Transcription

• Speaker #0

  Et qui note, et qui note.

• Speaker #1

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode d'Immobilier dans l'Espagne, mode d'emploi. Aujourd'hui, on va parler d'une expression que l'on entend beaucoup, c'est le off-market, des appartements secrets que seuls les initiés pourraient trouver. Alors, c'est ce que ce marché existe vraiment. Pour y répondre, qui dit mieux que le co-animateur de ce podcast, Olivier Goldstein. Bonjour.

• Speaker #2

  Bonjour Aurélie.

• Speaker #1

  Tu es chasseur d'appartements pour A Place to Live. alors Est-ce qu'on trouve vraiment des biens off-market ?

• Speaker #0

  Alors, en Espagne, concrètement, puisque c'est le sujet qui nous intéresse, c'est le marché qui nous intéresse, pour des appartements jusqu'à 1 million d'euros, on va dire, donc dans le résidentiel, des gens qui voudraient acheter une résidence principale, voire même une résidence secondaire, et parfois certains appartements d'investissement, mais on va dire dans des sommes assez raisonnables. Raisonnables, 1 million d'euros, c'est des grosses sommes, entendons-nous bien. Mais ce que je veux dire, c'est des sommes où va l'essentiel du marché. Il y a très peu, voire pas du tout de off-market en fait. Aujourd'hui en Espagne, sur ce que nous on constate, en tout cas à Barcelone, ça c'est sûr. Et pour avoir fait un peu de recherche, même dans d'autres grandes villes d'Espagne ou dans d'autres villes d'Espagne, le marché est tellement tendu qu'en fait, il n'y a pas d'intérêt d'avoir du off-market tel que les gens l'entendent. Les gens aujourd'hui, quand ils nous contactent pour du off-market notamment, C'est qu'ils croient que comme ils n'arrivent pas à obtenir le bien qu'ils cherchent depuis un an, deux ans, trois ans, on va nous avoir accès à un marché parallèle, caché, où va y avoir l'appartement de leurs rêves.

• Speaker #1

  Pour les initiés.

• Speaker #0

  Exactement. Et en fait, pas du tout. Il y a tellement de tensions sur le marché aujourd'hui, même à l'achat, que finalement, les agences... ont intérêt à publier parce qu'en fait, ça permet de faire monter les enchères.

• Speaker #1

  D'accord.

• Speaker #0

  Donc voilà, en fait, ça fait qu'il y a beaucoup de gens qui vont être intéressés. Si c'est un bon bien au bon prix, et donc en fait, permettre de le vendre rapidement. Donc un marché off-market, non. Après, on peut parler de pré-market, ça oui, si tu veux, on peut en parler plus en détail après.

• Speaker #2

  Oui.

• Speaker #0

  Mais off-market, ça... En fait, Stéphane Plaza fait beaucoup de mal à notre profession, et pas pour ses soucis personnels, avec tout ce qu'il a pu faire, et qui était assez déplacé et condamnable. Mais surtout qu'en fait, comme il y avait ces émissions à la télévision où il disait « j'ai dégoté pour vous l'appartement » , etc. Donc en fait, en France, on a vraiment cette sensation qu'il existe du off-market. En Espagne, en tout cas, ce n'est pas le cas.

• Speaker #1

  Et est-ce qu'il y a vraiment des biens, de ce que je comprends, des biens un petit peu plus premium qui sont off-market ? Oui,

• Speaker #0

  exactement. Donc on va dire qu'à partir d'un million d'euros et plus, il y a généralement le marché, effectivement, est plutôt un marché initié, marché très restreint. À Barcelone, on va dire que 90% du marché se base jusqu'à un million d'euros. On a 10% au-dessus d'un million d'euros, 1% au-dessus d'un de trois millions d'euros, pour faire simple. Donc toutes ces propriétés très exclusives, généralement, ne sont pas publiées pour des questions de privacité. Et puis de toute façon, elles s'adressent vraiment à un très petit nombre de personnes. En fait, on est vraiment dans un cercle fermé et restreint. il y a aussi des choses plus professionnelles des ventes d'immeubles par exemple ça reste très aussi très privé, très off market et là on parle d'achat de 2, 3, 4 millions d'euros quand on parle de personnes voire plus et Madrid ça doit être certainement pareil donc en fait là on s'adresse à un petit nombre restreint de personnes d'investisseurs ou de gens ultra riches donc là on peut rester dans on peut être en off market Ceci dit, quand on avait reçu Louis Krets, il disait que même dans l'ultra-luxe aujourd'hui ou dans le luxe, généralement, les biens sont publiés, ne serait-ce même que sur leur compte Instagram. Donc en fait, ça prouve bien qu'aujourd'hui, l'off-market en Espagne est limité. Et s'il existait en tout cas, il n'existe pas pour l'immense majorité des gens qui font un achat, c'est-à-dire un achat pour sa résidence principale, sa résidence secondaire ou un investissement locatif traditionnel.

