Osmo énergie - Momentum : le match | Et + Encore

Description

Elles ont des points communs. Comme une création en 2024 et un objectif de performance de 6 %. Elles ont aussi des différences ! Sur leur conception, leur univers d’investissement, leur recours à l’endettement, leurs premiers investissements… L’occasion de constater qu’on ne peut détacher un produit du marché, mais également de l’offre de son créateur. Avec Foulques de Sainte Marie (Mata Capital IM), et Yann Videcoq (Arkéa REIM) et Jean-François Filliatre.

00:00 Dans les coulisses de leur conception
04:55 Des objectifs de perf de 6 % toujours adaptés ?
08:43 Hausse des prix de parts pour Osmo Energie, réflexions sur Momentime
11:35 Investissement & dette : leur choix de gestion
16:38 Collecte : le jeunisme paie-t-il encore ?
23:48 2026 : meilleur ou moins bon timing

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Transcription

Speaker #0
Allez, Club Expert IMO pour cette rentrée. Avec une première, on va faire un zoom sur des produits. Aujourd'hui, deux produits qui ont une année commune comme caractéristique. C'est 2024, c'est l'époque où ils ont été créés. Ces deux produits, c'est Osmo Energy et Momentime avec nous pour en parler. Foulke de Sainte-Marie, directeur général de Mata Capital, IM, en charge des produits. grand public, et avec nous également Yann Videcocq, le président d'Arkea REM. Messieurs, on est ensemble pendant 20 minutes environ. C'est bien de parler des produits, mais c'est bien de connaître leur histoire. Là, on est proche du début de l'histoire. Donc, on va commencer par regarder la création de ces produits-là. Foulk, je commence avec vous. Pourquoi ? Parce que dans le calendrier, vous êtes le premier à être arrivé avec Osmo Energy. C'était au printemps 2024. Pourquoi ? Mata Capital a lancé ce produit qui était sa première SCPI.
Speaker #1
Oui, première SCPI, Jean-François, effectivement. En fait, c'est une réflexion qui commence presque dès 2022-2023. Donc, on a mis beaucoup de temps à mûrir. cette réflexion et à imaginer ce produit. Le premier feeling qu'on a eu en 2022-2023, c'est qu'il y aurait un afflux de collecte nouveau sur les stratégies private wealth, donc à destination du grand public, d'une clientèle retail. MATA a eu un cycle d'une dizaine d'années. très orienté sur les clients institutionnels, les grands comptes institutionnels et grandes familles fortunées. Et on souhaitait compléter notre gamme de produits avec des fonds à destination du grand public. Et après, on a eu trois fils rouges, fils conducteurs dans notre réflexion pour créer le produit à ce moment-là. Le premier, c'était la performance financière. On voyait que dans le marché, il fallait être... performant financièrement pour être visible dans ce nouveau marché qui sait ce qu'il sait. Le deuxième pilier, c'était d'être très opportuniste d'un point de vue immobilier. Je pense qu'on en reparlera sur les marchés européens et c'est l'ADN de Matta Capital. Et enfin, le dernier pilier qu'on avait à l'époque, c'était de créer une offre d'épargne qui soit extrêmement flexible pour l'épargnant et pour le CGP. Donc dynamique, accessible à partir d'une part. avec réinvestissement des dividendes, versement programmé, distribution mensuelle, etc.
Speaker #0
Opportuniste, ça veut dire diversifié ?
Speaker #1
Diversifié sur toutes les typologies d'actifs et tous les pays européens, oui.
Speaker #0
Yann, je me tourne maintenant vers vous. 2024, en fait, le lien entre Moment Time et 2024, c'est la date de l'agrément qui a été donnée par l'autorité des marchés financiers, ce qui prouve que vous connaissez bien la réglementation. Vous, la réflexion, elle était un peu différente, parce que dans la gamme, il y avait déjà eu le lancement, quelques temps auparavant. d'un produit qui marchait très bien, Transition Europe, qui est un produit qui avait quel univers d'investissement à la base ?
Speaker #2
Justement, c'est ça la logique de création de Moment Time, c'est la complémentarité vis-à-vis de l'univers d'investissement de Transition Europe. L'univers d'investissement de Transition Europe, c'est zone euro hors France. Et donc à partir de là, ce qui est une très belle thématique d'investissement, donc diversifiée, parce que je pense qu'aujourd'hui c'est vraiment... Une des leçons tirées des crises des SCPI précédentes, c'est que la diversification est vraiment la clé de tout. Mais c'est vrai qu'on avait cette SCPI qui était une des stars du marché, qui est toujours une des stars du marché Transition Europe, qui collecte beaucoup, mais qui n'intervient pas sur deux des trois principales économies européennes, qui sont le Royaume-Uni et la France. Et on se dit, c'est quand même frustrant. de ne pas pouvoir aller investir sur ces économies, d'autant plus que ce sont deux pays dans lesquels les taux de rendement immobilier sont plus élevés que sur les autres pays. Pour deux raisons différentes. Un, le Royaume-Uni, parce que les taux de la Banque Centrale du Royaume-Uni, qui est maintenant indépendante, sont plus élevés que les taux de l'Union Européenne. Et donc logiquement, mécaniquement, les taux immobiliers sont plus élevés et on arrive à trouver dans Londres... des taux supérieurs à 7, 7,5% sur des localisations prime. Et ça, on trouve que c'est très intéressant à long terme. La deuxième raison pour la France, c'est que c'est un marché qui a décroché beaucoup plus tard que les autres marchés. Et donc, il y avait encore de la prime de taux à aller chercher. Et on le voit aujourd'hui sur les dernières expertises au 30 juin, par exemple. Nous, on a un véhicule qui est franco-français. On a des expertises françaises qui sont en stagnation, voire en légère baisse. alors que sur les autres pays européens ? On a des expertises en progression et ça, ça veut dire que sur le Royaume-Uni, sur la France, on a des taux de rendement plus élevés. Donc c'était vraiment cette logique-là de dire on a une brique complémentaire, transition Europe, c'est de la zone euro hors France. Et moment time, c'est Royaume-Uni, France et tout ce qui est hors zone euro, donc les pays d'Europe centrale, les pays nordiques, etc.
Speaker #0
Second point commun que j'ai vu entre les deux SCPI, outre l'année 2024, c'est les objectifs de performance, 6%. Déjà, depuis, vous avez sorti quoi comme performance en distribution ?
Speaker #2
C'est la performance de la première année, donc on est toujours très vigilant. La performance long terme, c'est 6% effectivement, parce que ça nous semble être sur une moyenne longue de marché, on va dire à 15-20 ans, une SCPI c'est là pour 20 ans, et la performance de l'année dernière, c'est 9-25, sachant que dans les faits, on a un peu choisi cette performance parce qu'on avait fait un résultat divisé par le nombre de parts qui était à plus de 15% et on a choisi... de ne pas distribuer ces 15% et de garder beaucoup de repas à nouveau. On a gardé plus de 3 mois, quasiment 4 mois de repas à nouveau.
Speaker #0
On est d'accord qu'il faut être très vigilant sur les performances des premières années, puisque les effets de performance, de délége ou licence, fait que les marges de manœuvre pour les sociétés de gestion sont importantes. Vous, le choix qui a été fait pour... les résultats de Osmo Energy ?
Speaker #1
Objectif de distribution, parce qu'on va en parler, il y a un nouvel indicateur, mais objectif de distribution de 6% sur le long terme, qu'il est non garanti dans la durée, il faut bien le rappeler à nos partenaires, c'est important suite à ce qu'on a connu dans le dernier cycle. Donc 6% de distribution sur le long terme et on a fait 7% sur les deux premières années de création de la SCPI.
Speaker #0
Ok, juste une question comme ça, de fond. 6% en 2024, on est dans un environnement de taux qui est très différent de l'environnement de taux qu'on connaît actuellement. On en parlait tout à l'heure en début d'émission avec Olivier Guillaume. On a des taux longs qui, maintenant, ont largement franchi la barre des 4%. Aujourd'hui, 6% considère que c'est encore compétitif par rapport à une OAT à 4% ? Ou on se dit qu'il va falloir essayer d'aller plus loin ?
