Speaker #0Bonjour à toutes et à tous et bienvenue sur ce second épisode de Droit, Invest & Business. Pour mémoire, Droits, Invest & Business est le podcast des entrepreneurs et des chefs d'entreprise, des investisseurs animés par un avocat. Je suis Romain, avocat en France et j'interviens en droits des affaires et des investissements. Passionné par le monde de l'entreprise et de l'investissement général, que ce soit immobilier, crypto ou bourse, je souhaite transmettre au maximum de personnes mon savoir. Merci pour les quelques retours que j'ai eus sur le premier épisode. Mais vous le savez, quand on se lance dans un podcast et qu'on lance une communauté, c'est normal qu'il n'y ait pas tout de suite des milliers de personnes qui vous contactent. J'ai eu néanmoins une question assez intéressante par rapport à la responsabilité civile d'un notaire. Comme ce podcast est le vôtre et que je vais répondre à vos questions, ce podcast sera consacré à la responsabilité d'un notaire. Pour faire simple, c'est quelqu'un qui se plaint d'un notaire. Je ne vous donnerai pas plus de détails sur l'emplacement et le nom de la personne, évidemment. Et la première question qu'il m'a posée est assez amusante. Il me dit, mais est-ce que c'est possible ? Alors oui, un notaire, comme tout professionnel, c'est le cas des experts comptables, des banquiers, des avocats, des conseillers en gestion de patrimoine, des médecins. Évidemment tous les artisans également, c'est tout professionnel, on peut engager la responsabilité de tout professionnel à quelques conditions, il faut quand même avoir des bonnes raisons pour se faire. Donc il n'y a pas de collier d'immunité comme dans Koh-Lanta pour les notaires et un notaire est quelque part justifiable comme un autre s'il a des manquements professionnels. Donc c'est effectivement possible, c'est l'article 1240 du code civil qui était à une époque l'article 1382 pour les plus anciens comme moi qui ont fait leurs études il y a une vingtaine d'années, où il y a eu une recodification à droit constant. Donc c'est possible et ce que je vous propose dans cet épisode, j'ai listé une quinzaine des cas où l'on peut engager la responsabilité d'un notaire. L'idée c'est de vous donner des cas très concrets pour voir si effectivement vous rentrez dans ce cas ou pas du tout. La première typologie de faute, c'est des fautes de conseil, notamment pour des mauvaises options fiscales, où il peut engager sa responsabilité. Je pourrais vous citer par exemple une décision du 7 mars 2018, où il y avait des mauvaises options fiscales avec des conséquences fiscales importantes pour les acquéreurs d'un notaire qui avait fait et l'achat immobilier et la constitution de la SCI. Et ce détail est important, c'est-à-dire qu'il avait une vision globale et il savait exactement où ses clients voulaient arriver et d'où il partait. Il peut avoir également des responsabilités du notaire en cas de non-vérification d'un certain nombre de ses obligations. J'ai quelques jurisprudences, toujours issues des jurisprudences, c'est des cas concrets, c'est arrivé à des personnes où après ils n'ont pas réussi à s'entendre avec le notaire, et il y a eu des procès pendant des années, c'est remonté à chaque fois jusqu'à la cour de cassation, donc s'il propose des années de litige, on pourrait dire que c'est des choses qui existent. C'est d'ailleurs dans certains cas assez étonnant de voir la résistance qu'a pu avoir le notaire face à des situations, parce que ça peut arriver, je dis honnêtement, je suis avocat aussi, on n'est pas des machines, on n'est pas des robots et il peut y avoir des erreurs de temps en temps, ça peut arriver, soit des erreurs qu'on fait nous-mêmes, soit de nos salariés ou personnels avec des problèmes de supervision, mais après ce n'est pas le problème du client, je veux dire c'est le... Quand on va chercher un professionnel, que ce soit le professionnel lui-même ou son salarié qui fait le problème, ce n'est pas le sujet du salarié. Je reviens à ces exemples. Un exemple de responsabilité