• Speaker #1

  Parce que toi, en tant que chasseur immobilier, on te contacte spécifiquement pour du off-market.

• Speaker #0

  Oui, les gens, quand ils sont coincés, parfois nous contactent en nous disant « Est-ce que vous pouvez débloquer la situation et nous trouver du off-market ? » Et oui, on a des gens qui achètent off-market. On a eu des occasions, un appartement à plus de 2 millions d'euros ou un appartement d'investissement qui était là pour le coup. On avait fait une négociation et il était invisible. Il avait été déréférencé. On avait pu avoir l'appartement, donc il n'était plus publié. Mais en fait, si on nous appelle, nous, au bout de 1, 2, 3 ans de recherche en disant vous allez nous trouver la perle rare, Non, en fait, les gens ont accès aux mêmes choses que nous. La seule chose, c'est qu'on les voit différemment. Nous, on les voit avec un oeil de professionnel. Donc, on sait si c'est le bon appart au bon prix, si ça colle bien avec un projet de vie ou pas, s'il y a des problèmes ou pas qu'il faut qu'on a éventuellement détectés. Voilà, donc nous, c'est juste, on regarde le même bien, mais de manière différente, qui permet en fait, soit d'accélérer, soit de sécuriser, soit de rassurer, soit de bien négocier le prix. Mais à la marge, oui, on a accès à des biens 24 ou 48 heures avant. Mais s'ils n'ont pas été vendus dans les 24, 48 heures, 72 heures, après, ils sont publiés. Donc, en fait, les gens ont accès aussi à ces biens.

• Speaker #1

  Parce que quand on ne trouve pas pendant un, deux, trois ans, on en a déjà parlé dans un épisode précédent, mais il y a peut-être aussi un décalage de critères.

• Speaker #0

  Oui, c'est ça, exactement. Ce n'est pas qu'on vous cache quelque chose. C'est peut-être votre projet qui est à redéfinir, soit en termes de budget, soit en termes de... de critères parce qu'en fait finalement, je ne voudrais pas mal le dire, mais c'est vrai qu'on idéalise quelque chose et que des fois ça n'existe pas. Il faut juste accepter que ça n'existe pas et se dire qu'est-ce qui est le plus important pour moi dans mon projet ? Est-ce que mon projet c'est d'avoir une grande terrasse ? Est-ce que mon projet c'est d'accueillir mes enfants quitte à être un peu plus dans le sombre ? Est-ce que mon projet, c'est d'habiter en plein centre-ville d'une grande ville ou habiter au bord de la mer et peut-être revenir à l'essentiel ? Et parce qu'en fait, accumuler tous les critères qu'on a, c'est un peu ce qu'on appelle la liste au Père Noël. Et on a raison de la faire au début parce que c'est très important. Mais si au bout de 1, 2, 3 ans, on ne l'a pas trouvé, c'est que certainement, ce n'est pas parce que ce bien-là est caché, c'est plus parce qu'en fait, il n'existe pas.

• Speaker #1

  Et c'est vrai que les experts sur le terrain peuvent nous guider aussi sur... Sur ce qui se fait ici en Espagne, ce qui est trouvable. Donc ça, c'était sur l'achat. Olivier, est-ce que dans le marché de la location, on observe encore du bouche à oreille ?

• Speaker #0

  Oui, beaucoup. Et ça, on en a parlé plusieurs fois dans des podcasts précédents. Et là, effectivement, ça continue. On continue à recevoir des offres off-market de la part d'agents. On voit bien des personnes qui viennent s'installer, qui aussi, par réseau, parce qu'ils connaissent un tel, qui vont laisser un appartement. qui récupèrent un appartement. On voit les groupes WhatsApp ou les Français qui disent « je viens m'installer si vous avez quelque chose » ou des gens qui aussi, de manière très spontanée, disent « je m'en vais à telle date, voici là où j'habite, vous pouvez contacter le propriétaire pour avoir l'appartement ou la maison » . Donc ça, c'est... Oui, oui, ce réseau existe.

• Speaker #1

  Et c'est vrai que parmi les expatriés qui bougent beaucoup, du coup, ça peut être un bon plan.