Speaker #2
Alors, le 6% aujourd'hui, il est toujours compétitif. Encore une fois, c'est un horizon long terme. On va encore dépasser les 8% de distribution cette année sur Momentime. Bien sûr, ce n'est pas garanti, mais... de ce qu'on voit et de ce qu'on a déjà distribué, on devrait tourner autour de ça. Et l'année prochaine, ça devrait être à nouveau. On est, encore une fois, dans les premières années de lancement de ces véhicules, on sait qu'on a de la marge pour faire mieux que ces 6%. Cette augmentation des taux, elle est importante. Après, on n'est pas sur des taux aujourd'hui qui sont supérieurs à ce qu'on a vu sur le boom, alors qu'il a duré peu de temps, mais post-Ukraine. Post-Ukraine, les taux ont augmenté très fort, très vite. Ils sont redescendus ensuite. Mais ce que je veux dire, c'est que cette prime de risque immobilier, aujourd'hui, elle est grosso modo la même, puisque entre-temps, les taux n'avaient pas baissé sur l'immobilier alors qu'ils avaient baissé dans le monde réel.
Speaker #0
Fouille Côte-Saint-Marie, l'objectif pour 2026 sur Osmo Énergie, il a été officialisé ?
Speaker #1
Alors, on est sur un rythme de distribution de 7% également sur 2026, avec une petite revalorisation du prix de part qu'on a faite.
Speaker #0
Alors justement...
Speaker #1
Juste un point, il faut raison garder quand même sur cet objectif de 6%. Jean-François, j'entendais ta question précédente. Il ne faut pas oublier que dans le cycle précédent, les SCPI distribuaient 4, 4,5, etc. Pour aller distribuer 6% sur la durée, comme dit Yann, c'est déjà extrêmement compliqué. Puisque comme vous le savez, il faut acheter du 7, 7+. Donc dans la durée, ça reste extrêmement difficile pour avoir un... un patrimoine immobilier de qualité. Donc, il faut raison garder là-dessus, je pense.
Speaker #2
Et surtout, il ne faut pas oublier qu'aujourd'hui, on est sur des CPI qui sont souvent investis majoritairement à l'étranger. Et donc, fiscalement, il y a un avantage. Et donc, on ne compare pas la même chose à ce qu'on parait par le passé. Un 6% brut aujourd'hui, c'est déjà un très beau taux qui va donner un aide fiscale autour des 5, je pense. Ce qui est très, très bon en aide fiscale.
Speaker #0
Foulk, vous venez de glisser dans une petite phrase en disant l'augmentation du prix de la part. Qu'est-ce qui vous prend d'augmenter les prix de part au mois d'août quand tout le monde est en vacances ? Pourquoi vous ne le faites pas au mois de septembre ?
Speaker #1
C'est une bonne question. Il y a eu plein de réflexions là-dessus. Le premier point, c'est que vous n'êtes pas sans savoir que dorénavant, il y a deux campagnes d'expertise par an. Auparavant, c'était plutôt au mois de décembre. Maintenant, il y a une campagne d'expertise au mois de juin et une campagne d'expertise au mois de décembre. Ce qui nous permet d'avoir une vision très précise de la valeur de notre patrimoine, issue d'un expert indépendant, à mi-année. Nous, le constat qu'on a fait, c'est que notre patrimoine était bien valorisé. par rapport à notre prix de part qui était à l'époque de 300 euros, qu'on a augmenté de 2% effectivement au 1er août 2026 pour être à 306 euros. Pourquoi ? Parce qu'on a une valeur de reconstitution qui a significativement augmenté, notamment suite à cette valeur d'expertise du 30 juin.
Speaker #0
Elle est à combien ?
Speaker #1
Elle est à un peu plus de 309. Donc on a encore un tout petit peu de marge vis-à-vis de cette valeur de reconstitution, ce qui est un de nos souhaits sur le long terme. Donc voilà, nous on souhaite coller peu ou prou à la valeur de notre patrimoine.
Speaker #0
Donc le tunnel plus ou moins lisse, vous vous dites, on ne cherche pas à utiliser toutes les marges de manœuvre ?
Speaker #1
J'aime bien l'idée de coller à la valeur du patrimoine immobilier, de récompenser au fil de l'eau les associés historiques qui nous ont fait confiance. Et avec ce nouvel indicateur de la PGA, Performance Globale Annuelle, c'est d'autant plus important pour moi, je pense, d'avoir cette partie distribution et cette partie capitalisation qui reflète le patrimoine immobilier.
Speaker #0
Yann, je me tourne vers vous. Déjà, petit point technique. La réglementation prévoit effectivement deux expertises annuelles. Vous, chez ArcRM, vous avez mis en place un mécanisme un peu atypique. C'est quoi ?
Speaker #2
Oui, atypique parce qu'en général, la plupart des sociétés de gestion font leur campagne d'expertise au 30 juin, au 31 décembre. Nous, on fait à date d'anniversaire d'acquisition et six mois après. Ce qui fait qu'on a des expertises tous les trimestres. Et donc, notre valeur de reconstitution, on la publie et elle bouge tous les trimestres.
Speaker #0
OK. Aujourd'hui, valeur de reconstitution momentanément, on est à combien ?
Speaker #2
On est autour de 206 euros par part contre une part qui est à 200 euros.
Speaker #0
Il y a de la marge de manœuvre pour faire 2% en plus qui nous amènerait à 204 ?
Speaker #2
Alors, on est très prudent. Alors, on fait des augmentations de prix de part. On l'a vu sur Transition Europe l'année dernière. On en a fait une petite de 1%. C'est des choses qu'on regarde. Je suis assez d'accord avec Foulk sur rester autour. Surtout qu'il y a ces réflexions à l'AMF sur bouger le tunnel et le faire en moins 5 plus 5 plutôt que moins 10 plus 10. Donc, ce qui est sûr, c'est qu'on va essayer de rester plutôt dans ces bornes de moins 5 plus 5. C'est quand même bien de se laisser un peu de souplesse. Mais donc... Pourquoi pas, mais pour l'instant, il n'y a pas de réflexion particulière sur le sujet.
Speaker #0
Ok, on attaque maintenant, on rentre, on lève le capot et on regarde ce qu'il y a dans les produits. Je commence avec vous, Yann. Momentime, vous m'aviez dit tout à l'heure deux marchés principaux, le Royaume-Uni et la France. Aujourd'hui, vous avez plutôt acheté où ?
Speaker #2
Au Royaume-Uni, beaucoup. En France, un petit peu. Là, on est en exclusivité sur un deal en Pologne qu'on va signer en septembre. Et on a fait quelques offres sur des deals en Finlande, par exemple, sur lesquels on n'a pas été retenus. Donc voilà, on est sur une SCPI qui commence, donc on collecte environ 2 millions par mois. Et on a acheté pour l'instant 4 actifs, on va acheter un cinquième là. La logique, c'est de dire... De mémoire, dans Transition Europe, vous m'aviez expliqué qu'il y avait la logique où personne ne devait dépasser 33% ni en classe d'actifs, etc. Ça, c'est vraiment notre leitmotiv sur la diversification. Aucune catégorie doit dépasser 33%. Aucune géographie doit dépasser 33%.
Speaker #0
Sauf au début, naturellement. Le premier actif qu'on achète, c'est 100%.
Speaker #2
Je dirais les 3 à 5 premières années, parce que c'est trop petit. Dès qu'on achète un actif, ça fait bouger trop. mais à terme et l'objectif je dirais final, ce qu'on a mis dans nos docs et ce qu'on essaye de poursuivre c'est France 20-25% max là pour des raisons fiscales parce que 20-25% max de France ça a un impact très limité sur la distribution d'environ 20-25 bips et ces 20-25 bips en fait on les retrouve beaucoup plus avec des taux beaucoup plus intéressants en France l'actif qu'on a acheté en France on est à plus de 8,5 de taux de rendement immobilier, acte en main Ça nous a permis d'aller chercher du taux. Sur le Royaume-Uni, on va dire un tiers max, comme on s'est dit. Et puis après, tous les autres pays, comme c'est des plus petites géographies, c'est 10 à 15 % d'allocation.
