Transcription

• Speaker #0

  Bonjour c'est Gwennola, je suis ravie de te retrouver ici pour parler construction. Si tu penses à construire ou que tu as déjà démarré ton projet, tu es au bon endroit. Dans ce podcast, je te partage tout ce qu'il faut savoir pour réussir ta future maison. Après plus de 13 ans d'expérience comme designer d'intérieur au sein de sociétés de construction au Québec et en France, j'ai décidé de créer Chéri en construit pour guider tous ceux qui rêvent de bâtir leur propre maison. Parce que chaque projet est unique et qu'il existe de nombreuses façons de réaliser ce rêve, j'aborderai ici des sujets variés allant de la conception des plans Ausha des matériaux en passant par les réglementations. Seule ou avec des invités, mon objectif est de t'informer et de t'inspirer grâce à des partages d'expertise et d'expérience de ceux qui bâtissent des projets ou qui ont déjà construit leur maison. Je te laisse maintenant avec l'épisode du jour. Bonne écoute ! Bonjour Anne, merci d'avoir accepté de venir sur le podcast Chéri on construit. Je vais te présenter un petit peu, mais après je vais te laisser dire un petit peu d'où tu viens. Anne, on se connaît depuis plusieurs années. On s'est rencontré dans un réseau professionnel où on était toutes les deux. Lorsque je travaillais pour un constructeur, toi tu représentais déjà ton entreprise. Et depuis, on a accompagné quelques clients ensemble et on aime bien travailler toutes les deux. Donc c'est cool et c'est avec plaisir que je te reçois. Est-ce que tu peux te présenter, nous parler de ton métier et de ton parcours ? Comment aussi tu es arrivé à faire ce que tu fais aujourd'hui ?

• Speaker #1

  Alors, je suis directrice de l'agence emprunté Savanne depuis... J'ai ouvert l'agence en 2017. Je suis courtier en financement, donc j'accompagne les porteurs de projets en immobilier dans la recherche du financement, et on les accompagne, je dirais, pendant toute la vie du dossier jusqu'à la signature chez le notaire. Dans ma vie d'avant, j'ai travaillé pendant 20-25 ans quasiment au sein de structures bancaires et assureurs. Donc je dirais que j'ai une expertise de la finance qui me permet aujourd'hui de savoir de quoi je parle.

• Speaker #0

  Et de bien accompagner tes clients. Du coup aujourd'hui, j'ai plusieurs questions à te poser parce que c'est vrai que quand on lance sa construction, déjà on est un peu paumé quand tout commence, il faut le dire. Et puis un des gros sujets, c'est le budget et le financement. Et en plus, ces derniers mois, années, les taux ont entre guillemets explosé. Et je vais aussi te demander des conseils pour ceux qui se lancent. Du coup, je voulais commencer par un truc tout simple, une question toute simple. C'est quels sont les types de prêts immobiliers quand on veut construire ? Parce qu'il en existe différentes sortes. En plus, on peut faire plusieurs prêts pour financer un seul projet. Est-ce que tu peux nous parler de...

• Speaker #1

  Les différents types de prêts. Alors, on a les prêts bancaires, on va dire, traditionnels, et il y a des prêts qui sont, qu'on appelle, réglementés. Comme le prêt à l'accession sociale, prêt à taux zéro, mais qui n'est plus éligible à la construction, sauf pour l'investissement en VFA d'appartement, d'accord ? D'accord. Pour la maison individuelle, c'est terminé depuis avril cette année. Et effectivement, je pense que tu faisais référence à... à des plans de financement que certains établissements bancaires proposent, à l'intérieur desquels on peut avoir deux lignes de prêts. Donc en fait, on peut avoir une ligne de prêts sur 15 ans, une ligne de prêts sur 25 ans, ce qui permet effectivement d'optimiser le coût du prêt. Ce qu'on appelle plus communément des prêts lissés, des plans de financement lissés. C'est-à-dire que pendant toute la durée du prêt, Tu rembourseras le même montant chaque mois. Par contre, effectivement, pour rejouer sur l'économie, on trouve des taux plus intéressants sur 15 ans et le reste est financé sur 25 ans. Mais on n'y reviendra peut-être. Mais tous les établissements bancaires ne le proposent pas. Attention.

• Speaker #0

  Oui, en fait, quand on cherche un financement pour son projet de construction, on dit souvent mon prêt, mais souvent il n'y en a plus. Il peut y avoir plusieurs entre les différentes banques qui ont certains prêts et les prêts réglementés, comme tu dis. J'aime bien le terme plan de financement parce que c'est ça qu'on va chercher. Et on monte un plan, on monte un dossier pour financer un projet. Ce n'est pas juste, on va demander 300 000 à la banque. C'est un peu plus sophistiqué.

• Speaker #1

  Oui, et selon les partenaires bancaires, certains dédient aussi des lignes de prêts promotionnelles, entre guillemets. puisqu'on a des partenaires ici dans le Morbihan qui proposent par exemple pour les primo-accédants qui proposent une ligne de... du 1000, 15 000, voire parfois 20 000 euros à zéro, sur une durée, en général, c'est 15 ou 20 ans. Donc voilà, pour contribuer aussi à l'optimisation d'un plan de financement.

• Speaker #0

  C'est sympa en plus, parce que ça donne un coup de pouce, puisqu'il n'y a plus le prêt à taux zéro de l'État, de toute façon. Est-ce qu'il y a des différences de prêts quand on emprunte ? pour une maison neuve ou quand on emprunte pour une rénovation. Parce que moi, j'avais le souvenir que certains de mes clients, c'était un peu ça. On pourrait des fois emprunter plus pour l'un ou pour l'autre. Et alors, ce n'est pas les mêmes projets. Ça dépend avec, sans travaux. La construction neuve, c'est encore autre chose. Il y a des différences entre les deux. En plus, il faut savoir qu'il y a des gens qui cherchent des maisons existantes et qui ne trouvent pas et qui se dirigent vers le neuf en seconde solution. Et l'inverse. Est-ce que tu peux... M'expliquer un petit peu, nous expliquer les différences entre les deux types de projets on va dire ?

• Speaker #1

  Alors au niveau des prêts bancaires, je dirais qu'on finance de la construction ou de l'ancien, c'est la même chose. Il n'y a pas de différence. Après ce sont effectivement, selon les projets, on peut bénéficier de prêts aidés, de prêts réglementés comme le prêt à taux zéro. Aujourd'hui dans l'ancien, à partir du moment où on a affaire à une rénovation importante, on peut bénéficier du prêt à taux zéro. selon la zone dans laquelle se trouve le bien. Pour une construction, on peut, si on est salarié du privé, d'une entreprise de plus de 10 salariés, on peut éventuellement solliciter Action Logement, qui permettra de proposer 30 000 euros à 1% sur 25 ans. Voilà, il peut y avoir fonction des types de projets. On peut aller chercher certaines lignes réglementées ou par des organismes tiers. Par contre, le... le prêt bancaire en lui-même, il reste identique.

• Speaker #0

  D'accord. OK. Donc après, oui, ça peut varier au niveau des montants et du montage, mais le prêt reste le même. Tout à fait. C'est quoi les erreurs les plus fréquentes quand on emprunte pour construire ? Parce que des fois, les gens viennent parfois te voir au tout début de leur projet, mais d'autres arrivent un petit peu en catastrophe. C'est quoi les plus grosses boulettes qu'on peut faire ? En tout cas. Mais c'est vrai, parlons boulettes. C'est quoi les plus grosses erreurs qu'on peut faire et qui sont les plus courantes, auxquelles on ne fait pas attention et qui pénalisent sur le long terme ou même sur le très court terme ?

