- Speaker #0
Aujourd'hui j'ai le plaisir d'accueillir Alexandre Darsad en Private Equity Works. Alexandre, tu es co-fondateur et CEO d'O2 Capital AM, société de gestion indépendante agréée par l'AMF en 2024 et spécialisée dans la dette privée immobilière en Europe. Ce qui frappe dans ton parcours, c'est la cohérence dans le mouvement. Tu commences avocat chez Clifford, où tu apprends la mécanique du droit et des deals. Puis, avec Assetis, tu plonges dans l'EM&E et tu accompagnes les entrepreneurs dans leurs opérations de croissance. Et tu touches déjà du doigt la complexité du financement réel. Mais tu n'es pas du genre à rester dans le rôle de conseil. Et en 2008, tu fais un vrai pari. Tu rachètes Secoivat, une société de construction de bâtiments créés, de bâtiments clé en main, basés dans les Rho. Tu mets la main littéralement dans le béton, tu la redresses, tu la développes et huit ans plus tard, tu la revends. Dans cette aventure, tu gardes une conviction forte, la valeur se crée quand la finance comprend le terrain. Aujourd'hui, Odeo Capital intervient sur les financements entre 5 et 30 millions d'euros, à la croisée de la finance et du réel, dans un marché européen de la dette privée qui pèse près de 70 milliards d'euros. Vous utilisez des instruments variés, tant de obligations. plus rarement du préfet RdEquity, pour financer des projets immobiliers à fort ancrage terrain. L'ADN d'Odeu Capital, un mix entre esprit entrepreneurial, rapidité d'exécution et compréhension opérationnelle. En gros, finance plus béton. Dans un marché de la dette privée qui dépasse les dizaines de milliards, Odeu Capital choisit d'opérer dans une niche sélective où les relations, la structuration et le suivi font la différence. Et ton parcours raconte quelque chose de profond, que l'indépendance, ce n'est pas un slogan, mais une manière d'investir et de comprendre le risque autrement.
- Speaker #1
Merci Antoine.
- Speaker #0
Bienvenue à toi.
- Speaker #1
Merci, tu m'intimides.
- Speaker #0
Non, il n'y a aucune raison. Nous découvrons aujourd'hui avec toi, justement, ce domaine de dette privée en immobilier. Donc si tu pouvais un peu nous guider, ce serait chouette.
- Speaker #1
Avec plaisir.
- Speaker #0
Alors justement, cette question d'expérience opérationnelle et d'approche terrain, est-ce que tu peux nous parler un peu plus de CQABAT et dans quelle mesure ce site a mené justement à ce parcours de CO2 jusqu'à aller obtenir justement cet agrément AMF ?
- Speaker #1
Écoute, en fait, historiquement, j'ai fait du droit, donc comme tu l'as dit. Rapidement, je me suis rendu compte que j'étais plus intéressé par les problématiques business que purement juridique. Malgré tout, dans la dette, la culture juridique, c'est très important, parce que le juridique fait partie du risque qu'on prend. Et donc, effectivement, après avoir créé Assetis, j'avais toujours ce désir entrepreneurial qui répondait à un profond besoin, je pense, de liberté et de créer quelque chose, d'être indépendant. J'ai racheté CKBAT en 2008. On a transformé l'entreprise qui a malgré tout connu la crise de 2008, et c'était très compliqué au début. Et puis en 2016, un groupe était rentré en cours de route dans le capital de la société et puis on a revendu totalement la société au groupe en 2016. C'est vrai que tout ça, ça a créé différentes... Les comptes en juridique, financière et immobilière m'ont amené à me dire que j'avais les bonnes bases pour créer une activité dans le financement alternatif immobile. Et c'est cette base-là qui m'a donné envie de créer O2. Et puis O2, on a démarré en 2017. Au départ, on faisait des opérations deal by deal. Donc, on se disait, tiens, si on trouve une bonne opération, on va trouver des investisseurs et c'est ce qu'on faisait. Et puis, au bout d'un moment, on s'est dit, c'est sympa, en fait, on trouve des deals, on les origine, on les structure, on les suit. Finalement, on a le même boulot qu'une société de gestion et on serait plus à l'aise et plus performant à gérer des fonds que faire des opérations deal by deal. Et donc, on allait chercher cet agrément auprès de l'AMF, l'agrément qu'on a obtenu en juillet. On a lancé notre deuxième fond qui s'appelle Oxygène. l'été dernier, en 2025.
