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Je déclare mon meublé,
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spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé. A le plaisir de vous présenter
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« Je découvre le monde du meublé » , le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.
- Speaker #1
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublée ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité, retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils,
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bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublée.
- Speaker #1
Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans un nouvel épisode du podcast des rendez-vous de JD2M. Je m'appelle Baptiste Ausha, juriste pour Je déclare mon meublé, et dans ce podcast, je donne la parole à des professionnels du secteur de la location meublée. Spécialistes de la comptabilité, du droit, de la gestion de biens ou encore du patrimoine, ils viennent vous parler fiscalité, emprunts, investissement, réglementation, et vous livrer leurs meilleurs conseils pour que vous puissiez en apprendre toujours plus sur l'activité de location meublée. Et aujourd'hui, notre rendez-vous sera consacré au thème de la bonne gestion d'une activité de location meublée entre erreurs à éviter, règlement des litiges ou encore recours à la justice. Et pour évoquer ce sujet, je reçois Nicolas, président de Calimo. Nicolas, bonjour, merci de m'avoir rejoint pour cet épisode. Avant de commencer, je te propose de te présenter à nos auditeurs.
- Speaker #0
Bonjour Baptiste et merci pour l'invitation. Je m'appelle Nicolas, j'ai 33 ans, je suis le cofondateur de Calimo. Donc avant de présenter en quelques mots ce que c'est que Calimo... Je suis vraiment un expert des questions juridiques liées à l'immobilier. J'ai exercé pendant quasiment dix ans en tant que huissier de justice, également administrateur de biens. J'ai vraiment connu et géré des milliers de litiges qui opposaient un propriétaire face à un locataire. Et donc du coup, mon expérience du droit de l'immobilier, plus spécifiquement du droit de l'immobilier, m'a amené à cofonder il y a deux ans Calimo, Calimo qui est une plateforme de gestion locative pour les propriétaires bailleurs. qui ont un bien en location et qui souhaitent avoir une plateforme pour les accompagner pour la gestion de leurs biens. Calimo, en quelques mots, c'est simplifier la gestion locative avec une expérience ergonomique et intuitive et un site qui est vraiment fait sur mesure pour les propriétaires bailleurs. L'automatisation qu'on a également mis au cœur de Calimo avec plein de fonctionnalités super cool qui permettent d'automatiser sa gestion locative. Également un volet accompagnement qui permet de pouvoir répondre à toutes les questions juridiques, fiscales, comptables de nos utilisateurs et les accompagner au quotidien. pour la bonne gestion de leurs biens.
- Speaker #1
Écoute, merci beaucoup Nicolas. Évidemment, au vu de tout ça, on se doute que tu es un expert justement pour aborder toutes ces questions sur la gestion de son activité de location. Alors nous, quand on a préparé ce podcast, on a défini plusieurs thèmes. Et le premier, on s'est dit que ce serait bien de commencer justement par les erreurs à éviter pour louer un bien dans de bonnes conditions. Et les premières, le premier thème sur lequel je voudrais t'emmener, c'est un thème qu'on entend beaucoup quand on parle... de gestion locative, de louer un bien de bonne condition, c'est bien évidemment le choix du locataire, c'est un petit peu de là que tout va partir. Et donc, j'aimerais déjà commencer par te demander, selon toi, de ton expérience, sur quels critères vraiment il faut savoir se baser ? Alors, on le rappelle, le choix d'un locataire ne peut se baser que sur des critères objectifs, évidemment, mais quels sont les critères les plus importants ? Comment finalement on peut réussir à déterminer le bon profil du locataire pour pouvoir justement louer un bien ? en essayant le plus possible d'éviter des déconvenus par la suite.
- Speaker #0
Oui, exactement. Le choix du locataire, c'est vraiment une étape ultra importante dans un investissement immobilier. J'aime à dire que quand on achète un bien pour le mettre en location, il y a vraiment deux étapes mortelles sur lesquelles un investissement peut vraiment tomber à l'eau. Le premier, ça va être le fait de mal gérer, on va dire, son volet de travaux. Quand on achète un bien à rénover, effectivement, de se planter totalement sur ses travaux, ça peut être mortel pour un investissement locatif. Et le deuxième piège mortel, c'est un mauvais choix de locataire. Parce que... investir dans le locatif c'est une longue étape il faut trouver un bien à négocier passer les étapes de la banque du notaire faire les travaux ça y est on a passé toutes ces étapes et là on arrive Ausha du locataire et le mauvais casting ça peut vite être la catastrophe avec un locataire qui paye pas qui va nous causer des ennuis avec des procédures qui sont longues c'est vraiment l'étape qui effraye le plus les propriétaires et d'ailleurs qu'on parle un petit peu autour de nous de faire d'investissement locatif la réaction qui revient le plus souvent de la bouche et des gens qui surtout n'en pratiquent pas c'est « mais tu n'as pas peur que ton locataire ne te paye pas » . Effectivement, cette peur du locataire et de l'impayer, c'est quelque chose qui est vraiment très présent dans l'investissement locatif. Et donc pour ça, il y a des astuces pour pouvoir optimiser tout ce volet et éviter de tomber dans cette erreur. Comment choisir un bon locataire ? Bien évidemment, il y a deux volets à prendre en compte. Le premier, qui est un petit peu évident, qui va être le volet de la solvabilité du locataire. Bien évidemment, il faut qu'on choisisse un locataire avec une situation qui est solide, qui est stable. Donc effectivement, il peut y avoir... plusieurs types de profils locataires. Celui qu'on privilégie, effectivement, qu'on entend beaucoup parler, c'est le locataire qui va gagner trois fois le montant du loyer en revenus. qui est souvent un petit peu le ratio qui est demandé par les garanties loyens payés. Quand un propriétaire veut effectivement assurer son bien avec une assurance loyenne payée, une garantie loyenne payée, les critères des garanties loyennes payées pour pouvoir couvrir l'appartement, c'est généralement que le locataire gagne entre 2,7 et 3 fois le montant du loyer. Pour un exemple tout bête, vous avez un bien avec un loyer à 1 000 euros, l'assurance loyenne payée va exiger que le locataire gagne minimum 3 000 euros par mois pour pouvoir le couvrir. Donc il y a effectivement un élément de solvabilité. Mais donc, c'est vraiment tout à prendre en compte, à la fois la situation et la stabilité des revenus. Effectivement, on a souvent tendance à privilégier un locataire qui va être en CDI par rapport à quelqu'un qui est peut-être plutôt en CDD ou en intérim avec des revenus moins stables. Donc là, attention, ça ne veut pas dire que quelqu'un qui est en CDD ou en intérim n'est pas un bon profil. Il y a des gens qui travaillent pendant 20 ans ou 30 ans en faisant que l'intérim et qui ont tout en émission et du coup une certaine stabilité. Donc, quand c'est ça, effectivement, vous allez pouvoir demander un certain nombre de documents justificatifs au locataire. Et ça, attention, les documents qu'on peut demander à un locataire, c'est prévu par la loi. Il y a une liste de documents qu'on a le droit de demander, une liste de documents qu'on n'a pas le droit de demander. Après, voilà, ça reste quand même assez basique et assez logique. Vous allez pouvoir demander tout ce qui va être justificatif d'identité. Une pièce d'identité, une copie du passeport, justificatif de domicile. Vous allez pouvoir demander des justificatifs des revenus professionnels, les bulletins de salaire, le contrat de travail. Vous allez pouvoir également demander les deux derniers avis d'imposition. Vous allez pouvoir demander des justificatifs qui vont vous permettre d'apprécier la solvabilité du locataire. Et inversement, tout ce qui va attraire par exemple l'état de santé du locataire. On n'a pas le droit de demander une copie de sa carte Vita, une copie de bilan de santé ou quoi que ce soit. Ou même des choses qui peuvent également être demandées par certains propriétaires et dont on n'a pas le droit, les extraits de compte. Les extraits de compte, on n'a pas le droit de demander à un locataire ces extraits de compte. On a le droit de lui demander ce contrat de travail, mais pas un extrait de compte. Donc attention à ça, parce que si effectivement le locataire, vous ne le retenez pas pour un motif qui peut être étranger à cela, ça peut vous causer des problèmes si jamais vous l'avez demandé, d'autant plus s'il y a des traces écrites. Donc un bon locataire, ça va être un locataire qui a à la fois un profit sauvable, des revenus les plus stables possibles, quand bien même il ne soit pas en CDI, donc après effectivement un locataire qui est en CDI, un locataire qui est fonctionnaire, c'est vraiment des profils qui sont rassurants, qui a des revenus assez stables, après effectivement en fonction de la composition du foyer, parce que des fois on peut être amené à louer un couple, on apprécie ses revenus sur l'ensemble du foyer, et ça également attention c'est un piège. dans lequel pas mal de propriétaires peuvent tomber. Par exemple, vous allez avoir un couple qui va postuler et candidater pour pouvoir rouer votre logement. Du coup, vous allez étudier le dossier de monsieur et de madame. Attention, parce qu'il peut y avoir des grosses disparités de situation entre les deux. Par exemple, vous pouvez avoir un couple avec monsieur qui gagne bien sa vie et madame qui ne travaille pas, ou inversement, madame qui travaille et qui gagne très bien sa vie et monsieur qui ne travaille pas. Vous vous dites, c'est bon, quand on fait la moyenne des deux, on arrive sur ces quotas. On vous fait signer le bail aux deux. Attention, parce que du coup, en cas de séparation, si jamais le couple se sépare et que le locataire le plus solvable décide de partir, vous ne pouvez pas rompre le bail unilatéralement pour le locataire qui reste. Le locataire qui reste fait partie du bail et donc a effectivement un droit au logement et il sera tenu de rester dans les lieux, bien évidemment il sera tenu de payer le loyer, mais vous ne pourrez pas lui dire « non, vu que votre situation n'est pas terrible, vous devez partir avec votre conjoint » . Non, ça ne sera pas possible. Donc quand il y a un couple qui postule sur un logement, il faut vraiment essayer d'apprécier la situation des deux et de se dire et qu'on a qu'un des deux qui reste, est-ce qu'il sera en mesure de régler le loic ?
