Transcription

• Speaker #0

  Bienvenue dans ce nouvel épisode de Classroom. Ici, on donne la parole à des experts qui ont un point commun. Ils ont osé changer de vie et surtout, ils ont appris en faisant. Aujourd'hui, on parle d'un sujet qui fascine autant qu'il fait peur, l'investissement immobilier. Et pour en parler, je suis ravie d'accueillir Emeline Siron. Emeline, tu es investisseuse, entrepreneuse et aujourd'hui, tu gères 55 locataires. Bref, tu es clairement passée de la théorie au terrain. Emeline, bienvenue. Pour commencer, présente-toi.

• Speaker #1

  Alors j'ai 32 ans, je viens d'ici les Moulineaux donc dans le... 92. Je viens des fonds d'investissement. J'étais asset manager en gestion de fonds d'invest immobilier en Europe pour l'immobilier de santé. C'était ma première partie de vie. Je suis investisseuse avec 55 locataires et une équipe qui gère tout ce monde-là. Créatrice de contenu sur les réseaux sociaux, majoritairement sur Instagram et LinkedIn. J'ai un organisme de formation en investissement immobilier pour apprendre aux gens à pour investir également en achats-reventes et en entrepreneuriat.

• Speaker #0

  Et j'ai des studios vidéo sur Paris également pour les créateurs de contenus. Alors, comment tu es tombée dans l'immobilier ? Est-ce que c'était un rêve dès le départ ou bien plutôt une opportunité que tu n'avais pas forcément prévue ? Ça remonte à loin, tu me fais gratter. Alors, mes parents étaient garagistes à l'époque.

• Speaker #1

  Ils sont prêtés, mais ils étaient garagistes. Et c'était un peu le cliché des parents en Ile-de-France qui voulaient acheter une résidence secondaire en Normandie. Il n'y en a plus rien comme ça. Sauf que les miens ont décidé de choisir une grande ancienne boulangerie à rénover. Et j'ai connu plus de 26 ans de travaux sur cette maison. Donc déjà, j'ai baigné dans l'immobilier et dans les travaux à ce moment-là, puisque tous mes week-ends, je les ai passés là-bas, dans la bouchière et dans le chantier. Et de fil en aiguille, déjà j'ai toute cette partie de travaux-là, donc ça rentre quand même dans l'immobilier. De fil en aiguille, ils ont voulu acheter un bien dans le sud de la France, qui serait leur future résidence principale à leur retraite. Et à ce moment-là, j'ai pu visiter des biens avec eux. Et je me rappelle, à un moment, je vois cette femme qui est tirée à quatre épingles, canon, avec la voiture, le petit sac à main, les chaussures, magnifique. Et qui était donc agent IMO. Et je me suis dit, ah mais c'est cool son job, elle a l'air de kiffer sa vie, il fait beau, on voit des maisons assez sympas, elle a une belle voiture, et ça Ausha un peu mes cases, tu vois. Et je me suis dit, ben voilà, pourquoi pas l'immobilier.

• Speaker #0

  Et justement, parlons du tout début. Ton premier achat immobilier, réussite ou catastrophe ?

• Speaker #1

  Mon premier achat, c'était beaucoup d'expérience, et en même temps de la réussite, c'était un fleuve qui n'était pas vraiment tranquille, je dirais. C'était un immeuble de 8 appartements, que j'ai toujours d'ailleurs, et qui est toujours rentable et qui tourne et il n'y a pas de sujet là-dessus. Mais ça a été un gros mix d'expérience puisque quand j'ai commencé à investir, c'est vrai que moi je venais des fonds d'invest. Donc je me suis dit, ça va être simple pour moi. Et tu as l'impression juste que tu claques des doigts et vas-y, je fais bise répétitif, je recommence et on avance. Alors que quand tu travailles avec l'argent des autres, ce n'est pas pareil que quand tu travailles avec ton propre argent. Et en l'occurrence... J'ai donc connu des arnaques sur les travaux. J'ai connu des locataires qui m'ont laissé des appartements dans des états pitoyables, à tout rénover. J'ai connu beaucoup de choses dans ce premier immeuble. Donc je dirais qu'aujourd'hui, c'est un succès. Mais à l'époque, c'était, je dirais, beaucoup d'insomnie. Ce n'était pas évident. Le premier bien, c'est celui de l'expérience. Et en même temps, il ne faut pas se louper. Parce que si tu te loupes, tu t'empêches d'investir sur la suite. puisque c'est comme ça que c'est sur le premier que la banque va te faire confiance.

• Speaker #0

  Avec le recul, qu'est-ce que cette première expérience t'a vraiment appris ? S'il y avait une leçon à retenir de ce tout premier investissement, ce serait laquelle ?