- Speaker #0
Et avec, justement, cette approche particulière, vous l'avez vécue de manière extrêmement pratique, tu l'as vécue de manière extrêmement pratique avec cette expérience entrepreneuriale, et aujourd'hui, ça s'articule comment ? C'est-à-dire que tu restes très investi sur ces opérations ?
- Speaker #1
En fait, à la base, on est prêteurs. Donc quand même, quand on est prêteurs, on accepte d'être sur le siège passager. Par contre, effectivement, toute cette expérience entrepreneuriale, ça me donne une compréhension, une vision des situations que je n'aurais pas pu avoir auparavant. Là, en ce moment, on a une opération, par exemple, on va reprendre le contrôle en accord avec la personne à qui on sait, avec l'emprunteur. Et le terrain, je comprends très bien comment ça se passe. Je parle avec les entreprises, on voit ce qu'on veut faire, on voit où on veut aller. Et donc, tout ce background de presque dix ans dans le béton, comme tu disais,
- Speaker #0
c'est fort. Ça n'a rien de péjoratif. Non, non, non,
- Speaker #1
mais ça me donne, moi, je pense, une force parce que ça me permet de parler le langage des gens à qui on prête de l'argent, à qui on travaille. et de comprendre concrètement ce qui se passe sur le terrain et les complexités auxquelles ils peuvent être confrontés.
- Speaker #0
Ce que tu dis est très important parce qu'en position de prêteur, un des caveats habituels, en cas très courant, c'est « je me sécurise au maximum » . Beaucoup de temps est passé sur cette négociation, mais si à un moment tu te retrouves réellement avec l'actif en main, quel que soit le contexte, c'est plutôt un moment d'effroi. Chez toi c'est pas un moment d'effroi parce que...
- Speaker #1
C'est pas un moment d'effroi, c'est pas une bonne nouvelle, c'est pas notre métier, on n'est pas là pour reprendre les opérations et les finir à la place de la personne à qui on a prêté de l'argent, c'est pas normal. Mais si ça doit se passer, on considère qu'on a le savoir-faire, qu'on va savoir gérer.
- Speaker #0
Alors quelle est la particularité justement de cette dette privée en immobilier ? Comment ça s'articule ? En fait,
- Speaker #1
si tu veux, dans le segment de la dette immobilière, tu as plusieurs strates. La strate la moins risquée, c'est la dette bancaire qui va coûter... Nous, on finance uniquement des opérations en développement. Peu de promotion, beaucoup d'opérations marchands et parfois des opérations pour des foncières. Et donc dans ce segment-là, le financement se fait soit par des banques spécialisées, donc un coût de financement qui va coûter autour de 4-5% par an. T'as un segment un peu intermédiaire, de gens qui acceptent de prendre une position un peu plus risquée que la banque et qui vont chercher un rendement un peu supérieur à la banque. Honnêtement, c'est un segment qui a beaucoup de mal à exister en ce moment. Et puis t'as un segment d'opérateurs. de prêteurs qui acceptent de prendre plus de risques et qui cherchent un rendement double digit, ce qui est notre cas. Mais pour générer plus de 10% dans l'univers immobilier, d'autant plus dans le contexte actuel, tu n'as pas d'opérations immobilières qui peuvent supporter de tels taux d'intérêt dans la durée. Ce n'est pas possible. Donc il faut accepter d'être court terme. Nous, notre métier, on est bridge lender. Et on est donc sur un segment spécifique où on cherche une situation où soit on vient avant la banque prendre un risque qu'elle ne veut pas prendre. On est remboursé quand le risque est traité et que la banque peut arriver, et donc on bridge le financement bancaire. Ou alors, plus rare, on vient bridger la vente. On vient bridger la vente, c'est-à-dire qu'on est en fin de parcours sur une opération. Et soit il faut sortir la banque parce qu'il y a un stress, on accepte de sortir la banque, et dans ce cas-là on garde une position hypothécaire et senior. Soit on va venir dans une position junior, cette fois-ci, donc avec moins de sûreté. Mais dans une opération qui opérationnellement ne représente plus beaucoup de risques, redonner du cash à l'opération peut lui permettre d'aller jusqu'à son terme 18 à 24 mois plus tard. Tout ça pour te dire que soit on fait du senior, soit on fait du junior, et toujours dans un contexte court terme. Donc nos opérations durent 12 à 36 mois et la durée moyenne c'est 18 à 24 mois maximum.