- Speaker #1
D'accord, très bien. Alors, merci, c'était évidemment très complet. Peut-être petite question, une situation que tu n'as pas encore abordée. Tu nous as parlé, donc, évidemment, de ce profil idéal des locataires en CDI, voire même, idéalement, fonctionnaires, une stabilité des revenus très forte. On a vu qu'il fallait quand même savoir prêter une oreille attentive aux dossiers de gens qui pouvaient être en CDD, en intérim, notamment au vu des missions, puisque, effectivement, on a eu des questions qui ont été posées par les gens En intérim, on peut très bien même crouler sous l'émission. Qu'en est-il ? Est-ce que, par exemple, il faut absolument se méfier de ces dossiers plutôt de profils freelance, auto-entrepreneurs ? Ou est-ce que c'est aussi des profils qu'il faut savoir considérer ? Dans ce cas-là, à quoi est-ce qu'il faut veiller pour ces profils-là qui peuvent être un petit peu plus atypiques, mais qui, mine de rien, sont de plus en plus courants aujourd'hui ?
- Speaker #0
Non, non, effectivement, tu as entièrement raison. C'est vraiment des profils qui sont de plus en plus courants, notamment quand on a des biens qui s'adressent à une population de jeunes actifs. Aujourd'hui, effectivement, le freelance explose un petit peu dans tous les domaines d'activité. On est de plus en plus confronté à ce type d'activité. Il y a 5-10 ans, c'était également le cas des travailleurs indépendants, les gens qui avaient monté une société de bâtiment ou autre, qui avaient effectivement beaucoup de profils en EIRL, qui étaient vraiment des indépendants, qui étaient un petit peu dans la même situation. Donc encore une fois, il faut vraiment prendre de la hauteur et regarder la situation globale de la personne. Si effectivement la personne allait monter son activité il y a 6 mois, on n'a pas beaucoup de recul et d'appréciation sur l'ancienneté de l'activité et effectivement si son activité fonctionne. Après, on peut demander des justificatifs complémentaires. On peut très bien demander à un prévisionnel qui le réfère avec son comptable pour voir un petit peu dans... dans quelle proportion son activité va se développer. Mais quelqu'un qui serait freelance, qui serait indépendant, et qui a effectivement de l'ancienneté, ça fait 3, 4, 5 ans qu'il fait ça, on peut lui demander effectivement ses historiques, ses bilans comptables, on peut lui demander ses déclarations qu'il a faites aux différents organismes, avec tout ce qui va reprendre le chiffre d'affaires, et effectivement apprécier comme ça sur la globalité le montant de ses revenus, et voir effectivement si c'est des revenus qui sont plutôt stables, plutôt en croissance, ce qui est de bonne augure. ou si effectivement il y a une activité qui a du mal à décoller avec des revenus qui ne sont pas terribles, ou une activité justement qui est plutôt décroissante, où là, ce ne sera pas de très bonne ou de dure. Ce sont des profils, pour moi, ce ne sont pas du tout des profils à mettre de côté, bien au contraire, ce sont des profils intéressants, et pour moi, quelqu'un qui est indépendant et qui a des revenus stables, ce n'est pas forcément un bon profil qui a un 15 CDI.
- Speaker #1
D'accord, et donc ça, évidemment, c'est au sujet de la solvabilité, puisqu'on s'en doute, comme tu l'as dit, c'est un peu vraiment le critère déterminant, c'est ça qui peut faire aussi. que ça ne se passe pas bien, notamment pour les propriétaires. Est-ce qu'il y a d'autres critères qu'il est important de regarder au-delà de la solvabilité ou c'est vraiment là-dessus qu'il faut se fonder ? Alors on sait qu'on n'a pas le droit de tout demander à son locataire, donc ça peut être des critères auxquels, par exemple, si on veut louer sur la longue durée, est-ce que c'est une bonne idée de louer un étudiant en quatrième année, sachant qu'on sait que peut-être à la cinquième année, il va partir. On sait en plus en location meublée, on peut rompre le bail avec un préavis. d'un mois seulement, donc ça peut aller très vite. Est-ce qu'il y a des critères qui, sans être discriminants, auxquels il faut faire attention quand on a un projet, justement par rapport à son propre projet ? Je pense plutôt évidemment au cas de location qui voudrait se faire sur la longue durée.