• Speaker #1

  Le premier investissement, je dirais, c'est surtout de faire une bonne étude de marché, c'est faire un business plan. Les gens ont peur du mot business plan puisque ça fait très chiffré, très mathématique et les gens ont l'impression de ne pas avoir les compétences. On se dit que c'est juste... Qu'est-ce qui rentre dans ta poche, qu'est-ce qui sort de ta poche et qu'est-ce qui reste à la fin ? Moi, je ne mets jamais d'affect dans mes acquisitions et je suis uniquement sur les chiffres. Donc, c'est ce que j'en garderais aussi de très bien de mon premier invest. On garde uniquement les chiffres. Et ensuite, c'est aussi de monter, je pense, en compétences, notamment sur la sélection des entreprises travaux. Donc, d'aller vérifier, par exemple, le code APE d'une entreprise. Si tu prends une entreprise qui vient te faire la peinture et que son code APE c'est pour faire la toiture, En termes d'assurance, on va avoir un problème quelque part. Si l'entreprise, tu regardes et que tu vois qu'elle est radiée sur société.com, etc., il y a un problème aussi. Il faut aussi récupérer les assurances de l'entreprise. Donc, pour pouvoir avoir l'assurance décennale, pour pouvoir avoir l'assurance également responsabilité civile, et être couvert si jamais il y a une cacahuète derrière. Aussi, demander les informations sur quels ont été les anciens chantiers. et récupérer les contacts, les numéros de téléphone, parce que tu vas pouvoir échanger avec des gens. Alors, tu essaies de faire en sorte que ce ne soit pas ta tige à gînes qui va répondre et qui va te dire « Oui, le chantier s'est bien passé » , alors qu'en fait, elle n'a pas du tout fait le chantier par l'entrepreneur en question. Mais avoir des photos, avoir, voilà, il faut compléter un peu le dossier et ne pas y aller juste au nez, parce que le nez peut coûter très, très cher. Et de nombreuses pages de constat du dossier.

• Speaker #0

  Il y a beaucoup de gens qui nous écoutent et qui se disent l'immobilier j'aimerais bien, mais les chiffres me font peur. Alors pour eux, concrètement, comment on calcule simplement une rentabilité sans être expert comptable ?

• Speaker #1

  Pour investir, il faut vraiment se baser sur les chiffres. Et là, il faut se dire qu'on n'est pas sur un investissement forcément d'une résidence principale où tu vas te dire effet coup de cœur, le plan de travail en marbre que j'adore. Non, on est quand même sur un investissement immobilier. Donc qui dit investissement, c'est aussi pour te rapporter de l'argent au quotidien. Donc, on va aller travailler sur un business plan. Ça va être vraiment ce qui rentre dans ta poche et ce qui sort de ta poche. Ça paraît compliqué comme ça, mais ce n'est pas si compliqué. Tu vas avoir tous tes loyers d'un côté, OK ? Et en dessous, tu vas pouvoir mettre ta mensualité de crédit, l'assurance, la taxe foncière, les charges de copro, tout ce genre de choses-là. Et en réalité, tu viens simplement faire les plus, les moins. Et qu'est-ce qui reste à la fin ? Si à la fin, tu es en négatif... il faut voir le négatif et ta propre gestion du risque et comment tu pourrais potentiellement transformer ce bien en quelque chose de positif ou pas. Ou alors savoir se dire non, j'y vais pas. Et si on est en positif, à combien on est en positif ? Puisque si on est en positif, par exemple, de 50 euros par mois, tu vas te dire c'est génial, je suis à 50 euros en bénef. Sauf que oui, tu t'es peut-être endetté de 400 000 euros. Le poids de cet endettement sur ta situation personnelle, est-ce que ça vaut vraiment 50 euros par mois ? Je ne suis pas sûre. Par contre, si on arrive sur des montants où il te reste plus de 300, 400 euros, là, on peut se dire, OK, je mets X euros sur la table, je récupère 300, 400 euros. Ah, là, c'est plutôt cool et ça loue bien.

• Speaker #0

  Toi, tu accompagnes aussi des investisseurs. Comment est-ce que tu adaptes un profil immobilier au profil d'une personne ? Parce qu'on n'investit pas de la même façon quand on est seul, en couple, parent, entrepreneur ou retraité.

