En dix ans, Benjamin Lecomte est passé d’un premier achat improvisé à la gestion d’un patrimoine immobilier. Il raconte sans détour ses réussites et ses erreurs, et montre pourquoi l’investissement locatif demande bien plus que d’encaisser des loyers. Du premier appartement à l’immeuble : ce que la théorie ne dit pas À 21 ans, Benjamin achète un T3 près du Mans avec l’enthousiasme des débuts, mais sans méthode. Quelques années plus tard, il franchit un cap avec un immeuble de trois logements. Il explique comment il a sélectionné le bien, monté le financement et structuré son patrimoine, en tirant parti de mécanismes fiscaux adaptés aux revenus locatifs. Les « coûts cachés » qui changent un rendement Charges de copropriété, taxe foncière, pannes de chaudières, révision de toiture : autant de dépenses qui grignotent la rentabilité. Benjamin détaille plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux et de maintenance non anticipés, et détaille la démarche qu’il s’est imposée ensuite : vérifier l’historique technique, budgéter l’entretien, analyser les procès-verbaux d’assemblée et la qualité de la gestion. Energie, réglementation et vacance : le nouveau triptyque du risque Un changement de système de chauffage a fait chuter la performance énergétique d’un logement, avec à la clé une impossibilité temporaire de relouer. Vous découvrirez comment sécuriser le cash-flow face aux diagnostics, aux mises aux normes et aux périodes de vacance, et pourquoi une trésorerie de précaution devient indispensable. Ce que vous allez retirer de l’épisode Des repères concrets pour arbitrer entre rendement brut et rendement net, une checklist pratique avant d’émettre une offre, et des pistes pour choisir un cadre fiscal cohérent avec votre stratégie. Les témoignages de terrain de Benjamin éclairent l’investissement locatif, l’immeuble de rapport, la gestion des charges et la performance énergétique avec réalisme et méthode. Finalement, l’immobilier revenu passif c’est une réalité ou un fantasme ? Clairement un fantasme ! Pour voir l'intégralité du live du jeudi 11 septembre à l'origine de cet épisode : https://www.youtube.com/live/bS_grUh5fN8?si=BE2Xw30IQOtl3USW Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre et communiquer avec Eric Nicolier sur Linkedin (https://www.linkedin.com/in/ericnicolier/), Instagram (https://www.instagram.com/passion_immo_podcast), Twitter (https://x.com/passion_immo), Facebook (https://www.facebook.com/passionimmo2). Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Depuis 2017, huit ministres du Logement se sont succédé, avec une valse de réformes, d’annonces et de dispositifs. Mais quel est le vrai bilan de la politique du logement sous Emmanuel Macron ? Dans cet épisode, je dresse un état des lieux lucide : • Une crise bien réelle : prix multipliés par 3,3 depuis 1994, chute de la construction neuve, 2,5 millions de ménages en attente de logement social, 4 millions de personnes mal logées. • Une crise européenne aussi : l’Allemagne, les Pays-Bas ou le Royaume-Uni connaissent des tensions parfois plus fortes encore. • Un bilan contrasté : loi Elan, dispositif Denormandie, MaPrimeRénov’, encadrement des loyers, réforme des APL, fin du Pinel, relance du PTZ, nouveau statut du bailleur privé… Des mesures intéressantes mais souvent brouillonnes, modifiées sans cesse ou insuffisamment financées. • Un manque de lisibilité : succession trop rapide des ministres, communication confuse, absence de cap clair. En conclusion, le vrai problème n’est pas l’absence de mesures, mais le manque de visibilité et de cohérence, qui freine les investisseurs comme les ménages. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre et communiquer avec Eric Nicolier sur Linkedin (https://www.linkedin.com/in/ericnicolier/), Instagram (https://www.instagram.com/passion_immo_podcast), Twitter (https://x.com/passion_immo), Facebook (https://www.facebook.com/passionimmo2). Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Dans un contexte politique chahuté, cet épisode fait le point calmement sur ce qui peut réellement impacter l’immobilier en France dès septembre 2025. Vous y trouverez des repères concrets pour décider sereinement : acheter, vendre, financer… ou patienter. Marché : fragilité… mais pas de panique Les pros de l’immobilier restent globalement optimistes : demande des acheteurs, vendeurs motivés, banques de retour. La reprise existe mais elle est « fragile » : l’instabilité politique peut la freiner, surtout sur les achats “confort” (résidence secondaire, agrandissement, locatif d’opportunité). Les taux pourraient remonter Les OAT à 10 ans repartent à la hausse, alors que les maturités courtes restent stables. L’adjudication d’obligations d’État en septembre a suscité plus du double de la demande, signe que la confiance des investisseurs perdure. Mais tout dépendra des décisions des agences de notation et de la trajectoire du budget 2026, deux facteurs susceptibles de faire grimper les taux immobiliers d’un point supplémentaire. Fenêtre de tir pour financer Si vous avez un projet (RP, résidence secondaire, investissement), l’environnement actuel reste intéressant. Les taux n’ont « jamais été aussi bas » de l’année et pourraient remonter rapidement : sécuriser son financement maintenant peut faire gagner des dizaines de milliers d’euros sur la durée. --- Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre et communiquer avec Eric Nicolier sur Linkedin (https://www.linkedin.com/in/ericnicolier/), Instagram (https://www.instagram.com/passion_immo_podcast), Twitter (https://x.com/passion_immo), Facebook (https://www.facebook.com/passionimmo2). Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

La chute du gouvernement Bayrou pourrait avoir des conséquences directes sur l'immobilier. Deux motifs d'inquiétude : l’éventuelle remontée des taux de crédit immobilier et l’avenir du statut du bailleur privé prévu dans la loi de finances pour 2026. Taux immobiliers : ce qui peut bouger Entre 3 % et 3,5 % en août 2025 (moyenne), les taux ont décru depuis fin 2023 mais restent sensibles aux marchés. Dans l'épisode nous rappelons le rôle des OAT 10 ans dans la fixation des taux des crédits immobiliers : l’instabilité politique pourrait se traduire par un financement de l'immobilier plus cher. Agences de notation : la « valse » de l’automne De septembre à décembre, plusieurs agences réévaluent la note de la France. Effet possible : coûts d’emprunt souverain plus élevés, donc pression indirecte sur les taux bancaires. Mais le pire n’est pas certain. Nous expliquons pourquoi. Statut du bailleur privé : réforme à surveiller Un rapport parlementaire remis en juin prévoit des mesures très favorables : amortissement en location nue, exonération de plus-value à 20 ans, micro-foncier porté à 30 000 € avec abattement à 50 %, déficit foncier imputable jusqu’à 40 000 €. En cas d'instabilité politique, le calendrier budgétaire pourrait dérailler et faire passer à la trappe ces réformes très attendues. Cette chute du gouvernement pourrait avoir des conséquences directes pour les emprunteurs et pour les investisseurs qui attendent des réformes fiscales importantes. --- Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre et communiquer avec Eric Nicolier sur Linkedin (https://www.linkedin.com/in/ericnicolier/), Instagram (https://www.instagram.com/passion_immo_podcast), Twitter (https://x.com/passion_immo), Facebook (https://www.facebook.com/passionimmo2). Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

L’immobilier en 2025 : entre reprise fragile et incertitudes Dans cet épisode 118 de Passion Immo, nous faisons le point sur la situation actuelle du marché immobilier en France. À travers la dernière note de conjoncture des notaires (juillet 2025), vous découvrirez les tendances récentes en matière de prix, de transactions et de pouvoir d’achat immobilier. Transactions : une reprise en demi-teinte Après avoir touché un point bas à l’automne 2024, le volume de transactions repart à la hausse avec près de 892 000 ventes de logements anciens enregistrées fin avril 2025. Une amélioration encourageante, mais encore loin des records passés et très variable selon les régions. Prix de l’immobilier : entre stagnation et fortes disparités La baisse continue des prix semble s’être arrêtée : au niveau national, les prix progressent légèrement (+0,4 % sur un an). Mais attention : selon les villes, les écarts sont énormes. Lille enregistre -5 %, Amiens -7 %, quand Caen ou Dijon bondissent de +5 à +7 %. En Savoie, on observe des écarts de plus de 7 000 € le m² entre stations de ski et villes moyennes ! Crédit et pouvoir d’achat immobilier Les taux immobiliers semblent avoir atteint un plancher autour de 3,13 %. Conséquence : le pouvoir d’achat immobilier s’améliore, permettant aux ménages d’acquérir 84 m² en moyenne contre 78 m² un an plus tôt. Mais attention, l’avenir reste incertain : une remontée des taux pourrait rapidement inverser cette tendance. Un contexte fragile Si les indicateurs paraissent encourageants, ils doivent être nuancés. La situation reste fragile en raison des incertitudes économiques, politiques et géopolitiques (inflation, chômage, guerre en Ukraine, tensions au Moyen-Orient, instabilité politique en France). Un épisode pour comprendre les vraies dynamiques du marché immobilier et éviter les erreurs d’analyse. --- Pour télécharger la note de conjoncture des notaires citée dans l'épisode : lien vers le site des notaires de France (https://www.notaires.fr/fr/actualites/note-de-conjoncture-immobiliere-des-notaires-de-france-juillet-2025#toc-anchor-3) Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre et communiquer avec Eric Nicolier sur Linkedin (https://www.linkedin.com/in/ericnicolier/), Instagram (https://www.instagram.com/passion_immo_podcast), Twitter (https://x.com/passion_immo), Facebook (https://www.facebook.com/passionimmo2). Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Dans cet épisode de Passion Immo, nous faisons le point sur la suspension temporaire de MaPrimeRénov’ pour les rénovations globales, une annonce qui secoue le secteur de l’immobilier depuis plusieurs semaines. En moins de 10 minutes, découvrez les raisons de ce gel inattendu, ses conséquences concrètes pour les investisseurs et les artisans, et ce qu'il faut attendre pour septembre. Pourquoi cette suspension brutale ? La décision est liée à plusieurs facteurs : explosion des demandes, fraudes massives sur les dossiers, et surtout un budget 2025 déjà épuisé. Résultat : depuis le 23 juin 2025, plus aucune nouvelle demande de rénovation globale n’est acceptée jusqu’au 15 septembre 2025. Les fraudes dans le viseur L’épisode dévoile des chiffres impressionnants : 229 millions d’euros de fraudes évitées en 2024, mais aussi des suspicions de fraude non détectée. Certains accompagnateurs MaPrimeRénov’ et entreprises du bâtiment sont pointés du doigt pour des pratiques douteuses : devis gonflés, audits énergétiques fictifs, collusion entre artisans et mandataires. Ce qui change pour les investisseurs Les travaux monogestes (isolation, changement de chaudière…) restent éligibles, tout comme les rénovations en copropriété. Mais pour les projets globaux, il faudra patienter. À la rentrée, le dispositif sera probablement recentré sur les passoires énergétiques (E, F, G) avec des plafonds d’aides revus à la baisse. Pourquoi écouter cet épisode ? Si vous envisagez des travaux ou un investissement immobilier, cet épisode vous aidera à anticiper les changements réglementaires et l'évolution prévisible des aides à la rénovation. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre et communiquer avec Eric Nicolier sur Linkedin (https://www.linkedin.com/in/ericnicolier/), Instagram (https://www.instagram.com/passion_immo_podcast), Twitter (https://x.com/passion_immo), Facebook (https://www.facebook.com/passionimmo2). Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Passion Immo reçoit Aurélien Toulouse, investisseur expérimenté et fondateur de Victor Investissement, pour répondre à une question que beaucoup se posent : est-il encore judicieux d’investir en immobilier en 2025 ? Entre fantasmes, peurs infondées et réalités du marché, l’épisode décrypte avec lucidité l’environnement immobilier actuel. Pourquoi la défiance grandit chez les investisseurs Aurélien revient sur les raisons majeures de la baisse des investissements : hausse des taux, incertitude économique, complexité fiscale croissante et peur des contraintes réglementaires comme le DPE ou la fiscalité du LMNP. Il met en lumière la psychologie du marché, souvent influencée par des idées reçues. 