Speaker #1Bonjour à toutes et à tous, et bienvenue dans le troisième épisode de notre série consacrée aux déconvenus qu'il est possible de rencontrer lorsque l'on pratique la location meublée. Au programme de ce dernier épisode, les meubles et équipements endommagés pendant le séjour du locataire, et tout ce qu'il convient de savoir à ce sujet pour gérer au mieux cette situation si elle se présente et éviter le plus possible les litiges. Commençons donc par nous pencher sur ce que couvre cette mention des meubles cassés ou endommagés. Il s'agit ici d'une mention qui doit être prise au sens large. En effet, si, pour pratiquer la location meublée, La présence de certains meubles et équipements est obligatoire, leur liste est d'ailleurs donnée par le décret du 31 juillet 2015, ces derniers ne seront pas les seuls concernés. Ainsi, tout autre équipement ou meuble optionnel que le propriétaire a choisi d'ajouter dans le bien peut également donner lieu à un dédommagement s'il est endommagé par le locataire pendant son séjour. Une condition devra toutefois être remplie pour qu'un meuble puisse faire l'objet d'un éventuel dédommagement, à savoir figurer dans l'état des lieux et l'inventaire mobilier, sans quoi aucune réparation ne sera possible. En effet, En l'absence d'état des lieux, il sera bien plus difficile d'attester du changement d'état du meuble, et sans inventaire mobilier, il sera plus compliqué de prouver sa réelle présence dans le bien. C'est la raison pour laquelle il est capital de prendre le temps d'établir un état des lieux, et plus particulièrement encore dans le cas d'un bail meublé à titre de résidence principale, puisque c'est grâce à la comparaison entre les mentions de l'état des lieux d'entrée et de celui de sortie que le propriétaire pourra faire constater les dégradations intervenues dans le logement pendant la durée de la location. Rappelons donc d'ailleurs à ce sujet que l'état des lieux doit être réalisé au moment de la remise des clés et qu'une fois ce dernier établi, le locataire dispose d'un délai de 10 jours pour le faire compléter. Pour autant, l'absence d'état des lieux n'empêche pas le bail de produire ses effets, mais son absence peut entraîner des répercussions importantes pour le propriétaire ou le locataire. En effet, dans cette situation, l'article 3.2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que la présomption établie par l'article 731 du Code civil s'applique, à savoir que, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative et doit les rendre, tel, sauf la preuve contraire. Mais attention, car cette précision ne concerne pas les meubles présents dans le bien. De plus, cet article est également opposable au propriétaire si c'est lui qui fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux. Autrement dit, si c'est lui qui n'a pas donné suite à la demande de son locataire d'établir un état des lieux, il ne pourra pas se prévaloir de dégradations commises dans le bien à la fin du bail. Néanmoins, une différence entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie ne signifie pas. pas nécessairement que le locataire devra rembourser un élément d'équipement, car il est important de savoir faire la différence entre les dommages causés par le locataire aux différents éléments qui composent le bien et leur usure naturelle, qui résultent simplement de leur utilisation régulière par le ou les occupants des lieux. Aux côtés de l'état des lieux, un autre document va ainsi venir jouer un rôle, la grille de vétusté, les règles applicables pour l'un comme pour l'autre de ces documents étant fixées par le décret du 30 mars 2016 relatif aux modalités d'établissement de l'état des lieux. et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale. Au sujet de la vétusté notamment, l'article 4 de ce décret précise que « la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. » Autrement dit, il est considéré comme normal que le logement s'use naturellement par le simple fait qu'il soit occupé par un locataire sans que ce dernier ne puisse en être tenu responsable comme si des dégradations avaient été commises ou qu'il ne doive s'acquitter du prix d'un équipement neuf pour remplacer un équipement ayant servi plusieurs années. En ce sens, le bailleur et son locataire ont la possibilité de s'accorder sur l'application d'une grille de vétusté qui doit être choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location conclue conformément à l'article 41 ter ou à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986, tant que, comme le précise