètement gagné. D'accord. Et nous, on explique souvent, et c'est pareil, c'est très contre-intuitif, qu'il vaut mieux acheter avec un taux d'intérêt important à un prix bas que l'inverse. Oui. Alors, pour certaines raisons d'effet de levier, en fait, si on a un prix bas, de toute façon, il faut acheter en s'endettant. Et à la limite... la valeur du taux, elle est marginale dans le calcul global. Ça t'encore en plus, tu as expliqué qu'on pouvait racheter le taux. Donc en fait, on a un taux peut-être qui est élevé à la souscription, mais qui peut diminuer fortement avec les années. Voilà, si des gens ont fait des bonnes affaires en termes de prix d'achat en 2023-2024, et qu'aujourd'hui, ils revoient les conditions de leur financement, ils regagnent sur leurs bonnes affaires. Il y en a eu, puisque ça faisait déjà deux ans qu'il y avait une baisse de prix. Aujourd'hui, ça se tasse. C'est une cible particulière de personnes qui peuvent optimiser ça et qui ont bien fait d'acheter un peu plus cher. Pas cher, mais avec un crédit un peu plus cher. Il y a un autre facteur. On a dit, j'ai dit à plusieurs reprises, qu'on déduit les intérêts d'emprunt. Si on déduit les intérêts d'emprunt... c'est que ça ne nous coûte pas très cher. Parce que l'argent infini qui serait à la base taxable, elle est d'autant plus réduite qu'il y a des intérêts importants. C'est la fameuse assiette fiscale.

• Speaker #1

  C'est pour ça qu'on dit généralement que lorsqu'on fait un investissement locatif, il vaut mieux s'endetter au maximum. Alors qu'acheter sa résidence principale, le mécanisme peut être un petit peu différent.

• Speaker #0

  ou là effectivement il ya quelques plus précis quand on a fait de sa résidence principale les intérêts d'emprunt c'est nous qui les pensent et là c'est le particulier qui les payent donc je voulais mini voilà mais les banquiers le font naturellement souvent il ya une surprime quand on fait du locatif 1 là le petit bonus la petite marche supplémentaire qu'on paye aux banquiers parce que il sait ça que c'est qu'on paie à l'option voilà et puis souvent S'il a déjà la résidence principale d'acheter, en général, il a déjà fait l'effort là parce que pour un banquier, financer une résidence principale, c'est vraiment très, très gagnant parce qu'on garde captif, on garde son client, on est sûr de le garder pendant toute la durée de vie du crédit, c'est-à-dire toute sa durée de détention de la résidence principale. En moyenne, en France, c'est 8 ans. Un Français, en moyenne, déménage tous les 8 ans. Ça, c'est une stat qui est très importante parce que ça pose la question de l'intérêt de louer plutôt que d'acheter. Parce que 8 ans, c'est relativement court. Et en fonction des villes, etc., en 8 ans, souvent, on n'amortit pas les frais. Et surtout, en fonction de l'évolution des prix de l'immobilier. De toute façon, ça se calcule à chaque fois. Et là, c'est un peu du cas par cas. Mais quelqu'un qui possède un bien à Paris, s'il l'a acheté il n'y a pas très longtemps et qu'il veut déménager, c'est probablement plus intéressant pour lui d'essayer de le louer. Et souvent, en province, en région, c'est un peu moins cher. Donc, il pourra peut-être racheter derrière parce que... parce que le loyer à Paris sera assez élevé pourra presque compenser son crédit et puis sa demande de financement ailleurs pourra être moindre donc il aura c'est un mécanisme possible mais

• Speaker #1

  c'est vraiment du cas par cas c'est des calculs à faire on me dit dans l'oreillette qu'on a quand même pas mal parlé et que le temps avance je veux juste qu'on aborde un dernier point sur notamment les profits de Kino qu'on a qui font appel à nos services et donc notamment à la partie financement et notamment les non-résidents fiscaux français. Parce que c'est un vrai sujet pour eux, le financement. On a dit, effectivement, pour des personnes qui travaillent en France, on a parlé des professions libérales, on n'a pas beaucoup parlé des chefs d'entreprise, mais on pourra effectivement les évoquer. Mais pour les non-résidents fiscaux, eux, quelle est la garantie pour la banque et est-ce qu'elles aiment bien financer et comment est-ce que ça se passe ?