• Speaker #1

  Ce qui est important dans un projet de construction notamment, c'est vraiment de faire le tour de tous les coûts liés à la construction. Je dirais que très souvent, on se rend compte que... Le budget cuisine, le budget sol, le budget peinture, toute la partie des taxes raccordements, des taxes d'aménagement, etc. Ça a un coût et il est important, je dirais, d'intégrer toutes ces sommes au budget global pour ne pas avoir la mauvaise surprise une fois la construction terminée, d'avoir notamment ces taxes qui tombent et de ne pas avoir de problème. de ne pas avoir suffisamment d'épargne de trésorerie ou de ne pas avoir intégré ces frais-là dans le financement. Donc voilà, c'est vrai. Alors, je ne sais pas si on peut parler de boulettes, mais de points de vigilance, ça, c'est une certitude. C'est vraiment une certitude. C'est-à-dire qu'il faut vraiment faire le tour et le géomètre et les études de sol. Mais ça, tu en parlerais certainement mieux que moi, mais voilà, ce sont tous ces frais annexes. À la construction de la maison, qu'il faut absolument intégrer dans un financement, ou en tout cas y penser, et de se dire, si je ne les intègre pas dans le financement, je peux les autofinancer avec de l'épargne, ce qu'on appelle de l'épargne résiduelle, de l'épargne de précaution.

• Speaker #0

  Oui, parce qu'en fait, c'est vrai que le budget, c'est l'air de la guerre, et on ne sait jamais trop quoi financer. En plus, les interlocuteurs à qui on parle, parlent de leur parti, le terrain, la maison. Mais c'est rare qu'on ait une vision hyper globale. Et en plus, on a souvent tendance à sous-estimer ses frais en se disant « ça va passer » , et en fait, non. La vigilance, c'est une bonne préparation du budget. Tout à fait.

• Speaker #1

  Et je reviens, excuse-moi, mais je te coupe, parce que c'est important ce que tu viens de dire. En fait, je dirais que moi, dans mon métier, lorsque je rencontre justement des porteurs de projets, tout l'intérêt, c'est qu'on fait un check. On fait une check-list de tout ce qu'il y a à financer. Que ce soit le terrain, les frais d'agence, les frais d'acte, le coût de la construction, les taxes, la terrasse, le portail. La construction n'est pas mon métier. Par contre, effectivement, je sensibilise aussi les clients. à budgéter en fait tout ce que peuvent représenter les frais annexes pour essayer au mieux d'avoir un budget global qui répond, je dirais, à ce qu'ils auront besoin in fine.

• Speaker #0

  Oui, mais c'est une des bases dans un projet de construction de bien planifier son budget pour éviter de se retrouver à court, de ne pas pouvoir finir la maison, de se retrouver embêtée, etc. Tu parlais... de l'épargne résiduelle et on va y revenir je voulais aussi te demander comment on évalue sa capacité d'emprunt parce qu'en fait on entend souvent parler du 35% ça on en a déjà parlé toutes les deux mais là je suis obligée de le placer dans cet épisode tu comprends le 35% comment est-ce que c'est obligé comment ça marche parce que est-ce qu'on prend notre salaire ou nos salaires si on est deux Merci. et on fait 35% et on voit ? Comment ça se passe ? Ou en fait, est-ce que ce n'est pas si noir et blanc que ça ?

• Speaker #1

  Alors, c'est quand même assez noir et blanc. Il faut l'admettre. La règle des 35%, c'est une norme HCSF. Donc voilà, ça nous vient de là-haut. Les établissements bancaires sont obligés de s'y tenir. Et je dirais que globalement, on prend l'ensemble des revenus professionnels. Selon les établissements bancaires, on peut y intégrer... des prestations familiales, par exemple, ou une pension alimentaire perçue lorsque les enfants ont moins de 15 ans. Donc on additionne tous les revenus et on fait le calcul par rapport à cette règle des 35%. Ce qui est important, c'est que dans ces 35%, ça comprend tous les prêts. Donc si j'ai déjà un prêt voiture, de ce chiffre que je trouve, 35%, je dois déduire le prêt que j'ai pour ma voiture. Et c'est donc ce qui restera, c'est le delta, que je pourrais consacrer à mon budget maison. Mais je dirais qu'effectivement, cette norme des 35 %, les établissements bancaires ont des enveloppes qui leur permettent de valider les dossiers de résidence principale, notamment au-delà. Le dossier est au-delà des 35%. C'est réservé aux clients. Enfin, voilà. Les enveloppes sont très, très vite consommées.

• Speaker #0

  C'est une sélection. J'imagine qu'il faut un dossier hyper bien monté. Et justement, comment on prépare un dossier ? Parce que les banques ont des critères de sélection. Ça va être les 35%. Ça va être aussi, est-ce qu'on est salarié, indépendant, depuis combien de temps, etc. Qu'est-ce que c'est quoi les critères des banques et comment faire pour qu'un dossier soit le mieux monté possible ?

• Speaker #1

  Alors, je dirais que toutes les banques ont des critères de croix différents selon leurs cibles. Il y a des établissements bancaires qui églisent dans tous les cas de l'apport, notamment les frais. Certains peuvent exiger les frais d'agence, les frais d'acte, plus tous les frais annexes, les frais de dossier, les frais de garantie. et le cas échéant, les honoraires d'un courtier, d'autres... vont dire qu'on demande à minima à ce que les frais bancaires et honoraires soient autofinancés. Et il y a également des établissements bancaires qui n'exigent pas nécessairement d'apport dans le projet.

• Speaker #0

  Ça existe encore ?

• Speaker #1

  Ça existe encore. En tout cas, dans la région, on a deux établissements bancaires qui, effectivement, n'imposent pas d'avoir de l'apport. Néanmoins, il faut absolument qu'il y ait de l'épargne résiduelle. C'est-à-dire qu'il y ait de l'épargne de précaution sur des livrets, sur des contrats d'épargne, peu importe, qui permettront en cas de coup dur, en cas de surcoût, en cas par exemple d'une construction, qu'ils ne mettront pas les porteurs de projets en difficulté, puisqu'ils sauront aller trouver l'argent nécessaire pour régler des factures qui n'étaient pas prévues. Ils ont décidé des plus-values pendant la construction.

• Speaker #0

  On a craqué sur un carrelage qui sort du cadre du contrat ou des devis qu'on a signés. Il faut qu'on soit capable d'assumer derrière.

• Speaker #1

  Ça fait. Donc voilà, ça c'est vraiment très important. Et même quand il me faut de l'apport, quand un établissement bancaire dit qu'il faut de l'apport, dans tous les cas, il faut de l'épargne résiduelle. D'accord. Si j'ai 15 000 euros sur un livret, je ne vais pas mettre mes 15 000 euros en apport dans mon projet pour me retrouver à zéro. d'accord ? Donc après mon job justement c'est de voir fonction du dossier, fonction du patrimoine.

• Speaker #0

  Ok. Du coup, les banques ont chacune leurs critères. Elles n'ont jamais... Enfin, il y a des règles générales, j'imagine, comme les 35%. Oui,

• Speaker #1

  le restant à vivre.

• Speaker #0

  Le restant à vivre, mais il y a aussi des banques qui vont être plus souples sur certains points, d'autres pas du tout. Quand tu parles de cible, c'est quoi ? Leur cible, c'est leur client. en fait, dire idéal, comme on dit dans le marketing, c'est qu'ils vont viser soit des primo, soit des gens qui ont déjà construit ou avec certains revenus.

• Speaker #1

  Ça peut être, voilà, il y a des établissements bancaires, par exemple, qui aujourd'hui ne proposeront pas de prêt-relais, par exemple. Il y a des établissements bancaires qui n'accepteront pas de financer un projet où l'un des deux emprunteurs est en CDD. Voilà, ça ne marchera pas. D'autres ont cette... et tout dépend aussi du secteur médical. On sait que dans le secteur médical par exemple, les CDD sont récurrents. Il y a des établissements bancaires qui comprennent et qui ont intégré qu'effectivement ça fonctionnait comme ça et donc qui acceptent effectivement d'étudier les dossiers même si un des deux ne présente qu'une multitude de CDD dans le secteur médical. Oui,

• Speaker #0

  je ne connais pas trop la crise. Donc, en fait, en fonction de son profil, de ses revenus et de son métier, etc., on ne va pas aller frapper à n'importe quel port.

• Speaker #1

  C'est pour ça que je dirais qu'un des slogans de l'enseigne empruntiste, c'est de dire qu'en venant nous rencontrer, tu fais le tour des banques en un seul rendez-vous.

