Du terrain de foot à la revalorisation du patrimoine : l’histoire locale et inspirante de Kévin, marchand de biens passionné. | IMMOTEP - Le podcast qui parle d’investissement et d’immobilier, simplement.

Description

Il rêvait de foot pro. Il est devenu marchand de biens. Et il a misé sur la rénovation quand tout le monde misait sur le neuf.

Dans ce premier épisode d'IMMOTEP, nous recevons Kévin, marchand de biens. Des terrains de foot aux chantiers de rénovation, en passant par la vente de maisons individuelles, la promotion immobilière et un passage manqué comme conseiller en gestion de patrimoine, il retrace quinze ans d'un parcours tout sauf linéaire.

Il parle sans filtre de ce qu'on évoque rarement :

Pourquoi il ne s'est versé aucun salaire la première année ;
Comment les banques lui ont fermé la porte malgré 15 ans d'expérience ;
Sa première opération financée avec La Première Brique ;
Ce qu'il gagne vraiment aujourd'hui, pour 80 à 90 heures de travail par semaine ;
Pourquoi il ne travaille qu'à 15-20 km autour de son bureau.

Vous découvrirez aussi comment le foot lui a appris le collectif, la résilience et le sens du réseau. Ce sont aujourd'hui ses meilleurs atouts pour trouver des terrains, fidéliser ses artisans et convaincre les mairies.

Loin de l'image du « requin » de l'immobilier, Kévin défend une autre vision du métier : l'ancrage local, le respect du client, la valorisation du patrimoine ancien et la transmission.

IMMOTEP, le podcast qui parle d'investissement et d'immobilier simplement, produit par La Première Brique.