• Speaker #0

  C'est quasiment la question piège. Il y a des agences spécifiques dédiées à cette population. Il y a des pays en histoire rouge, pour faire simple. Donc, les non-résidents, il y a aussi s'ils sont français ou non-français. Donc, là, la question, c'est quoi ? C'est des gens qui habitent à l'étranger, qui sont français non-résidents. Les français non-résidents, on peut les accompagner. Il faut faire attention à comment ils gagnent leur argent, où est placé leur épargne. Et il faut prévoir un apport substantiel. Quand tu dis qu'on ne doit pas y aller, leur argent, qu'est-ce que tu entends par là ? J'entends la lutte anti-blanchiment auxquelles se soumettent les banques et ses obligations légales. Et nous-mêmes, on est censés pré-enquêter. Alors, on n'a pas d'obligation des états, mais on est obligés de poser des questions. C'est être sûr que leur argent ne vient pas de...

• Speaker #1

  la drogue,

• Speaker #0

  le financement du terrorisme, etc. Tu peux couper la caméra. Mais on va dire qu'un cas classique d'expatriation, c'est un profil, un cas de subre en banque, pas en banque, mais dans une société cotée du CAC 40 à l'étranger, il n'y a aucune difficulté sur la façon de prendre en compte ses revenus. Le top du top. c'est quand même qu'il y a un projet de retour. Ça rassure. Je ne sais pas pourquoi, mais c'est une demande systématique. Est-ce qu'il va rentrer en France ? À quelle date ? Oui, dans 15 ans. C'est mieux perçu s'il y a un retour. S'il y a un retour visible, c'est mieux perçu. Mais sinon, il faut prévoir un apport substantiel, c'est-à-dire au moins 20% plus les frais, voire plus. Donc, ça veut dire... 30-35%. Oui, voire plus, ça veut dire même parfois 50%. Donc c'est quand même costaud. Donc il faut prévoir les liquidités. Ça ne veut pas dire qu'elles sont mises en apport. Elles peuvent être une partie mise en apport et une partie non-tie. On relève la question tout à l'heure. Et les pays, alors si c'est cadre sud dans une société française, la problématique du pays, elle s'estompe. Mais sinon, si c'est ketchup dans une entreprise étrangère par un Français qui habite dans des pays qui ne sont pas dans la green list, c'est compliqué, voire un peu chill.

• Speaker #1

  Il y a quelques pays dans la liste rouge que les banques n'aiment pas.

• Speaker #0

  Ouais, le Maghreb, le Liban, la Chine. La Russie, ça va sans dire, on a même des problèmes, des Russes qui ont un type de séjour longue durée, on a des problèmes. Qui vivent en France. Oui, qui vivent en France. Donc, ça, c'est pas normal qu'on ait des problèmes, parce que c'est presque de la discrimination. Mais s'ils n'ont pas leur passeport russe, c'est très compliqué. En fait, quand je dis que c'est compliqué, c'est-à-dire que je n'y arrive pas depuis 2002. Ah oui, donc c'est un refus. Il y a des exceptions, mais je n'ai jamais tué les... Voilà, c'est mou. C'est un point d'imperfection, mais j'ai quand même beaucoup travaillé, puisqu'à une époque, j'avais un apporteur d'affaires russophone qui m'en amenait beaucoup. Et vraiment, c'est très compliqué. Donc voilà, ça c'est pour les pays. Et la majorité de monde,

• Speaker #1

  ça vient de quoi ? Ça vient des géologiques des Etats-Unis, des pays du Golfe ?

