Speaker #1Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans une nouvelle série du podcast Je découvre le monde du meublé dans laquelle nous allons passer en revue les principales déconvenues qu'il est possible de rencontrer lorsque l'on pratique une activité de location meublée et les différentes manières de les gérer, les résoudre ou même les anticiper. L'occasion également de vous inviter, si ce n'est pas déjà fait, à aller écouter les épisodes de notre second podcast, les rendez-vous de JD2M que nous avons enregistré avec Nicolas, président de Calimo, sur la gestion de l'activité de LMNP. Mais pour l'heure... commençons avec une question qui revient souvent chez les loueurs, quelles sont les assurances auxquelles il est utile de souscrire en location meublée afin d'être couvert dans toutes les situations ? Commençons par une assurance dont on entend souvent parler lorsque l'on est propriétaire bailleur, à savoir l'assurance propriétaire non occupant, plus communément appelée l'assurance PNO. Le but principal d'une telle assurance est de protéger le bien, notamment pendant les périodes de vacances locatives, pendant lesquelles aucun locataire ne sera présent et donc le bien ne sera pas assuré par l'assurance souscrite par ce même locataire. dont nous parlerons un peu plus tard. Pendant ces périodes, un logement vacant est exposé à de multiples risques comme un incendie, une inondation, un dégât des eaux ou même une catastrophe naturelle qu'une assurance P&O permettra de couvrir, tout comme les éventuels dommages qu'un sinistre survenu dans votre bien pourrait occasionner dans les logements de vos voisins. Ce dernier point constitue d'ailleurs la raison pour laquelle la souscription d'une assurance P&O est obligatoire pour les biens meublés qui se trouvent au sein d'une copropriété, comme cela est prévu par la loi Allure. afin que le propriétaire dispose d'une assurance contre les risques liés à sa responsabilité civile. Dans le cas où le logement ne fait pas partie d'une copropriété, l'assurance P&O n'est donc qu'optionnelle, mais reste fortement recommandée, notamment en raison de la nécessité de protéger le bien pendant les périodes de vacances locatives, ce qui est d'autant plus important si vous pratiquez la location de courte durée. En effet, dans le cas d'une location meublée touristique, votre locataire n'a aucune obligation de souscrire une assurance habitation, votre assurance propriétaire non occupant pourra alors prendre le relais pour couvrir les sinistres qui pourraient se produire. Mais même dans le cas d'un logement loué sur la longue durée, l'assurance P&O pourra, au besoin, apporter un complément à l'assurance habitation que votre locataire devra obligatoirement souscrire, notamment si vous souscrivez par exemple à une garantie des biens mobiliers qui assurera les équipements et meubles présents dans le bien. Autre argument en faveur de l'assurance P&O, son coût est déductible à 100% de votre montant imposable dans le cadre du régime réel. Il ne s'agit d'ailleurs pas de la seule assurance déductible des revenus de location meublée, puisque l'assurance emprunteur ou encore la garantie des loyers payés figurent également sur cette liste. Arrêtons-nous d'ailleurs un instant sur cette garantie des loyers à payer, ou GLI, qui est une assurance facultative à laquelle peuvent souscrire les propriétaires bailleurs pour se prémunir contre tout manquement de leur locataire à son devoir de payer le loyer et les charges. Une telle assurance peut bien entendu s'avérer utile, mais il est important de garder à l'esprit que le fait de souscrire à une assurance GLI vous empêchera, le cas échéant, de demander un garant à votre locataire puisque c'est l'assureur qui jouera ce rôle. Dans ce domaine, n'hésitez pas non plus à vérifier si votre locataire peut bénéficier de la garantie visale qui comprend directement une assurance loyer impayée dans la limite de 36 mois de loyer et de 2 mois de charge pour la garantie de dégradation locative. Du côté du locataire, il est également important de rappeler que ce dernier doit également souscrire à une assurance habitation