• Speaker #1

  Alors, avant de se lancer, je pense qu'en termes de step, il faut aussi être lucide sur soi-même. quand je travaille avec les gens et que je fais du coaching, je vais plutôt les emmener sur leur propre situation. Je ne vais pas travailler de la même façon avec Théo qui a 24 ans qu'avec Sylvie qui en a 60. On n'a pas les mêmes objectifs de vie. Là, on rentre plutôt en profondeur sur le profil. Théo, il va avoir déjà beaucoup plus de temps, mais moins d'argent, mais il va avoir aussi de l'énergie et du dynamisme au quotidien. Donc lui, peut-être qu'une grosse colocation, il n'y aura pas de problème. Que du Airbnb, il n'y aura pas de problème. Là où on est... un peu plus sur un business, tu vois, ça prend beaucoup plus d'énergie. Là où Sylvie, 60 ans, l'énergie, elle n'a pas forcément envie de se casser la tête. Elle est peut-être dans une situation où elle a un peu plus de fond et elle est dans une logique de transmission à ses enfants. Et ça, c'est donc totalement différent. Donc là, tu vois, tu as les chiffres, mais tu te dis, OK, je pose mes chiffres, je regarde ma situation, est-ce que ça matche ?

• Speaker #0

  Alors, j'aimerais qu'on parle travaux. Est-ce que tu peux nous raconter ta toute première rénovation ? Dans quel état était le bien et surtout, dans quel état d'esprit tu étais toi ?

• Speaker #1

  Ok, donc sur mon premier immeuble de 8 studios, il y avait pas mal de travaux à faire. Quand j'ai visité cet immeuble, il faut vous dire que je me suis positionnée sur deux immeubles déjà en même temps. En deux semaines, c'était un peu sport, on était sur 15 lots. Et donc, j'en ai gardé qu'un seul. Les deux appartenaient au même propriétaire qui avait des petites tendances marchand de sommeil. Donc, il y avait pas mal de taffes. Imaginez, je pourrais te donner des photos pour appuyer le tout. Donc, ça veut dire que dans cet immeuble-là, c'était des étudiants, c'était meublé, mais c'était chaotique. Il y avait beaucoup, beaucoup de travail. Là, en l'occurrence, il y a un des appartements que je ne pouvais pas visiter tout de suite. Ils n'arrivaient pas à visiter. Le propriétaire n'était pas dispo, le locataire n'était pas dispo. Il n'y avait personne qui voulait me faire visiter. Je suis allée un peu en forcing. Et là, tu te mets dans un mood où, en plus, moi, je débarque, j'avais 26 ans, on est en 2019, avec mon père qui est là. Je lui dis « Ok, on va enfin pouvoir visiter cet appartement ! » Et là, on ouvre et déjà, tu as les mouches qui sortent. Tu te prends les mouches en pleine face. Tu te dis, ok. Et là, mon père, il me regarde et il me dit, qu'est-ce que t'as fait ? Je dis, bon, d'accord. Et donc, tu sors ton flash de téléphone, car il n'y a pas de lumière. Le locataire avait coupé, donc avec une paire de ciseaux, les lumières à l'électricité, en fait. Donc, tu pouvais essayer d'allumer, c'était plutôt dangereux qu'autre chose. Donc, t'as ton flash de téléphone, tu rentres, t'as les chaussures, les baskets qui collent au sol, ok. T'as l'odeur qui va avec et que je vous passe clairement. la cuisine donc qui déborde et on est que sur 15 mètres carrés donc ça déborde de partout et le gars s'était endormi sur son matelas avec un joint qui avait fondu sur le radiateur donc c'était chaotique et il avait condamné la douche et les toilettes me demandez pas comment il faisait je ne veux pas savoir et donc voilà c'était tout noir c'était un enfer C'était une belle rénovation. J'ai refait l'intégralité de l'appartement. Le locataire est parti et je suis repartie sur autre chose. Et cet appart, donc cet immeuble-là, il faut te dire quand même qu'en un an, donc les locataires, il y a une rotation naturelle qui s'est faite puisque tu as un peu les locataires que tu mérites. Et quand tu rénoves les appartements, en réalité, au compte-gouttes, les travaux font fuir les autres. Donc ça te laisse aussi le temps de tout rénover. Donc en un an, j'ai refait les huit studios. Et je suis passée de 26 000 euros de loyer à l'année à 36-38. Donc en termes de rentabilité, j'ai fait... Mais il fallait donc bien faire ces chiffres à la base, puisque lorsque j'ai posé mon business plan pour ce bien, je l'ai fait avec une situation de 26 000 euros de loyer à l'année. Mais j'ai quand même fait une étude de marché pour voir combien ça se louait sur la zone. Et j'ai bien vu que mes loyers étaient sous-estimés. Donc... Dans ces cas-là, on appelle ça le worst case scénario d'un business plan qui est vraiment le plus nul. Et tu as un peu le middle case et le best case. Et donc, tu te dis que si tu arrives à tout rénover et à mettre les bons loyers en face, tu vas arriver à X euros de loyer à l'année et donc que tu vas pouvoir décupler ta rentabilité.