• Speaker #0

  Je l'aime ce slogan.

• Speaker #1

  Mais moi aussi. parce que quelque part, il résume tout à fait la valeur ajoutée qu'on peut apporter dans la recherche d'un financement. C'est-à-dire qu'on a une connaissance parfaite du marché bancaire dans le secteur et en fonction du type de projet, de la situation professionnelle, de la situation familiale, etc., mon job, c'est justement de savoir orienter le projet auprès de partenaires qui auront l'appétence à suivre. le dossier.

• Speaker #0

  Oui, c'est ça. Tu t'assures qu'on ne va pas frapper à la porte d'une banque qui dira forcément non au risque d'être déçu, alors qu'en fait, on peut le savoir d'avance si le projet est présentable ou pas.

• Speaker #1

  Tout à fait.

• Speaker #0

  J'avais une petite question, c'est une question que je vois souvent passer et je vais te la poser. C'est un terme qu'on entend souvent. Est-ce que tu peux expliquer ce que c'est les intérêts intercalaires ? Oula ! C'est un mot qui fait peur, ce n'est pas souvent expliqué. C'est hyper courant, pourtant. Et je m'étais dit que c'est la petite définition que je t'aurais demandé aujourd'hui. Je trouvais ça pertinent parce que c'est vraiment une question hyper courante.

• Speaker #1

  Alors, je n'ai pas utilisé Joker parce que j'ai la réponse.

• Speaker #0

  Je suis rassurée du coup.

• Speaker #1

  Te voilà rassurée. En fait, lorsqu'on envisage un projet de construction, première question effectivement que j'ai aussi assez fréquemment. C'est-à-dire, mais on va commencer à rembourser quand ? En fait, c'est ça. La plupart du temps, vous allez rembourser dès que vous aurez les clés de la maison et que vous serez installé. Donc là, vous allez commencer à payer vos échéances telles que vous les avez validées au départ. Par contre, pendant tout le temps de la construction, on parle de, alors, selon les partenaires, on va parler d'anticipation active, on va parler de franchise, partielle, totale, différée. Bon. C'est ce qu'on va retrouver pendant la période de construction. On imagine que le plan de financement soit monté avec un différé partiel de 24 mois. En fait, ce que ça signifie, c'est que pendant 24 mois, la banque va débloquer les fonds au fur et à mesure que je vais lui présenter les factures du professionnel, du constructeur, du maître d'œuvre, de l'archi, etc. Donc, la banque va les piocher dans la tirlière de prêts pour payer les factures et elle va calculer les intérêts intercalaires que je lui dois au prorata des sommes débloquées. Donc, je peux très bien commencer, alors je vais dire n'importe quel chiffre, mais je peux très bien commencer par avoir des intérêts intercalaires liés au déblocage des fonds pour le terrain. Ça va me coûter… 350 euros, d'accord ? Et puis, je vais présenter une facture de 50 000 euros au taux. Alors, je vais essayer de faire très facile, mais je vais présenter une facture de 50 000 euros à 3 %, et bien, ça me fait 1 500 euros d'intérêt. d'intérêt à l'année, si je divise par 12, je vais rajouter 150 euros à mes 350 euros, etc. Jusqu'à ce qu'il n'y ait plus d'argent dans cette fameuse tirelée, ce qui signifie que la maison, normalement, est terminée. Et donc, le mois d'après, je commence à rembourser.

• Speaker #0

  Oui, ce qui permet de payer son loyer ou, par exemple, le prêt de l'ancienne maison, en fonction du profit. Sans avoir en gros deux loyers à tomber. Mais il y a quand même cette petite participation, on va dire, entre les deux. Il faut aussi savoir pour ne pas se dire « Ah mais tiens, c'est quoi ces 100 euros qui sont tombés ce mois-ci ? » C'est les frais ou intérêts intercalaires, c'est ça ? En fait, pendant la construction, on ne rembourse pas forcément le capital. Justement, on paye juste les intérêts. Donc on paye la banque. pour l'avance des fonds et on capitalise sur la construction, donc sur notre bien immobilier pour lequel on a emprunté, qu'à partir du moment où on va payer les vraies mensualités signées lors du prêt. C'est ça ?

• Speaker #1

  Oui, tout à fait.

• Speaker #0

  On est bien d'accord ? Quand on demande un prêt, qu'on soit en CCMI, en contrat de maîtrise d'œuvre, on va y revenir, j'ai une question là-dessus après, ou autre. Il faut qu'on ait déposé le permis pour faire la demande officielle. Comment ça marche ? Parce qu'il y a différentes étapes. On va faire un calcul d'enveloppe d'abord. Après, il y a un accord de principe et puis l'accord définitif. Est-ce que tu peux nous parler de ces trois étapes ? Et peut-être qu'il y en a d'autres de 10 mois, parce que j'en l'ouvre peut-être.

• Speaker #1

  Alors, effectivement, dans l'idéal, c'est effectivement de calculer l'enveloppe pour permettre derrière de travailler sur le projet de construction, etc. À partir du moment où… Alors, en fait, il y a différentes cas de figure en fonction des partenaires bancaires. Voilà. OK, tout le monde ne fonctionne pas pareil, forcément. Sinon,

• Speaker #0

  ce ne serait pas rigolo ?

• Speaker #1

  Déjà, on a le… Ben non, ce ne serait pas drôle. Déjà, on peut faire le distinguo entre le CCMI et le projet proposé par un maître d'œuvre ou un archi. D'accord ?

• Speaker #0

  OK.

• Speaker #1

  Quand on est sur un CCMI, mais là, tu vas m'arrêter si je dis une bêtise, le constructeur s'engage à déposer le permis de production. la demande de permis de construire.

• Speaker #0

  Oui, si c'est un contrat avec fourniture de plans, c'est-à-dire que c'est le constructeur qui fournit les plans, c'est le cas, oui.

• Speaker #1

  Voilà, je dirais que beaucoup d'établissements aujourd'hui acceptent d'étudier le dossier, même si le dépôt de permis de construire n'est pas encore acté. D'accord. Par contre, il ne faut pas que ça le soit au bout de trois mois, parce qu'il y a une question de validité d'offre de prêt derrière. Oui. OK ? et d'offre de conditions financières. Et je dirais que nous, on se met en lien avec les professionnels et quand ils nous disent que le dépôt du PC se fera sous 15 jours, si le dossier est complet à l'agence, on va déposer et on dit qu'on prendra le dépôt de PC comme justificatif à réception.

• Speaker #0

  D'accord.

• Speaker #1

  Par contre, lorsqu'on a un projet qui est… pensée et proposée par un maître d'oeuvre ou un archi, là, à ce moment-là, les établissements bancaires nous demandent systématiquement de leur présenter les... comment dire... de leur présenter le projet avec le dépôt du PC.

• Speaker #0

  D'accord. Ah oui, il y a moins de marge de manœuvre, finalement.

• Speaker #1

  Oui. Après, c'est une question, on va dire, c'est une question de quelques jours. Enfin, on parlait tout à l'heure d'une quinzaine de jours. Bon, on perd... pas de temps et je dirais que les professionnels avec lesquels on travaille aujourd'hui, que ce soit constructeur ou maître d'oeuvre ou archi, je dirais que chacun est réactif. Donc, je dirais que ce n'est pas un frein. Je n'ai jamais rencontré de situation où c'était vraiment un frein d'attendre le dépôt du PC pour présenter un dossier.

• Speaker #0

  On peut présenter le dossier, mais il faut fournir dans un délai raisonnable le dépôt du PC.

• Speaker #1

  Après, quand c'est une question de quelques jours... On peut se permettre d'attendre parce que dans les délais, on est très bien. Je dirais qu'aujourd'hui, on entretient de très bonnes relations avec les partenaires bancaires. On leur dit, voilà le dossier, le dépôt de PC arrive dans les jours à venir. Donc voilà, ça permet déjà de présenter le dossier, qu'ils se mettent en haut de la pile.