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Transcription

Kévin, marchand de biens
Dire que l'immobilier n'a pas de problème, que le projet va se passer comme sur des roulettes, c'est faux. Et ça, il faut le dire aux clients. T'as la goutte un petit peu quand même, tu te dis, il faut vraiment que ça se passe bien, parce qu'après derrière, il y a des gens à rembourser, on va pas partir avec la caisse. Tout le monde dit, je vais être marchand, moi c'est bon, j'ai 100 000 sur le compte, l'opération elle fait 300, j'ai tout ce qu'il faut. Non mais c'est même pas une question d'argent, c'est même pas une question d'apport, c'est pas une question de vente, c'est une question d'expérience. Et à un moment donné, ce qui manquait à ce moment-là, c'est d'avoir le cran. Parce que tu quittes un truc et tu sais pas vraiment ce qu'il va se passer derrière.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Bonjour à tous, on est très heureux de partager avec vous ce premier épisode d'IMMOTEP, le podcast qui parle d'investissement et d'immobilier simplement. Quand on parle de marchand de biens, l'imaginaire collectif nous conduit souvent vers quelqu'un d'opportuniste, un peu froid, certains parlerons même de requin. Aujourd'hui on va découvrir une autre réalité ensemble, cette réalité c'est celle de Kevin. Nous verrons comment, un joueur de foot semi-professionnel est devenu marchand de biens, avec un parcours complètement fou, et surtout en conservant ses valeurs de respect et de proximité. Salut Kevin, merci beaucoup d'être avec nous.
Kévin, marchand de biens
Salut Hugo.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Ton parcours est loin d'être classique. J'ai appris que tu étais joueur de foot avant. Est-ce que tu veux nous en parler un petit peu ?
Kévin, marchand de biens
Écoute, c'est une époque qui est quand même un peu plus lointaine maintenant, mais à l'âge de 6 ans, j'ai commencé le foot là où j'habitais à Villefontaine. Une bonne bande de copains, on a mené une belle équipe parce qu'on a réussi en fait rapidement à avoir un sacré niveau. On est monté assez haut, on a gagné des tournois face à l'Olympique Lyonnais. Déjà à l'âge de 6-7 ans, tu vois, donc ça présumait des bonnes choses. Et à l'intérieur de cette équipe-là, on avait des gens vraiment d'une très bonne qualité qui ont d'ailleurs été sourcés et qui sont partis à l'OL, le centre de formation à l'époque. Donc après, du coup, forcément, on a suivi un peu. Moi, j'étais complètement fan. Les belles années, après on est arrivé en 98, on a gagné la Coupe du Monde. Nous, on était dedans complet. C'était les premières belles années du foot français. Et en fait, moi, j'ai commencé après derrière à jouer à Bourgoin-Jallieu. Donc ça, moi, c'est là où je suis né. Bourgoin, je suis Berjallien de base. C'est un gros terroir du rugby et du foot parce qu'en fait, pour les jeunes, on était aussi haut que l'Olympique Lyonnais. Donc, on avait les 14 nationaux, les 16 nationaux. Et donc, moi, je suis rentré en fait là-bas en 14 nationales. Et on a joué dans le championnat de France, en fait, finalement. Et tu commences un petit peu à y croire, à dire, je suis en train de toucher presque mon rêve, d'aller toucher ce petit monde professionnel. En fait, tu es encore très loin. Et là, on avance comme des fous. Et on arrive à 18 ans et tu as 18 ans, deux choix qui s'offrent à toi. Soit tu es hyper bon, tu es le meilleur et puis là, ça démarre. Soit tu commences à comprendre aussi que c'est un monde très compliqué. Et là, pour le coup, ce qui va ressembler finalement un petit peu au métier de marchand de biens, où on est dans un milieu, pour le coup, il faut des preuves, il faut de la chance, il faut de l'opportunité il faut beaucoup d'expérience et à un moment donné moi il me manquait dans ma famille des gens qui auraient pu à ce moment là peut-être m'accompagner, peut-être être le meilleur aussi. Tu es entre deux, tu as 18 ans, arrivent les copains les copines les sorties et donc là je vois tu vires un petit peu on fait les choix finalement.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Tu parlais beaucoup d'humain au début de l'équipe effectivement le foot c'est un sport d'équipe et est-ce que tu penses que finalement cette expérience qui a lié discipline, importance du collectif, ça t'a préparé aussi à avoir le réseau que tu as aujourd'hui ? Est-ce que c'est là que tu as commencé à faire ton réseau d'aujourd'hui ?
Kévin, marchand de biens
Au final, oui. Alors, ça te conditionne à plusieurs choses parce que le foot, tu comprends très rapidement que tout seul, tu ne fais pas grand-chose. Donc, c'est un peu similaire à aujourd'hui parce que tu peux avoir les meilleurs projets, les meilleures opportunités. Si tu n'as pas un bon dessinateur, un bon architecte, un bon géomètre, tu ne vas pas y arriver. Le foot, c'était pareil. Si tu n'es pas en bonne entente avec les joueurs, que t'es pas dans la bonne dynamique et que tu te reposes pas sur eux à un moment donné parce que tu peux pas tout faire, ça avancera pas. Et de l'autre côté pour le réseau, complètement parce qu'en fait grâce au foot j'ai voyagé il y a des gens que je vois encore aujourd'hui qui m'ont accompagné, qui étaient au district du foot et c'est des gens aujourd'hui on a tous un projet immobilier donc en fait au final on se retrouve ils ont parfois maintenant des postes dans des mairies, certains, ça se transforme souvent quand t'es pas professionnel mais t'as un très bon niveau tu finis en mairie, tu finis à la poste, tu finis toujours dans des endroits qui sont pour nous marchands de biens hyper intéressants parce qu'en fait, c'est les postes un peu clés aujourd'hui pour sourcer un peu les projets. Et donc, c'est vrai que ça a un peu démarré à cette époque-là. Et puis, ça m'a permis aussi de me forger un caractère de dingue parce que j'ai fait énormément de détections. J'ai été pris pour certaines, d'autres j'ai été refusé, d'autres parce que j'étais trop petit. J'ai été pris au centre de préformation de Vichy, moi. Et on m'a fait, par exemple, une radiographie de l'âge osseux. Ils voient tout petit que je suis trop petit en taille. Si en fait, on force trop sur les entraînements et on pousse vraiment à 5 jours par semaine, etc., qu'on peut couper ma croissance. Donc là, en fait, c'est même pas qu'on ne veut pas. C'est qu'on dit, tu ne pourras pas le faire parce qu'il y a un risque. Et donc, à 13 ans, tu redescends de 10 étages. Donc, tu comprends aussi les leviers de la vie que tu peux très vite monter, très vite redescendre et qu'il faut juste, à un moment donné rester humble, te poser les bonnes questions et qu'il y a toujours une solution, même en fait, quand tu penses être dans le trou noir et que ça ne peut pas fonctionner. Et là, pour le coup, déjà, la famille à ce moment-là est hyper importante, parce que ma mère, dans ces moments-là, m'a vraiment bien accompagné. Et c'est ce qui a pu, aujourd'hui, je pense, commencer à forger ce caractère un petit peu de marchand, et le réseau bien entendu, parce que ça a démarré un peu là-dessus.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
L'importance de l'entourage. Ok, donc là, tu le disais, tu fais des choix, ensuite. Ces choix t'amènent vers quelle trajectoire ? Ils t'amènent à faire des formations ? Tu retournes à l'école ? C'est quoi le parcours après ?
Kévin, marchand de biens
C'est assez marrant parce qu'au final, si on prend un petit peu, les choix, c'est quand même de se dire à un moment donné, je ne vais pas finir footballeur pro. J'ai fait très rapidement quelques mois de travail à l'hôpital où ma mère travaillait. Elle m'a dit, je vais te forger un peu plus le caractère si tu penses que la vie est faite comme ça. Puis tu te poses des questions. Donc là, je pars vite dans le commerce parce que je comprends quand même que j'ai des facultés à vendre assez facilement, à convaincre les gens. Et on me l'a assez dit dans mon entourage. Donc, je continue mes études en BTS de commerce. J'ai commencé du commerce international. Je suis vite allé sur la négociation relations clients en alternance, sur une alternance qui a démarré avec Toupargel. Donc, en fait, c'était un truc un peu particulier encore une fois. Finalement, j'ai fait que de la particularité dans mes choix. C'est qu'en fait, toute l'école et toute la classe étaient au même endroit en alternance. Quand on débarquait à Toupargel à Villeurbanne, on faisait de la télévente, on faisait 7 heures par jour de vente par téléphone. Une formation très particulière. Finalement, ces formations-là, c'est ce qui m'a suivi sur tout mon parcours. Des formations sur le tard, des formations à l'ancienne où il faut prouver au fur et à mesure, on se challenge sans arrêt. Mais ce qui est intéressant, c'est que je comprends rapidement, même en alternance, que si tu es bon vendeur, tu peux vite bien gagner ta vie. Parce que nous, on avait les primes. Et donc, je gagnais très bien ma vie en alternance, parce qu'aujourd'hui, je peux le dire, je gagnais 1600 euros par mois en alternance, grâce au panier de vente, grâce à des objectifs, des challenges, etc. Et je me dis, c'est génial, quoi, qu'on ne vient pas de ce milieu-là, qu'on n'a pas grandi dans des milieux hyper fortunés. Et aujourd'hui, on se dit qu'à 18 ans, on arrive à faire 1600 euros par mois.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Alors que le fixe était à combien ?
Kévin, marchand de biens
Le fixe devait être à 800, 900 euros dans les mois.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Tu doublais ton salaire avec le variable.
Kévin, marchand de biens
Exactement, oui. Donc ça, c'était vraiment top.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Comment tu es arrivé dans l'immobilier ?
Kévin, marchand de biens
Alors là, c'est encore une fois pur hasard. Finalement, on se laisse toujours un peu guider. Des rencontres, des personnes que j'ai rencontrées me disent « Mais tu as vraiment cette faculté-là à vendre ? Tu arrives encore une fois à bien convaincre ? Et aujourd'hui, je pense que tu serais fait pour aller dans l'immobilier. » Alors on m'a rapidement plutôt dit « La VFA, la vente en état de futur d'achèvement, la vente sur plan avec les promoteurs. » Sauf que moi, on me parlait presque chinois à cette époque-là. VFA, construction, CCMIS...
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Est-ce que tu veux détailler un peu ce que c'est que la VFA pour les personnes qui nous regardent ?
Kévin, marchand de biens
Exactement. Aujourd'hui, la vente en état de futur d'achèvement, c'est une vente qui est la plus sécurisée en France parce qu'elle impose un nombre de garanties qui est assez important, voire le plus important. C'est aujourd'hui une vente qui va être la plus sécurisée. Pourquoi ? Parce que même quand vous allez devenir propriétaire, Quand le promoteur aura démarré les travaux, vous allez payer au fur et à mesure de l'avancement des travaux jusqu'à leur finition. Et pour se faire, le promoteur va vous donner une garantie financière d'achèvement des travaux qui aura été donnée par la banque. Donc pour couvrir à hauteur du montant des travaux réalisés par le promoteur, si demain il dépose le bilan, la banque reprend les travaux pour terminer s'il y a une défaillance de ce dit promoteur. Et donc, c'est pour ça aujourd'hui que c'est une des ventes les plus sécurisées. Mais c'est aussi pour ça que tout le monde ne peut pas faire de la promotion. Parce que pour obtenir cette garantie-là, il faut montrer patte blanche. Il faut avoir des apports conséquents. Il faut avoir une solidité financière importante. C'est pour ça qu'aujourd'hui, rares sont les petits promoteurs, mais plutôt des très grosses sociétés. Parce que justement, l'organisation est toute différente. Donc, on démarre en règle générale par ce genre de projet, quand on veut être assuré. Puis après, quand on est un peu plus aguerri, on vient voir les marchands de biens, justement. Parce qu'on comprend qu'on peut vite faire des achats assez intéressants avec des montages un peu différents qui sont aussi sécurisés, même s'ils le sont aux yeux des banques. En tous les cas, un peu moins.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Quand on a échangé, tu nous parlais d'une formation à l'ancienne. Est-ce que tu veux nous en parler un petit peu ? Qu'est-ce que c'est de former à l'ancienne quand on est marchand de biens ?
Kévin, marchand de biens
Aujourd'hui, je pense qu'il y a plusieurs écoles pour arriver jusqu'où on est dans n'importe quel domaine. Mais c'est vrai qu'on était encore dans une génération. Aujourd'hui, je pense qu'on était vraiment formés à l'ancienne. Ça veut dire que, par des facultés lors de l'entretien d'embauche. En fait, si la personne en face de vous décelait les capacités à vendre, les capacités à s'adapter, il dit bon, le gars, c'est bon là, on a ce qu'il faut. Un peu comme le footballeur à l'époque qui était grand. Il n'était pas très bon, mais il était grand. Et en fait, on se disait rapidement, il mettra les têtes, on pourra le former sur le reste. Quand tu étais petit, puis différent. Et bien là, c'est pareil. En fait, là-dedans, on nous disait, allez, viens, et puis on va te former sur place. Et c'est ce qui s'est passé en rentrant dans l'immobilier. Ils ont senti ça, en fait, chez moi. Je suis rentré chez un constructeur de maison individuelle qui était quasiment le plus gros à l'époque, pour le citer à AST Groupe. Malheureusement pour eux, ils ont aussi connu les risques et la crise d'aujourd'hui parce qu'ils ont déposé le bilan. En tout cas, ils ont donné la chance aux jeunes. Parce qu'ils ont connu ça, les deux créateurs de la société, Alain et Sylvature, pour ça AST. Finalement, ils sont allés dans leur garage. Ils ont créé un peu les plans dans leur garage. Ils étaient deux. Ils ont fini un des plus gros groupes nationals. 200 collaborateurs, 1000 maisons par an. Et aujourd'hui, ils te forment sur le tard. C'est-à-dire que tu es rentré. Moi, j'avais l'agence de Décines dans l'Est lyonnais. On avait l'agence de Roussillon dans l'Isère et en fait, on roulait énormément, des gros rouleurs pour vendre de la maison. On allait en Ardèche, on allait dans l'Isère, on allait dans la Drôme, on allait dans le Rhône. Et en fait, on était vraiment comme le télévendeur, sauf qu'on allait sur le terrain pour vendre de la maison. Donc, on vendait de la maison comme on aurait pu vendre des surgelés. Et on expliquait aux gens en plus qu'au lieu de payer un loyer à fonds perdu, on allait leur vendre une maison, qu'ils allaient payer le même montant de loyer tous les mois pour être propriétaire. Donc, il fallait travailler : l a première particularité, c'était sur la clientèle qu'on investit, c'était le clientèle qui vivait grâce à des paiements en plusieurs mensualités. Donc, il fallait d'abord tout le volet financier, vérifier les comptes bancaires, gommer les petits trois fois sans frais. Donc, on travaille déjà sur tout ce volet-là. Et ensuite, on leur vendait la maison. Ensuite, on les accompagnait sur le financement à l'époque avec Crédit Immobilier de France et Crédit Foncier, qui étaient les gros acteurs de 2007-2008 jusqu'à 2010 à peu près, où on avait des montages qui nous permettaient aussi de les accompagner. Et donc là, on vendait de la maison, mais finalement, comme de la VEFA, sur plan. Donc pas vraiment de modification, mais très bien placée en prix. Et donc là, on tartinait de la maison et on en vendait énormément sans trop faire de la modification. Donc il fallait très bon vendeur, pas trop technique, parce que plus on était technique, plus on perdait finalement les clients. Mais on était formé de l'autre côté quand même pour bien comprendre ce qu'on vendait et comment il fallait l'adapter. Et en fait, là, c'était comment on était le meilleur, c'était comment on sourçait nos terrains. Parce que pour vendre des maisons, il faut des terrains. Donc, il fallait mettre en place des partenariats. Et là, les partenariats, c'était géomètre, c'était agence immobilière, c'était notaire. C'était toutes les personnes aujourd'hui que je retrouve qui sont en fait mon réseau.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Tu étais dans ton réseau, oui.
Kévin, marchand de biens
Que j'ai développé encore à ce moment-là parce que moi, pour le coup, on peut dire que j'étais un chien de la prospection. Moi, aujourd'hui, je prenais ma bagnole. Je n'étais jamais au bureau. Je déteste ça de toute façon et encore aujourd'hui. J'allais sur le terrain tout le temps et je faisais des partenariats à foison. Et c'est ce qui m'a permis de lever beaucoup de maisons. J'ai fait quasiment deux ans chez AST. Première année, deuxième meilleur vendeur France. derrière un Parisien. La deuxième année, je ne l'ai pas totalement terminée, mais j'étais encore sur le peloton. Là, tu comprends vite que ça fonctionne bien. Tu as 20 ans, tu gagnes bien ta vie, tu fais des super séminaires, tu es dans une super boîte. Sur le papier, tout par émot, tu es bien formé, ça avance. La réalité, après, est un peu compliquée dans des gros groupes, parfois, et tu as l'envers du décor aussi. Quand tu es là-haut, tu es le meilleur. Encore une fois, comme au foot, quand tu plantes des buts, tu es le meilleur. Ça ressemble étroitement. Et puis quand, après le mois d'après, tu ne vends plus, que c'est compliqué, que tu es dans un creux de la vague, dans les groupes comme ça aussi, ça ne peut pas vraiment te mettre un peu en avant ou te conserver. 20 ans, c'est un peu fragile toujours. Tu redescends. Moi, j'ai vécu des hauts et des bas. Ça a été vraiment compliqué. Et donc, j'arrive à 21 ans et encore une fois par opportunité parce que la vie, je pense qu'elle est toujours faite comme ça. Et ça, c'est vraiment, je pense, qui a marqué ma vie aujourd'hui. Et c'est pour ça que j'essaye aujourd'hui de transmettre ces valeurs-là et vraiment d'accompagner tout ce que je peux faire aujourd'hui, les nouveaux marchands de biens que j'accompagne aujourd'hui. les personnes que je peux aider dans leur montage d'opération, parce que je pense que c'est toujours la transmission et l'aide, et moi j'ai toujours eu de l'aide. Et en fait, comment je suis passé d'AST Groupe à une société qui finalement m'a un petit peu formé, m'a donné ma chance, à l'homme que je suis aujourd'hui, c'est la société d'après. C'est Ganova, une entreprise familiale dans l'Isère, que j'ai rencontrée grâce à une connaissance, parce que je lui ai loué sa maison, le truc le plus bête du monde, et que lui il est super copain avec le patron de l'entreprise. Et donc il me dit, tu veux partir, il cherche des vendeurs. Ça s'est presque fait comme ça. La grande différence, c'est que chez eux, ils avaient 40 ans de moyenne d'âge d'entreprise. Moi, j'arrive, j'ai 21, 22 ans. La seule crainte pour eux, c'était « t'es trop jeune, je pense que tu ne vas pas rester. Nous, on a que des gens un peu plus âgés que chez nous. »
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Plus stable.
Kévin, marchand de biens
Beaucoup plus stable. D'accord. Et là, tu rentres dans un domaine familial, 40 ans d'entreprise. Nous, sur notre secteur, ils ont une renommée de dingue. Le grand-père, le père, dedans, tu as maintenant le fils. Eux. comme AST, finalement, ils sont constructeurs de maisons individuelles. Le volet supplémentaire, c'est qu'ils font également de la VFA. Donc là, du coup, l'avantage pour moi, c'est qu'ils font les deux branches. À côté de ça, ils ont une société d'aménagement foncier. Donc, ils font du lotissement de terrain à bâtir. Donc là, ils ont un troisième volet. Et après, ils ont un autre volet qui est l'industrie et le tertiaire que je n'aurais pas forcément côtoyé. Mais en tous les cas, ils ont vraiment un marché un peu plus, un éventail un peu plus important. Mais c'est surtout ce que tu comprends à ce moment-là, c'est l'entreprise familiale. qui a su s'ancrer dans les mairies de manière locale, qui ont une implantation forte dans les associations. Et donc, tu comprends, il y a d'autres choses qui rentrent en ligne de compte. Tu dis, attends, l'immobilier, ce n'est pas que ça. C'est aussi un métier où on apporte notre aide, où on transmet des valeurs, où on forme des jeunes qui grandissent. Pour donner l'exemple tout con, chez Ganova, le meilleur vendeur, celui qui a fait une super carrière, qui est passé de destinateur au petit-conduc, au commercial, technico-commercial, etc. Il était semi-professionnel dans le vélo. Eux, comme c'était gros amateurs de vélo, ils l'ont vu sans arrêt. Ils ont dit mais toi, en fait, avec la mentalité que tu as, on est sûr et certain que tu vas cartonner. Et ils ont cartonné. Et aujourd'hui, ils ont décelé chez moi ces choses-là aussi qui répondaient bien à leurs attentes. Et on a cartonné. Les deux premières années, meilleur vendeur chez Ganova. Je fais 60 ventes par an, donc triplement de AST grâce à la VFA, grâce aux terrains, grâce à tout ce qui m'apporte.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Le lien entre sport et performance finalement.
Kévin, marchand de biens
Toujours. Toujours ce petit côté-là.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
J'ai envie qu'on revienne sur un point et une question qu'on se pose quand on t'écoute. Tu parles beaucoup de performance, tu parlais tout à l'heure de clients quand tu étais chez AST, qui étaient des personnes qui avaient peut-être un peu de mal à joindre les deux bouts. Tu étais toujours en voiture, tu prospectais, tu as été meilleur vendeur. Et c'est assez facile de faire un raccourci en se disant, ok, en fait, ils ciblaient les personnes qui était un peu démuni et du coup il faisait des belles performances parce que les gens ne comprenaient pas grand chose. Qu'est-ce que tu dis aux personnes qui pensent ça ? Qu'est-ce que tu leur réponds ?
Kévin, marchand de biens
Oui, c'est vrai qu'on peut tirer vers ça parce que rapidement, je suis allé un peu vite dans les explications là-dessus. Après, je le prendrais dans l'autre sens. Aujourd'hui, on accompagnait des gens qui, sans accompagnement aujourd'hui, seraient encore locataires. Et dans les conjonctures où on est aujourd'hui, si on ne devient pas au moins propriétaire de son logement, Et ça, c'est vraiment ma profonde conviction. Ça va devenir plus que compliqué quand ils seront à la retraite. Donc, les faits de les avoir pris un peu par la main, justement, et leur expliquer qu'il n'y a pas que ceux qui ont de l'argent, il n'y a pas que ceux qui ont une grosse épargne ou une succession dans la famille avec un gros apport financier, qu'ils peuvent devenir propriétaires, c'est ça que je leur dirais. Je leur dirais aujourd'hui, grâce à nous, justement, grâce à AST, qui a quand même été un gros acteur de ce marché-là. Et derrière, on a eu Geoxia, et derrière, on a eu Maisons d'en France, et on en a eu plein. C'est qu'aujourd'hui, ça a permis à ces gens-là, à ces jeunes, à ces gens plus âgés qui n'étaient pas forcément initiés à l'immobilier, de pouvoir avoir le rêve, parce que le rêve français, aujourd'hui on peut le dire, c'est d'avoir sa maison individuelle. Et en plus, on était dans une époque où le terrain n'était pas très cher et les matériaux non plus. Donc, on a eu accès à des coûts de construction et des projets qui aujourd'hui, en plus, s'ils devaient revendre, s'ils devaient faire autre chose comme projet, ce serait leur apport financier pour lancer d'autres choses. Et je pense aujourd'hui, et j'en ai plus que la conviction, parce que j'en ai revu, qui d'ailleurs, grâce à ça, ont revendu et ont pu faire des sublimes projets. Et on a des messages, heureusement de temps en temps, qui nous disent merci d'avoir lancé ça, d'avoir fait la création d'une partie de notre projet, d'une vie, etc. Et ça, c'est hyper important. Et d'ailleurs, la vie n'est faite que de ça. Parce qu'à ce moment-là, quand j'ai fait des maisons, sur certains lotissements, on n'était pas propriétaire des terrains, c'est là que j'ai rencontré une personne que je ne pensais pas aujourd'hui, qui est devenue ma femme aujourd'hui. Donc on voit bien qu'aujourd'hui, l'immobilier, la construction, ça mêle tout un tas de choses et c'est juste sublime. Il ne faut pas oublier qu'on construit le bout d'une vie, d'une famille et quand c'est bien fait, c'est sublime. Alors oui, il y a des déboires. Oui, il y a eu plein de reportages. On entend des choses à droite et à gauche, mais c'est trop facile et c'est toujours pareil. On parle toujours du petit détail qui ne va pas et on parle rarement de tout le reste qui fonctionne super bien. Et je pense que tu en es aussi la preuve vivante aujourd'hui avec La Première Brique. C'est que nous, on est dans une époque aujourd'hui, encore une fois, avant, il ne fallait passer que par le milieu bancaire, par des choses hyper contraignantes, compliquées, où la porte, l'entonnoir, était très fermée. Aujourd'hui, on a la possibilité de financer des projets via le crowdfunding, via plein de solutions. Et ça, c'est grâce justement à l'émergence de nouvelles structures, à l'émergence de tout ce qu'on voit aujourd'hui. Donc, il faut quand même aujourd'hui prendre du recul sur tout ce qu'on voit et se dire, ce n'est pas tout acheter ce qu'il y avait avant. Et en prenant l'ancien et le nouveau. aujourd'hui on a juste des choses dans l'immobilier qui deviennent sublimes et ça donne naissance à des sociétés comme la mienne qui n'auraient peut-être pas vu le jour dans les années précédentes
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Si on reprend le fil t'as 25 ans, t'es chez Ganova c'est quoi la suite ?
Kévin, marchand de biens
La suite chez Ganova c'est que toujours par contre le côté quand on est jeune je pense et puis je pense qu'il y en a certains qui se rencontreront qui se reconnaîtront là-dedans, il faut avoir un petit peu de patience, moi j'ai eu la chance d'avoir des hauts et des bas dans ma vie qui m'ont fait comprendre : il faut avoir de la patience, et j'en aurai encore chez Yanova parce qu'un peu de la patience, je suis le meilleur. Donc des fois, tu te brûles les ailes, tu penses que tout est arrivé, ça marche super bien, tu gagnes bien ta vie. Mais de l'autre côté, tu en veux un peu plus, donc tu veux comprendre d'autres choses, comment on fait un lotissement, comment ça marche pour la création d'un projet de A à Z. Et puis, du coup, tu commences à toucher à d'autres choses. Donc ça, c'est intéressant. Donc, j'ai commencé à toucher d'autres choses chez Ganova. J'ai, par le biais de ma prospection, tout mon réseau que j'avais chez AST, j'ai en fait créé des tableaux Excel avec tous les lotissements, tous les terrains que j'avais en exclusivité, que j'ai mis à disposition des commerciaux de chez Ganova. Et on a créé en fait un espèce de relationnel entre chaque commerciaux qui a permis de développer encore plus fortement les constructions chez Ganova. Et puis encore une fois, tu vois, t'arrives, l'impatience, parce que tu veux devenir responsable, avoir un titre, avoir des choses qui, à cet âge-là, sont importantes. Et donc là, tu te heurtes un petit peu, parce que l'impatience fait que parfois, tu prends des murs. J'ai pris un mur à ce moment-là en me disant, non, on t'aime bien, ça se passe super bien, j'ai une superbe entente avec les patrons, parce que je les vois encore aujourd'hui. Et puis personnellement, à ce moment-là, j'ai deux, trois petites choses personnelles qui font que la tête n'est plus aussi bien faite que ce que j'ai pu avoir, et donc j'ai besoin de respirer. Donc, du coup, je prends un peu la tangente. Je pars de chez Ganova avec l'expérience que j'ai depuis plus de quatre ans chez eux. Et par connaissance de réseau immobilier, de la famille qui est sur Paris, j'y allais. On va tenter une autre expérience complètement folle. On va devenir conseiller en gestion de patrimoine sur Paris, place Beauvau dans le 8e. Tu pars à la capitale. Le petit paysan qui débarque à la capitale et qui en rêve. Parce que 27 ans, à ce moment-là, tu dis, c'est génial. On n'est quand même pas trop mal, mais là, tu te casses la gueule complètement. Et ça, c'est vraiment le conseil que je donnerais aujourd'hui. C'est ne croyez pas qu'on est arrivé justement quand vous y êtes, parce que c'est là où on se casse la gueule. Donc, quand vous y êtes et que vous commencez justement à toucher du doigt ce que vous êtes en train de faire, stabilisez justement cette partie-là, parce que c'est ce qui va renforcer votre savoir-faire si vous êtes en entreprise et la solidité de l'entreprise si vous êtes à votre compte. Et là, moi, je monte à Paris, je crame tout, le peu d'épargne que j'avais parce que j'étais jeune. Et en fait, je redescends, CGP dans un monde que tu ne connais pas trop, tu n'as pas de relationnel là-haut, le réseau, je répète, le réseau, c'est vraiment la clé.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
CGP, conseiller en gestion de patrimoine. Exactement.
Kévin, marchand de biens
Et donc du coup, l'avantage encore une fois, c'est que tu rencontres d'autres personnes, des super personnes pour le coup que je couteau aujourd'hui, qui sont même venues à mon mariage. Donc je pense encore une fois que tout est écrit et que ça te permet encore une fois de forger le caractère. Je reste un an, un an et demi, ce n'est pas ma région, ce n'est pas mon secteur. Donc, j'apprends quoi à ce moment-là ? Les placements financiers. Donc, ça, c'est intéressant parce que tu touches d'autres choses de l'immobilier. Donc, il y avait du SCPI. Donc, ça, c'est des parts de société qu'on prend sur des placements immobiliers, mais indirectement. Donc, ça peut être dans l'industrie, ça peut être dans le résidentiel, ça peut être dans le tertiaire. Donc, ça, c'est intéressant pour ceux qui veulent investir et qui n'ont pas un capital important et qui ne veulent pas faire d'emprunt. Parfois, on en fait, ça dépend. Et puis après, on a touché les lois d'investissement de défiscalisation. Donc, on avait la Pinel, on avait la loi de LMNP, loueur-meublé non-professionnel, pour les studios, pour les résidences de tourisme, etc. Et ça a permis quand même de voir un autre volet, même si à titre perso, je m'étais toujours renseigné. Parce qu'en dehors, on essaie toujours d'investir aussi. Mais là, ça a permis vraiment d'être confronté à ça et de vendre depuis Paris des projets qui sont faits dans toute la France. En fait... Et ne plus parler d'immobilier. Et là, quelqu'un qui vient de la maison individuelle, qui vend des projets à des gens qui sont leur rêve, là, on touche un placement financier. Franchement, je ne me suis pas éclaté. C'est super. Je ne trouve pas palpable. Tu n'as pas la même relation avec les clients. Et donc, du coup, tu arrives à une phase où tu te dis que ça ne correspond pas. En fait, tu as envie d'être au cœur des projets. Tu as envie de faire partie, d'une partie de leur projet d'une vie. Et là, tu sais pas, mes collègues cartonnaient bien le poids d'ailleurs. Parce que là, justement, j'ai vu que sur ce volet-là, je n'étais pas le meilleur, mais ce n'est pas plus mal. Donc au bout d'un an et demi, je redescends sur Lyon. Le réseau, encore une fois, je rentre à ce moment-là dans un groupe très local dans l'Isère, toujours autour de chez moi. Moi, je viens de Bourgoin, mais maintenant, je vis à côté de l'aéroport de Lyon depuis de nombreuses années. Et donc là, une personne avec qui j'avais travaillé chez Ganova, parce qu'on avait fait des maisons sur un de ses lotissements. Et donc, je l'accompagne sur la création d'une structure. Donc, je deviens le premier salarié responsable de développement, puis directeur développement. Donc, pour expliquer un peu le directeur développement, c'est pour aller dénicher cette fois-ci en amont pour pouvoir commercialiser les opérations. Donc, nicher un terrain.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Là, t'as quel âge ?
Kévin, marchand de biens
Là, on replonge un petit peu quand même. J'ai 28, 28-29 quand je reviens à peu près. Je reviens à peu près là. Et donc là, on restabilise un peu. Parce que du coup, Paris, c'était sympa. Et là, on revient, on se remodélise un peu à ce que j'avais l'habitude de faire. Donc, sur la maison individuelle, lotissement, VFA. Et puis là, je monte petit à petit les échelons. On voit bien la chance qu'on a quand même d'être en France. C'est quand on se donne les moyens, qu'on travaille beaucoup, qu'on se forme, qu'on prend le temps vraiment. d'avancer sur les projets, rapidement, de 2017, de mémoire, 2017 à 2022, je finis directeur de promotion. On a une nouvelle agence, on a quelques salariés, j'en suis le directeur de l'agence. On a pas mal d'opérations en cours à l'échelle locale. On fait, sur le papier, 250 logements en promotion. Donc, on commence à toucher, pour ceux qui ne viennent pas de ce milieu-là, à l'échelle départementale ou régionale. quasiment le même nombre de logements qu'un gros promoteur.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Et là, ton métier, très concrètement c'est quoi ?
Kévin, marchand de biens
Mon métier, à ce moment-là, c'est d'aller chercher les fonciers, négocier les fonciers auprès des vendeurs pour mettre en place les opérations. Donc, signer le foncier, suivre le dépôt du permis, pour combien de logements on va faire, de quelle manière avec l'architecte. Donc là, tu as une mission qui est, tu rencontres les vendeurs, tu fais ta négociation, tu as fait tes études de faisabilité avec les architectes pour savoir qu'est-ce qu'on peut faire sur ce terrain-là. C'est facile, mais aujourd'hui, on a un terrain. Sur ce terrain-là, on aura une réglementation bien précise de la commune qui nous dit qu'on peut monter en immeuble, on peut faire de la villa, on peut faire ça. Donc, le but, c'est de négocier avec le vendeur. En même temps, de faire un projet sympa, donc négocier en mairie. Et donc là, on revient à un truc qui est sympa, parce que moi, je connaissais pas mal de mairies grâce à ce que j'ai vécu avant. Donc, je croyais que c'était un nouveau métier pour moi. 2017, je me suis dit, je vais prendre un temps dingue à développer les opérations. Ce n'est pas ce que j'ai fait avant, mais j'ai envie de le faire. Mais comme j'ai toujours fait de la prospection. Prospection foncière, prospection pour faire de la maison finalement. La méthodologie reste la même. Il faut analyser un cadastre, analyser une réglementation de la commune, comprendre comment ça fonctionne et puis te mettre une méthodologie. Et puis après, de fil en aiguille, on était quand même dans des belles années en 2017-2018. On déniche des super projets, ça avance vite. Et donc, petite entreprise, du coup, je touche un peu à tout, pas qu'à ça. Donc montage d'opérations, suivi du permis de construire. Comment on va commercialiser ? Avec quelle entreprise ? Pourquoi on prendrait une agence ? Pourquoi on ne commercialiserait pas nous en interne ? Et donc là, tu vois...
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Et le plan de la structure et de sa stratégie. Les terrains, tu les trouves comment ?
Kévin, marchand de biens
Les terrains, du coup, par le réseau que j'avais déjà mis en place, les agences immobilières, les géomètres, les notaires, par le sourcing direct auprès des particuliers qui ont un foncier dingue. En France, on a quand même une chance là-dessus, c'est qu'on a beaucoup de fonciers grâce aux successions et grâce au patrimoine français.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Donc, beaucoup de prospection.
Kévin, marchand de biens
Beaucoup de prospection, le b.a.-ba Et on oublie, en fait, la force. Aujourd'hui, peu importe le domaine, je pense. C'est la prospection. Et moi, en fait, ma force à ce moment-là, c'est que je ne me suis pas reposé sur le réseau. C'est que je suis allé chercher, chercher dehors, toquer les portes, envoyer des courriers. Je faisais mes 1000 courriers par semaine. Je timbrais, je léchais les enveloppes. J'en prenais pour un dingue au bureau. Je t'enfermais tout seul. Enfin, c'est dingue quand je repense à ces années-là. Et par contre, c'est ce qui a fait que les gens me répondaient, en fait. Et tu dis, c'est dingue. Donc, on me répond, je vais en faire plus. Et donc, belle époque. Et puis surtout, on avait une super équipe parce qu'on avait un super commercial qui aujourd'hui a monté une très belle structure, lui, dans le terrassement, parce qu'il a toujours été un peu autodidacte. On en a un autre, lui, il était directeur développement, beaucoup plus agréé que moi à l'époque, il a monté sa boîte de promotion. On a vraiment une belle équipe qui, tout le monde s'est élevé au final parce qu'on a su comprendre un peu comment ça fonctionnait et puis grâce aux personnes qu'on a rencontrées pour aller plus loin derrière. Donc, plus loin, c'est que moi, derrière, après, on a créé d'autres sociétés grâce à ce groupe-là. Et dans une de ces sociétés-là, je me suis associé. Donc, du coup, l'opportunité, il ne faut pas oublier, en France, on dit toujours, on tape sur les patrons, on dit, ils sont méchants, c'est eux qui gagnent l'argent. Je pense qu'il y a un peu à boire et à manger là-dedans. Et la réalité, c'est que moi, ceux que j'ai rencontrés, pour la plupart, en tous les cas, ils m'ont donné ma chance et ils m'ont dit, tiens, tu veux t'associer ? On t'associe. Et moi, ils m'ont ouvert au capital sans mettre un euro, juste par ma force aujourd'hui de projet et de ce que j'en ai. Et sans ces personnes-là, aujourd'hui, j'en serais pas là non plus. Donc je pense qu'il faut peut-être donner un message aujourd'hui. C'est qu'aujourd'hui, en France, on dit toujours que c'est compliqué, qu'on a beaucoup de charges, que l'administration est compliquée, que ci, que là. Mais la réalité, quand même, que si tu te lèves le matin et que tu te donnes les moyens, il y a tout un tas de choses qui sont possibles. Il faut juste s'en donner les moyens. Par contre, on n'y arrive pas comme ça. Là, on est en train de dire j'ai 27, 28 ans. Ça fait déjà 10 ans que je suis en train de travailler. Donc, il faut quand même, je pense, un certain recul. Et puis, à partir de là, on y arrive. Après, du coup, je finis associé. Ça ne se passe pas aussi bien que je le pensais. Mais ce n'est pas grave. Encore une fois, on apprend beaucoup de choses. Et là, du coup, je comprends ce qui m'a amené au crowdfunding, par exemple. Parce qu'à cette époque-là, on a été financé sur du crowdfunding par des opérations, par des banques, par tout un tas de choses. j'ai découvert ce milieu-là grâce à ça. Et donc, ça m'a permis de découvrir encore d'autres choses. Et moi, j'avais créé en parallèle, et je pense que ça, c'est important, des sociétés pour investir à titre perso. C'est-à-dire que moi, aujourd'hui, j'avais des SCI, des sociétés de civils immobilières qui permettaient d'investir pour faire de la location. Je m'étais dit, comme tout bon français, il faut créer ton patrimoine. L'immobilier. Et du coup, j'avais un peu de placement, mais pas tant que ça. Les gens ont l'impression d'en faire beaucoup, mais moi, j'avais peut-être deux, trois à part, pas tant que ça.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
On revient sur le côté associé. Donc, tu as une expérience de dix ans comme salarié. Tu apprends beaucoup, tu partages beaucoup avec les personnes que tu rencontres, tu crées un réseau et tu finis associé, même si peut-être que le terme finir n'est pas adapté. C'était une fin en soi pour toi de devenir associé ? Tu t'étais vu, quand tu as commencé, tu t'es dit « Demain, je serai mon propre patron » ou est-ce que c'est une suite logique et tu l'as accepté parce qu'elle s'est présentée ?
Kévin, marchand de biens
Oui, je vois un petit peu ce que... Alors, c'est vrai que... Quand j'entends la question que tu me dis, je vais te répondre un peu simplement, tu vas trouver, j'ai jamais réfléchi. C'est-à-dire qu'en fait, tout ce que je l'ai fait, je l'ai fait par l'âme d'action. Non mais vraiment, par instinct, ce qui m'a été reproché, au final, parce que comme je suis dans l'action, des fois, tu peux un peu te brûler les ailes, tu peux vexer des gens, tu peux dire des choses et t'as pas trop réfléchi. J'ai toujours été comme ça et en fait, j'ai surtout vu, quand t'es très jeune, le commerce fait que tu peux très bien gagner ta vie. Donc ça, c'est le premier point. C'est vrai, ça va peut-être paraître tout bête, mais... C'est le premier volet que j'ai vu. Le deuxième point, c'était tu peux rencontrer tellement de monde, ça t'ouvre à tellement de choses que ça a permis d'ouvrir un peu plus et de comprendre. Et après, quand tu arrives et que tu commences à vieillir, arriver à 30 ans, ce n'est pas une fin, mais ça commence à devenir quelque chose où tu te dis, prends des parts dans une structure. T'élever un petit peu plus qu'être salarié, gagner ton argent tous les mois de telle manière. Je pense que t'investir et te dire à un moment donné, si je montre aussi que j'ai envie de m'investir dans l'entreprise, c'est que j'y crois fortement. J'y voyais en tous les cas comme ça. Donc, ce n'est pas une fin, c'était plutôt un début en me disant je pense un jour devenir mon patron parce que j'en parlais. Enfin, je pense que c'était matin, midi, soir à la maison. C'est un truc en moi qui sommeille depuis trop longtemps. J'ai un caractère qui est top dans le sens où j'avance tout le temps et j'ai un caractère de l'autre côté. Pour les patrons, je sais aujourd'hui, je pense qu'ils se sont dit des fois, ils ont fait des cauchemars de Kévin en se disant on n'en peut plus. Il est toujours en train de demander des choses supplémentaires. Il veut toujours faire des choses supplémentaires parce que c'est aussi le côté. On ne peut pas me caser, on ne peut pas me mettre dans une case, on ne peut pas me ranger dans un couloir. Et c'est l'avantage et l'inconvénient parfois. Et l'avantage quand tu es patron, ça c'est bien parce que tu vas ouvrir des portes et tu vas y aller, tu n'as pas peur de bosser. De l'autre côté, il aurait peut-être fallu trouver une entreprise qui sait canaliser les gens comme moi. Je l'ai trouvé un peu, mais voilà. Donc c'est pour ça que la fin en soi était de se dire, j'espère devenir et être à mon compte. Et à un moment donné, ce qui manquait à ce moment-là, c'est d'avoir le cran. Parce que tu quittes un truc et tu ne sais pas vraiment ce qui va se passer derrière. On le dit tous sur le papier que tu sauras le faire. Mais la réalité, c'est que l'immobilier aujourd'hui, et ça, c'est notre capacité aujourd'hui de s'adapter et d'analyser le marché, c'est que tu ne sais pas ce qui va se passer demain. Et donc, nous, notre métier à nous, c'est de l'analyser pour que les personnes qui croient en nos projets, qui investissent dans nos projets, qui achètent, c'est de les rassurer parce que nous, on aura tout sécurisé sur ces opérations-là. Et donc là, à ce moment-là, je me dis, il m'a donné ma chance. Et c'est vrai que ça a été un peu le déclic, parce qu'il y a eu des petits quals, des petites choses qui m'ont un peu gêné parce que moi, je trouve que le respect, c'est un mot qui est important. Et moi, on m'a appris à respecter toujours nos aînés, nos anciens. Et je pense que dans nos métiers, c'est ce qu'il faut aujourd'hui. Et ça se perd un peu dans beaucoup de métiers, notamment la promotion, parce qu'aujourd'hui, un client ne doit pas être juste un client. Et on le voit bien aujourd'hui, s'il y a une crise aujourd'hui, ça vient par, je pense qu'on peut le dire, alors oui, par la guerre, par tout ce qui se passe aujourd'hui de manière économique. mais par aussi qu'il faut remettre en avant le client, comme dans un resto, comme dans n'importe quel domaine. On va à l'étranger souvent, on a des gens qui reviennent de l'étranger. Moi, j'ai plein de copains, ils partent au Liban ou à droite, à gauche. Ils disent, tu vas au Liban, les restos, t'arrives, t'es le roi.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Chez nous, t'arrives au resto. Le sens de la qualité, le client est roi.
