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• Speaker #0

  Bonjour à tous et bienvenue dans ce nouvel épisode du podcast MDB Academy, le podcast 100% consacré à l'activité de marchand de biens. Et dans cet épisode, je vais vous partager 7 plus gros problèmes qui sont rencontrés dans l'univers des marchands de biens, dans l'univers de l'achat-revente immobilier. Alors, ce n'est pas juste pour broyer du noir, ce n'est pas pour dire que tout va mal, bien au contraire, c'est pour vous donner des solutions concrètes à chacun de ces problèmes que vous avez très certainement déjà rencontrés Dans votre activité, si vous avez une activité existante, une activité que vous avez envie de développer, vous en avez très probablement rencontré au moins un, voire plusieurs, voire les sept. Et l'objectif de ce podcast, de cet épisode, c'est de vous donner un plan d'action concret, des solutions concrètes, mais aussi beaucoup, beaucoup de motivation pour vous relancer, pour relancer la machine. Et on est parti. Le problème numéro un, c'est... C'est le problème numéro 1 de la plupart des marchands débutants ou en développement, c'est la difficulté à trouver des opérations rentables. C'est vraiment un gros souci, parce que les marchés sont compliqués. Dans pas mal de grandes villes, que ce soit Paris, Lyon, Toulouse, Strasbourg, Lille, il y a du monde, il y a de la concurrence, et il y a peu d'opportunités qui sont visibles. Et on voit beaucoup de marchands qui peinent à aller... trouver des affaires. Beaucoup de personnes qui veulent se lancer dans l'activité de marchand et qui n'arrivent pas nécessairement à trouver. Alors là dessus il faut aussi que je vous dise que nous on reçoit beaucoup de naufragés, des réfugiés de programmes, des réfugiés de vendeurs de rêve, de programmes dans lesquels on leur a dit mais si tu peux trouver des opérations sans travaux, sans financement, sans apport machin truc. Donc ils crachent dix mille balles parce que ça a l'air super chouette comme perspective. Et il s'épuise à aller chercher des opérations des moutons à cinq pattes et donc il se fatigue. Là-dessus, donc, il faut être vigilant et être un petit peu réaliste. Mais trouver des opé, c'est possible. Changer de vie avec l'activité de marchand de biens, c'est possible. Parce qu'il ne vous en faut pas 15 par an. Il ne vous en faut pas 15 par an pour changer de destin économique. Il vous en faut une ou deux par an. Et si vous avez une bonne méthode et si vous appliquez cette méthode avec rigueur et avec constance, Vous n'allez quand même pas me dire que vous n'êtes pas capable de trouver une ou deux bonnes affaires par an. Quand même ! Donc je vous donne des solutions. Premièrement, il convient de persévérer. Il faut développer vraiment ce trait de caractère, c'est important, c'est la persévérance. Il ne faut pas regarder les efforts que vous avez fait pendant une semaine, deux semaines ou un mois. Il faut produire de l'effort, il faut produire de l'effort vraiment dans le long terme. sans vous demander s'il a tout de suite sa produit du résultat. Un agriculteur, il sème les graines, il ne vient pas voir le lendemain si ça a germé, et puis si ça n'a pas germé le lendemain, il dit « Merde, je change de métier. » Il faut attendre, il faut arroser, il faut être patient, et parfois, on récolte, dans l'univers de l'agriculture, c'est certainement vrai, on va récolter les fruits de son labeur des mois et des mois, parfois des années, après avoir produit le travail. Il faut que vous vous disiez que dans l'activité immobilière, dans l'activité de marchand, c'est souvent la même chose. Donc persévérez. Les amis, la récompense, elle est énorme. Même si vous ne voyez pas tout de suite la récompense, ça ne veut pas dire qu'elle n'est pas en route sur votre chemin. Aussi, cette persévérance, il faut la coupler avec de la méthode. Parce que ça ne sert à rien de déployer énormément d'efforts si vous le faites n'importe comment. Ensuite. Il va falloir être régulier dans vos recherches. Ce n'est pas tout de persévérer, ce n'est pas tout d'avoir la bonne méthode. Il faut être régulier dans vos recherches. Et ça ne sert à rien de partir bille en tête en vous disant « Allez, maintenant, je vais me lancer, je vais faire, je ne sais pas, 10 visites par semaine et bombarder comme des maboules. » Parce que vous allez vous fatiguer et que ça ne sert à rien et qu'on ne réussit pas en immobilier en faisant des gros coups de sprint. Ça ne sert à