• Speaker #0

  Et aujourd'hui, quand tu visites un bien, qu'est-ce que tu regardes en premier, presque instinctivement ?

• Speaker #1

  La première chose que je regarde quand je visite un bien, ça va être la toiture, la façade. l'électricité, la plomberie, la VMC et la cave.

• Speaker #0

  À l'inverse, quels sont les signaux rouges qui te font fuir immédiatement ?

• Speaker #1

  S'il y a un élément qui ne va pas, je me dis qu'est-ce que je peux faire pour régler et qu'il devienne ouvert ? Ou est-ce qu'il est obligatoirement en rouge et est-ce que j'accepte de prendre le risque de passer à l'achat ou pas ?

• Speaker #0

  Et selon toi, parmi tous les travaux possibles, lesquels créent vraiment de la valeur et qu'il faut anticiper dès le départ ?

• Speaker #1

  Dans une visite, il y a des éléments à absolument vérifier. pour que tu puisses bien anticiper tes travaux. Déjà, on va avoir la VMC. C'est basique, mais c'est quand même toute la ventilation de l'appartement. Donc, si l'air ne circule pas, à un moment, on va se retrouver avec de l'humidité sur les meubles. Tu vas avoir des tâches un peu plus noires. Notamment, c'est dans les salles humides. Donc, on va avoir la cuisine, la salle de bain, potentiellement les toilettes selon comment ils sont situés. Mais c'est extrêmement important parce que, un, c'est très mauvais pour la santé. De deux, si tu dois te refaire toute l'humidité à traiter, c'est très compliqué et ça fait partir un locataire. Et en plus, ce n'est pas très agréable. Tu reçois des photos, ça m'est déjà arrivé, d'un locataire qui t'envoie et la salle de bain est noire. Tu te dis, waouh, ok, il y a un problème de ventilation. Ça peut être aussi un problème d'étalonnage de porte. Vous savez, c'est juste ce qui passe sous la porte. Il faut que tu aies l'air qui passe. Et si la porte, en fait, elle est au ras, l'air ne peut plus passer. Donc, tu as ce genre de choses-là et également les réglages par rapport au niveau des fenêtres. Donc, c'est ce genre de choses à regarder. En parlant des fenêtres, on va avoir également les menuiseries. Donc, est-ce qu'on est sur du simple vitrage, du double, du triple vitrage ? Ça, ça va compter de 1 pour le DPE, mais ça va compter aussi pour le confort du locataire. Et plus tu as une bonne isolation, plus tu vas pouvoir louer cher. Il faut te dire que moi, sur mon dernier bien, j'ai juste passé en triple vitrage et j'ai gagné une lettre sur mon DPE, je suis passée d'un E à un D. Donc, c'est quand même pas négligeable, même si ça peut coûter assez cher. Ensuite, il va falloir regarder tout ce qui est électricité. Donc l'électricité, souvent quand tu achètes un appartement de grand-mère, tu sais déjà que l'élect, il est intégralement à refaire. On est sur des prix au mètre carré entre 120, 160 euros du mètre pour l'électricité à reprendre. C'est quand même des gros budgets. Ça impacte énormément, mais là, c'est aussi du légal. Tu ne vas pas prendre de risque par rapport à ton locataire qu'il y ait un problème, que... une électrocution, je ne sais quoi d'autre. Donc on refait tout le pôle électrique. La plomberie est à vérifier car si tu refais l'intégralité de ton appart, mais que tu n'as pas vérifié la plomberie et que tu te prends le... meilleur dégât des eaux, tout est mort et tout est à reprendre. Donc ça aussi, c'est un peu touchy. Dans les deux derniers points, on va avoir la façade. Donc si c'est sur une