à notaire qui avait oublié, qui n'avait pas indiqué, qui avait une servitude sur un terrain vendu. Là, on est sur un arrêt du 20 novembre 2008, quelque chose d'assez récent, l'arrêt de la première chantilly à la Cour de cassation. et qui empêchait l'acquéreur de faire son projet, notamment de construction, comme il y avait une servitude au milieu du terrain. Donc ça vous paraît un peu gros, mais c'est des choses qui arrivent. Autre exemple de responsabilité, quand il y a des erreurs matérielles, ça peut être sur les jurisprudences les plus nombreuses que j'ai trouvées, c'est sur des problèmes de superficie ou de bornage de terrain. Et par exemple, un exemple, un toujours histoire vraie, un notaire qui avait commis une faute, si on prend correctement les dimensions du terrain. terrain vendu dans l'acte de vente et le projet ne pouvait pas se faire. Après toute une série de responsabilités par rapport au conseil fiscal, et je peux donner par exemple la responsabilité d'un notaire, là on est sur un arrêt de la Cour de cassation du 17 février 1993, sur un mauvais conseil lors d'une donation partage, où après les clients se trouvent à payer des droits de mutation beaucoup plus importants que ce qui avait été annoncé au départ par le notaire. Sujet que je trouve très intéressant et qui peut tous vous concerner, c'est l'erreur sur la clause de remploi des deniers. Les rempois des deniers, c'est pour faire simple, c'est quand vous achetez un bien en fonction de votre contrat de paxe ou de l'absence de contrat de paxe, de votre contrat de mariage ou de l'absence de contrat de mariage, vous pouvez faire un achat en commun avec quelqu'un, mais une partie n'est pas de l'argent commun, c'est en particulier les gens qui sont mariés sans contrat de mariage, mais c'est des fonds propres. Donc les fonds propres, c'est soit des biens qu'on a reçus... en succession aux donations durant le mariage. Soit par exemple, le cas typique, c'est une personne qui était célibataire ou non mariée, qui a acheté un premier bien immobilier, qui se met en couple, qui se marie, et derrière il va vendre son premier appartement pour faire l'apport pour la maison commune avec son épouse ou son époux. C'est un cas qu'on retrouve très souvent. Il faut bien que le notaire inclue qu'une partie des fonds ne sont pas des fonds communs. communauté mais des biens fonds propres la conséquence pas les fonds propres le 6 et la clause de remploi n'est pas mis dans l'acte de notarié dans l'acte d'achat en cas notamment de divorce mais une personne qui va perdre son argent propre au profit de l'autre donc bien vérifier bien vérifier ce point et c'est un vrai vrai sujet parce que les notaires n'ont pas forcément pensé à vous demander d'où viennent les fonds. Il y a des clauses type dans les actes de vente en disant que c'est des biens de la communauté qui sont apportés. Faute de conseil, autre exemple, on est en arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2011 sur les fautes de conseil lors d'une indivision avec un notaire. Allez voir les faits, c'est assez rigolo. Ce n'est pas rigolo pour les personnes À qui C'est arrivé, mais qui a fait un certain nombre d'erreurs de défaut de conseil sur le montage d'une convention d'indivision avec derrière des désaccords entre les héritiers et des conséquences pécuniaires importantes. Autre exemple qu'on peut donner, c'était un exemple de typologie de faute du conseil du notaire lors d'une vente immobilière. Là, c'est un notaire qui avait oublié, omis, de dire qu'il y avait une expropriation en cours. Donc la personne achète un bien, le vendeur avait une expro en cours et la personne s'est fait exproprier derrière à une valeur de rachat moins inférieure à son achat. Le défaut de conseil également par exemple lors d'un changement de régime matrimonial, toujours des jurisprudences issues de la Cour de cassation qui entraînent des conséquences défavorables lors d'un partage du bien suite à un divorce. Donc là, à nouveau, responsabilité civile du notaire à un arrêt du 19 décembre 