- Speaker #0
C'est ça qui est intéressant quand on fait de la location, c'est que le propriétaire a quand même le choix du dossier, il a le choix du locataire qui veut mettre à l'intérieur de son bien. Après, on ne peut jamais prédire, et bien évidemment, on souhaite tous que notre locataire reste le plus longtemps possible parce que ça évite une... des allers-retours, des gestions, des visites, des états des lieux, des choses qui prennent du temps et la charge mentale. Donc le but effectivement au Congo, c'est d'avoir un locataire qui reste le plus longtemps possible dans son logement. Et après voilà, il faut voir en fonction des profils qui se présentent à nous. Après l'intérêt également, c'est qu'aujourd'hui on est sur un marché qui est vraiment propice aux bailleurs. C'est pareil, une des peurs qu'on pouvait retrouver il y a peut-être 10 ans, c'était de se dire, tiens je vais prendre le premier dossier qui va me parvenir parce que ça se trouve je n'aurai pas d'autres candidats, pas d'autres locataires qui vont vouloir prendre mon logement. Aujourd'hui la tendance est vraiment totalement inverse. même dans des endroits en campagne assez reculés, il y a des dizaines et des dizaines de dossiers de location qui arrivent au propriétaire. Aujourd'hui, le propriétaire a vraiment le choix des dossiers qui se présentent à lui parce qu'on a un marché de location qui est extrêmement tendu, encore plus dans les grandes villes où finalement il n'y a même quasiment plus d'annonces parce que c'est un espèce de marché noir de la location où les agences n'ont même plus besoin de payer des plateformes comme le Boncoin, SeLoger pour mettre des annonces parce qu'ils ont un risque d'attente qui est long comme le bras. Et en fait, on est sur un marché de la location qui est vraiment très tendu. Donc le propriétaire, voilà, pas de précipitation. On prend le temps d'étudier les dossiers, c'est vraiment quelque chose qui est très important, on étudie les dossiers, on étudie, on demande déjà des pièces justificatives à son locataire, c'est pareil même s'il y a 10, 15, 20 ans et les anciens, on se met une table dans la main, on se fait confiance et tout se passe bien. Aujourd'hui c'est quand même beaucoup plus compliqué, si on a un litige avec son locataire, ça ne se régle pas comme ça en claquant des doigts, c'est très long. Donc il faut vraiment prendre le temps de bien étudier le dossier, donc on demande des pièces justificatives à son locataire, on les étudie, on les vérifie, parce qu'il peut aussi y avoir des pièces qui sont falsifiées, malheureusement c'est de plus en plus le cas et c'est un petit peu... Le revers de la médaille du marché qui est extrêmement tendu, c'est qu'il y a des gens qui ne sont pas en CDI, des propriétaires qui ne voient que le CDI. Du coup, pour avoir un logement et pouvoir se loger, il y a des gens qui sont malheureusement « obligés » de devoir un petit peu trafiquer leur CV pour faire apparaître une meilleure stabilité que ce qu'ils ont vraiment. Attention à bien vérifier également les pièces qui nous sont fournies, bien étudier le dossier, prendre le temps de l'étudier et prendre vraiment le meilleur profil. Il faut à la fois, c'est assez paradoxal, à la fois mettre l'affect de côté en se disant « oui, lui j'ai rencontré, il était vraiment sympathique, mais effectivement, il n'a pas une super situation, j'ai envie de l'aider. » Malheureusement, quand on fait de l'investissement locatif, on n'est pas là pour faire du social. Il y a quand même une question d'affect qui peut être prise en considération, mais ça ne doit pas être le facteur déterminant. Vraiment, la solvabilité, c'est un critère qui est important, le sérieux de la personne qui est un critère qui est important, mais ça ne fait pas tout. Pour moi, vraiment, l'aspect financier et solvabilité du locataire, c'est 50% du boulot. Après, il y a quand même l'aspect savoir-vivre, savoir-être, qui est à mon sens extrêmement important, parce qu'on peut avoir bien des soucis avec un locataire, et que ce ne soit pas forcément des soucis d'impayé, parce qu'on a un locataire qu'on ne supporte plus, qui nous dérange tous les quatre matins pour une raison X ou Y, et qui est insupportable. Et ça, j'ai eu des dizaines et des centaines de dossiers comme ça, où c'était plutôt des conflits, des mésententes entre locataire et propriétaire. Et souvent, c'est un petit peu la boue de neige qui grossit, la cocotte minute, au bout d'un moment, qui explose, et qui amène du coup... parfois des situations d'impayés parce que c'est un peu la guerre entre propriétaire et locataire pour souvent des raisons de savoir vivre et de savoir être. Donc la solvabilité oui, mais attention également au comportement. Et c'est pareil, quand on veut louer un logement, c'est toujours effectivement une balance bénéfice-risque. Moi, je vais mettre un locataire, je n'ai pas envie qu'il me dégrade mon logement, etc. Également, attention aux profils que vous allez sélectionner. Par exemple, on essaye d'éviter dans la majorité des cas les profils fumeurs. Alors oui, effectivement, tous les fumeurs ne dégradent pas les logements. Il y a beaucoup de fumeurs qui ne fument pas à l'intérieur du logement. Et si on n'a pas envie d'avoir l'intégralité de ces peintures à refaire au bout de deux ans quand le locataire s'en va, Le fait d'évincer les profils fumeurs, c'est quand même peut-être un petit peu plus rassurant pour les propriétaires, bien qu'encore une fois, il y ait des profils fumeurs qui fument dehors et du coup qui n'abîment absolument pas le logement. Idem pour les locataires qui ont des animaux tels que des chiens. C'est toujours des choses qu'on peut amener un petit peu comme ça au détour de la conversation qu'on fait visiter le logement. « Ah ben moi j'ai des chiens, et vous, vous en avez ? » « Ah oui, moi j'ai trois chiens. » Quand on loue un studio de 20 mètres carrés, que le locataire a trois chiens, C'est pas forcément pris, et surtout quand le logement est situé au cinquième étage sans ascenseur. Encore une fois, il y a des gens qui ont des chiens, qui vivent dans des logements avec des chiens, et tout se passe très bien, il n'y a aucune dégradation. Mais il y a aussi beaucoup de gens qui vivent avec des chiens ou des animaux dans des appartements, et voilà, il y a des dégradations, et la sortie c'est toujours compliqué à gérer. Donc tout ça, ça peut être aussi un petit peu des red flags, en se disant, voilà, moi j'ai mon stéréotype locataire, avec des bons revenus, qui fume pas, qui n'a pas d'animaux, etc. Donc après, voilà, c'est... Encore une fois, la balance bénéfice-risque, ce qu'on veut, c'est éviter au maximum les impayés, éviter au maximum les dégradations et donc éviter effectivement les profils, on va dire, les plus à risque entre guillemets.
- Speaker #1
Très bien, alors merci beaucoup pour cet éclaircissement. Et justement, tu nous as beaucoup parlé là de choix du locataire, d'études du dossier et ça m'amène à une question que peut-être beaucoup de propriétaires se posent, puisqu'on le sait, si on met son bien en location par le biais d'une agence, l'agence peut aussi proposer de s'occuper de la partie sélection du locataire. Est-ce que là-dessus, tu aurais un conseil à donner ? Est-ce qu'il vaut mieux ? laisser l'agence le faire, est-ce qu'il vaut mieux le faire soi-même ou est-ce que finalement c'est un petit peu au goût de chacun ?
- Speaker #0
Ça va être un petit peu au goût de chacun et dans les agences, c'est pareil les agences, il va y avoir de très bonnes agences qui vont sélectionner des bons profits de locataires et des mauvaises agences et là attention parce qu'il peut vite y avoir un conflit d'intérêts. L'agence immobilière qui va s'occuper de la mise en location, c'est-à-dire de la recherche du locataire, des visites, de la rédaction du contrat de location et parfois de l'état des lieux elle va être rémunérée pour cette prestation de mise en relation du locataire et de la mise en location. Ça peut être un petit peu contradictoire, il peut y avoir ce conflit d'intérêts, où finalement l'agence, son intérêt, c'est que quand elle va s'occuper de la gestion locative, qu'il y ait le plus de turnover possible. Parce qu'un locataire qui va rester là trois mois, si elle doit chercher un autre locataire dans trois mois, bingo, des nouveaux honoraires d'agence qui vont tomber. Moi, je suis propriétaire, mon intérêt, c'est que mon locataire reste le plus longtemps possible, qu'il reste 20, 30 ans dans mon logement. mais plus il reste le montant moins j'ai de turnover surtout si je confie la mise en location à une agence ça m'évite d'avoir des frais de mise en location sachant que ces frais là ils sont encadrés par la loi il y a un prix au mètre carré qui est défini en fonction des secteurs géographiques etc mais généralement on tourne plus ou moins autour de un mois de loyer pour charge propriétaire et un mois de loyer charge locataire donc quand on met un locataire et qu'il reste 2 ans ça va c'est finalement un mois de loyer qu'on va payer mais répartis sur deux ans. Mais quand du coup, on a un ou deux changements de locataire dans une année, tout de suite, ça vient de gréver la rentabilité de notre investissement. Parce que finalement, quand on doit payer un, deux, trois loyers sur 12 mois de loyer, juste pour les honoraires d'agence, sachant qu'après, on a quand même souvent des charges de coproi payées, de la taxe foncière, un emprunt bancaire, tout de suite, ça vient de gréver l'investissement locatif et la rentabilité de l'investissement. Donc, louer une agence, oui, ça peut être une bonne idée, surtout... Si on n'est pas sur place, si on a effectivement investi à distance et qu'on n'a pas forcément la disponibilité, la charge mentale, ou qu'on est trop loin pour pouvoir s'occuper de la mise en relation et la mise en location, le déléguer à une agence, ça peut être effectivement une bonne option. Mais attention à ne pas le faire aveuglément. Et ça, il y a beaucoup d'agences qui s'occupent de chercher des profils et qui vont sélectionner les 2-3 meilleurs dossiers et les faire valider par leur client, par le propriétaire ou par nous. Ça, c'est également une bonne alternative. Ça permet quand même d'avoir un œil sur les dossiers qui nous sont proposés. et d'être force de proposition dans le choix du locataire final, et finalement faire ça un petit peu conjointement avec l'agence. Donc le faire aveuglément et déléguer totalement à l'agence, moi je ne suis pas forcément fan, après il y a des très bonnes agences qui vont choisir des très bons profils locataires et pour lesquels ça va très bien se passer. Moi j'aime quand même être un peu dans le contrôle, et du coup c'est pour ça que j'ai préféré quand même vérifier. Donc si je délègue à une agence, je vais quand même me demander de me soumettre les dossiers, je vais pouvoir choisir avec elle et sélectionner le bon locataire.