maison, un immeuble, c'est beaucoup sur les maisons, selon si tu as des fissures. Souvent, les gens stressent pour les fissures. Si tu as des toutes petites fissures, ce n'est pas grave, parce que l'immobilier, ça bouge, c'est comme nous, on a des rides. Une maison, elle va avoir des fissures et c'est OK. Par contre, si les fissures sont un peu plus larges, qu'on commence à venir toucher la solidité et mettre en péril le bien, là, le mieux, c'est quand même de faire passer un ingénieur BET technique pour vérifier si ça a vraiment un impact sur la solidité du bâti. On va avoir la toiture. La toiture, c'est un gros poste également qui coûte extrêmement lourd puisque là, il faut regarder est-ce qu'elle est en bon état. mi on n'a pas juste la toiture avec les ardoises. On va avoir également la charpente, donc ce qui est en dessous. Si tes poutres, je ne sais pas, elles sont par exemple mangées soit par l'humidité, soit par des insectes, par ce genre de choses, par la vie tout simplement. Eh bien, il va falloir venir donc effectuer quand même des gros travaux là-dessus, potentiellement tout refaire et ça, ça peut piquer. Moi, j'ai déjà vu beaucoup de personnes qui avaient un intondérable de 10 à 25 000 euros en plus pour une toiture, que quand tu ne l'as pas budgété à la base, tu ne les as pas forcément. Et là, tu te retrouves dans la galère. Puisque si on a une maison que tu as tout rénové et que ta toiture, elle est pourrie, en fait, ça veut dire qu'il va pleuvoir, tu as peut-être une grosse galère, j'en sais rien. Donc tout ce qui va être en dessous va être mort. Donc il faut absolument que la toiture soit en bon état. Et le tout dernier point, c'est les caves. Les caves, souvent, les gens oublient de vérifier les caves. Alors qu'en réalité, c'est quand même un peu les fondations de la maison. C'est ce qui est juste en dessous si ta cave a... Les problèmes, par exemple, d'humidité, de remontée capillaire, on peut le voir quand tu rentres dans une maison et que tu touches le mur déjà. Et que déjà, ça se sent, ça se voit, puisque c'est totalement humide. Tu vas avoir de la capillarité. Et donc là, il faut quand même aller traiter. Il faut voir, ça peut coûter extrêmement cher. Ça m'est déjà arrivé une fois, j'ai fait un investissement locatif. Et trois ans plus tard, il y a eu un sujet avec de l'eau. Bon, pourquoi ? Parce qu'il y a une personne de la mairie qui devait venir relever le compteur d'eau. Et là, il m'appelle, il me dit, écoutez, on a un problème, il y a 1m20 d'eau dans la cave. Ok, la cave, personne n'y va, on l'a totalement laissé de côté. Et ce qui s'est passé, c'est qu'avec les changements climatiques, les mouvements de terrain ont fait qu'il y a des cavités qui sont ressorties. Et je me suis mangé les remontées d'eau souterraine. Et j'avais plus d'1m20 d'eau dans la cave. Donc j'ai pris une facture de... 10 000 euros, et c'était un pur bonheur, pour pouvoir drainer toute la cave, installer des puitsards, et mettre en place toute une installation pour assainir, envoyer du béton armé, etc. Ça a été assez sport. Moi, je ne pouvais pas le contrôler, puisque j'ai acheté et que c'était arrivé trois ans plus tard. Mais j'ai déjà refusé des acquisitions, parce que quand j'ai visité les caves, il y a eu des gros problèmes de remontée capillaire. Et qu'en termes de budget, on arrive parfois sur du 25 000, 40 000 euros. Et on ne s'en rend pas compte tout de suite.