• Speaker #0

  Voilà, alors les pays du Golfe, ça peut être compliqué pour d'autres raisons, comme c'est quand même un lieu où il y a beaucoup d'argent qui transite et on ne sait pas toujours d'où il vient. Il faut vraiment sécuriser. C'est pour ça que je disais, ça dépend de comment il gagne son argent. En gros, Dubaï, on sait, mais ça dépend vraiment du type de contrat et de où travaille la personne. Tout à l'heure, je parlais du Maghreb. Je sais quand même, enfin, il existe des exceptions. J'ai financé il n'y a pas longtemps un médecin tunisien. qui fait des spécialisés en assistance médicale et procréation, il a souvent des voyages. Il faut pouvoir justifier d'un lien avec la France. Par son métier, il avait beaucoup de voyages en France. Alors, ça rentrait dans une cohérence globale qui faisait qu'on comprenait pourquoi il voulait investir. Et on a trouvé son fonds d'enseignement. Donc, voilà. Même quand c'est rouge, ça peut ne pas être un nom définitif. Il faut toute une histoire de contexte et de cohérence. Et pour les... les pays euros. Ah, aucune difficulté. Ok. Mais alors, même Angleterre ? Aïe ! Aïe, aïe, aïe ! C'est pas l'Union Européenne ! Ouais, mais on est quand même voisins. Ouais. Non, bah, difficulté. Ça fait longtemps que... Bon. C'est l'effet Brexit. Voilà. L'effet Brexit, c'est que c'est compliqué. Les États-Unis, c'est compliqué aussi pour d'autres raisons. C'est parce que dès que quelqu'un a un lien avec les autorités fiscales américaines, il est considéré US person alors par principe c'est ceinture brutale pour d'autres raisons pour les banquiers cela c'est pas une question de risque sur un bien c'est une raison de risque de conformité et se frotter à des potentiels sanctions américaines peut-être on a financé quelqu'un qui je sais pas n'a pas payé ses impôts à tel moment ça peut retourner sur la banque puisque à cause des kays si donc un new york est ce que mert et un banquier l'objet de savoir plus qu'il n'est censé en savoir. Mais donc, pour un Américain, une banque française, elle aura du mal à avoir toutes les infos. Et donc, elle va préférer ne pas le financer.

• Speaker #1

  Mais les banques françaises investissent en France lorsqu'on remplit les documents.

• Speaker #0

  On doit écrire qu'on n'est pas... On doit écrire qu'on n'a aucune relation avec l'IRS. Exactement. Donc, les USA, c'est pas sur liste rouge, mais c'est très, très compliqué. USA, UK, Afrique en général. Liban spécifiquement, pays du Golfe, au cas par cas, c'est évidemment Russie, Corée du Nord, ça va de soi. Ça, c'est vraiment très compliqué. Ok. Alors, moi, j'ai une dernière question. En fait, pourquoi on fait appel à un courtier ? Parce que tout le monde a une banque. Tout à fait. Très bonne question. C'est bon, ça va. On n'aura pas la réponse. Merci d'avoir reçu. Tout le monde a une banque, pourquoi on va dire je vais passer par un courtier ? Quand tu prends un billet d'avion, tu peux décider de passer par un comparateur pour voir. J'ai un peu ce rôle-là, mais j'ai un rôle supplémentaire qui est parfois de trouver... Je distingue deux typologies de clients. Il y a ceux qui ont besoin d'une solution. Bonjour, j'ai tel besoin, ma banque me refuse. Alors là, on met tout en branle pour trouver un moyen de financer le projet à cette personne. Souvent, c'est des questions de taux d'endettement, c'est dépassé, c'est ce qu'on disait au tout début, c'est ces histoires de « je voudrais être dans les 20% de dérogation, ils ne veulent pas » ou « le quota est déjà passé » . Donc ça, on trouve une solution. Ou alors, c'est des projets plus atypiques. Donc, on est des trouveurs de solutions. Ou alors, « bonjour monsieur, voici la simulation de ma banque, j'ai ça, le projet c'est ça, est-ce que vous pouvez avoir mieux ? » L'essentiel du temps, on peut avoir mieux, c'est un de nos fonds de commerce. Et si on n'a pas mieux sur le crédit, on peut l'aider à obtenir son crédit dans sa banque, à de meilleures conditions. Quand il y avait les histoires de taux d'usure, là dont je parlais en 2022-2023, je ne faisais que ça. J'étais un facilitateur de crédit d'obtention de prêts dans la banque du client. Et on le fait par des délégations d'assurance, par montrer aux banquiers clients qu'il est mis en concurrence, donc il vaut mieux qu'ils fassent des meilleures conditions bancaires. Mais voilà, ce n'est pas la même prestation. Si c'est convenu d'avance que l'objectif, c'est d'avoir des meilleures conditions. auprès de la banque client, on se met en ordre de marche pour obtenir ça. Donc voilà, deux choses à retenir. Trouver des solutions sur un projet quand on n'a pas de solution de financement ou bien quand les dossiers sont atypiques. Dernier exemple où ça peut marcher, c'est les retraités. Les banques traditionnelles françaises prêtent jusqu'à 75 ans en âge de fin de prêt. Mais si quelqu'un a 70 ans et veut quand même acheter ou veut aider ses enfants à acheter ou que sache, Eh bien... on travaille avec des partenaires bancaires étrangers qui, eux, n'ont pas cette date. Donc, on peut financer jusqu'à 85 ans en âge de femme près. Facilement. Donc, voilà. Tout ce qui est atypique ou tout ce qui est refus, on peut regarder et voir ce qu'on peut faire. Donc, trouver des solutions. Et sinon, trouver des meilleures solutions ou optimiser les conditions obtenues par sa banque. Dans tous les cas, un appel, ça ne coûte pas grand-chose. Je ne sais pas ce que tu veux dire.

