Transcription

• Speaker #0

  Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle saison d'Immobilier en Espagne, mode d'emploi. Pour m'accompagner encore une fois Olivier Goldstein, chasseur d'appartements pour A Place to Live. Bonjour Olivier.

• Speaker #1

  Bonjour Aurélie, ravi d'être là pour une troisième saison.

• Speaker #0

  Est-ce que tu as passé un bon été ?

• Speaker #1

  C'était super, franchement on a bien travaillé, on s'est bien reposé, c'était parfait.

• Speaker #0

  Je te vois bien bronzé aussi.

• Speaker #1

  Oui, j'arrive de vacances. Bon, super. On a aidé à s'installer les gens et après on est parti en vacances. Un petit break. C'est ça, exactement.

• Speaker #0

  Un été studio alors.

• Speaker #1

  Oui, toujours. Pour A Place to Live. Heureusement.

• Speaker #0

  Alors, il y a une question qu'on nous pose souvent. et on avait envie justement de commencer cette saison avec cette question, c'est peut-on acheter un bien immobilier depuis la France, est-ce que c'est possible ? Alors déjà Olivier, est-ce que tu penses que c'est possible ?

• Speaker #1

  Alors techniquement c'est parfaitement possible, par contre et c'est même très facile j'ai envie de dire cependant il y a quand même beaucoup de choses à savoir avant d'arriver à ça et si tu veux bien, je veux bien développer un peu tous ces points-là dont je voudrais te parler avant de donner la solution parce que si je donne la solution tout de suite Les gens vont peut-être penser, ah bah c'est très facile, donc c'est bon j'ai la solution, je vais acheter tout de suite. Alors qu'il y a quand même un paquet de trucs à savoir et à bien prendre en compte avant d'arriver à cette solution qui finalement techniquement est réalisable.

• Speaker #0

  Oui, on parle souvent d'ailleurs dans ce podcast de différence culturelle, de différence de système. Je pense notamment aux notaires. Ça c'est une figure qui est très différente en France et en Espagne. Peut-être qu'on peut commencer par ça ?

• Speaker #1

  Oui tout à fait, il faut vraiment s'imprégner du système espagnol pour pouvoir acheter depuis la France. Et en fait la première chose... quand tu parles du notaire, c'est qu'effectivement, quand on achète en France, on fait confiance, on a son notaire qui représente l'acheteur. Le vendeur a son notaire aussi. Ici, on en a parlé plusieurs fois. Et j'invite les gens à écouter les podcasts précédents s'ils veulent. Maintenant qu'on a déjà deux saisons. Une collection. Exactement. Mais donc, il y a un seul notaire qui est comme une caisse d'enregistrement et qui va s'assurer que quelques, on va dire, documents sont en règle. mais ne va pas faire l'étude exhaustive que peut faire un notaire en France. Et donc, c'est pour ça qu'il faut déjà bien s'entourer et être bien accompagné du point de vue juridique si on veut acheter depuis la France.

• Speaker #0

  On ne peut pas se fier au notaire comme on le fait en France. Exactement. Sur les mêmes critères. Exactement. Ce sont des choses dont on a souvent parlé, par exemple les mètres carrés aussi. Donc, c'est pour ça qu'acheter depuis la France, c'est compliqué à distance. Les mètres carrés d'une annonce par rapport à la réalité.

• Speaker #1

  C'est vrai qu'ici, il y a les mètres carrés utiles, les mètres carrés construits. En France, quand on parle de mètre carré, on parle de mètre carré utile. Ici, c'est un petit peu... C'est plutôt construit généralement sur une annonce. Des fois, on compte même la terrasse. Ici, ce n'est pas caresse, j'ai l'habitude de dire. Puisqu'en France, il y a cette fameuse loi qui protège, on va dire, les vendeurs et les acheteurs de savoir quelle est la dimension de l'appartement avec la loi caresse. En Espagne, on achète un cuerpo cierto, on achète ce qu'on voit. Donc en fait, acheter depuis la France, j'ai envie de dire... Venez nous y revoir, en tout cas sur la base de photos, vidéos, ou même des fois en achetant sur plan. Il faut être bien sûr que la surface indiquée va être une surface qu'on considère en France utile pour se rendre compte un peu de la taille de l'appartement. Oui,

• Speaker #0

  ce n'est pas forcément ce qu'on voit.

• Speaker #1

  On voit des 90 m² qui en fait en sont 60. Ah quand même ! Oui, parce que si tu comptes 20 m² de terrasse par exemple, tu peux avoir sur l'annonce marquée 90 m², tu dis c'est formidable, mais en fait quand tu rentres dans le détail, tu vas te rendre compte qu'en fait... Là où tu vas vivre au quotidien, c'est plutôt 55-60 mètres carrés.

• Speaker #0

  Ah oui, c'est pas du tout la même chose. Et est-ce qu'il y a une autre idée reçue aussi qui reste ?