• Speaker #0

  On entend souvent dire que les bonnes affaires n'existent plus. Toi, est-ce que tu les trouves encore, ces opportunités, ou bien c'est compliqué ?

• Speaker #1

  Alors, si vous voulez trouver un bien immo, comment est-ce que vous allez le trouver ? Où est-ce que vous allez chercher ? Donc, on va avoir des sites spécialisés. C'est vrai qu'au début, soit vous avez une équipe, soit vous n'en avez pas. Si vous avez une équipe, c'est plus simple parce que vous passez des coups de téléphone. Et moi, j'avoue, maintenant, c'est plus simple pour moi. Maintenant, quand vous n'avez pas d'équipe et on passe tous par là, il va falloir rentrer un peu dans le moule de l'investissement et avoir des... contacts et rencontrer des gens. Au début, vous avez des sites. Donc, par exemple, Le Bon Coin, vous avez Zephyr, qui sont excellents. Vous avez Se Loger, vous avez des sites aussi spécialisés. On va avoir l'e-box. Il y en a plusieurs comme ça. Je ne les ai même pas en tête. Voilà. Donc, vous pouvez mettre votre recherche. Vous allez regarder en profondeur. Moi, j'utilise aussi Castorus, qui permet de cibler pas mal les biens. Et donc là, il va falloir se positionner par contre rapidement. Moi, j'aime bien cibler par rapport à la date de sortie de l'annonce et le prix au mètre carré. C'est un peu mes deux types de critères pour me positionner rapidement. Si je vois que le bien vient de sortir, que le prix au mètre carré est OK, je dégaine rapidement. Je vais déclencher très vite une visite ou je vais envoyer quelqu'un visiter ma place. Et je prépare déjà une offre en montant d'avance mon business plan en me disant Je regarde les photos avec l'expérience. Maintenant, c'est vrai que je vais compter entre 800 et 1500 euros du mètre en termes de travaux selon la rénovation qui est à faire. Et là, je vais pouvoir me dire à tel prix... Je peux y aller à tel prix, je ne peux pas y aller. Et donc, j'adapte comme ça. Ensuite, on va avoir donc d'autres possibilités. Je vous en donne une petite astuce comme ça. Ça va être le coiffeur. Je sais que ça paraît bizarre, mais chez le coiffeur... Bon, en plus, quand on est une femme, on y passe souvent beaucoup de temps. Eh bien, vous avez beaucoup de choses à vous dire. Et je peux vous assurer que le coiffeur, la coiffeuse, ils connaissent tout sur le quartier et tout sur les gens. Donc quand vous êtes là et que vous vous dites, bon alors comment ça va en ce moment ? J'essaye de vendre ma maison. Vous, vous avez juste en fait à donner votre petite carte au coiffeur, lui dire, bon, tu m'enverras si jamais il y a un deal ou tu entends parler de quelque chose. Et le coiffeur va dire, oh, mais ça tombe bien, Madame Mangin, moi j'ai quelqu'un qui veut acheter votre bien. Et en fait, ça permet de faire un matching comme ça, c'est plutôt pas mal. On va avoir pareil pour les bars type PMU. C'est en fait dans les lieux où les gens stationnent un peu. et vont avoir tendance à raconter leur vie, il va y avoir de la création de matière à faire. Moi, je suis déjà allée, j'avais un rendez-vous, et je suis arrivée en avance. Et il n'y avait qu'un bar PMU à côté. Je me suis assise, le monsieur en face de moi était en train de dire qu'il voulait vendre toutes ses SCI parce qu'il en avait ras-le-bol de ses biens immeubles. Bon, bizarrement, on s'est parlé. Voilà, c'est tout bête, en fait. Ça s'appelle la vie, ça s'appelle l'humain, ça s'appelle échanger avec les autres. On va avoir également le notaire. Les notaires, on a les sites internet sur les notaires où vous allez pouvoir voir les ventes interactives même en ligne. Et vous avez aussi les notaires, c'est les premiers au courant des successions. Je sais que ça paraît un peu triste. Le malheur des uns fait le bonheur des autres. Mais en réalité, quand tu te positionnes sur un deal dans l'immobilier, la plupart du temps, c'est dans deux situations. La succession et le divorce. Donc, voilà. on continue d'avancer et le notaire va permettre d'avoir des informations sur les successions. Puisque, par exemple, tu te positionnes... Moi, il y a beaucoup de deals qui se font en septembre. Puisque l'été, on est sur de la saisonnalité qui est propre au lancement des successions, malheureusement. Donc, il y a toute la consolidation du dossier qui est faite chez le notaire. Ce n'est pas encore forcément en vente parce qu'il faut que les héritiers récupèrent les informations à droite à gauche. Mais toi, si tu t'es positionné déjà un peu chez le notaire en disant au coeur. J'aimerais bien avoir un deal. Est-ce que vous connaissez ci, ça, etc. ? Peut-être qu'il va vous rappeler en disant « Ah, j'ai un truc qui arrive, ce n'est pas encore en vente. Il y a la constitution du dossier en cours. » Mais par contre, on peut en reparler peut-être dans quelques semaines. Et ça viendra naturellement faciliter la vie aussi des personnes qui sont dans le cadre de cette succession. Parce qu'il faut vous dire que selon l'affect qu'il y a, ce n'est quand même pas évident pour ces gens-là. Quand il y a un décès dans une famille, soit ils veulent absolument garder le bien, soit ils veulent très vite s'en séparer parce qu'ils veulent passer à autre chose, ou alors ils commencent un peu à s'embrouiller. Donc la plupart du temps, si en plus le notaire peut leur apporter une personne qui va se positionner sur le bien facilement sur la table, c'est du pain béni.

• Speaker #0

  Et comment on choisit la bonne ville pour investir ? Qu'est-ce qui fait la différence entre une ville prometteuse et une fausse bonne idée ?