- Speaker #0
Deux questions pour toi. Premièrement, les chiffres que tu as cités sont sensibles au taux. C'est-à-dire qu'on a une approche de marge. de marge surtout sans risque, est-ce que ça s'affiche ?
- Speaker #1
Sur Cache et Données, quand je dis du 10%, ce n'est pas un 10% plus sur Rebord, c'est un 10%. Quand je te dis que la banque prête aujourd'hui à 5%, ce n'est pas 5% plus sur Rebord, ça comprend la marge de Rebord.
- Speaker #0
Et la deuxième question, c'est bien une chose que tu évoques là, c'est que vous êtes hyper rapide.
- Speaker #1
Voilà, il y a une célérité que les sociétés de gestion, enfin les asset managers peuvent avoir et qui ne sera jamais celle de la banque. Et encore une fois, je n'oppose pas du tout la banque et nous, parce que je milite pour le fait qu'en fait, on est très complémentaires.
- Speaker #0
Si on ne prend que ce paramètre, vous êtes hyper complémentaires.
- Speaker #1
On est très complémentaires. Effectivement, mais nous, quand les gens viennent nous voir, ils nous demandent d'exécuter très vite. Donc, à la différence du private equity, par exemple, où tu mets de l'argent dans un fonds de private equity, et puis tu as cette fameuse courbe en J et tu attends d'investir et l'audit d'une... d'une société, c'est très long. Il y a un processus compétitif, il faut trouver la boîte, il faut l'auditer, il faut arriver à closer le deal, le pack d'associés, etc. Et donc tout ça t'emmène sur un cycle d'investissement qui est assez long. En dette, IMO, ton cycle d'investissement est très court. Tu closes un deal en six semaines.
- Speaker #0
Six semaines de départ arrêté.
- Speaker #1
Départ arrêté, six semaines. Mais en fait, si tu prêtes 9 fois sur 10 à une SPV, l'audit n'est pas vraiment un sujet, l'audit de la société, Et ta garantie, c'est un actif immobilier. sur lequel tu vas avoir une valeur d'expertise, sur laquelle tu t'appuies, que tu peux challenger, le notaire va après faire son travail, lui, de due deal notarial. Mais tout ça se fait très très vite en fait. Et donc ça te permet d'exécuter beaucoup plus vite que dans le private equity, donc ta courbe d'investissement. On investit très rapidement.
- Speaker #0
Et en structure de fonds, cela signifie que, comme un fonds de private equity, une fois que tu as appelé l'actif acquis, ton investissement, si cet investissement est liquidé, l'argent revient tout de suite à tes investisseurs, tu as le mécanisme de recyclage.
- Speaker #1
Alors le fonds 1, qui était un fonds qu'on conseillait, on l'avait conçu comme un fonds de PE qui durait 5 ans, un peu plus court que du PE, et puis qui distribuait des rendements parce que dans la dette, à la fin, les gens viennent en dette pour avoir la distribution.
- Speaker #0
Pour chercher du lille.
- Speaker #1
Ouais, mais sinon tu vas faire du PE. Alors le fonds Oxygen dont je viens de parler, lui, est un fonds open, ouvert, et la raison pour laquelle il est ouvert, c'est justement parce qu'on recycle l'argent. On recycle l'argent parce qu'encore une fois, on est court terme. Donc on va se positionner sur une opération très vite, c'est la demande, on décaisse. L'opération dure 12-18 mois, on rembourse et on réinvestit le capital. Parce qu'en fait, notre métier, nous, pourquoi les gens viennent chez O2 ou chez Oxygen, c'est pour aller chercher un plus ou moins 10 de rendement. En 2017, la dette IMO, c'était 10, en 2021, c'était 8 nets, c'est remonté à 11-12 nets en ce moment. Et donc, en fait, nos investisseurs viennent chez nous parce qu'ils veulent chercher un plus ou moins 10 nets dans un environnement sécurisé avec un actif en collatéral. C'est ça ce qu'ils vont avoir chez Oxygen, en théorie. Et donc nous, on distribue sur une base trimestrielle. Quand l'argent revient, on le recycle. Puis à la fin, si les gens veulent sortir, il y a des mécanismes de liquidité, je ne vais pas exprimer ici, mais qui permettent à la fin, qui permettent évitement d'aller trouver sa liquidité quand on veut sortir du fond. Mais notre métier, c'est on recycle le capital et on distribue du rendement dans un environnement sécurisé.
- Speaker #0
Justement, l'AMF, pourquoi ?