• Speaker #1

  Il y a deux idées reçues sur le financement. Il y a ceux qui pensent que c'est comme en France, donc en fait que les banques vont leur prêter ici 100% du prix du bien et qu'il n'y a qu'à payer les taxes, ce qu'on appelle vulgairement en France les frais de notaire, ce qui n'est pas vrai. Et les autres qui vont penser qu'en fait, comme ils arrivent depuis la France, il faut qu'ils achètent cash parce qu'aucune banque ne va leur prêter. Donc ces deux idées reçues sont fausses. Les banques espagnoles prêtent à des résidents fiscaux français comme si c'était une résidence secondaire, donc à hauteur de 60-70% du prix du bien. Donc on peut acheter depuis la France avec un prêt en Espagne, c'est possible.

• Speaker #0

  Ok, d'accord, ça c'est intéressant aussi. Et pour revenir à l'achat à distance, est-ce que c'est une bonne idée d'acheter, si on n'a pas vu le bien, alors au-delà des mètres carrés ? Est-ce que tu penses quand même que les critères, les photos, ça peut être suffisant ?

• Speaker #1

  Nous, on recommande toujours aux gens de venir visiter, au moins pour donner leur ok final. C'est vrai que la technologie aujourd'hui, elle aide à faire beaucoup de choses, elle aide à faire des prévisites. Oui,

• Speaker #0

  on peut visiter en vidéo, en WhatsApp vidéo. Exactement. On se rend compte quand même du lieu.

• Speaker #1

  On se rend compte de l'appartement lui-même, mais on ne se rend pas compte forcément du quartier ou de ce qu'il y a autour. C'est vrai. Pour vous donner un exemple, un bel appartement, on m'a envoyé des photos, on me dit, ah oui, c'est vrai, il a un bon prix. Dans les Champlas, pour le coup, tu vois, dans Barcelone, donc près du Paseo de Gracia. donc pour ceux qui ne connaissent pas Barcelone c'est quand même la zone la plus chic ou presque, c'est le Carré d'Or. Finalement, on s'est rendu compte qu'il y avait une boîte de nuit en dessous.

• Speaker #0

  C'est ça, d'ailleurs c'est très important ce que tu racontes, parce que moi il y a une quinzaine d'années, je cherchais un appartement en location à Barcelone. Je l'ai visité, c'était un dimanche, un appartement premier étage, donnant sur extérieur, mais rue très calme, etc. L'appartement génial. En descendant, je me rends compte qu'il y a un bar en bas. Et donc je demande, on me dit non non, c'est un petit bar à domino, c'est très calme et tout. J'ai pris l'appart, il s'avère que c'est devenu un enfer, que je pense que ce bar était juste fermé le jour où j'ai visité cet appartement. Puisqu'il était ouvert 7 jours sur 7 jusqu'à 3 heures du matin, ma chambre donnait sur le bar. Et effectivement, tant que tu ne viens pas peut-être le soir, peut-être dans le quartier, à différents moments de la journée, tu ne t'en rends pas compte. Ou même de la circulation routière qu'il peut y avoir. Ou s'il y a une école à côté. Et c'est vrai que c'est un bon conseil d'aller peut-être passer deux jours à différentes heures.

• Speaker #1

  Surtout quand on veut acheter un appartement. Je veux dire, on n'est pas à deux jours près finalement. Voilà le conseil que j'ai donné à des gens que j'ai rencontrés ce matin. qui réfléchissent à acheter un appartement à Barcelone, c'est de louer un appartement pendant leurs vacances ici. Ne pas aller à l'hôtel. Tu dois prendre un appartement, se rendre compte du quartier, se rendre compte de la qualité des choses.

• Speaker #0

  De la vie du quartier. Exactement. S'il y a un supermarché. C'est des petites choses dont on ne se rend pas compte juste quand on visite un appartement. C'est vrai que c'est un bon conseil. Est-ce qu'il y a des questions qu'on devrait se poser, à ton avis, quand on veut acheter un appart ? En Espagne, depuis la France. Oui,

• Speaker #1

  alors la première question à se poser, c'est effectivement, alors on en a parlé dans d'autres épisodes, mais je reviens toujours là-dessus, c'est combien va coûter l'opération et combien on finance. Parce que l'ITP, donc l'impôt sur la transmission patrimoniale, qu'on appelle en France le frais de notaire, mais ça c'est un impôt qui est différent selon les communautés autonomes. Donc en fait, ça va de 6 à 10 % à peu près, en fonction de là où tu achètes. Donc ça, il faut absolument le prendre en compte, ce n'est pas finançable. Les travaux, on en a parlé aussi, ce n'est pas finançable. pas finançable. En Espagne, on ne prête pas sur 100% du bien. On l'a dit en début d'épisode, on va prêter pour des résidents franco-français 70% max. Donc ça,

• Speaker #0

  c'est en amont qu'il faut le calculer pour savoir de combien on dispose.