• Speaker #0

  Oui, oui, exactement. C'est de... Les gens... chercher et s'intégrer dans tous les groupes WhatsApp, des communautés, Facebook, etc. Oui, c'est vraiment... Aujourd'hui, je pense que ça fait partie de la recherche. Parce que c'est vrai que c'est tellement compliqué de trouver un appartement à louer que ce off-market... Cette année, on a eu notamment deux personnes qui nous ont demandé qu'on les aide à chercher et qui finalement, juste avant de commencer, ont dit... « Ah mais en fait, ma voisine m'a dit que… » « Ah mais machin m'a dit que… » Et en fait, elles ont trouvé comme ça. Et tant mieux, on est ravis pour elles, parce qu'en fait, effectivement, aujourd'hui, ça fait partie intégrante de la recherche d'appartements, d'être positionnés sur ce réseau parallèle pour trouver un endroit où se loger.

• Speaker #1

  Et comment on peut justement obtenir ces logements ? On peut aller directement dans les agences aussi ?

• Speaker #0

  Le truc, c'est que si on revient à l'achat… Oui, il faut se mettre sur une pré-liste, sur la liste des agents, leur dire, vous exprimez leurs critères, etc. Et se rappeler souvent à leurs bons souvenirs. Parce que s'ils ont le bien qui correspond à ce que vous cherchez, ils peuvent vous appeler dans les 24, 48 heures, 72 heures avant de le publier. Parce qu'ils ont une liste et un agent est très intéressé. Un agent immobilier, en fait, lui, il est intéressé parce qu'un agent immobilier qui capte un bien, Il est rémunéré parce qu'il capte un bien et il est rémunéré s'il vend le bien à son client. En fait, il préférera toujours le vendre à ses clients. avant de partager la commission, soit parce qu'il n'a pas la commission ou la partager avec un… Quand il l'a partagé, c'est qu'à la vente, il n'aurait pas, mais ça pourrait être un autre agent de son agence. Ou pire pour l'agence, qu'une autre agence vienne avec un client et donc il est obligé de faire une collaboration. Donc en fait, c'est important d'être bien dans les listes des gens, de les appeler régulièrement, de se rappeler leurs bons souvenirs, de faire ce travail de suivi pour être vraiment dans le top of mind des clients. Pour l'allocation, c'est très compliqué parce qu'en fait, il y a tellement de gens qui cherchent. Aujourd'hui, on est plutôt sur... On en parle souvent, 200-300 personnes qui répondent pour une annonce. Comment fait l'agent immobilier pour choisir ?

• Speaker #2

  C'est quand même plus...

• Speaker #0

  Je pose la question, si demain, tes agents immobiliers, tu as un appartement à louer, qui c'est que tu vas choisir en premier dans ta liste ? Tu vas sûrement en plus d'abord tes amis, ta famille, les amis de la famille, des gens de l'agence, et après, les gens que tu ne connais pas. C'est quand même... Aujourd'hui, évidemment, c'est bien d'aller se présenter à des agences et de dire est-ce que vous avez un appartement à louer, etc. Mais moi, j'étais... En début d'année, j'ai aidé des gens à acheter un appartement à Teixonera, donc sur les Hauts de Barcelone. L'agence est dans le Carmel et il nous dit que tous les jours, il y a 5-6 personnes qui passent en disant est-ce que vous avez un appartement à louer ? Oui,

• Speaker #1

  il y a une concurrence.

• Speaker #0

  Et comment toi, tu veux à ce moment-là choisir telle ou telle personne au moment où tu vas louer un appartement ? C'est extrêmement cool.

• Speaker #1

  Il y a aussi ce fantasme, Olivier, que si c'est off-market, c'est une bonne affaire. Il faut en profiter. Est-ce que toi, c'est quelque chose que tu observes ?

• Speaker #0

  Alors, c'est une très bonne question. Moi, les gens qui viennent vers moi pour du off-market, ils ne cherchent pas forcément une bonne affaire. Ils cherchent l'appartement de leurs rêves.

• Speaker #1

  D'accord.

• Speaker #0

  Et alors après, de mon expérience sur le off-market, un vendeur va toujours être intéressé de le vendre en direct. Parce qu'il veut éviter de payer la commission aux agences. Donc en fait, il risque de proposer son bien autour de lui, ou etc., le vendant off-market. Et ça ne veut pas dire qu'il le propose à un meilleur prix. Ça veut dire que simplement, plutôt que de payer le bon prix et d'enlever la commission de l'agence, il va vouloir avoir le full price. C'est pour ça que des fois, ce n'est pas forcément une bonne affaire.

• Speaker #1

  Au contraire, même, du coup.

