- Speaker #0
Je déclare mon meublé, spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé. A le plaisir de vous présenter, je découvre le monde du meublé, le podcast à destination de tous les loueurs en meublé. Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublé ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité, retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils, bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublé.
- Speaker #1
Bonjour à toutes et à tous, bienvenue dans un nouvel épisode du podcast des rendez-vous de JD2M. Je m'appelle Baptiste Ausha, je suis juriste pour Je déclare mon meublé et dans ce podcast, je donne la parole à des professionnels du secteur de la location meublée. Spécialistes de la comptabilité, du droit, de la gestion de biens ou encore du patrimoine, ils viennent vous parler fiscalité, emprunts, investissement, réglementation et vous livrer leurs meilleurs conseils pour que vous puissiez en apprendre toujours plus sur l'activité de location meublée. Aujourd'hui, notre rendez-vous sera consacré à la question suivante. Est-ce une bonne idée d'investir dans l'immobilier et plus particulièrement dans la location meublée pour préparer sa retraite ? Et pour évoquer ce sujet, je reçois Patrice du cabinet Mazarin Patrimoine SGP Consulting. Patrice, bonjour, merci de m'avoir rejoint pour cet épisode. Avant de commencer, je vous propose de vous présenter à nos auditeurs.
- Speaker #0
Bien, bonjour à tous, c'est un plaisir de vous rejoindre. Je vais essayer de me présenter très simplement. Je m'appelle Patrice Florence, je suis diplômé d'expertise comptable. j'ai donc un DECS. Puis je me suis dirigé vers la banque où j'ai eu des fonctions d'encadrement d'équipe. J'ai toujours pris un plaisir à essayer de faire monter en compétence mes collaborateurs. Après mon passage bancaire, nous avons, avec mon épouse qui est ingénieure patrimoniale, créé un cabinet de gestion de patrimoine qui s'appelle, comme vous l'avez dit, SGP Consulting Mazarin. Nous sommes situés à Aix-en-Provence. Et nous sommes à la disposition de nos clients qui veulent s'assurer des jours heureux dans ces temps tumultueux. Voilà.
- Speaker #1
Très bien. Merci beaucoup à Patrice. C'est un plaisir de vous avoir aujourd'hui. Ce que je vous propose pour lancer le sujet, pour débroussailler un petit peu, et avant de rentrer dans les détails, qu'on commence par la question un petit peu qui est centrale dans ce podcast. Pourquoi est-ce que, quand on pense à préparer sa retraite, eh bien, investir dans l'immobilier est justement une question à la... qu'il faut se poser finalement ?
- Speaker #0
Alors, je vais simplement déjà commencer par vous dire quelque chose qui me traîne dans la tête, c'est que l'investissement immobilier, c'est plus qu'un simple achat. C'est vraiment une opportunité de croissance personnelle et de création de richesses. Investir dans l'immobilier pour sa retraite, c'est essentiel pour plusieurs raisons. Alors, je vais essayer d'être très simple, d'être concret pour que ce que je dis soit simple. et se passe comme ça se passe sur le terrain. Alors la première des raisons, c'est que vous pouvez vous procurer bien évidemment une source de revenu stable. Les loyers perçus d'un bien immobilier locatif peuvent constituer un complément de revenu régulier. C'est vraiment idéal pour compenser la baisse de revenu une fois la retraite. Je crois qu'aujourd'hui, les gens doivent se rendre compte Merci. que nous, qui sommes un peu plus âgés, nous avons eu la chance d'avoir une retraite et de cotiser avec un point élevé et donc de pouvoir prétendre à une retraite convenable qui nous permet de vivre, je dirais, normalement. Aujourd'hui, la retraite, malheureusement, je dirais, mais aussi heureusement, parce que ça donne l'envie de se surpasser, la retraite, il va falloir que vous, tous, vous la prépariez. Donc, je vous disais, une source de revenus stable, c'est important. La deuxième des choses, je vois un patrimoine solide, car contrairement à d'autres placements plus volatiles, que je ne nommerai pas, mais vous comprenez ce que je veux dire, l'immobilier, c'est un actif tangible, qui prend souvent de la valeur avec le temps, et surtout, surtout, surtout, qui offre une sécurité financière durable. J'essaie de réfléchir à la... Je vais vous dire la troisième chose que je vois, c'est bien sûr les avantages fiscaux, même si nous perdons et nous avons perdu des avantages fiscaux, comme par exemple le dispositif Pinel, qui était quand même un dispositif très intéressant. Nous avons encore gardé quelques avantages fiscaux, comme la loi de Normandie. Alors je ne rentrerai pas dans les détails, je parle rapidement du logement locatif intermédiaire. Également, je peux parler rapidement des SCPI, qui permettent d'optimiser sa fiscalité. tout en se constituant un patrimoine pour sa retraite.
- Speaker #1
Simplement quelques mots pour les auditeurs qui n'en auraient jamais entendu parler. Est-ce que vous pouvez nous préciser très rapidement ce que c'est que le dispositif de Normandie ou par exemple le logement intermédiaire ?