• Speaker #1

  Tellement différent en termes de langue, de culture, qu'il faut vraiment se faire accompagner juridiquement. Et après, éventuellement, des frais de chasseurs d'appartements si les personnes préfèrent déléguer ce temps-là qu'ils vont gagner par ailleurs. et cette connaissance qu'ils ont du marché, les gens qui vont le déléguer. Mais ça, il faut aussi les budgéter et savoir si ça rentre dans le budget. Donc, il faut d'abord, évidemment, faire le budget avant de commencer à chercher.

• Speaker #0

  Donc, faire le budget, prendre en compte, se renseigner effectivement sur toutes les taxes, tout ce qui est finançable ou pas, l'argent dont on dispose en cash. Et aussi, comme tu le disais, chercher les professionnels qui vont nous accompagner. Notamment, pour toi, le plus indispensable, ce serait un avocat, un conseiller juridique. Pour moi,

• Speaker #1

  un conseiller juridique, c'est la... c'est le minimum d'accord un archi quelqu'un qui va te dire si le bâtiment est bien si l'appartement est bien en termes de structure déjà peut-être trouver aussi qui va pouvoir t'évaluer le prix des travaux s'il y a des travaux à faire à l'intérieur parce que nous on arrive enfin les français arriveront avec leur référentiel français mais forcément les prix sont différents et d'une communauté autonome à l'autre évidemment il y a des communautés autonomes où c'est beaucoup plus cher que d'autres. Donc voilà, il faut aussi le prendre ça en compte. Et je pense que quand on le sait depuis la France, c'est intéressant de faire le ratio des coûts entre je me déplace, je viens sur place, ce que me coûte un hôtel, ce que me coûte un Airbnb, etc. Le temps que j'y passe, etc. par rapport à je délègue à quelqu'un un peu évalué, ça peut vous faire gagner comme temps et comme argent parce qu'effectivement des fois les honoraires de professionnels peuvent être considérés comme des coûts mais finalement l'épargne à la fin est importante, surtout si c'est bien négocié. Si vous êtes avec des professionnels, souvent c'est mieux négocié que si c'est vous qui négociez vous-même.

• Speaker #0

  La recherche est plus rapide aussi. Exactement. Parce qu'ils ont juste l'habitude aussi. Tout à fait. Il faut aussi bien comprendre le processus d'achat, d'achat-vente espagnol aussi avant de se lancer.

• Speaker #1

  Oui, alors ça surtout si on se lance tout seul. Si vous êtes accompagné notamment par un chasseur d'appartements, il va vous aider sur tout le processus et vous expliquer de A à Z. Mais si vous décidez de faire, on va dire, un accompagnement limité avec notamment juste un accompagnement juridique, Il faut bien comprendre toutes les étapes du processus. process avant de commencer. Si vous avez choisi cette structure on va dire légère, c'est qu'à un moment certainement vous voulez maîtriser vos coûts. Donc c'est à vous de savoir lire, de savoir demander les trois comptes rendus de CoPro, savoir demander la note à Simplé, savoir demander la IT, savoir les lire, savoir bien comprendre qu'il y a d'abord une réserva et ensuite il y a un contrat d'art donc le compromis de vente, puis on va chez le notaire. Plus on sollicite de professionnels et plus ça coûte cher. Donc ça veut dire que si les gens font du light, il faut qu'eux-mêmes maîtrisent exactement comment ça fonctionne.

• Speaker #0

  C'est une grosse préparation en amont sur tout le processus, comment ça marche bien, tout va. Le processus très clair et le financement très clair avant de se lancer. Parce que du coup, Olivier, tu nous disais en début d'épisode que c'était possible quand même d'acheter depuis la France.

• Speaker #1

  C'est extrêmement facile. Il suffit de faire la procuration à quelqu'un. Et cette personne-là peut signer pour vous chez le notaire. Donc en fait, c'est extrêmement simple. Finalement, acheter, c'est facile, mais bien acheter, c'est compliqué. C'est pour ça que quand tu m'as posé la question, on s'est dit, bien entendu, c'est possible, mais il me semblait important d'expliquer aux auditeurs du podcast ou à ceux qui nous regardent sur YouTube ou sur les réseaux, ta demande un peu plus que juste je fais la procuration à quelqu'un. On parle de grosses sommes d'argent. Les gens qui achètent, généralement, en sont bien conscients, mais c'est toujours important de le répéter. Dans l'euphorie de vouloir acheter son appartement au bord de la mer ou sa maison ou son appartement en ville, Il y a quand même même des choses à prendre en compte.

• Speaker #0

  Ne pas brûler les étapes. Exactement. Merci beaucoup, Olivier, pour tous ces conseils.

• Speaker #1

  Merci, Aurélie.

• Speaker #0

  Et merci à tous de nous avoir suivis. Vous retrouvez les épisodes d'Immobilier en Espagne, mode d'emploi des saisons précédentes et de cette saison sur Spotify, Apple Podcast, YouTube et toutes les plateformes de podcast. Également sur le site EquinoxMagazine.fr. À très bientôt pour un nouvel épisode.

• Speaker #1

  Hasta luego.