- Speaker #1
Pourquoi est-ce qu'on allait chercher cette régulation ? Je pense pour deux ou trois raisons que je te donne dans le désordre. La première, c'est que cette classe d'actifs sur laquelle on est, ce dette privé IMO Bridge, est une classe d'actifs qui s'institutionnalise. Il y a eu beaucoup d'opérateurs qui sont lancés là-dedans au milieu des années 2010. La crise immobilière a, je pense, entre guillemets, j'aime pas trop le mot, mais nettoyé par beaucoup. Il reste quelques opérateurs. Mais en revanche, ce que ça montre, c'est que quand tu fais bien ton travail, tu prends une vraie... véritable underwriting credit, alors c'est une stratégie, ça résiste. Mais ça résiste à une baisse de marché. Et donc, c'est une classe d'actifs qui s'institutionnalise. Nous, notre manière de l'institutionnaliser, c'est un fonds. Parce qu'expliquer un deal à quelqu'un, c'est complexe. C'est deal par deal par deal, c'est tel immeuble à tel endroit, telle garantie, blablabla, c'est compliqué. Donc, la manière de pouvoir rentrer dans ce métier, je pense qu'un fonds est plus approprié. Et en plus, dans la dette, c'est très important de se diversifier. et le fonds offre cette diversification. Bref, tout ça pour te dire que pour gérer des fonds, il fallait les réguler, il fallait s'institutionnaliser, et d'où la démarche qu'on a eue avec l'AMF d'aller dans ce sens-là.
- Speaker #0
Et ça te permet en effet d'avoir un mandat de la visibilité, de conserver ta capacité à agir rapidement sur les opérations.
- Speaker #1
Alors ça nous donne même un avantage compétitif, parce que comme c'est des deals que tu exécutes très vite, quand nos emprunteurs viennent nous voir, leur demande c'est... Est-ce que vous avez la certitude d'exécuter ? Et est-ce que vous pouvez le faire dans un environnement confidentiel ? Le fonds te donne la certitude d'exécuter et la confidentialité. Tu n'as pas besoin de marketer le deal en appelant 20, 30, 50 personnes. Oui, en effet,
- Speaker #0
si tu le fais en deal by deal,
- Speaker #1
tu es obligé de proposer. Et donc ça, ça nous donne un avantage. Parce qu'on donne la certitude d'exécution, on donne la confidentialité et ça nous permet donc aussi d'accéder à des meilleurs deals. et des acteurs plus instites, des opérateurs.
- Speaker #0
Parlons justement de ta stratégie, d'étiquettes de 5 à 30 en Europe, c'est bien ça ?
- Speaker #1
Oui.
- Speaker #0
Europe, ça signifie quoi ?
- Speaker #1
Aujourd'hui, 75 à 80% du déploiement se fait en France. Historiquement, quand même français. On a quand même un bon ancrage au Portugal, qui est un pays qu'on aime bien, parce qu'il y a un marché immobilier qui est assez sain, qui a des fondamentaux stables. Un coût de la vie qui n'est pas très élevé, un climat qui est agréable, la sécurité qui fait qu'il y a beaucoup de gens qui vont au Portugal, et donc tu as un marché immobilier qui est assez sain. Il y a un financement bancaire qui est plus limité qu'en France. En France, les banques sont extrêmement performantes. Tout ça pour dire que France, Portugal, un peu Luxembourg, on a aussi un peu en Belgique, en Espagne. Donc c'est toute cette zone-là. Pourquoi 5 à 30 millions ? Le marché immobilier européen, ce n'est pas les États-Unis. Si tu veux aller sur des deals plus gros, tu te retrouves exposé sur des actifs énormes. Et tu n'as pas envie d'être exposé sur ces actifs-là, parce qu'en fait, ce que tu veux, c'est la liquidité.
- Speaker #0
C'est un passage de marche qui est très important.
- Speaker #1
C'est la liquidité.
- Speaker #0
Oui.
- Speaker #1
C'est la liquidité. Et si tu es exposé sur une tour, par exemple, la liquidité, c'est dur à trouver. Si tu as prêté de l'argent sur un immeuble de bureau dans Paris, ou un actif résidentiel à Arcachon, ou on fait des EHPAD au Portugal, en fait, tu es sur des actifs qui existent, qui sont liquides, qui ont une valeur d'usage. Et ça, c'est très important. Parce qu'il y a tout ce problème, on l'a vu, on l'a vécu, de remonter des taux d'intérêt, qui a perturbé le marché, bien évidemment. Mais au-delà de ça, il y a la valeur d'usage. Le Covid, c'est plus un drame pour l'immobilier. que la remontée des taux parce qu'il y a des actifs qui ont perdu toute valeur d'usage, peu importe la remontée des taux. Et donc, tu ne veux pas être exposé là-dessus. Et donc, 5 à 30 millions de prêts nous semblent déjà une très bonne fourchette.