rien. Il vaut mieux faire de petits efforts réguliers dans la durée. que des gros efforts qui font pchit. Parce que vraiment, ça je l'ai observé depuis de nombreuses années, je fais de l'immobilier depuis un moment. Faites-moi confiance quand je vous dis que si vous investissez des efforts constants, réguliers, avec sérieux et avec méthode, vous allez forcément avoir du résultat. Ça finit toujours par arriver, ça finit toujours par tomber. Mais il faut le faire avec la bonne méthode, et de manière constante et de manière régulière. Ensuite, il faut entretenir son réseau. C'est important. Vous avez un réseau, un réseau de professionnels, un réseau d'amis, un réseau de connaissances, un réseau de collègues de travail. Tous ces gens-là peuvent être des apporteurs d'affaires potentiels et ça, il faut l'entretenir. Il faut leur faire savoir que vous êtes en recherche et il faut aussi leur faire savoir que vous serez prêt à les rémunérer. lorsqu'ils vous apporteront une bonne affaire. Et enfin, il faut être meilleur. Aujourd'hui, il y a de la concurrence, donc il faut être bon. C'est terminé l'époque où le marché prenait 5-7% par an, et il suffisait d'acheter un truc, un an et demi on le revendait, un an et demi après on le revendait, on se prenait 10-15% de plus-value. Ça n'existe plus, le marché est plus complexe, donc il n'y a plus de place pour l'amateurisme. C'est terminé, il n'y a plus de place pour les touristes. Et vraiment, là, je vous le dis, je reçois des demandes de financement de gens qui sont vraiment des wannabes marchands de biens, qui ont parfois, n'ont jamais suivi aucun programme de formation, mais qui parfois se sont laissés séduire par des bouffons qui habitent sur la côte d'Azur ou à Dubaï. Alors, je ne dis pas que ceux qui habitent tout, ceux qui habitent sur la côte d'Azur ou ceux qui habitent à Dubaï sont des bouffons, pas du tout, mais il y en a certains, notamment ceux qui parlent de marchands de biens. et qui habitent dans ces secteurs-là n'y connaissent pas grand-chose. Et les programmes ne sont pas toujours très sérieux et ne donnent pas ce qui est nécessaire. Donc si vous voulez être crédible et si vous voulez avoir de vraies méthodes, formez-vous plutôt auprès de personnes qui font des opérations de marchands de biens et qui ont vraiment fait de l'immobilier. Les amis, si vous voulez devenir marchand de biens, n'hésitez pas à venir à la MDB Academy. Nous, on forme des marchands de biens depuis 2018 par des marchands de biens, avec des personnes qui sont spécialisées dans cette activité. Et c'est la raison pour laquelle on a autant de bons résultats. Le problème numéro 2, c'est le manque de capital ou la limitation de son capital. Et l'argent, c'est le nerf de la guerre. Il faut le reconnaître, s'il n'y a plus d'argent, il n'y a plus d'opération possible. Il y a beaucoup de personnes qui se laissent mentalement limitées par la chose. En se disant, parce qu'elles viennent de l'univers de la résidence principale et du locatif, dans lesquelles la plupart du temps, on fait les choses sur ses propres deniers. Ou avec ses fonds propres et puis ses apports, etc. Mais il faut que vous réalisiez que même les professionnels expérimentés finissent limités par leurs fonds propres. Il n'y a pas de marchand de biens, même des très gros marchands de biens, qui aient des fonds propres absolument illimités. Ça, ça n'existe pas. Donc tout le monde se retrouve à un stade plus ou moins avancé, limité par ses propres fonds. Un point qu'il faut réaliser, c'est que le capital existe. Il est disponible, il est quelque part en France. Même s'il n'est pas encore sur votre compte en banque, pour l'heure, il est quelque part, il y en a plein. Il y en a plein de la thune. Allez regarder le montant d'épargne des Français, c'est colossal. Ce sont des dizaines, je crois des centaines de milliards. C'est un chiffre absolument qui donne vertige. Sauf que ce capital, il faut savoir le capter. Il faut savoir le faire venir à vous. Et si vous ne créez... pas d'opportunité, l'argent ne viendra pas à vous. Une erreur fréquente que font beaucoup de personnes qui veulent se lancer dans l'activité de marchand de biens ou même qui développent déjà une activité, c'est de commencer à chercher l'argent avant même d'avoir un projet. Ils mettent la charrue avant les bœufs et ils se demandent pourquoi la charrue n'avance pas. La dynamique qu'il faut bien intégrer, c'est que d'abord, vous devez trouver une opportunité et