• Speaker #1

  Si vous voulez commencer à investir... et que vous ne savez pas forcément regarder, il y a des petites astuces. Donc déjà, moi, je vais pouvoir vous conseiller d'aller investir quand même pas à plus de deux heures de chez vous, ou alors il faut que ça soit une ville que vous connaissez, où vous avez vos parents, où vous avez grandi, où votre famille. Pourquoi ? Parce que si vous êtes, par exemple, en région Île-de-France, et que vous voulez investir à Montpellier, mais que vous ne connaissez personne, vous n'avez jamais mis les pieds là-bas, je trouve qu'en termes de risque et en termes de charge mentale, c'est un peu compliqué. Et on a dit tout à l'heure qu'il fallait bien dormir la nuit. Donc j'aime bien dire aux gens d'aller investir à maximum deux heures de chez eux. Donc il y a deux éléments importants. On a le business plan et on a l'étude de marché. L'étude de marché, c'est vraiment où on va venir cibler la ville et voir si c'est un bon deal, un mauvais deal. Est-ce que j'achète dans la bonne rue ou pas la bonne rue ? Donc là, on va regarder les prix au mètre carré qui sont pratiqués. L'idée, c'est aussi d'être cohérent avec son budget. Si tu as 150 000 euros de budget, tu ne vas pas regarder une ville où tu es. à 5 000 euros du mètre. On sait qu'on va être un peu coincé à un moment. Donc, on regarde les prix au mètre carré. Il va falloir également faire un check-up sur les transports, l'accessibilité. Est-ce que, d'ailleurs, ça rentre avec le profil dont on a pu échanger ? Si vous voulez vous positionner sur de la colocation, on est donc sur de la résidence étudiante. Résidence étudiante, vous n'allez pas aller dans une ville où il n'y a pas d'université ou d'école. Ça ne sert à rien. Puisque du coup, tu vas avoir un bien immo avec une coloc et en fait, elle sera vide. Donc, c'est totalement inutile. Donc, il va falloir quand même cibler par rapport à ce que tu recherches. Si tu veux faire du Airbnb... On va regarder les points d'intérêt. Soit on est sur de la grosse ville, soit on est, par exemple, ça peut être le Puy-du-Fou. Là, tu sais qu'il y a des points d'intérêt particuliers. Ça peut être la route du Vin, également. On est sur des points d'intérêt particuliers. Ça peut être les fameux marchés de Noël à Strasbourg. Voilà, ce genre de choses-là où tu sais que ça va drainer de la population, de la visite. Et donc, tu vas pouvoir avoir un taux de remplissage suffisamment important. Donc, une fois que déjà que tu as compris un peu par rapport à ta strat, ce que tu voulais en termes de positionnement, Par exemple, on va prendre de la coloc. On se dit, OK, moi, je vais prendre une map. Je vais aller cibler où est-ce qu'il y a des écoles. Donc, que ce soit des écoles, des universités. Ça peut être également pour la colocation des hôpitaux, puisqu'il y a aussi beaucoup de gens qui ont besoin de se loger, des internes, etc. On va avoir des centres commerciaux aussi, puisque les gens bossent. Donc, moi, j'appelle ça un peu des locomotives de marché. Donc, plus il y a des locomotives de marché et c'est dynamique, plus on va avoir des flux de population et donc avoir des chances. de louer au mieux. Et ensuite, on rentre encore un peu plus en profondeur dans cette fameuse étude de marché où on va se dire quels sont les transports en commun ou est-ce qu'on a des gares, des bus, un aéroport, peu importe, on regarde. On va aussi aller regarder quels sont les projets qui vont venir. Est-ce qu'on a une usine Amazon qui va s'implanter ? Est-ce qu'on a une usine X ou Y qui vont pouvoir drainer des gros mouvements de population ? Ensuite, il va falloir aussi faire un check sur les quartiers. Pourquoi ? Parce que je vais avoir beaucoup de gens qui me disent « Cette ville-là, elle est géniale, on est sur 3 000 euros du mètre. » Ok, mais alors dans cette ville-là, tu as 5 quartiers qui sont totalement différents et qui ont des prix au mètre carré qui sont totalement différents aussi. Et au sein d'un même quartier, tu peux avoir d'un côté d'une rue 3 000 euros du mètre et de l'autre côté 1 500 euros du mètre. Donc il faut quand même vraiment rentrer en profondeur sur ta petite étude pour te dire « C'est bon, ce bien est ok. » Moi, j'aime bien faire les études de marché au préalable quand je sais que je veux mettre dans une phase d'investissement et que je veux investir. Donc, pour pouvoir cibler la ville, connaître un peu par cœur les quartiers, les recherches, etc. Quand je vais pouvoir aller sur des sites de recherche à côté et que je vais avoir ma petite annonce, je vais me dire, ok, je sais que c'est dans ce secteur-là. Donc, dans ma tête, je sais d'avance. Donc là, il y a l'université. Là, il y a l'hôpital. Il y a ça, il y a ça, il y a ça. Et je vais pouvoir naturellement me positionner.

• Speaker #0

  Quand on débute, la peur est souvent là. Peur de tromper, peur de perdre de l'argent. Comment est-ce que toi, tu gères cette peur ? Et comment passer à l'action ?

