Speaker #1Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans le troisième épisode de notre série consacrée à l'achat et à la vente en LMNP. Pour cet épisode, nous allons nous tourner vers une situation particulière qui peut attirer l'attention des investisseurs, à savoir celle de la vente en l'état futur d'achèvement, plus communément appelé VEFA ou achat sur plan. Dans le cadre d'un projet d'investissement locatif, ce dispositif peut se révéler très avantageux car il permet d'acquérir un logement neuf et en phase avec les dernières exigences de performance énergétique. Il demande néanmoins d'être bien informé, car il présente des spécificités par rapport à un investissement dans un logement déjà existant, raison pour laquelle nous lui consacrons un épisode de notre série. Pour commencer, intéressons-nous au sujet de l'achat d'un bien en VEFA, qui est un bien qui fait l'objet d'une vente alors même qu'il n'est pas encore achevé, ce qui implique que l'acquéreur paiera le prix convenu non pas en une fois, mais au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Acquérir un tel type de bien passe, avant tout, par une période de recherche, équivalente à celle pour un logement déjà construit, mais la différence que pour un VFA, cette recherche se fera sur la base d'offres réalisées par des promoteurs immobiliers avec qui il sera nécessaire de prendre contact pour étudier les offres, consulter les plans de commercialisation et, le cas échéant, acheter votre futur bien. Si vous souhaitez réaliser un achat dans le cadre d'un dispositif VFA, vous allez, dans un premier temps, signer un contrat de réservation qui regroupera des informations telles que les caractéristiques du bien neuf, son montant prévisionnel, ou encore la date à laquelle la mise en vente du bien pourra être conclue. Le moment de la signature de ce contrat de réservation pourra également être le moment pour vous, l'acquéreur, de vous réserver l'exécution de certains travaux dans le bien, et, du côté du promoteur, ce sera le moment de vous demander le versement d'un dépôt de garantie, qu'il lui sera possible de conserver si vous revenez sur votre volonté d'acheter le bien après l'écoulement d'un délai de rétractation dont la durée est de 10 jours, sauf si des circonstances particulières interviennent. Cette étape achevée Vous procéderez ensuite à la signature du contrat de vente du bien qui sera faite devant un notaire. Attention, vous ne serez toutefois pas encore pleinement propriétaire du bien, mais seulement du terrain et des constructions déjà effectuées. Plus ces constructions avanceront, plus vous récupérez la propriété du bien sous sa forme finale, en même temps que vous réglerez progressivement son prix. En la matière, le paiement du prix d'un bien en VFA s'organise en cinq étapes, à savoir l'étape de la signature du contrat de réservation, à 5% du prix au maximum, l'étape de l'achèvement des fondations avec le versement d'un montant maximum de 30% du prix pour un total cumulé de 35%, l'étape où l'immeuble est mis hors d'eau, autrement dit que les murs, toitures et terrasses ont été réalisés, avec le versement d'un montant maximum de 35% du prix pour un total cumulé de 70%, l'étape de l'achèvement des travaux avec le versement d'un montant maximum de 25% du prix, soit 95% en cumulé, et enfin l'étape de la livraison du bien. avec le paiement des 5% restants, étape lors de laquelle vous pourrez, par ailleurs, vous assurer de la conformité du bien à l'occasion d'une visite. Vous l'aurez compris, investir en VEFA demande donc un peu de patience et signifie ne pas pouvoir profiter tout de suite des revenus de location. En contrepartie, les avantages seront également nombreux, arrêtons-nous un instant sur ces derniers. Au premier rang des avantages se trouve bien évidemment l'aspect financier d'un tel investissement. En effet, lors d'une vente en l'état futur d'achèvement, le prix est moins élevé que pour un bien déjà existant, et les frais de notaire sont largement inférieurs par rapport à l'achat d'un bien ancien, de l'ordre de 3% contre 8% en moyenne. Il arrive également que certains frais soient offerts, ou que ce genre d'achat bénéficie de dispositifs d'aide spécifique ou encore de l'exonération temporaire de la taxe foncière dans certaines communes. De plus, lorsque l'investissement immobilier en VEFA est destiné à la location meublée non professionnelle, opter pour le régime réel d'imposition peut permettre, une fois que des revenus de location seront générés, de déduire toutes les sommes déboursées au titre de l'achat du bien afin de minorer le résultat imposable, et ce à condition d'avoir déclaré la date de début de l'activité LMNP comme étant la date de la signature du contrat de vente du bien en VFA. En effet, dans le cas d'un achat en VFA, une erreur courante pour les loueurs consiste à attendre la livraison du bien et l'accueil du premier locataire pour déclarer leur début d'activité, alors que cela peut être fait dès le début de la VFA au moment de la signature du contrat. D'autres avantages se situent sur le plan pratique. En VEFA, le bien acheté est, dans une certaine mesure, personnalisable et peut donc être largement optimisé selon les projets de location. De plus, le bien sera