• Speaker #1

  C'est juste. Une question. Moi, je suis un particulier. J'ai un projet d'investissement immobilier. Et du coup, ce que tu me dis, c'est qu'avant d'aller voir ma banque, de potentiellement passer par un courtier, mais mon banquier, il ne risque pas de mal le prendre, que je n'aille pas le voir directement et que je passe par un intervalle bien ?

• Speaker #0

  Il peut. C'est un individu. Il prend de la sensibilité. Voilà. Mais ce que je peux dire, c'est que normalement… Enfin, c'est dans l'ordre des choses, de mettre en concurrence. Quand tu commandes une prestation de service, souvent tu demandes quand même un deuxième désir pour comparer. Là, c'est à peu près la même démarche. Puis s'il le prend mal et que tu changes de banque après, est-ce que c'est si grave ? Bon, il y a des gens, j'en ai connu, qui sont vraiment affectivement attachés à leur banquier, qui va leur dire, j'ai une personne en tête là, en janvier, voilà, nickel, j'ai eu ça, j'adore ma banquière. De toute façon, tu ne pourras pas avoir mieux, n'est-ce pas ? Et puis, il faut vraiment que je me positionne tout de suite parce que les taux vont monter en février. Je lui dis, les taux vont monter en février. Il dit, oui, oui. Et donc, en fait, les taux n'ont cessé de baisser. C'était un crédit de travaux à plus de 3% sur 10 ans. Donc, tu pouvais faire mieux. Je pouvais faire mieux, mais je lui dis, oui, oui, c'est très bien. Si on vient me voir en me disant « j'adore mon banquier » , moi, je laisse les gens en couple. Et du coup, est-ce qu'une de tes missions aussi, c'est le rachat de crédit ? Oui, alors surtout, moi, je pense que là, il y a un marché spécifique sur tous les gens qui ont acheté entre, disons, mi-2023 et mi-2024. Tous les gens où l'offre de prêt dépasse les 4 %, voire elle dépasse largement, ils ont un intérêt à refinancer. Si c'est un... si c'est évidemment, c'est des crédits particuliers, si c'est un personne morale, là, les pénalités, elles sont libres. Donc, ça dépend de ce que le banquier écrit dans l'offre de prêt. Mais si c'est des personnes physiques, il y a... c'est tout de suite rentable.

• Speaker #1

  Merci beaucoup, Mickaël, pour nous avoir délivré tous les secrets autour du financement immobilier. Et on te dit à très bientôt.

• Speaker #0

  À très bientôt, Soyelle. Merci, Mickaël. Salut, Benjamin. Salut.