• Speaker #0

  Oui, on peut gagner quelques jours comme ça. J'avais une question, je me demandais, est-ce qu'on peut acheter un terrain, juste le terrain, sans la maison, le faire financer et se dire on va construire dans un an, deux ans, je ne sais pas, parce que la situation pro, parce que c'est un endroit où on veut être muté à un moment donné, est-ce que ça se fait ça d'acheter son terrain d'abord et la maison ensuite ?

• Speaker #1

  Eh bien tout dépend comment, alors là je vais prendre quelques, je vais quand même mettre quelques guillemets parce que je dirais qu'il y a des experts comme les notaires, les agents immobiliers. qui, si on nous regarde, vont se dire de quoi elle parle. Donc, je vais mesurer mes propos. Comment dire ? Je peux acheter un terrain seul. Mais si dans le compromis, la promesse, il est indiqué que l'achat du terrain est conditionné à la construction d'un bien, on va avoir du mal à dissocier. D'accord ? Moi, je vois la partie financement. si le terrain... et financé seul auprès d'un établissement bancaire, selon le type de garantie qu'aura pris la banque, c'est-à-dire hypothèque ou organisme de caution, je n'aurai pas toute la liberté d'aller solliciter d'autres partenaires pour la construction, par exemple. Donc il faut être très vigilant par rapport à la garantie qui aura été prise au moment du financement du terrain.

• Speaker #0

  Ça veut dire que par exemple, si on a acheté le terrain avec une certaine banque, on pourrait être obligé de prendre notre prêt pour... construire quelques années plus tard.

• Speaker #1

  Ou de faire racheter l'encours du terrain pour qu'une seule et même banque puisse... Mais là, il faut faire attention.

• Speaker #0

  C'est l'ISPR spécifique et donc il faut être vigilant sur cette configuration-là. Et j'avais une question parce que souvent, on sait que quand on construit, passer par un constructeur et un CCMI, ça rassure beaucoup les banques. Est-ce que ça les rassure ou est-ce que c'est plus facile pour eux de travailler ? Parce que le contrat de construction, c'est vrai qu'il est... Tout est censé être écrit dessus en termes de coûts compris, non compris, etc. Donc c'est un peu plus facile. Mais est-ce qu'on peut toujours faire une auto-construction quand on construit ? Est-ce qu'on peut aller voir une banque en disant « Voilà, moi j'ai acheté un terrain, je compte acheter ce terrain-là, je veux faire construire ma maison, mais je vais m'occuper de construire parce que je connais du monde, je sais faire, etc. » Comment ça se passe sur cette manière de fonctionner et c'est quoi les différences au niveau de l'emprunt entre chaque contrat CCMI ? constructeur, maître d'oeuvre, archi, autoconstruction ou marché de travaux. C'est-à-dire qu'on peut aussi ne pas vouloir faire de travaux soi-même, mais ne pas avoir de professionnels qui chapotent la construction et gérer nous-mêmes. Comment ça se passe ? Quelles sont les différences quand on choisit son format de contrat et de manière de faire ?

• Speaker #1

  Alors, attention au terme autoconstruction. L'autoconstruction, c'est quelqu'un qui va... faire sa maçonnerie tout seul, faire sa charpente tout seul, etc. Donc là, on a beaucoup de frilosité au niveau des établissements bancaires, tout simplement parce qu'il n'y a pas la décennale, il n'y a pas la dommage ouvrage. Donc là, on a de plus en plus de mal et ils exigent un apport, on va dire selon les partenaires, entre 20 et 30 %. Il faut qu'il y ait d'épargne résiduelle à hauteur de 20 ou 30 % du montant du projet. projets. Donc, voilà, ça reste très, très confidentiel comme type de financement à obtenir. Après, au niveau du CCMI, je dirais qu'il n'y a pas de difficultés particulières puisque la dommage ouvrage est intégrée. Et puis, là-dessus, il n'y a pas de souci. S'agissant du maître d'œuvre, mission partielle ou mission totale, Moi, j'irais solliciter les établissements bancaires selon que vous souscrivez à l'assurance dommage ouvrage ou que vous prenez l'assurance dommage ouvrage ou pas. Il y a des établissements bancaires qui imposent que si je fais appel à un maître d'œuvre, en tant que particulier, vous devez souscrire la dommage ouvrage. S'il n'y a pas, ils ne font pas.

• Speaker #0

  Juste pour info, pour ceux qui ne connaissent pas, l'assurance dommage ouvrage est une assurance. obligatoire. C'est comme ça, elle est obligatoire. Mais, vu qu'on est en France et qu'en France, il y a des trucs obligatoires, mais qui ne sont pas, entre guillemets, pénalisés, il est possible parfois de ne pas y souscrire. L'assurance d'hommage ouvrage, c'est une assurance qui assure l'habitabilité de la maison. Pendant 10 ans, elle chapote, en fait, toutes les assurances décennales des artisans qui auront travaillé sur le projet. donc du terrassier au charpentier en passant par le maçon, plâtrier, plombier. Tout le monde est censé avoir une décennale, donc ça c'est hyper important. Dès que vous travaillez avec des artisans, vous leur demandez leurs attestations, c'est primordial. Il faut que vous ayez un dossier d'attestation décennale. Et en fait, l'assurance d'hommage ouvrage va chapeauter tout ça. Et par exemple, vous avez une maison qui devient inhabitable parce que, je vais prendre l'exemple d'une fuite. dans le toit, on va dire ça. L'assurance d'hommage ouvrage va être sollicitée. On va lui dire, voilà, il y a une fuite dans le toit, ça veut dire que la maison n'est plus habitable. Les travaux pour... Il y aura une expertise de monnaie. Les travaux pour réparer ce qui rend la maison inhabitable coûtent tant. Et l'argent va vous être remis à vous. Il n'y aura pas de recherche de responsabilité avant qu'on vous verse l'argent pour réaliser les travaux. Donc, c'est une... Elle chapeaute. tout ça. Et ensuite, l'assurance d'hommage ouvrage, une fois qu'elle vous a donné les sous, elle va aller chercher les responsabilités et elle va aller chercher l'argent chez les assurances décennales des artisans. Voilà, c'était juste pour expliquer l'assurance d'hommage ouvrage qui est donc obligatoire, mais qu'on peut... Oui, mais ça fait des débats sur Internet. C'est obligatoire ou pas ? Oui, c'est obligatoire, mais... On sait qu'on peut auprès des banques souscrire une décharge, c'est ça ? On peut dire je choisis de ne pas souscrire. Et dans ce cas-là, et tu me corriges encore si je me trompe, quand on n'a pas souscrit l'assurance d'hommage au voyage, on prend la responsabilité. Admettons qu'on vend notre maison avant la fin des décennales, on porte la responsabilité de devoir régler les travaux au futur propriétaire. On avance. en fait, avant réparation et avant mise en marche des décennales. Et puis si on est encore dedans, quand on a un souci, on se débrouille, en fait. Et on va chercher à faire activer les décennales par ses propres moyens. On est d'accord ?

• Speaker #1

  Oui, c'est ça.

• Speaker #0

  OK. Donc, les établissements, je ferme la parenthèse de l'assurance d'hommage ouvrage, mais c'est quand même un sujet au niveau des prêts, parce que, comme tu dis, c'est parfois obligé par certaines banques.

• Speaker #1

  Oui, tout à fait.

• Speaker #0

  Donc, si on travaille avec un archi ou un maître d'œuvre, en fonction de si on choisit de prendre une assurance d'hommage ouvrage ou pas, ou si on veut travailler avec une certaine banque, il faut s'y attendre.

• Speaker #1

  En fait, je dirais que toute la difficulté aujourd'hui, c'est qu'effectivement, en fonction du partenaire bancaire que je vais solliciter, il peut ou pas m'imposer ce contrat-là. Aujourd'hui, moi, je connais dans le secteur qui exige ou pas, mais effectivement, il faut... Bien avoir en tête que c'est une dépense supplémentaire qu'on peut avoir à intégrer dans le budget final.