Kévin, marchand de biens
L'accueil est différent. Et je me suis toujours dit que si je montais quelque chose, je ne serais jamais parfait parce que de toute façon, on ne peut pas l'être. Mais par contre, on peut toujours se réparer. On peut toujours trouver des solutions. Et on va essayer de mettre le client au centre. Et en fait, moi, c'est ce qui me gênait là où j'étais. C'est qu'en fait, ça a tellement grossi, tellement d'entreprises à droite, à gauche, etc. que ça s'était perdu alors qu'on était hyper local. On était vachement bien implanté avec les élus, avec les maires, avec les collectivités, avec les artisans, etc. Et j'ai dit, c'est ça qu'il faut. Il faut le garder. Donc là, j'ai dit, je vais partir. Je vais complètement me mettre à mon compte. Et en fait, le volet SCI est passé en SAS, SARL, donc vraie structure d'entreprise.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Ok.
Kévin, marchand de biens
Et j'ai eu la chance de vous rencontrer à ce moment-là, du coup, sur les premières opérations. Vous m'avez fait confiance également parce que, je le dis encore une fois... Il y a beaucoup d'avantages en 2026, mais encore aujourd'hui, pour devenir nouveau marchand de biens, et là, tu en parleras sûrement plus que moi, mais on va voir la banque, j'ai beau avoir 15 ans d'expérience, tu n'es pas finançable.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Là, finalement, tu es associé. Ça t'apprend pas mal de choses, mais tu décides de sortir de l'association. Tu as tes SCI dans lesquels tu investis. De toute façon, ça fait 10 ans que tu es dans l'immobilier, donc tu connais bien ça. On a vu que le sport, ça t'avait amené vraiment le sens du collectif, du réseau et de la performance, de la résilience. Tu es un gros bosseur. On voit déjà quand même qu'il y a pas mal de qualités qui se dessinent pour être à ton compte, avoir ta propre société. Est-ce que finalement, c'était une évidence pour toi qu'il fallait que tu sois marchand de biens ? Est-ce que tu es devenu marchand de biens par défaut ? Comment ça s'est fait finalement au niveau de ton raisonnement ?
Kévin, marchand de biens
Finalement, encore une fois, c'est que ça ne s'est pas forcément fait par une grosse réflexion. C'était toujours le b.a.-ba de se dire, je veux finir à mon compte, parce que c'est un peu le Graal. J'ai l'impression, à un moment donné, de se dire, on est à son compte, sur le papier de se dire, la liberté, on va pouvoir tout créer, on va pouvoir faire comme on veut.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
C'était le Graal d'être à son compte.
Kévin, marchand de biens
Je pense aussi, c'était vraiment l'élément important. Mais je ne me suis pas dit marchand de biens, promoteur, etc. Parce qu'au final, les sociétés pour qui j'ai travaillé, c'était soit constructeur de maisons individuelles, soit promoteur. Donc les termes, je ne me suis pas arrêté à ça. Mais par la force des choses. Avec ma femme, nous, on a fait beaucoup de rénovations à titre perso. Donc nous, on a rénové des anciens garages, des anciennes bâtisses. On a toujours été animé beaucoup plus par ça. Ma femme est passionnée de déco et tout ce qu'on a fait à titre perso était plus se tourner vers ça.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Quand tu parles de réno, c'est quoi ? C'est toi, tu mettais les mains à la pâte, tu faisais la peinture, tu faisais le placo et tout ça ? Ou tu bossais avec des artisans et tu chapotais le chantier pour voir vraiment très concrètement comment ça se passait ?
Kévin, marchand de biens
Alors je dirais 80% plus à chapoter parce que j'ai toujours été bien entouré au niveau des artisans. il y en a avec qui je... Je travaille depuis le début dans l'immobilier. Donc, il y a une grosse confiance. Donc, moi, j'ai un gros réseau d'artisans là-dessus. Après, de l'autre côté, ce n'est pas une question de mettre la main à la pâte. C'est plutôt, aujourd'hui, moi, s'il faut faciliter les artisans au quotidien, je le ferai. C'est-à-dire, s'il faut aller chercher des matériaux, alimenter un chantier, s'il faut, le soir, faire un barbecue et rester trois heures plus parce qu'ils ont travaillé toute la journée, etc. Moi, je suis plus sur ces volets-là qu'on a oubliés. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, les artisans, ce n'est pas juste des hommes qu'on va engager, qu'on va mettre sur un terrain, qui vont monter une maison et puis terminer. On les paye bien donc comme on les paye bien et bien terminé. Donc c'est aussi toute l'organisation qu'on va mettre en tour et c'est pour ça que moi aujourd'hui je suis bien entouré parce que je sais à un moment donné dire stop et dire on va passer un bon moment. Et donc ces chantiers là c'est plus là dessus. On a passé des bons moments, on a créé une vraie valeur ajoutée au logement et on a des sacrés souvenirs à ce moment là parce que tu as tes enfants qui sont là, parce que tu as tes amis qui viennent etc. Et tu dis c'est dingue ce que tu arrives à créer quand tu fais de l'arénaux. Et surtout, c'est dingue, quand tu arrives en mairie, quand tu arrives, en fait, dans ton explication de projet, quand tu dis on va faire de la rénovation, et quand tu arrives et tu dis je vais démolir pour faire un immeuble neuf, l'impact, il est totalement différent. Je ne sais pas si tu l'as déjà vu toi aussi, quand tu proposes ce genre de choses. Et donc, je dis le volet, là, je le sens. Et tu arrives un peu dans la période de crise, on se dit la construction neuve va être compliquée, les taux augmentent, la conjoncture est dure. Et je me dis, la réno, il faut y aller à fond, là. Donc c'est comme ça que je me dis, il faut y aller. Donc j'ai fait à l'envers de tout le monde. J'ai pris un truc, franchement je ne suis pas quelqu'un qui est beaucoup cultivé sur l'histoire ou ce genre de choses parce que je retiens beaucoup, j'écoute beaucoup et je peux échanger énormément. Par contre les livres, les choses comme ça, ce n'est pas pour moi. Et je me rappelle d'un truc, c'est que l'histoire nous a appris, c'est qu'on s'enrichit en période de guerre pour ceux qui ont su prendre des risques. Donc je me dis à ce moment-là, qu'est-ce que j'ai à perdre ? Une maison ? Un appart ? Je ne sais pas. Je ne suis pas né là-dedans, donc ça ne me fait pas plus peur que ça. J'ai dit, il y a plein à faire. Et donc, quand j'ai su qu'il y avait le crowdfunding pour financer des opérations, parce que moi, je suis passé par là pour démarrer, j'ai dit, allez, on y va. Donc, j'ai signé des promesses. Je me suis dit, mon réseau, j'en ai. J'ai des gens qui ont aussi des capacités financières plus grosses que moi. Et bien, j'ai dit, on y va, on va signer. Moi, j'ai fait l'inverse. Tout le monde, j'ai négocié fortement. C'est-à-dire, je n'ai signé que quand je négociais fortement et correctement, c'est-à-dire qu'au bon prix. Et c'est vrai que je ne sais pas si c'est de la chance, je ne sais pas si c'est de l'opportunité, si j'ai créé un peu tout ça. Je signe une très belle opération, je me fais financer en crowdfunding par la première brique. En huit mois, on achète, on construit, on revend et on rembourse. Et c'est vrai que tu regardes le truc de recul, j'ai été associé salarié dans les structures où les projets, c'est deux à trois années avant d'arriver à ça. Je me dis, attends, c'est juste en fait que quand tu t'y penches correctement, que quand tu bosses en fait tous les jours, Même le dimanche, pour les premiers programmes, on va me prendre pour un fou, mais j'allais vendre. C'est-à-dire que j'avais essayé par les agences, mais ils n'en parlaient pas comme j'avais envie qu'on en parle. Donc, je mettais en vente les produits sur Internet. Je faisais les visites, je faisais les rendez-vous dans mon bureau, dans mon petit pool house de ma maison. Mais les gens, finalement, les clients étaient contents. Ils rentrent dans ton intimité. Donc, il y a une assurance qui se crée. La proximité. La proximité. Et tu vois, c'est ce qui crée nous aujourd'hui, je pense aussi. Et donc, là, je me dis, allez, on fonce.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
OK. Donc là, tu te mets à 100% marchand de biens. Tu as ta première opération qui se met en 8 mois. C'est un franc succès. On parle de chiffres. Cette opération, elle t'a rapporté combien ? C'était confortable ? Qu'est-ce que tu as fait de l'argent derrière ?
Kévin, marchand de biens
Alors, aujourd'hui, on a eu 4 logements. Il faut revient dans un premier temps. On était parti sur trois. D'accord. On voit avec la conjoncture que le troisième, qui est très grand, ne se vend pas. Donc tout de suite, je rectifie le tir. Ça, c'est important. Même quand on lance une opération, je pense qu'il y en a plein, ils se disent, je l'ai lancé comme ça. Non, il ne faut pas avoir peur de revenir en arrière parce que j'ai perdu un mois et demi, je crois, de modification de permis. Mais du coup, j'ai doublé le logement. L'opération qui devait être à 100 000 de renta, finit à 170 000 de rentabilité à la fin, passait partout. Mais l'important, c'est qu'à ce moment-là, on est sur tous les aspects. On négocie tout, on fait attention à tout. On accompagne les artisans, je livrais moi-même les chantiers. Donc vraiment, on a eu un aspect justement pour optimiser au maximum. Parce que je m'en suis dit... Oui, exactement. Parce que si tu veux l'argent derrière, tu te dis, il y en a qui vont commencer à se dire on est arrivé.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Et c'est l'objectif. C'est l'objectif aussi, c'est de se poser la question de OK, il y a un fantasme, c'est les marchands de biens, il y a énormément d'argent. Et finalement, le raccourci que tu peux faire assez facilement, c'est OK, il a bossé huit mois, il s'est fait 170 000 euros. Mais en fait, c'est une réalité qui est assez biaisée parce que ton opportunité, tu ne l'as pas eue en claquant des doigts. Tu as bossé beaucoup avant. On parle un petit peu de tous ces à côté.
Kévin, marchand de biens
Je pense que tu le soulignes super bien parce qu'en fait, on oublie déjà le premier aspect. Il faut s'engager financièrement. L'emprunt que je fais, il est dingue. t'as vendu un peu mais pas tant que ça parce que c'est sur le papier, ils n'ont pas eu leur financement tes clients encore donc t'as la goutte un petit peu quand même tu te dis il faut vraiment que ça se passe bien parce qu'après derrière il y a des gens à rembourser, tu vois on va pas partir avec la caisse donc il faut faire attention et bon tu vois que ça se passe bien en effet mais par contre il y a tout cet engagement là, après une fois que t'as l'argent il ne faut pas oublier que c'est une société donc on va payer des impôts, on va avoir des charges la première année elle est belle, on oublie qu'on est rattrapé très rapidement quand on va devenir salarié de l'entreprise donc ça il faut tout préparer, on va pas partir acheter une Porsche. On est très loin de ça. Je le dis tout de suite, j'étais encore dans un peu jour. Donc par contre, on commence à comprendre que ça peut aider à lever des fonds pour d'autres opérations. Et comment restructurer ça ? À ce moment-là, je me dis surtout, il faut que je reste seul dans mon entreprise, pas que je commence à recruter, à dépenser à tout va, etc. Donc j'ai multiplié les tâches que je faisais par rapport à d'autres autour de moi. J'entendais, ils prenaient une assistante, un dessinateur.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Tu travaillais combien d'heures par semaine ?
Kévin, marchand de biens
Je pense qu'on devait être facilement à 15 heures par jour, tous les jours. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, même si mon bureau est à domicile, ce qui me permettait de voir ma femme, ma fille, etc., comme un dingue. Franchement, j'en bouffais comme un dingue et ce n'est pas encore fini aujourd'hui. On souffre un tout petit peu plus, mais vraiment, on y était. On était plongés, cœurs et âmes dedans et on n'aurait pas pu faire autrement de toute manière.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Les mecs avec lesquels tu travailles, ce sont des gens que tu connais bien. Ce sont des gens qui ont suivi ton parcours. que tu connais depuis longtemps ?
Kévin, marchand de biens
70% oui, 30% non. Mais par exemple, le maçon que je ne connaissais pas forcément, son fils était footeux. On s'est connus par le biais du foot un petit peu. En fait, on a bringé, on a rigolé. Il me dit, je suis maçon, je vois que son père a le dépôt à côté de là où je vais faire. Et je me renseigne, 30 ans de société. Son papa, enfin le grand-père du coup, était aussi maçon. Je lui dis, bon, c'est bon, c'est écrit. C'est là, il est connu comme le loup blanc. On se met rapidement, on discute, je visite des chantiers, parce que c'est toujours quand même ça le b.a.-ba pour moi, c'est de visiter les chantiers des maçons, contrôler, vérifier quand même que tout est fait dans les règles de l'art.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
C'est ton contrôle de référence à toi, tu vas regarder les travails des autres.
Kévin, marchand de biens
Comme ça, ça te permet, si tu veux, on a des normes à respecter, et quand c'est en cours de chantier, tu vas voir si le ferraillage qu'ils ont mis en place, il correspond à la norme, etc., et ça c'est important. Et on oublie aujourd'hui, un marchand de bain, c'est pas acheter, diviser, revendre, c'est contrôler au milieu de tout ça, parce qu'on engage quand même notre responsabilité pendant 10 ans sur un gros oeuvre. Et ça, beaucoup l'oublient. C'est-à-dire que ça va vite passer. Tu fais ta marge année 2024. 2034, l'assurance, ça le court encore. Donc, on a un engagement assez fort. Donc là, on arrive à la fin du projet et tu sais qu'il faut réinvestir. Et comme je te l'ai dit, j'avais signé du coup pas mal d'opérations. Donc, j'étais même dans le dur. Je me dis, attends, j'ai ça comme sur les comptes. Mais en fait, ça ne suffit même pas à alimenter les nouvelles opés. Donc, comment je vais faire ? Tu transpires encore un peu. Est-ce que je m'associe ? Parce que du coup, à ce moment-là, tu te poses des questions. Je ne sais pas. Tu t'associes ? Est-ce que tu trouves encore d'autres solutions ? Est-ce que tu réduis ? Est-ce que tu revends des projets à des marchands de biens qui veulent les faire ? Puis je dis non, je vais y aller. Je vais redoubler. Hop, on va mettre les manches. On va trouver des solutions. Les solutions, ça a été encore une fois le crowdfunding. Je vais vraiment le mettre en avant parce qu'aujourd'hui, les banques, moi, elles m'ont fermé complètement au départ l'entonnoir malgré 100% de précommercialisation, malgré 30% d'apport, malgré tout ce qu'on peut, malgré 15 ans de recul, malgré que j'ai même signé des financements. entendre qu'associer dans des entreprises. Et pourtant, ce n'était pas aussi simple que ça. Donc, on a fait ce volet-là. D'autres me croyaient fou en disant « Tu as vu les intérêts ? »
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Qu'est-ce qu'elles te disaient pour refuser tes financements ?
Kévin, marchand de biens
La conjoncture. Néo marchande bien sur le papier. Donc, le siège, le pôle immobilier croix rouge. Donc, ça, c'est vraiment un poste là-dessus que je veux faire parce que tout le monde dit « Je vais être marchand. Moi, c'est bon. J'ai 100 000 sur le compte. L'opération, elle fait 300, j'ai eu tout ce qu'il faut. Non, mais ce n'est même pas une question d'argent, ce n'est même pas une question d'apport, ce n'est pas une question de vente, c'est une question d'expérience. Depuis combien de temps vous êtes à votre compte ? Si vous allez dire même pas un an, ça ne marchera pas. Ils faut un recul de dingue là-dessus. Donc, il faut trouver des parallélismes à tout ça, des tours de table, du crowdfunding, etc. jusqu'à avoir l'expérience qui vous permette de ne pas rentrer en banque aujourd'hui.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Il y a toujours des solutions et le métier de marchand, c'est aussi beaucoup trouver des solutions. Je t'en parle. C'est être sur les chantiers, c'est voir ce qui se passe, c'est finalement avoir une vraie connaissance de son opération. Ok, donc là, ça fonctionne bien. Tu commences à avoir beaucoup, beaucoup de volume, beaucoup de projets. Comment tu gères ça tout seul ? Est-ce que tu continues de gérer ça tout seul ?
Kévin, marchand de biens
Justement, non, plus trop aujourd'hui, parce que, comme tu le dis, on a quand même grossi un petit peu le nombre d'opérations. Donc, à un moment donné, tu es obligé quand même de t'entourer en interne. Donc, moi, j'ai ma femme qui a fait 20 ans d'immobilier en administratif et financier chez un promoteur national. Donc logiquement, la suite logique, famille qui rentre à l'intérieur du groupe. Donc ça, c'est cool. Et puis après, derrière, j'ai pris un dessinateur. Comme ça, ça m'a permis aussi de gérer un peu toute la partie dessin que je faisais moi-même. Parce que j'avais été formé dessus. Mais l'idée, c'est de pouvoir aller plus vite dans les faisabilités, plus vite sur les projets, sur les dessins, pour être plus rapide pour les dépôts des permis. Parce que c'est un peu ça qui peut des fois prendre du temps quand tu signes beaucoup d'OP. Donc là, on se staff un petit peu. On encadre un peu mieux la partie artisan, c'est-à-dire on vient finalement encore plus travailler avec toujours les mêmes, toujours de la même manière, parce que les projets se ressemblent quand même étroitement dans la rénovation qu'on va faire. Ce qu'on met quand même en place, un process, ça va permettre quand même de dérouler un peu mieux.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Tu industrialises un petit peu la méthode ?
Kévin, marchand de biens
Un petit peu. Finalement, l'ancien, tout le monde dit c'est hyper compliqué. Oui, c'est sûr, quand tu ne maîtrises pas.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Quand tu maîtrises différent, c'est ça qui le rend compliqué ?
Kévin, marchand de biens
Il le rend compliqué parce qu'il faut s'adapter. Ça, tu as raison. entièrement. Et après, de l'autre côté, finalement, même l'imprévu devient presque prévu quand tu commences à maîtriser ta partie, même dans l'ancien. Donc ça, c'est important. Par contre, il te faut des gars en or qui fonctionnent bien. Et ça, c'est pour ça que je disais tout à l'heure, les artisans, la famille, il te faut des gens autour de toi, à un moment donné, où ça fonctionne. Sinon, tu deviens un très gros promoteur, t'industrialises à l'échelle nationale et tu fais que du neuf parce que le neuf est quand même bien plus simple sur le papier. Donc ça, on est dans un autre cas d'échelle. Et moi, c'est une autre façon de voir l'immobilier parce qu'il y a un truc qu'on oublie tous, mais c'est peut-être aussi de redorer un peu le patrimoine français. Je ne sais pas, on oublie souvent, on dit tous, la France, c'est super beau, il y a des jolies pierres. Tu vas à Paris, c'est ça. Tu vas en Bretagne, c'est ça. Le neuf, même si j'en ai fait partie pendant longtemps, on enlève quand même ce beau paysage. Donc ça, il y aura toujours de la place parce que moi, je ne peux jamais faire autant de logements qu'un groupe. Mais à notre petite échelle, je pense que c'est intéressant pour les petites communes notamment parce qu'à un moment donné. Au lieu de tout démolir, je pense que c'est sympa d'aller redorer un peu tout ça. On a des belles bâtisses. Les anciens faisaient des super belles choses. Et après, ils n'avaient pas les matériaux d'aujourd'hui pour mettre en avant ce qu'ils avaient fait. Le pisé, la pierre. Et ils n'avaient pas les matériaux isolants comme on a aujourd'hui. Ils n'avaient pas la chaux qu'on peut traiter comme aujourd'hui, etc.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
En parlant de la réalité du terrain, toi, tu la connais bien. Quand on a échangé, tu n'as pas beaucoup parlé d'ancrage local. Aujourd'hui, c'est quoi ton périmètre ? Et est-ce que tu y es attaché ? quoi finalement l'importance surtout d'avoir son périmètre ?
Kévin, marchand de biens
Je pense que tu as quand même tout dit. Moi, l'ancrage local est hyper important parce que déjà, tu es plus fort. Quand tu n'es pas nombreux entre entreprises, quand c'est une petite entreprise, que tu as une vocation de dire j'ai envie de devenir marchand de biens, développer des opérations, il faut penser à plusieurs éléments, qui est le temps de trajet, le temps de trajet pour tes artisans, parce que tu ne vas pas les envoyer à l'autre bout de la terre, hormis si tu travailles avec n'importe qui. Et ça, encore une fois, ce n'est pas ma façon de voir les choses. Donc, c'est de se dire, on va travailler à 15-20 kilomètres autour de mon bureau qui est sur l'Est lyonnais. Et en fait, ça nous permet aujourd'hui déjà de bien connaître tes mairies, bien connaître ta réglementation, bien ancrer au niveau des réseaux pour t'apporter les fonciers, pour t'apporter les opérations, justement, et d'avoir le temps de répondre aussi à faire travailler tes artisans toute l'année. Parce que quand tu t'engages auprès de certaines personnes en disant, tu peux bosser avec moi parce qu'il y aura du travail toute l'année, il y aura des choses à faire, etc., il faut y répondre. Ça ne va pas marcher sinon éternellement. Et après, à l'occasion, par opportunité, parce que je dis bien aujourd'hui, ça peut arriver. que tu rencontres une super personne qui est de Nantes et qui a un super projet, etc. Bah go, parce que ton truc que tu as appliqué là, tu peux l'appliquer ailleurs. Ça oui, ça marche. Mais ça marche que si tu es déjà bien ancré, que tu marches super bien. Et ça le fait. Et moi aujourd'hui, dans le développement qu'on arrive, on a des nouvelles associations avec des personnes justement qui ne sont pas forcément de la région. Et on va chercher à développer d'autres choses. Mais c'est tout ça. Au bout, j'arrive à plus de cinq ans d'entrepreneuriat. On a livré plusieurs résidences. on a plus de 3-4 opérations par année maintenant et on commence à avoir un roulement intéressant. Tu vois, on est au mois de mai, je travaille pour l'année prochaine. Donc, il faut avoir le temps, il faut prendre son temps. Et ça, c'est un mot, je pense, aujourd'hui, que tout le monde oublie. Il faut avoir de la patience. Et on ne l'a peut-être pas à 20 ans. Après, on grandit sans tranquillement. Ça, je pense que c'est important.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
OK, OK. Donc, aujourd'hui, finalement, tu as une société qui fonctionne bien avec ta femme, avec des personnes que tu as recrutées, une entreprise familière, on peut dire. Il y a beaucoup de fantasmes autour du métier de marchand de biens sur le fait qu'un marchand de biens qui fonctionne gagne très très bien sa vie finalement est-ce qu'on peut mettre un peu de rationnel dans tout ça en se demandant combien tu gagnes aujourd'hui combien de temps tu bosses, combien tu gagnais au début aussi est-ce qu'il y a eu des périodes assez compliquées, c'est quoi la réalité vraiment de ton métier ?
Kévin, marchand de biens
Je pense qu'on peut totalement en parler. Moi, je suis plutôt pour, parce qu'on a toujours tendance à cacher les choses, comme si c'était un secret de polichinelle. Et en France, on dit toujours, les Français ne peuvent pas. Moi, je pense quand même qu'on a bien évolué là-dessus. Et puis, il faut le dire. Et puis, ça peut rassurer ou à l'inverse, se dire, tu vois, c'était peut-être pas si simple que ça. Les premières années, on ne se payait pas. Parce que la première année, on ne s'est pas payé. Alors après, on avait prévu ça, justement, pour éviter d'être dans le mal. Mais il fallait que ça marche parce qu'à un moment donné, si ça ne marche pas, tu te retrouves dans le dur. Les premiers fonds qui sont arrivés, tu ne dégages pas des salaires dingues parce que tu ne sais pas comment tu vas devoir le réinvestir entre les frais de géomètre, les frais d'études, les frais d'archi, les frais de ci, les frais de là.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Parce que finalement, à chaque fois que tu fais une opération, que tu la lances ou pas, il y a des frais préliminaires et qui potentiellement ne te rapporteront rien. Les frais de géomètre, on en parlait.
Kévin, marchand de biens
Exactement. C'est un peu le principe de se dire, pas tout le monde peut le faire parce qu'il y a un engagement moral et financier qui est toujours présent. même si le projet ne va pas se faire. En moyenne, sur une opération aujourd'hui, on a entre 20 et 30 000 euros qu'on va dépenser, alors qu'on sait que l'opération ne peut pas aller au bout. Alors certains vont dire, ça paraît gros. Non, parce que quand tu bosses avec un archi qui bosse correctement, il a son prix et c'est logique. Donc tu auras des plans bien faits. Tu peux toujours trouver moins cher, mais c'est ce qui va faire ton projet. Déjà, il démarre, il est bancal. Donc moi, je donne et j'invite tout le monde aujourd'hui à s'entourer de jeunes, de personnes compétentes, de sociétés compétentes, parce que ça va vous faciliter tellement de choses pour la suite. contrairement à dire je vais faire des économies qui ne sont pas du tout intéressantes pour le départ.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Ce ne sont pas des économies.
Kévin, marchand de biens
Même pas du tout, on s'en est bien d'accord. Donc du coup, derrière, on démarre de cette façon-là. Et après, heureusement d'ailleurs, qu'avec le nombre d'heures qu'on fait par semaine, qu'on bosse comme des fous, qu'on commence finalement à aller au bout des opérations parce qu'encore une fois, on respecte le client, on met de la belle prestat, on met des finitions sympas, on va au-delà justement du promoteur national parce qu'on va se différencier, On va au-delà. d'un constructeur national aussi, où on fait des prestations vraiment un peu travaillées, plus de choix de carrelage, des plus grands volumes, des propositions de chauffage un peu plus haut de gamme que ce qu'on peut retrouver dans le classique, et puis surtout un sur-mesure. Aujourd'hui, nos clients peuvent, nous, l'avantage dans notre entreprise, modifier, tant qu'on n'a pas démarré, mais c'est souvent le cas, les projets. Et donc, on s'adapte à leurs demandes en fonction. Et donc, le client s'y retrouve du coup. Ça, c'est sympa. Et donc, les opérations démarrent super bien.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
OK. Et donc, si on parle chiffres aujourd'hui, tu travailles combien d'heures par semaine ? Et tous les mois, tu te verses combien ?
Kévin, marchand de biens
Là, aujourd'hui, je dois être à 80-90 heures par semaine, à peu près. On se verse 4 500 euros de revenus. Enfin, moi, je me verse 4 500 euros de revenus par mois. Et tu vois, les derniers...
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Avec ta femme ?
Kévin, marchand de biens
Non, tout seul. et ma femme aujourd'hui elle doit avoir 1800 euros de mémoire et après quelques compléments, parce qu'on va dire que c'est un peu l'avantage d'être à son compte bon bah quelques avantages en nature comme n'importe qui pourrait les avoir dans une entreprise voilà exactement, une voiture de fonction, une prime à l'année etc j'allais dire ce que tout bon salarié devrait avoir si ça fonctionne bien et donc après sur les sociétés maintenant on arrive à boucler parce que l'idée c'est qu'on a démarré par marchand on a créé d'autres structures autour du métier de marchand. Donc des sociétés de contracte en général en travaux qui vont pouvoir faire une boucle complète sur notre projet. Et donc les entreprises aujourd'hui dégagent plusieurs millions de chiffres d'affaires par rapport aux opérations qu'on vient faire. Et puis en résultats nets, on va arriver plutôt autour, quand tout se passe bien, des 300 000 à 400 000 euros de résultats sur l'entreprise. Qu'on réinvestit derrière, du coup, encore plus pour nos opérations. Bien entendu, parfois il faut l'entendre. On fait aussi des opérations au fond propre.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Parce que finalement, tu fais effectivement un résultat qui est important, en plusieurs centaines de milliers d'euros, mais ce résultat, c'est ton outil de travail, c'est le nerf de la guerre finalement, l'apport que tu vas avoir.
Kévin, marchand de biens
Exactement. C'est tout à fait ce que tu viens de dire, parce qu'en fait, le résultat, c'est aussi la crédibilité qu'on va dégager aux yeux de nos financiers, de nos banques. Donc, on est obligé à un moment donné d'augmenter notre résultat. Il faut quand même savoir qu'on aimerait... pas forcément aller aussi haut, mais pour crédibiliser l'entreprise, il faut arriver à un moment donné à avoir un résultat important et je pense que tu connais très bien cette phase aussi qui va rassurer les investisseurs privés ou les banques et derrière, on les réinvestit. On les réinjecte de toute manière dans la plupart de nos projets pour le développement de l'entreprise. En effet, on viserait petit, on pourrait dire on investit à droite, à gauche, on prend des appartements puis on s'arrête là. La réalité, elle est toute autre parce que 4, 5 appartements, je ne vais pas vivre, je ne vais pas pouvoir me rémunérer jusqu'à 70 ans. Ça, c'est une utopie qu'on a aussi. Si aujourd'hui, on veut être à la retraite, comme tout le monde en a en tête à 50 ans, il faut dégager au moins 10 fois ce que je suis en train de vous dire. Donc là, c'est top, ça marche bien et on continue le développement. On a des belles opérations à venir. Et là, on est plutôt en train d'augmenter les volumes parce que nos opérations jusqu'à aujourd'hui, l'idée, c'était plutôt de faire des opérations de 3-4 logements pour éviter de rentrer dans des projets chronophages. où en fait, ça prend trop de temps en instruction auprès des communes parce qu'il faut faire du social, parce qu'il faut faire des places de parking visiteurs, parce que des espaces verts communs, et donc des petites opérations, parfois sur certaines communes avec certains règlements, ça vous évite tous ces éléments-là. Et donc, j'ai dit, on va démarrer par ça, ça ira plus vite, ce sera plus simple à gérer. Et aujourd'hui, on essaie plutôt maintenant d'aller vers des volumes d'opérations un peu plus gros, avec une dizaine de logements sur ce qui est à venir, justement. Et donc, ça monopolise encore plus de fonds. Donc forcément, on a eu besoin de développer l'entreprise.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
C'est quoi ton plus gros défi aujourd'hui ?
Kévin, marchand de biens
Mon plus gros défi aujourd'hui, ce serait de stabiliser l'entreprise parce qu'on a vu beaucoup d'entreprises qui ont bien grossi d'un coup.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Et comment on fait ça ?
Kévin, marchand de biens
Comment on le fait aujourd'hui ? On reste humble sur ce qui est en train de se passer. Premier élément, je pense, du recul sur ce qui est en train de se passer aussi et toujours avoir un temps d'avance. Ça, je pense que c'est ce que j'avais au foot à l'époque, quand j'étais numéro 10. Ça va être un peu cliché, mais d'avoir le temps d'avance sur des défenseurs qui arrivent. Là, c'est pareil sur la conjoncture, sur comment les banques vont nous financer, comment le crowdfunding va évoluer, comment les clients vont analyser le marché en face. Je pense qu'avec tous ces éléments-là, et puis l'autre élément, c'est aussi pas oublier un point, c'est d'où tu viens et qui t'a accompagné à ce moment-là. On oublie souvent que le géomètre qui t'a fait confiance, qui t'a peut-être pas tout facturé au départ, ou l'architecte, etc., toujours les récompenser et toujours rester fidèle. Je pense qu'il y en a beaucoup qui l'oublient en grossissant.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
C'est une citation qui dit que ceux que tu croises en montant, tu les croises en descendant.
Kévin, marchand de biens
C'est marrant, mais je pense que c'est Vraiment... Plus que vrai, parce que moi j'en ai croisé dans le sens quand j'étais encore salarié à l'époque, qui redescendent. Et là, tu l'as dit, c'est là où le métier de marchand de biens, de promoteur, devient, au regard des autres, mauvais et des requins, etc. Parce qu'il y en a certains, dès qu'ils commencent à trop voler en éclats, ils flambent. Et en fait, on ne voit que ça. Et on ne voit pas l'autre côté. En fait, il est en train de dégringoler. Et il se casse la gueule complet.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Il y a beaucoup d'exemples comme ça.
Kévin, marchand de biens
Donc le développement plus, c'est de continuer là-dessus. Et le volet important aujourd'hui, c'est que plus tu vas être sérieux dans ton métier, plus on t'amène des opérations, plus tu peux ancrer ton entreprise de manière locale. Et j'ai un exemple frappant, c'est qu'avant-hier, j'étais contacté par le maire d'une commune dans l'Isère qui m'appelle parce qu'il sait que j'ai fait un projet dans la commune d'à côté qui se passe super bien. Il m'appelle pour me vendre des terrains qui appartiennent à la commune. Donc ça, aujourd'hui, quand on arrive à ce stade-là, ça veut clairement dire qu'à l'échelle locale, tu t'es installé et surtout que ce que tu es en train de livrer, Et conforme, parce qu'on oublie aussi un point, c'est qu'il y a le démarrage et il faut avoir des conformités. Pour avoir ta conformité sur un projet, il faut respecter ce que tu dis. Et parfois, tu as des surprises et il faut aller même au-delà. Donc, un projet sur le papier, on peut gagner beaucoup, peut-être même plus que ce que j'ai dit tout à l'heure. Et la réalité, tout autre à la fin, parce qu'on a eu des surprises. Mais les surprises, c'est à nous. Les absorber, ce n'est pas au client. Ça, c'est important. Et ça, c'est l'autre marque aujourd'hui. Et les absorber, c'est mettre de l'argent sur la table. Exactement.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Bien sûr. Aujourd'hui, tu accompagnes des marchands de biens. Tu as plusieurs marchands de biens, je ne sais pas combien exactement, peut-être que tu vas nous en parler. C'est quoi, et finalement pour toutes les personnes qui sont là, qui nous regardent, c'est quoi les conseils que tu donnerais aujourd'hui à une personne qui va se lancer en tant que marchand de biens ?
Kévin, marchand de biens
C'est un peu compliqué à répondre, peut-être juste comme ça avec un ou deux points, mais ça dépendra un peu de son expérience. Mais le point crucial, c'est l'entourage. C'est-à-dire aujourd'hui, n'ayez pas peur de vous entourer, quitte à devoir payer une personne ou des partenaires extérieurs qui vont vous permettre de grandir rapidement et de faire en sorte que votre entreprise et votre projet, il va pouvoir naître. Parce qu'aujourd'hui, on ne peut pas tout faire. Donc, si demain, vous étiez bouché, si vous étiez, je ne sais pas moi, commercial dans les photocopieurs et vous avez envie de le faire, vous pouvez le faire. Mais par contre... Vous n'aurez peut-être pas toutes les capacités à pouvoir tout gérer. Donc, il faut juste savoir bien s'entourer. Et c'est pour ça qu'aujourd'hui, moi, encore une fois, par une agence immobilière qui m'a présenté des personnes qui voulaient devenir marchand de biens. Donc, encore une fois, le réseau qui nous amène à présenter des personnes disent, nous, hyper conscients, on a des fonds parce qu'on a vendu des biens. On est bien ancrés localement dans notre commune, dans l'Isère. Mais par contre, nous, techniquement parlant, juridiquement parlant, comment ils font monter le dossier. Et plus on avance dans les années, plus ça devient compliqué. plus ce genre de choses, il faut peut-être trouver quelqu'un qui va vous aider là-dessus. Et encore une fois, oui, on a à boire et à manger, mais comme dans tout. Donc, rassurez-vous, renseignez-vous un petit peu et encore une fois, essayez à l'échelle locale de vous renseigner qui peut vous accompagner là-dessus. Une agence immobilière qui aura forcément un marchand de biens, forcément une connexion. Donc, moi, aujourd'hui, grâce à ça, oui, j'accompagne plusieurs. On a à peu près 8 aujourd'hui marchands de biens passés partout où on les accompagne sur le montage. Donc, aujourd'hui, je suis en train de regarder aussi pour recruter une personne. d'un point de vue administratif, pour ce volet-là. Et on leur fait gagner du temps, parce qu'on leur dit, analyse de dossier, ton dossier, il faudra le monter de telle et telle manière. Donc, un permis d'aménager, un permis de construire, une division préalable, une division au volume, et on fait gagner un temps dingue là-dessus. On connaît souvent la mairie, donc on fait gagner du temps aussi sur le montage. Et donc, ce qu'ils auront investi là, ils l'auront trouvé largement. On essaye de rester cohérent aussi, parce qu'on entend tout un tas de choses sur les formations. Je ne suis pas un formateur qui vise à faire des conférences à 800 personnes. On va rester à l'échelle locale. Je sais qu'on peut augmenter, on va sûrement le faire. On le fera peut-être à une quinzaine de personnes, des petits traînions un peu sympas. Mais voilà, l'idée, c'est encore une fois de garder cet ancrage local et de faire évoluer. Parce que le marchand de biens, je pense que c'est un métier où il faut qu'on le fasse encore évoluer, qui aide les petites communes, les petites villes à redorer le blason d'anciennes bâtisse. Et plus on sera bien formé et accompagné sur ces métiers-là, plus aujourd'hui, on va pouvoir justement faire des logements décents pour des familles qui en ont besoin. Et inversement pour les investisseurs aussi de l'autre côté, sans contrecarrer le neuf. Mais le neuf, on voit bien aujourd'hui qu'avec toutes les réglementations, avec tout ce qui se passe aujourd'hui, il est en train de chuter. Et donc, il faut bien qu'on y pallie à un moment donné. Je pense qu'on est dans le vrai aujourd'hui. Je pense qu'on est vraiment dans le vrai avec ça.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Est-ce qu'on peut dire que c'est ça que tu aimes le plus aujourd'hui dans ton métier ? Le sens que tu donnes à ce que tu fais ?
Kévin, marchand de biens
Je pense que c'est ce qui m'anime quand même pas mal. Quand tu rentres le soir, quand tu te lèves le matin et que tu dis qu'ils ont réussi à dégager 100 000 de marge sur un dossier parce que tu les as accompagnés, qu'ils sont en train de lancer leur deuxième voire leur troisième opération et qu'ils te rappellent à chaque fois. Au lieu même de se dire qu'on va la faire tout seul, ils te rappellent et disent qu'on va encore gagner du temps. C'est le collégial toujours.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
On travaille ensemble et c'est une aventure humaine.
Kévin, marchand de biens
Je pense. Moi, c'est ce qui m'a toujours animé de partout. et tu vois, vraiment un truc qui me vient comme ça en tête. Là, on vient de boucler une opération à Lagnieu, à côté de la centrale nucléaire, dans le Bugey. Et le terrain que j'achète, les propriétaires sont des amis de ma mère qui me connaissent depuis que je suis petit. Donc, ils ont emmené ma mère à la gare prendre le train. Et aujourd'hui, c'est moi qui leur achète le terrain, qui ai bouclé l'opération. Et ils ont dit, Kevin, on n'aurait vendu à personne d'autre que toi. Et c'est trop beau. Et toi, on a fait une bouffe superbe et tout. On était tous ensemble. Et tu dis là, la boucle, elle est magnifique. Et je pense aujourd'hui que tout le monde autour de soi... peut, dans son entourage, trouver mais à partir du moment, je pense bien à partir du moment où on est sérieux. Moi, j'ai eu des problèmes de chantier, j'ai eu des problèmes avec des artisans, moi-même, aujourd'hui, j'ai eu des défaillances. Ça, on peut le dire. C'est la manière dont tu vas réagir et comment tu vas mettre en place les actions pour gommer ça. Et ça, je pense que c'est hyper important parce que dire que le bâtiment, il n'y a pas de problème, dire que l'immobilier, il n'y a pas de problème, que le projet va se passer comme sur des roulettes, c'est faux. Et ça, il faut le dire au client. Et plus tu vas le dire dès le départ, Et plus ça va être simple.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
100% d'accord avec toi.
Kévin, marchand de biens
Et après, on arrive au fond. Et bien, on arrive aujourd'hui à des choses super sympas. Après, tu en auras toujours. Et malheureusement, je pense que je dois avoir des avis, peut-être, de certaines personnes sur la globalité qui seront mécontents. Parce qu'on est dans un monde où l'exigence est aussi de plus en plus forte. Nous, on essaye de renforcer cette partie-là. On essaye de faire au mieux. Et puis, je pense que ça nous réussit quand même.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Ok, ok. Merci beaucoup, Kevin.
Kévin, marchand de biens
Merci à toi.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Une question pour la fin. Pour toi, réussir aujourd'hui, qu'est-ce que c'est ?
Kévin, marchand de biens
Réussir, c'est rester fidèle à ce que tu as été quand tu as grandi. Et je pense que c'est être stable financièrement quand je commence à l'être, mais tout en simplicité. parce que finalement j'achète mon temps et aujourd'hui je commence à passer un peu plus de temps en famille et je pense que là tu vois c'est le graal quand tu commences à être sur une stabilité financière de pouvoir chérir un peu les gens autour de toi parce qu'avoir de l'argent c'est bien mais avoir de l'argent à plusieurs avec ta famille c'est encore mieux donc je pense qu'on arrive vraiment au moment fatidique de ta désorientation possible ceux qui vont voler en éclats montrer à tout le monde et puis t'as moi alors moi j'ai l'avantage d'avoir une femme qui me ramène à la réalité assez facilement quand ça commence un peu à dérailler et je pense que tout le monde a besoin de quelqu'un autour de soi et ça c'est ça vraiment je le dis c'est pour moi ce qu'il y a de plus magique et c'est ce que m'a apporté l'immobilier et le métier de marchand de pouvoir vivre de ce métier là et d'avoir une liberté financière beaucoup rêvent de ça aujourd'hui donc il ne faut pas oublier que c'est de l'investissement de soi-même mais ça en vaut le coup donc je souhaite à tout le monde d'en arriver où j'en suis et c'est pas encore fini.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Merci beaucoup
Kévin, marchand de biens
Merci à toi Hugo