- Speaker #1
D'accord, et bien justement, lien direct avec cette question, mais si on prend justement le cas d'un profil. propriétaire qui se reposerait sur une agence pour faire une présélection et qui ensuite recevrait des dossiers sur la table, il pourrait aussi avoir envie. Et tu l'as dit, ça peut être très intéressant, ces petits moments d'échange plus ou moins informels avec un futur locataire justement, ça peut paraître d'avoir des informations, de voir un petit peu en face de qui on se trouve. Un propriétaire qui n'aurait pas rencontré ses locataires, donc qui aurait vraiment délégué à l'agence le fait de récupérer des dossiers, est-ce qu'il peut demander de rencontrer les éventuels locataires, puisqu'à ce moment-là, ils ne sont pas encore locataires, ou est-ce qu'il peut demander à les contacter par téléphone ? Ça, on se doute qu'il peut le faire, mais est-ce qu'il a le droit d'en faire un critère déterminant ? Et surtout, au-delà du fait de « est-ce qu'il peut » , « est-ce qu'il doit » , est-ce que c'est un bon conseil à donner d'inciter les propriétaires ? lorsqu'ils n'ont plus que un, deux ou trois dossiers devant eux, à essayer d'établir un contact, même téléphonique, avec l'éventuel locataire.
- Speaker #0
Oui, exactement. Après, tout dépend si on passe par une agence immobilière où effectivement, le but, ce n'est pas non plus de faire le travail de l'agence à sa place parce que finalement, on la paye pour ça. C'est un petit peu de l'argent. Dans ce cas-là, mis à la poubelle, autant s'en occuper directement. Là-dessus, c'est vraiment à l'agence de nous faire à la fois un feedback sur le profil du locataire, sur son dossier, mais également sur son état d'esprit. Et après, si on fait sa gestion en… direct. Moi je sais que ça m'est déjà arrivé de louer des logements parce que je suis également investisseur immobilier en parallèle. Ça m'est déjà arrivé de louer des logements à des étudiants notamment ou des jeunes actifs qui n'étaient pas sur le secteur géographique donc je n'ai jamais rencontré. Finalement j'ai rencontré le jour de l'état des lieux d'entrée la remise des clés. Mais bien évidemment avant il y avait quand même un appel téléphonique, la personne qui avait souhaité nous contacter, une visite du logement en vidéo avec une petite vidéo pour effectivement voir également la personne, voir comment elle se comporte. Parce que l'état d'esprit, encore une fois, pour moi, c'est vraiment un élément qui est super important. Et quand on visite, qu'on est avec un locataire et qu'il nous dit, « Ah oui, là, votre plante n'est pas très imposée, là, vous êtes sûr que ça, c'est aux normes. » Il y a des locataires qui sont tatillons sur tout, tout, tout, tout. Et ça, on se dit, mais celui-là, ça va être un enfer à vivre au quotidien. Donc, moi, je pense vraiment que l'état d'esprit, c'est un critère qui est super important. Donc, louer à une personne sans l'avoir vue physiquement, pourquoi pas ? Et ça arrive très fréquemment avec des mutations, etc., etc. Mais voilà, il faut à minima avoir la personne au téléphone, idéalement en visio, et qu'on ait quand même eu et pu nouer une relation, parce qu'on va quand même confier son logement à une personne qui va vivre dedans. Il faut quand même qu'il y ait cette relation de confiance qui soit instaurée. Et pour moi, c'est un peu compliqué à instaurer cette relation de confiance si on n'a jamais vu la personne, qu'on ne lui a jamais parlé, etc. Ça peut se faire, il y a des endroits où ça se fait, ça se passe bien, il y a des endroits où ça se fait, ça se passe mal, il y a des endroits où on prend toutes nos précautions, ça se passe quand même mal. Mais voilà, moi, en fait, chacun fonctionne un petit peu différemment. Moi, je préconise quand même toujours d'avoir un contact direct avec son locataire avant de louer le logement.
- Speaker #1
D'accord. Donc finalement, si on récapitule, on est à 50-50 entre la solvabilité et puis la personnalité, si on peut l'appeler ainsi, du ou des locataires qui vont entrer dans les lieux. Et justement, on va avoir l'occasion de revenir un petit peu en détail peut-être sur ces deux points, et notamment le premier sur la solvabilité. Tu l'as déjà évoqué tout à l'heure. C'est extrêmement important, il y a une notion de garantie financière qu'il faut prendre en compte, et il y a un point quand même qu'on n'a pas encore abordé, puisque tu nous as parlé de la garantie de loyer impayé, mais pas encore de la caution. Et ça on sait que c'est aussi quelque chose qui suscite énormément de questionnements, est-ce qu'il faut demander une caution solidaire si on a plusieurs locataires, quand est-ce que finit un engagement de caution ? comment ça se passe en 4 locations, on sait que ça peut aussi se rencontrer assez régulièrement des 4 locations entre par exemple plusieurs étudiants et donc est-ce que tu peux un petit peu nous en dire plus, quelles sont les garanties exigibles et surtout qui sont conseillées et comment ça va se passer du point de vue de la caution pour les propriétaires, comment ça fonctionne ?