Speaker #0
Ok. J'ai vu qu'il y avait de la dette. 9, 8, 9 %, un truc comme ça.
Speaker #2
C'est de l'avance de collègues, comme on a fait sur Transition Europe la première année. En fait, plutôt que... Ce n'est pas de la dette hypothécaire. C'est plutôt que de se mettre des contraintes en disant, là on n'a que 5 millions de collectés, on doit acheter un actif de 8. On a mis en place une ligne de crédit corporate de 5 millions et on la rembourse au fur et à mesure. Donc il s'est trouvé qu'à cette date-là, on avait tiré un peu de dette. Depuis, on en a remboursé un peu. L'objectif, ce n'est pas de mettre de dette, mais quand on a besoin de faire un peu d'avance de collecte, on n'hésite pas à faire appel à de la dette corporate qu'on va rembourser très vite dans le mois ou les 2-3 mois suivants.
Speaker #0
Ok, donc j'ai bien compris que vous nous dites les premiers actifs, c'était Royaume-Uni d'abord. France et maintenant il y a des réflexions avec la Pologne qui doit être signée et la Finlande. Fulche, Mata Capital et EEM, vous étiez partis un peu plus tôt dans le timing. Vous m'avez dit que vous étiez diversifiés. Vos premiers choix se sont portés sur quoi ? C'est une question importante. Quelle granularité, entre guillemets, vous choisissez ? Parce qu'aujourd'hui vous avez beaucoup d'actifs et beaucoup de locataires.
Speaker #1
Oui, granularité. très importante puisqu'on regarde des tailles unitaires d'actifs entre 1 et 10-12 millions d'euros. On a déjà collecté près de 130 millions d'euros et investi cette collecte. On a plus d'une trentaine d'actifs, près de 50 locataires, etc. Donc effectivement, une granularité très importante sur toutes les classes d'actifs. En Europe, on est à près de 80% hors. de France aujourd'hui, et on vise 90% d'allocations hors de France. Aujourd'hui, on est sur 5 pays, bientôt 7. Nous, on est dans une approche, je l'ai dit, très opportuniste, c'est-à-dire que quand on investit un pays, on le regarde d'abord pendant 1 voire 2 ans, on fait des offres, j'ai presque envie de dire à la casse, pour tester le pays, tester les... les habitudes.
Speaker #0
Vous avez des équipes dans certains pays ?
Speaker #1
On a un bureau en Allemagne, tout à fait. On a trois personnes en Allemagne à Hambourg, qui nous permet d'ailleurs, on a une bonne exposition en Allemagne qui va augmenter dans les prochains mois, qui nous permet de capter des opportunités qui, je pense... n'aurait pas traversé les frontières sans l'aide de cette implantation locale.
Speaker #0
Si je regarde aujourd'hui l'allocation d'actifs entre...
Speaker #1
Aujourd'hui, on est au UK, en Allemagne, je l'ai dit, aux Pays-Bas, en Irlande, en France, évidemment, et on va prochainement être en Italie, en Espagne, peut-être en Pologne également, mais encore une fois, on essaye de s'acclimater aux... aux marchés locaux en essayant de comprendre au mieux le marché.
Speaker #0
Vous vous fixez des règles type on achète que si acte en main on a 7,5 de perf ?
Speaker #1
Bien sûr, on a nos objectifs de performance cibles. La règle qu'on se fixe surtout, c'est d'allouer nos capitaux, les capitaux qui nous sont confiés, dans les marchés en fonction de leur profondeur sur... sur ce qui se fait à l'échelle globale européenne. Évidemment qu'on ne va pas flécher des centaines et des centaines de millions d'euros sur un des marchés les moins profonds d'Europe, je pense par exemple à l'Irlande, etc. Donc on fait cette analyse évidemment très précise.
Speaker #0
Je voudrais qu'on parle de la collecte. On a souvent vu dans les médias afficher des titres en disant « les jeunes SCPI collectent, les vieilles à la dérive » . On a opposé les jeunes et les vieilles. On avait l'impression qu'être jeune, c'était un coup de baguette magique pour collecter. Aujourd'hui, par rapport à vos objectifs, vous êtes en-dessus, vous êtes en-dessous. Est-ce que finalement, moi quand je regarde les stats, je me dis le marché est bien plus dur que ce qu'on pensait ? Vous partagez ou vous ne partagez pas ?
Speaker #1
Le marché est dur parce qu'il est extrêmement concurrentiel. Modulo, tout ce qui se passe autour de l'immobilier, etc., dont on a parlé un petit peu, mais il est très concurrentiel. Il faut bien avoir à l'esprit qu'il y a eu quasiment une quarantaine de SCPI qui ont été créées en 2024-2025, dont les deux nôtres avec Yann. Sur ces 40 SCPI, il n'y en a, si je ne m'abuse, que 4 ou 5, peut-être un tout petit peu plus, qui ont d'ores et déjà passé. les 100 millions d'euros de capitalisation, dont Osmo Énergie. Pour répondre à votre question, on est dans l'épure de ce qu'on imaginait, on est dans les clous de nos objectifs, on est légèrement au-dessus. Mais encore une fois, chez nous, on a l'avantage d'avoir un socle très institutionnel chez Matacapital avec des dizaines de fonds sous gestion. On a plus de 2 milliards d'encours sous gestion. Donc, entre guillemets, on n'a pas besoin de la SCPI pour vivre, ce qui n'est pas le cas. de certains de nos concurrents qui ont lancé leur SCPI en même temps que leur société de gestion. Donc nous, on se développe à notre rythme. Je l'ai dit, on a passé les 100 millions d'euros de capitalisation, c'est un bon premier point. Et chaque année devrait être supérieure si on travaille bien dans le futur.
Speaker #0
Kylian, on parle de collègues. Vous m'avez dit tout à l'heure qu'on fait 2 millions par mois. C'est nettement moins que ce que fait Transition Europe. Est-ce que c'est dur pour Momentime d'avoir une grande sœur performante ?
Speaker #2
Ah bah oui, d'avoir une grande sœur qui est la star du marché, c'est compliqué et donc il faut s'installer. Mais je pense que le débat n'est plus depuis quelques temps entre jeunes et anciennes. On voit très bien quand il y a des anciennes qui collectent, très bien. On voit qu'il y a des jeunes qui ne collectent pas du tout. Donc le débat, il est vraiment sur la stratégie commerciale, sur ce qu'on déploie et sur le fait que si on regarde les statistiques de la SPIM... souvent les CGP commercialisent une SCPI par société de gestion et donc avoir une deuxième c'est plus compliqué mais on voit que là ils sont en train de flémir
Speaker #0
Juste on dit ça c'est quoi ? C'est de se dire finalement vous avez mon client je fais le taf non seulement je suis indépendant parce que je prends plusieurs acteurs ensuite j'en prends qu'un par société de gestion donc je suis diversifié Merci. C'est ça le raisonnement ?