2013. Autre erreur qui peut arriver, arrêt assez récent, 22 mars 2017, un notaire qui vend un terrain constructible qui était en fait Il y avait une révision du PLU en cours, mais une fois de plus, c'est au notaire qui est professionnel, qui a accès à des documents de l'urbanisme, de se renseigner sur ce qu'on peut faire ou pas faire sur ce terrain, ou les révisions du PLU en cours. Pardon pour l'acronyme PLU, PLU c'est le plan local d'urbanisme et c'est les règles qui sont fixées par la mairie ou par les comités de communes ou comités d'agglomération ou métropole en fonction de la situation du bien qui expliquent ce qu'on peut construire ou pas. Donc, il faut construire. Quelle catégorie ? Est-ce que c'est une zone industrielle ? Est-ce que c'est de l'habitation ? Est-ce que c'est du bureau ? Le nombre d'étages ? Les carres avec le voisin ? La nécessité de place de parking ? Vous trouvez également toute la topologie de ce qu'on a le droit de faire ou pas. Autre exemple de jurisprudence de responsabilité, c'est un défaut de conseil lors d'une vente en VAG. C'est un arrêt du 7 novembre 2012. Défaut de notaire sur les implications financières et fiscales avec un préjudice important économique. Chose également courante, c'est leur défaut de conseil lors d'une donation. C'était le 11e cas que j'avais répertorié. Le 12e sur la capacité juridique, c'est-à-dire le notaire doit vérifier si la personne peut signer, a la capacité de s'engager. Pour faire simple, si c'est une personne physique, est-ce qu'elle est sous tutelle, croit-elle, ou est-ce qu'elle peut signer ? Et si c'est une personne morale, une représentante d'une personne morale. Une personne morale, c'est quand c'est une société ou une association, ou autre. Il y a différentes... typologie de personne morale, si la personne qui s'y signe a bien l'autorisation, soit à travers les statuts, c'est le représentant de droit, ou si le statut prévoit des exceptions, s'il y a bien une autorisation. Le cas classique, c'est le... dans des statuts de SCI de société civile immobilière bien rédigés, donc pas forcément ceux que vous trouvez sur Internet gratuitement ou sur les statuts types que vous pouvez retrouver pour pas très cher sur ce qu'on appelle des Legal Tech, des sociétés spécialisées en ligne pour faire les sociétés. Donc moi, je n'ai pas d'objection. Pour ça, je ne suis pas opposé à ça. Quelqu'un qui est artisan, qui veut monter sa SRL, dans ce moment-là, son URL tout seul, qui passe par une Eagle Tech, ça ne me pose pas de problème. Quand il y a des associés, quand il peut avoir des confiants d'associés, quand il y a des enjeux financiers importants, là, ça peut poser un peu plus de problèmes. Et donc, dans les statuts de SCI bien gérés avec plusieurs associés, Si vous ne prévoyez pas le gérant à la possibilité de vendre le bien immobilier, c'est toujours mieux, notamment s'il y a des conflits d'associés, que ce soit une assemblée générale, c'est-à-dire tous les associés qui ont l'information et qui puissent voter, ce qui peut éviter notamment s'il y a des conflits entre associés, que le gérant rémunéré vende les actifs au moment de sa rémunération ou autre, ou vende la société ou se serve de ça comme chantage dans la négociation en cas de conflit d'associés. Autre exemple, erreur de succession internationale. Donc là, c'était un arrêt du 8 juillet 2020, où la personne, en fait le notaire, s'est même trompée du droit applicable, et donc de la fiscalité applicable, et donc tous ses conseils n'étaient pas bons par rapport à un bien immobilier à l'étranger. Exemple classique, on en a beaucoup parlé, on est en plein dans la thématique de mon podcast Droit à investir et business parce qu'on mélange le droit et l'investe. Faute sur la fiscalité d'une SCI. En prenant une mauvaise option, assurance et responsabilité du notaire engagé. Autre exemple classique pour ceux qui construisent leur bien, omission du conseil d'expliquer qu'il faut prendre une assurance d'hommage ouvrage quand on construit un bien, arrêt également récent du 15 