- Speaker #0
Et j'imagine que tu es dans un environnement où l'intensité concurrentielle est une nature très différente de ce qui se passe un peu au-dessus.
- Speaker #1
Forcément, les plus gros fonds sont des fonds UK qui vont sur des tailles de dé plus grosses. Mais encore une fois... Je les laisse faire. La volonté de toute société de gestion, on ne va pas se mentir, c'est de grossir. Mais je ne suis pas sûr. Si demain on collecte plus, on a plus d'argent, on fera peut-être plus de deals et on essaiera de se diversifier géographiquement, mais pas d'augmenter significativement la taille des deals.
- Speaker #0
Ce n'est pas une course à la taille.
- Speaker #1
Parce que j'ai peur de cette liquidité. Je préfère faire un bon deal en Italie, peu importe la localisation, qui correspond à ce qu'on recherche. Et dans une taille qui est celle dans laquelle on croit, avec un actif, il y a une bonne valeur d'usage, qu'à dépréter 60 millions sur un actif dans lequel on expose beaucoup d'argent, avec une liquidité sur laquelle on a peur. Et encore une fois de plus, dès lors que tu acceptes d'être capé, puisque dans la dette, tu es capé en rendement, tu vas avoir donc ton plus ou moins 10, tu dois te diversifier, puisqu'il n'y a pas de possibilité pour toi de te rattraper sur un deal.
- Speaker #0
Comme on peut le faire en equity. Exactement.
- Speaker #1
Et donc, tu dois prendre des positions. Tu dois avoir le fonds, il doit avoir 20 positions, il doit avoir 5% de concentration. Et donc tu ne veux pas les mettre 60 millions sur un dire. C'est trop risqué.
- Speaker #0
En portfolio allocation, tu te retrouves...
- Speaker #1
Tu ne veux pas.
- Speaker #0
Tu casserais l'ensemble de la machine.
- Speaker #1
Exact.
- Speaker #0
Quels instruments d'ailleurs ?
- Speaker #1
Principalement obligations et obligations simples. Alors, pourquoi ? Parce qu'en fait, surtout dans le monde de l'écouté, les gens ne comprennent pas. Par exemple, ils utilisent beaucoup d'obligations convertibles. Nous, on ne veut pas faire d'obligation convertie, parce que ça revient à prendre une position equity. Alors, on veut rester dans une position de prêteur qui est plus protectrice. Par ailleurs...
- Speaker #0
Explique-nous ça, parce que venant, pour le coup, vraiment du prête-equity, l'obligation convertie est un peu...
- Speaker #1
Le gras là.
- Speaker #0
Oui, le gras là. Un élément de structuration habituel.
- Speaker #1
En fait, le plus important pour nous, c'est la gouvernance. C'est de pouvoir reprendre le contrôle. C'est ça qui nous intéresse. C'est de pouvoir dire, s'il faut, je prends l'actif, je le vends. C'est ça ce qu'on cherche. Il y a des instruments juridiques en France aujourd'hui.
- Speaker #0
gouvernance, c'est mener à la liquidité.
- Speaker #1
Exactement. J'ai prêté, j'ai prêté sur deux ans, dans deux ans j'ai pas ma sortie, on donne une prorogation, mais malgré tout on a toujours pas la sortie, on croit plus dans l'opérateur, on se dit que ça va plus, bref, il faut qu'on reprenne le contrôle, il faut qu'on vende cet actif. Parce que si on a bien fait notre travail, normalement on a prêté avec une marge de sécurité, et donc vendre veut dire que peut-être que l'équity va être perdue, mais que la dette, on va récupérer notre et c'est là où il ya un désalignement d'intérêt avec l'emprunteur donc à un moment donné pour traiter des alignements d'intérêt, on doit pouvoir reprendre le contrôle. Donc la question qui se pose, c'est quel est le meilleur instrument pour reprendre le contrôle ? L'obligation convertible va dire, en fait, si nous on a mis 70% dans une opération, on va être converti, mais plus ou moins à 70% en fait. Donc il y a une part de ça où je vais continuer à travailler pour lui. Je ne vais pas le diluer à 100%. Donc si je vends, il y a de l'argent qui va venir payer l'emprunteur. Et ce n'est pas mon objet, moi je veux juste... À la base, surtout si je suis senior, je suis hypothécaire, je veux vendre l'actif et me payer moi d'abord, avant lui. Donc l'obligation simple est mieux, parce que, bref, il y a différents outils juridiques en ce moment dans notre monde. L'outil, le Graal, s'appelle la fiducie sûreté, qui te permet de prendre le contrôle dès le jour où tu mets en place l'emprunt. Enfin, l'actif est transféré entre les mains d'un tiers qui est un fiduciaire, et le jour où tu veux vendre, le fiduciaire va vendre pour le compte de la masse obligataire. et c'est tout ce que tu cherches, et c'est plus efficace.