ensuite seulement, l'argent viendra et pas l'inverse. Alors peut-être que vous vous dites, mais enfin, moi je ne veux pas me lancer sans savoir, sans être sûr, tu te rends compte, je vais dépenser de l'énergie, du temps, dépenser de l'argent dans une opération, alors sans même savoir si tu vas me faire financer. Et ouais mon pote, c'est ça l'entrepreneuriat, c'est l'univers dans lequel tu prends des risques, où tu peux avoir des potentielles rémunérations très élevées, mais où rien n'est garanti. Et c'est la vie. Donc soit tu l'acceptes et tu te dis c'est ok, ça fait partie du jeu, je me lance dans ce jeu-là et ce sont les règles et je les accepte. Ou alors tu te dis non, ces règles-là elles sont absolument intolérables, moi je ne suis pas prêt à prendre ce genre de risque. Et c'est pas grave, il faut faire autre chose. Mais si tu veux réussir dans l'activité de marchand, il faut être prêt à prendre ce risque qui entre nous soit dit reste quand même extrêmement limité. Parce que qu'est-ce que tu risques ? De bosser pour rien ? De perdre 10 000 balles parce que tu auras investi un petit peu dans une OP et puis ça ira pas au bout ? Big fucking deal, c'est pas très grave. Tu te referas, t'es quelqu'un de très intelligent, t'as de la ressource, t'as déjà certainement vécu des choses beaucoup plus difficiles dans ta vie, donc tu te remettras, t'inquiète. Les solutions quand même par rapport à ce sujet de l'argent et du manque d'argent, eh ben, je vous l'ai dit, déjà, trouver une bonne OP, trouver une opportunité. L'argent suivra, je vous le garantis. Si vous avez une bonne OP, que ça crache de la renta, l'argent vous le trouverez. Et si vous savez quoi, si vous ne le trouvez pas, et votre opération est vraiment rentable, venez me voir, je vous garantis qu'on trouvera une solution. Ensuite, l'autre solution, c'est de présenter un dossier concret avec des chiffres, quelque chose de tangible pour faciliter le financement, faciliter les partenariats. Apporter du concret. Et enfin, comprendre que l'argent est abondant. L'argent n'est pas une ressource limitée. Ni en France, ni dans les pays développés, voire même dans les pays qui ne sont pas développés. Mais l'argent, il y en a plein. Il y en a plein, partout. Dans les épargnes, dans les comptes courants des sociétés. Il y en a plein de l'argent. Ce qui manque, ce n'est pas l'argent. Ce sont les bonnes opportunités. Trouvez une opportunité. L'argent arrivera. Faites les choses dans ce sens-là et ça va fonctionner pour vous. Maintenant, le troisième problème de l'activité de marchand pour moi, c'est, et il est critique, et beaucoup de gens ne l'ont pas trop en tête lorsqu'il se lance, c'est la gestion des sujets de l'urbanisme, des mairies et des ABF. Et là-dessus, je vous donne un peu de contexte. Si vous ne l'avez jamais expérimenté, ça vous arrivera un jour. C'est qu'on vit dans un pays qui kiffe l'administration. Et l'administration, elle est monstrueuse et c'est un peu le cancer de ce pays parce qu'elle ne fait que se multiplier en taille, en nombre, en importance. Et elle plombe de plus en plus ce pays dont les finances sont malades. Mais il y a toujours plus d'administration et le domaine de l'urbanisme n'y échappe pas. Alors il y a plein de gens qui n'en parlent même pas. Ils parlent d'achat-revente sans financement, machin, mais ils parlent même pas d'urbanisme, comme si c'était négligeable. L'urbanisme, c'est un des sujets les plus importants de l'activité de marchand, parce que vous allez avoir des demandes d'urbanisme sur presque toutes vos OP. Et là-dessus, il faut comprendre qu'on a des permis dont l'obtention est de plus en plus longue, les mairies rechignent, on a des services instructeurs qui sont hyper pointilleux, c'est pénible, on vous demande des pièces complémentaires. Vous allez aussi très souvent subir des blocages ou des refus qui sont absolument arbitraires, absolument subjectifs. Et ça, c'est exaspérant. Je ne sais même pas combien d'opérations j'ai ratées ou en tout cas ont disparu à cause de ce genre de décision. C'est-à-dire, par exemple, tu vas étudier une opération dans laquelle on peut faire trois terrains à bâtir. Tu vas voir la mairie et là, la mairie, elle te dit « Ah ben non ! » Moi, je refuse qu'ils mettent trois terrains à bâtir. Je n'en veux que deux ou j'en veux que un. Sauf que là, si tu perds un ou deux terrains à bâtir, tu ne peux plus proposer le même prix à tes vendeurs parce que tu es moins rentable. Et donc