mars 2018, toujours de la Cour de cassation. Et j'arrive aux trois derniers exemples que je vais vous proposer de typologie d'erreur du notaire. Le premier, c'est lors d'une faute, lors d'un démembrement de propriété. Démembrement de propriété, c'est quand on partage l'usufruit et la nue propriété. Et le notaire s'est trompé. Et donc, il y a une taxation induit des plus-values. Dans ce cas de siège prudence, on peut engager la responsabilité du notaire. Sujet très important, il peut y avoir des montants aussi importants, autre avant-dernier exemple que je vais vous donner, c'est sur la structuration d'une transmission de patrimoine, avec notamment la mise en place de ce qu'on appelle le pacte d'Utreil. Le pacte d'Utreil, c'est une loi qui doit dater, j'ai un mémoire, 2002-2003, qui a une vingtaine d'années, et qui permet, quand il y a notamment la meilleure transmission des TPE, des PME, et également du patrimoine, quand c'est structuré en société. Mais il y a des conditions strictes à la fois dans le temps, dans le capital, et dans l'origine des revenus et dans la gestion. Et là, le notaire s'était planté. Donc, il y avait eu un alourdement de la fiscalité sur une mauvaise utilisation du pacte du treuil, avec des montants importants. Et enfin, une erreur. Là, on était sur une erreur matérielle de liquidation d'un régime de communauté légale. Donc, c'est un divorce. On s'est parlé bien. Le notaire doit faire l'acte. Et là, le notaire s'était trompé. Arrêt du 5 avril 2018. Donc voilà une typologie très large pour faire simple. Dans tous les actes courants des notaires, il peut engager sa responsabilité s'il se trompe, s'il fait des erreurs ou donne un mauvais conseil. Je vous précise également, mais je ne vais pas rentrer dans les détails, qu'il y a des possibilités parfois de responsabilité partagée. On dit le notaire s'est trompé, mais... Le client n'a pas donné la bonne information, il a également une part de responsabilité. Dans les faits, comment ça se passe pour engager la responsabilité d'un notaire ? Il fallait voir un avocat qui va vérifier que le doute qu'on est bien dans une cas de responsabilité, c'est-à-dire qu'il y a une faute, qu'il y a un préjudice, qu'il y a un lien de causalité entre les deux, et que le notaire est bien à l'origine de ceci. Derrière il y a un travail, mettre les preuves dans l'ordre, vérifier s'il n'y a pas des cas antérieurs, ça permet toujours qu'il y ait des cas intérieurs similaires, de clarifier le droit, qu'il n'y ait pas de doute, et plutôt que le notaire appuie sur son bouton je reconnais et on va rentrer dans des négociations type transaction, droit des assurances, plutôt qu'un don contentieux, c'est toujours mieux de s'entendre et de transiger avec une bonne transaction que faire un don contentieux pour tout le monde. Et il va s'occuper de tout ça. Donc en conclusion pour ce petit podcast et pour répondre à la question qui m'a été posée, oui c'est possible d'engager la responsabilité, donc il faut quand même qu'il y ait une faute. Sinon on ne peut pas se plaindre de choses qui sont extérieures au notaire. Donc s'il y a une faute du notaire, il y a une responsabilité et un préjudice. C'est-à-dire que si jamais il fait une erreur mais vous vous en rendez compte, vous faites corriger, vous n'avez pas de préjudice et donc il n'a pas de responsabilité possible. J'en ai fini pour cet épisode sur la responsabilité civile des notaires et ce que c'est possible à faire. Je vous rappelle de bien m'envoyer soit par mail, soit dans les commentaires les prochains thèmes que vous souhaiteriez que j'aborde dans ce podcast soit en domaine du business soit du domaine de l'invest. C'est votre podcast qui sera construit ensemble dans la communauté. Je vous rappelle également pour vos questions l'email podcast Droit, Invest et Business tout attaché à robalgmail.com que vous retrouvez également dans les commentaires. Le compte Instagram, vous pouvez m'aider à le faire vivre. Droit, Invest et Business. 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