• Speaker #0

  Oui, puis ce n'est pas une petite assurance. Après, ça couvre pour 10 ans. Ce n'est pas non plus une assurance qui fonctionne un an. Elle fonctionnera 10 ans. Mais il faut être conscient de cette peut-être exigence au niveau des banques. Donc, OK. Et en marché de travaux ? Par exemple, on ne prend ni archi, ni maître d'œuvre, ni constructeur, mais on ne fait pas les travaux nous-mêmes. C'est un peu pareil ?

• Speaker #1

  Oui, c'est le même principe. Je dirais que, alors là, on réduit, en fait, c'est un peu la méthode de l'entonnoir. Je dirais que quand on a un CCMI, je dirais que tous les partenaires bancaires acceptent de financer, il n'y a pas de souci. Et après, plus on va réduire le champ des garanties, etc. Et plus le nombre de banques ayant une appétence à te suivre dans ce type de... projet va se réduire. Alors, il existe effectivement des établissements bancaires aujourd'hui sur notre secteur qui acceptent de financer même avec des devis de professionnels uniquement et sur le suivi de mon chantier, etc. Mais il n'y a pas plus tard. Ça réduit de toute façon... Ça existe, mais ça réduit aussi le champ du possible et des propositions que je peux obtenir. Bien évidemment. OK,

• Speaker #0

  d'accord. Mais c'est bien aussi de savoir que ce n'est pas impossible, parce qu'en fait, on entend tous les discours comme pas sans CCMI, on ne peut plus construire. Non, c'est faux. C'est juste qu'effectivement, le choix des prêteurs, des banques, va se réduire. C'est quoi l'actualité ? Parce que du coup, on a eu des taux qui sont passés de 1,30 à 3,456%. Non, pas 6, je te rassure. Pas 6, 3,45.

• Speaker #1

  On ne va pas s'enflammer non plus.

• Speaker #0

  Calme-toi. Donc, on a des taux qui sont passés de 1... 1,30 à 3,45 au plus haut, quand tout le monde était un peu enflammé. C'est quoi l'actualité aujourd'hui ? Ça se calme ? Parce qu'en fait, il y a eu un mouvement de panique, parce que les enveloppes d'emprunts ont quand même pas mal réduit avec ces hausses de taux. Ça a aussi été hyper effrayant. Mais si on remet en perspective, est-ce que c'est si grave ? Comment tu vois ça, ces fluctuations, et comment elles marchaient aujourd'hui ?

• Speaker #1

  Alors, effectivement, on a eu, fin 2022, une bonne partie de l'année 2023, on a connu, je dirais, chaque mois une tendance haussière. Donc, voilà. Donc, toute la difficulté l'an passé, c'était de faire valider des conditions financières avant que ça n'augmente en début de mois ou en milieu de mois. Donc, voilà, ça a été très compliqué. Je dirais que depuis le début de l'année, on constate, et c'est vrai, je dirais de façon récurrente, on constate quand même une tendance ou de maintien ou de baisse. On va dire qu'aujourd'hui, communément, alors il ne faut pas prendre ça pour argent comptant, mais je dirais qu'on trouve des prêts aux alentours des 3,50 sur 25 ans. Donc, moi, je considère qu'on est revenu dans… dans la normale, mais on n'est plus sur cette période de fluctuation où d'un mois à l'autre, on prend une hausse de 0,10, 0,15. Enfin voilà, ça devenait vraiment... C'était compliqué à gérer parce qu'on avait la pression à faire passer les dossiers dans les conditions validées par les clients et il ne fallait pas que la hausse passe par là. Donc là, aujourd'hui, je dirais qu'on a moins de pression et à la rigueur des fois, on a presque envie d'attendre un petit peu. de formaliser l'instruction et de faire partir le dossier. Parce qu'on se dit, si jamais ça baisse avant l'édition de l'offre, on peut peut-être encore attendre un petit peu. Par contre, il y a une grosse... Enfin, je voudrais insister là-dessus. On rencontre encore une disparité importante entre les partenaires bancaires. C'est-à-dire que tout le monde ne propose pas du 3,50. Je dirais que sur un dossier équivalent, moi, je le vois au quotidien, sur un dossier équivalent, on peut avoir du 3,50 et du 3... 3,85 ou du 3,82.

• Speaker #0

  Oui, il y a ça aussi. C'est quoi leur politique interne et leur choix ? Parce qu'il y a un moment donné, il y en a qui ne voulaient plus prêter. Est-ce que ça s'est calmé un peu, ce côté où on allait à la banque et puis on avait notre conseiller bancaire qui, on avait un peu rien à cirer parce qu'en fait il n'avait pas le droit de vendre un prêt bancaire et du coup, on se sentait un petit peu démuni. Ça, c'est fini. Je pense que c'est bon. Le marché a repris.

• Speaker #1

  Oui, on ressent une dynamique auprès de tous les partenaires bancaires. Sincèrement, voilà. Ils ont tous à cœur de financer des projets. Ils se sont remis dedans. Sincèrement, oui. On a vraiment une unanimité au niveau de la tendance aujourd'hui.

• Speaker #0

  C'est chouette parce que ça veut dire qu'on peut vraiment aujourd'hui se lancer. et savoir qu'on va pouvoir trouver des solutions pour financer son projet.

• Speaker #1

  Tout à fait. Dès lors où le dossier est...

• Speaker #0

  Oui, forcément, en fonction du dossier. C'est quoi tes conseils ? Quelqu'un qui rêve de construire, qui se dit « j'aimerais bien construire, mais je ne sais pas si je peux, je ne sais pas comment faire » . C'est quoi tes conseils à toi en tant que courtier en financement immobilier ? Quel est ton conseil pour réfléchir et où lancer son projet ?

• Speaker #1

  Alors déjà, j'ai envie de dire, c'est de venir rencontrer des professionnels pour établir le budget. Au-delà d'établir le budget, de la capacité, etc., il est important d'avoir vraiment un dossier réfléchi. Quand je dis dossier réfléchi, ça signifie que je dois avoir une gestion de mes comptes. Et une lecture des relevés de comptes qui ne fait pas apparaître de frais de commission d'intervention, de découvertes dépassées, de rejets de prélèvements. Enfin voilà, il y a plein, il y a beaucoup d'éléments sur lesquels les banques s'arrêtent et sont vigilantes. Donc déjà, quand je veux me lancer dans la construction, je suis vigilant. à faire en sorte de ne pas être trop à découvert, de ne pas avoir de frais bancaires. Je fais également attention à des choses qui ne plaisent pas forcément aux banquiers, qu'on pourrait lire comme les Winamax, les Poker, les FDJ.

• Speaker #0

  On calme le jeu dans tous les sens du terme et on prépare son compte en banque.

• Speaker #1

  Tout à fait. tu joues au loto et à l'euro million, 6 euros toutes les semaines, ce n'est pas un souci. Dernièrement, moi, j'avais des jeux en ligne de Winamax à hauteur de 250, 300 euros tous les 3-4 jours. Ça,

• Speaker #0

  ce n'est pas sexy. On arrête. Non,

• Speaker #1

  ça, ce n'est pas sexy du tout. Et quelque part, c'est une somme qui pourrait tellement aller sur Delivré pour préparer aussi le projet parce qu'en fait, c'est ça.

• Speaker #0

  Oui, si tu dis en plus que 200 euros par semaine ou tous les quelques jours, au bout de trois semaines, on paye un meuble vasque. Pour imager, c'est ça en fait. On paye un meuble vasque, on paye une petite plus-value de faïence dans sa salle de bain, donc l'air de rien.