2025 : des opportunités bien réelles pour les investisseurs avisés Malgré un climat perçu comme tendu, le marché repart dans certaines zones, et les investisseurs bien préparés peuvent encore faire de très bonnes affaires, notamment sur des biens à rénover ou mal évalués en raison de performances énergétiques mal comprises. Aurélien insiste : ceux qui osent investir en période d’incertitude sont souvent ceux qui réalisent les meilleures opérations. Faut-il fuir le meublé ou les dispositifs fiscaux comme le Denormandie ? L’épisode fait le point sur la fiscalité du meublé, les conséquences de la réintégration des amortissements, et les limites du statut du bail privé. Aurélien défend une stratégie claire : investir en meublé dans des zones dynamiques, sans céder aux effets d’annonce ni aux montages trop complexes. 👉 Ce nouvel épisode de Passion Immo pour découvrir comment transformer les incertitudes de 2025 en véritables opportunités d’investissement immobilier ! Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre et communiquer avec Eric Nicolier sur Linkedin (https://www.linkedin.com/in/ericnicolier/), Instagram (https://www.instagram.com/passion_immo_podcast), Twitter (https://x.com/passion_immo), Facebook (https://www.facebook.com/passionimmo2). Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Un tournant majeur pour la fiscalité immobilière ? Dans ce nouvel épisode de Passion Immo, Eric Nicolier décrypte les évolutions à venir sur la fiscalité immobilière, avec un focus sur un possible statut unique du bailleur privé dès 2026. Alors que les règles actuelles sont jugées trop complexes et dissuasives pour les investisseurs, un consensus semble se dessiner entre professionnels, notaires, parlementaires et associations comme l’UNPI. Une fiscalité jugée trop complexe Eric Nicolier rappelle combien les régimes actuels (location nue vs. meublée, micro vs. réel) sont devenus en partie incompréhensibles pour les particuliers, freinant l’investissement locatif. Une simplification est nécessaire ! Le chantier du statut unique du bailleur privé se structure Le projet avance grâce à plusieurs initiatives : la proposition des notaires en 2023, la mission parlementaire en cours, et les propositions audacieuses de Charles de Courson ou de l’UNPI. L’idée : unifier la fiscalité, rendre les régimes plus équitables, et stabiliser les règles du jeu pour encourager les investisseurs. Des propositions concrètes sur la table Amortissement sur 40 ans pour tous, déficit foncier étendu, taux forfaitaire d’imposition à 12,8 %, Déficit foncier plus large… Les pistes ne manquent pas, mais leur mise en œuvre dépendra de la marge de manœuvre budgétaire de l'Etat et du consensus politique pour faire évoluer ses régles. 🎯 Un épisode qui vous fera comprendre les enjeux fiscaux de demain afin de mieux anticiper les impacts sur vos projets immobiliers ! Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre et communiquer avec Eric Nicolier sur Linkedin (https://www.linkedin.com/in/ericnicolier/), Instagram (https://www.instagram.com/passion_immo_podcast), Twitter (https://x.com/passion_immo), Facebook (https://www.facebook.com/passionimmo2). Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Pour recevoir l'ebook gratuit sur les bases de la fiscalité immobilière, inscrivez-vous sur ce lien : recevoir notre ebook (https://www.passion-immo.com/fiscal-2024) Comprendre la fiscalité de la location meublée pour les petits loueurs Airbnb Vous louez ponctuellement une chambre sur Airbnb ou une partie de votre résidence principale pour compléter vos revenus ? Dans cet épisode, Passion Immo vous guide à travers les méandres de la fiscalité applicable aux locations meublées, en particulier pour ceux qui ne sont ni experts ni gros investisseurs, mais souhaitent être en règle avec