- Speaker #0
Le logement intermédiaire, c'est l'achat de logements neufs qui sont loués à des gens avec des revenus assez bas. C'est une façon de faire construire des logements neufs pour loger des gens qui ne pourraient pas le faire si on n'avait pas cette loi. Le 2 Normandie, c'est différent. Vous avez une incitation fiscale qui est très importante, qui peut aller jusqu'à 21% de déduction fiscale, si vous allez sur 12 ans, si ma mère est bonne. Donc là, vous transformez un bien, c'est-à-dire que vous achetez un bien ancien, vous le mettez à neuf et vous le louez également à des personnes avec des critères de revenus. Ce sont encore des dispositifs qui sont méconnus et qui mériteraient de l'être.
- Speaker #1
Très bien, merci beaucoup pour cette précision. Peut-être justement, vous aviez parlé aussi de stabilité des revenus qui était très important. Est-ce qu'on peut peut-être revenir un peu sur cette notion ? On en parlait pour la retraite, mais même ne serait-ce que pendant l'activité, puisque généralement, on va commencer à se construire son patrimoine immobilier avant la retraite. Et en quoi, justement, ça peut aussi être très intéressant de commencer à percevoir des revenus complémentaires pendant son activité ? Et est-ce que, par exemple, de votre expérience, alors même si on ne peut pas répondre de manière précise à cette question, Est-ce qu'il y a un âge idéal auquel il faut commencer à se poser la question, commencer à investir ou est-ce que finalement, c'est vraiment quelque chose qu'on peut commencer à tout moment, il n'est jamais trop tard ?
- Speaker #0
Il y a un certain temps, au vu des montants, d'abord au vu des banquiers qui souhaitaient faire du crédit immobilier, au vu également des taux pratiqués, c'était beaucoup plus facile. Avant, lorsque vous preniez, pour exemple, Un appartement dans une résidence étudiante, vous aviez pratiquement le crédit couvert par les revenus, par l'obtention des 20% de TVA que vous aviez offert par l'État, et également par la déduction à l'époque lorsque vous aviez les anciennes lois, vous aviez la déduction de 11% si ma mémoire, si vous le gardiez, sur 9 ans. Donc là, c'était beaucoup plus facile. Aujourd'hui, par contre, Je pense sincèrement, l'immobilier c'est le pilier de l'avenir et de sa retraite. Mais par contre, c'est vrai qu'aujourd'hui, il faut commencer, je le dirais 5, 6, 10, 15 fois, il faut commencer par se constituer sa résidence principale. Parce que c'est important, parce que lorsque les gens se retrouvent à la retraite, souvent en étant locataires, ils ne peuvent plus assumer leur loyer. Donc, vous me posiez une question, est-ce que ces porteurs, pour des jeunes, oui, à condition de ne pas avoir de logements qui se retrouvent vides. Car quand vous avez un crédit à rembourser et que vous n'avez pas la capacité de le rembourser sans la production des loyers, c'est beaucoup plus difficile. Mais sur la question que vous me posez, bien évidemment.
- Speaker #1
Très bien. Alors, merci beaucoup. Justement, ça fait une transition parfaite avec la question que j'envisageais de vous poser maintenant. Alors, vous l'avez bien souligné, c'est quand même dans la très, très grande majorité des cas préférable de commencer par acquérir sa résidence principale. Mais justement, est-ce que c'est par exemple possible, parce que ça, c'est une question que beaucoup de personnes, justement, qui ont investi dans leur résidence principale se posent. Est-ce que, par exemple, c'est possible tout à fait, par exemple, de commencer une nouvelle ligne de crédit, de faire un nouvel emprunt pour... acquérir une résidence secondaire, mais qu'on destine finalement à faire une activité de location meublée. Est-ce que c'est possible ou est-ce qu'il faut attendre d'avoir remboursé sa résidence principale pour pouvoir se lancer dans l'investissement locatif ?
- Speaker #0
Donc, en tant que banquier, je vais vous répondre. Oui, bien évidemment, vous pouvez. Le banquier voit beaucoup plus l'intérêt de la résidence principale. Lorsque vous êtes propriétaire de votre résidence principale, vous avez quand même beaucoup plus de facilité après pour la louer, ensuite la récupérer, la revendre pour avoir un apport pour vous constituer un autre bien, ou bien l'occuper en tant que résidence principale qui vous permettra, lorsque vous revendrez, de ne pas avoir de plus-value pour l'instant.
- Speaker #1
Et donc justement l'idée ce serait par exemple, là on va prendre un petit peu d'avance sur la situation d'un loire, par exemple quelqu'un qui aurait réussi, alors ou pas à... obtenir un autre crédit, donc qui sera en train de rembourser sa rentance principale et puis qui aurait un autre crédit pour sa secondaire, ou bien tout simplement qui aurait préféré commencer par sa résidence secondaire et puis en faire un investissement locatif. En quoi est-ce que c'est important finalement de bien valoriser le patrimoine que va représenter la détention d'un, voire de plusieurs biens immobiliers ? Et notamment, en quoi des données telles que l'âge de l'investisseur, le revenu d'activité qu'il perçoit ou ses perspectives d'avenir vont justement influencer la solution qu'il doit choisir pour justement prendre les bonnes décisions en termes de constitution d'un patrimoine immobilier ?