Speaker #2
Oui, c'est ce qu'on voit effectivement. On sait que la location, elle se fait plus par société de gestion que par stratégie réellement typologique et géographique. Nous, ce qu'on propose avec Momentum et Transition Europe, c'est de couvrir l'intégralité de l'Europe et avoir des stratégies un peu différentes. Se dire que sur Transition Europe, on n'est pas exposé à un risque de change. Sur Momentum, on est plus exposé, etc. Et puis, je pense qu'au-delà de ça, On a une responsabilité collective sur la collecte, c'est de redonner tous confiance dans l'épargne immobilière. Si on regarde les chiffres de la SPIM du deuxième trimestre, je suis d'accord avec vous, ils ne sont pas bons. Le gâteau, il baisse plutôt en taille. notamment parce qu'il continue à y avoir des mauvaises nouvelles sur l'immobilier or on voit que c'est pas une fatalité et qu'il y a des anciennes et justement je trouve que c'est important d'en parler qui s'en sont sortis très bien et heureusement parce que ça montre que le produit est un produit qui est pérenne et qui est capable de distribuer à long terme parce que c'est ça qu'on essaye de faire et il y a des jeunes qui se mettent comme objectif, encore une fois notre objectif c'est important de délivrer de la performance aujourd'hui et on délivre de la très belle performance mais je dirais que... Au-delà de ça, l'objectif qu'on doit tous se fixer, c'est de se dire comment nos véhicules qu'on a créés récemment, ils passent la prochaine crise. Alors, on n'est pas sortis de celle-là, mais on sait qu'on va en sortir à un moment, peut-être dans 2-3 ans. Et un jour, il y en aura une nouvelle crise dans 15-20 ans. Et il faut qu'on se dise, nos SCPI, il faut qu'elles passent la prochaine crise. Et ça, je pense que ça doit nous animer pour qu'on redonne confiance dans le produit d'épargne immobilière. C'est un bon produit pour prévoir sa retraite, etc.
Speaker #0
J'ai un profil, j'avoue, plus technique que commercial. Je vais vous poser une question technique. Vous m'avez dit tout à l'heure, la caractéristique de Momentime dans sa création, c'était finalement de couvrir des zones qui n'étaient pas couvertes par Transition Europe. Vous m'avez dit que ça représentait deux des trois principaux marchés immobiliers. Si je voulais avoir une allocation qui couvre tout, il faudrait que je mette combien de transitions Europe et combien de moments de time.
Speaker #2
Je voudrais faire du 70% transition Europe, 30%
Speaker #0
de rentable. Je reviens sur un propos que vous m'avez tenu au début, sur le fait de dire que quand on a créé le produit, on a voulu qu'il soit accessible en termes de ticket d'entrée, en termes de digitalisation, en termes de réinvestissement, avec un dividende mensuel. Est-ce que quand vous regardez la typologie de votre clientèle, vous voyez qu'on arrive, pour rebondir sur ce que vient de dire Yann, sur de redonner confiance à la SCPI. Est-ce que vous arrivez à avoir une variété de tickets d'entrée, une variété d'âge de clientèle dans les plus de 100 millions que vous avez collectés ?
Speaker #1
Oui, c'est une des forces d'OSMO. Aujourd'hui, ce qu'on regarde dans la composition de notre collecte, c'est qu'il y a beaucoup de petits tickets. Les tickets inférieurs à 10 000, 15 000 euros se représentent à peu près... 40 voire 50% de notre collecte aujourd'hui. Idem sur l'âge, c'est assez drôle de regarder finement la répartition. Près de 50% de notre collecte est faite par des gens qui ont moins de 40 ans, par exemple. Donc, on a tendance à dire que la SCPI est un produit de l'expression des deux vieux. Je pense que c'est une chose qui est en train d'évoluer et qui évolue depuis de nombreuses années. Donc, beaucoup de diversité dans la répartition de cette collecte, beaucoup de démembrements, justement, de recours au versement programmé. 50% quasiment de notre collecte amène à soit un versement programmé, soit un réinvestissement des dividendes en termes d'options. Donc ça, c'est pareil, c'est des signaux qui sont forts. Très diversifié aussi géographiquement. Il n'y a pas que l'Île-de-France qui collecte, entre guillemets. C'est le Sud collecte, le Rhône-Alpes, le Nord collecte. Donc une vraie diversité de... de typologie de clients et qui a tendance, de manière générale, à se rajeunir, effectivement.
Speaker #0
Ok, je me replonge en arrière pour ma dernière question. Lors du lancement de ces produits, j'avais entendu des discours me disant « c'est le moment, c'est le marché, la hausse des taux, le marché a baissé, le marché va rebondir, etc. » Foul, je vais commencer avec vous. Est-ce que c'est plus le moment 2024 ou est-ce que c'est plus le moment aujourd'hui ?
Speaker #1
C'est une bonne question. C'est une bonne question. Immobilièrement, il y a de très belles opportunités sur le marché, toujours pour constituer, comme le disait Yann, un patrimoine de qualité, avec des bons fondamentaux, ça c'est clair et net. On est encore dans une fenêtre de tir immobilière qui permet de faire des bons investissements. En revanche, si je fais écho à ce que je disais précédemment, je trouve que le marché aujourd'hui est tellement concurrentiel, qu'il y a tellement de produits. aujourd'hui, SCPI qui ont été créés dans les deux ou trois dernières années, je crois qu'il y a encore une dizaine de SCPI qui vont être créés sur l'ensemble de l'année 2026, que c'est très difficile, et d'ailleurs la poussière va retomber, Yann l'a dit, il y a des néo-SCPI qui collectent peu, voire pas du tout, la poussière va retomber. Aujourd'hui, pour avoir un produit d'épargne qui fonctionne, j'ai souvent tendance à dire que c'est comme si on avait une tablette de mixage et il faut que tous les curseurs soient poussés au maximum. Il faut être... très bon sur l'immobilier évidemment, il faut être très bon sur le marketing, communication, il faut être très bon sur le service client, le middle back office, vraiment l'enregistrement et l'inscription, il faut être bon justement sur l'accessibilité, il faut avoir les curseurs poussés au maximum partout, ce qui de mon point de vue n'était pas tout à fait le cas il y a une dizaine d'années. Aujourd'hui,
Speaker #0
pour réussir, il faut être bon en marketing, en résultat.
Speaker #1
Pour avoir une ACP qui fonctionne, je pense qu'il faut être effectivement parfait partout.
Speaker #0
Yann, que vous dire ? Vous, vous avez utilisé le terme « moment time » pour dire que c'est le moment d'y aller. J'ai le souvenir d'un échange qu'on avait eu sur ce plateau, où je vous avais dit « c'est quand que s'arrêteront les opportunités sur le marché immobilier ? » Vous m'aviez donné une date. La fois suivante, vous m'aviez dit « finalement, je retire ma réponse précédente » .
Speaker #2
Et je retire encore ma réponse. L'exercice de prévision est un exercice très difficile, surtout en ce moment.
Speaker #0
Est-ce que 2024, c'était le meilleur moment ? Est-ce qu'aujourd'hui, ça reste un bon moment ?
Speaker #2
Moi, je trouve que c'était le meilleur moment pour lancer. Mais aujourd'hui, c'est un meilleur moment pour acheter. Parce que les taux, entre-temps, ont continué à augmenter, contrairement à ce qu'on pensait. Je pensais, je ne vais pas inclure les autres, qu'il y aurait une reprise à l'horizon 2026-2027. Aujourd'hui, on écarte complètement cette piste, puisqu'on voit qu'il y a une remontée des taux et que forcément, ça a un impact sur l'immobilier. Et donc ça, c'est une super opportunité pour acheter en ce moment. Comme disait Fouck, il faut être bon partout. Moi, je reste persuadé que là où il faut être le meilleur, c'est sur l'investissement. Et là où on a fait la différence et pourquoi Transition Europe est si connue aujourd'hui et que ça nous amène beaucoup d'opportunités sur Momentum et sur Transition Europe, c'est qu'on est un des premiers acheteurs aujourd'hui. Cette année, on va acheter vraisemblablement entre 600 et 700 millions d'euros d'actifs sur toute l'Europe, sur 9 pays en Europe. et donc on est dans la pré...
Speaker #0
Donc les vendeurs ont votre numéro de téléphone
Speaker #2
Les vendeurs ont notre numéro de téléphone et c'est terrible mais il y a une prime aux gens qui ont acheté beaucoup parce que bien évidemment on est connu sur le marché on vient nous voir, on sait qu'on a de l'argent à dépenser et donc ça c'est crucial on va faire un mois de septembre record en acquisition, on va faire 220 millions d'acquisitions en septembre 130 en octobre, donc on a 350 millions d'acquisitions qui sont en promesse donc et qu'on va signer, donc c'est des actes. Et ça, c'est essentiel pour la performance, pour choisir les bons actifs aussi, parce que pour qu'on ait le choix, il faut qu'on vienne vous proposer des actifs. Et donc cette collecte, on a pu dire à un moment, mais est-ce que ces gens ne collectent pas trop ? Je pense que le débat aujourd'hui, il n'est pas du tout là-dessus. Le débat, il est sur est-ce qu'on investit bien ou pas ?