là, le vendeur, il dit, ah ben non, moi, cette baisse de prix, je n'en veux pas. Et là, tu perds tout. Et ça m'est arrivé un très grand nombre de fois. Et ça, c'est très pénible. Ça fait vraiment chier. Et sur les ABF, alors eux, ils ont des délires parfois qu'on a vraiment du mal à suivre. Souvent des exigences qui vont alourdir le coût du projet. Alors les ABF, ils ne rendent pas... Souvent avec les ABF, ils ne vont pas rendre le projet infaisable, mais ils vont souvent le rendre pénible, plus long, plus cher. C'est compliqué quoi. Alors quelles sont les solutions ? Là-dessus... Les amis, je n'en ai pas des tonnes. Premièrement, il faut se former. Il faut se former à l'urbanisme, comme ça, ça vous évitera d'aller demander des choses que vous n'avez pas le droit de faire. Vous savez, très souvent, vous l'avez peut-être déjà rencontré dans des visites immobilières, l'agent émou vous dit « là, on peut faire ceci, on peut faire cela, là, on peut diviser, là, on peut faire machin. » Et puis en fait, quand vous étudiez le dossier, vous vous rendez compte qu'on ne peut rien faire du tout. Donc ça, c'est un peu bête. donc là il faut que vous soyez autonome sur la partie urbanisme que vous soyez capable d'aller lire un plan de zonage, lire un plan de prévention des risques, lire un règlement, comprendre les sujets de limites séparatives, de coefficients de pleine terre, tout ce genre de choses. Il faut que vous soyez en capacité de le comprendre. Ensuite, ça peut être intéressant de s'entourer d'un bon géomètre, d'un bon notaire, mais surtout géomètre qui va éventuellement pouvoir vous défendre votre dossier en mairie. Ça arrive que le géomètre monte au créneau pour aller défendre auprès du service instructeur le dossier. Il faut savoir rester patient, il faut savoir rester calme et diplomate, même si très souvent on a envie de gueuler, de mettre des claques, enfin vraiment, il y a parfois des cas où on peut avoir envie de sortir de ses gonds, mais c'est rarement constructif. Donc moi ce que je vous recommande c'est d'aller rencontrer les interlocuteurs avec lesquels vous allez bosser, que ce soit les maires, les services instructeurs, les adjoints, etc. Quand vous avez un projet concret, allez leur en parler, allez leur proposer. Et là, ce qui est pertinent de faire, c'est de vous présenter comme un acteur de long terme dans le secteur géographique dans lequel vous êtes. Vous n'êtes pas juste quelqu'un qui vient faire un petit coup, un margoulin, qui vient faire un flip à la con. Vous êtes un pro qui va aider au développement de la commune et c'est comme tel qu'il faut que vous vous présentiez. Les marchands de biens, ils n'ont pas bonne réputation dans les communes. Donc il faut essayer de dépasser cette mauvaise image, notamment en proposant des projets qui soient qualitatifs et en ayant une approche de discussion avec les collectivités territoriales qu'il faut essayer de considérer un petit peu comme des partenaires. Mais ça c'est vraiment un sujet épineux, je ne vous le cache pas. Le problème numéro 4, c'est le flou fiscal et la peur de la fiscalité qui en découle. Alors, je vous disais que sur l'administration, nous, on a vraiment des... On a une spécificité française où on aime en produire tous les ans beaucoup, beaucoup plus. Mais on aime aussi produire de la règle qui est surtout très difficilement lisible parfois. En tout cas, très complexe, avec des couches qui se superposent et se superposent. Et notamment sur le sujet de la fiscalité et de la fiscalité du marchand de biens, où il y a des sujets... de TVA, de TVA sur marge, de TVA intégrale et de remise à neuf et machin. Et là-dessus, il y a énormément de gens qui butent et qui ont peur. Alors déjà, je veux me montrer rassurant. Ce n'est pas si compliqué que ça en a l'air. Par rapport à des restaurateurs qui ont aussi de la TVA 5.5, de la TVA 10, de la TVA 20. Bon, nous, c'est complexe, mais ça peut se comprendre. Enfin, ça peut se... En tout cas... Nous, on peut réussir à vous l'expliquer de manière claire. Ce qu'il faut déjà, c'est se former encore une fois, se former sérieusement. Et là aussi, attention, il y a à boire et à manger. Il faut que la formation dans laquelle vous allez vous lancer, elle ait une bonne dose de fiscalité, de préférence faite par des gens qui connaissent la fiscalité du marchand de biens et la TVA du marchand de biens plus spécifiquement. Parce que là, il y en a beaucoup qui, des experts comptables ou autres, qui