construit dans le respect des dernières normes en matière de performance énergétique, ce qui, au vu des nouvelles exigences de performance énergétique, peut s'avérer très avantageux avec l'assurance de ne pas avoir de travaux supplémentaires à opérer afin de pouvoir mettre le logement en location. Enfin, il existe un dernier avantage, spécifique aux résidences-services, pour lesquelles il est aussi possible d'investir en VEFA. Dans le cas de l'achat en VFA d'un logement situé dans un tel établissement, il vous sera possible de récupérer la TVA au taux de 20% sur le prix d'acquisition du bien si la résidence propose au moins 3 des 4 services para-hôteliers suivants, la fourniture du petit-déjeuner, le nettoyage des logements, la fourniture de linge de maison et un accueil personnalisé. Attention, un tel type d'investissement est toutefois soumis à un cadre juridique strict et il vous imposera de signer un bail commercial avec l'exploitant gestionnaire du logement. Malgré ces avantages, l'achat en VEFA suscite également certaines craintes, avec, parmi elles, l'absence de délivrance du logement ou un résultat final non conforme aux attentes de l'acquéreur. Penchons-nous donc maintenant sur les risques de l'achat en VEFA et les garanties qui protègent l'acheteur. Distinguons ici trois cas de figure, celui où le bien n'est pas achevé, celui où il n'est pas conforme et celui où il présente des vices de construction. Si le bien n'est pas terminé, l'acquéreur peut demander la mise en œuvre de l'un des deux types de garanties obligatoires pour tout type de contrat, qui aura dû être prévu à la signature, à savoir soit la garantie financière d'achèvement, dans le cas où une banque ou un assureur se sont engagés à fournir les fonds nécessaires en cas de défaillance du vendeur, ce qui implique que le logement devra être achevé, soit la garantie de reboursement, dans ce cas un organisme financier s'est engagé aux côtés du promoteur à rembourser à l'acquéreur les sommes déjà payées au titre de la vente. Si le bien n'est pas conforme, plusieurs recours sont également possibles pour l'acquéreur. Au nombre de 5, Ils permettent, selon la situation, soit de demander la consignation du solde pour défaut de conformité la somme est alors immobilisée sur un compte spécial ou chez le notaire en attendant les modifications mais l'acquéreur peut tout de même exiger la remise des clés. Soit de demander la réparation des défauts de conformité apparents le vendeur devra s'obliger à réparer tant que l'action est débutée dans l'année de réception des travaux ou dans les 13 mois de la prise de possession. Soit de demander la réparation des défauts de conformité cachés. La responsabilité du vendeur court alors sur 10 ans à compter de la réception des travaux. Dans ce délai, tout défaut découvert doit faire l'objet d'une mise en conformité. Dans le cas contraire, il est possible pour l'acquéreur d'obtenir des dommages et intérêts, la réduction du prix de vente ou même son allulation selon l'importance des défauts. Soit de demander l'application de la garantie de surface. La différence de surface prévue dans les contrats de vente permet au promoteur de fournir à l'acquéreur un logement d'une surface inférieure à celle indiquée dans le contrat tant que la différence ne dépasse pas les 5%. Dans le cas contraire, il est possible de demander une diminution du prix devant la justice dans un délai d'un an, soit de demander le respect de la garantie d'isolation phonique. La première année, il est effectivement possible de se retourner contre le vendeur pour obtenir les réparations ou corrections nécessaires pour atteindre les exigences acoustiques et phoniques prévues par la réglementation. Dernier cas de figure, celui d'un bien qui présenterait des vis de construction. Dans cette hypothèse, quatre actions peuvent être envisagées. A savoir, invoquer la garantie contre les vices apparents. Dans ce cas, la règle qui s'applique est la même qu'en cas de défaut de conformité apparent. Invoquer la garantie contre les vices cachés. Le vendeur devra alors s'engager à réparer le vis pour échapper à une éventuelle diminution du prix. Cette garantie bénéficie d'ailleurs aux acquéreurs successifs de l'immeuble. Se prévaloir de la garantie décennale. Elle est mise en œuvre lorsque, dans les dix premières années qui suivent la réception des travaux, des dommages compromettent la solidité de l'ouvrage ou son caractère habitable. Elle est généralement associée à une assurance d'hommage ouvrage qui permet de réparer les dommages sans avoir à attendre que la responsabilité du promoteur ne soit établie par la justice. Ou encore se prévaloir de la garantie biennale. Pendant deux ans, l'acquéreur peut exiger la réparation ou le remplacement de tout équipement défectueux qui ne fait pas partie de la construction, comme les interphones ou les dispositifs de chauffage. C'est sur ces précisions que notre épisode sur l'achat d'un bien en VEFA touche à sa fin et nous espérons qu'il vous aura permis d'en apprendre plus. plus sur un mode d'investissement en location meublée qui, s'il peut parfois faire l'objet de certaines appréhensions, peut également se révéler très avantageux s'il prend place dans une stratégie d'investissement réfléchie.