Speaker #0
Merci beaucoup à tous les deux d'avoir été avec nous pour faire ce point sur Osmo Energy et sur Momentime. Tout de suite, le regard d'Hélène.

Description

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Transcription

Speaker #0
Allez, Club Expert IMO pour cette rentrée. Avec une première, on va faire un zoom sur des produits. Aujourd'hui, deux produits qui ont une année commune comme caractéristique. C'est 2024, c'est l'époque où ils ont été créés. Ces deux produits, c'est Osmo Energy et Momentime avec nous pour en parler. Foulke de Sainte-Marie, directeur général de Mata Capital, IM, en charge des produits. grand public, et avec nous également Yann Videcocq, le président d'Arkea REM. Messieurs, on est ensemble pendant 20 minutes environ. C'est bien de parler des produits, mais c'est bien de connaître leur histoire. Là, on est proche du début de l'histoire. Donc, on va commencer par regarder la création de ces produits-là. Foulk, je commence avec vous. Pourquoi ? Parce que dans le calendrier, vous êtes le premier à être arrivé avec Osmo Energy. C'était au printemps 2024. Pourquoi ? Mata Capital a lancé ce produit qui était sa première SCPI.
Speaker #1
Oui, première SCPI, Jean-François, effectivement. En fait, c'est une réflexion qui commence presque dès 2022-2023. Donc, on a mis beaucoup de temps à mûrir. cette réflexion et à imaginer ce produit. Le premier feeling qu'on a eu en 2022-2023, c'est qu'il y aurait un afflux de collecte nouveau sur les stratégies private wealth, donc à destination du grand public, d'une clientèle retail. MATA a eu un cycle d'une dizaine d'années. très orienté sur les clients institutionnels, les grands comptes institutionnels et grandes familles fortunées. Et on souhaitait compléter notre gamme de produits avec des fonds à destination du grand public. Et après, on a eu trois fils rouges, fils conducteurs dans notre réflexion pour créer le produit à ce moment-là. Le premier, c'était la performance financière. On voyait que dans le marché, il fallait être... performant financièrement pour être visible dans ce nouveau marché qui sait ce qu'il sait. Le deuxième pilier, c'était d'être très opportuniste d'un point de vue immobilier. Je pense qu'on en reparlera sur les marchés européens et c'est l'ADN de Matta Capital. Et enfin, le dernier pilier qu'on avait à l'époque, c'était de créer une offre d'épargne qui soit extrêmement flexible pour l'épargnant et pour le CGP. Donc dynamique, accessible à partir d'une part. avec réinvestissement des dividendes, versement programmé, distribution mensuelle, etc.
Speaker #0
Opportuniste, ça veut dire diversifié ?
Speaker #1
Diversifié sur toutes les typologies d'actifs et tous les pays européens, oui.
Speaker #0
Yann, je me tourne maintenant vers vous. 2024, en fait, le lien entre Moment Time et 2024, c'est la date de l'agrément qui a été donnée par l'autorité des marchés financiers, ce qui prouve que vous connaissez bien la réglementation. Vous, la réflexion, elle était un peu différente, parce que dans la gamme, il y avait déjà eu le lancement, quelques temps auparavant. d'un produit qui marchait très bien, Transition Europe, qui est un produit qui avait quel univers d'investissement à la base ?
Speaker #2
Justement, c'est ça la logique de création de Moment Time, c'est la complémentarité vis-à-vis de l'univers d'investissement de Transition Europe. L'univers d'investissement de Transition Europe, c'est zone euro hors France. Et donc à partir de là, ce qui est une très belle thématique d'investissement, donc diversifiée, parce que je pense qu'aujourd'hui c'est vraiment... Une des leçons tirées des crises des SCPI précédentes, c'est que la diversification est vraiment la clé de tout. Mais c'est vrai qu'on avait cette SCPI qui était une des stars du marché, qui est toujours une des stars du marché Transition Europe, qui collecte beaucoup, mais qui n'intervient pas sur deux des trois principales économies européennes, qui sont le Royaume-Uni et la France. Et on se dit, c'est quand même frustrant. de ne pas pouvoir aller investir sur ces économies, d'autant plus que ce sont deux pays dans lesquels les taux de rendement immobilier sont plus élevés que sur les autres pays. Pour deux raisons différentes. Un, le Royaume-Uni, parce que les taux de la Banque Centrale du Royaume-Uni, qui est maintenant indépendante, sont plus élevés que les taux de l'Union Européenne. Et donc logiquement, mécaniquement, les taux immobiliers sont plus élevés et on arrive à trouver dans Londres... des taux supérieurs à 7, 7,5% sur des localisations prime. Et ça, on trouve que c'est très intéressant à long terme. La deuxième raison pour la France, c'est que c'est un marché qui a décroché beaucoup plus tard que les autres marchés. Et donc, il y avait encore de la prime de taux à aller chercher. Et on le voit aujourd'hui sur les dernières expertises au 30 juin, par exemple. Nous, on a un véhicule qui est franco-français. On a des expertises françaises qui sont en stagnation, voire en légère baisse. alors que sur les autres pays européens ? On a des expertises en progression et ça, ça veut dire que sur le Royaume-Uni, sur la France, on a des taux de rendement plus élevés. Donc c'était vraiment cette logique-là de dire on a une brique complémentaire, transition Europe, c'est de la zone euro hors France. Et moment time, c'est Royaume-Uni, France et tout ce qui est hors zone euro, donc les pays d'Europe centrale, les pays nordiques, etc.
Speaker #0
Second point commun que j'ai vu entre les deux SCPI, outre l'année 2024, c'est les objectifs de performance, 6%. Déjà, depuis, vous avez sorti quoi comme performance en distribution ?
Speaker #2
C'est la performance de la première année, donc on est toujours très vigilant. La performance long terme, c'est 6% effectivement, parce que ça nous semble être sur une moyenne longue de marché, on va dire à 15-20 ans, une SCPI c'est là pour 20 ans, et la performance de l'année dernière, c'est 9-25, sachant que dans les faits, on a un peu choisi cette performance parce qu'on avait fait un résultat divisé par le nombre de parts qui était à plus de 15% et on a choisi... de ne pas distribuer ces 15% et de garder beaucoup de repas à nouveau. On a gardé plus de 3 mois, quasiment 4 mois de repas à nouveau.
Speaker #0
On est d'accord qu'il faut être très vigilant sur les performances des premières années, puisque les effets de performance, de délége ou licence, fait que les marges de manœuvre pour les sociétés de gestion sont importantes. Vous, le choix qui a été fait pour... les résultats de Osmo Energy ?
Speaker #1
Objectif de distribution, parce qu'on va en parler, il y a un nouvel indicateur, mais objectif de distribution de 6% sur le long terme, qu'il est non garanti dans la durée, il faut bien le rappeler à nos partenaires, c'est important suite à ce qu'on a connu dans le dernier cycle. Donc 6% de distribution sur le long terme et on a fait 7% sur les deux premières années de création de la SCPI.
Speaker #0
Ok, juste une question comme ça, de fond. 6% en 2024, on est dans un environnement de taux qui est très différent de l'environnement de taux qu'on connaît actuellement. On en parlait tout à l'heure en début d'émission avec Olivier Guillaume. On a des taux longs qui, maintenant, ont largement franchi la barre des 4%. Aujourd'hui, 6% considère que c'est encore compétitif par rapport à une OAT à 4% ? Ou on se dit qu'il va falloir essayer d'aller plus loin ?