- Speaker #0
Oui, alors... C'est encore très difficile car les banquiers actuellement sont très sélectifs. Ils demandent généralement toujours un apport, ce qui est très difficile pour les jeunes. Alors, il y a quelques solutions pour obtenir des prêts. C'est-à-dire qu'on peut créer une SCI, faire rentrer une caution avec, ses parents. Et là, vous aurez... Vous pouvez mettre par exemple 99% du bien au nom de la personne et 1% au nom d'une personne et on prendra ses revenus, ce qui permet d'obtenir des prêts. Mais enfin, aujourd'hui, le marché immobilier est extrêmement difficile pour les jeunes. Il faut qu'ils commencent à acheter un petit bien s'ils ne peuvent pas faire mieux. Le problème aujourd'hui, c'est que les gens veulent acheter des biens qui aujourd'hui sont à des prix… complètement énormissime. Quand je vois les derniers prix que j'ai vus dans des coins qui n'étaient pas très prisés et qu'ils le deviennent, je me dis comment obtenir un crédit alors que la banque ne finance que jusqu'à 30-32% des revenus. Donc, à votre question, je dirais oui, mais c'est extrêmement difficile. Par contre, on peut valoriser le patrimoine. avec une autorisation fiscale par l'allocation meublée. Donc, je conseille bien sûr de transformer les biens en logements meublés. Ça permet de bénéficier du régime fiscal avantageux d'allocations meublées non professionnelles. L'avantage de ce régime fiscal, c'est que ça permet d'amortir le bien et les meubles. et donc de réduire l'imposition sur les revenus locatifs. Je prends mon cas précis, j'ai un petit appartement que j'ai en loueur meublée non professionnelle, je l'ai bien entendu mis au réel pour pouvoir bénéficier des amortissements, et aujourd'hui j'augmente la rentabilité locative, je diminue la fiscalité, parce que je ne paye aucun impôt sur mes loyers. La deuxième des choses, c'est de réaliser, à mon avis, des travaux de rénovation énergétique. Investir dans des travaux de rénovation énergétique, alors par exemple, j'essaie de réfléchir à ce que je pourrais vous dire, par exemple l'isolation, le changement de fenêtre, l'installation de chauffage, performant, ça permet d'améliorer la classe énergétique du bien, et donc ça donne de la valeur au bien, bien sûr, sur le marché, ça attire des locataires, ou bien même des acheteurs qui recherchent des logements. économes en énergie. J'ai encore un petit point qui me vient à l'idée pour optimiser, c'est peut-être, et ça c'est une chose qui se fait de plus en plus et on me le demande de plus en plus dans les entretiens que j'ai avec mes clients, c'est diviser un grand bien pour optimiser les rendements. Par exemple, la dernière personne que j'avais avait un bien immobilier spacieux et il l'a divisé en plusieurs unités, il a fait des petits studios ou je crois que c'est des petits appartements ou des petits studios, et donc ça lui a ça lui a augmenté bien évidemment ses revenus locatifs. Et donc, ça permet vraiment une meilleure valorisation globale du patrimoine.
- Speaker #1
Effectivement, c'est important de parler de location meublée. Je trouve que ça fait typiquement le lien avec ce que vous disiez avant de potentiellement ne pas hésiter à acheter un logement plus petit que ce qu'on imaginerait notamment pour pouvoir investir et puis pour tenir compte du fait que maintenant, le logement coûte de plus en plus cher. Parce que justement, quand on achète un logement plus petit, si on veut le louer en location nue, les locataires souhaitent s'installer sur le... temps long, ils veulent amener leur meuble, ça peut poser des problèmes par rapport à l'aménagement du logement. Alors qu'en location meublée, on aménage soi-même le bien, on le rend vraiment très optimal justement dans sa capacité d'accueil. On attire des étudiants, des jeunes actifs, et ça peut être justement plus intéressant. Ça permet aussi justement de valoriser la souplesse juridique qu'a la location meublée par rapport à la location nue. On a justement plusieurs types de baux.
- Speaker #0
On pourrait, Baptiste, se poser une question qui, à mon avis, serait intéressante, c'est Merci. La question de dire pourquoi préférer la location meublée à la location vide. Qu'est-ce que vous en pensez ?
- Speaker #1
Au-delà de la fiscalité que vous avez déjà mentionnée, alors peut-être c'est important, je vais faire un très bref rappel sur la question pour nos auditeurs qui ne seraient pas très au fait des différences fiscales entre location meublée et location nue. Tout simplement, quand on fait de la location nue, en fait la fiscalité relève de celle des revenus fonciers, alors que quand on fait de la location meublée, on relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux, donc c'est deux types d'imposition différents. alors ça évidemment C'est déjà un avantage puisque la fiscalité des BIC est plus intéressante que celle de la fiscalité du régime foncier. C'est également en principe quand on loue en meublé, on a des loyers plus élevés. Ils sont en moyenne 15 à 20% plus élevés. Ça vaut aussi dans les villes qui ont mis en place l'encadrement des loyers. Puisque dans ce cas-là, les grilles d'encadrement des loyers sont plus élevées. Le loyer au mètre carré est plus élevé pour les logements meublés que pour les logements nus.
- Speaker #0
Le dernier client que j'avais me disait qu'il louait un studio vide à 600 euros et il l'a loué 750 euros quand il était meublé.