Chapters

Introduction au podcast et au parcours de Kévin
0sec
Kévin, de footballeur à marchand de biens
31sec
Les débuts dans le football et les choix de carrière
1min
Transition vers le commerce et l'immobilier
5min
Comprendre la vente en état futur d'achèvement (VFA)
7min
L'importance de la formation et du réseau
9min
Accompagnement des clients dans l'immobilier
16min
Les défis et réalités du métier de marchand de biens
29min
Stabiliser l'entreprise et l'importance de l'ancrage local
47min
Réussir en immobilier : un équilibre entre travail et vie personnelle
1h02

About IMMOTEP - Le podcast qui parle d’investissement et d’immobilier, simplement.

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Et si l'investissement immobilier n'était plus réservé à une élite ? IMMOTEP démystifie l'investissement immobilier au sens large, à travers des discussions authentiques et sans filtre, avec des invités qui ont construit leur parcours d'investisseur… parfois de la manière la plus inattendue qui soit.

Marchands de biens, primo-investisseurs, experts de la rénovation, entrepreneurs reconvertis dans la pierre ou figures publiques passionnées d'immobilier : chaque épisode donne la parole à des parcours réels, avec leurs réussites, leurs erreurs et leurs prises de risques. Ici, pas de discours théorique ou intimidant : on parle argent, stratégie patrimoniale, crowdfunding immobilier, gestion locative, diversification et opportunités d'investissement, avec des mots simples et une vraie proximité.

IMMOTEP, c'est la promesse d'un podcast immobilier pédagogique qui incarne la mission de La Première Brique : rendre l'investissement immobilier accessible à tous, quel que soit votre niveau de connaissance ou votre budget de départ.

Au programme :
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📈 Des clés concrètes pour comprendre les différentes façons d'investir dans la pierre (achat locatif, marchand de biens, crowdfunding immobilier, rénovation…)
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La Première Brique est plateforme de crowdfunding immobilier régulée par l'AMF (PSFP n° FP-2023-15).

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About IMMOTEP - Le podcast qui parle d’investissement et d’immobilier, simplement.

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Description

Il rêvait de foot pro. Il est devenu marchand de biens. Et il a misé sur la rénovation quand tout le monde misait sur le neuf.

Il parle sans filtre de ce qu'on évoque rarement :

Pourquoi il ne s'est versé aucun salaire la première année ;
Comment les banques lui ont fermé la porte malgré 15 ans d'expérience ;
Sa première opération financée avec La Première Brique ;
Ce qu'il gagne vraiment aujourd'hui, pour 80 à 90 heures de travail par semaine ;
Pourquoi il ne travaille qu'à 15-20 km autour de son bureau.