Speaker #2
Alors, le 6% aujourd'hui, il est toujours compétitif. Encore une fois, c'est un horizon long terme. On va encore dépasser les 8% de distribution cette année sur Momentime. Bien sûr, ce n'est pas garanti, mais... de ce qu'on voit et de ce qu'on a déjà distribué, on devrait tourner autour de ça. Et l'année prochaine, ça devrait être à nouveau. On est, encore une fois, dans les premières années de lancement de ces véhicules, on sait qu'on a de la marge pour faire mieux que ces 6%. Cette augmentation des taux, elle est importante. Après, on n'est pas sur des taux aujourd'hui qui sont supérieurs à ce qu'on a vu sur le boom, alors qu'il a duré peu de temps, mais post-Ukraine. Post-Ukraine, les taux ont augmenté très fort, très vite. Ils sont redescendus ensuite. Mais ce que je veux dire, c'est que cette prime de risque immobilier, aujourd'hui, elle est grosso modo la même, puisque entre-temps, les taux n'avaient pas baissé sur l'immobilier alors qu'ils avaient baissé dans le monde réel.
Speaker #0
Fouille Côte-Saint-Marie, l'objectif pour 2026 sur Osmo Énergie, il a été officialisé ?
Speaker #1
Alors, on est sur un rythme de distribution de 7% également sur 2026, avec une petite revalorisation du prix de part qu'on a faite.
Speaker #0
Alors justement...
Speaker #1
Juste un point, il faut raison garder quand même sur cet objectif de 6%. Jean-François, j'entendais ta question précédente. Il ne faut pas oublier que dans le cycle précédent, les SCPI distribuaient 4, 4,5, etc. Pour aller distribuer 6% sur la durée, comme dit Yann, c'est déjà extrêmement compliqué. Puisque comme vous le savez, il faut acheter du 7, 7+. Donc dans la durée, ça reste extrêmement difficile pour avoir un... un patrimoine immobilier de qualité. Donc, il faut raison garder là-dessus, je pense.
Speaker #2
Et surtout, il ne faut pas oublier qu'aujourd'hui, on est sur des CPI qui sont souvent investis majoritairement à l'étranger. Et donc, fiscalement, il y a un avantage. Et donc, on ne compare pas la même chose à ce qu'on parait par le passé. Un 6% brut aujourd'hui, c'est déjà un très beau taux qui va donner un aide fiscale autour des 5, je pense. Ce qui est très, très bon en aide fiscale.
Speaker #0
Foulk, vous venez de glisser dans une petite phrase en disant l'augmentation du prix de la part. Qu'est-ce qui vous prend d'augmenter les prix de part au mois d'août quand tout le monde est en vacances ? Pourquoi vous ne le faites pas au mois de septembre ?
Speaker #1
C'est une bonne question. Il y a eu plein de réflexions là-dessus. Le premier point, c'est que vous n'êtes pas sans savoir que dorénavant, il y a deux campagnes d'expertise par an. Auparavant, c'était plutôt au mois de décembre. Maintenant, il y a une campagne d'expertise au mois de juin et une campagne d'expertise au mois de décembre. Ce qui nous permet d'avoir une vision très précise de la valeur de notre patrimoine, issue d'un expert indépendant, à mi-année. Nous, le constat qu'on a fait, c'est que notre patrimoine était bien valorisé. par rapport à notre prix de part qui était à l'époque de 300 euros, qu'on a augmenté de 2% effectivement au 1er août 2026 pour être à 306 euros. Pourquoi ? Parce qu'on a une valeur de reconstitution qui a significativement augmenté, notamment suite à cette valeur d'expertise du 30 juin.
Speaker #0
Elle est à combien ?
Speaker #1
Elle est à un peu plus de 309. Donc on a encore un tout petit peu de marge vis-à-vis de cette valeur de reconstitution, ce qui est un de nos souhaits sur le long terme. Donc voilà, nous on souhaite coller peu ou prou à la valeur de notre patrimoine.
Speaker #0
Donc le tunnel plus ou moins lisse, vous vous dites, on ne cherche pas à utiliser toutes les marges de manœuvre ?
Speaker #1
J'aime bien l'idée de coller à la valeur du patrimoine immobilier, de récompenser au fil de l'eau les associés historiques qui nous ont fait confiance. Et avec ce nouvel indicateur de la PGA, Performance Globale Annuelle, c'est d'autant plus important pour moi, je pense, d'avoir cette partie distribution et cette partie capitalisation qui reflète le patrimoine immobilier.
Speaker #0
Yann, je me tourne vers vous. Déjà, petit point technique. La réglementation prévoit effectivement deux expertises annuelles. Vous, chez ArcRM, vous avez mis en place un mécanisme un peu atypique. C'est quoi ?
Speaker #2
Oui, atypique parce qu'en général, la plupart des sociétés de gestion font leur campagne d'expertise au 30 juin, au 31 décembre. Nous, on fait à date d'anniversaire d'acquisition et six mois après. Ce qui fait qu'on a des expertises tous les trimestres. Et donc, notre valeur de reconstitution, on la publie et elle bouge tous les trimestres.
Speaker #0
OK. Aujourd'hui, valeur de reconstitution momentanément, on est à combien ?
Speaker #2
On est autour de 206 euros par part contre une part qui est à 200 euros.
Speaker #0
Il y a de la marge de manœuvre pour faire 2% en plus qui nous amènerait à 204 ?
Speaker #2
Alors, on est très prudent. Alors, on fait des augmentations de prix de part. On l'a vu sur Transition Europe l'année dernière. On en a fait une petite de 1%. C'est des choses qu'on regarde. Je suis assez d'accord avec Foulk sur rester autour. Surtout qu'il y a ces réflexions à l'AMF sur bouger le tunnel et le faire en moins 5 plus 5 plutôt que moins 10 plus 10. Donc, ce qui est sûr, c'est qu'on va essayer de rester plutôt dans ces bornes de moins 5 plus 5. C'est quand même bien de se laisser un peu de souplesse. Mais donc... Pourquoi pas, mais pour l'instant, il n'y a pas de réflexion particulière sur le sujet.
Speaker #0
Ok, on attaque maintenant, on rentre, on lève le capot et on regarde ce qu'il y a dans les produits. Je commence avec vous, Yann. Momentime, vous m'aviez dit tout à l'heure deux marchés principaux, le Royaume-Uni et la France. Aujourd'hui, vous avez plutôt acheté où ?
Speaker #2
Au Royaume-Uni, beaucoup. En France, un petit peu. Là, on est en exclusivité sur un deal en Pologne qu'on va signer en septembre. Et on a fait quelques offres sur des deals en Finlande, par exemple, sur lesquels on n'a pas été retenus. Donc voilà, on est sur une SCPI qui commence, donc on collecte environ 2 millions par mois. Et on a acheté pour l'instant 4 actifs, on va acheter un cinquième là. La logique, c'est de dire... De mémoire, dans Transition Europe, vous m'aviez expliqué qu'il y avait la logique où personne ne devait dépasser 33% ni en classe d'actifs, etc. Ça, c'est vraiment notre leitmotiv sur la diversification. Aucune catégorie doit dépasser 33%. Aucune géographie doit dépasser 33%.
Speaker #0
Sauf au début, naturellement. Le premier actif qu'on achète, c'est 100%.
Speaker #2
Je dirais les 3 à 5 premières années, parce que c'est trop petit. Dès qu'on achète un actif, ça fait bouger trop. mais à terme et l'objectif je dirais final, ce qu'on a mis dans nos docs et ce qu'on essaye de poursuivre c'est France 20-25% max là pour des raisons fiscales parce que 20-25% max de France ça a un impact très limité sur la distribution d'environ 20-25 bips et ces 20-25 bips en fait on les retrouve beaucoup plus avec des taux beaucoup plus intéressants en France l'actif qu'on a acheté en France on est à plus de 8,5 de taux de rendement immobilier, acte en main Ça nous a permis d'aller chercher du taux. Sur le Royaume-Uni, on va dire un tiers max, comme on s'est dit. Et puis après, tous les autres pays, comme c'est des plus petites géographies, c'est 10 à 15 % d'allocation.
Speaker #0
Ok. J'ai vu qu'il y avait de la dette. 9, 8, 9 %, un truc comme ça.