- Speaker #0
Oui, ça la caution c'est un point qui est super important et j'ai envie de dire tous ceux qui ont un logement à louer, vous ne posez même pas la question, la caution c'est obligatoire pour moi c'est obligatoire, on ne se pose même pas la question il y a... tout un panel et toute une diversité de quotients qui sont possibles. On l'a déjà un petit peu évoqué, les garanties à loyer impayés. Et même dans cet aspect des garanties à loyer impayés, il existe plusieurs organismes, plusieurs assureurs différents. Certains qui sont pour la plupart, même qu'à 90% à la charge du propriétaire. Donc c'est le propriétaire qui va payer sa police d'assurance et se faire couvrir pour son risque locatif. Mais il y a également certaines assurances loyers impayés qui sont réglées par le locataire. Donc c'est le locataire, pour avoir un dossier béton, il va prendre une assurance loyer impayée à son nom. C'est ce qu'on appelle un petit peu les GLI locataires. Et donc, c'est lui qui va payer la prime d'assurance. Donc, le propriétaire, ça ne lui grève pas sa rentabilité, c'est pas mal. Et c'est le propriétaire qui est indemnisé en cas de sinistre, en cas de loyer impayé. Donc, ça couvre le propriétaire, mais ce n'est pas lui qui le paye. Donc, ça déjà, c'est plutôt pas mal. Après, il y a notamment la garantie visale, dont on entend beaucoup parler, qui est une garantie, c'est un peu un organisme de cautionnement, un organisme, ça fonctionne un petit peu comme une garantie loyer impayé, sauf que derrière, c'est Action Logement, c'est l'État qui vient se porter garant du paiement du loyer par le locataire. L'État, même si aujourd'hui on peut penser qu'il est à moitié en faillite, c'est quand même un garant qui est plutôt solvable. C'est une garantie qui fonctionne très bien, qui vient prendre en charge les loyers impayés, qui couvrent jusqu'à 36 mois de loyers impayés. Donc ça nous couvre quand même sur une période... qui est assez sympathique et qui est totalement gratuite à la fois pour le propriétaire et à la fois pour le locataire. C'est plutôt un bon point. Après, l'inconvénient de Visa, c'est que ce n'est pas illégible pour tout le monde. Généralement, c'est réservé pour les locataires qui ont entre 18 et 30 ans. Ça peut couvrir des locataires qui ont plus de 30 ans, quand c'est le cas de jeunes actifs qui sont inférieurs à un plafond de ressources, qui a moins de 1500 euros par mois, qui sont en période d'essai sur un CDI ou un CDD. Donc, ça peut couvrir certaines personnes qui ont plus de 30 ans, si c'est vraiment des jeunes actifs qui se lancent dans la vie professionnelle. C'est un peu réservé à une certaine catégorie de personnes, plutôt les jeunes ou ceux qui se sensent vraiment dans l'activité professionnelle. Garantie visuelle qui fonctionne très bien. Et après, on a les garants personnes physiques. Généralement, c'est un peu les parents qui se portent garant et caution du locataire. On emploie souvent un tort le mot caution pour désigner le dépôt de garantie, qui est le chèque que le locataire va laisser au bailleur, même si aujourd'hui, ce n'est plus tellement un chèque, c'est un petit peu... Ce mois de loyer ou ces deux mois de loyer, je rappelle, si on est en logement nu, le propriétaire peut exiger un mois de loyer au titre du dépôt de garantie. On appelle communément la caution, mais qui n'est pas vraiment une caution. Et en logement meublé, c'est effectivement porter jusqu'à deux mois de loyer, maximum deux mois de loyer hors charge de dépôt de garantie que le propriétaire peut réclamer au locataire. Donc ça, on appelle souvent ça caution, mais ce n'est pas ça une caution. Une caution, c'est les parents souvent, ou ça peut être un tiers, frères, sœurs, amis, n'importe qui. qui va venir se porter caution, ou qui va venir se porter garant des engagements du locataire. C'est-à-dire que si jamais le locataire ne paye pas les sommes dont il est redevable, que ce soit le loyer, les charges, les dégradations locatives, etc. Le propriétaire peut engager la responsabilité des garants pour venir régler à la place du locataire. Donc ça c'est vraiment quelque chose qui est très puissant, qui est intéressant sur plein d'aspects, qui a beaucoup d'avantages et beaucoup d'inconvénients. Donc chaque système a ses inconvénients. La garantie loyer impayé, ça peut avoir des inconvénients, parce que ça peut vite coûter cher pour un propriétaire. Réservé à des profits locataires qui sont finalement peu à risque, parce que souvent ils exigent que le locataire ait entre 2,7 et 3 fois le montant du loyer en revenu. Donc finalement, c'est des gens qui ont plutôt une position assez sécure et qui ne sont pas forcément les locataires qu'on retrouve dans des situations d'impayés, sauf accident de la vie, ça peut arriver. La garantie visale qui va être réservée effectivement plutôt aux jeunes locataires ou aux jeunes actifs qui se lancent, donc qui peut être un inconvénient. Visa a également un autre inconvénient qui ne va pas couvrir les dégradations impayées. Donc ça va venir couvrir les loyers impayés mais pas les dégradations. Je dis ça, ce n'est pas totalement vrai. Ça va venir couvrir jusqu'à hauteur de deux mois de loyer pour des dégradations. C'est-à-dire que si vous avez un loyer à 500 euros, ils vont prendre en charge jusqu'à deux mois de loyer de dégradation, c'est-à-dire jusqu'à deux fois 500, 1000 euros. Sauf que quand vous avez un logement qui a été entièrement ruiné par un locataire, qui a absolument tout à refaire ou toutes les peintures, avec 1000 euros, on ne fait pas grand-chose. Donc finalement, ça ne couvre pas. pas tellement, quasiment pas les dégradations. Les garants physiques, ce qui est intéressant, c'est que ça peut tout couvrir. Les dégradations, les loyers jusqu'à… il n'y a pas de plafond maximum, on peut très bien prévoir un plafond de 10 ans de loyer avec des montants énormes. L'inconvénient des personnes physiques, c'est qu'on peut avoir par exemple des parents qui vont se porter caution pour leur enfant, qui vont avoir une bonne situation, un accident de vie, ils ne sont plus solvables et du coup la caution ne sert à rien. L'inconvénient également majeur, c'est que si le locataire ne nous paye pas et que la caution refuse de nous payer amiablement, on va être obligé d'engager une procédure judiciaire pour faire condamner la caution et le locataire. Cela nous oblige à avoir des démarches, alors qu'avec une assurance, soit un payé ou une jalie, ou même visale, on a une certaine automaticité. Il suffit de faire une déclaration et généralement, un ou deux mois après, les loyers sont réglés, pris en charge par l'organisme. Cela vient couvrir beaucoup plus rapidement. Il n'y a pas besoin de refaire une procédure judiciaire derrière pour faire condamner la caution. C'est quand même beaucoup plus pratique. Et après, en termes de cautionnement pour les garants, pour les personnes physiques, il y a deux types de cautionnement. On peut avoir des cautionnements à durée déterminée, c'est-à-dire qu'on va prévoir que les parents, par exemple, se portent garant pour la durée du bail, ça peut être uniquement la durée du bail, ça peut être la durée du bail et un renouvellement, la durée du bail et deux renouvellements, mais on a cadré la durée. Ce qui fait que si jamais on a prévu dans notre acte de cautionnement que les parents étaient garants du locataire pendant la durée du bail et un renouvellement, si jamais le locataire reste en place, et à l'issue de 2, 3, 4 renouvellements, la caution tombe et finalement le locataire n'est plus couvert. Ça peut être un risque. Ensuite, on a également des actes de cautionnement à durée indéterminée. Ça veut dire que tant que le locataire est là, les parents se portent caution. Donc là, tout de suite, on se dit, du coup, c'est ça qu'il faut que je prenne. Sauf que quand on prend un acte de cautionnement avec une durée indéterminée, les garants peuvent se désengager à chaque fois, à chaque échéance du bail, à chaque renouvellement. Ils peuvent, eux, se désengager. Donc on a également aucune... garantie que les cautions vont garantir le loyer du locataire jusqu'à la fin de la durée d'occupation du locataire. Donc quel que soit le schéma, il y a un petit peu des avantages et des inconvénients pour chacun. D'autres qui vont avoir effectivement des montants de garantie, des choses qui vont être garanties que d'autres ne vont pas proposer. Donc vraiment, chaque système, que ce soit la GLI, Visa ou les garants en personnes physiques, ont leurs avantages et leurs inconvénients. Mais j'ai envie de vous dire, moi je vous oblige vraiment à prendre l'un des trois. Moi, j'aime bien appeler toutes ces garanties la route secours. C'est comme quand on part en vacances, on se dit que c'est quand même mieux d'avoir une route secours dans le coffre. Même si on a fait ses niveaux, on a bien gonflé ses pneus, on n'est pas à l'abri qu'il y ait un coup sur la route et qu'il y ait un pneu qui explose. On est content d'avoir cette route secours dans le coffre. Là, c'est pareil. Même si on a bien fait les choses, même si on a choisi un bon locataire, qu'il a un bon revenu, qu'il a un bon dossier, une bonne situation, un bon état d'esprit, on n'est jamais à l'abri d'un accident de la vie. Ça peut arriver. une dépression, une maladie, un licenciement, un accident de la vie, ça arrive à tout le monde. Et là, on peut se retrouver avec un locataire qui ne paye plus du jour au lendemain. Et du coup, on est content d'avoir un peu cette route secours pour venir nous régler, nous conforter. Parce que ça, malheureusement, j'y ai été confronté et je l'ai vu dans mon ancienne activité du CIE Justice, où on était des fois parfois obligé d'engager des procédures contre des SCI, parce que le locataire ne payait plus le loyer, la SCI ne pouvait plus rembourser son trait. Et du coup, la banque engageait une procédure de saisie immobilière, donc de saisie de l'immeuble à la SCI, parce que la SCI n'était plus en mesure de rembourser son prêt, parce que le locataire ne la payait plus, qu'il n'y avait pas de garantie, qu'il n'y avait pas de couverture, il n'y avait pas tout ça. Donc pour un propriétaire bailleur, ça peut avoir des conséquences dramatiques, et là-dessus, il faut vraiment bien se couvrir.