- Speaker #0
Et ce tiers te garantit, en tout cas, réduit l'aléa de liquidités ?
- Speaker #1
Ce tiers doit agir dans l'intérêt de la société. D'accord ? C'est le mandataire social de la société à qui tu as prêté de l'argent. Mais par contre, il va instruire un process de vente. Il prendra la meilleure offre et il désintéressera d'abord le prêteur. D'accord. Et c'est ça ce que tu cherches. Et même si demain tu dois aller dans des procédures diverses, collectives ou autres, tu veux rester prêteur. Parce que le prêteur va être privilégié par rapport à l'écouti. Et donc tu ne veux pas convertir. Tu ne veux pas te retrouver dans cette situation où si tu convertis, tu passes écouti, dans une position plus faible. Et en plus, tu travailles en partie pour la personne à qui tu avais initialement prêté de l'argent.
- Speaker #0
Oui, parce que tu te substitues au moment de la procédure collective ou de ton équivalent.
- Speaker #1
Et tu l'as dilué, mais tu ne l'as pas sorti à 100%. Ce que tu veux, toi, c'est de payer premier et après, ça, il faut rester prêteur.
- Speaker #0
L'ADN indépendant, vous définissez comme étant indépendant et entrepreneurial. En quoi ça vous distingue des acteurs institutionnels ? Alors, j'ai bien compris que vous n'étiez pas sur les mêmes actifs.
- Speaker #1
Je pense que forcément... Mais en tant qu'investisseur, et là,
- Speaker #0
je me positionne en tant qu'investisseur que LP dans un véhicule, je me retrouve quelque part avec une catégorie d'actifs similaires, de sous-jacents similaires. Cette indépendance par rapport à ce que l'on peut connaître chez les instituts, ça se traduit comment ?
- Speaker #1
Écoute, je pense que l'indépendance... Enfin, je préfère le mot. Indépendance, c'est entrepreneurial à la fin. L'indépendance, ça veut pas dire que tu vas faire n'importe quoi, enfin...
- Speaker #0
Que tu es hors de contrôle. Ça signifie pas que tu es hors de contrôle.
- Speaker #1
Voilà. Nous, déjà, on a été sidés par un gros instite américain, qui est un asset manager US qui gère 35 milliards. Donc, de toute manière, on a une culture très instite. On a une culture très instite. Mon frère, qui est mon associé, a bossé dans des fonds en Angleterre et aux États-Unis, donc on a une culture très instite. Plutôt qu'indépendance ou entrepreneurial, ce que je vois à notre force, comme la plupart du temps dans les petites équipes, c'est l'agilité. Donc ça nous permet d'être très réactifs. Et dans notre métier, c'est important. Et donc, moi, les deux mots que j'aime bien, c'est agilité et éthique. Parce qu'on est agile, on peut prendre des positions rapidement, ce qui est une force, mais le tout, on est dans une éthique, une transparence absolue avec nos épis. Et le plus gros d'entre eux étant un Américain, je te promets que la transparence... Elle est totale.
- Speaker #0
Oui.
- Speaker #1
Et voilà. Et je pense que, donc on mélange, on essaye d'associer ces deux mondes.
- Speaker #0
Merci pour le recadrage. En effet, ce sont des termes assez galvaudés. Je retiens agilité. Non, ça me va très très bien. Est-ce qu'on peut parler un tout petit peu de discipline et de risque de marché ? La dette privée, et particulièrement en immobilier, semble attirer de plus en plus de capitaux, d'allocations. Est-ce que d'une certaine manière tu pourrais envisager un risque de surallocation sur ce secteur ? Ou au contraire, c'est le début et donc les taux de croissance qu'on constate aujourd'hui, si on regarde la S1 2024, on a à peu près un doublement justement de cette capacité de financement en dette. D'allocation, plus gros. C'est un marché qui émerge et qui se structure ou c'est une surchauffe ?