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Transcription

Kévin, marchand de biens
Dire que l'immobilier n'a pas de problème, que le projet va se passer comme sur des roulettes, c'est faux. Et ça, il faut le dire aux clients. T'as la goutte un petit peu quand même, tu te dis, il faut vraiment que ça se passe bien, parce qu'après derrière, il y a des gens à rembourser, on va pas partir avec la caisse. Tout le monde dit, je vais être marchand, moi c'est bon, j'ai 100 000 sur le compte, l'opération elle fait 300, j'ai tout ce qu'il faut. Non mais c'est même pas une question d'argent, c'est même pas une question d'apport, c'est pas une question de vente, c'est une question d'expérience. Et à un moment donné, ce qui manquait à ce moment-là, c'est d'avoir le cran. Parce que tu quittes un truc et tu sais pas vraiment ce qu'il va se passer derrière.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Bonjour à tous, on est très heureux de partager avec vous ce premier épisode d'IMMOTEP, le podcast qui parle d'investissement et d'immobilier simplement. Quand on parle de marchand de biens, l'imaginaire collectif nous conduit souvent vers quelqu'un d'opportuniste, un peu froid, certains parlerons même de requin. Aujourd'hui on va découvrir une autre réalité ensemble, cette réalité c'est celle de Kevin. Nous verrons comment, un joueur de foot semi-professionnel est devenu marchand de biens, avec un parcours complètement fou, et surtout en conservant ses valeurs de respect et de proximité. Salut Kevin, merci beaucoup d'être avec nous.
Kévin, marchand de biens
Salut Hugo.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Ton parcours est loin d'être classique. J'ai appris que tu étais joueur de foot avant. Est-ce que tu veux nous en parler un petit peu ?
Kévin, marchand de biens
Écoute, c'est une époque qui est quand même un peu plus lointaine maintenant, mais à l'âge de 6 ans, j'ai commencé le foot là où j'habitais à Villefontaine. Une bonne bande de copains, on a mené une belle équipe parce qu'on a réussi en fait rapidement à avoir un sacré niveau. On est monté assez haut, on a gagné des tournois face à l'Olympique Lyonnais. Déjà à l'âge de 6-7 ans, tu vois, donc ça présumait des bonnes choses. Et à l'intérieur de cette équipe-là, on avait des gens vraiment d'une très bonne qualité qui ont d'ailleurs été sourcés et qui sont partis à l'OL, le centre de formation à l'époque. Donc après, du coup, forcément, on a suivi un peu. Moi, j'étais complètement fan. Les belles années, après on est arrivé en 98, on a gagné la Coupe du Monde. Nous, on était dedans complet. C'était les premières belles années du foot français. Et en fait, moi, j'ai commencé après derrière à jouer à Bourgoin-Jallieu. Donc ça, moi, c'est là où je suis né. Bourgoin, je suis Berjallien de base. C'est un gros terroir du rugby et du foot parce qu'en fait, pour les jeunes, on était aussi haut que l'Olympique Lyonnais. Donc, on avait les 14 nationaux, les 16 nationaux. Et donc, moi, je suis rentré en fait là-bas en 14 nationales. Et on a joué dans le championnat de France, en fait, finalement. Et tu commences un petit peu à y croire, à dire, je suis en train de toucher presque mon rêve, d'aller toucher ce petit monde professionnel. En fait, tu es encore très loin. Et là, on avance comme des fous. Et on arrive à 18 ans et tu as 18 ans, deux choix qui s'offrent à toi. Soit tu es hyper bon, tu es le meilleur et puis là, ça démarre. Soit tu commences à comprendre aussi que c'est un monde très compliqué. Et là, pour le coup, ce qui va ressembler finalement un petit peu au métier de marchand de biens, où on est dans un milieu, pour le coup, il faut des preuves, il faut de la chance, il faut de l'opportunité il faut beaucoup d'expérience et à un moment donné moi il me manquait dans ma famille des gens qui auraient pu à ce moment là peut-être m'accompagner, peut-être être le meilleur aussi. Tu es entre deux, tu as 18 ans, arrivent les copains les copines les sorties et donc là je vois tu vires un petit peu on fait les choix finalement.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Tu parlais beaucoup d'humain au début de l'équipe effectivement le foot c'est un sport d'équipe et est-ce que tu penses que finalement cette expérience qui a lié discipline, importance du collectif, ça t'a préparé aussi à avoir le réseau que tu as aujourd'hui ? Est-ce que c'est là que tu as commencé à faire ton réseau d'aujourd'hui ?
Kévin, marchand de biens
Au final, oui. Alors, ça te conditionne à plusieurs choses parce que le foot, tu comprends très rapidement que tout seul, tu ne fais pas grand-chose. Donc, c'est un peu similaire à aujourd'hui parce que tu peux avoir les meilleurs projets, les meilleures opportunités. Si tu n'as pas un bon dessinateur, un bon architecte, un bon géomètre, tu ne vas pas y arriver. Le foot, c'était pareil. Si tu n'es pas en bonne entente avec les joueurs, que t'es pas dans la bonne dynamique et que tu te reposes pas sur eux à un moment donné parce que tu peux pas tout faire, ça avancera pas. Et de l'autre côté pour le réseau, complètement parce qu'en fait grâce au foot j'ai voyagé il y a des gens que je vois encore aujourd'hui qui m'ont accompagné, qui étaient au district du foot et c'est des gens aujourd'hui on a tous un projet immobilier donc en fait au final on se retrouve ils ont parfois maintenant des postes dans des mairies, certains, ça se transforme souvent quand t'es pas professionnel mais t'as un très bon niveau tu finis en mairie, tu finis à la poste, tu finis toujours dans des endroits qui sont pour nous marchands de biens hyper intéressants parce qu'en fait, c'est les postes un peu clés aujourd'hui pour sourcer un peu les projets. Et donc, c'est vrai que ça a un peu démarré à cette époque-là. Et puis, ça m'a permis aussi de me forger un caractère de dingue parce que j'ai fait énormément de détections. J'ai été pris pour certaines, d'autres j'ai été refusé, d'autres parce que j'étais trop petit. J'ai été pris au centre de préformation de Vichy, moi. Et on m'a fait, par exemple, une radiographie de l'âge osseux. Ils voient tout petit que je suis trop petit en taille. Si en fait, on force trop sur les entraînements et on pousse vraiment à 5 jours par semaine, etc., qu'on peut couper ma croissance. Donc là, en fait, c'est même pas qu'on ne veut pas. C'est qu'on dit, tu ne pourras pas le faire parce qu'il y a un risque. Et donc, à 13 ans, tu redescends de 10 étages. Donc, tu comprends aussi les leviers de la vie que tu peux très vite monter, très vite redescendre et qu'il faut juste, à un moment donné rester humble, te poser les bonnes questions et qu'il y a toujours une solution, même en fait, quand tu penses être dans le trou noir et que ça ne peut pas fonctionner. Et là, pour le coup, déjà, la famille à ce moment-là est hyper importante, parce que ma mère, dans ces moments-là, m'a vraiment bien accompagné. Et c'est ce qui a pu, aujourd'hui, je pense, commencer à forger ce caractère un petit peu de marchand, et le réseau bien entendu, parce que ça a démarré un peu là-dessus.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
L'importance de l'entourage. Ok, donc là, tu le disais, tu fais des choix, ensuite. Ces choix t'amènent vers quelle trajectoire ? Ils t'amènent à faire des formations ? Tu retournes à l'école ? C'est quoi le parcours après ?
Kévin, marchand de biens
C'est assez marrant parce qu'au final, si on prend un petit peu, les choix, c'est quand même de se dire à un moment donné, je ne vais pas finir footballeur pro. J'ai fait très rapidement quelques mois de travail à l'hôpital où ma mère travaillait. Elle m'a dit, je vais te forger un peu plus le caractère si tu penses que la vie est faite comme ça. Puis tu te poses des questions. Donc là, je pars vite dans le commerce parce que je comprends quand même que j'ai des facultés à vendre assez facilement, à convaincre les gens. Et on me l'a assez dit dans mon entourage. Donc, je continue mes études en BTS de commerce. J'ai commencé du commerce international. Je suis vite allé sur la négociation relations clients en alternance, sur une alternance qui a démarré avec Toupargel. Donc, en fait, c'était un truc un peu particulier encore une fois. Finalement, j'ai fait que de la particularité dans mes choix. C'est qu'en fait, toute l'école et toute la classe étaient au même endroit en alternance. Quand on débarquait à Toupargel à Villeurbanne, on faisait de la télévente, on faisait 7 heures par jour de vente par téléphone. Une formation très particulière. Finalement, ces formations-là, c'est ce qui m'a suivi sur tout mon parcours. Des formations sur le tard, des formations à l'ancienne où il faut prouver au fur et à mesure, on se challenge sans arrêt. Mais ce qui est intéressant, c'est que je comprends rapidement, même en alternance, que si tu es bon vendeur, tu peux vite bien gagner ta vie. Parce que nous, on avait les primes. Et donc, je gagnais très bien ma vie en alternance, parce qu'aujourd'hui, je peux le dire, je gagnais 1600 euros par mois en alternance, grâce au panier de vente, grâce à des objectifs, des challenges, etc. Et je me dis, c'est génial, quoi, qu'on ne vient pas de ce milieu-là, qu'on n'a pas grandi dans des milieux hyper fortunés. Et aujourd'hui, on se dit qu'à 18 ans, on arrive à faire 1600 euros par mois.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Alors que le fixe était à combien ?
Kévin, marchand de biens
Le fixe devait être à 800, 900 euros dans les mois.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Tu doublais ton salaire avec le variable.
Kévin, marchand de biens
Exactement, oui. Donc ça, c'était vraiment top.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Comment tu es arrivé dans l'immobilier ?
Kévin, marchand de biens
Alors là, c'est encore une fois pur hasard. Finalement, on se laisse toujours un peu guider. Des rencontres, des personnes que j'ai rencontrées me disent « Mais tu as vraiment cette faculté-là à vendre ? Tu arrives encore une fois à bien convaincre ? Et aujourd'hui, je pense que tu serais fait pour aller dans l'immobilier. » Alors on m'a rapidement plutôt dit « La VFA, la vente en état de futur d'achèvement, la vente sur plan avec les promoteurs. » Sauf que moi, on me parlait presque chinois à cette époque-là. VFA, construction, CCMIS...
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Est-ce que tu veux détailler un peu ce que c'est que la VFA pour les personnes qui nous regardent ?
Kévin, marchand de biens
Exactement. Aujourd'hui, la vente en état de futur d'achèvement, c'est une vente qui est la plus sécurisée en France parce qu'elle impose un nombre de garanties qui est assez important, voire le plus important. C'est aujourd'hui une vente qui va être la plus sécurisée. Pourquoi ? Parce que même quand vous allez devenir propriétaire, Quand le promoteur aura démarré les travaux, vous allez payer au fur et à mesure de l'avancement des travaux jusqu'à leur finition. Et pour se faire, le promoteur va vous donner une garantie financière d'achèvement des travaux qui aura été donnée par la banque. Donc pour couvrir à hauteur du montant des travaux réalisés par le promoteur, si demain il dépose le bilan, la banque reprend les travaux pour terminer s'il y a une défaillance de ce dit promoteur. Et donc, c'est pour ça aujourd'hui que c'est une des ventes les plus sécurisées. Mais c'est aussi pour ça que tout le monde ne peut pas faire de la promotion. Parce que pour obtenir cette garantie-là, il faut montrer patte blanche. Il faut avoir des apports conséquents. Il faut avoir une solidité financière importante. C'est pour ça qu'aujourd'hui, rares sont les petits promoteurs, mais plutôt des très grosses sociétés. Parce que justement, l'organisation est toute différente. Donc, on démarre en règle générale par ce genre de projet, quand on veut être assuré. Puis après, quand on est un peu plus aguerri, on vient voir les marchands de biens, justement. Parce qu'on comprend qu'on peut vite faire des achats assez intéressants avec des montages un peu différents qui sont aussi sécurisés, même s'ils le sont aux yeux des banques. En tous les cas, un peu moins.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Quand on a échangé, tu nous parlais d'une formation à l'ancienne. Est-ce que tu veux nous en parler un petit peu ? Qu'est-ce que c'est de former à l'ancienne quand on est marchand de biens ?
Kévin, marchand de biens
Aujourd'hui, je pense qu'il y a plusieurs écoles pour arriver jusqu'où on est dans n'importe quel domaine. Mais c'est vrai qu'on était encore dans une génération. Aujourd'hui, je pense qu'on était vraiment formés à l'ancienne. Ça veut dire que, par des facultés lors de l'entretien d'embauche. En fait, si la personne en face de vous décelait les capacités à vendre, les capacités à s'adapter, il dit bon, le gars, c'est bon là, on a ce qu'il faut. Un peu comme le footballeur à l'époque qui était grand. Il n'était pas très bon, mais il était grand. Et en fait, on se disait rapidement, il mettra les têtes, on pourra le former sur le reste. Quand tu étais petit, puis différent. Et bien là, c'est pareil. En fait, là-dedans, on nous disait, allez, viens, et puis on va te former sur place. Et c'est ce qui s'est passé en rentrant dans l'immobilier. Ils ont senti ça, en fait, chez moi. Je suis rentré chez un constructeur de maison individuelle qui était quasiment le plus gros à l'époque, pour le citer à AST Groupe. Malheureusement pour eux, ils ont aussi connu les risques et la crise d'aujourd'hui parce qu'ils ont déposé le bilan. En tout cas, ils ont donné la chance aux jeunes. Parce qu'ils ont connu ça, les deux créateurs de la société, Alain et Sylvature, pour ça AST. Finalement, ils sont allés dans leur garage. Ils ont créé un peu les plans dans leur garage. Ils étaient deux. Ils ont fini un des plus gros groupes nationals. 200 collaborateurs, 1000 maisons par an. Et aujourd'hui, ils te forment sur le tard. C'est-à-dire que tu es rentré. Moi, j'avais l'agence de Décines dans l'Est lyonnais. On avait l'agence de Roussillon dans l'Isère et en fait, on roulait énormément, des gros rouleurs pour vendre de la maison. On allait en Ardèche, on allait dans l'Isère, on allait dans la Drôme, on allait dans le Rhône. Et en fait, on était vraiment comme le télévendeur, sauf qu'on allait sur le terrain pour vendre de la maison. Donc, on vendait de la maison comme on aurait pu vendre des surgelés. Et on expliquait aux gens en plus qu'au lieu de payer un loyer à fonds perdu, on allait leur vendre une maison, qu'ils allaient payer le même montant de loyer tous les mois pour être propriétaire. Donc, il fallait travailler : l a première particularité, c'était sur la clientèle qu'on investit, c'était le clientèle qui vivait grâce à des paiements en plusieurs mensualités. Donc, il fallait d'abord tout le volet financier, vérifier les comptes bancaires, gommer les petits trois fois sans frais. Donc, on travaille déjà sur tout ce volet-là. Et ensuite, on leur vendait la maison. Ensuite, on les accompagnait sur le financement à l'époque avec Crédit Immobilier de France et Crédit Foncier, qui étaient les gros acteurs de 2007-2008 jusqu'à 2010 à peu près, où on avait des montages qui nous permettaient aussi de les accompagner. Et donc là, on vendait de la maison, mais finalement, comme de la VEFA, sur plan. Donc pas vraiment de modification, mais très bien placée en prix. Et donc là, on tartinait de la maison et on en vendait énormément sans trop faire de la modification. Donc il fallait très bon vendeur, pas trop technique, parce que plus on était technique, plus on perdait finalement les clients. Mais on était formé de l'autre côté quand même pour bien comprendre ce qu'on vendait et comment il fallait l'adapter. Et en fait, là, c'était comment on était le meilleur, c'était comment on sourçait nos terrains. Parce que pour vendre des maisons, il faut des terrains. Donc, il fallait mettre en place des partenariats. Et là, les partenariats, c'était géomètre, c'était agence immobilière, c'était notaire. C'était toutes les personnes aujourd'hui que je retrouve qui sont en fait mon réseau.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Tu étais dans ton réseau, oui.
Kévin, marchand de biens
Que j'ai développé encore à ce moment-là parce que moi, pour le coup, on peut dire que j'étais un chien de la prospection. Moi, aujourd'hui, je prenais ma bagnole. Je n'étais jamais au bureau. Je déteste ça de toute façon et encore aujourd'hui. J'allais sur le terrain tout le temps et je faisais des partenariats à foison. Et c'est ce qui m'a permis de lever beaucoup de maisons. J'ai fait quasiment deux ans chez AST. Première année, deuxième meilleur vendeur France. derrière un Parisien. La deuxième année, je ne l'ai pas totalement terminée, mais j'étais encore sur le peloton. Là, tu comprends vite que ça fonctionne bien. Tu as 20 ans, tu gagnes bien ta vie, tu fais des super séminaires, tu es dans une super boîte. Sur le papier, tout par émot, tu es bien formé, ça avance. La réalité, après, est un peu compliquée dans des gros groupes, parfois, et tu as l'envers du décor aussi. Quand tu es là-haut, tu es le meilleur. Encore une fois, comme au foot, quand tu plantes des buts, tu es le meilleur. Ça ressemble étroitement. Et puis quand, après le mois d'après, tu ne vends plus, que c'est compliqué, que tu es dans un creux de la vague, dans les groupes comme ça aussi, ça ne peut pas vraiment te mettre un peu en avant ou te conserver. 20 ans, c'est un peu fragile toujours. Tu redescends. Moi, j'ai vécu des hauts et des bas. Ça a été vraiment compliqué. Et donc, j'arrive à 21 ans et encore une fois par opportunité parce que la vie, je pense qu'elle est toujours faite comme ça. Et ça, c'est vraiment, je pense, qui a marqué ma vie aujourd'hui. Et c'est pour ça que j'essaye aujourd'hui de transmettre ces valeurs-là et vraiment d'accompagner tout ce que je peux faire aujourd'hui, les nouveaux marchands de biens que j'accompagne aujourd'hui. les personnes que je peux aider dans leur montage d'opération, parce que je pense que c'est toujours la transmission et l'aide, et moi j'ai toujours eu de l'aide. Et en fait, comment je suis passé d'AST Groupe à une société qui finalement m'a un petit peu formé, m'a donné ma chance, à l'homme que je suis aujourd'hui, c'est la société d'après. C'est Ganova, une entreprise familiale dans l'Isère, que j'ai rencontrée grâce à une connaissance, parce que je lui ai loué sa maison, le truc le plus bête du monde, et que lui il est super copain avec le patron de l'entreprise. Et donc il me dit, tu veux partir, il cherche des vendeurs. Ça s'est presque fait comme ça. La grande différence, c'est que chez eux, ils avaient 40 ans de moyenne d'âge d'entreprise. Moi, j'arrive, j'ai 21, 22 ans. La seule crainte pour eux, c'était « t'es trop jeune, je pense que tu ne vas pas rester. Nous, on a que des gens un peu plus âgés que chez nous. »
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Plus stable.
Kévin, marchand de biens
Beaucoup plus stable. D'accord. Et là, tu rentres dans un domaine familial, 40 ans d'entreprise. Nous, sur notre secteur, ils ont une renommée de dingue. Le grand-père, le père, dedans, tu as maintenant le fils. Eux. comme AST, finalement, ils sont constructeurs de maisons individuelles. Le volet supplémentaire, c'est qu'ils font également de la VFA. Donc là, du coup, l'avantage pour moi, c'est qu'ils font les deux branches. À côté de ça, ils ont une société d'aménagement foncier. Donc, ils font du lotissement de terrain à bâtir. Donc là, ils ont un troisième volet. Et après, ils ont un autre volet qui est l'industrie et le tertiaire que je n'aurais pas forcément côtoyé. Mais en tous les cas, ils ont vraiment un marché un peu plus, un éventail un peu plus important. Mais c'est surtout ce que tu comprends à ce moment-là, c'est l'entreprise familiale. qui a su s'ancrer dans les mairies de manière locale, qui ont une implantation forte dans les associations. Et donc, tu comprends, il y a d'autres choses qui rentrent en ligne de compte. Tu dis, attends, l'immobilier, ce n'est pas que ça. C'est aussi un métier où on apporte notre aide, où on transmet des valeurs, où on forme des jeunes qui grandissent. Pour donner l'exemple tout con, chez Ganova, le meilleur vendeur, celui qui a fait une super carrière, qui est passé de destinateur au petit-conduc, au commercial, technico-commercial, etc. Il était semi-professionnel dans le vélo. Eux, comme c'était gros amateurs de vélo, ils l'ont vu sans arrêt. Ils ont dit mais toi, en fait, avec la mentalité que tu as, on est sûr et certain que tu vas cartonner. Et ils ont cartonné. Et aujourd'hui, ils ont décelé chez moi ces choses-là aussi qui répondaient bien à leurs attentes. Et on a cartonné. Les deux premières années, meilleur vendeur chez Ganova. Je fais 60 ventes par an, donc triplement de AST grâce à la VFA, grâce aux terrains, grâce à tout ce qui m'apporte.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Le lien entre sport et performance finalement.
Kévin, marchand de biens
Toujours. Toujours ce petit côté-là.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
J'ai envie qu'on revienne sur un point et une question qu'on se pose quand on t'écoute. Tu parles beaucoup de performance, tu parlais tout à l'heure de clients quand tu étais chez AST, qui étaient des personnes qui avaient peut-être un peu de mal à joindre les deux bouts. Tu étais toujours en voiture, tu prospectais, tu as été meilleur vendeur. Et c'est assez facile de faire un raccourci en se disant, ok, en fait, ils ciblaient les personnes qui était un peu démuni et du coup il faisait des belles performances parce que les gens ne comprenaient pas grand chose. Qu'est-ce que tu dis aux personnes qui pensent ça ? Qu'est-ce que tu leur réponds ?
Kévin, marchand de biens
Oui, c'est vrai qu'on peut tirer vers ça parce que rapidement, je suis allé un peu vite dans les explications là-dessus. Après, je le prendrais dans l'autre sens. Aujourd'hui, on accompagnait des gens qui, sans accompagnement aujourd'hui, seraient encore locataires. Et dans les conjonctures où on est aujourd'hui, si on ne devient pas au moins propriétaire de son logement, Et ça, c'est vraiment ma profonde conviction. Ça va devenir plus que compliqué quand ils seront à la retraite. Donc, les faits de les avoir pris un peu par la main, justement, et leur expliquer qu'il n'y a pas que ceux qui ont de l'argent, il n'y a pas que ceux qui ont une grosse épargne ou une succession dans la famille avec un gros apport financier, qu'ils peuvent devenir propriétaires, c'est ça que je leur dirais. Je leur dirais aujourd'hui, grâce à nous, justement, grâce à AST, qui a quand même été un gros acteur de ce marché-là. Et derrière, on a eu Geoxia, et derrière, on a eu Maisons d'en France, et on en a eu plein. C'est qu'aujourd'hui, ça a permis à ces gens-là, à ces jeunes, à ces gens plus âgés qui n'étaient pas forcément initiés à l'immobilier, de pouvoir avoir le rêve, parce que le rêve français, aujourd'hui on peut le dire, c'est d'avoir sa maison individuelle. Et en plus, on était dans une époque où le terrain n'était pas très cher et les matériaux non plus. Donc, on a eu accès à des coûts de construction et des projets qui aujourd'hui, en plus, s'ils devaient revendre, s'ils devaient faire autre chose comme projet, ce serait leur apport financier pour lancer d'autres choses. Et je pense aujourd'hui, et j'en ai plus que la conviction, parce que j'en ai revu, qui d'ailleurs, grâce à ça, ont revendu et ont pu faire des sublimes projets. Et on a des messages, heureusement de temps en temps, qui nous disent merci d'avoir lancé ça, d'avoir fait la création d'une partie de notre projet, d'une vie, etc. Et ça, c'est hyper important. Et d'ailleurs, la vie n'est faite que de ça. Parce qu'à ce moment-là, quand j'ai fait des maisons, sur certains lotissements, on n'était pas propriétaire des terrains, c'est là que j'ai rencontré une personne que je ne pensais pas aujourd'hui, qui est devenue ma femme aujourd'hui. Donc on voit bien qu'aujourd'hui, l'immobilier, la construction, ça mêle tout un tas de choses et c'est juste sublime. Il ne faut pas oublier qu'on construit le bout d'une vie, d'une famille et quand c'est bien fait, c'est sublime. Alors oui, il y a des déboires. Oui, il y a eu plein de reportages. On entend des choses à droite et à gauche, mais c'est trop facile et c'est toujours pareil. On parle toujours du petit détail qui ne va pas et on parle rarement de tout le reste qui fonctionne super bien. Et je pense que tu en es aussi la preuve vivante aujourd'hui avec La Première Brique. C'est que nous, on est dans une époque aujourd'hui, encore une fois, avant, il ne fallait passer que par le milieu bancaire, par des choses hyper contraignantes, compliquées, où la porte, l'entonnoir, était très fermée. Aujourd'hui, on a la possibilité de financer des projets via le crowdfunding, via plein de solutions. Et ça, c'est grâce justement à l'émergence de nouvelles structures, à l'émergence de tout ce qu'on voit aujourd'hui. Donc, il faut quand même aujourd'hui prendre du recul sur tout ce qu'on voit et se dire, ce n'est pas tout acheter ce qu'il y avait avant. Et en prenant l'ancien et le nouveau. aujourd'hui on a juste des choses dans l'immobilier qui deviennent sublimes et ça donne naissance à des sociétés comme la mienne qui n'auraient peut-être pas vu le jour dans les années précédentes
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Si on reprend le fil t'as 25 ans, t'es chez Ganova c'est quoi la suite ?
Kévin, marchand de biens
La suite chez Ganova c'est que toujours par contre le côté quand on est jeune je pense et puis je pense qu'il y en a certains qui se rencontreront qui se reconnaîtront là-dedans, il faut avoir un petit peu de patience, moi j'ai eu la chance d'avoir des hauts et des bas dans ma vie qui m'ont fait comprendre : il faut avoir de la patience, et j'en aurai encore chez Yanova parce qu'un peu de la patience, je suis le meilleur. Donc des fois, tu te brûles les ailes, tu penses que tout est arrivé, ça marche super bien, tu gagnes bien ta vie. Mais de l'autre côté, tu en veux un peu plus, donc tu veux comprendre d'autres choses, comment on fait un lotissement, comment ça marche pour la création d'un projet de A à Z. Et puis, du coup, tu commences à toucher à d'autres choses. Donc ça, c'est intéressant. Donc, j'ai commencé à toucher d'autres choses chez Ganova. J'ai, par le biais de ma prospection, tout mon réseau que j'avais chez AST, j'ai en fait créé des tableaux Excel avec tous les lotissements, tous les terrains que j'avais en exclusivité, que j'ai mis à disposition des commerciaux de chez Ganova. Et on a créé en fait un espèce de relationnel entre chaque commerciaux qui a permis de développer encore plus fortement les constructions chez Ganova. Et puis encore une fois, tu vois, t'arrives, l'impatience, parce que tu veux devenir responsable, avoir un titre, avoir des choses qui, à cet âge-là, sont importantes. Et donc là, tu te heurtes un petit peu, parce que l'impatience fait que parfois, tu prends des murs. J'ai pris un mur à ce moment-là en me disant, non, on t'aime bien, ça se passe super bien, j'ai une superbe entente avec les patrons, parce que je les vois encore aujourd'hui. Et puis personnellement, à ce moment-là, j'ai deux, trois petites choses personnelles qui font que la tête n'est plus aussi bien faite que ce que j'ai pu avoir, et donc j'ai besoin de respirer. Donc, du coup, je prends un peu la tangente. Je pars de chez Ganova avec l'expérience que j'ai depuis plus de quatre ans chez eux. Et par connaissance de réseau immobilier, de la famille qui est sur Paris, j'y allais. On va tenter une autre expérience complètement folle. On va devenir conseiller en gestion de patrimoine sur Paris, place Beauvau dans le 8e. Tu pars à la capitale. Le petit paysan qui débarque à la capitale et qui en rêve. Parce que 27 ans, à ce moment-là, tu dis, c'est génial. On n'est quand même pas trop mal, mais là, tu te casses la gueule complètement. Et ça, c'est vraiment le conseil que je donnerais aujourd'hui. C'est ne croyez pas qu'on est arrivé justement quand vous y êtes, parce que c'est là où on se casse la gueule. Donc, quand vous y êtes et que vous commencez justement à toucher du doigt ce que vous êtes en train de faire, stabilisez justement cette partie-là, parce que c'est ce qui va renforcer votre savoir-faire si vous êtes en entreprise et la solidité de l'entreprise si vous êtes à votre compte. Et là, moi, je monte à Paris, je crame tout, le peu d'épargne que j'avais parce que j'étais jeune. Et en fait, je redescends, CGP dans un monde que tu ne connais pas trop, tu n'as pas de relationnel là-haut, le réseau, je répète, le réseau, c'est vraiment la clé.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
CGP, conseiller en gestion de patrimoine. Exactement.
Kévin, marchand de biens
Et donc du coup, l'avantage encore une fois, c'est que tu rencontres d'autres personnes, des super personnes pour le coup que je couteau aujourd'hui, qui sont même venues à mon mariage. Donc je pense encore une fois que tout est écrit et que ça te permet encore une fois de forger le caractère. Je reste un an, un an et demi, ce n'est pas ma région, ce n'est pas mon secteur. Donc, j'apprends quoi à ce moment-là ? Les placements financiers. Donc, ça, c'est intéressant parce que tu touches d'autres choses de l'immobilier. Donc, il y avait du SCPI. Donc, ça, c'est des parts de société qu'on prend sur des placements immobiliers, mais indirectement. Donc, ça peut être dans l'industrie, ça peut être dans le résidentiel, ça peut être dans le tertiaire. Donc, ça, c'est intéressant pour ceux qui veulent investir et qui n'ont pas un capital important et qui ne veulent pas faire d'emprunt. Parfois, on en fait, ça dépend. Et puis après, on a touché les lois d'investissement de défiscalisation. Donc, on avait la Pinel, on avait la loi de LMNP, loueur-meublé non-professionnel, pour les studios, pour les résidences de tourisme, etc. Et ça a permis quand même de voir un autre volet, même si à titre perso, je m'étais toujours renseigné. Parce qu'en dehors, on essaie toujours d'investir aussi. Mais là, ça a permis vraiment d'être confronté à ça et de vendre depuis Paris des projets qui sont faits dans toute la France. En fait... Et ne plus parler d'immobilier. Et là, quelqu'un qui vient de la maison individuelle, qui vend des projets à des gens qui sont leur rêve, là, on touche un placement financier. Franchement, je ne me suis pas éclaté. C'est super. Je ne trouve pas palpable. Tu n'as pas la même relation avec les clients. Et donc, du coup, tu arrives à une phase où tu te dis que ça ne correspond pas. En fait, tu as envie d'être au cœur des projets. Tu as envie de faire partie, d'une partie de leur projet d'une vie. Et là, tu sais pas, mes collègues cartonnaient bien le poids d'ailleurs. Parce que là, justement, j'ai vu que sur ce volet-là, je n'étais pas le meilleur, mais ce n'est pas plus mal. Donc au bout d'un an et demi, je redescends sur Lyon. Le réseau, encore une fois, je rentre à ce moment-là dans un groupe très local dans l'Isère, toujours autour de chez moi. Moi, je viens de Bourgoin, mais maintenant, je vis à côté de l'aéroport de Lyon depuis de nombreuses années. Et donc là, une personne avec qui j'avais travaillé chez Ganova, parce qu'on avait fait des maisons sur un de ses lotissements. Et donc, je l'accompagne sur la création d'une structure. Donc, je deviens le premier salarié responsable de développement, puis directeur développement. Donc, pour expliquer un peu le directeur développement, c'est pour aller dénicher cette fois-ci en amont pour pouvoir commercialiser les opérations. Donc, nicher un terrain.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Là, t'as quel âge ?
Kévin, marchand de biens
Là, on replonge un petit peu quand même. J'ai 28, 28-29 quand je reviens à peu près. Je reviens à peu près là. Et donc là, on restabilise un peu. Parce que du coup, Paris, c'était sympa. Et là, on revient, on se remodélise un peu à ce que j'avais l'habitude de faire. Donc, sur la maison individuelle, lotissement, VFA. Et puis là, je monte petit à petit les échelons. On voit bien la chance qu'on a quand même d'être en France. C'est quand on se donne les moyens, qu'on travaille beaucoup, qu'on se forme, qu'on prend le temps vraiment. d'avancer sur les projets, rapidement, de 2017, de mémoire, 2017 à 2022, je finis directeur de promotion. On a une nouvelle agence, on a quelques salariés, j'en suis le directeur de l'agence. On a pas mal d'opérations en cours à l'échelle locale. On fait, sur le papier, 250 logements en promotion. Donc, on commence à toucher, pour ceux qui ne viennent pas de ce milieu-là, à l'échelle départementale ou régionale. quasiment le même nombre de logements qu'un gros promoteur.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Et là, ton métier, très concrètement c'est quoi ?
Kévin, marchand de biens
Mon métier, à ce moment-là, c'est d'aller chercher les fonciers, négocier les fonciers auprès des vendeurs pour mettre en place les opérations. Donc, signer le foncier, suivre le dépôt du permis, pour combien de logements on va faire, de quelle manière avec l'architecte. Donc là, tu as une mission qui est, tu rencontres les vendeurs, tu fais ta négociation, tu as fait tes études de faisabilité avec les architectes pour savoir qu'est-ce qu'on peut faire sur ce terrain-là. C'est facile, mais aujourd'hui, on a un terrain. Sur ce terrain-là, on aura une réglementation bien précise de la commune qui nous dit qu'on peut monter en immeuble, on peut faire de la villa, on peut faire ça. Donc, le but, c'est de négocier avec le vendeur. En même temps, de faire un projet sympa, donc négocier en mairie. Et donc là, on revient à un truc qui est sympa, parce que moi, je connaissais pas mal de mairies grâce à ce que j'ai vécu avant. Donc, je croyais que c'était un nouveau métier pour moi. 2017, je me suis dit, je vais prendre un temps dingue à développer les opérations. Ce n'est pas ce que j'ai fait avant, mais j'ai envie de le faire. Mais comme j'ai toujours fait de la prospection. Prospection foncière, prospection pour faire de la maison finalement. La méthodologie reste la même. Il faut analyser un cadastre, analyser une réglementation de la commune, comprendre comment ça fonctionne et puis te mettre une méthodologie. Et puis après, de fil en aiguille, on était quand même dans des belles années en 2017-2018. On déniche des super projets, ça avance vite. Et donc, petite entreprise, du coup, je touche un peu à tout, pas qu'à ça. Donc montage d'opérations, suivi du permis de construire. Comment on va commercialiser ? Avec quelle entreprise ? Pourquoi on prendrait une agence ? Pourquoi on ne commercialiserait pas nous en interne ? Et donc là, tu vois...
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Et le plan de la structure et de sa stratégie. Les terrains, tu les trouves comment ?
Kévin, marchand de biens
Les terrains, du coup, par le réseau que j'avais déjà mis en place, les agences immobilières, les géomètres, les notaires, par le sourcing direct auprès des particuliers qui ont un foncier dingue. En France, on a quand même une chance là-dessus, c'est qu'on a beaucoup de fonciers grâce aux successions et grâce au patrimoine français.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Donc, beaucoup de prospection.
Kévin, marchand de biens
Beaucoup de prospection, le b.a.-ba Et on oublie, en fait, la force. Aujourd'hui, peu importe le domaine, je pense. C'est la prospection. Et moi, en fait, ma force à ce moment-là, c'est que je ne me suis pas reposé sur le réseau. C'est que je suis allé chercher, chercher dehors, toquer les portes, envoyer des courriers. Je faisais mes 1000 courriers par semaine. Je timbrais, je léchais les enveloppes. J'en prenais pour un dingue au bureau. Je t'enfermais tout seul. Enfin, c'est dingue quand je repense à ces années-là. Et par contre, c'est ce qui a fait que les gens me répondaient, en fait. Et tu dis, c'est dingue. Donc, on me répond, je vais en faire plus. Et donc, belle époque. Et puis surtout, on avait une super équipe parce qu'on avait un super commercial qui aujourd'hui a monté une très belle structure, lui, dans le terrassement, parce qu'il a toujours été un peu autodidacte. On en a un autre, lui, il était directeur développement, beaucoup plus agréé que moi à l'époque, il a monté sa boîte de promotion. On a vraiment une belle équipe qui, tout le monde s'est élevé au final parce qu'on a su comprendre un peu comment ça fonctionnait et puis grâce aux personnes qu'on a rencontrées pour aller plus loin derrière. Donc, plus loin, c'est que moi, derrière, après, on a créé d'autres sociétés grâce à ce groupe-là. Et dans une de ces sociétés-là, je me suis associé. Donc, du coup, l'opportunité, il ne faut pas oublier, en France, on dit toujours, on tape sur les patrons, on dit, ils sont méchants, c'est eux qui gagnent l'argent. Je pense qu'il y a un peu à boire et à manger là-dedans. Et la réalité, c'est que moi, ceux que j'ai rencontrés, pour la plupart, en tous les cas, ils m'ont donné ma chance et ils m'ont dit, tiens, tu veux t'associer ? On t'associe. Et moi, ils m'ont ouvert au capital sans mettre un euro, juste par ma force aujourd'hui de projet et de ce que j'en ai. Et sans ces personnes-là, aujourd'hui, j'en serais pas là non plus. Donc je pense qu'il faut peut-être donner un message aujourd'hui. C'est qu'aujourd'hui, en France, on dit toujours que c'est compliqué, qu'on a beaucoup de charges, que l'administration est compliquée, que ci, que là. Mais la réalité, quand même, que si tu te lèves le matin et que tu te donnes les moyens, il y a tout un tas de choses qui sont possibles. Il faut juste s'en donner les moyens. Par contre, on n'y arrive pas comme ça. Là, on est en train de dire j'ai 27, 28 ans. Ça fait déjà 10 ans que je suis en train de travailler. Donc, il faut quand même, je pense, un certain recul. Et puis, à partir de là, on y arrive. Après, du coup, je finis associé. Ça ne se passe pas aussi bien que je le pensais. Mais ce n'est pas grave. Encore une fois, on apprend beaucoup de choses. Et là, du coup, je comprends ce qui m'a amené au crowdfunding, par exemple. Parce qu'à cette époque-là, on a été financé sur du crowdfunding par des opérations, par des banques, par tout un tas de choses. j'ai découvert ce milieu-là grâce à ça. Et donc, ça m'a permis de découvrir encore d'autres choses. Et moi, j'avais créé en parallèle, et je pense que ça, c'est important, des sociétés pour investir à titre perso. C'est-à-dire que moi, aujourd'hui, j'avais des SCI, des sociétés de civils immobilières qui permettaient d'investir pour faire de la location. Je m'étais dit, comme tout bon français, il faut créer ton patrimoine. L'immobilier. Et du coup, j'avais un peu de placement, mais pas tant que ça. Les gens ont l'impression d'en faire beaucoup, mais moi, j'avais peut-être deux, trois à part, pas tant que ça.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
On revient sur le côté associé. Donc, tu as une expérience de dix ans comme salarié. Tu apprends beaucoup, tu partages beaucoup avec les personnes que tu rencontres, tu crées un réseau et tu finis associé, même si peut-être que le terme finir n'est pas adapté. C'était une fin en soi pour toi de devenir associé ? Tu t'étais vu, quand tu as commencé, tu t'es dit « Demain, je serai mon propre patron » ou est-ce que c'est une suite logique et tu l'as accepté parce qu'elle s'est présentée ?
Kévin, marchand de biens
Oui, je vois un petit peu ce que... Alors, c'est vrai que... Quand j'entends la question que tu me dis, je vais te répondre un peu simplement, tu vas trouver, j'ai jamais réfléchi. C'est-à-dire qu'en fait, tout ce que je l'ai fait, je l'ai fait par l'âme d'action. Non mais vraiment, par instinct, ce qui m'a été reproché, au final, parce que comme je suis dans l'action, des fois, tu peux un peu te brûler les ailes, tu peux vexer des gens, tu peux dire des choses et t'as pas trop réfléchi. J'ai toujours été comme ça et en fait, j'ai surtout vu, quand t'es très jeune, le commerce fait que tu peux très bien gagner ta vie. Donc ça, c'est le premier point. C'est vrai, ça va peut-être paraître tout bête, mais... C'est le premier volet que j'ai vu. Le deuxième point, c'était tu peux rencontrer tellement de monde, ça t'ouvre à tellement de choses que ça a permis d'ouvrir un peu plus et de comprendre. Et après, quand tu arrives et que tu commences à vieillir, arriver à 30 ans, ce n'est pas une fin, mais ça commence à devenir quelque chose où tu te dis, prends des parts dans une structure. T'élever un petit peu plus qu'être salarié, gagner ton argent tous les mois de telle manière. Je pense que t'investir et te dire à un moment donné, si je montre aussi que j'ai envie de m'investir dans l'entreprise, c'est que j'y crois fortement. J'y voyais en tous les cas comme ça. Donc, ce n'est pas une fin, c'était plutôt un début en me disant je pense un jour devenir mon patron parce que j'en parlais. Enfin, je pense que c'était matin, midi, soir à la maison. C'est un truc en moi qui sommeille depuis trop longtemps. J'ai un caractère qui est top dans le sens où j'avance tout le temps et j'ai un caractère de l'autre côté. Pour les patrons, je sais aujourd'hui, je pense qu'ils se sont dit des fois, ils ont fait des cauchemars de Kévin en se disant on n'en peut plus. Il est toujours en train de demander des choses supplémentaires. Il veut toujours faire des choses supplémentaires parce que c'est aussi le côté. On ne peut pas me caser, on ne peut pas me mettre dans une case, on ne peut pas me ranger dans un couloir. Et c'est l'avantage et l'inconvénient parfois. Et l'avantage quand tu es patron, ça c'est bien parce que tu vas ouvrir des portes et tu vas y aller, tu n'as pas peur de bosser. De l'autre côté, il aurait peut-être fallu trouver une entreprise qui sait canaliser les gens comme moi. Je l'ai trouvé un peu, mais voilà. Donc c'est pour ça que la fin en soi était de se dire, j'espère devenir et être à mon compte. Et à un moment donné, ce qui manquait à ce moment-là, c'est d'avoir le cran. Parce que tu quittes un truc et tu ne sais pas vraiment ce qui va se passer derrière. On le dit tous sur le papier que tu sauras le faire. Mais la réalité, c'est que l'immobilier aujourd'hui, et ça, c'est notre capacité aujourd'hui de s'adapter et d'analyser le marché, c'est que tu ne sais pas ce qui va se passer demain. Et donc, nous, notre métier à nous, c'est de l'analyser pour que les personnes qui croient en nos projets, qui investissent dans nos projets, qui achètent, c'est de les rassurer parce que nous, on aura tout sécurisé sur ces opérations-là. Et donc là, à ce moment-là, je me dis, il m'a donné ma chance. Et c'est vrai que ça a été un peu le déclic, parce qu'il y a eu des petits quals, des petites choses qui m'ont un peu gêné parce que moi, je trouve que le respect, c'est un mot qui est important. Et moi, on m'a appris à respecter toujours nos aînés, nos anciens. Et je pense que dans nos métiers, c'est ce qu'il faut aujourd'hui. Et ça se perd un peu dans beaucoup de métiers, notamment la promotion, parce qu'aujourd'hui, un client ne doit pas être juste un client. Et on le voit bien aujourd'hui, s'il y a une crise aujourd'hui, ça vient par, je pense qu'on peut le dire, alors oui, par la guerre, par tout ce qui se passe aujourd'hui de manière économique. mais par aussi qu'il faut remettre en avant le client, comme dans un resto, comme dans n'importe quel domaine. On va à l'étranger souvent, on a des gens qui reviennent de l'étranger. Moi, j'ai plein de copains, ils partent au Liban ou à droite, à gauche. Ils disent, tu vas au Liban, les restos, t'arrives, t'es le roi.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Chez nous, t'arrives au resto. Le sens de la qualité, le client est roi.