- Speaker #1
Voilà, donc on se rend compte qu'effectivement, déjà on a une meilleure rentabilité parce qu'on loue plus cher et on a une meilleure fiscalité. Donc en fait, la rentabilité brusque est plus élevée et la rentabilité nette est aussi également par effet de ricochet plus élevé. Et justement, c'est l'exemple de l'étudiant. Ça, je pense que c'est parfois quelque chose qu'on oublie. Parce que souvent quand on oppose location nue, location meublée, on regarde avant tout la fiscalité, mais c'est surtout la souplesse juridique qui est vraiment un avantage en location meublée. On peut quand même faire de la location longue durée si on le souhaite, ce n'est pas du tout un problème, mais on fait aussi de la location étudiante, du bail mobilité, on peut louer sur la courte durée.
- Speaker #0
Il y a ce que vous venez d'évoquer qui est important, c'est la flexibilité contractuelle pour le bailleur. C'est ça. Le bail de location meublée offre beaucoup. plus de souplesse avec une durée minimale. Je crois que c'est trois ans pour vide et seulement, je crois, un mois, c'est ça, si ma mémoire est bonne.
- Speaker #1
Alors, c'est pour la location vide, la durée minimale du bail, c'est trois ans. Pour la location meublée, je parle de longue durée parce qu'après, tout ce qui va être bail étudiant, bail mobilité, courte durée, le bail s'arrête à la date qui est convenue dans le contrat. Mais pour le bail meublé de longue durée, c'est seulement un an. Ce qui veut aussi dire que quelqu'un qui veut récupérer son bien, il faut savoir qu'on ne peut récupérer son bien, déjà que si on remplit un certain nombre de conditions, mais surtout qu'à l'échéance du bail. Quand on loue en vide, on a une fenêtre de tir tous les trois ans, alors que quand on loue en meublé, on a une fenêtre de tir tous les ans. Ça peut nous permettre de faire la transition, puisque là, on a parlé des avantages de la location meublée. C'est un peu la question que j'ai envie de vous poser maintenant. c'est qu'une fois qu'on a décidé d'investir, qu'on s'est décidé pour investir en location meublée, quels vont être les critères de choix d'un bien ?
- Speaker #0
La première, c'est qu'il faut, je pense, faire une étude de marché pour comprendre la demande locale. C'est-à-dire que quand vous allez acheter un bien à Saint-Etienne, vous n'allez pas l'acheter à Paris ou à Nantes. Donc, bien regarder le marché, comprendre la demande locale, identifier également... C'est important, je pense qu'on ne fait pas toujours les besoins et attentes des locataires, c'est-à-dire qu'il faut les écouter parce que souvent les demandes qu'ils expriment ne sont pas les mêmes. Ensuite, j'ai noté, si vous voulez, le profil des locataires, quand même étudiants, jeunes actifs, familles professionnelles, type de biens recherchés, ça peut être des studios, ça peut être des T2. En ce moment, on a beaucoup de gens qui se mettent en colocation.
- Speaker #1
Les étudiants surtout, puisque justement même les jeunes actifs, ça s'adapte aussi selon la ville dans laquelle on réside. Au coût de l'habitat, effectivement, ça se voit de plus en plus des colocations. Avant, c'était un mode qui était plutôt privilégié par les étudiants et maintenant, on peut aussi avoir des jeunes actifs qui se mettent en colocation.
- Speaker #0
D'accord. Alors, dans l'étude de marché que je vous disais, bien évidemment, il y a le type de bien recherché, les studios, les T2, les colocations, comme on en a parlé. Il y a le niveau des loyers pratiqués et je pense que dans une ville universitaire, il faut privilégier les studios, les petites surfaces qui sont proches des campus. Ça, c'est l'étude de marché. Lorsque vous vendez des appartements près des campus, vous avez beaucoup plus de chances d'aboutir, je pense. Alors, la deuxième des choses que je vois, c'est déterminer la cible avant de chercher le bien. Ça permet surtout de trouver un bien adapté aux besoins spécifiques du marché. Les étudiants recherchent toujours des studios bien situés, proches des transports ou des écoles. Les professionnels préfèrent à mon avis les appartements modernes. avec des prestations de haut de gamme, et les touristes préfèrent les appartements dans les zones touristiques avec un beau potentiel saisonnier. Troisième critère que je vois dans la question que vous m'avez posée, c'est une proximité des transports, commerces et écoles, ou des zones d'emploi. Je pense qu'il faut privilégier les biens faciles à meubler, avec des espaces optimisés. Je pense également qu'il faut privilégier les biens nécessitant peu de travaux ou qui offrent une possibilité de valorisation par le biais de la rénovation. Ensuite, il faut, je crois, savoir calculer à rendement brut, à rendement net, pour s'assurer que l'investissement est rendu viable. Donc c'est à peu près ce que je vois. Est-ce que j'ai oublié quelque chose d'après vous ?
