Speaker #1Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans un nouvel épisode de notre podcast « Je découvre le monde du meublé » . Nous allons aujourd'hui poursuivre notre série en nous intéressant à la question des impayés de loyer et à la manière de les gérer, d'un point de vue juridique, mais pas seulement, car le retard ou le non-paiement des loyers a également des répercussions sur le plan comptable et fiscal. Commençons par une précision sur ce que recouvre un impayé de loyer. En principe, le terme « loyer » ne désigne que le prix fixé pour la location du bien meublé en lui-même et n'englobe pas la part des charges également prévues au contrat qui sont versés tous les mois sous la forme d'une provision sur charge ou d'un forfait. Pourtant, bien que dans le bail le loyer soit distinct des charges, le locataire s'acquitte souvent des deux en même temps dans un unique versement. Parler de loyer impayé désigne donc bien souvent le fait que le locataire a manqué de payer à la fois le loyer et les charges pour le logement meublé. Il faudra toutefois bien garder cette distinction à l'esprit, car elle pourra se révéler utile dans certains cas, comme nous le verrons dans la suite de ce podcast. En cas d'impayé de loyer, il est important de bien respecter l'enchaînement des étapes visant à pouvoir en obtenir le paiement, au besoin en faisant intervenir la justice. Dans un premier lieu, une fois que le non-paiement d'un loyer est constaté, il est donc important d'essayer de prendre contact avec son locataire, afin de vous enquérir auprès de lui de la situation. Il est en effet possible qu'un retard de paiement ne soit dû qu'à une difficulté passagère, et, dans cette situation, mettre en place un dialogue constructif ainsi qu'un calendrier de remboursement reste certainement la meilleure option. Si toutefois vous ne parvenez pas à joindre votre locataire, ou si vos échanges n'apportent pas satisfaction, il existe d'autres démarches pour récupérer vos loyers. Ainsi, vous pourrez alors adresser un premier courrier recommandé à votre locataire, faisant état des impayés et demandant leur paiement dans les meilleurs délais. Si cet envoi demeure sans effet, il vous faudra alors envoyer une lettre de relance. Dans ces courriers, pensez bien à donner à votre locataire un délai suffisant pour s'acquitter de la somme due. En parallèle de cette procédure, vous avez également la possibilité de recourir au service d'un conciliateur de justice. Cette étape sera d'ailleurs obligatoire pour obtenir la résiliation du bail par la justice si l'impayé de loyer est inférieur ou égal à 5 000 euros. Si vous ne parvenez toujours pas à obtenir de réponses satisfaisantes de la part de votre locataire et à trouver une solution aux impayés de loyer, vous pourrez alors lancer une procédure de résiliation du bail et d'expulsion. En la matière, la procédure sera différente si le bail que vous avez signé comprend, ou non, une clause résolutoire pour non-paiement du loyer. Si c'est le cas, vous devrez commencer la procédure en adressant un commandement de payer à votre locataire commandement de payer qui devra laisser au locataire une période de 6 semaines ou pour régler sa dette ou pour trouver avec vous un accord quant à un paiement échelonné. Bien évidemment, le recours à un courrier recommandé ou à un dépôt par un commissaire de justice sera obligatoire afin de pouvoir attester du respect des délais. En l'absence de paiement ou d'accord, vous devrez alors saisir un juge et, si vous le souhaitez, recourir au service d'un avocat. Il est d'ailleurs important de noter qu'il n'existe pas de délai précis à attendre pour mettre votre locataire en demeure de payer. Mais comme nous vous l'expliquions un peu plus tôt, Il est préférable de prendre le temps d'essayer d'établir un dialogue plus informel avec votre locataire afin de parvenir à un règlement le plus à l'amiable possible. Si d'aventure le bail ne contient pas cette clause, vous devrez alors directement vous tourner vers la justice, au besoin avec l'assistance d'un avocat. Toutefois, avant d'enclencher ce passage devant la justice, pensez également que vous détenez des recours possibles à l'encontre du ou des garants de votre locataire ou de votre assurance si vous avez souscrit à une assurance GLI et ce dès le premier impayé de loyer Merci. même s'il reste tout de même préférable de contacter votre locataire en premier lieu avant de vous tourner vers votre assurance ou son garant. Autre précision importante, bien qu'elle ne concerne pas tous les loueurs, si votre locataire bénéficie d'une aide au logement, comme les APL par exemple, vous devez absolument signaler l'existence d'un loyer impayé à l'organisme concerné, qui