Kévin, marchand de biens
L'accueil est différent. Et je me suis toujours dit que si je montais quelque chose, je ne serais jamais parfait parce que de toute façon, on ne peut pas l'être. Mais par contre, on peut toujours se réparer. On peut toujours trouver des solutions. Et on va essayer de mettre le client au centre. Et en fait, moi, c'est ce qui me gênait là où j'étais. C'est qu'en fait, ça a tellement grossi, tellement d'entreprises à droite, à gauche, etc. que ça s'était perdu alors qu'on était hyper local. On était vachement bien implanté avec les élus, avec les maires, avec les collectivités, avec les artisans, etc. Et j'ai dit, c'est ça qu'il faut. Il faut le garder. Donc là, j'ai dit, je vais partir. Je vais complètement me mettre à mon compte. Et en fait, le volet SCI est passé en SAS, SARL, donc vraie structure d'entreprise.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Ok.
Kévin, marchand de biens
Et j'ai eu la chance de vous rencontrer à ce moment-là, du coup, sur les premières opérations. Vous m'avez fait confiance également parce que, je le dis encore une fois... Il y a beaucoup d'avantages en 2026, mais encore aujourd'hui, pour devenir nouveau marchand de biens, et là, tu en parleras sûrement plus que moi, mais on va voir la banque, j'ai beau avoir 15 ans d'expérience, tu n'es pas finançable.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Là, finalement, tu es associé. Ça t'apprend pas mal de choses, mais tu décides de sortir de l'association. Tu as tes SCI dans lesquels tu investis. De toute façon, ça fait 10 ans que tu es dans l'immobilier, donc tu connais bien ça. On a vu que le sport, ça t'avait amené vraiment le sens du collectif, du réseau et de la performance, de la résilience. Tu es un gros bosseur. On voit déjà quand même qu'il y a pas mal de qualités qui se dessinent pour être à ton compte, avoir ta propre société. Est-ce que finalement, c'était une évidence pour toi qu'il fallait que tu sois marchand de biens ? Est-ce que tu es devenu marchand de biens par défaut ? Comment ça s'est fait finalement au niveau de ton raisonnement ?
Kévin, marchand de biens
Finalement, encore une fois, c'est que ça ne s'est pas forcément fait par une grosse réflexion. C'était toujours le b.a.-ba de se dire, je veux finir à mon compte, parce que c'est un peu le Graal. J'ai l'impression, à un moment donné, de se dire, on est à son compte, sur le papier de se dire, la liberté, on va pouvoir tout créer, on va pouvoir faire comme on veut.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
C'était le Graal d'être à son compte.
Kévin, marchand de biens
Je pense aussi, c'était vraiment l'élément important. Mais je ne me suis pas dit marchand de biens, promoteur, etc. Parce qu'au final, les sociétés pour qui j'ai travaillé, c'était soit constructeur de maisons individuelles, soit promoteur. Donc les termes, je ne me suis pas arrêté à ça. Mais par la force des choses. Avec ma femme, nous, on a fait beaucoup de rénovations à titre perso. Donc nous, on a rénové des anciens garages, des anciennes bâtisses. On a toujours été animé beaucoup plus par ça. Ma femme est passionnée de déco et tout ce qu'on a fait à titre perso était plus se tourner vers ça.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Quand tu parles de réno, c'est quoi ? C'est toi, tu mettais les mains à la pâte, tu faisais la peinture, tu faisais le placo et tout ça ? Ou tu bossais avec des artisans et tu chapotais le chantier pour voir vraiment très concrètement comment ça se passait ?
Kévin, marchand de biens
Alors je dirais 80% plus à chapoter parce que j'ai toujours été bien entouré au niveau des artisans. il y en a avec qui je... Je travaille depuis le début dans l'immobilier. Donc, il y a une grosse confiance. Donc, moi, j'ai un gros réseau d'artisans là-dessus. Après, de l'autre côté, ce n'est pas une question de mettre la main à la pâte. C'est plutôt, aujourd'hui, moi, s'il faut faciliter les artisans au quotidien, je le ferai. C'est-à-dire, s'il faut aller chercher des matériaux, alimenter un chantier, s'il faut, le soir, faire un barbecue et rester trois heures plus parce qu'ils ont travaillé toute la journée, etc. Moi, je suis plus sur ces volets-là qu'on a oubliés. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, les artisans, ce n'est pas juste des hommes qu'on va engager, qu'on va mettre sur un terrain, qui vont monter une maison et puis terminer. On les paye bien donc comme on les paye bien et bien terminé. Donc c'est aussi toute l'organisation qu'on va mettre en tour et c'est pour ça que moi aujourd'hui je suis bien entouré parce que je sais à un moment donné dire stop et dire on va passer un bon moment. Et donc ces chantiers là c'est plus là dessus. On a passé des bons moments, on a créé une vraie valeur ajoutée au logement et on a des sacrés souvenirs à ce moment là parce que tu as tes enfants qui sont là, parce que tu as tes amis qui viennent etc. Et tu dis c'est dingue ce que tu arrives à créer quand tu fais de l'arénaux. Et surtout, c'est dingue, quand tu arrives en mairie, quand tu arrives, en fait, dans ton explication de projet, quand tu dis on va faire de la rénovation, et quand tu arrives et tu dis je vais démolir pour faire un immeuble neuf, l'impact, il est totalement différent. Je ne sais pas si tu l'as déjà vu toi aussi, quand tu proposes ce genre de choses. Et donc, je dis le volet, là, je le sens. Et tu arrives un peu dans la période de crise, on se dit la construction neuve va être compliquée, les taux augmentent, la conjoncture est dure. Et je me dis, la réno, il faut y aller à fond, là. Donc c'est comme ça que je me dis, il faut y aller. Donc j'ai fait à l'envers de tout le monde. J'ai pris un truc, franchement je ne suis pas quelqu'un qui est beaucoup cultivé sur l'histoire ou ce genre de choses parce que je retiens beaucoup, j'écoute beaucoup et je peux échanger énormément. Par contre les livres, les choses comme ça, ce n'est pas pour moi. Et je me rappelle d'un truc, c'est que l'histoire nous a appris, c'est qu'on s'enrichit en période de guerre pour ceux qui ont su prendre des risques. Donc je me dis à ce moment-là, qu'est-ce que j'ai à perdre ? Une maison ? Un appart ? Je ne sais pas. Je ne suis pas né là-dedans, donc ça ne me fait pas plus peur que ça. J'ai dit, il y a plein à faire. Et donc, quand j'ai su qu'il y avait le crowdfunding pour financer des opérations, parce que moi, je suis passé par là pour démarrer, j'ai dit, allez, on y va. Donc, j'ai signé des promesses. Je me suis dit, mon réseau, j'en ai. J'ai des gens qui ont aussi des capacités financières plus grosses que moi. Et bien, j'ai dit, on y va, on va signer. Moi, j'ai fait l'inverse. Tout le monde, j'ai négocié fortement. C'est-à-dire, je n'ai signé que quand je négociais fortement et correctement, c'est-à-dire qu'au bon prix. Et c'est vrai que je ne sais pas si c'est de la chance, je ne sais pas si c'est de l'opportunité, si j'ai créé un peu tout ça. Je signe une très belle opération, je me fais financer en crowdfunding par la première brique. En huit mois, on achète, on construit, on revend et on rembourse. Et c'est vrai que tu regardes le truc de recul, j'ai été associé salarié dans les structures où les projets, c'est deux à trois années avant d'arriver à ça. Je me dis, attends, c'est juste en fait que quand tu t'y penches correctement, que quand tu bosses en fait tous les jours, Même le dimanche, pour les premiers programmes, on va me prendre pour un fou, mais j'allais vendre. C'est-à-dire que j'avais essayé par les agences, mais ils n'en parlaient pas comme j'avais envie qu'on en parle. Donc, je mettais en vente les produits sur Internet. Je faisais les visites, je faisais les rendez-vous dans mon bureau, dans mon petit pool house de ma maison. Mais les gens, finalement, les clients étaient contents. Ils rentrent dans ton intimité. Donc, il y a une assurance qui se crée. La proximité. La proximité. Et tu vois, c'est ce qui crée nous aujourd'hui, je pense aussi. Et donc, là, je me dis, allez, on fonce.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
OK. Donc là, tu te mets à 100% marchand de biens. Tu as ta première opération qui se met en 8 mois. C'est un franc succès. On parle de chiffres. Cette opération, elle t'a rapporté combien ? C'était confortable ? Qu'est-ce que tu as fait de l'argent derrière ?
Kévin, marchand de biens
Alors, aujourd'hui, on a eu 4 logements. Il faut revient dans un premier temps. On était parti sur trois. D'accord. On voit avec la conjoncture que le troisième, qui est très grand, ne se vend pas. Donc tout de suite, je rectifie le tir. Ça, c'est important. Même quand on lance une opération, je pense qu'il y en a plein, ils se disent, je l'ai lancé comme ça. Non, il ne faut pas avoir peur de revenir en arrière parce que j'ai perdu un mois et demi, je crois, de modification de permis. Mais du coup, j'ai doublé le logement. L'opération qui devait être à 100 000 de renta, finit à 170 000 de rentabilité à la fin, passait partout. Mais l'important, c'est qu'à ce moment-là, on est sur tous les aspects. On négocie tout, on fait attention à tout. On accompagne les artisans, je livrais moi-même les chantiers. Donc vraiment, on a eu un aspect justement pour optimiser au maximum. Parce que je m'en suis dit... Oui, exactement. Parce que si tu veux l'argent derrière, tu te dis, il y en a qui vont commencer à se dire on est arrivé.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Et c'est l'objectif. C'est l'objectif aussi, c'est de se poser la question de OK, il y a un fantasme, c'est les marchands de biens, il y a énormément d'argent. Et finalement, le raccourci que tu peux faire assez facilement, c'est OK, il a bossé huit mois, il s'est fait 170 000 euros. Mais en fait, c'est une réalité qui est assez biaisée parce que ton opportunité, tu ne l'as pas eue en claquant des doigts. Tu as bossé beaucoup avant. On parle un petit peu de tous ces à côté.
Kévin, marchand de biens
Je pense que tu le soulignes super bien parce qu'en fait, on oublie déjà le premier aspect. Il faut s'engager financièrement. L'emprunt que je fais, il est dingue. t'as vendu un peu mais pas tant que ça parce que c'est sur le papier, ils n'ont pas eu leur financement tes clients encore donc t'as la goutte un petit peu quand même tu te dis il faut vraiment que ça se passe bien parce qu'après derrière il y a des gens à rembourser, tu vois on va pas partir avec la caisse donc il faut faire attention et bon tu vois que ça se passe bien en effet mais par contre il y a tout cet engagement là, après une fois que t'as l'argent il ne faut pas oublier que c'est une société donc on va payer des impôts, on va avoir des charges la première année elle est belle, on oublie qu'on est rattrapé très rapidement quand on va devenir salarié de l'entreprise donc ça il faut tout préparer, on va pas partir acheter une Porsche. On est très loin de ça. Je le dis tout de suite, j'étais encore dans un peu jour. Donc par contre, on commence à comprendre que ça peut aider à lever des fonds pour d'autres opérations. Et comment restructurer ça ? À ce moment-là, je me dis surtout, il faut que je reste seul dans mon entreprise, pas que je commence à recruter, à dépenser à tout va, etc. Donc j'ai multiplié les tâches que je faisais par rapport à d'autres autour de moi. J'entendais, ils prenaient une assistante, un dessinateur.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Tu travaillais combien d'heures par semaine ?
Kévin, marchand de biens
Je pense qu'on devait être facilement à 15 heures par jour, tous les jours. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, même si mon bureau est à domicile, ce qui me permettait de voir ma femme, ma fille, etc., comme un dingue. Franchement, j'en bouffais comme un dingue et ce n'est pas encore fini aujourd'hui. On souffre un tout petit peu plus, mais vraiment, on y était. On était plongés, cœurs et âmes dedans et on n'aurait pas pu faire autrement de toute manière.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Les mecs avec lesquels tu travailles, ce sont des gens que tu connais bien. Ce sont des gens qui ont suivi ton parcours. que tu connais depuis longtemps ?
Kévin, marchand de biens
70% oui, 30% non. Mais par exemple, le maçon que je ne connaissais pas forcément, son fils était footeux. On s'est connus par le biais du foot un petit peu. En fait, on a bringé, on a rigolé. Il me dit, je suis maçon, je vois que son père a le dépôt à côté de là où je vais faire. Et je me renseigne, 30 ans de société. Son papa, enfin le grand-père du coup, était aussi maçon. Je lui dis, bon, c'est bon, c'est écrit. C'est là, il est connu comme le loup blanc. On se met rapidement, on discute, je visite des chantiers, parce que c'est toujours quand même ça le b.a.-ba pour moi, c'est de visiter les chantiers des maçons, contrôler, vérifier quand même que tout est fait dans les règles de l'art.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
C'est ton contrôle de référence à toi, tu vas regarder les travails des autres.
Kévin, marchand de biens
Comme ça, ça te permet, si tu veux, on a des normes à respecter, et quand c'est en cours de chantier, tu vas voir si le ferraillage qu'ils ont mis en place, il correspond à la norme, etc., et ça c'est important. Et on oublie aujourd'hui, un marchand de bain, c'est pas acheter, diviser, revendre, c'est contrôler au milieu de tout ça, parce qu'on engage quand même notre responsabilité pendant 10 ans sur un gros oeuvre. Et ça, beaucoup l'oublient. C'est-à-dire que ça va vite passer. Tu fais ta marge année 2024. 2034, l'assurance, ça le court encore. Donc, on a un engagement assez fort. Donc là, on arrive à la fin du projet et tu sais qu'il faut réinvestir. Et comme je te l'ai dit, j'avais signé du coup pas mal d'opérations. Donc, j'étais même dans le dur. Je me dis, attends, j'ai ça comme sur les comptes. Mais en fait, ça ne suffit même pas à alimenter les nouvelles opés. Donc, comment je vais faire ? Tu transpires encore un peu. Est-ce que je m'associe ? Parce que du coup, à ce moment-là, tu te poses des questions. Je ne sais pas. Tu t'associes ? Est-ce que tu trouves encore d'autres solutions ? Est-ce que tu réduis ? Est-ce que tu revends des projets à des marchands de biens qui veulent les faire ? Puis je dis non, je vais y aller. Je vais redoubler. Hop, on va mettre les manches. On va trouver des solutions. Les solutions, ça a été encore une fois le crowdfunding. Je vais vraiment le mettre en avant parce qu'aujourd'hui, les banques, moi, elles m'ont fermé complètement au départ l'entonnoir malgré 100% de précommercialisation, malgré 30% d'apport, malgré tout ce qu'on peut, malgré 15 ans de recul, malgré que j'ai même signé des financements. entendre qu'associer dans des entreprises. Et pourtant, ce n'était pas aussi simple que ça. Donc, on a fait ce volet-là. D'autres me croyaient fou en disant « Tu as vu les intérêts ? »
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Qu'est-ce qu'elles te disaient pour refuser tes financements ?
Kévin, marchand de biens
La conjoncture. Néo marchande bien sur le papier. Donc, le siège, le pôle immobilier croix rouge. Donc, ça, c'est vraiment un poste là-dessus que je veux faire parce que tout le monde dit « Je vais être marchand. Moi, c'est bon. J'ai 100 000 sur le compte. L'opération, elle fait 300, j'ai eu tout ce qu'il faut. Non, mais ce n'est même pas une question d'argent, ce n'est même pas une question d'apport, ce n'est pas une question de vente, c'est une question d'expérience. Depuis combien de temps vous êtes à votre compte ? Si vous allez dire même pas un an, ça ne marchera pas. Ils faut un recul de dingue là-dessus. Donc, il faut trouver des parallélismes à tout ça, des tours de table, du crowdfunding, etc. jusqu'à avoir l'expérience qui vous permette de ne pas rentrer en banque aujourd'hui.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Il y a toujours des solutions et le métier de marchand, c'est aussi beaucoup trouver des solutions. Je t'en parle. C'est être sur les chantiers, c'est voir ce qui se passe, c'est finalement avoir une vraie connaissance de son opération. Ok, donc là, ça fonctionne bien. Tu commences à avoir beaucoup, beaucoup de volume, beaucoup de projets. Comment tu gères ça tout seul ? Est-ce que tu continues de gérer ça tout seul ?
Kévin, marchand de biens
Justement, non, plus trop aujourd'hui, parce que, comme tu le dis, on a quand même grossi un petit peu le nombre d'opérations. Donc, à un moment donné, tu es obligé quand même de t'entourer en interne. Donc, moi, j'ai ma femme qui a fait 20 ans d'immobilier en administratif et financier chez un promoteur national. Donc logiquement, la suite logique, famille qui rentre à l'intérieur du groupe. Donc ça, c'est cool. Et puis après, derrière, j'ai pris un dessinateur. Comme ça, ça m'a permis aussi de gérer un peu toute la partie dessin que je faisais moi-même. Parce que j'avais été formé dessus. Mais l'idée, c'est de pouvoir aller plus vite dans les faisabilités, plus vite sur les projets, sur les dessins, pour être plus rapide pour les dépôts des permis. Parce que c'est un peu ça qui peut des fois prendre du temps quand tu signes beaucoup d'OP. Donc là, on se staff un petit peu. On encadre un peu mieux la partie artisan, c'est-à-dire on vient finalement encore plus travailler avec toujours les mêmes, toujours de la même manière, parce que les projets se ressemblent quand même étroitement dans la rénovation qu'on va faire. Ce qu'on met quand même en place, un process, ça va permettre quand même de dérouler un peu mieux.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Tu industrialises un petit peu la méthode ?
Kévin, marchand de biens
Un petit peu. Finalement, l'ancien, tout le monde dit c'est hyper compliqué. Oui, c'est sûr, quand tu ne maîtrises pas.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Quand tu maîtrises différent, c'est ça qui le rend compliqué ?
Kévin, marchand de biens
Il le rend compliqué parce qu'il faut s'adapter. Ça, tu as raison. entièrement. Et après, de l'autre côté, finalement, même l'imprévu devient presque prévu quand tu commences à maîtriser ta partie, même dans l'ancien. Donc ça, c'est important. Par contre, il te faut des gars en or qui fonctionnent bien. Et ça, c'est pour ça que je disais tout à l'heure, les artisans, la famille, il te faut des gens autour de toi, à un moment donné, où ça fonctionne. Sinon, tu deviens un très gros promoteur, t'industrialises à l'échelle nationale et tu fais que du neuf parce que le neuf est quand même bien plus simple sur le papier. Donc ça, on est dans un autre cas d'échelle. Et moi, c'est une autre façon de voir l'immobilier parce qu'il y a un truc qu'on oublie tous, mais c'est peut-être aussi de redorer un peu le patrimoine français. Je ne sais pas, on oublie souvent, on dit tous, la France, c'est super beau, il y a des jolies pierres. Tu vas à Paris, c'est ça. Tu vas en Bretagne, c'est ça. Le neuf, même si j'en ai fait partie pendant longtemps, on enlève quand même ce beau paysage. Donc ça, il y aura toujours de la place parce que moi, je ne peux jamais faire autant de logements qu'un groupe. Mais à notre petite échelle, je pense que c'est intéressant pour les petites communes notamment parce qu'à un moment donné. Au lieu de tout démolir, je pense que c'est sympa d'aller redorer un peu tout ça. On a des belles bâtisses. Les anciens faisaient des super belles choses. Et après, ils n'avaient pas les matériaux d'aujourd'hui pour mettre en avant ce qu'ils avaient fait. Le pisé, la pierre. Et ils n'avaient pas les matériaux isolants comme on a aujourd'hui. Ils n'avaient pas la chaux qu'on peut traiter comme aujourd'hui, etc.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
En parlant de la réalité du terrain, toi, tu la connais bien. Quand on a échangé, tu n'as pas beaucoup parlé d'ancrage local. Aujourd'hui, c'est quoi ton périmètre ? Et est-ce que tu y es attaché ? quoi finalement l'importance surtout d'avoir son périmètre ?
Kévin, marchand de biens
Je pense que tu as quand même tout dit. Moi, l'ancrage local est hyper important parce que déjà, tu es plus fort. Quand tu n'es pas nombreux entre entreprises, quand c'est une petite entreprise, que tu as une vocation de dire j'ai envie de devenir marchand de biens, développer des opérations, il faut penser à plusieurs éléments, qui est le temps de trajet, le temps de trajet pour tes artisans, parce que tu ne vas pas les envoyer à l'autre bout de la terre, hormis si tu travailles avec n'importe qui. Et ça, encore une fois, ce n'est pas ma façon de voir les choses. Donc, c'est de se dire, on va travailler à 15-20 kilomètres autour de mon bureau qui est sur l'Est lyonnais. Et en fait, ça nous permet aujourd'hui déjà de bien connaître tes mairies, bien connaître ta réglementation, bien ancrer au niveau des réseaux pour t'apporter les fonciers, pour t'apporter les opérations, justement, et d'avoir le temps de répondre aussi à faire travailler tes artisans toute l'année. Parce que quand tu t'engages auprès de certaines personnes en disant, tu peux bosser avec moi parce qu'il y aura du travail toute l'année, il y aura des choses à faire, etc., il faut y répondre. Ça ne va pas marcher sinon éternellement. Et après, à l'occasion, par opportunité, parce que je dis bien aujourd'hui, ça peut arriver. que tu rencontres une super personne qui est de Nantes et qui a un super projet, etc. Bah go, parce que ton truc que tu as appliqué là, tu peux l'appliquer ailleurs. Ça oui, ça marche. Mais ça marche que si tu es déjà bien ancré, que tu marches super bien. Et ça le fait. Et moi aujourd'hui, dans le développement qu'on arrive, on a des nouvelles associations avec des personnes justement qui ne sont pas forcément de la région. Et on va chercher à développer d'autres choses. Mais c'est tout ça. Au bout, j'arrive à plus de cinq ans d'entrepreneuriat. On a livré plusieurs résidences. on a plus de 3-4 opérations par année maintenant et on commence à avoir un roulement intéressant. Tu vois, on est au mois de mai, je travaille pour l'année prochaine. Donc, il faut avoir le temps, il faut prendre son temps. Et ça, c'est un mot, je pense, aujourd'hui, que tout le monde oublie. Il faut avoir de la patience. Et on ne l'a peut-être pas à 20 ans. Après, on grandit sans tranquillement. Ça, je pense que c'est important.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
OK, OK. Donc, aujourd'hui, finalement, tu as une société qui fonctionne bien avec ta femme, avec des personnes que tu as recrutées, une entreprise familière, on peut dire. Il y a beaucoup de fantasmes autour du métier de marchand de biens sur le fait qu'un marchand de biens qui fonctionne gagne très très bien sa vie finalement est-ce qu'on peut mettre un peu de rationnel dans tout ça en se demandant combien tu gagnes aujourd'hui combien de temps tu bosses, combien tu gagnais au début aussi est-ce qu'il y a eu des périodes assez compliquées, c'est quoi la réalité vraiment de ton métier ?
Kévin, marchand de biens
Je pense qu'on peut totalement en parler. Moi, je suis plutôt pour, parce qu'on a toujours tendance à cacher les choses, comme si c'était un secret de polichinelle. Et en France, on dit toujours, les Français ne peuvent pas. Moi, je pense quand même qu'on a bien évolué là-dessus. Et puis, il faut le dire. Et puis, ça peut rassurer ou à l'inverse, se dire, tu vois, c'était peut-être pas si simple que ça. Les premières années, on ne se payait pas. Parce que la première année, on ne s'est pas payé. Alors après, on avait prévu ça, justement, pour éviter d'être dans le mal. Mais il fallait que ça marche parce qu'à un moment donné, si ça ne marche pas, tu te retrouves dans le dur. Les premiers fonds qui sont arrivés, tu ne dégages pas des salaires dingues parce que tu ne sais pas comment tu vas devoir le réinvestir entre les frais de géomètre, les frais d'études, les frais d'archi, les frais de ci, les frais de là.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Parce que finalement, à chaque fois que tu fais une opération, que tu la lances ou pas, il y a des frais préliminaires et qui potentiellement ne te rapporteront rien. Les frais de géomètre, on en parlait.
Kévin, marchand de biens
Exactement. C'est un peu le principe de se dire, pas tout le monde peut le faire parce qu'il y a un engagement moral et financier qui est toujours présent. même si le projet ne va pas se faire. En moyenne, sur une opération aujourd'hui, on a entre 20 et 30 000 euros qu'on va dépenser, alors qu'on sait que l'opération ne peut pas aller au bout. Alors certains vont dire, ça paraît gros. Non, parce que quand tu bosses avec un archi qui bosse correctement, il a son prix et c'est logique. Donc tu auras des plans bien faits. Tu peux toujours trouver moins cher, mais c'est ce qui va faire ton projet. Déjà, il démarre, il est bancal. Donc moi, je donne et j'invite tout le monde aujourd'hui à s'entourer de jeunes, de personnes compétentes, de sociétés compétentes, parce que ça va vous faciliter tellement de choses pour la suite. contrairement à dire je vais faire des économies qui ne sont pas du tout intéressantes pour le départ.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Ce ne sont pas des économies.
Kévin, marchand de biens
Même pas du tout, on s'en est bien d'accord. Donc du coup, derrière, on démarre de cette façon-là. Et après, heureusement d'ailleurs, qu'avec le nombre d'heures qu'on fait par semaine, qu'on bosse comme des fous, qu'on commence finalement à aller au bout des opérations parce qu'encore une fois, on respecte le client, on met de la belle prestat, on met des finitions sympas, on va au-delà justement du promoteur national parce qu'on va se différencier, On va au-delà. d'un constructeur national aussi, où on fait des prestations vraiment un peu travaillées, plus de choix de carrelage, des plus grands volumes, des propositions de chauffage un peu plus haut de gamme que ce qu'on peut retrouver dans le classique, et puis surtout un sur-mesure. Aujourd'hui, nos clients peuvent, nous, l'avantage dans notre entreprise, modifier, tant qu'on n'a pas démarré, mais c'est souvent le cas, les projets. Et donc, on s'adapte à leurs demandes en fonction. Et donc, le client s'y retrouve du coup. Ça, c'est sympa. Et donc, les opérations démarrent super bien.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
OK. Et donc, si on parle chiffres aujourd'hui, tu travailles combien d'heures par semaine ? Et tous les mois, tu te verses combien ?
Kévin, marchand de biens
Là, aujourd'hui, je dois être à 80-90 heures par semaine, à peu près. On se verse 4 500 euros de revenus. Enfin, moi, je me verse 4 500 euros de revenus par mois. Et tu vois, les derniers...
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Avec ta femme ?
Kévin, marchand de biens
Non, tout seul. et ma femme aujourd'hui elle doit avoir 1800 euros de mémoire et après quelques compléments, parce qu'on va dire que c'est un peu l'avantage d'être à son compte bon bah quelques avantages en nature comme n'importe qui pourrait les avoir dans une entreprise voilà exactement, une voiture de fonction, une prime à l'année etc j'allais dire ce que tout bon salarié devrait avoir si ça fonctionne bien et donc après sur les sociétés maintenant on arrive à boucler parce que l'idée c'est qu'on a démarré par marchand on a créé d'autres structures autour du métier de marchand. Donc des sociétés de contracte en général en travaux qui vont pouvoir faire une boucle complète sur notre projet. Et donc les entreprises aujourd'hui dégagent plusieurs millions de chiffres d'affaires par rapport aux opérations qu'on vient faire. Et puis en résultats nets, on va arriver plutôt autour, quand tout se passe bien, des 300 000 à 400 000 euros de résultats sur l'entreprise. Qu'on réinvestit derrière, du coup, encore plus pour nos opérations. Bien entendu, parfois il faut l'entendre. On fait aussi des opérations au fond propre.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Parce que finalement, tu fais effectivement un résultat qui est important, en plusieurs centaines de milliers d'euros, mais ce résultat, c'est ton outil de travail, c'est le nerf de la guerre finalement, l'apport que tu vas avoir.
Kévin, marchand de biens
Exactement. C'est tout à fait ce que tu viens de dire, parce qu'en fait, le résultat, c'est aussi la crédibilité qu'on va dégager aux yeux de nos financiers, de nos banques. Donc, on est obligé à un moment donné d'augmenter notre résultat. Il faut quand même savoir qu'on aimerait... pas forcément aller aussi haut, mais pour crédibiliser l'entreprise, il faut arriver à un moment donné à avoir un résultat important et je pense que tu connais très bien cette phase aussi qui va rassurer les investisseurs privés ou les banques et derrière, on les réinvestit. On les réinjecte de toute manière dans la plupart de nos projets pour le développement de l'entreprise. En effet, on viserait petit, on pourrait dire on investit à droite, à gauche, on prend des appartements puis on s'arrête là. La réalité, elle est toute autre parce que 4, 5 appartements, je ne vais pas vivre, je ne vais pas pouvoir me rémunérer jusqu'à 70 ans. Ça, c'est une utopie qu'on a aussi. Si aujourd'hui, on veut être à la retraite, comme tout le monde en a en tête à 50 ans, il faut dégager au moins 10 fois ce que je suis en train de vous dire. Donc là, c'est top, ça marche bien et on continue le développement. On a des belles opérations à venir. Et là, on est plutôt en train d'augmenter les volumes parce que nos opérations jusqu'à aujourd'hui, l'idée, c'était plutôt de faire des opérations de 3-4 logements pour éviter de rentrer dans des projets chronophages. où en fait, ça prend trop de temps en instruction auprès des communes parce qu'il faut faire du social, parce qu'il faut faire des places de parking visiteurs, parce que des espaces verts communs, et donc des petites opérations, parfois sur certaines communes avec certains règlements, ça vous évite tous ces éléments-là. Et donc, j'ai dit, on va démarrer par ça, ça ira plus vite, ce sera plus simple à gérer. Et aujourd'hui, on essaie plutôt maintenant d'aller vers des volumes d'opérations un peu plus gros, avec une dizaine de logements sur ce qui est à venir, justement. Et donc, ça monopolise encore plus de fonds. Donc forcément, on a eu besoin de développer l'entreprise.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
C'est quoi ton plus gros défi aujourd'hui ?
Kévin, marchand de biens
Mon plus gros défi aujourd'hui, ce serait de stabiliser l'entreprise parce qu'on a vu beaucoup d'entreprises qui ont bien grossi d'un coup.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Et comment on fait ça ?
Kévin, marchand de biens
Comment on le fait aujourd'hui ? On reste humble sur ce qui est en train de se passer. Premier élément, je pense, du recul sur ce qui est en train de se passer aussi et toujours avoir un temps d'avance. Ça, je pense que c'est ce que j'avais au foot à l'époque, quand j'étais numéro 10. Ça va être un peu cliché, mais d'avoir le temps d'avance sur des défenseurs qui arrivent. Là, c'est pareil sur la conjoncture, sur comment les banques vont nous financer, comment le crowdfunding va évoluer, comment les clients vont analyser le marché en face. Je pense qu'avec tous ces éléments-là, et puis l'autre élément, c'est aussi pas oublier un point, c'est d'où tu viens et qui t'a accompagné à ce moment-là. On oublie souvent que le géomètre qui t'a fait confiance, qui t'a peut-être pas tout facturé au départ, ou l'architecte, etc., toujours les récompenser et toujours rester fidèle. Je pense qu'il y en a beaucoup qui l'oublient en grossissant.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
C'est une citation qui dit que ceux que tu croises en montant, tu les croises en descendant.
Kévin, marchand de biens
C'est marrant, mais je pense que c'est Vraiment... Plus que vrai, parce que moi j'en ai croisé dans le sens quand j'étais encore salarié à l'époque, qui redescendent. Et là, tu l'as dit, c'est là où le métier de marchand de biens, de promoteur, devient, au regard des autres, mauvais et des requins, etc. Parce qu'il y en a certains, dès qu'ils commencent à trop voler en éclats, ils flambent. Et en fait, on ne voit que ça. Et on ne voit pas l'autre côté. En fait, il est en train de dégringoler. Et il se casse la gueule complet.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Il y a beaucoup d'exemples comme ça.
Kévin, marchand de biens
Donc le développement plus, c'est de continuer là-dessus. Et le volet important aujourd'hui, c'est que plus tu vas être sérieux dans ton métier, plus on t'amène des opérations, plus tu peux ancrer ton entreprise de manière locale. Et j'ai un exemple frappant, c'est qu'avant-hier, j'étais contacté par le maire d'une commune dans l'Isère qui m'appelle parce qu'il sait que j'ai fait un projet dans la commune d'à côté qui se passe super bien. Il m'appelle pour me vendre des terrains qui appartiennent à la commune. Donc ça, aujourd'hui, quand on arrive à ce stade-là, ça veut clairement dire qu'à l'échelle locale, tu t'es installé et surtout que ce que tu es en train de livrer, Et conforme, parce qu'on oublie aussi un point, c'est qu'il y a le démarrage et il faut avoir des conformités. Pour avoir ta conformité sur un projet, il faut respecter ce que tu dis. Et parfois, tu as des surprises et il faut aller même au-delà. Donc, un projet sur le papier, on peut gagner beaucoup, peut-être même plus que ce que j'ai dit tout à l'heure. Et la réalité, tout autre à la fin, parce qu'on a eu des surprises. Mais les surprises, c'est à nous. Les absorber, ce n'est pas au client. Ça, c'est important. Et ça, c'est l'autre marque aujourd'hui. Et les absorber, c'est mettre de l'argent sur la table. Exactement.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Bien sûr. Aujourd'hui, tu accompagnes des marchands de biens. Tu as plusieurs marchands de biens, je ne sais pas combien exactement, peut-être que tu vas nous en parler. C'est quoi, et finalement pour toutes les personnes qui sont là, qui nous regardent, c'est quoi les conseils que tu donnerais aujourd'hui à une personne qui va se lancer en tant que marchand de biens ?
Kévin, marchand de biens
C'est un peu compliqué à répondre, peut-être juste comme ça avec un ou deux points, mais ça dépendra un peu de son expérience. Mais le point crucial, c'est l'entourage. C'est-à-dire aujourd'hui, n'ayez pas peur de vous entourer, quitte à devoir payer une personne ou des partenaires extérieurs qui vont vous permettre de grandir rapidement et de faire en sorte que votre entreprise et votre projet, il va pouvoir naître. Parce qu'aujourd'hui, on ne peut pas tout faire. Donc, si demain, vous étiez bouché, si vous étiez, je ne sais pas moi, commercial dans les photocopieurs et vous avez envie de le faire, vous pouvez le faire. Mais par contre... Vous n'aurez peut-être pas toutes les capacités à pouvoir tout gérer. Donc, il faut juste savoir bien s'entourer. Et c'est pour ça qu'aujourd'hui, moi, encore une fois, par une agence immobilière qui m'a présenté des personnes qui voulaient devenir marchand de biens. Donc, encore une fois, le réseau qui nous amène à présenter des personnes disent, nous, hyper conscients, on a des fonds parce qu'on a vendu des biens. On est bien ancrés localement dans notre commune, dans l'Isère. Mais par contre, nous, techniquement parlant, juridiquement parlant, comment ils font monter le dossier. Et plus on avance dans les années, plus ça devient compliqué. plus ce genre de choses, il faut peut-être trouver quelqu'un qui va vous aider là-dessus. Et encore une fois, oui, on a à boire et à manger, mais comme dans tout. Donc, rassurez-vous, renseignez-vous un petit peu et encore une fois, essayez à l'échelle locale de vous renseigner qui peut vous accompagner là-dessus. Une agence immobilière qui aura forcément un marchand de biens, forcément une connexion. Donc, moi, aujourd'hui, grâce à ça, oui, j'accompagne plusieurs. On a à peu près 8 aujourd'hui marchands de biens passés partout où on les accompagne sur le montage. Donc, aujourd'hui, je suis en train de regarder aussi pour recruter une personne. d'un point de vue administratif, pour ce volet-là. Et on leur fait gagner du temps, parce qu'on leur dit, analyse de dossier, ton dossier, il faudra le monter de telle et telle manière. Donc, un permis d'aménager, un permis de construire, une division préalable, une division au volume, et on fait gagner un temps dingue là-dessus. On connaît souvent la mairie, donc on fait gagner du temps aussi sur le montage. Et donc, ce qu'ils auront investi là, ils l'auront trouvé largement. On essaye de rester cohérent aussi, parce qu'on entend tout un tas de choses sur les formations. Je ne suis pas un formateur qui vise à faire des conférences à 800 personnes. On va rester à l'échelle locale. Je sais qu'on peut augmenter, on va sûrement le faire. On le fera peut-être à une quinzaine de personnes, des petits traînions un peu sympas. Mais voilà, l'idée, c'est encore une fois de garder cet ancrage local et de faire évoluer. Parce que le marchand de biens, je pense que c'est un métier où il faut qu'on le fasse encore évoluer, qui aide les petites communes, les petites villes à redorer le blason d'anciennes bâtisse. Et plus on sera bien formé et accompagné sur ces métiers-là, plus aujourd'hui, on va pouvoir justement faire des logements décents pour des familles qui en ont besoin. Et inversement pour les investisseurs aussi de l'autre côté, sans contrecarrer le neuf. Mais le neuf, on voit bien aujourd'hui qu'avec toutes les réglementations, avec tout ce qui se passe aujourd'hui, il est en train de chuter. Et donc, il faut bien qu'on y pallie à un moment donné. Je pense qu'on est dans le vrai aujourd'hui. Je pense qu'on est vraiment dans le vrai avec ça.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Est-ce qu'on peut dire que c'est ça que tu aimes le plus aujourd'hui dans ton métier ? Le sens que tu donnes à ce que tu fais ?
Kévin, marchand de biens
Je pense que c'est ce qui m'anime quand même pas mal. Quand tu rentres le soir, quand tu te lèves le matin et que tu dis qu'ils ont réussi à dégager 100 000 de marge sur un dossier parce que tu les as accompagnés, qu'ils sont en train de lancer leur deuxième voire leur troisième opération et qu'ils te rappellent à chaque fois. Au lieu même de se dire qu'on va la faire tout seul, ils te rappellent et disent qu'on va encore gagner du temps. C'est le collégial toujours.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
On travaille ensemble et c'est une aventure humaine.
Kévin, marchand de biens
Je pense. Moi, c'est ce qui m'a toujours animé de partout. et tu vois, vraiment un truc qui me vient comme ça en tête. Là, on vient de boucler une opération à Lagnieu, à côté de la centrale nucléaire, dans le Bugey. Et le terrain que j'achète, les propriétaires sont des amis de ma mère qui me connaissent depuis que je suis petit. Donc, ils ont emmené ma mère à la gare prendre le train. Et aujourd'hui, c'est moi qui leur achète le terrain, qui ai bouclé l'opération. Et ils ont dit, Kevin, on n'aurait vendu à personne d'autre que toi. Et c'est trop beau. Et toi, on a fait une bouffe superbe et tout. On était tous ensemble. Et tu dis là, la boucle, elle est magnifique. Et je pense aujourd'hui que tout le monde autour de soi... peut, dans son entourage, trouver mais à partir du moment, je pense bien à partir du moment où on est sérieux. Moi, j'ai eu des problèmes de chantier, j'ai eu des problèmes avec des artisans, moi-même, aujourd'hui, j'ai eu des défaillances. Ça, on peut le dire. C'est la manière dont tu vas réagir et comment tu vas mettre en place les actions pour gommer ça. Et ça, je pense que c'est hyper important parce que dire que le bâtiment, il n'y a pas de problème, dire que l'immobilier, il n'y a pas de problème, que le projet va se passer comme sur des roulettes, c'est faux. Et ça, il faut le dire au client. Et plus tu vas le dire dès le départ, Et plus ça va être simple.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
100% d'accord avec toi.
Kévin, marchand de biens
Et après, on arrive au fond. Et bien, on arrive aujourd'hui à des choses super sympas. Après, tu en auras toujours. Et malheureusement, je pense que je dois avoir des avis, peut-être, de certaines personnes sur la globalité qui seront mécontents. Parce qu'on est dans un monde où l'exigence est aussi de plus en plus forte. Nous, on essaye de renforcer cette partie-là. On essaye de faire au mieux. Et puis, je pense que ça nous réussit quand même.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Ok, ok. Merci beaucoup, Kevin.
Kévin, marchand de biens
Merci à toi.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Une question pour la fin. Pour toi, réussir aujourd'hui, qu'est-ce que c'est ?
Kévin, marchand de biens
Réussir, c'est rester fidèle à ce que tu as été quand tu as grandi. Et je pense que c'est être stable financièrement quand je commence à l'être, mais tout en simplicité. parce que finalement j'achète mon temps et aujourd'hui je commence à passer un peu plus de temps en famille et je pense que là tu vois c'est le graal quand tu commences à être sur une stabilité financière de pouvoir chérir un peu les gens autour de toi parce qu'avoir de l'argent c'est bien mais avoir de l'argent à plusieurs avec ta famille c'est encore mieux donc je pense qu'on arrive vraiment au moment fatidique de ta désorientation possible ceux qui vont voler en éclats montrer à tout le monde et puis t'as moi alors moi j'ai l'avantage d'avoir une femme qui me ramène à la réalité assez facilement quand ça commence un peu à dérailler et je pense que tout le monde a besoin de quelqu'un autour de soi et ça c'est ça vraiment je le dis c'est pour moi ce qu'il y a de plus magique et c'est ce que m'a apporté l'immobilier et le métier de marchand de pouvoir vivre de ce métier là et d'avoir une liberté financière beaucoup rêvent de ça aujourd'hui donc il ne faut pas oublier que c'est de l'investissement de soi-même mais ça en vaut le coup donc je souhaite à tout le monde d'en arriver où j'en suis et c'est pas encore fini.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Merci beaucoup
Kévin, marchand de biens
Merci à toi Hugo