- Speaker #1
Alors là, je ne pense pas. Je vous ferai confiance. Effectivement, peut-être un point sur lequel il y a une série d'insistés, puisque vous avez parlé de potentiel un peu de rénovation. C'est important. On le sait maintenant depuis 2025 et déjà depuis 2022 avec une mesure de gel des loyers, il y a vraiment une importance du DPE pour les biens. et ça c'est très important quand on veut investir et bien de garder la note de DPE du bien et même si elle n'est pas très bonne de quand même se renseigner sur la possibilité de la faire remonter, quitte à faire des travaux, parce que ça c'est un enjeu déjà pour 2025 pour les biens classés G, et ça va devenir un enjeu ensuite en 2028, puis 2034, pour les biens classés F et E, et ça c'est quelque chose qu'il ne faut absolument pas mettre de côté.
- Speaker #0
Il faut bien choisir sa cible, mais également il faut s'assurer que ce qu'on va acquérir… correspond à la demande de cette cible. Chaque cible est différente. Et c'est pour ça que j'ai une grande capacité d'écoute lorsque j'ai un client dans mon bureau. C'est lui qui détient la vérité et c'est lui qui me donne l'orientation qu'il faut pour lui.
- Speaker #1
Et peut-être que du coup, on peut aussi terminer sur un conseil en disant que... Dans ce cas-là, si on se rend compte qu'on veut investir dans un endroit, par exemple, pour quelqu'un qui ne voudrait absolument pas faire de location étudiante, dans ce cas-là, il ne faut peut-être pas investir dans une ville où finalement on se rend compte que les étudiants vont être la grande majorité des éventuels locataires. C'est vrai que ça, c'est quelque chose qu'on peut rencontrer. Votre expérience pourrait peut-être nous le dire aussi. Souvent, on se rend compte qu'on veut investir proche de chez soi, alors qu'en réalité, maintenant, avec toutes les solutions de délégation qui existent, ce n'est pas obligatoire.
- Speaker #0
Mais les gens hésitent quand même, sont très hésitants et avant de prendre une décision, ils attendent et réfléchissent. Remarquez que c'est très bien, parce qu'avant nous, je parle avant parce que j'ai un âge quand même un peu plus avancé que le vôtre, je crois Baptiste, avant nous on fonçait parce qu'on savait de toute façon qu'avec le taux de crédit et le loyer, on allait s'en sortir. Aujourd'hui, ce n'est plus le cas. Alors certes, l'immobilier est moins risqué que la bourse. parce que vous en avez plus de contrôle. Mais devenir propriétaire, c'est bien de posséder les portes-clés, mais il faut posséder les portes-clés qui ouvrent toutes les clés. Donc, si vous voulez, il faut faire extrêmement attention aujourd'hui, ce qui n'était pas le cas avant.
- Speaker #1
Eh bien, justement, puisqu'on parle de faire attention, le point que vous vouliez aborder, c'est-à-dire, si des erreurs...
- Speaker #0
Ce n'est qu'un avis personnel, mais il y a certes aujourd'hui des erreurs qui sont à éviter. Alors, je pourrais commencer par quoi ? Je pourrais commencer peut-être par un bien mal situé, loin des transports, des commerces, parce qu'il risque quand même de ne pas se louer ou bien de se dévaloriser. Nous, avant, on pouvait se passer de toucher un ou deux loyers. Aujourd'hui, ce n'est plus le cas parce que le crédit étant à un... un taux nettement plus élevé, le loyer couvrant tout juste le crédit et même ne le couvrant plus, on ne peut pas aujourd'hui se permettre d'avoir des biens qui restent en non-location. Ensuite, il faut étudier l'attractivité, je pense, de la zone avant d'acheter. Et il faut, je crois, regarder les emplacements stratégiques. Dans les villes, vous en avez toujours. Souvent, moi, je demande... Par exemple, quand je suis arrivé à Aix-en-Provence, lorsque nous nous sommes installés avec mon épouse et que nous cherchions un emplacement qui était le mieux placé pour répondre aux besoins de notre clientèle, nous nous sommes renseignés et on nous a dit à la mairie que, compte tenu de notre activité, l'emplacement qui était à privilégier, c'était bien évidemment le quartier Mazarin, qui est un quartier très connu sur Aix-en-Provence. Donc il faut vraiment se renseigner sur les emplacements stratégiques. Alors autre point, et ça je le dis souvent quand les personnes, les clients viennent nous présenter des projets, il ne faut pas sous-évaluer les charges. regardez bien les travaux, les taxes, les frais de gestion, parce que ça peut avoir un impact important sur le rendement réel. Il n'y a qu'une chose qui m'intéresse à moi, c'est le rendement réel. Tout le reste n'est que fantaisie. Ce qui compte, c'est ce qu'on va garder dans la poche, et donc il faut être très vigilant. Je dis souvent à mes clients, je veux calculer avec vous la rentabilité nette en intégrant toutes les dépenses. Ensuite, l'erreur à éviter peut être... Peut-être, c'est un bien qui ne correspond pas aux attentes locales, tant au niveau de la surface que le type de logement. Pourquoi ? Parce que toujours la même peur que j'ai, et je rigole, je ne rigole pas, mais c'est le cas aujourd'hui pour un de mes appartements qui est vacant. Ensuite, il faut, je crois, étudier la demande locative pour investir, encore une fois, dans un bien qui va dans la cible des demandes. Autre point qui sont à éviter dans la gestion du bien, c'est tout ce qui touche les travaux imprévus. Bien vérifier les normes, comme vous l'avez dit, ça génère des coûts supplémentaires. Il faut faire un diagnostic complet avant l'achat. Il faut avoir toujours une petite réserve pour faire d'éventuelles rénovations. Et surtout, il ne faut pas être trop gourmand au niveau du loyer. Et souvent, je dis aux gens… Baissez un petit peu votre loyer parce que sinon vous ne louerez pas votre bien. Trop élevé, je pense, dissuade les locataires. Tandis qu'un loyer trop bas diminue la rentabilité. La meilleure façon d'éviter ça, c'est de faire une étude comparative dans les loyers du quartier. Il faut bien évidemment trouver un locataire fiable. Il faut vraiment vérifier aujourd'hui les pièces justificatives. Il faut vérifier les contrats de travail. Alors c'est l'ancien banquier qui vous dit ça, parce qu'on vérifie nous les banquiers, on vérifie tout. Il faut vérifier les butins de salaire, les contrats de travail, et garder, comme la banque le fait pour les crédits, un reste à vivre qui permet aux personnes de pouvoir payer leur loyer. Parce que quand quelqu'un paye son loyer, il est heureux, et le propriétaire il est heureux, et tout le monde est heureux. Mais lorsque vous avez des problèmes, c'est vrai que ça se ressent à deux niveaux.