sera souvent la CAF. Or, ce signalement devrait être fait dès qu'un certain montant d'impayé est atteint, montant qui varie selon s'il est déversé au locataire ou directement au propriétaire. Si elle est versée au locataire, il sera nécessaire d'informer l'organisme payeur dès que la dette atteint un montant équivalent à deux mois de loyer hors charge. C'est donc là qu'il faudra se montrer vigilant avec la notion de loyer et ne pas prendre en compte les charges qui sont souvent réglées en même temps que ce dernier. S'il est déversé au propriétaire, l'impayé devrait être signalé dès que la somme atteint l'équivalent de deux mois de loyer hors charge et en déduisant également les aides versées. Ainsi, par exemple, pour un loyer de 500 euros plus 50 euros de charge et une aide au logement de 200 euros directement vers au point. propriétaire, l'impayé devrait être signalé dès qu'il atteint 600 euros. Passons maintenant à la question du traitement comptable et fiscal de ces loyers impayés, notamment dans le cadre du régime réel d'imposition. De nombreux propriétaires pensent en effet, à tort, qu'ils ne doivent pas déclarer leurs loyers impayés sous prétexte qu'ils n'ont pas reçu cet argent et ne veulent donc pas devoir s'acquitter d'une imposition sur une somme qui n'a pas été perçue. Pour autant, les loyers impayés doivent obligatoirement être déclarés, mais cela ne veut pas pour autant dire qu'ils seront pris en compte dans le cadre de l'imposition. En effet, au moment d'élaborer l'alias fiscal, les loyers impayés seront en quelque sorte mis de côté, afin qu'ils n'entrent pas dans le calcul de votre imposition. Ils seront donc mis en attente jusqu'à leur paiement, en totalité ou en partie, et leur imposition ne sera déclenchée qu'à partir du moment où ils seront payés. Cela veut toutefois dire que vous devrez vous montrer vigilant si les loyers sont finalement payés l'année suivante, car cela veut dire qu'ils seront imposés sur les bénéfices de l'année à laquelle ils ont été payés, ce qui peut donc créer un déséquilibre. Pour un peu plus de clarté, prenons le cas de Madame A, qui loue un bien meublé pour 600 euros charges comprises, ce qui équivaut à un montant de recette. théorique de 7200 euros à l'année. En 2023, le locataire de Madame A a cessé ses versements à partir du mois d'octobre, soit un manque de 1800 euros. Madame A déclare donc 7200 euros de loyer, dont 1800 seront mis en attente, ce qui implique que le résultat fiscal de Madame A sera donc établi sur la base de 5400 euros de recettes. En 2024, le locataire ne cède pas du paiement des loyers de janvier et février avant de reprendre le cours normal des paiements. Madame Madame A déclare donc toujours 7200 euros de loyer. dont 1 200 sont mis en attente pour un résultat fiscal établi à la fin de l'année sur 6 000 euros de recettes. En 2025, l'intégralité des loyers sont payés et le locataire rembourse également ses loyers en retard. En conséquence, Mme A déclara à nouveau 7 200 euros de loyer, mais cette fois-ci, son résultat fiscal prendra également en compte les loyers dont son locataire s'est finalement acquitté et qui sera donc établi sur la base de 10 200 euros, soit 7 200 plus 1 800 plus 1 200. Il ne faudra toutefois pas oublier que pendant toutes ces années, le déficit créé par les charges ainsi que l'amortissement non consommé pourront venir s'appliquer lorsque les loyers sont finalement payés. Dans ce domaine, une question qui revient souvent aux locations meublées, activité pour laquelle la liste des charges déductibles est particulièrement longue, est d'ailleurs de savoir si les impayés de loyers peuvent être dédus en tant que charges. La réponse est ici bien évidemment non, puisque si les loyers impayés constituent une perte pour le bailleur, ils ne sont pas imposés tant qu'ils ne sont pas perçus et ne peuvent donc pas faire l'objet d'une déduction fiscale. Par contre, comme nous le précisions dans le premier épisode de cette série, le coût de l'assurance GLI est, quant à lui, entièrement déductible. C'est sur ce point que se termine le deuxième épisode de notre série consacrée aux loyers impayés. Nous espérons qu'il vous aura permis d'en apprendre davantage sur ce problème qu'il est parfois possible de rencontrer en location meublée, bien que quelques bonnes pratiques existent pour vous permettre d'essayer d'éviter au maximum un tel événement. Bonnes pratiques dont nous discutons notamment avec Nicolas, président de Calimo. dans notre échange consacré à la gestion locative dans le podcast Les Rendez-Vous de JT2M. Si vous ne l'avez pas encore écouté, nous vous conseillons donc d'aller y faire un tour en attendant de vous retrouver dans un prochain épisode de cette série.