Speaker #2
C'est de l'avance de collègues, comme on a fait sur Transition Europe la première année. En fait, plutôt que... Ce n'est pas de la dette hypothécaire. C'est plutôt que de se mettre des contraintes en disant, là on n'a que 5 millions de collectés, on doit acheter un actif de 8. On a mis en place une ligne de crédit corporate de 5 millions et on la rembourse au fur et à mesure. Donc il s'est trouvé qu'à cette date-là, on avait tiré un peu de dette. Depuis, on en a remboursé un peu. L'objectif, ce n'est pas de mettre de dette, mais quand on a besoin de faire un peu d'avance de collecte, on n'hésite pas à faire appel à de la dette corporate qu'on va rembourser très vite dans le mois ou les 2-3 mois suivants.
Speaker #0
Ok, donc j'ai bien compris que vous nous dites les premiers actifs, c'était Royaume-Uni d'abord. France et maintenant il y a des réflexions avec la Pologne qui doit être signée et la Finlande. Fulche, Mata Capital et EEM, vous étiez partis un peu plus tôt dans le timing. Vous m'avez dit que vous étiez diversifiés. Vos premiers choix se sont portés sur quoi ? C'est une question importante. Quelle granularité, entre guillemets, vous choisissez ? Parce qu'aujourd'hui vous avez beaucoup d'actifs et beaucoup de locataires.
Speaker #1
Oui, granularité. très importante puisqu'on regarde des tailles unitaires d'actifs entre 1 et 10-12 millions d'euros. On a déjà collecté près de 130 millions d'euros et investi cette collecte. On a plus d'une trentaine d'actifs, près de 50 locataires, etc. Donc effectivement, une granularité très importante sur toutes les classes d'actifs. En Europe, on est à près de 80% hors. de France aujourd'hui, et on vise 90% d'allocations hors de France. Aujourd'hui, on est sur 5 pays, bientôt 7. Nous, on est dans une approche, je l'ai dit, très opportuniste, c'est-à-dire que quand on investit un pays, on le regarde d'abord pendant 1 voire 2 ans, on fait des offres, j'ai presque envie de dire à la casse, pour tester le pays, tester les... les habitudes.
Speaker #0
Vous avez des équipes dans certains pays ?
Speaker #1
On a un bureau en Allemagne, tout à fait. On a trois personnes en Allemagne à Hambourg, qui nous permet d'ailleurs, on a une bonne exposition en Allemagne qui va augmenter dans les prochains mois, qui nous permet de capter des opportunités qui, je pense... n'aurait pas traversé les frontières sans l'aide de cette implantation locale.
Speaker #0
Si je regarde aujourd'hui l'allocation d'actifs entre...
Speaker #1
Aujourd'hui, on est au UK, en Allemagne, je l'ai dit, aux Pays-Bas, en Irlande, en France, évidemment, et on va prochainement être en Italie, en Espagne, peut-être en Pologne également, mais encore une fois, on essaye de s'acclimater aux... aux marchés locaux en essayant de comprendre au mieux le marché.
Speaker #0
Vous vous fixez des règles type on achète que si acte en main on a 7,5 de perf ?
Speaker #1
Bien sûr, on a nos objectifs de performance cibles. La règle qu'on se fixe surtout, c'est d'allouer nos capitaux, les capitaux qui nous sont confiés, dans les marchés en fonction de leur profondeur sur... sur ce qui se fait à l'échelle globale européenne. Évidemment qu'on ne va pas flécher des centaines et des centaines de millions d'euros sur un des marchés les moins profonds d'Europe, je pense par exemple à l'Irlande, etc. Donc on fait cette analyse évidemment très précise.
Speaker #0
Je voudrais qu'on parle de la collecte. On a souvent vu dans les médias afficher des titres en disant « les jeunes SCPI collectent, les vieilles à la dérive » . On a opposé les jeunes et les vieilles. On avait l'impression qu'être jeune, c'était un coup de baguette magique pour collecter. Aujourd'hui, par rapport à vos objectifs, vous êtes en-dessus, vous êtes en-dessous. Est-ce que finalement, moi quand je regarde les stats, je me dis le marché est bien plus dur que ce qu'on pensait ? Vous partagez ou vous ne partagez pas ?
Speaker #1
Le marché est dur parce qu'il est extrêmement concurrentiel. Modulo, tout ce qui se passe autour de l'immobilier, etc., dont on a parlé un petit peu, mais il est très concurrentiel. Il faut bien avoir à l'esprit qu'il y a eu quasiment une quarantaine de SCPI qui ont été créées en 2024-2025, dont les deux nôtres avec Yann. Sur ces 40 SCPI, il n'y en a, si je ne m'abuse, que 4 ou 5, peut-être un tout petit peu plus, qui ont d'ores et déjà passé. les 100 millions d'euros de capitalisation, dont Osmo Énergie. Pour répondre à votre question, on est dans l'épure de ce qu'on imaginait, on est dans les clous de nos objectifs, on est légèrement au-dessus. Mais encore une fois, chez nous, on a l'avantage d'avoir un socle très institutionnel chez Matacapital avec des dizaines de fonds sous gestion. On a plus de 2 milliards d'encours sous gestion. Donc, entre guillemets, on n'a pas besoin de la SCPI pour vivre, ce qui n'est pas le cas. de certains de nos concurrents qui ont lancé leur SCPI en même temps que leur société de gestion. Donc nous, on se développe à notre rythme. Je l'ai dit, on a passé les 100 millions d'euros de capitalisation, c'est un bon premier point. Et chaque année devrait être supérieure si on travaille bien dans le futur.
Speaker #0
Kylian, on parle de collègues. Vous m'avez dit tout à l'heure qu'on fait 2 millions par mois. C'est nettement moins que ce que fait Transition Europe. Est-ce que c'est dur pour Momentime d'avoir une grande sœur performante ?
Speaker #2
Ah bah oui, d'avoir une grande sœur qui est la star du marché, c'est compliqué et donc il faut s'installer. Mais je pense que le débat n'est plus depuis quelques temps entre jeunes et anciennes. On voit très bien quand il y a des anciennes qui collectent, très bien. On voit qu'il y a des jeunes qui ne collectent pas du tout. Donc le débat, il est vraiment sur la stratégie commerciale, sur ce qu'on déploie et sur le fait que si on regarde les statistiques de la SPIM... souvent les CGP commercialisent une SCPI par société de gestion et donc avoir une deuxième c'est plus compliqué mais on voit que là ils sont en train de flémir
Speaker #0
Juste on dit ça c'est quoi ? C'est de se dire finalement vous avez mon client je fais le taf non seulement je suis indépendant parce que je prends plusieurs acteurs ensuite j'en prends qu'un par société de gestion donc je suis diversifié Merci. C'est ça le raisonnement ?
Speaker #2
Oui, c'est ce qu'on voit effectivement. On sait que la location, elle se fait plus par société de gestion que par stratégie réellement typologique et géographique. Nous, ce qu'on propose avec Momentum et Transition Europe, c'est de couvrir l'intégralité de l'Europe et avoir des stratégies un peu différentes. Se dire que sur Transition Europe, on n'est pas exposé à un risque de change. Sur Momentum, on est plus exposé, etc. Et puis, je pense qu'au-delà de ça, On a une responsabilité collective sur la collecte, c'est de redonner tous confiance dans l'épargne immobilière. Si on regarde les chiffres de la SPIM du deuxième trimestre, je suis d'accord avec vous, ils ne sont pas bons. Le gâteau, il baisse plutôt en taille. notamment parce qu'il continue à y avoir des mauvaises nouvelles sur l'immobilier or on voit que c'est pas une fatalité et qu'il y a des anciennes et justement je trouve que c'est important d'en parler qui s'en sont sortis très bien et heureusement parce que ça montre que le produit est un produit qui est pérenne et qui est capable de distribuer à long terme parce que c'est ça qu'on essaye de faire et il y a des jeunes qui se mettent comme objectif, encore une fois notre objectif c'est important de délivrer de la performance aujourd'hui et on délivre de la très belle performance mais je dirais que... Au-delà de ça, l'objectif qu'on doit tous se fixer, c'est de se dire comment nos véhicules qu'on a créés récemment, ils passent la prochaine crise. Alors, on n'est pas sortis de celle-là, mais on sait qu'on va en sortir à un moment, peut-être dans 2-3 ans. Et un jour, il y en aura une nouvelle crise dans 15-20 ans. Et il faut qu'on se dise, nos SCPI, il faut qu'elles passent la prochaine crise. Et ça, je pense que ça doit nous animer pour qu'on redonne confiance dans le produit d'épargne immobilière. C'est un bon produit pour prévoir sa retraite, etc.