veulent bien prendre du client, sauf qu'ils ne savent pas faire. Ensuite, s'entourer d'un expert comptable qui connaisse le métier et, si besoin, d'un fiscaliste qui maîtrise ces sujets. Et là, nous, on a un programme d'accompagnement qui s'appelle MDB 360, qui est le programme d'accompagnement vraiment le plus complet en France pour les gens qui veulent lancer ou développer une activité de marchand de biens. Et dans ce programme, on a une équipe d'experts et, entre autres, on a un expert comptable spécialisé marchand de biens et un avocat qui est fiscaliste, qui s'est spécialisé aussi dans les questions de TVA. pour pouvoir apporter les réponses à ce genre de questions. Et en attendant, je vais vous aider à relativiser. Le risque fiscal, il est globalement assez faible quand on sait comment s'y prendre et quand on est de bonne foi. Donc apprenez les rudiments de la fiscalité du marchand de biens, faites les choses de manière droite, de manière sincère, et globalement, les risques sont assez limités. Le problème numéro 5... C'est la perte d'argent potentielle et la peur qui y est associée, à savoir la peur de perdre de l'argent. Et là, je parle de l'angoisse que beaucoup de gens ont de se dire « Ah putain, mais si je me plante sur une opération, qu'est-ce qui va se passer ? » Et je comprends, parce que les montants sont importants. Autant les gains peuvent être conséquents, autant on se dit « Bah si je me foire sur une opération à 300 à 500 000, waouh, ça va être la merde ! » Donc là aussi, j'ai envie de vous dire, cette peur, elle est normale, elle est légitime et elle est là pour vous protéger. Donc c'est normal que vous la ressentiez, c'est plutôt bon signe. Par contre, il ne faut pas qu'elle soit paralysante, cette peur. Et je vais vous aider à relativiser. Quand les gens se disent « Ah, mais je me lance sur une opération à 500 000, t'imagines, c'est sa plante » , ils se disent qu'ils peuvent perdre 500 000. Mais si vous faites les choses correctement, si vous montez des opérations qui tiennent la route, Vous n'allez pas perdre 500 000, le bien ne va pas s'évaporer. Le bien, vous allez le garder, il aura une valeur, vous allez le revendre. Vous ne perdrez jamais l'intégralité du montant. Réalisez que si vous faites les choses comme il faut, vous apprenez à les faire, vous trouvez une opération véritablement rentable, etc. Vous apprenez à la monter comme il faut. Le risque est extrêmement faible comparé à d'autres entrepreneurs. Alors qu'est-ce que vous risquez concrètement ? De perdre 30 000 balles ? De perdre 50 000 balles ? Et alors ? Alors, ça fait chier. Ça, clairement, je vous l'annonce, ça fait chier, parce que j'ai déjà perdu des montants comme ça. Ça fout les boules. Mais en fait, il faut le lisser sur une vie, sur une activité de 5 ans, de 10 ans. Oui, sur une opération sur 10, vous allez vous planter. Mais l'essentiel, c'est que sur les 9 autres, vous soyez gagnant. Et donc, ça veut dire que sur les 10, en moyenne, vous serez gagnant. Attention, il faut faire en sorte d'être gagnant sur les 9 autres, il ne faut pas se planter sur 9 opérations sur 10 parce que là, l'équation va être dure à faire tourner. Mais faites-vous confiance ! Putain, mais oui, il y a un risque. Et oui, peut-être que vous allez perdre un peu, mais le risque de perte par rapport au potentiel de gain, il est ridicule. Encore une fois, je compare ça à un restaurateur. Ça, c'est vraiment des exemples que j'aime prendre. Je me demande toujours, vraiment, chaque fois que je vais dans un resto, un truc comme ça, je me dis, mais je bénis le ciel qu'il y ait encore des gens qui acceptent de créer des restaurants. Il y a une telle... C'est la telle misère de gérer le personnel, gérer les stocks. machin, les cuistots, ils trouvent pas de main d'oeuvre, ils trouvent personne en salle et puis ils vendent des menus à 25 balles quoi et ou même des menus à 40 balles mais comment on peut faire tourner une boîte avec ça je ne comprends pas et je me dis waouh heureusement heureusement qu'il y a encore des gens qui veulent créer des restaurants et sachez que le risque il est extrêmement élevé dans le milieu de la restauration, le risque de fermeture et donc les banques pour financer elles demandent 30, 40, 50% d'apport. Et là, le risque en perte, le risque de perte en capital, il est colossal. Donc chaque fois que vous aurez un petit peu peur de vous lancer dans une OP de marchand, rappelez-vous qu'il y a des restaurateurs, il y a