• Speaker #1

  Elle est pas mal, cette question, on ne l'a pas posée. Alors, c'est vrai que j'ai enchaîné les biens IMO, j'ai enchaîné les travaux, et souvent, on me demande si parfois j'ai peur. Oui, ça m'est déjà arrivé de me poser la question si je ne faisais pas une grosse boulette. Mon tout premier bien IMO, je peux vous assurer que j'ai fait beaucoup, beaucoup. d'insomnie. Je me réveillais la nuit et je me disais « waouh, est-ce que je ne fais pas la pire erreur de toute ma vie ? » J'étais sur des montants 280 000 euros, moi je gérais des fonds d'investissement sur 250 millions. Donc ça ne me paraissait pas si énorme en réalité, mais quand c'est son propre argent et son propre risque, ça peut faire vraiment peur. Donc oui, j'ai eu peur au début et puis après j'ai appliqué vraiment mes process de fonds d'investissement à ma vie perso. Et comme j'ai pu vous le dire, de toute façon, je ne mets pas d'affect dans un bien immobilier. Je ne m'attache qu'à l'étude de marché et aux chiffres. Donc, soit je peux le faire et j'y vais, soit je ne peux pas le faire et j'y vais pas. Je fais vraiment une matrice de décision où j'ai mes voyants. Si mes voyants sont au vert, j'y vais. S'il est orange, est-ce que je peux le faire passer au vert ? Oui ou non. Si je ne peux pas le faire passer au vert, est-ce que mon risque, je vais le prendre ou pas ? Et il faut se dire aussi, c'est que... Quand vous voulez investir en immobilier, on n'a pas toutes les compétences, on n'a pas tout le savoir. Moi, je ne connais pas tout, loin de là. Eh bien, il faut simplement aussi savoir s'entourer des bonnes personnes, avoir des contacts. Et quand j'ai un doute, je passe un coup de téléphone. C'est là où il faut avoir un bon notaire, un bon architecte, un bon expert comptable, parce que ça va vous permettre d'aller beaucoup plus vite, de faire une matrice de décision beaucoup plus rapide. Et donc, de limiter ce risque qui vient vous générer de la charge mentale et qui vous met dans une situation de peur. Pourquoi ? Parce que la peur, pour moi, c'est ce qui est généré par la découverte. Dès qu'on est dans une situation nouvelle, on a peur. Et ça, c'est humain. Donc le premier bien immobilier, tu flippes grave parce que tu as peur et que tu ne connais pas. Mais une fois que tu l'as fait une fois, deux fois, trois fois, quinze fois, en fait, c'est du bateau. On y va et on sait très bien le process. Et puis, je vais pouvoir l'expliquer à Pierre, Paul, Jacques, parce que c'est toujours le même process. Mais il faut accepter cette peur. Et je pense que si ça te fait peur, c'est que c'est bien. Parce que tu arrives dans une zone que tu ne connais pas encore.

• Speaker #0

  Si tu devais résumer ta méthode d'investissement en une seule phrase, ce serait laquelle ?

• Speaker #1

  Pour résumer ma méthode en une phrase... C'est ne jamais mettre d'affect dans ce qui touche aux chiffres et ce qui est censé venir développer mes investissements et mon empire. Je reste vraiment sur mon business plan tout le temps. Je reste sur mon étude de marché et je ne mets aucune émotion dedans. Pourquoi ? Parce que l'émotion est pour moi une faiblesse de l'humain quand on parle de finance et je préfère ne pas y toucher, la mettre de côté.

• Speaker #0

  Alors, pour terminer cet épisode, est-ce que tu aurais un dernier conseil à partager avec nous ?

• Speaker #1

  J'ai un conseil si tu veux te lancer dans ton premier bien immobilier, c'est de toujours signer ton compromis ou ta promesse avec une clause de substitution. Pourquoi ? Parce que ça va te permettre de signer toi en tant que particulier et de pouvoir potentiellement acheter le bien avec une ESC. Donc, quand tu vas signer chez le notaire, tu vas lui dire de bien activer cette clause de substitution. D'accord ? Et tu vas quand même bénéficier... des conditions pour les particuliers, notamment sur les délais de rétractation que tu n'aurais pas si tu avais déjà, dès le début, fini en SCU. Donc, toujours intégrer cette clause.

• Speaker #0

  Merci beaucoup, Emeline, pour tes précieux conseils, ta franchise et ta spontanéité. C'est exactement ce qu'on aime dans Classroom, vu qu'on crée du vécu et pas de langue de bois. Vous pouvez retrouver l'épisode complet en vidéo sur la page YouTube de Zephyr. Merci de nous avoir écoutés. Abonnez-vous pour ne pas manquer les prochains experts et à très vite pour un nouvel épisode de Classroom.