Chapters

Introduction au podcast et au parcours de Kévin
0sec
Kévin, de footballeur à marchand de biens
31sec
Les débuts dans le football et les choix de carrière
1min
Transition vers le commerce et l'immobilier
5min
Comprendre la vente en état futur d'achèvement (VFA)
7min
L'importance de la formation et du réseau
9min
Accompagnement des clients dans l'immobilier
16min
Les défis et réalités du métier de marchand de biens
29min
Stabiliser l'entreprise et l'importance de l'ancrage local
47min
Réussir en immobilier : un équilibre entre travail et vie personnelle
1h02

About IMMOTEP - Le podcast qui parle d’investissement et d’immobilier, simplement.

Découvrez IMMOTEP, le podcast qui parle d'investissement et d'immobilier, simplement.

À écouter chez vous, en voiture ou en balade, pour progresser pas à pas vers votre premier ou votre prochain investissement immobilier.

L'investissement commence avec La Première Brique.
La Première Brique est plateforme de crowdfunding immobilier régulée par l'AMF (PSFP n° FP-2023-15).

Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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Transcription

Kévin, marchand de biens
Dire que l'immobilier n'a pas de problème, que le projet va se passer comme sur des roulettes, c'est faux. Et ça, il faut le dire aux clients. T'as la goutte un petit peu quand même, tu te dis, il faut vraiment que ça se passe bien, parce qu'après derrière, il y a des gens à rembourser, on va pas partir avec la caisse. Tout le monde dit, je vais être marchand, moi c'est bon, j'ai 100 000 sur le compte, l'opération elle fait 300, j'ai tout ce qu'il faut. Non mais c'est même pas une question d'argent, c'est même pas une question d'apport, c'est pas une question de vente, c'est une question d'expérience. Et à un moment donné, ce qui manquait à ce moment-là, c'est d'avoir le cran. Parce que tu quittes un truc et tu sais pas vraiment ce qu'il va se passer derrière.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Bonjour à tous, on est très heureux de partager avec vous ce premier épisode d'IMMOTEP, le podcast qui parle d'investissement et d'immobilier simplement. Quand on parle de marchand de biens, l'imaginaire collectif nous conduit souvent vers quelqu'un d'opportuniste, un peu froid, certains parlerons même de requin. Aujourd'hui on va découvrir une autre réalité ensemble, cette réalité c'est celle de Kevin. Nous verrons comment, un joueur de foot semi-professionnel est devenu marchand de biens, avec un parcours complètement fou, et surtout en conservant ses valeurs de respect et de proximité. Salut Kevin, merci beaucoup d'être avec nous.
Kévin, marchand de biens
Salut Hugo.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Ton parcours est loin d'être classique. J'ai appris que tu étais joueur de foot avant. Est-ce que tu veux nous en parler un petit peu ?
Kévin, marchand de biens
Écoute, c'est une époque qui est quand même un peu plus lointaine maintenant, mais à l'âge de 6 ans, j'ai commencé le foot là où j'habitais à Villefontaine. Une bonne bande de copains, on a mené une belle équipe parce qu'on a réussi en fait rapidement à avoir un sacré niveau. On est monté assez haut, on a gagné des tournois face à l'Olympique Lyonnais. Déjà à l'âge de 6-7 ans, tu vois, donc ça présumait des bonnes choses. Et à l'intérieur de cette équipe-là, on avait des gens vraiment d'une très bonne qualité qui ont d'ailleurs été sourcés et qui sont partis à l'OL, le centre de formation à l'époque. Donc après, du coup, forcément, on a suivi un peu. Moi, j'étais complètement fan. Les belles années, après on est arrivé en 98, on a gagné la Coupe du Monde. Nous, on était dedans complet. C'était les premières belles années du foot français. Et en fait, moi, j'ai commencé après derrière à jouer à Bourgoin-Jallieu. Donc ça, moi, c'est là où je suis né. Bourgoin, je suis Berjallien de base. C'est un gros terroir du rugby et du foot parce qu'en fait, pour les jeunes, on était aussi haut que l'Olympique Lyonnais. Donc, on avait les 14 nationaux, les 16 nationaux. Et donc, moi, je suis rentré en fait là-bas en 14 nationales. Et on a joué dans le championnat de France, en fait, finalement. Et tu commences un petit peu à y croire, à dire, je suis en train de toucher presque mon rêve, d'aller toucher ce petit monde professionnel. En fait, tu es encore très loin. Et là, on avance comme des fous. Et on arrive à 18 ans et tu as 18 ans, deux choix qui s'offrent à toi. Soit tu es hyper bon, tu es le meilleur et puis là, ça démarre. Soit tu commences à comprendre aussi que c'est un monde très compliqué. Et là, pour le coup, ce qui va ressembler finalement un petit peu au métier de marchand de biens, où on est dans un milieu, pour le coup, il faut des preuves, il faut de la chance, il faut de l'opportunité il faut beaucoup d'expérience et à un moment donné moi il me manquait dans ma famille des gens qui auraient pu à ce moment là peut-être m'accompagner, peut-être être le meilleur aussi. Tu es entre deux, tu as 18 ans, arrivent les copains les copines les sorties et donc là je vois tu vires un petit peu on fait les choix finalement.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Tu parlais beaucoup d'humain au début de l'équipe effectivement le foot c'est un sport d'équipe et est-ce que tu penses que finalement cette expérience qui a lié discipline, importance du collectif, ça t'a préparé aussi à avoir le réseau que tu as aujourd'hui ? Est-ce que c'est là que tu as commencé à faire ton réseau d'aujourd'hui ?
Kévin, marchand de biens
Au final, oui. Alors, ça te conditionne à plusieurs choses parce que le foot, tu comprends très rapidement que tout seul, tu ne fais pas grand-chose. Donc, c'est un peu similaire à aujourd'hui parce que tu peux avoir les meilleurs projets, les meilleures opportunités. Si tu n'as pas un bon dessinateur, un bon architecte, un bon géomètre, tu ne vas pas y arriver. Le foot, c'était pareil. Si tu n'es pas en bonne entente avec les joueurs, que t'es pas dans la bonne dynamique et que tu te reposes pas sur eux à un moment donné parce que tu peux pas tout faire, ça avancera pas. Et de l'autre côté pour le réseau, complètement parce qu'en fait grâce au foot j'ai voyagé il y a des gens que je vois encore aujourd'hui qui m'ont accompagné, qui étaient au district du foot et c'est des gens aujourd'hui on a tous un projet immobilier donc en fait au final on se retrouve ils ont parfois maintenant des postes dans des mairies, certains, ça se transforme souvent quand t'es pas professionnel mais t'as un très bon niveau tu finis en mairie, tu finis à la poste, tu finis toujours dans des endroits qui sont pour nous marchands de biens hyper intéressants parce qu'en fait, c'est les postes un peu clés aujourd'hui pour sourcer un peu les projets. Et donc, c'est vrai que ça a un peu démarré à cette époque-là. Et puis, ça m'a permis aussi de me forger un caractère de dingue parce que j'ai fait énormément de détections. J'ai été pris pour certaines, d'autres j'ai été refusé, d'autres parce que j'étais trop petit. J'ai été pris au centre de préformation de Vichy, moi. Et on m'a fait, par exemple, une radiographie de l'âge osseux. Ils voient tout petit que je suis trop petit en taille. Si en fait, on force trop sur les entraînements et on pousse vraiment à 5 jours par semaine, etc., qu'on peut couper ma croissance. Donc là, en fait, c'est même pas qu'on ne veut pas. C'est qu'on dit, tu ne pourras pas le faire parce qu'il y a un risque. Et donc, à 13 ans, tu redescends de 10 étages. Donc, tu comprends aussi les leviers de la vie que tu peux très vite monter, très vite redescendre et qu'il faut juste, à un moment donné rester humble, te poser les bonnes questions et qu'il y a toujours une solution, même en fait, quand tu penses être dans le trou noir et que ça ne peut pas fonctionner. Et là, pour le coup, déjà, la famille à ce moment-là est hyper importante, parce que ma mère, dans ces moments-là, m'a vraiment bien accompagné. Et c'est ce qui a pu, aujourd'hui, je pense, commencer à forger ce caractère un petit peu de marchand, et le réseau bien entendu, parce que ça a démarré un peu là-dessus.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
L'importance de l'entourage. Ok, donc là, tu le disais, tu fais des choix, ensuite. Ces choix t'amènent vers quelle trajectoire ? Ils t'amènent à faire des formations ? Tu retournes à l'école ? C'est quoi le parcours après ?
Kévin, marchand de biens
C'est assez marrant parce qu'au final, si on prend un petit peu, les choix, c'est quand même de se dire à un moment donné, je ne vais pas finir footballeur pro. J'ai fait très rapidement quelques mois de travail à l'hôpital où ma mère travaillait. Elle m'a dit, je vais te forger un peu plus le caractère si tu penses que la vie est faite comme ça. Puis tu te poses des questions. Donc là, je pars vite dans le commerce parce que je comprends quand même que j'ai des facultés à vendre assez facilement, à convaincre les gens. Et on me l'a assez dit dans mon entourage. Donc, je continue mes études en BTS de commerce. J'ai commencé du commerce international. Je suis vite allé sur la négociation relations clients en alternance, sur une alternance qui a démarré avec Toupargel. Donc, en fait, c'était un truc un peu particulier encore une fois. Finalement, j'ai fait que de la particularité dans mes choix. C'est qu'en fait, toute l'école et toute la classe étaient au même endroit en alternance. Quand on débarquait à Toupargel à Villeurbanne, on faisait de la télévente, on faisait 7 heures par jour de vente par téléphone. Une formation très particulière. Finalement, ces formations-là, c'est ce qui m'a suivi sur tout mon parcours. Des formations sur le tard, des formations à l'ancienne où il faut prouver au fur et à mesure, on se challenge sans arrêt. Mais ce qui est intéressant, c'est que je comprends rapidement, même en alternance, que si tu es bon vendeur, tu peux vite bien gagner ta vie. Parce que nous, on avait les primes. Et donc, je gagnais très bien ma vie en alternance, parce qu'aujourd'hui, je peux le dire, je gagnais 1600 euros par mois en alternance, grâce au panier de vente, grâce à des objectifs, des challenges, etc. Et je me dis, c'est génial, quoi, qu'on ne vient pas de ce milieu-là, qu'on n'a pas grandi dans des milieux hyper fortunés. Et aujourd'hui, on se dit qu'à 18 ans, on arrive à faire 1600 euros par mois.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Alors que le fixe était à combien ?
Kévin, marchand de biens
Le fixe devait être à 800, 900 euros dans les mois.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Tu doublais ton salaire avec le variable.
Kévin, marchand de biens
Exactement, oui. Donc ça, c'était vraiment top.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Comment tu es arrivé dans l'immobilier ?
Kévin, marchand de biens
Alors là, c'est encore une fois pur hasard. Finalement, on se laisse toujours un peu guider. Des rencontres, des personnes que j'ai rencontrées me disent « Mais tu as vraiment cette faculté-là à vendre ? Tu arrives encore une fois à bien convaincre ? Et aujourd'hui, je pense que tu serais fait pour aller dans l'immobilier. » Alors on m'a rapidement plutôt dit « La VFA, la vente en état de futur d'achèvement, la vente sur plan avec les promoteurs. » Sauf que moi, on me parlait presque chinois à cette époque-là. VFA, construction, CCMIS...
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Est-ce que tu veux détailler un peu ce que c'est que la VFA pour les personnes qui nous regardent ?
Kévin, marchand de biens
Exactement. Aujourd'hui, la vente en état de futur d'achèvement, c'est une vente qui est la plus sécurisée en France parce qu'elle impose un nombre de garanties qui est assez important, voire le plus important. C'est aujourd'hui une vente qui va être la plus sécurisée. Pourquoi ? Parce que même quand vous allez devenir propriétaire, Quand le promoteur aura démarré les travaux, vous allez payer au fur et à mesure de l'avancement des travaux jusqu'à leur finition. Et pour se faire, le promoteur va vous donner une garantie financière d'achèvement des travaux qui aura été donnée par la banque. Donc pour couvrir à hauteur du montant des travaux réalisés par le promoteur, si demain il dépose le bilan, la banque reprend les travaux pour terminer s'il y a une défaillance de ce dit promoteur. Et donc, c'est pour ça aujourd'hui que c'est une des ventes les plus sécurisées. Mais c'est aussi pour ça que tout le monde ne peut pas faire de la promotion. Parce que pour obtenir cette garantie-là, il faut montrer patte blanche. Il faut avoir des apports conséquents. Il faut avoir une solidité financière importante. C'est pour ça qu'aujourd'hui, rares sont les petits promoteurs, mais plutôt des très grosses sociétés. Parce que justement, l'organisation est toute différente. Donc, on démarre en règle générale par ce genre de projet, quand on veut être assuré. Puis après, quand on est un peu plus aguerri, on vient voir les marchands de biens, justement. Parce qu'on comprend qu'on peut vite faire des achats assez intéressants avec des montages un peu différents qui sont aussi sécurisés, même s'ils le sont aux yeux des banques. En tous les cas, un peu moins.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Quand on a échangé, tu nous parlais d'une formation à l'ancienne. Est-ce que tu veux nous en parler un petit peu ? Qu'est-ce que c'est de former à l'ancienne quand on est marchand de biens ?
Kévin, marchand de biens
Aujourd'hui, je pense qu'il y a plusieurs écoles pour arriver jusqu'où on est dans n'importe quel domaine. Mais c'est vrai qu'on était encore dans une génération. Aujourd'hui, je pense qu'on était vraiment formés à l'ancienne. Ça veut dire que, par des facultés lors de l'entretien d'embauche. En fait, si la personne en face de vous décelait les capacités à vendre, les capacités à s'adapter, il dit bon, le gars, c'est bon là, on a ce qu'il faut. Un peu comme le footballeur à l'époque qui était grand. Il n'était pas très bon, mais il était grand. Et en fait, on se disait rapidement, il mettra les têtes, on pourra le former sur le reste. Quand tu étais petit, puis différent. Et bien là, c'est pareil. En fait, là-dedans, on nous disait, allez, viens, et puis on va te former sur place. Et c'est ce qui s'est passé en rentrant dans l'immobilier. Ils ont senti ça, en fait, chez moi. Je suis rentré chez un constructeur de maison individuelle qui était quasiment le plus gros à l'époque, pour le citer à AST Groupe. Malheureusement pour eux, ils ont aussi connu les risques et la crise d'aujourd'hui parce qu'ils ont déposé le bilan. En tout cas, ils ont donné la chance aux jeunes. Parce qu'ils ont connu ça, les deux créateurs de la société, Alain et Sylvature, pour ça AST. Finalement, ils sont allés dans leur garage. Ils ont créé un peu les plans dans leur garage. Ils étaient deux. Ils ont fini un des plus gros groupes nationals. 200 collaborateurs, 1000 maisons par an. Et aujourd'hui, ils te forment sur le tard. C'est-à-dire que tu es rentré. Moi, j'avais l'agence de Décines dans l'Est lyonnais. On avait l'agence de Roussillon dans l'Isère et en fait, on roulait énormément, des gros rouleurs pour vendre de la maison. On allait en Ardèche, on allait dans l'Isère, on allait dans la Drôme, on allait dans le Rhône. Et en fait, on était vraiment comme le télévendeur, sauf qu'on allait sur le terrain pour vendre de la maison. Donc, on vendait de la maison comme on aurait pu vendre des surgelés. Et on expliquait aux gens en plus qu'au lieu de payer un loyer à fonds perdu, on allait leur vendre une maison, qu'ils allaient payer le même montant de loyer tous les mois pour être propriétaire. Donc, il fallait travailler : l a première particularité, c'était sur la clientèle qu'on investit, c'était le clientèle qui vivait grâce à des paiements en plusieurs mensualités. Donc, il fallait d'abord tout le volet financier, vérifier les comptes bancaires, gommer les petits trois fois sans frais. Donc, on travaille déjà sur tout ce volet-là. Et ensuite, on leur vendait la maison. Ensuite, on les accompagnait sur le financement à l'époque avec Crédit Immobilier de France et Crédit Foncier, qui étaient les gros acteurs de 2007-2008 jusqu'à 2010 à peu près, où on avait des montages qui nous permettaient aussi de les accompagner. Et donc là, on vendait de la maison, mais finalement, comme de la VEFA, sur plan. Donc pas vraiment de modification, mais très bien placée en prix. Et donc là, on tartinait de la maison et on en vendait énormément sans trop faire de la modification. Donc il fallait très bon vendeur, pas trop technique, parce que plus on était technique, plus on perdait finalement les clients. Mais on était formé de l'autre côté quand même pour bien comprendre ce qu'on vendait et comment il fallait l'adapter. Et en fait, là, c'était comment on était le meilleur, c'était comment on sourçait nos terrains. Parce que pour vendre des maisons, il faut des terrains. Donc, il fallait mettre en place des partenariats. Et là, les partenariats, c'était géomètre, c'était agence immobilière, c'était notaire. C'était toutes les personnes aujourd'hui que je retrouve qui sont en fait mon réseau.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Tu étais dans ton réseau, oui.
Kévin, marchand de biens
Que j'ai développé encore à ce moment-là parce que moi, pour le coup, on peut dire que j'étais un chien de la prospection. Moi, aujourd'hui, je prenais ma bagnole. Je n'étais jamais au bureau. Je déteste ça de toute façon et encore aujourd'hui. J'allais sur le terrain tout le temps et je faisais des partenariats à foison. Et c'est ce qui m'a permis de lever beaucoup de maisons. J'ai fait quasiment deux ans chez AST. Première année, deuxième meilleur vendeur France. derrière un Parisien. La deuxième année, je ne l'ai pas totalement terminée, mais j'étais encore sur le peloton. Là, tu comprends vite que ça fonctionne bien. Tu as 20 ans, tu gagnes bien ta vie, tu fais des super séminaires, tu es dans une super boîte. Sur le papier, tout par émot, tu es bien formé, ça avance. La réalité, après, est un peu compliquée dans des gros groupes, parfois, et tu as l'envers du décor aussi. Quand tu es là-haut, tu es le meilleur. Encore une fois, comme au foot, quand tu plantes des buts, tu es le meilleur. Ça ressemble étroitement. Et puis quand, après le mois d'après, tu ne vends plus, que c'est compliqué, que tu es dans un creux de la vague, dans les groupes comme ça aussi, ça ne peut pas vraiment te mettre un peu en avant ou te conserver. 20 ans, c'est un peu fragile toujours. Tu redescends. Moi, j'ai vécu des hauts et des bas. Ça a été vraiment compliqué. Et donc, j'arrive à 21 ans et encore une fois par opportunité parce que la vie, je pense qu'elle est toujours faite comme ça. Et ça, c'est vraiment, je pense, qui a marqué ma vie aujourd'hui. Et c'est pour ça que j'essaye aujourd'hui de transmettre ces valeurs-là et vraiment d'accompagner tout ce que je peux faire aujourd'hui, les nouveaux marchands de biens que j'accompagne aujourd'hui. les personnes que je peux aider dans leur montage d'opération, parce que je pense que c'est toujours la transmission et l'aide, et moi j'ai toujours eu de l'aide. Et en fait, comment je suis passé d'AST Groupe à une société qui finalement m'a un petit peu formé, m'a donné ma chance, à l'homme que je suis aujourd'hui, c'est la société d'après. C'est Ganova, une entreprise familiale dans l'Isère, que j'ai rencontrée grâce à une connaissance, parce que je lui ai loué sa maison, le truc le plus bête du monde, et que lui il est super copain avec le patron de l'entreprise. Et donc il me dit, tu veux partir, il cherche des vendeurs. Ça s'est presque fait comme ça. La grande différence, c'est que chez eux, ils avaient 40 ans de moyenne d'âge d'entreprise. Moi, j'arrive, j'ai 21, 22 ans. La seule crainte pour eux, c'était « t'es trop jeune, je pense que tu ne vas pas rester. Nous, on a que des gens un peu plus âgés que chez nous. »
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Plus stable.
Kévin, marchand de biens
Beaucoup plus stable. D'accord. Et là, tu rentres dans un domaine familial, 40 ans d'entreprise. Nous, sur notre secteur, ils ont une renommée de dingue. Le grand-père, le père, dedans, tu as maintenant le fils. Eux. comme AST, finalement, ils sont constructeurs de maisons individuelles. Le volet supplémentaire, c'est qu'ils font également de la VFA. Donc là, du coup, l'avantage pour moi, c'est qu'ils font les deux branches. À côté de ça, ils ont une société d'aménagement foncier. Donc, ils font du lotissement de terrain à bâtir. Donc là, ils ont un troisième volet. Et après, ils ont un autre volet qui est l'industrie et le tertiaire que je n'aurais pas forcément côtoyé. Mais en tous les cas, ils ont vraiment un marché un peu plus, un éventail un peu plus important. Mais c'est surtout ce que tu comprends à ce moment-là, c'est l'entreprise familiale. qui a su s'ancrer dans les mairies de manière locale, qui ont une implantation forte dans les associations. Et donc, tu comprends, il y a d'autres choses qui rentrent en ligne de compte. Tu dis, attends, l'immobilier, ce n'est pas que ça. C'est aussi un métier où on apporte notre aide, où on transmet des valeurs, où on forme des jeunes qui grandissent. Pour donner l'exemple tout con, chez Ganova, le meilleur vendeur, celui qui a fait une super carrière, qui est passé de destinateur au petit-conduc, au commercial, technico-commercial, etc. Il était semi-professionnel dans le vélo. Eux, comme c'était gros amateurs de vélo, ils l'ont vu sans arrêt. Ils ont dit mais toi, en fait, avec la mentalité que tu as, on est sûr et certain que tu vas cartonner. Et ils ont cartonné. Et aujourd'hui, ils ont décelé chez moi ces choses-là aussi qui répondaient bien à leurs attentes. Et on a cartonné. Les deux premières années, meilleur vendeur chez Ganova. Je fais 60 ventes par an, donc triplement de AST grâce à la VFA, grâce aux terrains, grâce à tout ce qui m'apporte.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Le lien entre sport et performance finalement.
Kévin, marchand de biens
Toujours. Toujours ce petit côté-là.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
J'ai envie qu'on revienne sur un point et une question qu'on se pose quand on t'écoute. Tu parles beaucoup de performance, tu parlais tout à l'heure de clients quand tu étais chez AST, qui étaient des personnes qui avaient peut-être un peu de mal à joindre les deux bouts. Tu étais toujours en voiture, tu prospectais, tu as été meilleur vendeur. Et c'est assez facile de faire un raccourci en se disant, ok, en fait, ils ciblaient les personnes qui était un peu démuni et du coup il faisait des belles performances parce que les gens ne comprenaient pas grand chose. Qu'est-ce que tu dis aux personnes qui pensent ça ? Qu'est-ce que tu leur réponds ?
Kévin, marchand de biens
Oui, c'est vrai qu'on peut tirer vers ça parce que rapidement, je suis allé un peu vite dans les explications là-dessus. Après, je le prendrais dans l'autre sens. Aujourd'hui, on accompagnait des gens qui, sans accompagnement aujourd'hui, seraient encore locataires. Et dans les conjonctures où on est aujourd'hui, si on ne devient pas au moins propriétaire de son logement, Et ça, c'est vraiment ma profonde conviction. Ça va devenir plus que compliqué quand ils seront à la retraite. Donc, les faits de les avoir pris un peu par la main, justement, et leur expliquer qu'il n'y a pas que ceux qui ont de l'argent, il n'y a pas que ceux qui ont une grosse épargne ou une succession dans la famille avec un gros apport financier, qu'ils peuvent devenir propriétaires, c'est ça que je leur dirais. Je leur dirais aujourd'hui, grâce à nous, justement, grâce à AST, qui a quand même été un gros acteur de ce marché-là. Et derrière, on a eu Geoxia, et derrière, on a eu Maisons d'en France, et on en a eu plein. C'est qu'aujourd'hui, ça a permis à ces gens-là, à ces jeunes, à ces gens plus âgés qui n'étaient pas forcément initiés à l'immobilier, de pouvoir avoir le rêve, parce que le rêve français, aujourd'hui on peut le dire, c'est d'avoir sa maison individuelle. Et en plus, on était dans une époque où le terrain n'était pas très cher et les matériaux non plus. Donc, on a eu accès à des coûts de construction et des projets qui aujourd'hui, en plus, s'ils devaient revendre, s'ils devaient faire autre chose comme projet, ce serait leur apport financier pour lancer d'autres choses. Et je pense aujourd'hui, et j'en ai plus que la conviction, parce que j'en ai revu, qui d'ailleurs, grâce à ça, ont revendu et ont pu faire des sublimes projets. Et on a des messages, heureusement de temps en temps, qui nous disent merci d'avoir lancé ça, d'avoir fait la création d'une partie de notre projet, d'une vie, etc. Et ça, c'est hyper important. Et d'ailleurs, la vie n'est faite que de ça. Parce qu'à ce moment-là, quand j'ai fait des maisons, sur certains lotissements, on n'était pas propriétaire des terrains, c'est là que j'ai rencontré une personne que je ne pensais pas aujourd'hui, qui est devenue ma femme aujourd'hui. Donc on voit bien qu'aujourd'hui, l'immobilier, la construction, ça mêle tout un tas de choses et c'est juste sublime. Il ne faut pas oublier qu'on construit le bout d'une vie, d'une famille et quand c'est bien fait, c'est sublime. Alors oui, il y a des déboires. Oui, il y a eu plein de reportages. On entend des choses à droite et à gauche, mais c'est trop facile et c'est toujours pareil. On parle toujours du petit détail qui ne va pas et on parle rarement de tout le reste qui fonctionne super bien. Et je pense que tu en es aussi la preuve vivante aujourd'hui avec La Première Brique. C'est que nous, on est dans une époque aujourd'hui, encore une fois, avant, il ne fallait passer que par le milieu bancaire, par des choses hyper contraignantes, compliquées, où la porte, l'entonnoir, était très fermée. Aujourd'hui, on a la possibilité de financer des projets via le crowdfunding, via plein de solutions. Et ça, c'est grâce justement à l'émergence de nouvelles structures, à l'émergence de tout ce qu'on voit aujourd'hui. Donc, il faut quand même aujourd'hui prendre du recul sur tout ce qu'on voit et se dire, ce n'est pas tout acheter ce qu'il y avait avant. Et en prenant l'ancien et le nouveau. aujourd'hui on a juste des choses dans l'immobilier qui deviennent sublimes et ça donne naissance à des sociétés comme la mienne qui n'auraient peut-être pas vu le jour dans les années précédentes
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Si on reprend le fil t'as 25 ans, t'es chez Ganova c'est quoi la suite ?
Kévin, marchand de biens
La suite chez Ganova c'est que toujours par contre le côté quand on est jeune je pense et puis je pense qu'il y en a certains qui se rencontreront qui se reconnaîtront là-dedans, il faut avoir un petit peu de patience, moi j'ai eu la chance d'avoir des hauts et des bas dans ma vie qui m'ont fait comprendre : il faut avoir de la patience, et j'en aurai encore chez Yanova parce qu'un peu de la patience, je suis le meilleur. Donc des fois, tu te brûles les ailes, tu penses que tout est arrivé, ça marche super bien, tu gagnes bien ta vie. Mais de l'autre côté, tu en veux un peu plus, donc tu veux comprendre d'autres choses, comment on fait un lotissement, comment ça marche pour la création d'un projet de A à Z. Et puis, du coup, tu commences à toucher à d'autres choses. Donc ça, c'est intéressant. Donc, j'ai commencé à toucher d'autres choses chez Ganova. J'ai, par le biais de ma prospection, tout mon réseau que j'avais chez AST, j'ai en fait créé des tableaux Excel avec tous les lotissements, tous les terrains que j'avais en exclusivité, que j'ai mis à disposition des commerciaux de chez Ganova. Et on a créé en fait un espèce de relationnel entre chaque commerciaux qui a permis de développer encore plus fortement les constructions chez Ganova. Et puis encore une fois, tu vois, t'arrives, l'impatience, parce que tu veux devenir responsable, avoir un titre, avoir des choses qui, à cet âge-là, sont importantes. Et donc là, tu te heurtes un petit peu, parce que l'impatience fait que parfois, tu prends des murs. J'ai pris un mur à ce moment-là en me disant, non, on t'aime bien, ça se passe super bien, j'ai une superbe entente avec les patrons, parce que je les vois encore aujourd'hui. Et puis personnellement, à ce moment-là, j'ai deux, trois petites choses personnelles qui font que la tête n'est plus aussi bien faite que ce que j'ai pu avoir, et donc j'ai besoin de respirer. Donc, du coup, je prends un peu la tangente. Je pars de chez Ganova avec l'expérience que j'ai depuis plus de quatre ans chez eux. Et par connaissance de réseau immobilier, de la famille qui est sur Paris, j'y allais. On va tenter une autre expérience complètement folle. On va devenir conseiller en gestion de patrimoine sur Paris, place Beauvau dans le 8e. Tu pars à la capitale. Le petit paysan qui débarque à la capitale et qui en rêve. Parce que 27 ans, à ce moment-là, tu dis, c'est génial. On n'est quand même pas trop mal, mais là, tu te casses la gueule complètement. Et ça, c'est vraiment le conseil que je donnerais aujourd'hui. C'est ne croyez pas qu'on est arrivé justement quand vous y êtes, parce que c'est là où on se casse la gueule. Donc, quand vous y êtes et que vous commencez justement à toucher du doigt ce que vous êtes en train de faire, stabilisez justement cette partie-là, parce que c'est ce qui va renforcer votre savoir-faire si vous êtes en entreprise et la solidité de l'entreprise si vous êtes à votre compte. Et là, moi, je monte à Paris, je crame tout, le peu d'épargne que j'avais parce que j'étais jeune. Et en fait, je redescends, CGP dans un monde que tu ne connais pas trop, tu n'as pas de relationnel là-haut, le réseau, je répète, le réseau, c'est vraiment la clé.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
CGP, conseiller en gestion de patrimoine. Exactement.
Kévin, marchand de biens
Et donc du coup, l'avantage encore une fois, c'est que tu rencontres d'autres personnes, des super personnes pour le coup que je couteau aujourd'hui, qui sont même venues à mon mariage. Donc je pense encore une fois que tout est écrit et que ça te permet encore une fois de forger le caractère. Je reste un an, un an et demi, ce n'est pas ma région, ce n'est pas mon secteur. Donc, j'apprends quoi à ce moment-là ? Les placements financiers. Donc, ça, c'est intéressant parce que tu touches d'autres choses de l'immobilier. Donc, il y avait du SCPI. Donc, ça, c'est des parts de société qu'on prend sur des placements immobiliers, mais indirectement. Donc, ça peut être dans l'industrie, ça peut être dans le résidentiel, ça peut être dans le tertiaire. Donc, ça, c'est intéressant pour ceux qui veulent investir et qui n'ont pas un capital important et qui ne veulent pas faire d'emprunt. Parfois, on en fait, ça dépend. Et puis après, on a touché les lois d'investissement de défiscalisation. Donc, on avait la Pinel, on avait la loi de LMNP, loueur-meublé non-professionnel, pour les studios, pour les résidences de tourisme, etc. Et ça a permis quand même de voir un autre volet, même si à titre perso, je m'étais toujours renseigné. Parce qu'en dehors, on essaie toujours d'investir aussi. Mais là, ça a permis vraiment d'être confronté à ça et de vendre depuis Paris des projets qui sont faits dans toute la France. En fait... Et ne plus parler d'immobilier. Et là, quelqu'un qui vient de la maison individuelle, qui vend des projets à des gens qui sont leur rêve, là, on touche un placement financier. Franchement, je ne me suis pas éclaté. C'est super. Je ne trouve pas palpable. Tu n'as pas la même relation avec les clients. Et donc, du coup, tu arrives à une phase où tu te dis que ça ne correspond pas. En fait, tu as envie d'être au cœur des projets. Tu as envie de faire partie, d'une partie de leur projet d'une vie. Et là, tu sais pas, mes collègues cartonnaient bien le poids d'ailleurs. Parce que là, justement, j'ai vu que sur ce volet-là, je n'étais pas le meilleur, mais ce n'est pas plus mal. Donc au bout d'un an et demi, je redescends sur Lyon. Le réseau, encore une fois, je rentre à ce moment-là dans un groupe très local dans l'Isère, toujours autour de chez moi. Moi, je viens de Bourgoin, mais maintenant, je vis à côté de l'aéroport de Lyon depuis de nombreuses années. Et donc là, une personne avec qui j'avais travaillé chez Ganova, parce qu'on avait fait des maisons sur un de ses lotissements. Et donc, je l'accompagne sur la création d'une structure. Donc, je deviens le premier salarié responsable de développement, puis directeur développement. Donc, pour expliquer un peu le directeur développement, c'est pour aller dénicher cette fois-ci en amont pour pouvoir commercialiser les opérations. Donc, nicher un terrain.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Là, t'as quel âge ?
Kévin, marchand de biens
Là, on replonge un petit peu quand même. J'ai 28, 28-29 quand je reviens à peu près. Je reviens à peu près là. Et donc là, on restabilise un peu. Parce que du coup, Paris, c'était sympa. Et là, on revient, on se remodélise un peu à ce que j'avais l'habitude de faire. Donc, sur la maison individuelle, lotissement, VFA. Et puis là, je monte petit à petit les échelons. On voit bien la chance qu'on a quand même d'être en France. C'est quand on se donne les moyens, qu'on travaille beaucoup, qu'on se forme, qu'on prend le temps vraiment. d'avancer sur les projets, rapidement, de 2017, de mémoire, 2017 à 2022, je finis directeur de promotion. On a une nouvelle agence, on a quelques salariés, j'en suis le directeur de l'agence. On a pas mal d'opérations en cours à l'échelle locale. On fait, sur le papier, 250 logements en promotion. Donc, on commence à toucher, pour ceux qui ne viennent pas de ce milieu-là, à l'échelle départementale ou régionale. quasiment le même nombre de logements qu'un gros promoteur.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Et là, ton métier, très concrètement c'est quoi ?
Kévin, marchand de biens
Mon métier, à ce moment-là, c'est d'aller chercher les fonciers, négocier les fonciers auprès des vendeurs pour mettre en place les opérations. Donc, signer le foncier, suivre le dépôt du permis, pour combien de logements on va faire, de quelle manière avec l'architecte. Donc là, tu as une mission qui est, tu rencontres les vendeurs, tu fais ta négociation, tu as fait tes études de faisabilité avec les architectes pour savoir qu'est-ce qu'on peut faire sur ce terrain-là. C'est facile, mais aujourd'hui, on a un terrain. Sur ce terrain-là, on aura une réglementation bien précise de la commune qui nous dit qu'on peut monter en immeuble, on peut faire de la villa, on peut faire ça. Donc, le but, c'est de négocier avec le vendeur. En même temps, de faire un projet sympa, donc négocier en mairie. Et donc là, on revient à un truc qui est sympa, parce que moi, je connaissais pas mal de mairies grâce à ce que j'ai vécu avant. Donc, je croyais que c'était un nouveau métier pour moi. 2017, je me suis dit, je vais prendre un temps dingue à développer les opérations. Ce n'est pas ce que j'ai fait avant, mais j'ai envie de le faire. Mais comme j'ai toujours fait de la prospection. Prospection foncière, prospection pour faire de la maison finalement. La méthodologie reste la même. Il faut analyser un cadastre, analyser une réglementation de la commune, comprendre comment ça fonctionne et puis te mettre une méthodologie. Et puis après, de fil en aiguille, on était quand même dans des belles années en 2017-2018. On déniche des super projets, ça avance vite. Et donc, petite entreprise, du coup, je touche un peu à tout, pas qu'à ça. Donc montage d'opérations, suivi du permis de construire. Comment on va commercialiser ? Avec quelle entreprise ? Pourquoi on prendrait une agence ? Pourquoi on ne commercialiserait pas nous en interne ? Et donc là, tu vois...
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Et le plan de la structure et de sa stratégie. Les terrains, tu les trouves comment ?
Kévin, marchand de biens
Les terrains, du coup, par le réseau que j'avais déjà mis en place, les agences immobilières, les géomètres, les notaires, par le sourcing direct auprès des particuliers qui ont un foncier dingue. En France, on a quand même une chance là-dessus, c'est qu'on a beaucoup de fonciers grâce aux successions et grâce au patrimoine français.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Donc, beaucoup de prospection.
Kévin, marchand de biens
Beaucoup de prospection, le b.a.-ba Et on oublie, en fait, la force. Aujourd'hui, peu importe le domaine, je pense. C'est la prospection. Et moi, en fait, ma force à ce moment-là, c'est que je ne me suis pas reposé sur le réseau. C'est que je suis allé chercher, chercher dehors, toquer les portes, envoyer des courriers. Je faisais mes 1000 courriers par semaine. Je timbrais, je léchais les enveloppes. J'en prenais pour un dingue au bureau. Je t'enfermais tout seul. Enfin, c'est dingue quand je repense à ces années-là. Et par contre, c'est ce qui a fait que les gens me répondaient, en fait. Et tu dis, c'est dingue. Donc, on me répond, je vais en faire plus. Et donc, belle époque. Et puis surtout, on avait une super équipe parce qu'on avait un super commercial qui aujourd'hui a monté une très belle structure, lui, dans le terrassement, parce qu'il a toujours été un peu autodidacte. On en a un autre, lui, il était directeur développement, beaucoup plus agréé que moi à l'époque, il a monté sa boîte de promotion. On a vraiment une belle équipe qui, tout le monde s'est élevé au final parce qu'on a su comprendre un peu comment ça fonctionnait et puis grâce aux personnes qu'on a rencontrées pour aller plus loin derrière. Donc, plus loin, c'est que moi, derrière, après, on a créé d'autres sociétés grâce à ce groupe-là. Et dans une de ces sociétés-là, je me suis associé. Donc, du coup, l'opportunité, il ne faut pas oublier, en France, on dit toujours, on tape sur les patrons, on dit, ils sont méchants, c'est eux qui gagnent l'argent. Je pense qu'il y a un peu à boire et à manger là-dedans. Et la réalité, c'est que moi, ceux que j'ai rencontrés, pour la plupart, en tous les cas, ils m'ont donné ma chance et ils m'ont dit, tiens, tu veux t'associer ? On t'associe. Et moi, ils m'ont ouvert au capital sans mettre un euro, juste par ma force aujourd'hui de projet et de ce que j'en ai. Et sans ces personnes-là, aujourd'hui, j'en serais pas là non plus. Donc je pense qu'il faut peut-être donner un message aujourd'hui. C'est qu'aujourd'hui, en France, on dit toujours que c'est compliqué, qu'on a beaucoup de charges, que l'administration est compliquée, que ci, que là. Mais la réalité, quand même, que si tu te lèves le matin et que tu te donnes les moyens, il y a tout un tas de choses qui sont possibles. Il faut juste s'en donner les moyens. Par contre, on n'y arrive pas comme ça. Là, on est en train de dire j'ai 27, 28 ans. Ça fait déjà 10 ans que je suis en train de travailler. Donc, il faut quand même, je pense, un certain recul. Et puis, à partir de là, on y arrive. Après, du coup, je finis associé. Ça ne se passe pas aussi bien que je le pensais. Mais ce n'est pas grave. Encore une fois, on apprend beaucoup de choses. Et là, du coup, je comprends ce qui m'a amené au crowdfunding, par exemple. Parce qu'à cette époque-là, on a été financé sur du crowdfunding par des opérations, par des banques, par tout un tas de choses. j'ai découvert ce milieu-là grâce à ça. Et donc, ça m'a permis de découvrir encore d'autres choses. Et moi, j'avais créé en parallèle, et je pense que ça, c'est important, des sociétés pour investir à titre perso. C'est-à-dire que moi, aujourd'hui, j'avais des SCI, des sociétés de civils immobilières qui permettaient d'investir pour faire de la location. Je m'étais dit, comme tout bon français, il faut créer ton patrimoine. L'immobilier. Et du coup, j'avais un peu de placement, mais pas tant que ça. Les gens ont l'impression d'en faire beaucoup, mais moi, j'avais peut-être deux, trois à part, pas tant que ça.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
On revient sur le côté associé. Donc, tu as une expérience de dix ans comme salarié. Tu apprends beaucoup, tu partages beaucoup avec les personnes que tu rencontres, tu crées un réseau et tu finis associé, même si peut-être que le terme finir n'est pas adapté. C'était une fin en soi pour toi de devenir associé ? Tu t'étais vu, quand tu as commencé, tu t'es dit « Demain, je serai mon propre patron » ou est-ce que c'est une suite logique et tu l'as accepté parce qu'elle s'est présentée ?
Kévin, marchand de biens
Oui, je vois un petit peu ce que... Alors, c'est vrai que... Quand j'entends la question que tu me dis, je vais te répondre un peu simplement, tu vas trouver, j'ai jamais réfléchi. C'est-à-dire qu'en fait, tout ce que je l'ai fait, je l'ai fait par l'âme d'action. Non mais vraiment, par instinct, ce qui m'a été reproché, au final, parce que comme je suis dans l'action, des fois, tu peux un peu te brûler les ailes, tu peux vexer des gens, tu peux dire des choses et t'as pas trop réfléchi. J'ai toujours été comme ça et en fait, j'ai surtout vu, quand t'es très jeune, le commerce fait que tu peux très bien gagner ta vie. Donc ça, c'est le premier point. C'est vrai, ça va peut-être paraître tout bête, mais... C'est le premier volet que j'ai vu. Le deuxième point, c'était tu peux rencontrer tellement de monde, ça t'ouvre à tellement de choses que ça a permis d'ouvrir un peu plus et de comprendre. Et après, quand tu arrives et que tu commences à vieillir, arriver à 30 ans, ce n'est pas une fin, mais ça commence à devenir quelque chose où tu te dis, prends des parts dans une structure. T'élever un petit peu plus qu'être salarié, gagner ton argent tous les mois de telle manière. Je pense que t'investir et te dire à un moment donné, si je montre aussi que j'ai envie de m'investir dans l'entreprise, c'est que j'y crois fortement. J'y voyais en tous les cas comme ça. Donc, ce n'est pas une fin, c'était plutôt un début en me disant je pense un jour devenir mon patron parce que j'en parlais. Enfin, je pense que c'était matin, midi, soir à la maison. C'est un truc en moi qui sommeille depuis trop longtemps. J'ai un caractère qui est top dans le sens où j'avance tout le temps et j'ai un caractère de l'autre côté. Pour les patrons, je sais aujourd'hui, je pense qu'ils se sont dit des fois, ils ont fait des cauchemars de Kévin en se disant on n'en peut plus. Il est toujours en train de demander des choses supplémentaires. Il veut toujours faire des choses supplémentaires parce que c'est aussi le côté. On ne peut pas me caser, on ne peut pas me mettre dans une case, on ne peut pas me ranger dans un couloir. Et c'est l'avantage et l'inconvénient parfois. Et l'avantage quand tu es patron, ça c'est bien parce que tu vas ouvrir des portes et tu vas y aller, tu n'as pas peur de bosser. De l'autre côté, il aurait peut-être fallu trouver une entreprise qui sait canaliser les gens comme moi. Je l'ai trouvé un peu, mais voilà. Donc c'est pour ça que la fin en soi était de se dire, j'espère devenir et être à mon compte. Et à un moment donné, ce qui manquait à ce moment-là, c'est d'avoir le cran. Parce que tu quittes un truc et tu ne sais pas vraiment ce qui va se passer derrière. On le dit tous sur le papier que tu sauras le faire. Mais la réalité, c'est que l'immobilier aujourd'hui, et ça, c'est notre capacité aujourd'hui de s'adapter et d'analyser le marché, c'est que tu ne sais pas ce qui va se passer demain. Et donc, nous, notre métier à nous, c'est de l'analyser pour que les personnes qui croient en nos projets, qui investissent dans nos projets, qui achètent, c'est de les rassurer parce que nous, on aura tout sécurisé sur ces opérations-là. Et donc là, à ce moment-là, je me dis, il m'a donné ma chance. Et c'est vrai que ça a été un peu le déclic, parce qu'il y a eu des petits quals, des petites choses qui m'ont un peu gêné parce que moi, je trouve que le respect, c'est un mot qui est important. Et moi, on m'a appris à respecter toujours nos aînés, nos anciens. Et je pense que dans nos métiers, c'est ce qu'il faut aujourd'hui. Et ça se perd un peu dans beaucoup de métiers, notamment la promotion, parce qu'aujourd'hui, un client ne doit pas être juste un client. Et on le voit bien aujourd'hui, s'il y a une crise aujourd'hui, ça vient par, je pense qu'on peut le dire, alors oui, par la guerre, par tout ce qui se passe aujourd'hui de manière économique. mais par aussi qu'il faut remettre en avant le client, comme dans un resto, comme dans n'importe quel domaine. On va à l'étranger souvent, on a des gens qui reviennent de l'étranger. Moi, j'ai plein de copains, ils partent au Liban ou à droite, à gauche. Ils disent, tu vas au Liban, les restos, t'arrives, t'es le roi.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Chez nous, t'arrives au resto. Le sens de la qualité, le client est roi.