des gens qui prennent des risques beaucoup plus élevés que vous, et que si eux, ils prennent ce risque-là, peut-être que vous, vous pouvez prendre un tout petit risque quand même pour améliorer votre vie. Alors les solutions que je vais vous donner, les solutions concrètes, c'est... Notez bien cette équation méthode plus prudence égale risque quasi nul. Méthode plus prudence égale risque quasi nul. La méthode, ça, nous, on pourra vous la donner à la MDB Academy. La prudence va consister à mettre en place un certain nombre de garde-fous. Là aussi, on vous expliquera dans le détail comment faire. Et là-dessus, vous aurez un risque qui est quasi nul. Et si vraiment vous vous dites non, moi, je ne suis toujours pas rassuré. Venez participer à MDB360, c'est notre programme d'accompagnement premium. On a du coaching individualisé, on vous aide à analyser le risque. Il y a des audits qui sont faits par des auditeurs professionnels pour analyser le risque et vérifier que votre opération tienne la route. Donc là, on ne peut pas vous sécuriser plus que ça. Ensuite, vous pouvez utiliser toutes les conditions suspensives, les clauses qui sont là pour vous protéger. Et quand on est marchand, il y en a énormément. Il faut les utiliser. Vous ne savez pas encore lesquels, il y en a plein et ça aussi on vous l'apprendra. Et enfin, le plus important, c'est d'accepter de devenir un entrepreneur et en tant que tel, d'accepter que quelques pertes mineures puissent arriver, puissent se trouver sur votre chemin. Un enfant qui se lance par exemple dans l'apprentissage de la marche ne s'arrête jamais à sa première chute et il ne se dit pas Ah bah zut, je risque de tomber, donc je préfère rester assis. Ça n'arrive pas. De même, sur votre parcours de développement, si vous souhaitez vous développer économiquement, si vous souhaitez vous développer professionnellement et devenir entrepreneur, il faut accepter que vous ayez des égratignures parce que vous allez tomber. Tôt ou tard, vous allez déraper, vous allez connaître des projets qui vont mal se passer et ça va être la merde de tout tout tard. C'est inévitable. Il faut juste faire en sorte que ça vous arrive le plus tard possible, le plus rarement possible, et que vous sachiez vous en relever comme il faut. Et que vous ayez surtout les moyens de vous en protéger. Vous voyez, souvent les clés ne sont pas tellement des clés techniques, mais c'est des clés qui sont dans la tête, si on veut avancer. C'est pour ça que la préparation mentale quand on se lance dans cette activité est tellement importante. Le problème numéro 6, c'est le problème des délais dans l'activité de marchand. Et là, on a vraiment un sujet de temps long. Et on va le réaliser, vous allez le réaliser, vous l'avez peut-être déjà réalisé si vous vous êtes lancé, il y a beaucoup de temps mort. Il y a beaucoup de temps mort dans l'activité de marchand, même quand on commence à développer 5, 6, 7, 8 opérations de front, il y a des périodes pendant lesquelles il ne se passe rien. Parce que quand une opération est en instruction auprès de l'urbanisme, vous pouvez monter, descendre, vous pouvez vous exciter autant que vous voulez, ça ne fera pas accélérer les choses. Alors oui, il y a des démarches que vous pouvez faire. Vous pouvez consulter les artisans, vous pouvez faire des devis, bref, il y a des choses qu'on peut faire, mais vous n'allez pas y passer des journées entières. Donc ça va vous laisser beaucoup de temps libre. Ça fait partie, c'est un avantage et un inconvénient, ceci dit, cette activité. C'est d'ailleurs, moi, ce qui m'a permis de lancer, de créer de l'activité de formation, parce que c'était une époque, en 2018, où on avait des opérations qui étaient en cours, mais moi, j'avais plein de temps libre, je cherchais quelque chose à faire en plus. Mais voilà, tout prend du temps. Dans les activités de marchand, il y a le sujet des permis dont j'ai parlé, les recours. Après, dans les travaux, il y a des temps de séchage de dalles, il y a des démarches, il y a Enedis, machin. Tout ça, c'est long. Tout ça, ça prend du temps. Quelles sont les solutions concrètes ? Alors les solutions concrètes, c'est anticiper tout ce qui peut l'être. Il y a beaucoup de choses qui peuvent être anticipées, des délais qui peuvent être superposés, qui peuvent être comprimés. Et il faut apprendre à les anticiper et aussi à mettre à profit ces temps « morts » parce qu'ils ne sont jamais morts. Il faut les mettre à profit pour