- Speaker #1
J'aimerais bien vous faire revenir sur la notion où vous avez parlé de l'importance, évidemment, de bien prévoir, de prendre en compte cette valeur cardinale qu'est la rentabilité nette. Vous avez incité dessus, vous avez parlé de cette rentabilité nette avec toutes les dépenses. Est-ce que pour quelqu'un qui serait vraiment novice sur le sujet, vous pourriez prendre le temps vraiment de nous expliquer un peu plus en détail ce que vous mettez derrière ce terme de rentabilité nette qui prend en compte toutes les dépenses ?
- Speaker #0
La rentabilité nette, c'est ce qui vous reste dans la poche. C'est comme un bilan d'une société. Donc, ce n'est pas compliqué. Vous partez, si vous voulez, déjà du crédit que vous faites. Donc, le crédit que vous faites va déboucher sur une mensualité. A cette mensualité, à la banque, vous ajoutez l'assurance. Ça va vous faire un montant à rembourser. Ensuite, avec toutes les précautions dont je vous ai parlé, vous allez trouver un locataire. Allez, admettons que vous achetez un bien. que votre crédit vous coûte 1 000 euros par mois, assurances comprises. Vous avez un loyer que vous allez adapter. L'objectif que vous allez vouloir, c'est toucher plus de loyers que le montant du crédit que vous remboursez. Bien, c'est normal, mais aujourd'hui, c'est de plus en plus difficile. Aujourd'hui, lorsque vous arrivez à toucher en loyer et payer votre mensualité de crédit et qu'il ne vous reste rien dans la poche, c'est souvent le cas. Bon, donc dans le crédit que vous remboursez, vous devez rajouter toutes les petites à côté, c'est-à-dire la taxe foncière, vous allez la payer, tout ce qui touche les charges de l'appartement, vous allez avoir la CFE, vous allez avoir différents problèmes qui vont vous arriver, la chaudière qui claque, la télé qui s'arrête de fonctionner, la douche qui est bouchée. Donc il vous faut, si vous voulez, un volant des sécurités. Lorsque je parlais de net, c'est donc le remboursement de votre prêt, plus tous les à côté, plus sa fiscalité. il vous reste combien ? Voilà, c'est ça qui est important. Et c'est ça le net que je vous disais.
- Speaker #1
Donc voilà, cette comptabilité nette, finalement, c'est la somme de ce qu'on perçoit. Donc généralement, ça va être les loyers, quand on va louer en longue durée, diminuer de tout ce qu'on doit dépenser pour le bien. Et on prend en compte évidemment la fiscalité, mais c'est aussi là, et ça fait le lien avec ce qu'on disait tout à l'heure, ce qu'on évoquait, cette fiscalité, elle est quand même plus favorable en location meublée qu'en location nue. Donc généralement, elle permet d'avoir une rentabilité nette qui va être plus élevée quand on fait de la location meublée ?
- Speaker #0
Forcément, à partir du moment où vous amortissez le bien. Alors vous savez que sur la loi meublé non professionnel, vous avez deux solutions. Soit vous faites ce qu'on appelle la déduction forfaitaire qui est de 50% des frais, soit vous faites au réel, c'est-à-dire que vous êtes obligé de vous déclarer et donc vous amortissez le bien qui vous permet... de ne pas payer pratiquement d'impôts sur vos loyers pendant à peu près une dizaine, voire une douzaine d'années. Aujourd'hui, il y a un grand changement. C'est que vous savez que malheureusement, je dis malheureusement, et puis j'ai été surpris quand même parce que ça n'a pas fait beaucoup de bruit. Personne n'a rien dit, c'est passé tranquillement. Maintenant, lorsque vous revendez un bien immobilier en louant en meublé non professionnel, et que vous avez amorti ce bien, vous réintégrez dans le calcul de la plus-value, vous réintégrez les amortissements.
- Speaker #1
Sauf certains notamment ne réintègrent pas les amortissements du mobile.
- Speaker #0
Alors, certains effectivement, les résidences étudiants, les maisons de retraite pour les personnes âgées, et donc là vous n'avez pas la réintégration des amortissements.