- Speaker #1
Il y a plusieurs. Je vais donner une réponse qui est un tout petit peu complexe. Il y a une volonté du marché, surtout, qui vient suite à la remontée des taux. On voit beaucoup de très grosses sociétés de gestion mondiale bouger de l'équité vers le crédit. Et donc, aller vers le crédit, c'est allouer de l'argent en dette et se dire, en fait, les banques et la régulation qui contraint les banques fait qu'il y a des places à prendre, des parts de marché à prendre. Et donc, on va allouer beaucoup de capitaux pour ça. Nous, on est dans une niche où, comme je le disais tout à l'heure, on est beaucoup trop cher. Nous, on ne remplace pas la banque. Donc, notre métier n'est pas sûr. Nous, la surchauffe, on l'a vue il y a quelques années. La surchauffe s'est faite entre 2018 et 2021-2022, où il y a eu un afflux d'argent retail, qui est arrivé notamment par le crowdfunding, qui a créé un afflux d'argent dans les opérations immobilières, qui a contribué, je pense, à une bulle. qui a explosé au moment de la remontée des taux et qui fait qu'aujourd'hui il y a dans tout cet univers là des gens qui ont perdu de l'argent parce que les prises d'opposition qui avaient été faites étaient plus des prises d'opposition equity que des prises d'opposition dette. Pour faire le lien avec ce que tu évoquais. Et ça, ça a créé une surchauffe. Aujourd'hui, cette étape-là est passée. Et il y a à l'inverse plutôt un manque de liquidité. Il y a moins d'opérateurs dans notre segment. Bridge Lander, il y a moins d'opérateurs aujourd'hui qu'il n'y en avait il y a 2-3 ans. Nous, on reçoit beaucoup plus de deals et de demandes aujourd'hui qu'il y a 2-3 ans parce qu'il y a moins de capitaux disponibles dans notre segment de marché. Encore une fois, c'est une niche par rapport à un segment de marché beaucoup plus global, ce que je disais au début. On voit des plus grosses sociétés de gestion mondiale passer de l'equity vers le crédit et se dire en fait que la régulation contraint les banques pour aller prendre des positions dans ce segment de marché-là. Nous, dans cet ensemble-là, dans notre périmètre à nous, il y a moins d'acteurs aujourd'hui. qu'il y a trois ans. Et je pense que le risk-reward est mieux aujourd'hui qu'il y a trois ans. Parce qu'il y a trois ans, la dette privée IMO, il y avait tellement d'argent dedans que ça payait 8%. Il y avait une compétition entre toutes les plateformes qui voulaient prêter de l'argent et ça faisait du 8% net investisseur dans un marché immobilier qui était haut. Aujourd'hui, on est dans un marché immobilier qui a perdu dans l'immobilier commercial entre 25 et 50%, je pense. On a une dette...
- Speaker #0
Là, tu parles de l'environnement français ?
- Speaker #1
Marché français, oui. D'accord, marché français. Et à l'inverse, là où le net investisseur c'était du 8, aujourd'hui c'est plutôt du 11-12. Donc aujourd'hui tu es payé plus cher dans notre métier pour prendre moins de risques. Tu es payé plus cher pour entrer dans un marché immobilier qui a corrigé.
- Speaker #0
Toutes mes questions tout à l'heure sur un pricing qui se fait en marche en définitive, et tu m'as répondu sur le river, en effet, tu pointes du doigt une situation de marché qui est favorable à la dette. Qui est extrêmement favorable.
- Speaker #1
Qui est extrêmement favorable, c'est un peu contre-intuitif. Parce que tout le monde se dit, mais attends, l'immobilier, c'est en cri, c'est compliqué. Oui, en fait, l'immobilier, après, ça c'est ma conviction, je me trompe. Je pense que grosso modo, indépendamment de tous les alliés politiques qu'on peut avoir en France, la perte a été prise, quasiment. Donc aujourd'hui, tu re-rentres dans un moment de marché assez bas, et comme il y a peu de liquidités, tu es rémunéré plus cher qu'il y a 2-3 ans. C'est une réponse très longue,
- Speaker #0
je ne sais pas si j'ai été clair sur tout. Non seulement c'est clair, mais c'est nécessaire parce qu'en effet c'est contre-intuitif. Et la vision, la lecture classique des marches, produites ou induites, est exclusivement liée au risque. Et en effet, on a un mécanisme dans lequel on a un jeu entre les prêteurs et l'emprunteur. Et l'emprunteur a ce besoin de bridge, ce besoin de... de flexibilité.