Speaker #0
J'ai un profil, j'avoue, plus technique que commercial. Je vais vous poser une question technique. Vous m'avez dit tout à l'heure, la caractéristique de Momentime dans sa création, c'était finalement de couvrir des zones qui n'étaient pas couvertes par Transition Europe. Vous m'avez dit que ça représentait deux des trois principaux marchés immobiliers. Si je voulais avoir une allocation qui couvre tout, il faudrait que je mette combien de transitions Europe et combien de moments de time.
Speaker #2
Je voudrais faire du 70% transition Europe, 30%
Speaker #0
de rentable. Je reviens sur un propos que vous m'avez tenu au début, sur le fait de dire que quand on a créé le produit, on a voulu qu'il soit accessible en termes de ticket d'entrée, en termes de digitalisation, en termes de réinvestissement, avec un dividende mensuel. Est-ce que quand vous regardez la typologie de votre clientèle, vous voyez qu'on arrive, pour rebondir sur ce que vient de dire Yann, sur de redonner confiance à la SCPI. Est-ce que vous arrivez à avoir une variété de tickets d'entrée, une variété d'âge de clientèle dans les plus de 100 millions que vous avez collectés ?
Speaker #1
Oui, c'est une des forces d'OSMO. Aujourd'hui, ce qu'on regarde dans la composition de notre collecte, c'est qu'il y a beaucoup de petits tickets. Les tickets inférieurs à 10 000, 15 000 euros se représentent à peu près... 40 voire 50% de notre collecte aujourd'hui. Idem sur l'âge, c'est assez drôle de regarder finement la répartition. Près de 50% de notre collecte est faite par des gens qui ont moins de 40 ans, par exemple. Donc, on a tendance à dire que la SCPI est un produit de l'expression des deux vieux. Je pense que c'est une chose qui est en train d'évoluer et qui évolue depuis de nombreuses années. Donc, beaucoup de diversité dans la répartition de cette collecte, beaucoup de démembrements, justement, de recours au versement programmé. 50% quasiment de notre collecte amène à soit un versement programmé, soit un réinvestissement des dividendes en termes d'options. Donc ça, c'est pareil, c'est des signaux qui sont forts. Très diversifié aussi géographiquement. Il n'y a pas que l'Île-de-France qui collecte, entre guillemets. C'est le Sud collecte, le Rhône-Alpes, le Nord collecte. Donc une vraie diversité de... de typologie de clients et qui a tendance, de manière générale, à se rajeunir, effectivement.
Speaker #0
Ok, je me replonge en arrière pour ma dernière question. Lors du lancement de ces produits, j'avais entendu des discours me disant « c'est le moment, c'est le marché, la hausse des taux, le marché a baissé, le marché va rebondir, etc. » Foul, je vais commencer avec vous. Est-ce que c'est plus le moment 2024 ou est-ce que c'est plus le moment aujourd'hui ?
Speaker #1
C'est une bonne question. C'est une bonne question. Immobilièrement, il y a de très belles opportunités sur le marché, toujours pour constituer, comme le disait Yann, un patrimoine de qualité, avec des bons fondamentaux, ça c'est clair et net. On est encore dans une fenêtre de tir immobilière qui permet de faire des bons investissements. En revanche, si je fais écho à ce que je disais précédemment, je trouve que le marché aujourd'hui est tellement concurrentiel, qu'il y a tellement de produits. aujourd'hui, SCPI qui ont été créés dans les deux ou trois dernières années, je crois qu'il y a encore une dizaine de SCPI qui vont être créés sur l'ensemble de l'année 2026, que c'est très difficile, et d'ailleurs la poussière va retomber, Yann l'a dit, il y a des néo-SCPI qui collectent peu, voire pas du tout, la poussière va retomber. Aujourd'hui, pour avoir un produit d'épargne qui fonctionne, j'ai souvent tendance à dire que c'est comme si on avait une tablette de mixage et il faut que tous les curseurs soient poussés au maximum. Il faut être... très bon sur l'immobilier évidemment, il faut être très bon sur le marketing, communication, il faut être très bon sur le service client, le middle back office, vraiment l'enregistrement et l'inscription, il faut être bon justement sur l'accessibilité, il faut avoir les curseurs poussés au maximum partout, ce qui de mon point de vue n'était pas tout à fait le cas il y a une dizaine d'années. Aujourd'hui,
Speaker #0
pour réussir, il faut être bon en marketing, en résultat.
Speaker #1
Pour avoir une ACP qui fonctionne, je pense qu'il faut être effectivement parfait partout.
Speaker #0
Yann, que vous dire ? Vous, vous avez utilisé le terme « moment time » pour dire que c'est le moment d'y aller. J'ai le souvenir d'un échange qu'on avait eu sur ce plateau, où je vous avais dit « c'est quand que s'arrêteront les opportunités sur le marché immobilier ? » Vous m'aviez donné une date. La fois suivante, vous m'aviez dit « finalement, je retire ma réponse précédente » .
Speaker #2
Et je retire encore ma réponse. L'exercice de prévision est un exercice très difficile, surtout en ce moment.
Speaker #0
Est-ce que 2024, c'était le meilleur moment ? Est-ce qu'aujourd'hui, ça reste un bon moment ?
Speaker #2
Moi, je trouve que c'était le meilleur moment pour lancer. Mais aujourd'hui, c'est un meilleur moment pour acheter. Parce que les taux, entre-temps, ont continué à augmenter, contrairement à ce qu'on pensait. Je pensais, je ne vais pas inclure les autres, qu'il y aurait une reprise à l'horizon 2026-2027. Aujourd'hui, on écarte complètement cette piste, puisqu'on voit qu'il y a une remontée des taux et que forcément, ça a un impact sur l'immobilier. Et donc ça, c'est une super opportunité pour acheter en ce moment. Comme disait Fouck, il faut être bon partout. Moi, je reste persuadé que là où il faut être le meilleur, c'est sur l'investissement. Et là où on a fait la différence et pourquoi Transition Europe est si connue aujourd'hui et que ça nous amène beaucoup d'opportunités sur Momentum et sur Transition Europe, c'est qu'on est un des premiers acheteurs aujourd'hui. Cette année, on va acheter vraisemblablement entre 600 et 700 millions d'euros d'actifs sur toute l'Europe, sur 9 pays en Europe. et donc on est dans la pré...
Speaker #0
Donc les vendeurs ont votre numéro de téléphone
Speaker #2
Les vendeurs ont notre numéro de téléphone et c'est terrible mais il y a une prime aux gens qui ont acheté beaucoup parce que bien évidemment on est connu sur le marché on vient nous voir, on sait qu'on a de l'argent à dépenser et donc ça c'est crucial on va faire un mois de septembre record en acquisition, on va faire 220 millions d'acquisitions en septembre 130 en octobre, donc on a 350 millions d'acquisitions qui sont en promesse donc et qu'on va signer, donc c'est des actes. Et ça, c'est essentiel pour la performance, pour choisir les bons actifs aussi, parce que pour qu'on ait le choix, il faut qu'on vienne vous proposer des actifs. Et donc cette collecte, on a pu dire à un moment, mais est-ce que ces gens ne collectent pas trop ? Je pense que le débat aujourd'hui, il n'est pas du tout là-dessus. Le débat, il est sur est-ce qu'on investit bien ou pas ?
Speaker #0
Merci beaucoup à tous les deux d'avoir été avec nous pour faire ce point sur Osmo Energy et sur Momentime. Tout de suite, le regard d'Hélène.

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