- Speaker #1
Effectivement, il y a en réalité 5 cas d'exonération sur la réintégration des amortissements du calcul de plus-value. Il y a le cas que vous mentionnez qui lui en fait est prévu par la loi de finances qui elle-même met en place la réintégration d'amortissement. Ce sont toutes les résidences gérées. Alors attention à l'exception des résidences de tourisme qui ne sont pas concernées. Mais c'est effectivement ce qui va être résidence étudiante, senior, EHPAD, établissement spécialisé dans l'accueil de publics handicapés. Et bien dans ce cas-là, il n'y aura pas de réintégration de l'amortissement. Elle calcule de la plus-value.
- Speaker #0
C'est pour ça que je ne vous cache pas qu'en ce moment, nous sommes sollicités beaucoup plus sur l'achat de résidences étudiantes. Nous avons des résidences étudiantes qui sont très bien placées. D'ailleurs, lorsque nous vendons une résidence étudiante, nous conseillons aux gens d'aller chez vous parce qu'honnêtement, vous êtes toujours disponible. Vous avez un logiciel qui est simple à utiliser, qui est financièrement très correct. et donc j'encourage vivement les gens à vous mettre en compétition lorsqu'ils vont avoir leur déclaration comptable à faire.
- Speaker #1
C'est très aimable. Effectivement, c'est surtout une question, en réalité, notamment quand on se lance et qu'on investit, qu'il faut se poser assez rapidement. Et c'est aussi sur notre site, au-delà du fait de devenir client, qu'on peut trouver un certain nombre d'informations qui peuvent permettre justement de se lancer dans des bonnes conditions, notamment des points par rapport à la date de début d'activité, qui sont des questions centrales, notamment quand on est au régime réel, puisque c'est à partir de ces dates-là qu'on va pouvoir commencer à déduire les charges et à amortir. Et donc, généralement, plus on peut commencer à amortir tôt, et mieux c'est pour la fiscalité. Puisqu'on parle de préparer sa retraite, qu'on parle de l'avenir, un petit peu, alors, le sujet est tellement vaste, mais qu'à titre, effectivement, de conclusion, vous nous fassiez bénéficier de votre expérience, eh bien, en nous parlant, selon vous, des placements, des solutions qui s'offrent aux investisseurs plus ou moins jeunes pour, justement, préparer leur avenir.
- Speaker #0
Bien sûr, l'immobilier. Encore une fois, pourquoi ? Parce que c'est une valeur sûre, parce que ce n'est pas un simple achat, c'est vraiment une opportunité de croissance personnelle, c'est vraiment une création de richesse. Donc ça, c'est incontournable. Je vais vous parler un petit peu de ce qu'on peut faire aujourd'hui pour compléter un petit peu cette préparation retraite. Alors, vous avez, à mon avis, l'assurance vie. Quand je dis l'assurance vie, c'est ce placement qui vous permet de vous constituer une épargne à long terme. avec quand même, il faut le savoir, une fiscalité avantageuse en cas de retrait après 8 ans. Alors l'avantage de l'assurance vie, ça vous donne une diversification. Vous avez des fonds euros, vous avez des fonds sécurisés, vous avez des fonds en unité de compte, vous avez des potentiels plus valus. En ce moment, nous avons beaucoup de demandes sur les placements en fonds euros parce que les gens sont inquiets. et c'est vrai que que nous avons des demandes de produits structurés, mais nous les accordons qu'avec des capitaux garantis. Car aujourd'hui, il faut être hyper vigilant. L'avenir est quand même incertain et vous savez que ce qui se passe en ce moment, avec cette envie de l'État de venir mettre l'épargne des clients à la disposition des recherches et des frais sur l'armée que nous souhaitons faire. et donc même si l'idée est tout à fait défendable… Il faut être très vigilant. Donc l'assurance vie permet la transmission, permet la sécurité et permet aussi de se constituer un capital très intéressant sur le long terme. Ensuite, on pourrait parler d'une grande tendance, ce sont les plans d'épargne de retraite. Les plans d'épargne de retraite sont intéressants pour deux raisons. D'abord, sur le plan de l'entreprise, ils permettent de diminuer l'impôt sur les sociétés. ce qui n'est quand même pas inintéressant, et de préparer la retraite du dirigeant. Sur le plan privé également, vous pouvez avoir un PER qui vous permet d'avoir des déductions fiscales sur les versements. Bien évidemment, dans certaines limites, le montant est indiqué sur votre fiche d'impôt. Donc ça, c'est important de le regarder. Ce qui est important également, vous avez la possibilité de récupérer ces plans et par le retraite au départ à votre retraite, donc sous forme de capital. sous forme de rente et donc ça vous permet quand même de vous constituer une rente viagère qui vous permet de compléter votre retraite. Ensuite vous avez les SCPI qui sont également un moyen d'augmenter un petit peu votre retraite. Ça permet quand même d'investir dans l'immobilier locatif sans avoir à gérer le bien, ce qui est quand même intéressant. Vous avez des revenus qui sont réguliers sous forme de dividendes. C'est également la possibilité pour vous de vous diversifier et