- Speaker #1
D'accord, alors on parle là de se couvrir, effectivement, de se garantir à l'avance. Il y a une autre question aussi qui est un peu liée à la solvabilité, tu en as parlé aussi tout à l'heure, ce sont les faux documents ou les documents falsifiés. Alors déjà, est-ce que tu aurais des conseils pour repérer les faux documents ? On peut par exemple penser, je crois, à cette plateforme qui a maintenant été mise en place par l'administration fiscale pour vérifier les numéros fiscaux qui peuvent être donnés dans des fausses déclarations d'impôts. Mais surtout peut-être, au-delà, parce qu'on peut toujours se faire avoir, surtout que maintenant avec les progrès de l'intelligence artificielle ou autre, être confronté à des faux, si je puis dire, plus vrais que nature. Mais du coup, si on se rend compte à un moment qu'il y a eu une fraude, peut-être qu'au-delà de comment repérer les faux documents, Est-ce que tu pourrais nous expliquer quels sont les recours accessibles à un propriétaire si à un moment il se rend compte qu'il y a eu une fraude dans le dossier de location ?
- Speaker #0
Oui, exactement. Déjà, en amont, les documents les plus falsifiés, donc ceux sur lesquels il faut vraiment porter son focus, souvent c'est un petit peu les avis d'imposition, qui est un des documents également les plus falsifiés, mais surtout la fiche de paye. La fiche de paye, c'est vraiment le document numéro 1 qui est falsifié. Ça peut être effectivement sur le montant du revenu qu'on va trouver sur la fiche de paye pour faire croire qu'on gagne plus. parce qu'il y a des propriétaires qui vont me demander est-ce qu'on a trois fois le montant du loyer ? Et moi, je suis locataire, je n'arrive pas à trouver un logement et j'ai finalement deux et demi le montant du loyer en revenu. Donc, effectivement, je vais le booster un petit peu. Ça peut être également sur l'ancienneté. J'ai un travail depuis huit mois. Mon propriétaire ou l'agence immobilière exigent que ce soit passé. Dans ce cas-là, je vais traiter un petit peu l'ancienneté. Le bulletin de salaire, c'est vraiment le document sur lequel il faut plus se concentrer. Il peut y avoir des choses qu'on va repérer assez vite. notamment sur les bulletins de salaire aujourd'hui on a les numéros de sécurité sociale qui apparaissent et donc numéro de sécurité sociale pour ceux qui ne savent pas vous pouvez regarder sur internet toute la suite de numéros a une suite logique on a effectivement avec le premier numéro le 1 ou le 2 qui va correspondre au sexe de la personne après effectivement avec des mentions sur sa date d'identité son département de naissance etc donc vérifiez bien que les numéros qui figurent sur le numéro de sécurité sociale sur l'avis d'imposition ou sur le bulletin de salaire de la personne correspond bien avec les données qui nous sont fournies sur la pièce d'identité par le locataire. Si on voit qu'il est né en 1980 à Marseille et que sur le bulletin de salaire, finalement il y a marqué que c'est une femme et que le département de naissance c'est la Gironde, là on se doute qu'il y a un look, c'est quelque chose qui a été trafiqué. Déjà, red flag et là on arrête tout. Ensuite également des choses qui sont souvent falsifiées et sur lesquelles les faussaires ne prêtent pas forcément attention, c'est que sur les bulletins de salaire, tout en bas, on a les jours de congés, les cumuls de jours de congés. Donc ça, il faut bien vérifier quand on a 2, 3 bulletins de salaire, de vérifier que les reports sont bien effectués à chaque fois, parce que chaque mois, on cumule des congés payés. Et des fois, effectivement, quand les pièces sont trafiquées, les cumuls de congés payés ou les cumuls de revenus bruts, etc. sont mal faits. Et là, il y a des disconcordances et tout de suite, ça nous met la puce à l'oreille. Donc bien vérifier ces petites mentions. Après, effectivement, c'est toujours un peu délicat et on ne peut pas passer une demi-journée à examiner toutes les pièces d'un dossier. Donc voilà. Il y a des pièces qui sont vraiment très mal faites et ça saute un petit peu aux yeux dès qu'on a l'habitude. D'autres, il ne faut pas hésiter à regarder tous ces petits éléments. Et sinon, il y a une plateforme qui s'appelle Dossier Facile qui a été mise en place par l'État. Encore une fois, c'est l'État qui est derrière. Les locataires peuvent mettre toutes leurs pièces justificatives sur ce site qui s'appelle Dossier Facile et l'État va venir vérifier que ce ne sont pas des pièces qui sont falsifiées. et va venir certifier le dossier du locataire. Donc on a un dossier qui est labellisé par l'État, qui est certifié par l'État. C'est un vrai dossier qui correspond bien à telle personne et que les pièces qui ont été communiquées ne sont pas falsifiées, que ce sont des vraies pièces. Donc déjà, ça rassure le propriétaire. On a un dossier qui est transmis par le locataire avec ce tampon de l'État, ce tampon dossier facile. Ça vient rassurer effectivement les propriétaires. Et ça, nous, on l'a mis en place avec Calimo. On est en train de l'intégrer dans notre logiciel pour qu'effectivement, il puisse y avoir cette passerelle et que les dossiers puissent être retrouvés directement dans Calimo pour aider. le propriétaire à choisir son dossier. Donc ça, il y a vraiment ce point-là. Et après, sur les conséquences, j'ai envie de dire que tout va dépendre à quel stade on est. Moi, j'ai effectivement une annonce, je suis en train de recueillir des dossiers, je m'aperçois que c'est un faux document. Vous pouvez aller porter plainte, c'est une infraction pénale de faire des faux documents, mais vous allez perdre du temps, vous allez aller au commissariat, vous allez passer la demi-journée, pour finalement peut-être avoir en face de vous un petit peu de judiciaire qui peut dire « Oui, mais de toute façon, vous ne l'avez pas pris, vous n'avez pas de préjudice. » Donc ça ne va servir à rien parce qu'effectivement, la personne n'est pas dans les lieux, vous allez y passer du temps monstre et que finalement, ça ne va rien vous apporter, si ce n'est effectivement participer à la justice. Mais après, il n'y a pas de fichier des mauvais locataires. Celui qui a mis des faux documents, il ne sera jamais poursuivi parce que la justice, elle est déjà totalement engorgée. Donc ils ne vont jamais poursuivre sur des chefs comme ça pour des faux documents. Donc là-dessus, j'ai envie de dire qu'il n'y a pas tellement de risque pour ceux qui font ça, et malheureusement. Et après, si on est dans l'autre cas, qu'on a sélectionné son locataire et qu'on s'aperçoit très rapidement. que les documents ont été falsifiés, c'est un motif de résiliation du bail. Dans ce cas-là, on peut engager une action judiciaire, quand bien même le locataire paierait tous les mois son loyer, on peut engager une action judiciaire pour faire régler le bail, demander des dommages intérêts, et ça, fort heureusement, il y a eu beaucoup de jurisprudence et de décisions de justice qui ont donné raison aux propriétaires et qui ont accepté la résiliation du bail, quand bien même le locataire s'acquittait de son loyer, était à jour de ses paiements, etc., etc., et respectait tous ses engagements, le fait de fournir des faux documents. a induit en erreur le propriétaire et du coup il a le droit de réclamer la résiliation du bail. Si jamais vous êtes confronté à des impayés, ça va accélérer votre procédure, parce qu'on va considérer que le locataire est rentré dans les lieux un petit peu par manœuvre frauduleuse, etc. Et donc tous les petits points juridiques qui vont être un peu dans le sens de la protection du locataire, comme la traite hivernale, comme effectivement tous les délais de protection, les délais judiciaires, tout ça on va pouvoir demander au juge de les faire sauter et d'ac... accélérer notre procédure parce qu'effectivement le locataire était de mauvaise foi, il a réussi à signer un contrat de location et à rentrer dans les lieux via des manœuvres frauduleuses, donc du coup tous les textes de protection du locataire ne s'appliqueront pas et on pourra les vincer beaucoup plus rapidement. Donc voilà un locataire qui est rentré avec des faux documents, qu'il paye ou pas son loyer, on peut ensuite demander la résiliation du bail judicie.