faire d'autres choses. Il y a plein de choses qu'on peut faire pendant ces périodes-là. Autre chose que vous pouvez faire, c'est faire de l'achat-revente en parallèle d'une autre activité. C'est une question qui revient souvent, ça. Est-ce qu'il vaut mieux tout lâcher et se lancer à fond dans le marchand de biens, ou alors faire ça en parallèle d'une autre activité ? Mon avis, il est assez partagé là-dessus, parce qu'au début, ça peut être intéressant d'avoir pas mal de temps à y consacrer, pour pouvoir se former, pour pouvoir bien prospecter comme il faut, pour poser les fondations solides de son activité, mais à partir du moment où elle est lancée, bon Vous avez du temps pour faire autre chose. Je pense que c'est pas mal, même pour des sujets souvent de trésorerie, d'avoir une activité en parallèle, mais à mi-temps. Vous voyez, un mi-temps, je ne sais pas, un petit 20 heures par semaine, qui vous laisse du temps d'aller prospecter, d'aller suivre vos dossiers et tout. C'est bien de le faire en parallèle d'autre chose. Et puis, si vous avez suffisamment de trésor, enfin, profitez de ces temps morts pour ce qui compte pour vous, que ce soit la famille, les hobbies. des activités secondaires, des projets, je ne sais pas quoi. Putain, profitez-en. En fait, profitez-en pour faire des trucs cools, des trucs qui vous font du bien, qui vous font plaisir. Avant de passer au septième problème, les amis, j'ai un service à vous demander. Si vous n'êtes pas encore abonné au podcast, n'hésitez pas, que ce soit sur Apple, Deezer, Spotify ou autre plateforme, vous abonner et nous mettre 5 étoiles. Ça nous aide énormément à référencer le podcast en tant que... en tant que médium de qualité sur les activités de marchand de biens. Donc le dernier, le septième et dernier problème, ce sont les sujets de gestion humaine et la gestion des égaux. L'activité de marchand, elle est pleine, pleine, pleine d'interactions. L'activité de marchand, c'est vraiment une activité dans laquelle vous allez être en contact avec beaucoup, beaucoup, beaucoup de personnes, beaucoup d'interlocuteurs. Il y a les vendeurs, les acquéreurs, les mairies, on en a parlé, les services instructeurs, les ABF, vous allez discuter avec des voisins, il y a les artisans, les notaires, l'expert comptable, vraiment beaucoup beaucoup de monde. Dites-vous que pour beaucoup de personnes, alors que ce soit les vendeurs, les acquéreurs, on est dans des situations de stress. Une acquisition ou une vente immobilière pour la plupart des gens, c'est un événement unique dans une vie. qui arrivent à des moments joyeux ou très tristes, puisque il y a des naissances ou des décès ou des déménagements ou des mutations, ce genre de choses. Donc c'est des divorces. Donc il y a du stress, il y a de l'argent, il y a des émotions, et ça c'est un cocktail explosif. Les gens sont souvent très stressés. En plus, vraiment, j'ai constaté que l'immobilier c'est très spécial, et vous l'avez... peut-être déjà vu si vous avez fait des achats de RP ou de locatif. C'est vraiment un milieu dans lequel il y a énormément d'incompétents. Il y a énormément de gens qui sont nuls ou qui rechignent à faire leur boulot. Alors je pense bien sûr aux agents IMO, parce que là, c'est quand même un des métiers dans lesquels il y a le plus de bouffons, enfin de gens qui sont juste pas bons. C'est compliqué. Ou alors des gens qui refinent à faire leur boulot, ou des gens qui font mal leur boulot. Là, je pense aux artisans, il y en a quand même un paquet. J'entends beaucoup d'histoires de gens qui se font avoir, de gens pour lesquels le job est mal fait, il y a des retards dans tous les sens. Ensuite, il y a les banquiers qui n'ont pas toujours envie de bosser. Les mairies, on n'en parle pas. Et en fait, vous, vous naviguez dans cet univers-là, et c'est quand même... C'est quand même pénible, très souvent, de voir se débattre dans un univers comme ça de gens qui sont mous du genou ou qui font mal leur taf ou qui sont incompétents. Et un marchand de biens, c'est un gestionnaire de projet. Clairement, j'en ai fait le constat, c'est la conclusion à laquelle j'en suis arrivé, c'est que un marchand de biens, c'est avant tout un gestionnaire de projet. Et un gestionnaire projet, il se retrouve à devoir piloter beaucoup d'acteurs, et beaucoup d'acteurs qui, comme je vous le disais à l'instant, ne sont pas toujours les crayons les mieux taillés de la trousse. Et ça, ça peut être vraiment pénible, énergivore, usant