• Speaker #1

  Mais c'est tout à fait ça. Après, le point de vigilance, l'autre point de vigilance pour avoir un dossier, on va dire, béton. c'est que je dois limiter le saut de charge. Alors ça, c'est très important. Le saut de charge, c'est quoi ? C'est quelles sont mes charges aujourd'hui ? Est-ce que je paye un loyer ? Est-ce que je rembourse déjà des échéances pour la maison dont je suis propriétaire ? Où est-ce que je suis hébergé à titre gratuit ? Chez mes parents ? Voilà, chez un tiers ? Par mon employeur ? Enfin, voilà, il y a plein de situations comme ça. Le saut de charge, c'est la différence entre les charges que j'ai aujourd'hui et celles que j'aurai demain. au moment de la réalisation de mon projet. Et il ne doit pas y avoir trop de delta entre les charges d'aujourd'hui et celles de demain. Je vais prendre un exemple tout bête. J'ai un loyer d'800 euros par mois. Demain, j'ai des échéances de 1300 euros parce que ça rentre dans ma capacité des 35 %, et je me sens tout à fait en capacité de rembourser cette somme-là. J'ai un saut de charge de 500 euros. Eh bien, ces 500 euros, Je dois apporter la preuve aux banquiers que je suis en capacité de les investir tous les mois. Comment je fais pour persuader et convaincre le banquier que je peux payer 1300 et non plus 800 ? Eh bien, c'est en les mettant de côté.

• Speaker #0

  Oui, donc au lieu de mettre 200 euros chez Winamax, on met 500 euros sur... Par exemple,

• Speaker #1

  je mets 400 ou 500 euros de côté tous les mois. Ça a trois vertus. La première, c'est d'apporter... de justifier ma capacité de rembourser une échéance aux banquiers. Donc, comme ça, ça lui évite de se poser la question, on lui apporte la réponse. La deuxième, c'est que ça vient grossir mon épargne.

• Speaker #0

  Ok.

• Speaker #1

  Ça sert à quelque chose aussi, dans le projet que j'ai à établir. Et la troisième vertu, et pour moi qui est certainement la plus importante, c'est est-ce que finalement, je suis en capacité, en mettant 800 euros dans mon loyer et 500 euros de côté tous les mois, sans y toucher bien évidemment, Mais est-ce que du coup, est-ce que je suis capable d'honorer 1300 euros d'échéance tous les mois ? En fait, c'est ça le plus important. C'est de se dire, je dis que je peux rembourser 1300 euros, mais est-ce que j'en ai vraiment la capacité ? Je vais faire le test, je vais m'entraîner. Et ces 500 euros que je vais mettre de côté, je ne vais pas y toucher. Je peux avoir un problème sur ma voiture, je peux avoir un problème je ne sais pas quoi, et je n'y touche pas. Et je vois si je suis en capacité 2. Donc quand on dit qu'un projet immobilier se prépare, Oui, ça se fait pas. Parce que quand je suis hébergée à titre gratuit...

• Speaker #0

  J'aime bien l'expression « il faut s'entraîner » .

• Speaker #1

  Oui. Mais oui, parce que quand je prends après sur 15 ou 25 ans, là, je peux avoir un problème avec ma voiture, je peux avoir un problème avec je ne sais quoi. Le banquier, il va pas me dire « ce mois-ci, vous ne me remboursez que 500 » . Non, a priori,

• Speaker #0

  les banquiers ne font pas ça. Donc vraiment de préparer son compte, se préparer à tout ça. Et le saut de charge, effectivement, tu en parles souvent. Et merci de l'avoir expliqué parce que c'est vrai que c'est important.

• Speaker #1

  Et un point important aussi, parce que j'ai souvent la question, ce n'est pas parce que j'ai un prêt voiture que mon dossier n'est pas bon.

• Speaker #0

  Oui, c'est vrai. Ça, c'est une peur. J'ai mon prêt voiture, il faut que j'attende que mon prêt voiture soit terminé avant de pouvoir lancer mon projet.

• Speaker #1

  Et j'ai envie de dire, moi, j'aime bien quand il y a un prêt voiture.

• Speaker #0

  C'est vrai que tu aimes bien quand il y a déjà des prêts.

• Speaker #1

  Alors, des prêts, on en parle. Oui, d'accord, pas tous les prêts. Mais parce que c'est la vraie vie, une voiture, ça ne va pas durer 25 ans.

• Speaker #0

  A priori, non.

• Speaker #1

  Voilà, a priori, non. Donc, je dirais que j'ai dans mes 35 % un espace dédié à mon prévoiture aujourd'hui qui peut l'être aussi pour demain. Si j'arrive à tout faire rentrer, c'est super. C'est parfait. C'est super. Quand le prêt sera terminé, même si je ne change pas de voiture, ça me libère aussi une capacité d'épargne ou d'investir dans autre chose. Donc ça c'est très important, ce n'est pas parce que j'ai un prêt voiture ou deux dans un couple qu'un projet ne peut pas être envisagé.

• Speaker #0

  Oui, d'où l'importance de se préparer et de se renseigner.

• Speaker #1

  Tout à fait.

• Speaker #0

  Est-ce que tu peux nous en dire un petit peu plus sur c'est quoi la montage d'un courtier, le coût que ça peut... présenter éventuellement et aussi à quel moment c'est le mieux parce que je sais que tu accompagnes des gens à différents moments comme je disais tout à l'heure il y a ceux qui arrivent un an avant leur projet et qui sont ils ont l'idée mais voilà tout début et il y a ceux qui arrivent en panique en disant je trouve pas de financement ou mon banquier il est pas sympa etc Est-ce que tu peux, il y a douze questions en une, mais est-ce que tu peux nous parler un peu de ton métier ? Comment ça marche ? À quel moment c'est le mieux de venir ? Pourquoi il ne faut pas hésiter à venir solliciter un courtier et toi en particulier ? Tu peux nous expliquer tout ça ?

• Speaker #1

  Alors, je pense qu'on l'a dit, ça fait quasiment une heure qu'on en échange. Oui,

• Speaker #0

  je suis bavarde pour ça.

• Speaker #1

  Non, mais parce qu'on l'a dit, mais je pense qu'on peut le redire, c'est que plus on vient me rencontrer en amont, et plus c'est confort. Ça, c'est une certitude. Vous êtes locataire depuis quelque temps, ou propriétaire et vous avez envie de plus grand, etc. Je dirais que rien ne vous engage à venir me rencontrer pour voir déjà ce qu'il est possible de faire ou pas. Est-ce que dans la gestion de mes comptes, c'est OK ? Est-ce que dans l'épargne que j'ai actuellement, c'est OK ? Est-ce que dans le saut de charge, c'est OK ? Etc. Et moi, l'idée, c'est de dire, soit effectivement, le dossier permet d'envisager le projet et go, et là, on lance la dynamique et vous allez chercher un terrain, un professionnel de la construction et on établit ensemble le budget et vous... vous faites rentrer ça dans le budget, ça c'est la première chose. Soit je rencontre aussi des porteurs de projet, le projet est un peu prématuré, on va dire ça comme ça, et auquel cas je leur dis voilà ce qu'il faut mettre en place pour être prêt. Et il y a des clients que je revois effectivement au bout de six mois, au bout d'un an, des fois au bout de deux ans parce que la situation professionnelle a changé, parce qu'ils ont décidé de quitter le salariat et je suis devenue chef d'entreprise. Et on sait pertinemment qu'avant les deux ans, c'est déjà plus compliqué. Mais ça se travaille et on fait le point tous les six mois, par exemple, en disant tiens, on en est là, qu'est-ce que tu en penses, Anne ? Et on bâtit le projet comme ça. Et on a effectivement des clients qui ont fait le choix de solliciter leur propre banque. Ceux qui sont convaincus d'avoir la meilleure offre, en général, on ne les voit pas. Non, c'est sûr. Voilà, et c'est très bien.

• Speaker #0

  Parce que c'est possible, en fait.

• Speaker #1

  C'est tout à fait possible, exactement. Et vous avez ceux qui ont sollicité leur banque. Et là, il y a deux alternatives. Soit ils ne sont pas contents parce qu'ils estiment que leur dossier peut être optimisé beaucoup plus. Ou ils ont sollicité leur banque et on leur a dit non.

• Speaker #0

  Oui.

• Speaker #1

  Voilà. C'est un peu la douche froide,

• Speaker #0

  quoi.