les impôts. Régime micro, abattements et loi Le Meur : ce qu’il faut savoir Passion Immo revient en détail sur le régime micro-BIC, ses avantages et ses limites, notamment après la réforme de la loi Le Meur de novembre 2024. Il décrypte les taux d’abattement actuels, les critères à remplir pour rester dans le cadre légal et les pièges à éviter. Exonérations possibles (et leurs conditions strictes) Deux dispositifs d’exonération sont présentés avec précision, mais attention : ils ne concernent que certaines situations très spécifiques. Entre plafond de 760 € et loyers “raisonnables”, Passion Immo détaille les critères géographiques, les statuts du locataire et les contraintes d’usage du logement. CFE, seuils et réalités La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) fait aussi partie de l’équation. Bonne nouvelle : elle est souvent évitable sous certains seuils (5 000 € de loyers). Passion Immo explique également comment certaines communes exonèrent les petits loueurs. Un épisode concret, utile et sans jargon Cet épisode offre des clés pratiques, alerte sur les idées reçues, et propose des ressources comme un eBook gratuit. Parfait pour les propriétaires qui veulent éviter les erreurs et optimiser leur déclaration fiscale. Passion Immo vous aide à sécuriser et optimiser votre fiscalité immobilière en toute sérénité ! Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre et communiquer avec Eric Nicolier sur Linkedin (https://www.linkedin.com/in/ericnicolier/), Instagram (https://www.instagram.com/passion_immo_podcast), Twitter (https://x.com/passion_immo), Facebook (https://www.facebook.com/passionimmo2). Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Vous envisagez un achat immobilier ou un investissement locatif en 2025 ? Ce nouvel épisode de Passion Immo est fait pour vous. Claudia Jambas, courtière aguerrie et d'expérience, décrypte les nouvelles attentes des banques et vous livre des conseils concrets pour obtenir un financement, même dans un contexte tendu. Une remontée des taux… mais pas pour tout le monde Claudia revient sur la situation actuelle des taux d’emprunt : bien que la tendance soit à une légère remontée, tout dépend du profil de l’emprunteur. Elle révèle comment certains profils bien préparés parviennent encore à décrocher des taux sous la barre des 3 %. Mais attention les taux remontent, il ne faut pas traîner à présenter ses projets de financement ! Bien préparer son dossier : la clé du succès Préparer son dossier plusieurs mois à l’avance, éviter certaines habitudes bancaires mal perçues (paiements en plusieurs fois, relevés de comptes plombés par l'utilisation trop fréquente des paris en ligne…). Il faut optimiser ses relevés de comptes… Claudia partage ses méthodes pour “habiller la mariée” avant de soumettre un dossier aux banques. Elle explique aussi comment adapter la présentation d’un dossier en fonction de l’interlocuteur bancaire. Investisseurs : vigilance accrue et stratégie sur mesure L’accès au crédit pour un investissement locatif devient plus complexe. Claudia détaille les différences d’approche entre achat de résidence principale et investissement. Elle insiste notamment sur la nécessité de présenter un projet solide, avec des biens bien situés, des DPE maîtrisés et une gestion financière irréprochable. Le rôle stratégique du courtier Enfin, Claudia souligne la valeur ajoutée d’un courtier expérimenté : connaître les interlocuteurs, raccourcir les délais, optimiser les taux, anticiper les blocages… Le tout, souvent avec des honoraires compensés par les gains obtenus lors des négociations. 👉 Un épisode riche en conseils pratiques et en retours d’expérience, pour toutes celles et ceux qui veulent maximiser leurs chances d’obtenir un prêt immobilier en 2025. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre et communiquer avec Eric Nicolier sur Linkedin (https://www.linkedin.com/in/ericnicolier/), Instagram (https://www.instagram.com/passion_immo_podcast), Twitter (https://x.com/passion_immo), Facebook (https://www.facebook.com/passionimmo2). Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.