• Speaker #0

  Oui, oui. Et aussi, un vendeur a intérêt à essayer d'abord de trouver autour de lui Merci. S'il ne peut pas le vendre, parce qu'une fois que le bien est publié, les gens le voient. S'il n'est pas vendu assez rapidement, en fait, il peut rapidement baisser le prix ou ils vont dire ça fait longtemps qu'il est sur le marché, je peux négocier. Donc, en fait, il y a quand même tout ce travail avant d'essayer de trouver quelqu'un autour de soi pour essayer de le vendre justement finalement au meilleur prix. Donc, off-market n'égale pas bonne affaire.

• Speaker #1

  Et pour la location, il y a aussi des locations entre particuliers, ça existe encore ?

• Speaker #0

  Il y a quelques propriétaires qui essayent effectivement aujourd'hui de louer en direct. D'ailleurs, c'est nouveau parce que c'est depuis que les frais d'agence sont à la charge du propriétaire dans les contrats de location long terme.

• Speaker #1

  D'accord.

• Speaker #0

  Mais à ce moment-là, généralement, les propriétaires, ils publient sur Idalista, même s'ils ont à gérer beaucoup de personnes. Et généralement, ce que font les propriétaires quand ils ont beaucoup d'entrants, ce que font les propriétaires, c'est qu'ils évitent de mettre leur téléphone portable. Ou alors, ils mettent certainement un téléphone qui ne fonctionne pas parce qu'ils reçoivent 200 à 300 messages rapidement. Et ils demandent surtout que les gens complètent un profil avant de pouvoir répondre. Sur Idalista, on peut compléter son profil avec le nombre de personnes, qui vous êtes, combien vous gagnez, est-ce que vous avez des enfants, est-ce que vous avez des animaux, domestiques. Donc voilà, en fait, souvent, ils essaient de faire ce filtre pour savoir à qui ils vont répondre. Et donc, il y a des particuliers, effectivement, qui louent. Mais là, on ne parle pas d'off-market puisque c'est publié. Donc, on n'est pas dans un marché de bouche à oreille.

• Speaker #1

  D'accord. Donc, finalement, le vrai sujet, ce n'est pas l'existence d'un marché off-market. C'est plutôt réajuster ses critères et être attentif. Ça, c'est à l'achat. Oui. Alors, à la location, comment on fait pour accéder à ce off-market ?

• Speaker #0

  Accéder à ce off-market, c'est vraiment une question de réseau. Et c'est compliqué, c'est vrai, quand on… quand on arrive. Il y a des Français qui ont développé une application ou un service qui s'appelle Prio. Et en fait, eux, c'est pour faire accéder à ce pré-market dont on parlait pour l'achat. Alors, le pré-market à l'achat, c'est quelques jours. À la location, c'est quelques minutes. Il faut être au taquet. D'après ce qu'ils m'ont expliqué, en fait, ils avaient une... Je partage l'idée parce que j'ai trouvé génial. Je ne l'ai pas testé personnellement, mais je la partage et je laisserai après nos auditeurs qui sont intéressés les contacter. On laissera le lien. En fait, eux, ils ont cherché eux-mêmes un appartement à Barcelone et ils n'arrivaient pas à trouver. Ils se sont rendus compte qu'entre la publication et la notification, il y a à peu près 10 minutes sur Edalista. Ils se sont dit comment est-ce qu'on fait pour gagner ce temps-là et être les premiers à connaître et pas être le 300e qui va rentrer, s'inscrire sur Edalista. Cette application manifestement se servise. te permet d'être informé dès que c'est publié, et ils font ça aussi pour la coloc, etc., et tu gagnerais entre 3 et 15 minutes. par rapport à ceux qui ont la notification push et te permettre d'être dans les dix premiers. Incroyable. C'est une super idée. Et depuis le début, et en fait, j'avais identifié ça moi aussi dernièrement en me disant comment on fait pour savoir quand est-ce que c'est publié parce que je m'étais rendu compte que même la notification sur le téléphone portable arrive plus vite que le mail. Apparemment, ça fonctionnerait. Ils auraient déjà eu une centaine de personnes qui auraient essayé ce service. Et donc, ça serait une solution pour accéder au pré-market.

• Speaker #1

  Oui. Pour être dans les premiers à répondre.

• Speaker #0

  Et voilà. Et donc, tous ceux qui sont allés au bout de cet épisode, ils ont eu ce tip. Peut-être qu'ils vont trouver un appartement grâce à ça.

• Speaker #1

  Merci beaucoup pour l'astuce, Olivier.

• Speaker #0

  Merci à toi.

• Speaker #1

  Bravo aux créateurs de l'application. Merci de nous avoir suivis pour ce nouvel épisode. Et à bientôt.

• Speaker #0

  Hasta luego.