• Speaker #1

  Voilà, et c'est un peu la douche froide, surtout quand les précédents... rencontrent, ça arrive, je les avais amenés à réfléchir à un projet parce qu'on leur avait dit que c'était OK. Mais après, il peut y avoir aussi des événements dans la vie perso qui font que le projet n'est plus possible. Aujourd'hui, il l'était il y a six mois. Donc, pas de préjugés, pas de jugement de valeur sur la situation. L'idée, c'est effectivement de reprendre le dossier dans sa totalité et puis de réanalyser toutes les informations qu'on peut avoir et d'apporter le conseil. Oui, c'est le moment. Non, ce n'est pas le moment. Oui, on peut optimiser. Non, vous avez reçu la meilleure propos et ça arrive. Oui,

• Speaker #0

  donc je ne peux rien faire de mieux. Allez-y, go !

• Speaker #1

  Tout à fait. Après, il ne faut pas dissocier, et c'est là où je vais répondre à ta question sur quel est notre rôle, c'est qu'aujourd'hui, on a deux missions, en tout cas au sein de l'agence, on s'attache à deux missions importantes. La première, c'est effectivement toute la partie négo. Je vais chercher à optimiser financièrement le financement. Et la deuxième mission, qui nous prend certainement beaucoup plus de temps et qui est tout aussi importante à mon sens, c'est l'accompagnement qu'on peut apporter aux porteurs de projets. Ça, c'est très important. Et je dirais qu'aujourd'hui, il arrive qu'on ait des clients qui ont des propositions de partenaires bancaires sur lesquelles effectivement... On peut optimiser notamment l'assurance emprunteur, par exemple. Ou on peut repenser le financement autrement pour aller chercher un peu mieux. Mais même s'il n'y aura pas une différence énorme de gain, même s'il n'y a pas un gain énorme, ils nous confient leur dossier malgré tout parce qu'ils veulent être accompagnés.

• Speaker #0

  Ça change tout.

• Speaker #1

  Ça change tout. Je dirais qu'aujourd'hui, il y a tellement d'étapes. On en a parlé, mais il y a tellement d'étapes dans la construction d'un projet qu'on commence par quoi et qu'est-ce qui va se passer après et on fait comment et qui on va voir et on nous met des délais dans les promesses de vente ou dans les compromis, les conditions suspensives, c'est quoi. Et enfin, il y a tellement d'étapes. Moi, c'est mon job, je dirais avec Céline, c'est notre boulot, donc on le maîtrise. Et l'idée, c'est on drive, on coach, alors on peut. On peut utiliser tous les termes à la mode aujourd'hui, mais l'essentiel c'est qu'effectivement, à chaque nouvelle étape, on a la main sur le dossier et on donne la dynamique et on dit ce qu'il va se passer et éventuellement ce que le client doit faire, etc. jusqu'à ce qu'il ait signé l'acquisition de son terrain. Et ça aujourd'hui, on a de plus en plus, sincèrement, de clients qui viennent nous voir, peut-être en un, pour l'accompagnement. Si en plus, on peut y ajouter le top du financement, là, c'est encore mieux, bien évidemment. Mais qu'ils viennent aussi et surtout parce que c'est l'aventure et ils ne savent pas. Oui,

• Speaker #0

  construire, c'est une aventure. Je le dis souvent, c'est vraiment un gros projet. C'est un projet de vie. Surtout quand c'est la première fois, on ne sait pas par où commencer. Et quand c'est la deuxième fois, là, on a des clients en commun, toutes les deux. Ce n'est pas la première fois. Ils ont déjà fait appel à des courtiers. pas eu les meilleures expériences, mais ils ont l'intention de travailler avec toi parce qu'ils savent qu'ils veulent se faire accompagner. Et en fait, c'est ça qui change tout. C'est quand on a un regard extérieur, quand on va nous dire quoi faire. Parce que moi, j'ai envoyé plusieurs clients chez toi et j'ai travaillé avec toi personnellement. En fait, c'est clair, les présentations sont claires, on sait quoi faire et quand. Et j'avais beau travailler dans la maison d'oeuvre, le financement, ce n'est pas quand même ma partie ni préférée, ni d'expertise. Soyons clairs. mais c'est un accompagnement, tu viens à la banque si le projet est dans le coin. Il y a vraiment ce côté-là. Et pour avoir envoyé des clients chez toi en tant que pro, je recevais des mises d'ajout. Le but, c'est d'envoyer à la banque. Et ça, c'est une de vos forces que j'aime beaucoup aussi. Quand tu es pro et que tu as un partenaire qui te dit, et qui envoie le mail à tout le monde, que ce soit le vendeur du terrain, le notaire, le constructeur, le maître d'archi, peu importe. Et le banquier, tout le monde est mis à jour du dossier de tel client. Et ça, c'est une force. Donc, on sait qu'on est bien pris en main et c'est ça qu'on vient chercher. L'accompagnement, l'humain et des perspectives aussi. Parce que quand on a un seul point de vue, c'est le sien qui peut être biaisé parce qu'on a peur, parce qu'on se pose un million de questions, on a peur de prendre la mauvaise décision qu'on va regretter pendant 25 ans. Il y a aussi ce côté rationnel d'un regard extérieur.

• Speaker #1

  Tout à fait. C'est exactement ça.

• Speaker #0

  Et puis, je vais le redire parce que je l'aime beaucoup. Avec un courtier, on fait quand même le tour des banques en un seul rendez-vous. Et en fait, si on n'a pas 12 samedis à perdre en rendez-vous, en déplacement, deux heures par-ci, deux heures par-là, où on n'a pas un emploi du temps super souple, parce que ça, c'est un critère aussi. Quand on construit, il faut bien analyser forcément son budget, mais aussi son temps. et le temps peut être précieux et se faire accompagner, c'est aussi gagner du temps.

• Speaker #1

  Il y a effectivement le gain financier, mais il y a aussi le gain de temps. Tu vois, ça me fait réagir. Lorsque des porteurs de projets nous confient effectivement leur dossier, on va leur envoyer une liste complète de documents pour la complotitude du dossier. Ils vont le faire une fois. Voilà, ils vont le faire une fois. Je peux solliciter... n'importe quel partenaire bancaire. Je sais que j'aurai tous les documents parce qu'on va très large au niveau des documents pour s'assurer que, en fonction des partenaires bancaires qu'on va les solliciter, le dossier sera toujours complet. Donc, je n'ai pas à envoyer... Je suis porteur de projet. Je n'ai pas à envoyer telle liste que la banque d'artemption m'a demandé. Je vais lui envoyer. Et la banque va me demander une liste, alors qui est sensiblement la même. Mais voilà, il va falloir que je renvoie, et que je renvoie, et après il va falloir que je me déplace pour rencontrer le conseiller, etc. Moi, vous venez me voir une fois, j'ai envie de vous dire, les documents obtenus, c'est à moi.

• Speaker #0

  Et tu compares. C'est moi qui fais le job. Il y a aussi cette comparaison, parce qu'analyser une offre de prêt, ce n'est pas toujours simple. Il n'y a pas une simulation qui se ressemble. Il y a les assurances. Les intérêts intercalaires, différés, combien ça coûte en tout, le prêt et toutes les lignes sont hyper...

• Speaker #1

  Tout à fait.

• Speaker #0

  En plus, si on n'aime pas les chiffres ou si on n'en a jamais vu, c'est quand même hyper impressionnant.

• Speaker #1

  Bien sûr. Et puis, il y a un élément aussi qui est très important. On n'en a pas forcément beaucoup parlé, mais je dirais que c'est les garanties proposées dans un contrat d'assurance emprunteur. C'est extrêmement important parce que tous les établissements bancaires ne proposent pas le même type de contrat. On peut aller... solliciter des assureurs externes aussi. Oui. Il faut le savoir. Il y a multitude d'informations essentielles dans une simulation qu'il faut savoir traduire, analyser. pour pouvoir faire un comparatif qui tienne la route entre plusieurs propositions.

• Speaker #0

  Oui, et puis si un sujet coince, savoir quelle ficelle ou quel levier actionner pour que le dossier devienne finançable ou sexy auprès d'une banque, parce qu'on va aller chercher ça, et ça peut être en fonction de l'âge aussi. Avant 40 ans, il y a des facilités, après 40 ans, c'est la décrépitude. Donc là, il y a des trucs qui... Ha ha !