d'augmenter les revenus de votre retraite. Après, je ne vais pas rentrer dans les détails, mais vous avez également les actions, les fonds d'investissement à long terme. Et ensuite, vous avez la création du patrimoine entrepreneurial, c'est-à-dire que vous avez la possibilité d'investir dans des entreprises via des parts sociales. des crowdfunding ou du business test en ligne. Et ça, c'est important parce que lorsque vous investissez dans une entreprise, vous avez l'incidence fiscale qui est très intéressante, même si vous avez des risques. Bien sûr, lorsque une entreprise se lance, il y a toujours des risques. Mais comme je disais quand j'étais banquier, quand on a des risques, on risque de boire le champagne si on réussit. Donc, c'est important. Vous avez également les fonds qu'on appelle les FIP, qui vous permet... d'avoir des déductions fiscales qui peuvent aller, si même bonne, jusqu'à 18% de l'investissement que vous faites et qui sont bloquées pendant cinq ans et qui permettent aux jeunes entreprises de trouver le cash flow dont elles ont besoin pour pouvoir se développer. Oui, l'or. Alors, j'ai été toujours un fervent défendeur de l'or. Pourquoi ? Parce que c'est une valeur refuge. Parce que l'or permet quand même, s'il y a, si jamais malheureusement il y avait un conflit, de pouvoir se servir et se défendre différemment que quand vous avez un PER ou une assurance vie. Mais pas n'importe quoi, parce qu'aujourd'hui les gens viennent et nous parlent de lingots. Lingots c'est bien, mais c'est très difficile de partager un lingot, c'est une somme qui est quand même importante. Et ils nous parlent souvent de pièces. Oui, les pièces sont intéressantes, mais il n'y en a qu'une, moi, qui me fait vibrer. C'est le 50 pesos mexicain, parce que vous avez 37 grammes d'or dedans, alors que dans un Napoléon, par exemple, qui est une valeur refuge également, mais plus sentimentale, vous n'avez que 7 grammes d'or. Donc l'or, il faut en avoir un petit peu dans son bas de laine, parce que ça permettra peut-être un jour de pouvoir obtenir des choses qu'on n'obtiendrait pas sans ça.
- Speaker #1
Mais oui, effectivement, l'or, c'est globalement la valeur la plus stable et la valeur refuge peut-être par excellence. Eh bien, écoutez, Patrice, sur ces mots, je vous propose qu'on conclue. Pour nos auditeurs, je rappelle que vous faites partie de SGP Consulting Mazarin Patrimoine, qui est basé à Aix-en-Provence. On peut également vous retrouver à la radio. puisque vous animez l'émission Le Cercle des Décideurs sur Radio Dialogue RCF.
- Speaker #0
pour les gens qui nous écoutent, qui sont l'essence de notre vie, parce que c'est vrai que les auditeurs, c'est ce qui nous permet le matin de se lever et de dire qu'on a un petit sentiment d'utilité. Donc j'ai le plaisir et l'honneur d'avoir créé une émission qui s'appelle « Le cercle des décideurs » où je fais venir quelqu'un, un entrepreneur, qui vient nous parler de ses succès, de ses essais aussi, parce que c'est dans les échecs. qu'on apprend le plus. Et donc, j'encourage vivement si des personnes nous écoutent et souhaitent parler de ce qu'ils font, du plaisir qu'ils ont de se lever le matin, de la chance qu'ils ont de se lever le matin et d'aller pouvoir travailler, écoutez, je les accueillerai sur Dialogue RCF avec grand plaisir. L'adresse c'est patrice.florence, F-L-O-R-E-N-S. arrobas rcf.fr
- Speaker #1
Très bien. Eh bien, je crois que les auditeurs qui sont intéressés pour intervenir dans notre émission n'hésitent pas à vous contacter. Sur ce, Patrice, je vous remercie beaucoup pour cet épisode.
- Speaker #0
Je vous remercie. C'était un plaisir, Baptiste, de participer. Et encore une fois, je vous remercie. Vous avez un logiciel chez vous qui est super. Vous rentrez vos loyers, vous rentrez vos dépenses. Ça vous calcule tout. Vous n'êtes pas embêté. Et si jamais vous êtes embêté, vous avez toujours quelqu'un qui vous répond. Alors, vous ne m'avez pas demandé de faire de pub pour vous, je n'en fais pas. Mais quand je suis satisfait d'un service que je trouve peu onéreux pour le service que ça me donne, je pense qu'il faut le dire. Donc, franchement, à la fin d'année, vous appuyez sur un bouton, ça vous fait vos déclarations. Lorsque vous avez fait une erreur, notamment… ne pas déclarer la CFE, ne pas oublier de déclarer le montant des impôts que vous payez, ça vous le signale. Non, mais je trouve ça génial. Voilà, je tenais à le dire.
- Speaker #1
Merci beaucoup. C'est toujours un plaisir de voir que le travail de nos équipes est apprécié par ceux qui en bénéficient.
- Speaker #0
Non, mais c'est tout à fait sincère. Et franchement, je le dis sans appréhension, mais avec beaucoup de motivation. D'exister, d'être proche de vos clients comme vous l'êtes, de nous donner des informations. toujours d'actualité et d'être disponible sans concession et professionnel sans appréhension. Merci encore.
- Speaker #1
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- Speaker #0
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- Speaker #1
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