Kévin, marchand de biens
L'accueil est différent. Et je me suis toujours dit que si je montais quelque chose, je ne serais jamais parfait parce que de toute façon, on ne peut pas l'être. Mais par contre, on peut toujours se réparer. On peut toujours trouver des solutions. Et on va essayer de mettre le client au centre. Et en fait, moi, c'est ce qui me gênait là où j'étais. C'est qu'en fait, ça a tellement grossi, tellement d'entreprises à droite, à gauche, etc. que ça s'était perdu alors qu'on était hyper local. On était vachement bien implanté avec les élus, avec les maires, avec les collectivités, avec les artisans, etc. Et j'ai dit, c'est ça qu'il faut. Il faut le garder. Donc là, j'ai dit, je vais partir. Je vais complètement me mettre à mon compte. Et en fait, le volet SCI est passé en SAS, SARL, donc vraie structure d'entreprise.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Ok.
Kévin, marchand de biens
Et j'ai eu la chance de vous rencontrer à ce moment-là, du coup, sur les premières opérations. Vous m'avez fait confiance également parce que, je le dis encore une fois... Il y a beaucoup d'avantages en 2026, mais encore aujourd'hui, pour devenir nouveau marchand de biens, et là, tu en parleras sûrement plus que moi, mais on va voir la banque, j'ai beau avoir 15 ans d'expérience, tu n'es pas finançable.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Là, finalement, tu es associé. Ça t'apprend pas mal de choses, mais tu décides de sortir de l'association. Tu as tes SCI dans lesquels tu investis. De toute façon, ça fait 10 ans que tu es dans l'immobilier, donc tu connais bien ça. On a vu que le sport, ça t'avait amené vraiment le sens du collectif, du réseau et de la performance, de la résilience. Tu es un gros bosseur. On voit déjà quand même qu'il y a pas mal de qualités qui se dessinent pour être à ton compte, avoir ta propre société. Est-ce que finalement, c'était une évidence pour toi qu'il fallait que tu sois marchand de biens ? Est-ce que tu es devenu marchand de biens par défaut ? Comment ça s'est fait finalement au niveau de ton raisonnement ?
Kévin, marchand de biens
Finalement, encore une fois, c'est que ça ne s'est pas forcément fait par une grosse réflexion. C'était toujours le b.a.-ba de se dire, je veux finir à mon compte, parce que c'est un peu le Graal. J'ai l'impression, à un moment donné, de se dire, on est à son compte, sur le papier de se dire, la liberté, on va pouvoir tout créer, on va pouvoir faire comme on veut.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
C'était le Graal d'être à son compte.
Kévin, marchand de biens
Je pense aussi, c'était vraiment l'élément important. Mais je ne me suis pas dit marchand de biens, promoteur, etc. Parce qu'au final, les sociétés pour qui j'ai travaillé, c'était soit constructeur de maisons individuelles, soit promoteur. Donc les termes, je ne me suis pas arrêté à ça. Mais par la force des choses. Avec ma femme, nous, on a fait beaucoup de rénovations à titre perso. Donc nous, on a rénové des anciens garages, des anciennes bâtisses. On a toujours été animé beaucoup plus par ça. Ma femme est passionnée de déco et tout ce qu'on a fait à titre perso était plus se tourner vers ça.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Quand tu parles de réno, c'est quoi ? C'est toi, tu mettais les mains à la pâte, tu faisais la peinture, tu faisais le placo et tout ça ? Ou tu bossais avec des artisans et tu chapotais le chantier pour voir vraiment très concrètement comment ça se passait ?
Kévin, marchand de biens
Alors je dirais 80% plus à chapoter parce que j'ai toujours été bien entouré au niveau des artisans. il y en a avec qui je... Je travaille depuis le début dans l'immobilier. Donc, il y a une grosse confiance. Donc, moi, j'ai un gros réseau d'artisans là-dessus. Après, de l'autre côté, ce n'est pas une question de mettre la main à la pâte. C'est plutôt, aujourd'hui, moi, s'il faut faciliter les artisans au quotidien, je le ferai. C'est-à-dire, s'il faut aller chercher des matériaux, alimenter un chantier, s'il faut, le soir, faire un barbecue et rester trois heures plus parce qu'ils ont travaillé toute la journée, etc. Moi, je suis plus sur ces volets-là qu'on a oubliés. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, les artisans, ce n'est pas juste des hommes qu'on va engager, qu'on va mettre sur un terrain, qui vont monter une maison et puis terminer. On les paye bien donc comme on les paye bien et bien terminé. Donc c'est aussi toute l'organisation qu'on va mettre en tour et c'est pour ça que moi aujourd'hui je suis bien entouré parce que je sais à un moment donné dire stop et dire on va passer un bon moment. Et donc ces chantiers là c'est plus là dessus. On a passé des bons moments, on a créé une vraie valeur ajoutée au logement et on a des sacrés souvenirs à ce moment là parce que tu as tes enfants qui sont là, parce que tu as tes amis qui viennent etc. Et tu dis c'est dingue ce que tu arrives à créer quand tu fais de l'arénaux. Et surtout, c'est dingue, quand tu arrives en mairie, quand tu arrives, en fait, dans ton explication de projet, quand tu dis on va faire de la rénovation, et quand tu arrives et tu dis je vais démolir pour faire un immeuble neuf, l'impact, il est totalement différent. Je ne sais pas si tu l'as déjà vu toi aussi, quand tu proposes ce genre de choses. Et donc, je dis le volet, là, je le sens. Et tu arrives un peu dans la période de crise, on se dit la construction neuve va être compliquée, les taux augmentent, la conjoncture est dure. Et je me dis, la réno, il faut y aller à fond, là. Donc c'est comme ça que je me dis, il faut y aller. Donc j'ai fait à l'envers de tout le monde. J'ai pris un truc, franchement je ne suis pas quelqu'un qui est beaucoup cultivé sur l'histoire ou ce genre de choses parce que je retiens beaucoup, j'écoute beaucoup et je peux échanger énormément. Par contre les livres, les choses comme ça, ce n'est pas pour moi. Et je me rappelle d'un truc, c'est que l'histoire nous a appris, c'est qu'on s'enrichit en période de guerre pour ceux qui ont su prendre des risques. Donc je me dis à ce moment-là, qu'est-ce que j'ai à perdre ? Une maison ? Un appart ? Je ne sais pas. Je ne suis pas né là-dedans, donc ça ne me fait pas plus peur que ça. J'ai dit, il y a plein à faire. Et donc, quand j'ai su qu'il y avait le crowdfunding pour financer des opérations, parce que moi, je suis passé par là pour démarrer, j'ai dit, allez, on y va. Donc, j'ai signé des promesses. Je me suis dit, mon réseau, j'en ai. J'ai des gens qui ont aussi des capacités financières plus grosses que moi. Et bien, j'ai dit, on y va, on va signer. Moi, j'ai fait l'inverse. Tout le monde, j'ai négocié fortement. C'est-à-dire, je n'ai signé que quand je négociais fortement et correctement, c'est-à-dire qu'au bon prix. Et c'est vrai que je ne sais pas si c'est de la chance, je ne sais pas si c'est de l'opportunité, si j'ai créé un peu tout ça. Je signe une très belle opération, je me fais financer en crowdfunding par la première brique. En huit mois, on achète, on construit, on revend et on rembourse. Et c'est vrai que tu regardes le truc de recul, j'ai été associé salarié dans les structures où les projets, c'est deux à trois années avant d'arriver à ça. Je me dis, attends, c'est juste en fait que quand tu t'y penches correctement, que quand tu bosses en fait tous les jours, Même le dimanche, pour les premiers programmes, on va me prendre pour un fou, mais j'allais vendre. C'est-à-dire que j'avais essayé par les agences, mais ils n'en parlaient pas comme j'avais envie qu'on en parle. Donc, je mettais en vente les produits sur Internet. Je faisais les visites, je faisais les rendez-vous dans mon bureau, dans mon petit pool house de ma maison. Mais les gens, finalement, les clients étaient contents. Ils rentrent dans ton intimité. Donc, il y a une assurance qui se crée. La proximité. La proximité. Et tu vois, c'est ce qui crée nous aujourd'hui, je pense aussi. Et donc, là, je me dis, allez, on fonce.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
OK. Donc là, tu te mets à 100% marchand de biens. Tu as ta première opération qui se met en 8 mois. C'est un franc succès. On parle de chiffres. Cette opération, elle t'a rapporté combien ? C'était confortable ? Qu'est-ce que tu as fait de l'argent derrière ?
Kévin, marchand de biens
Alors, aujourd'hui, on a eu 4 logements. Il faut revient dans un premier temps. On était parti sur trois. D'accord. On voit avec la conjoncture que le troisième, qui est très grand, ne se vend pas. Donc tout de suite, je rectifie le tir. Ça, c'est important. Même quand on lance une opération, je pense qu'il y en a plein, ils se disent, je l'ai lancé comme ça. Non, il ne faut pas avoir peur de revenir en arrière parce que j'ai perdu un mois et demi, je crois, de modification de permis. Mais du coup, j'ai doublé le logement. L'opération qui devait être à 100 000 de renta, finit à 170 000 de rentabilité à la fin, passait partout. Mais l'important, c'est qu'à ce moment-là, on est sur tous les aspects. On négocie tout, on fait attention à tout. On accompagne les artisans, je livrais moi-même les chantiers. Donc vraiment, on a eu un aspect justement pour optimiser au maximum. Parce que je m'en suis dit... Oui, exactement. Parce que si tu veux l'argent derrière, tu te dis, il y en a qui vont commencer à se dire on est arrivé.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Et c'est l'objectif. C'est l'objectif aussi, c'est de se poser la question de OK, il y a un fantasme, c'est les marchands de biens, il y a énormément d'argent. Et finalement, le raccourci que tu peux faire assez facilement, c'est OK, il a bossé huit mois, il s'est fait 170 000 euros. Mais en fait, c'est une réalité qui est assez biaisée parce que ton opportunité, tu ne l'as pas eue en claquant des doigts. Tu as bossé beaucoup avant. On parle un petit peu de tous ces à côté.
Kévin, marchand de biens
Je pense que tu le soulignes super bien parce qu'en fait, on oublie déjà le premier aspect. Il faut s'engager financièrement. L'emprunt que je fais, il est dingue. t'as vendu un peu mais pas tant que ça parce que c'est sur le papier, ils n'ont pas eu leur financement tes clients encore donc t'as la goutte un petit peu quand même tu te dis il faut vraiment que ça se passe bien parce qu'après derrière il y a des gens à rembourser, tu vois on va pas partir avec la caisse donc il faut faire attention et bon tu vois que ça se passe bien en effet mais par contre il y a tout cet engagement là, après une fois que t'as l'argent il ne faut pas oublier que c'est une société donc on va payer des impôts, on va avoir des charges la première année elle est belle, on oublie qu'on est rattrapé très rapidement quand on va devenir salarié de l'entreprise donc ça il faut tout préparer, on va pas partir acheter une Porsche. On est très loin de ça. Je le dis tout de suite, j'étais encore dans un peu jour. Donc par contre, on commence à comprendre que ça peut aider à lever des fonds pour d'autres opérations. Et comment restructurer ça ? À ce moment-là, je me dis surtout, il faut que je reste seul dans mon entreprise, pas que je commence à recruter, à dépenser à tout va, etc. Donc j'ai multiplié les tâches que je faisais par rapport à d'autres autour de moi. J'entendais, ils prenaient une assistante, un dessinateur.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Tu travaillais combien d'heures par semaine ?
Kévin, marchand de biens
Je pense qu'on devait être facilement à 15 heures par jour, tous les jours. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, même si mon bureau est à domicile, ce qui me permettait de voir ma femme, ma fille, etc., comme un dingue. Franchement, j'en bouffais comme un dingue et ce n'est pas encore fini aujourd'hui. On souffre un tout petit peu plus, mais vraiment, on y était. On était plongés, cœurs et âmes dedans et on n'aurait pas pu faire autrement de toute manière.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Les mecs avec lesquels tu travailles, ce sont des gens que tu connais bien. Ce sont des gens qui ont suivi ton parcours. que tu connais depuis longtemps ?
Kévin, marchand de biens
70% oui, 30% non. Mais par exemple, le maçon que je ne connaissais pas forcément, son fils était footeux. On s'est connus par le biais du foot un petit peu. En fait, on a bringé, on a rigolé. Il me dit, je suis maçon, je vois que son père a le dépôt à côté de là où je vais faire. Et je me renseigne, 30 ans de société. Son papa, enfin le grand-père du coup, était aussi maçon. Je lui dis, bon, c'est bon, c'est écrit. C'est là, il est connu comme le loup blanc. On se met rapidement, on discute, je visite des chantiers, parce que c'est toujours quand même ça le b.a.-ba pour moi, c'est de visiter les chantiers des maçons, contrôler, vérifier quand même que tout est fait dans les règles de l'art.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
C'est ton contrôle de référence à toi, tu vas regarder les travails des autres.
Kévin, marchand de biens
Comme ça, ça te permet, si tu veux, on a des normes à respecter, et quand c'est en cours de chantier, tu vas voir si le ferraillage qu'ils ont mis en place, il correspond à la norme, etc., et ça c'est important. Et on oublie aujourd'hui, un marchand de bain, c'est pas acheter, diviser, revendre, c'est contrôler au milieu de tout ça, parce qu'on engage quand même notre responsabilité pendant 10 ans sur un gros oeuvre. Et ça, beaucoup l'oublient. C'est-à-dire que ça va vite passer. Tu fais ta marge année 2024. 2034, l'assurance, ça le court encore. Donc, on a un engagement assez fort. Donc là, on arrive à la fin du projet et tu sais qu'il faut réinvestir. Et comme je te l'ai dit, j'avais signé du coup pas mal d'opérations. Donc, j'étais même dans le dur. Je me dis, attends, j'ai ça comme sur les comptes. Mais en fait, ça ne suffit même pas à alimenter les nouvelles opés. Donc, comment je vais faire ? Tu transpires encore un peu. Est-ce que je m'associe ? Parce que du coup, à ce moment-là, tu te poses des questions. Je ne sais pas. Tu t'associes ? Est-ce que tu trouves encore d'autres solutions ? Est-ce que tu réduis ? Est-ce que tu revends des projets à des marchands de biens qui veulent les faire ? Puis je dis non, je vais y aller. Je vais redoubler. Hop, on va mettre les manches. On va trouver des solutions. Les solutions, ça a été encore une fois le crowdfunding. Je vais vraiment le mettre en avant parce qu'aujourd'hui, les banques, moi, elles m'ont fermé complètement au départ l'entonnoir malgré 100% de précommercialisation, malgré 30% d'apport, malgré tout ce qu'on peut, malgré 15 ans de recul, malgré que j'ai même signé des financements. entendre qu'associer dans des entreprises. Et pourtant, ce n'était pas aussi simple que ça. Donc, on a fait ce volet-là. D'autres me croyaient fou en disant « Tu as vu les intérêts ? »
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Qu'est-ce qu'elles te disaient pour refuser tes financements ?
Kévin, marchand de biens
La conjoncture. Néo marchande bien sur le papier. Donc, le siège, le pôle immobilier croix rouge. Donc, ça, c'est vraiment un poste là-dessus que je veux faire parce que tout le monde dit « Je vais être marchand. Moi, c'est bon. J'ai 100 000 sur le compte. L'opération, elle fait 300, j'ai eu tout ce qu'il faut. Non, mais ce n'est même pas une question d'argent, ce n'est même pas une question d'apport, ce n'est pas une question de vente, c'est une question d'expérience. Depuis combien de temps vous êtes à votre compte ? Si vous allez dire même pas un an, ça ne marchera pas. Ils faut un recul de dingue là-dessus. Donc, il faut trouver des parallélismes à tout ça, des tours de table, du crowdfunding, etc. jusqu'à avoir l'expérience qui vous permette de ne pas rentrer en banque aujourd'hui.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Il y a toujours des solutions et le métier de marchand, c'est aussi beaucoup trouver des solutions. Je t'en parle. C'est être sur les chantiers, c'est voir ce qui se passe, c'est finalement avoir une vraie connaissance de son opération. Ok, donc là, ça fonctionne bien. Tu commences à avoir beaucoup, beaucoup de volume, beaucoup de projets. Comment tu gères ça tout seul ? Est-ce que tu continues de gérer ça tout seul ?
Kévin, marchand de biens
Justement, non, plus trop aujourd'hui, parce que, comme tu le dis, on a quand même grossi un petit peu le nombre d'opérations. Donc, à un moment donné, tu es obligé quand même de t'entourer en interne. Donc, moi, j'ai ma femme qui a fait 20 ans d'immobilier en administratif et financier chez un promoteur national. Donc logiquement, la suite logique, famille qui rentre à l'intérieur du groupe. Donc ça, c'est cool. Et puis après, derrière, j'ai pris un dessinateur. Comme ça, ça m'a permis aussi de gérer un peu toute la partie dessin que je faisais moi-même. Parce que j'avais été formé dessus. Mais l'idée, c'est de pouvoir aller plus vite dans les faisabilités, plus vite sur les projets, sur les dessins, pour être plus rapide pour les dépôts des permis. Parce que c'est un peu ça qui peut des fois prendre du temps quand tu signes beaucoup d'OP. Donc là, on se staff un petit peu. On encadre un peu mieux la partie artisan, c'est-à-dire on vient finalement encore plus travailler avec toujours les mêmes, toujours de la même manière, parce que les projets se ressemblent quand même étroitement dans la rénovation qu'on va faire. Ce qu'on met quand même en place, un process, ça va permettre quand même de dérouler un peu mieux.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Tu industrialises un petit peu la méthode ?
Kévin, marchand de biens
Un petit peu. Finalement, l'ancien, tout le monde dit c'est hyper compliqué. Oui, c'est sûr, quand tu ne maîtrises pas.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Quand tu maîtrises différent, c'est ça qui le rend compliqué ?
Kévin, marchand de biens
Il le rend compliqué parce qu'il faut s'adapter. Ça, tu as raison. entièrement. Et après, de l'autre côté, finalement, même l'imprévu devient presque prévu quand tu commences à maîtriser ta partie, même dans l'ancien. Donc ça, c'est important. Par contre, il te faut des gars en or qui fonctionnent bien. Et ça, c'est pour ça que je disais tout à l'heure, les artisans, la famille, il te faut des gens autour de toi, à un moment donné, où ça fonctionne. Sinon, tu deviens un très gros promoteur, t'industrialises à l'échelle nationale et tu fais que du neuf parce que le neuf est quand même bien plus simple sur le papier. Donc ça, on est dans un autre cas d'échelle. Et moi, c'est une autre façon de voir l'immobilier parce qu'il y a un truc qu'on oublie tous, mais c'est peut-être aussi de redorer un peu le patrimoine français. Je ne sais pas, on oublie souvent, on dit tous, la France, c'est super beau, il y a des jolies pierres. Tu vas à Paris, c'est ça. Tu vas en Bretagne, c'est ça. Le neuf, même si j'en ai fait partie pendant longtemps, on enlève quand même ce beau paysage. Donc ça, il y aura toujours de la place parce que moi, je ne peux jamais faire autant de logements qu'un groupe. Mais à notre petite échelle, je pense que c'est intéressant pour les petites communes notamment parce qu'à un moment donné. Au lieu de tout démolir, je pense que c'est sympa d'aller redorer un peu tout ça. On a des belles bâtisses. Les anciens faisaient des super belles choses. Et après, ils n'avaient pas les matériaux d'aujourd'hui pour mettre en avant ce qu'ils avaient fait. Le pisé, la pierre. Et ils n'avaient pas les matériaux isolants comme on a aujourd'hui. Ils n'avaient pas la chaux qu'on peut traiter comme aujourd'hui, etc.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
En parlant de la réalité du terrain, toi, tu la connais bien. Quand on a échangé, tu n'as pas beaucoup parlé d'ancrage local. Aujourd'hui, c'est quoi ton périmètre ? Et est-ce que tu y es attaché ? quoi finalement l'importance surtout d'avoir son périmètre ?
Kévin, marchand de biens
Je pense que tu as quand même tout dit. Moi, l'ancrage local est hyper important parce que déjà, tu es plus fort. Quand tu n'es pas nombreux entre entreprises, quand c'est une petite entreprise, que tu as une vocation de dire j'ai envie de devenir marchand de biens, développer des opérations, il faut penser à plusieurs éléments, qui est le temps de trajet, le temps de trajet pour tes artisans, parce que tu ne vas pas les envoyer à l'autre bout de la terre, hormis si tu travailles avec n'importe qui. Et ça, encore une fois, ce n'est pas ma façon de voir les choses. Donc, c'est de se dire, on va travailler à 15-20 kilomètres autour de mon bureau qui est sur l'Est lyonnais. Et en fait, ça nous permet aujourd'hui déjà de bien connaître tes mairies, bien connaître ta réglementation, bien ancrer au niveau des réseaux pour t'apporter les fonciers, pour t'apporter les opérations, justement, et d'avoir le temps de répondre aussi à faire travailler tes artisans toute l'année. Parce que quand tu t'engages auprès de certaines personnes en disant, tu peux bosser avec moi parce qu'il y aura du travail toute l'année, il y aura des choses à faire, etc., il faut y répondre. Ça ne va pas marcher sinon éternellement. Et après, à l'occasion, par opportunité, parce que je dis bien aujourd'hui, ça peut arriver. que tu rencontres une super personne qui est de Nantes et qui a un super projet, etc. Bah go, parce que ton truc que tu as appliqué là, tu peux l'appliquer ailleurs. Ça oui, ça marche. Mais ça marche que si tu es déjà bien ancré, que tu marches super bien. Et ça le fait. Et moi aujourd'hui, dans le développement qu'on arrive, on a des nouvelles associations avec des personnes justement qui ne sont pas forcément de la région. Et on va chercher à développer d'autres choses. Mais c'est tout ça. Au bout, j'arrive à plus de cinq ans d'entrepreneuriat. On a livré plusieurs résidences. on a plus de 3-4 opérations par année maintenant et on commence à avoir un roulement intéressant. Tu vois, on est au mois de mai, je travaille pour l'année prochaine. Donc, il faut avoir le temps, il faut prendre son temps. Et ça, c'est un mot, je pense, aujourd'hui, que tout le monde oublie. Il faut avoir de la patience. Et on ne l'a peut-être pas à 20 ans. Après, on grandit sans tranquillement. Ça, je pense que c'est important.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
OK, OK. Donc, aujourd'hui, finalement, tu as une société qui fonctionne bien avec ta femme, avec des personnes que tu as recrutées, une entreprise familière, on peut dire. Il y a beaucoup de fantasmes autour du métier de marchand de biens sur le fait qu'un marchand de biens qui fonctionne gagne très très bien sa vie finalement est-ce qu'on peut mettre un peu de rationnel dans tout ça en se demandant combien tu gagnes aujourd'hui combien de temps tu bosses, combien tu gagnais au début aussi est-ce qu'il y a eu des périodes assez compliquées, c'est quoi la réalité vraiment de ton métier ?
Kévin, marchand de biens
Je pense qu'on peut totalement en parler. Moi, je suis plutôt pour, parce qu'on a toujours tendance à cacher les choses, comme si c'était un secret de polichinelle. Et en France, on dit toujours, les Français ne peuvent pas. Moi, je pense quand même qu'on a bien évolué là-dessus. Et puis, il faut le dire. Et puis, ça peut rassurer ou à l'inverse, se dire, tu vois, c'était peut-être pas si simple que ça. Les premières années, on ne se payait pas. Parce que la première année, on ne s'est pas payé. Alors après, on avait prévu ça, justement, pour éviter d'être dans le mal. Mais il fallait que ça marche parce qu'à un moment donné, si ça ne marche pas, tu te retrouves dans le dur. Les premiers fonds qui sont arrivés, tu ne dégages pas des salaires dingues parce que tu ne sais pas comment tu vas devoir le réinvestir entre les frais de géomètre, les frais d'études, les frais d'archi, les frais de ci, les frais de là.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Parce que finalement, à chaque fois que tu fais une opération, que tu la lances ou pas, il y a des frais préliminaires et qui potentiellement ne te rapporteront rien. Les frais de géomètre, on en parlait.
Kévin, marchand de biens
Exactement. C'est un peu le principe de se dire, pas tout le monde peut le faire parce qu'il y a un engagement moral et financier qui est toujours présent. même si le projet ne va pas se faire. En moyenne, sur une opération aujourd'hui, on a entre 20 et 30 000 euros qu'on va dépenser, alors qu'on sait que l'opération ne peut pas aller au bout. Alors certains vont dire, ça paraît gros. Non, parce que quand tu bosses avec un archi qui bosse correctement, il a son prix et c'est logique. Donc tu auras des plans bien faits. Tu peux toujours trouver moins cher, mais c'est ce qui va faire ton projet. Déjà, il démarre, il est bancal. Donc moi, je donne et j'invite tout le monde aujourd'hui à s'entourer de jeunes, de personnes compétentes, de sociétés compétentes, parce que ça va vous faciliter tellement de choses pour la suite. contrairement à dire je vais faire des économies qui ne sont pas du tout intéressantes pour le départ.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Ce ne sont pas des économies.
Kévin, marchand de biens
Même pas du tout, on s'en est bien d'accord. Donc du coup, derrière, on démarre de cette façon-là. Et après, heureusement d'ailleurs, qu'avec le nombre d'heures qu'on fait par semaine, qu'on bosse comme des fous, qu'on commence finalement à aller au bout des opérations parce qu'encore une fois, on respecte le client, on met de la belle prestat, on met des finitions sympas, on va au-delà justement du promoteur national parce qu'on va se différencier, On va au-delà. d'un constructeur national aussi, où on fait des prestations vraiment un peu travaillées, plus de choix de carrelage, des plus grands volumes, des propositions de chauffage un peu plus haut de gamme que ce qu'on peut retrouver dans le classique, et puis surtout un sur-mesure. Aujourd'hui, nos clients peuvent, nous, l'avantage dans notre entreprise, modifier, tant qu'on n'a pas démarré, mais c'est souvent le cas, les projets. Et donc, on s'adapte à leurs demandes en fonction. Et donc, le client s'y retrouve du coup. Ça, c'est sympa. Et donc, les opérations démarrent super bien.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
OK. Et donc, si on parle chiffres aujourd'hui, tu travailles combien d'heures par semaine ? Et tous les mois, tu te verses combien ?
Kévin, marchand de biens
Là, aujourd'hui, je dois être à 80-90 heures par semaine, à peu près. On se verse 4 500 euros de revenus. Enfin, moi, je me verse 4 500 euros de revenus par mois. Et tu vois, les derniers...
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Avec ta femme ?
Kévin, marchand de biens
Non, tout seul. et ma femme aujourd'hui elle doit avoir 1800 euros de mémoire et après quelques compléments, parce qu'on va dire que c'est un peu l'avantage d'être à son compte bon bah quelques avantages en nature comme n'importe qui pourrait les avoir dans une entreprise voilà exactement, une voiture de fonction, une prime à l'année etc j'allais dire ce que tout bon salarié devrait avoir si ça fonctionne bien et donc après sur les sociétés maintenant on arrive à boucler parce que l'idée c'est qu'on a démarré par marchand on a créé d'autres structures autour du métier de marchand. Donc des sociétés de contracte en général en travaux qui vont pouvoir faire une boucle complète sur notre projet. Et donc les entreprises aujourd'hui dégagent plusieurs millions de chiffres d'affaires par rapport aux opérations qu'on vient faire. Et puis en résultats nets, on va arriver plutôt autour, quand tout se passe bien, des 300 000 à 400 000 euros de résultats sur l'entreprise. Qu'on réinvestit derrière, du coup, encore plus pour nos opérations. Bien entendu, parfois il faut l'entendre. On fait aussi des opérations au fond propre.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Parce que finalement, tu fais effectivement un résultat qui est important, en plusieurs centaines de milliers d'euros, mais ce résultat, c'est ton outil de travail, c'est le nerf de la guerre finalement, l'apport que tu vas avoir.
Kévin, marchand de biens
Exactement. C'est tout à fait ce que tu viens de dire, parce qu'en fait, le résultat, c'est aussi la crédibilité qu'on va dégager aux yeux de nos financiers, de nos banques. Donc, on est obligé à un moment donné d'augmenter notre résultat. Il faut quand même savoir qu'on aimerait... pas forcément aller aussi haut, mais pour crédibiliser l'entreprise, il faut arriver à un moment donné à avoir un résultat important et je pense que tu connais très bien cette phase aussi qui va rassurer les investisseurs privés ou les banques et derrière, on les réinvestit. On les réinjecte de toute manière dans la plupart de nos projets pour le développement de l'entreprise. En effet, on viserait petit, on pourrait dire on investit à droite, à gauche, on prend des appartements puis on s'arrête là. La réalité, elle est toute autre parce que 4, 5 appartements, je ne vais pas vivre, je ne vais pas pouvoir me rémunérer jusqu'à 70 ans. Ça, c'est une utopie qu'on a aussi. Si aujourd'hui, on veut être à la retraite, comme tout le monde en a en tête à 50 ans, il faut dégager au moins 10 fois ce que je suis en train de vous dire. Donc là, c'est top, ça marche bien et on continue le développement. On a des belles opérations à venir. Et là, on est plutôt en train d'augmenter les volumes parce que nos opérations jusqu'à aujourd'hui, l'idée, c'était plutôt de faire des opérations de 3-4 logements pour éviter de rentrer dans des projets chronophages. où en fait, ça prend trop de temps en instruction auprès des communes parce qu'il faut faire du social, parce qu'il faut faire des places de parking visiteurs, parce que des espaces verts communs, et donc des petites opérations, parfois sur certaines communes avec certains règlements, ça vous évite tous ces éléments-là. Et donc, j'ai dit, on va démarrer par ça, ça ira plus vite, ce sera plus simple à gérer. Et aujourd'hui, on essaie plutôt maintenant d'aller vers des volumes d'opérations un peu plus gros, avec une dizaine de logements sur ce qui est à venir, justement. Et donc, ça monopolise encore plus de fonds. Donc forcément, on a eu besoin de développer l'entreprise.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
C'est quoi ton plus gros défi aujourd'hui ?
Kévin, marchand de biens
Mon plus gros défi aujourd'hui, ce serait de stabiliser l'entreprise parce qu'on a vu beaucoup d'entreprises qui ont bien grossi d'un coup.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Et comment on fait ça ?
Kévin, marchand de biens
Comment on le fait aujourd'hui ? On reste humble sur ce qui est en train de se passer. Premier élément, je pense, du recul sur ce qui est en train de se passer aussi et toujours avoir un temps d'avance. Ça, je pense que c'est ce que j'avais au foot à l'époque, quand j'étais numéro 10. Ça va être un peu cliché, mais d'avoir le temps d'avance sur des défenseurs qui arrivent. Là, c'est pareil sur la conjoncture, sur comment les banques vont nous financer, comment le crowdfunding va évoluer, comment les clients vont analyser le marché en face. Je pense qu'avec tous ces éléments-là, et puis l'autre élément, c'est aussi pas oublier un point, c'est d'où tu viens et qui t'a accompagné à ce moment-là. On oublie souvent que le géomètre qui t'a fait confiance, qui t'a peut-être pas tout facturé au départ, ou l'architecte, etc., toujours les récompenser et toujours rester fidèle. Je pense qu'il y en a beaucoup qui l'oublient en grossissant.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
C'est une citation qui dit que ceux que tu croises en montant, tu les croises en descendant.
Kévin, marchand de biens
C'est marrant, mais je pense que c'est Vraiment... Plus que vrai, parce que moi j'en ai croisé dans le sens quand j'étais encore salarié à l'époque, qui redescendent. Et là, tu l'as dit, c'est là où le métier de marchand de biens, de promoteur, devient, au regard des autres, mauvais et des requins, etc. Parce qu'il y en a certains, dès qu'ils commencent à trop voler en éclats, ils flambent. Et en fait, on ne voit que ça. Et on ne voit pas l'autre côté. En fait, il est en train de dégringoler. Et il se casse la gueule complet.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Il y a beaucoup d'exemples comme ça.
Kévin, marchand de biens
Donc le développement plus, c'est de continuer là-dessus. Et le volet important aujourd'hui, c'est que plus tu vas être sérieux dans ton métier, plus on t'amène des opérations, plus tu peux ancrer ton entreprise de manière locale. Et j'ai un exemple frappant, c'est qu'avant-hier, j'étais contacté par le maire d'une commune dans l'Isère qui m'appelle parce qu'il sait que j'ai fait un projet dans la commune d'à côté qui se passe super bien. Il m'appelle pour me vendre des terrains qui appartiennent à la commune. Donc ça, aujourd'hui, quand on arrive à ce stade-là, ça veut clairement dire qu'à l'échelle locale, tu t'es installé et surtout que ce que tu es en train de livrer, Et conforme, parce qu'on oublie aussi un point, c'est qu'il y a le démarrage et il faut avoir des conformités. Pour avoir ta conformité sur un projet, il faut respecter ce que tu dis. Et parfois, tu as des surprises et il faut aller même au-delà. Donc, un projet sur le papier, on peut gagner beaucoup, peut-être même plus que ce que j'ai dit tout à l'heure. Et la réalité, tout autre à la fin, parce qu'on a eu des surprises. Mais les surprises, c'est à nous. Les absorber, ce n'est pas au client. Ça, c'est important. Et ça, c'est l'autre marque aujourd'hui. Et les absorber, c'est mettre de l'argent sur la table. Exactement.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Bien sûr. Aujourd'hui, tu accompagnes des marchands de biens. Tu as plusieurs marchands de biens, je ne sais pas combien exactement, peut-être que tu vas nous en parler. C'est quoi, et finalement pour toutes les personnes qui sont là, qui nous regardent, c'est quoi les conseils que tu donnerais aujourd'hui à une personne qui va se lancer en tant que marchand de biens ?
Kévin, marchand de biens
C'est un peu compliqué à répondre, peut-être juste comme ça avec un ou deux points, mais ça dépendra un peu de son expérience. Mais le point crucial, c'est l'entourage. C'est-à-dire aujourd'hui, n'ayez pas peur de vous entourer, quitte à devoir payer une personne ou des partenaires extérieurs qui vont vous permettre de grandir rapidement et de faire en sorte que votre entreprise et votre projet, il va pouvoir naître. Parce qu'aujourd'hui, on ne peut pas tout faire. Donc, si demain, vous étiez bouché, si vous étiez, je ne sais pas moi, commercial dans les photocopieurs et vous avez envie de le faire, vous pouvez le faire. Mais par contre... Vous n'aurez peut-être pas toutes les capacités à pouvoir tout gérer. Donc, il faut juste savoir bien s'entourer. Et c'est pour ça qu'aujourd'hui, moi, encore une fois, par une agence immobilière qui m'a présenté des personnes qui voulaient devenir marchand de biens. Donc, encore une fois, le réseau qui nous amène à présenter des personnes disent, nous, hyper conscients, on a des fonds parce qu'on a vendu des biens. On est bien ancrés localement dans notre commune, dans l'Isère. Mais par contre, nous, techniquement parlant, juridiquement parlant, comment ils font monter le dossier. Et plus on avance dans les années, plus ça devient compliqué. plus ce genre de choses, il faut peut-être trouver quelqu'un qui va vous aider là-dessus. Et encore une fois, oui, on a à boire et à manger, mais comme dans tout. Donc, rassurez-vous, renseignez-vous un petit peu et encore une fois, essayez à l'échelle locale de vous renseigner qui peut vous accompagner là-dessus. Une agence immobilière qui aura forcément un marchand de biens, forcément une connexion. Donc, moi, aujourd'hui, grâce à ça, oui, j'accompagne plusieurs. On a à peu près 8 aujourd'hui marchands de biens passés partout où on les accompagne sur le montage. Donc, aujourd'hui, je suis en train de regarder aussi pour recruter une personne. d'un point de vue administratif, pour ce volet-là. Et on leur fait gagner du temps, parce qu'on leur dit, analyse de dossier, ton dossier, il faudra le monter de telle et telle manière. Donc, un permis d'aménager, un permis de construire, une division préalable, une division au volume, et on fait gagner un temps dingue là-dessus. On connaît souvent la mairie, donc on fait gagner du temps aussi sur le montage. Et donc, ce qu'ils auront investi là, ils l'auront trouvé largement. On essaye de rester cohérent aussi, parce qu'on entend tout un tas de choses sur les formations. Je ne suis pas un formateur qui vise à faire des conférences à 800 personnes. On va rester à l'échelle locale. Je sais qu'on peut augmenter, on va sûrement le faire. On le fera peut-être à une quinzaine de personnes, des petits traînions un peu sympas. Mais voilà, l'idée, c'est encore une fois de garder cet ancrage local et de faire évoluer. Parce que le marchand de biens, je pense que c'est un métier où il faut qu'on le fasse encore évoluer, qui aide les petites communes, les petites villes à redorer le blason d'anciennes bâtisse. Et plus on sera bien formé et accompagné sur ces métiers-là, plus aujourd'hui, on va pouvoir justement faire des logements décents pour des familles qui en ont besoin. Et inversement pour les investisseurs aussi de l'autre côté, sans contrecarrer le neuf. Mais le neuf, on voit bien aujourd'hui qu'avec toutes les réglementations, avec tout ce qui se passe aujourd'hui, il est en train de chuter. Et donc, il faut bien qu'on y pallie à un moment donné. Je pense qu'on est dans le vrai aujourd'hui. Je pense qu'on est vraiment dans le vrai avec ça.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Est-ce qu'on peut dire que c'est ça que tu aimes le plus aujourd'hui dans ton métier ? Le sens que tu donnes à ce que tu fais ?
Kévin, marchand de biens
Je pense que c'est ce qui m'anime quand même pas mal. Quand tu rentres le soir, quand tu te lèves le matin et que tu dis qu'ils ont réussi à dégager 100 000 de marge sur un dossier parce que tu les as accompagnés, qu'ils sont en train de lancer leur deuxième voire leur troisième opération et qu'ils te rappellent à chaque fois. Au lieu même de se dire qu'on va la faire tout seul, ils te rappellent et disent qu'on va encore gagner du temps. C'est le collégial toujours.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
On travaille ensemble et c'est une aventure humaine.
Kévin, marchand de biens
Je pense. Moi, c'est ce qui m'a toujours animé de partout. et tu vois, vraiment un truc qui me vient comme ça en tête. Là, on vient de boucler une opération à Lagnieu, à côté de la centrale nucléaire, dans le Bugey. Et le terrain que j'achète, les propriétaires sont des amis de ma mère qui me connaissent depuis que je suis petit. Donc, ils ont emmené ma mère à la gare prendre le train. Et aujourd'hui, c'est moi qui leur achète le terrain, qui ai bouclé l'opération. Et ils ont dit, Kevin, on n'aurait vendu à personne d'autre que toi. Et c'est trop beau. Et toi, on a fait une bouffe superbe et tout. On était tous ensemble. Et tu dis là, la boucle, elle est magnifique. Et je pense aujourd'hui que tout le monde autour de soi... peut, dans son entourage, trouver mais à partir du moment, je pense bien à partir du moment où on est sérieux. Moi, j'ai eu des problèmes de chantier, j'ai eu des problèmes avec des artisans, moi-même, aujourd'hui, j'ai eu des défaillances. Ça, on peut le dire. C'est la manière dont tu vas réagir et comment tu vas mettre en place les actions pour gommer ça. Et ça, je pense que c'est hyper important parce que dire que le bâtiment, il n'y a pas de problème, dire que l'immobilier, il n'y a pas de problème, que le projet va se passer comme sur des roulettes, c'est faux. Et ça, il faut le dire au client. Et plus tu vas le dire dès le départ, Et plus ça va être simple.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
100% d'accord avec toi.
Kévin, marchand de biens
Et après, on arrive au fond. Et bien, on arrive aujourd'hui à des choses super sympas. Après, tu en auras toujours. Et malheureusement, je pense que je dois avoir des avis, peut-être, de certaines personnes sur la globalité qui seront mécontents. Parce qu'on est dans un monde où l'exigence est aussi de plus en plus forte. Nous, on essaye de renforcer cette partie-là. On essaye de faire au mieux. Et puis, je pense que ça nous réussit quand même.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Ok, ok. Merci beaucoup, Kevin.
Kévin, marchand de biens
Merci à toi.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Une question pour la fin. Pour toi, réussir aujourd'hui, qu'est-ce que c'est ?
Kévin, marchand de biens
Réussir, c'est rester fidèle à ce que tu as été quand tu as grandi. Et je pense que c'est être stable financièrement quand je commence à l'être, mais tout en simplicité. parce que finalement j'achète mon temps et aujourd'hui je commence à passer un peu plus de temps en famille et je pense que là tu vois c'est le graal quand tu commences à être sur une stabilité financière de pouvoir chérir un peu les gens autour de toi parce qu'avoir de l'argent c'est bien mais avoir de l'argent à plusieurs avec ta famille c'est encore mieux donc je pense qu'on arrive vraiment au moment fatidique de ta désorientation possible ceux qui vont voler en éclats montrer à tout le monde et puis t'as moi alors moi j'ai l'avantage d'avoir une femme qui me ramène à la réalité assez facilement quand ça commence un peu à dérailler et je pense que tout le monde a besoin de quelqu'un autour de soi et ça c'est ça vraiment je le dis c'est pour moi ce qu'il y a de plus magique et c'est ce que m'a apporté l'immobilier et le métier de marchand de pouvoir vivre de ce métier là et d'avoir une liberté financière beaucoup rêvent de ça aujourd'hui donc il ne faut pas oublier que c'est de l'investissement de soi-même mais ça en vaut le coup donc je souhaite à tout le monde d'en arriver où j'en suis et c'est pas encore fini.
Hugo, co-fondateur de La Première Brique
Merci beaucoup
Kévin, marchand de biens
Merci à toi Hugo

Chapters

Introduction au podcast et au parcours de Kévin

0sec

Kévin, de footballeur à marchand de biens

31sec

Les débuts dans le football et les choix de carrière

1min

Transition vers le commerce et l'immobilier

5min

Comprendre la vente en état futur d'achèvement (VFA)

7min

L'importance de la formation et du réseau

9min

Accompagnement des clients dans l'immobilier

16min

Les défis et réalités du métier de marchand de biens

29min

Stabiliser l'entreprise et l'importance de l'ancrage local

47min

Réussir en immobilier : un équilibre entre travail et vie personnelle

1h02

Chapters

Introduction au podcast et au parcours de Kévin

0sec

Kévin, de footballeur à marchand de biens

31sec

Les débuts dans le football et les choix de carrière

1min

Transition vers le commerce et l'immobilier

5min

Comprendre la vente en état futur d'achèvement (VFA)

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L'importance de la formation et du réseau

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Accompagnement des clients dans l'immobilier

16min

Les défis et réalités du métier de marchand de biens

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Stabiliser l'entreprise et l'importance de l'ancrage local

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Réussir en immobilier : un équilibre entre travail et vie personnelle

1h02