• Speaker #1

  Il y a bien longtemps que j'ai passé la quarantaine.

• Speaker #0

  Je ne dis pas ça pour toi. Je l'entends bien. Après 40 ans, il y a quand même des conditions qui changent. Après 50, c'est encore une autre chose. J'ai eu des clients qui avaient plus de 50 ans. Trouver le financement n'était pas forcément évident. Il a fallu aller chercher des leviers, comme tu dis, des assurances externes pour que le dossier passe. Mais ça, c'est difficile à faire seul. On a été très inquiétés.

• Speaker #1

  L'année dernière, effectivement, par rapport à la problématique du taux d'usure, aujourd'hui, c'est moins vrai. Donc, je dirais que même à 50 ou 54 ans, on peut aller chercher un financement sur 20 ans. J'ai envie de dire, ça passe, il n'y a pas de problème, normalement, sauf pathologie, etc. Oui, il existe aussi des solutions d'assurance dédiées aux risques aggravés, etc. Enfin, il faut le savoir.

• Speaker #0

  Oui, il faut le savoir, mais il faut connaître parce que toi, tu as travaillé dans les assurances. Le courtage en financement, c'est une chose, mais savoir que l'assurance de la banque, elle ne va pas suivre et qu'en fait, il faut aller solliciter l'assurance parce qu'eux, ils sont spécialisés là-dedans et que c'est eux qui vont permettre le projet. Ça a aussi un impact non négligeable et ça peut faire la faisabilité ou pas d'un projet. OK, mais je pense qu'on a balayé. pas mal de sujets autour du financement. Est-ce que j'ai oublié quelque chose ou est-ce qu'il y a quelque chose que tu voudrais rajouter sur le sujet ?

• Speaker #1

  Non. Sincèrement, je suis très contente de cette heure passée parce qu'on a vraiment balayé. Non, mais c'est très intéressant. Je dirais qu'en quelques questions, c'est vrai que quand tu m'as annoncé 10 questions, je me suis « Oh là là ! » Et en fin de compte... côte, mais j'espère que ce sera aussi fluide aux personnes qui visualiseront et qui écouteront ce poste, mais je pense qu'on a balayé, on ne peut pas faire non plus rentrer dans le détail de chacun des dossiers, que ce soit en termes de financement, que ce soit en termes de construction de maître d'oeuvre, c'est tout l'intérêt aussi de prendre notre contact à toutes les deux, je dirais, pour avancer dans le projet. On a parlé de ce qu'était un dossier sexy pour un banquier. On a parlé de la partie différée, la partie construction. On a parlé des différents types de contrats entre le CCMI. On a déjà balayé pas mal de choses et pas mal d'éléments, je pense. Et après, que chacun prenne... En tout cas, pour la partie financement, me rencontrer, vous engage strictement à rien, entre guillemets. Et voilà, c'est poser des questions et avoir des infos.

• Speaker #0

  Oui, parce que du coup, tu fais des rendez-vous gratuits,

• Speaker #1

  qui sont en fait ce qu'on appelle... Le premier rendez-vous, c'est un échange gratuit quand on veut discuter avec toi. On ne va pas confier le projet et que le mandat n'est pas signé. Je dirais que... premier rendez-vous, de toute façon, ne vous engage pas, n'engage pas le porteur de projet, ne m'engage pas non plus. C'est aussi important.

• Speaker #0

  Il faut que ça passe dans les deux sens.

• Speaker #1

  Il faut que la synergie passe. Je dirais que il faut bien avoir en tête, alors tu vois, j'ai toujours quelque chose à rajouter, je ne sais pas laquelle des deux est la plus bavarde, mais il faut bien avoir en tête, c'est que à partir du moment où j'étudie un dossier, que je l'analyse, je fais une simulation, on établit une enveloppe. je sais que je vais aller chercher le financement. Et ça, si la confiance n'est pas établie entre les porteurs de projet et moi-même, parce qu'il faut savoir que je ne vais pas solliciter les partenaires bancaires pour obtenir une simulation avant même que le projet ait démarré. Je vais solliciter, il faut bien le rappeler, on va solliciter les partenaires bancaires une fois que vous avez signé votre engagement pour l'acquisition du terrain, une fois que vous avez signé le contrat avec le... professionnels de la construction. Donc là, quelque part, vous vous en remettez à mon expertise et à ce que je vous ai dit. Et si la confiance n'est pas établie...

• Speaker #0

  Je dirais qu'il y a d'autres coursiers et voilà. Et ce n'est pas un souci. Ce n'est pas un souci.

• Speaker #1

  Je mettrai dans la description de l'épisode tous les moyens de te joindre pour ton site Internet, ta page Google avec tes merveilleux avis clients qui pourront donner un ordre d'idées, aussi la qualité de ton travail. Et voilà, on peut retrouver Anne sur LinkedIn. Google, il y a tous les avis, ton site Internet. Et forcément, te contacter, discuter avec Céline, éventuellement prendre un rendez-vous. Je remettrai tout ça dans la barre d'infos. Mais c'est vrai qu'effectivement, ton travail commence quand le projet se lance, quand il faut aller frapper aux portes des établissements bancaires. Et avant, il y a toute une préparation. Et c'est vrai que la pédagogie et l'explication de comment tout ça fonctionne peut aussi rassurer parce qu'on est souvent stressé. Donc, aborder son projet sereinement avec les bonnes clés, les bons mots de vocabulaire, etc., ça, c'est hyper important. Écoute, merci beaucoup, Anne, d'être intervenue dans mon podcast. On a des beaux projets qui vont arriver. J'en reparlerai plus tard. Est-ce que tu as un petit mot à rajouter ?

• Speaker #0

  Non, je te remercie. C'était très chouette. En tout cas, j'espère qu'on aura répondu. déjà un bon nombre de questions toutes les deux par le biais de cet exercice. Donc un grand merci en tout cas de m'avoir donné l'occasion de parler de l'activité de courtage et donner quelques bouts de ficelle déjà. C'est bien, c'est important.

• Speaker #1

  Et puis s'il y a d'autres questions que je n'aurais pas posées, qui vous trottent dans la tête, vous pourrez contacter Anne et son équipe et vous aurez vos réponses en particulier parce que comme disait Anne, on ne peut pas... aborder un projet de financement, c'est tellement particulier en fonction de beaucoup de paramètres. Merci Anne d'être venue sur le podcast Chéri on construit et je te souhaite une belle journée. Voilà, l'épisode du jour est terminé. J'espère que l'échange avec Anne t'aura plu. J'ai été super contente qu'elle accepte de venir discuter avec moi de budget, de prêts, d'emprunts pour les projets de construction. parce que Anne, je la connais depuis des années. Elle s'est occupée de moi quand j'ai construit. Elle s'est occupée de plusieurs de mes clients depuis plusieurs années. Et j'aime beaucoup son approche, sa patience et aussi sa pédagogie pour transmettre tout ce monde un petit peu mystérieux des banques et des emprunts. J'espère donc que cet épisode t'aura aidé à le comprendre un peu plus. Tu peux retrouver Anne sur LinkedIn principalement. Elle y est avec ses collaborateurs. et je te mets le lien dans la barre de description. Elle s'appelle Anne Vandenbosch et son agence, c'est Empruntis Van. Elle a aussi un compte Facebook, je te mets le lien également dans la barre d'infos. Dis-moi sur Instagram ou par mail si tu as aimé cet épisode, s'il t'a aidé à mieux comprendre un petit peu comment tout ça fonctionnait. Moi, je suis ravie. si tu as pu piocher 2-3 infos qui vont t'aider à avancer plus vite et à mieux préparer ton projet. Quant à moi, tu peux me retrouver sur le compte Instagram Chéri on le construit pour retrouver tous mes conseils pour préparer et anticiper ton projet de construction ainsi que bien préparer ton plan. Je te souhaite une belle soirée après-midi, matinée, tâcher en voiture, en avion, en train et puis si tu as la moindre question, Tu sais où me trouver. A bientôt !