à la longue. Et j'ai quelques solutions, parce qu'encore une fois, cet épisode de podcast est là pour essayer de donner des solutions. Alors la première chose à faire, c'est d'essayer de trier au maximum aux interlocuteurs. Et essayer de ne bosser qu'avec des gens qui sont bons, qui sont au moins corrects. Alors, parfois on ne les choisit pas. Quand c'est le maire, le service instructeur, les ABF, là malheureusement, on est coincé. On ne peut pas les changer. Il y a des élections toutes les quelques années, mais vous avez juste une voix dans tout ça. Et encore, vous ne faites peut-être pas d'opération dans la commune dans laquelle vous votez. Quand ce sont en tout cas vos prestataires... quand ce sont des personnes que vous pouvez choisir, là, soyez exigeant. Ne bossez pas avec des gens qui sont mauvais, parce que c'est votre équipe, en fait, et votre équipe va ressembler à rien si jamais vos prestataires sont des chèvres. Ensuite, il faut faire preuve de patience. De beaucoup, beaucoup, beaucoup de patience. Et comprendre que parfois, vous n'allez pas pouvoir faire avancer les choses, et que même avec de la violence verbale ou des choses, machin, malheureusement, on n'arrive pas à faire avancer les dossiers. Et il faut savoir gérer les égaux. Et quand je dis les égaux, surtout le vôtre, surtout le nôtre. C'est difficile. Vraiment, il faut s'asseoir sur son égo à beaucoup de reprises. Je vous ai parlé des injustices dans les mairies, mais là, quand on vous fait un coup pareil, ça fait des semaines que vous cherchez une opération, le gars, vous avez envie de l'étrangler, quoi. Et vous avez envie de le pourrir. Mais c'est pas très constructif et ça vous aide pas. Il faut vraiment... à beaucoup de reprises, savoir s'asseoir sur son ego et se dire que cette démonstration de patience, vous la faites dans l'intérêt de long terme de votre entreprise et de votre réussite. C'est la seule chose qui peut vous aider à dépasser la frustration. Et la petite recommandation de lecture, je vous recommande le livre « Comment se faire des amis » de Dale Carnegie qui est vraiment excellent sur tous ces sujets de relations humaines, de comment aborder les gens, etc. Donc soyez patient. Je vais passer à la conclusion, mais une dernière fois, les amis, si vous n'êtes pas encore abonné au podcast, s'il vous plaît, n'hésitez pas à aller le mettre 5 étoiles, ça nous aide à nous référencer, ça m'encourage aussi à produire plus d'épisodes, parce que ça me fait comprendre que je vous apporte de la valeur. Donc l'achat-revente, c'est quelque chose, l'activité de marchand qui peut être vraiment super rentable, ça peut changer votre vie, ni plus ni moins, ça peut changer la trajectoire de votre destin économique, donc ça vaut le coup de tenter votre chance. Par contre, ça implique de savoir ce que vous faites, de vous former comme il faut, d'être persévérant, de comprendre que la réussite, elle se fait dans la durée. Ça n'est pas en deux secondes que vous allez vous enrichir, mais si vous êtes persévérant, vous allez nécessairement vous enrichir, c'est inévitable. Ça nécessite aussi d'avoir une bonne gestion de l'humain, une bonne gestion de soi, et in fine, c'est une aventure de développement personnel. C'est une aventure de développement de soi. Parce que ce sont vos forces et vos faiblesses qui vont déterminer votre capacité à réussir. Ce n'est pas des sujets de TVA, on s'en tape de la TVA du marchand de biens, on vous l'apprendra en trois heures ce que vous avez besoin de savoir là-dessus. Par contre, devenir un individu qui mérite la réussite et qui attire le succès, ça c'est le travail de toute une vie, ça ne se fait pas en trois heures. C'est ce qui est tellement intéressant dans ce cheminement lorsqu'on décide de se lancer dans l'activité. de marchand quand on décide de devenir entrepreneur, c'est que ça va exiger beaucoup, beaucoup de nous, et que l'ancien personnage que nous incarnions ne va plus être suffisant. Comme une larve qui devient un papillon et doit sortir de son cocon pour pouvoir déployer ses ailes. De même, si vous voulez prendre votre envol personnel et économique, vous ne pourrez pas continuer à ramper au sol. Ça nécessitera de vous que vous vous développiez. Et c'est ce cheminement qui est tellement passionnant dans cette aventure. Les amis, j'espère que cet épisode vous a plu. Si c'est le cas, mettez-nous 5 étoiles. Partagez-le à des personnes qu'il pourrait aider. Et je vous dis... prochaine