l'article 4 du décret de 2016, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuel affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. Dans le cas où un élément du logement est endommagé, la grille de vétusté pourra donc intervenir pour fixer la portion du prix dont devra s'acquitter le locataire en réparation. Il peut en effet apparaître logique que le locataire qui casse un meuble neuf ne soit pas tenu de s'acquitter de la même somme que si le meuble a plusieurs années. Mais avant cela, il reste encore à réussir à faire la différence entre ce qui relève de l'usure normale ou de la dégradation. En principe, lorsque des dégradations ne sont pas causées par une négligence, un défaut d'entretien ou encore une utilisation anormale du logement et des équipements qui s'y trouvent, elles sont considérées comme relevant de l'usure normale du logement. Il peut par exemple s'agir du jaunissement des peintures ou d'une usure du revêtement du sol. Ces détériorations, qui ne sont dues qu'à un usage normal des locaux, ne peuvent donc être mises à la charge du locataire et ne pourront pas donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie. Il en sera d'ailleurs de même si certains équipements tombent en panne, sauf si la panne résulte directement d'un mauvais usage par le locataire. Autrement dit, lors de la sortie des lieux du locataire, si certains meubles ou équipements ne sont plus aussi neufs que lors de l'entrée dans les lieux, le propriétaire ne pourra pas les utiliser. pas nécessairement se retourner contre son locataire. En revanche, s'ils ont été gravement endommagés, de telle manière que la seule raison à cette dégradation ne puisse être qu'un mauvais usage par le locataire ou par les personnes qu'il a invitées à pénétrer dans son logement, le propriétaire sera fondé à demander un dédommagement en usant au besoin du dépôt de garantie, mais toujours en respectant la grille de vétusté. En conséquence, au-delà de l'établissement et du recours à une grille de vétusté, il est également nécessaire d'avoir un prix de référence sur lequel se baser pour chaque équipement. Ainsi, Il est très important, au moment de meubler le bien, de conserver les factures d'achat qui permettront d'attester du prix du mobilier éventuellement dégradé, sur la base duquel il sera possible de calculer la somme à la charge du locataire. Quant aux réparations, les factures ou devis émis par des réparateurs ou artisans sont également utilisables. Rappelons également que, dans le cas où une retenue sur le dépôt de garantie est opérée, il est nécessaire d'en informer rapidement le locataire, puisque le délai de restitution du dépôt de garantie est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie correspond à celui d'entrée, et passe à deux mois si des dégradations passibles d'une retenue sont constatées. Avant de conclure notre épisode, faisons également un détour du côté fiscal, en abordant la question de l'amortissement du mobilier et de l'aspect déductible des réparations locatives pour les loueurs qui relèvent du régime réel d'imposition. En effet, il est important de savoir que, si le premier achat de mobilier pour meubler le bien et lui faire acquérir la qualité de meubler doit être amorti, les dépenses suivantes peuvent, Ausha du propriétaire, plutôt que d'être amorti, se voir déduite en tant que charge tant que la facture, qu'elles soient pour un achat de remplacement ou une réparation, et d'un montant inférieur à 600 euros hors taxes. Il s'agit donc bien évidemment d'un point à garder à l'esprit si des meubles sont endommagés ou doivent être remplacés pendant la durée de l'activité de location meublée. Cela permet donc également d'absorber une partie du coût du remplacement ou de la réparation d'un meuble ou équipement et constitue la raison pour laquelle il est souvent conseillé aux propriétaires de biens meublés, lorsque les dommages ne peuvent pas être qualifiés de dégradation de manière évidente, de procéder eux-mêmes au remplacement ou réparation, plutôt que de s'éterniser dans une opposition avec leur locataire au sujet de la responsabilité de chacun, qui peut être une perte de temps et parfois même d'argent si les procédures sont engagées. C'est sur ce dernier conseil que nous achevons ce troisième et dernier épisode de notre série, en espérant qu'il vous aura permis d'en apprendre un peu plus sur le sujet. Et si, d'une manière générale, vous souhaitez en apprendre davantage sur la relation avec votre locataire, n'hésitez pas à aller écouter les épisodes de la série du même nom.