- Speaker #1
Alors très bien, merci beaucoup. Là on vient d'évoquer plutôt les tentatives potentielles de fraude de la part du locataire. Après, il y a un sujet qu'on ne peut quand même pas faire l'économie aussi d'aborder, ce serait d'éventuels abus de la part du propriétaire. Alors, parce qu'on sait que parfois, que ce soit pour s'assurer qu'un dossier soit bien ficelé, ou que ce soit par pure méconnaissance de la loi, on sait qu'il peut aussi y avoir des abus de la part du propriétaire, et justement, peut-être la situation la plus dangereuse dans ce cas-là, c'est un propriétaire qui ne saurait pas qu'il se trouve dans l'illégalité. et qui ensuite se retrouverait confronté à la justice par justement du fait de son locataire qui s'en plaindrait. On les a évoqués tout à l'heure, bien évidemment, on peut penser au premier exemple qui serait faire opérer une discrimination au moment du choix du locataire, mais tu l'as aussi évoqué tout à l'heure quand tu parlais de chercher des renseignements sur est-ce qu'il y a des animaux, est-ce que le locataire est fumeur ? Or, on sait que ça, normalement, c'est des points sur lesquels le propriétaire ne peut pas demander, du moins, il peut essayer de l'apprendre de manière fortuite, mais il ne peut pas imposer à son locataire que ce soit l'absence d'animaux ou le fait de ne pas fumer. Du coup, est-ce que tu pourrais nous parler peut-être assez brièvement quand même de ces clauses abusives que peut-être les propriétaires auxquels ils ne penseraient pas tout de suite, qu'ils n'imagineraient pas eux-mêmes abusives, mais sur lesquelles ils peuvent quand même se faire avoir parce qu'après, le locataire pourrait se retourner contre eux ?
- Speaker #0
Oui, exactement. Et tu as tout à fait raison. Le contrat de location, c'est un document qui est très normé. Il y a un contrat de type qui est prévu par la loi. Il y a toute une série de clauses qui sont considérées comme interdites car abusives. Et notamment, pour reprendre cet exemple dont on a discuté tout à l'heure, on n'a pas le droit de mettre dans un contrat de location qu'il est interdit de fumer dans un logement. Donc on n'a pas le droit d'interdire à son locataire de fumer dans un logement. Petit aparté en colocation, ça peut se défendre. En colocation, vu qu'il y a des espaces partagés, la lutte contre le tabagisme passif, etc. Je pense que dans le cadre d'un contrat de colocation, on serait en mesure de pouvoir inscrire une telle clause. Sauf après, si effectivement on est dans un contrat de colocation avec des chambres individuelles, on ne pourra pas interdire à son locataire. de fumer dans sa chambre, mais on pourra éventuellement lui interdire de fumer dans les espaces communs, pour ne pas procurer du tabagisme passif aux autres occupants. Mais en fermant cette petite parenthèse, il y a ces clauses-là, le fait d'interdire un locataire de fumer, on ne peut pas le mettre dans un contrat de location. Le fait de détenir des animaux, c'est pareil, on n'a pas le droit de l'interdire à un locataire. Sauf certaines catégories d'animaux, notamment les chiens dangereux, les pitbulls, etc., les staffs. Si un locataire a des animaux comme ceux-là, on peut mettre dans la contre-allocation qu'il est interdit de détenir des animaux de classe dangereuse. Et notamment, c'est une clause qu'on a mise dans les modèles de contre-allocation chez Canimo, que la détention d'animaux catégorisés est formellement interdite. Mais voilà, un locataire qui a un lapin, un hamster, un chihuahua ou un labrador... on ne peut pas mettre dans un contrat de location le fait qu'il n'ait pas le droit de le faire. Et quand bien même le locataire nous aurait menti en nous disant « Non, non, je n'ai pas d'animaux, ne vous inquiétez pas » , et qu'après il a quatre labras d'or, on ne pourra rien faire, on ne pourra pas obtenir la résiliation du contrat de location sur ce seul fondement. Après, oui, si effectivement le fait qu'il ait des chiens cause des nuisances à des autres locataires, à des autres copropriétaires, cause des dégradations, c'est autre chose, parce que là, ce n'est pas le fait de détenir des animaux qui va être une source de résiliation, mais le fait qu'il y ait des dégradations. qui soit effectué par le fait qu'il est des animaux. Donc là, c'est plutôt sur les conséquences que sur le fait propre de détenir des animaux. Mais effectivement, tout ça, c'est des clauses qu'on ne peut pas mettre. Et quand on est propriétaire, on peut vite tomber dans un piège. Alors bien évidemment, il y a tous les cas de discrimination, il ne faut absolument pas tomber dans ce jeu-là. Le fait de refuser un locataire, encore une fois, on a le choix du dossier qu'on peut retenir. Et effectivement, on a un petit peu de la discrimination légale du fait que la personne soit en CDD et qu'on la refuse pour ce motif. C'est quelque chose finalement qui est, ça se discute, qui peut être discriminant, mais qui est tout à fait légal. On a le droit de dire à un locataire, non, effectivement, vous êtes en CDD, moi je vais en profiter de CDI, je ne vous prends pas. Attention, voilà, aux pièces justificatives également qu'on demande, les relevés de comptes, ça m'est déjà arrivé de voir des propriétaires qui réclamaient des relevés de comptes, c'est interdit. La carte vitale, c'est interdit. Tous ces documents qu'on a évoqués, c'est interdit. Tout ce qui a trait aux données personnelles, aux données médicales du locataire, on ne peut pas lui demander. Et donc ça, c'est des cas où il ne faut pas tomber dedans, parce que ça peut causer des ennuis aux propriétaires. Et encore une fois, c'est un petit peu le même rapport que quand on a un locataire qui nous a fourni des faux documents, mais qu'on ne lui a pas fait une contre-allocation, on ne va pas le poursuivre. Un locataire, c'est pareil, un locataire qui serait vu refuser un logement parce qu'il arrive en visite, il a un manteau avec plein de poils de chien, le propriétaire lui dit « Ah non, moi je ne veux pas de locataire avec un chien » . Le locataire, il ne va pas s'amuser à aller à la gendarmerie ou à la police en portant plainte parce qu'on lui a refusé un logement parce qu'il avait des chiens. J'ai envie de dire là-dessus, le risque, il n'est pas tellement avéré, mais il faut toujours se prémunir. Et on a malheureusement souvent tendance à être confronté à une justice à deux vitesses, qui a souvent tendance à plutôt condamner les propriétaires que les locataires. Donc là-dessus, il faut vraiment faire attention.
- Speaker #1
Et aussi une clause qu'on peut parfois, certainement de moins en moins, mais qu'on a pu parfois croiser dans des contrats, une clause abusée de la parole propriétaire, c'est aussi par exemple le fait de prévoir des pénalités. Pour le cas d'air, on sait qu'il y a parfois des questions qui se posent. Est-ce que tu peux assez brièvement nous expliquer quelle est la nature de cette clause et pourquoi elle est considérée comme abusive ?