dès lors que le logement constitue sa résidence principale, en vertu d'un bail de location de longue durée ou étudiant, ou qu'il est loué en vertu d'un bail mobilité. Il doit d'ailleurs en justifier lors de la remise des clés et être en mesure, chaque année, de pouvoir fournir au propriétaire qui en fait la demande une attestation d'assurance. Cette assurance se doit de couvrir, au minimum, les risques locatifs pour les dommages qui pourraient être causés au logement, comme un incendie ou un dégât des eaux. Si le locataire faillit à son obligation, le logement n'est pas assuré contre tous les dommages qui résulteraient de son usage. Dans ce cas, deux solutions s'offrent aux propriétaires bailleurs, mentionnées au petit g de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La première solution correspond au cas dans lequel une clause résolutoire pour défaut d'assurance a été insérée dans le bail de location meublée. En présence d'une telle clause, Le bailleur peut demander l'intervention d'un commissaire de justice afin de remettre au locataire un commandement de s'assurer, qui lui laisse alors une période d'un mois pour s'y conformer. A défaut, il devient possible de se tourner vers la justice afin d'obtenir la résiliation du bail et le départ du locataire. La seconde solution consiste en la souscription, par le bailleur lui-même, d'une assurance risque locatif pour son locataire. Le propriétaire doit alors commencer par adresser un courrier avec accusé de réception à son locataire, au sein duquel il lui indique qu'à défaut de la souscription d'une assurance dans un délai d'un mois, Il le fera pour son compte. Une fois le délai d'un mois à compter de la réception du courrier écoulé, le bailleur peut souscrire une assurance en lieu et place de son locataire et lui remettre une copie du contrat d'assurance au moment de la souscription et à chaque renouvellement. C'est donc le propriétaire qui va s'acquitter, en premier lieu, du montant de la prime d'assurance, mais il pourra ensuite le répercuter sur son locataire qui devra le rembourser sous la forme de paiement échelonné sur les 12 mois de l'année. Il sera alors nécessaire de faire figurer le montant total de la prime d'assurance sur l'avis d'échéance transmis au locataire ainsi que sur l'équitance de loyer. Deux événements peuvent toutefois venir mettre fin à une telle situation. Premièrement, si le locataire finit par prendre une assurance pour son propre compte. Dans ce cas, il doit bien évidemment en informer, attestation à l'appui, son propriétaire, qui doit donc résilier sa propre assurance le plus rapidement possible, même si le locataire reste tout de même tenu de rembourser la fraction de la prime exigée par l'assureur jusqu'à la résiliation. Deuxièmement, si le locataire quitte définitivement le logement. Dans ce cas, il serait également nécessaire de résilier le contrat le plus vite possible, Le locataire reste en néanmoins redevable de la fraction de la prime couvrant la période jusqu'à la résiliation du contrat. Dernière chose, notez bien que souscrire une assurance pour le compte de son locataire ne permet pas, dans le même temps, de faire jouer l'éventuelle clause résolutoire prévue dans le bail. Dans le cas où le recours aux deux options est possible, il sera donc nécessaire de choisir laquelle mettre en place. Avant de conclure notre épisode, rappelons également que, pour la location de courte durée, puisqu'aucune obligation de paie sur les locataires, La solution la plus judicieuse reste de conclure soi-même un contrat d'assurance adapté à l'activité, notamment si l'occupation du bien est partagée entre des locataires saisonniers et son propriétaire pour son compte personnel. Il suffira ensuite de répercuter le montant de l'assurance sur le prix des réservations à la nuitée. Sur ce, notre premier épisode touche à sa fin. La semaine prochaine, nous continuerons sur un thème similaire en consacrant notre épisode à la gestion des impayés de loyer. D'ici là, n'hésitez pas à aller explorer les autres podcasts de Je découvre le monde du meublé ou vous intéresser à notre série. Les rendez-vous de J2M.
