Speaker #1Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans une nouvelle série du podcast « Je découvre le monde du meublé » dans laquelle nous allons nous poser la question de qui peut pratiquer la location meublée non professionnelle. Qu'il s'agisse de la forme à donner à son activité de location meublée ou de sa compatibilité avec la situation professionnelle ou personnelle, nous avons pu constater que de nombreuses questions se posent pour les loueurs, raison pour laquelle nous allons, dans ce podcast, faire un tour d'horizon des situations particulières les plus rencontrées et de leurs spécificités pour les LMNP. Et dans notre premier épisode, nous allons nous pencher sur les différentes formes juridiques sous lesquelles il est possible d'exercer son activité de location meublée non professionnelle. Mais avant de commencer, rappelons brièvement les conditions nécessaires à l'obtention du statut de loire en meublé non professionnel ou LMNP. Pour relever de ce statut, vous devrez soit générer un montant de recette brut annuel de location meublée inférieur à 23 000 euros annuel, soit, si votre montant de recette dépasse les 23 000 euros, avoir des revenus d'activité supérieurs au total de vos recettes de location meublée. Pour tout connaître du statut LMNP et des différences avec le statut LMP, ou loire en meublé professionnel, vous pouvez bien sûr aller écouter notre épisode de podcast consacré à cette question. Dans le cas où l'activité est exercée par une seule personne, plusieurs formes juridiques s'offrent aux loires en meublé, dont l'une d'entre elles est à la fois la plus connue et la plus répandue, l'entreprise individuelle ou EI. Le terme entreprise individuelle est utilisé pour désigner une entreprise dirigée par une seule personne qui exerce donc son activité en son nom propre. Les conditions pour exercer une entreprise individuelle sont particulièrement simples à remplir, puisqu'il suffit d'être âgé de plus de 18 ans. De plus, la création d'une entreprise individuelle ne demande pas à son créateur de verser un capital, et le dispense de devoir établir un bilan annuel, tout en lui permettant de bénéficier d'un régime protecteur pour son patrimoine personnel. De plus, l'entreprise individuelle permet toujours au loueur de choisir son régime d'imposition pour son activité de location meublée, à savoir le régime microbique ou le régime réel, sauf s'il a opté pour le régime de l'impôt sur les sociétés. Au sujet des entreprises individuelles, il est également important de mentionner le statut d'auto-entrepreneur. L'auto-entreprise étant le terme qui désigne les entrepreneurs individuels qui relèvent du régime micro-social pour pouvoir bénéficier d'un fonctionnement simplifié pour le paiement de leur cotisation sociale. Si vous avez déjà le statut d'auto-entrepreneur au moment de débuter votre activité de location meublée, vous pourriez être tenté, si les conditions le permettent, de regrouper vos activités et ainsi d'exercer la location meublée en tant qu'entrepreneur individuel affilié au régime de l'auto-entreprise. Il vous faudra alors simplement renseigner une nouvelle activité secondaire pour votre entreprise individuelle, ce qui vous permettra de bénéficier d'un avantage conséquent, puisqu'au statut d'auto-entrepreneur, le paiement des cotisations sociales est proportionnel au revenu, ce qui tiendra donc compte des éventuelles périodes de vacances locatives de votre bien. Vous devrez néanmoins prendre garde à ce que le cumul de l'activité de location meublée et de vos autres activités d'auto-entrepreneur n'entraînent pas un dépassement du plafond de recettes fixé pour l'auto-entreprise. En effet, ce plafond prend en compte l'ensemble des activités de l'auto-entreprise et n'est pas apprécié indépendamment pour chaque activité. Or, en cas de dépassement, l'auto-entrepreneur doit quitter son statut d'auto-entreprise, mais dispose toutefois d'une période de tolérance de deux ans, ce qui signifie qu'un changement forcé ne pourra intervenir qu'après deux ans de dépassement consécutif. Gardez toutefois bien à l'esprit que vous ne pourrez relever du statut d'auto-entrepreneur pour votre activité de location meublée que si vous choisissez le régime microbique et que vous êtes en mesure de pouvoir payer les cotisations sociales en location meublée non professionnelle, autrement dit que vous exercez une activité de location meublée de courte durée qui génère plus de 23 000 euros de recettes par an. Si elle est la forme la plus simple et la plus répandue, l'entreprise individuelle n'est cependant pas la seule forme juridique accessible aux entrepreneurs puisqu'ils peuvent également envisager la création d'une EURL, une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée. Ce cas de figure peut notamment être considéré dans un projet d'exercer l'activité à plusieurs. En effet... Comme son nom l'indique, une entreprise individuelle n'est gérée que par son créateur et ne peut donc pas avoir d'associés. Si vous envisagez donc de développer votre activité de LMNP et de vous garder la possibilité de faire évoluer la forme de votre entreprise, l'EURL est à considérer. Si la création d'une EURL demande davantage de formalité par rapport à l'entreprise individuelle, ce qui est bien évidemment un point à prendre en compte, elle offre néanmoins deux avantages à ceux qui choisissent cette forme. Premièrement, elle protège le patrimoine personnel du gérant contre ses créanciers éventuels. Et deuxièmement, elle