- Speaker #0
On appelle ça souvent une clause pénale. C'est une clause par laquelle on va retrouver dans des contrats, qui est tout à fait possible dans des contrats de locaux commerciaux, dans un bail commercial. On peut inclure ce type de clause, elle est très souvent présente, c'est tout à fait légal. En matière d'habitation, c'est interdit. C'est une clause qui va prévoir le versement d'une indemnité au propriétaire dans le cas... où le propriétaire est confronté à un impayé de la part du locataire. Le locataire ne paye pas son loyer, dans ce cas-là, il va être redevable d'une indemnité de X euros par jour d'otage ou de tant de pourcents du loyer, etc. Après, la clause est librement rédigée. Et en gros, c'est le versement d'une indemnité au propriétaire de la part du locataire en raison d'un impayé. Et ça, c'est totalement interdit en matière d'habitation, totalement autorisé en matière commerciale. Et on peut arriver sur des montants totalement délirants. Et après, il y a plein de clauses également pour ceux qui font de la colocation. une clause qui est également réputée non écrite car abusive et souvent il y a beaucoup de propriétaires qui la prennent c'est le fait que quand vous avez une colocation avec des baux individuels, ce que vous retrouvez la plupart du temps le fait de prévoir la responsabilité commune des colocataires en cas de dégradation d'un élément des parties communes on ne peut pas prévoir qu'effectivement par exemple chaque locataire dans toute colocation ait ses parties privatives, sa chambre et éventuellement une salle de bain la cuisine est un espace commun, les plaques de cuisson sont cassées, on ne sait pas qui les a cassées, on ne peut pas prévoir que dans ce cas-là tous les locataires vont payer, et qu'on va leur réclamer 6 ou 4, un quart chacun du montant du remplacement. Là c'est pour la pomme du propriétaire, c'est injuste, c'est malheureux, mais c'est prévu comme ça. Donc si on n'arrive pas à déterminer qui est à l'origine de la dégradation, dans ce cas-là on ne peut pas prévoir une responsabilité collective de l'ensemble des colocataires. Donc ça c'est une clause qu'on peut retrouver également. qu'on peut retrouver à la fois dans des contrats de location, mais également dans des règlements intérieurs ou des chartes de colocation, et qui est totalement interdit.
- Speaker #1
Justement, c'est parfait parce que tu nous fais la transition avec le dernier point du mois de ce premier sujet sur les erreurs à éviter. Finalement, tout ce qu'on vient d'évoquer ici, ça a trait à la sélection du locataire avant la location. Une fois qu'on l'a sélectionné, c'est des points qui vont être finalement regroupés au sein d'un document qui est justement le contrat de location, le bail. Et tu viens d'évoquer toutes ces clauses. On a parlé de ces clauses abusives et plus généralement du fait qu'il y avait des clauses à ne pas... pas oublier, on pense notamment au dépôt de garantie qui n'est pas obligatoire justement, c'est certainement un bon exemple, mais justement on pourrait aussi se poser la question, est-ce que le propriétaire a un recours ou comment peut-il faire si il se rend compte, une fois que le contrat a été signé, s'il se rend compte qu'il a oublié d'insérer des clauses optionnelles mais qu'il voudrait essayer d'insérer justement, par exemple, typiquement il aurait oublié une clause sur le dépôt de garantie voudra essayer de la faire figurer au contrat. Est-ce que c'est possible, donc plus généralement, finalement, qu'est-ce qu'on peut faire en cas d'oubli et est-il possible de modifier un contrat alors même qu'on est en cours de bail ?
- Speaker #0
C'est totalement possible avec la signature d'un avenant. Alors théoriquement, c'est facile et voilà, il y a juste à signer un avenant qui va dire que par tel avenant, on vient modifier telle disposition du contrat de location. Du coup, l'avenant va venir s'ajouter au contrat de location et remplacer. ou ajouter une clause qui n'était pas prévue. Donc théoriquement, c'est tout à fait possible et c'est très facile à prévoir. Sauf qu'une fois que le contrat de location est signé, que le locataire est en place, et qu'on s'est aperçu qu'on a oublié, fait que disons, on a une clause sur le dépôt de garantie, qu'on n'a pas demandé de dépôt de garantie au locataire, et qu'on va appeler son locataire en lui disant, « Monsieur le locataire, j'ai oublié de mettre le dépôt de garantie, est-ce que vous êtes d'accord pour qu'on signe un avenant et que vous me fassiez un virement de deux mois de loyer ? » Le locataire, il n'a aucun intérêt à accepter, totalement dans son bon droit de refuser de signer cet avenant. On ne peut pas lui imposer. Donc après, il faut faire preuve un petit peu de négociation avec son locataire, mais si le locataire refuse, on ne peut malheureusement pas lui imposer la signature d'un avenant. Ce sera une négociation amiable, acceptée par les deux, sachant qu'on n'est pas sur une clause obligatoire, qu'on n'est pas sur une clause légale qui s'appliquerait, qu'on aurait oublié. Donc là, le locataire est parfaitement en droit de le refuser. Et on est un petit peu souvent confronté à ce cas-là avec une clause qu'on oublie souvent. qui peut être mal rédigé dans certains cas, qui est la clause d'indexation du loyer. Un loyer, une fois qu'il est signé, enfin, un contrat de location, une fois qu'il est signé, il y a un montant de loyer qui est fixé, on ne peut pas augmenter un loyer. Et souvent, ça arrive avec des propriétaires qui vont mettre en place un locataire. Le locataire va rester assez longtemps dans le logement. Et finalement, on se retrouve avec un loyer qui ne correspond plus tellement à la valeur du marché et un loyer qui est un petit peu sous-évalué par rapport au marché. Souvent, on me pose la question de comment je fais pour augmenter mon loyer. Il faut que le contrat d'allocation contienne une clause d'indexation qui va permettre de faire varier le loyer de la même façon qu'on va prendre un indice, qu'on appelle l'indice de révision des loyers, qui est publié par l'INSEE tous les trimestres. On va calculer la variation de cet indice sur une période déterminée, sur 12 mois. Si cet indice varie de 3,42%, on va pouvoir augmenter le loyer de 3,42%. C'est parce que le contrat d'allocation contient cette clause d'indexation où cette clause de révision apporte plusieurs noms, qu'on va pouvoir augmenter son loyer. Et ça, encore une fois, c'est une clause conventionnelle, qui n'est pas du tout une clause obligatoire, qu'on peut vite oublier. Et ça, si on l'a oublié, ça va être un petit peu compliqué de la rejouer derrière. Et il n'y aura quasiment aucun moyen d'augmenter son loyer, si ce n'est une demande de révision au locataire qui sera en droit de refuser. Après, si jamais on veut le reposer, il faut faire une action en révision devant le tribunal, faire fixer le loyer par un expert judiciaire, etc. C'est compliqué, c'est long, ça va nous demander... 1000-2000 euros de frais d'avocat pour gagner 30 ou 40 euros de loyer par mois. Est-ce que ça vaut le coup ? Je ne suis pas sûr financièrement. Donc voilà, bien rédiger son compte de location, c'est super important. Et une fois que c'est signé, j'ai envie de dire, c'est dans la boîte et à modifier, c'est compliqué. Sauf si effectivement, ça peut être dans l'intérêt du locataire, il aura tout intérêt à le signer. Mais voilà, ça peut vite être compliqué.
- Speaker #1
Effectivement, d'ailleurs, on peut rappeler à ce sujet, notamment sur la question de l'indexation du loyer et de sa révision. En cours de bail, que les propriétaires fassent attention, puisque même s'ils demandent, même si la clause est inscrite dans le contrat de location, et qu'ils demandent la révision du loyer chaque année, elle ne pourrait être effective qu'au moment où le locataire la reçoit, et qu'il est absolument interdit pour un propriétaire, s'il se réveille trois mois après la date anniversaire du bail, de demander rétroactivement les trois mois qu'il a oublié de demander. Ça, c'est quelque chose qu'on peut parfois voir passer. par méconnaissance, en se disant « c'est logique, c'est d'année en année » , il faut bien faire attention, le locataire évidemment n'est tenu du paiement du loyer augmenté qu'à partir du moment où il reçoit, et c'est d'ailleurs pour ça. On va avoir l'occasion certainement d'insister là-dessus justement dans la suite de notre échange sur toute l'importance aussi pour le propriétaire de respecter un certain formalisme, notamment l'utilisation d'une lettre commandée, parce que si on envoie une lettre au locataire et qu'il ne la reçoit pas, le propriétaire ne pourra pas prouver la date à laquelle il a par exemple demandé l'augmentation de loyer. Donc ça, c'est très important. Et bien justement, ça va nous faire aussi une première transition avec notre deuxième thème, puisque là, on a parlé finalement, et bien notamment on a fini en parlant d'un contrat. Un contrat, ce sont des obligations. On a un petit peu parlé de celles du locataire, de celles du propriétaire, mais évidemment, qui dit contrat, dit obligation, et qui dit obligation, dit éventuellement des litiges. Quant à leur inexécution, et c'est justement le deuxième thème sur lequel nous allons nous pencher ensemble et que nos auditeurs pourront découvrir dans le prochain épisode des Rendez-vous JT2M.
- Speaker #2
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