- Speaker #1
Depuis 2017, si tu veux, nous on fait une dizaine d'opérations par an. Depuis 2017, finalement on a toujours eu de la demande. Parce que la matière première de l'immobilier, c'est l'argent. Et c'est du capital. Si t'as pas de capital, tu peux dire que c'est peut-être pareil partout, mais en immobilier c'est très spécifique quand même.
- Speaker #0
On connaît des domaines où il est possible qu'on ait moins besoin de capital.
- Speaker #1
pas mal nous perturber. Dans l'immobilier, la matière première, c'est le capital. Et donc, nous, depuis 2017, quel que soit-ci, Covid, pas Covid, hausse des taux ou autre, on a toujours eu de la demande. La différence en ce moment, c'est qu'on a plus de demandes que jamais parce qu'il y a moins d'acteurs, de capitaux disponibles.
- Speaker #0
On se projette 3 à 5 ans où tu vois les choses. Pour O2, tu veux dire ? Évidemment, pour O2. si on peut parler du marché de manière plus générale, mais ce 3 à 5 ans est important, c'est un joli ancrage, et j'imagine évidemment qu'au moment où vous créez Oxygen, il y a une vision.
- Speaker #1
Écoute, Oxygen, c'est le fonds qui, j'espère, va nous permettre de passer un cap. Ce qu'on target, c'est d'arriver à avoir 200 millions d'Oxygen. Donc là, on est parti de zéro au mois de juillet, on est à 30 millions fin d'année. Donc on est content, c'est en ligne avec notre BP. On veut lever des capitaux principalement en France et aussi en Suisse. On pense qu'on a un marché qui est très demandeur de ce type de produit. On est aussi très content parce qu'on a probablement pour la première fois des instits. Parce qu'à la base, c'est un marché qui est très high net worth. Et aujourd'hui, on a des instits qui, je pense, vont rentrer dans l'oxygène. Et donc, ça permet d'institutionnaliser la classe active. Donc le target, c'est d'arriver à 200, tu vois, fin 2027, ce qui nous donne deux ans pour ça, ce qui sera un super succès, établir la société, enfin, la société de gestion en tant que telle, et puis voilà. À partir de là, l'envie sera forcément de décliner avec d'autres produits, puisque aujourd'hui, Oxygen n'est qu'un fonds senior, et on croit beaucoup à ce qu'on fait, nous, en Junior Loan aussi, et donc ça serait probablement de lancer un autre véhicule dans cet univers-là, juste du Junior Loan. Éventuellement, je pense que c'est de la croissance démographique. Enfin, géographique, excuse-moi. Puisque, comme je disais tout à l'heure, on a une source de capital principale qui vient des États-Unis. Et les États-Unis pourrissent la carte de l'Europe, pas spécialement la France. Donc, je pense que pour nous, ce qui est important, c'est de se dire qu'on essaye de trouver des bons deals, peu importe le pays. Et donc, ce serait d'ouvrir d'autres bureaux et de continuer à croître dans cette stratégie-là. Et après, il peut y avoir d'autres véhicules. On s'interroge sur ce dire, est-ce que ça vaut le coup de créer justement un véhicule qui viennent prendre moins de risques, qui viennent juste au-dessus des banques, et faire plus de volume.
- Speaker #0
Bon, c'est plein de réflexions. Mettons que là, on est à fond sur Oxygen.
- Speaker #1
Avec des allocations et des répartitions de portefeuilles différentes.
- Speaker #0
Exactement. Mais je dirais qu'en tout cas, l'ambition, je pense que ce qu'on vise, mon frère et moi, c'est qu'on voudrait aujourd'hui, on déploie à peu près une petite centaine de millions par an, entre 70 et 80 cents. On voudrait arriver à avoir un encours de 500 millions, puis le dépasser et continuer de grossir en ayant une... en ayant une vraie reconnaissance, une vraie spécificité comme étant un acteur très spécialisé et très pointu dans notre activité en Europe.
- Speaker #1
En conservant cette agilité.
- Speaker #0
Exact.
- Speaker #1
C'est tout ce que je te souhaite. Merci beaucoup à toi.
- Speaker #0
Merci Antoine. A très bientôt. C'était un grand plaisir. Merci.