permet d'évoluer très facilement vers la SARL si un ou plusieurs associés viennent rejoindre le girafe. De plus, l'EURL permet également de bénéficier du mécanisme de l'amortissement, et ce, même une fois le bien transmis, ce qui en fait un statut intéressant si vous pensez déjà à la meilleure manière de transmettre votre bien. Passons maintenant aux formes juridiques disponibles dans le cadre des activités exercées par plusieurs personnes. Le cas le plus fréquent est certainement celui de l'indivision, terme qui désigne le cas dans lequel un bien immobilier est détenu par plusieurs personnes, à part égale ou non. Elle peut survenir à la suite d'un partage d'un bien lors d'un héritage, ou de l'achat d'un bien immobilier par au moins deux personnes. n'étant pas liées par un contrat de mariage ou de paxe, comme par exemple des concubins, des amis ou encore des frères et sœurs, leur permettant donc de pratiquer une activité de LMNP sans avoir à passer par la création d'une société. Le choix de l'indivision a toutefois bien évidemment des conséquences sur la manière de gérer le bien et sur la fiscalité de l'activité, puisque le régime fiscal obligatoire en indivision est le régime réel. Notez toutefois que, dans certaines situations, l'indivision ne sera pas obligatoire. En effet, En cas d'achat d'un bien par deux personnes faisant l'objet d'une déclaration de revenu commune, l'une des deux aura la possibilité de s'y matriculer en nom propre et ainsi devenir le seul exploitant de l'activité de location meublée. Dans le cas où un investissement est réalisé entre les membres d'une même famille, il existe également la possibilité de recourir à la forme de la SARL de famille. Comme son nom l'indique, la SARL de famille est une société à responsabilité limitée constituée de membres d'une même famille pouvant être soit des parents en ligne directe, soit des frères et sœurs, soit des conjoints ou partenaires ou simultanément des membres de l'un et l'autre de ces groupes. Chacun des associés doit être directement uni aux autres, soit par des liens de parenté directe ou collatéral jusqu'au deuxième degré, soit par un lien matrimonial. Du côté des avantages, la SARL de famille permet à ses membres d'opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes et donc d'éviter l'impôt sur les sociétés et ainsi de voir les bénéfices de la SARL de famille qu'ils perçoivent imposés sur le revenu à proportion de leur participation respective. Elle a également pour autre avantage de faciliter la transmission du patrimoine immobilier entre ses membres ou encore d'échapper au régime des plus-values professionnelles en cas de vente, car la SARL de famille bénéficie du régime fiscal de la plus-value des particuliers, même s'il est important de noter que le gérant majoritaire de la SARL devra obligatoirement être affilié au régime de la sécurité sociale des indépendants. Toutefois, la création d'une SARL de famille doit être mûrement réfléchie, notamment en raison des aléas qui peuvent venir modifier les liens entre les associés, comme une séparation ou un décès, mais aussi au regard de ses formalités de création plus lourdes et dont le coût est plus élevé en cas de recours à un prestataire spécialisé. Autre possibilité offerte aux loueurs, la création d'une société civile immobilière ou SCI. Mais ce choix est à faire avec précaution car le fonctionnement de la SCI peut venir entraver certains projets du loueur, comme le fait d'occuper son bien une partie de l'année dans le cas de la location de courte durée d'une résidence secondaire. De plus, ce schéma impose aux loueurs une double taxation des bénéfices de leur activité, puisqu'ils seront à la fois soumis. à l'impôt sur les sociétés et également à un impôt sur les dividendes lorsqu'ils seront versés au loueur. Or, là où les LMNP peuvent directement avoir recours aux loyers qui leur sont versés puisqu'ils le sont directement sur leur compte bancaire, les exploitants de la SCI sont dans l'obligation de réaliser des bénéfices pour pouvoir toucher des dividendes, ce qui n'est pas toujours le cas en raison du jeu des amortissements qui peuvent amener un résultat comptable déficitaire. Ce mécanisme peut toutefois avoir également un avantage puisque la SCI n'impose pas à ses membres de se verser des dividendes ce qui peut donc permettre de réinvestir les bénéfices, mais cette décision devra recueillir l'accord de tous les membres de la SCI. Enfin, d'autres formes juridiques sont encore possibles pour exercer la location meublée, comme la société par action simplifiée, ou SAS, ou la société en nom collectif, ou SNC. Toutefois, ces formes juridiques sont rarement choisies par les loueurs en meublé au moment de débuter leur activité et répondent davantage à des cas de figure bien spécifiques. Ainsi, s'il n'existe pas un statut juridique qui soit meilleur que les autres, il existe bien souvent un statut idéal qui correspond à la situation du ou des loueurs, ainsi qu'au type de bien mis en location, ce qui impose donc de bien se renseigner avant de choisir la forme juridique à donner à son activité. Pour l'heure, notre épisode touche à sa fin, et nous espérons qu'il vous aura permis de découvrir certaines formes juridiques sous lesquelles il est possible d'exercer la location meublée. Dès la semaine prochaine, nous poursuivrons notre série en nous intéressant cette fois-ci à des situations particulières dans lesquelles l'activité de location meublée est souvent source de nombreuses interrogations.
