Speaker #1Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans ce deuxième épisode de notre série consacrée à la question « Qui peut faire de la location meublée ? » Après nous être intéressés aux différents statuts et formes juridiques sous lesquelles il était possible d'exercer une activité de location meublée non professionnelle dans le premier épisode, nous allons, dans la suite de cette série, nous pencher sur des cas de figure spécifiques qui génèrent souvent de nombreuses interrogations sur leur compatibilité avec une activité de location meublée. Et pour commencer... nous allons porter notre attention sur l'impact que peut avoir la perte d'emploi sur une activité de loire en meublé, professionnelle ou non, que cette activité soit déjà en cours au moment de la perte d'emploi ou qu'elle débute alors même que le propriétaire bailleur se trouve inscrit sur les listes de demandeurs d'emploi. Posons-nous donc, en premier lieu, la question de savoir s'il est possible de débuter une activité de location meublée tout en ayant le statut de demandeur d'emploi. Et la première chose à savoir est qu'il est tout à fait possible d'exercer une telle activité dans cette situation et rien n'interdit à un demandeur d'emploi de se lancer dans la location meublée. Toutefois, certains détails seront à prendre en compte, dont celui de l'opportunité de bénéficier d'aides pour la création de l'activité de location meublée. Il existe en effet deux aides auxquelles peuvent prétendre de futurs loueurs en situation de perte d'emploi. La première n'est pas délivrée par France Travail, mais le statut de demandeur d'emploi permet de l'obtenir. Il s'agit de l'aide aux créateurs et repreneurs d'entreprises, ou ACRE, que les demandeurs d'emploi indemnisés peuvent demander à l'URSSAF. Pour ce faire, ils devront au préalable avoir réalisé la procédure d'enregistrement de leur activité auprès de l'INPI afin d'avoir obtenu leur numéro SIRET. Cette aide permet, pendant les 12 premiers mois de l'activité, d'être exonéré du paiement d'une partie des cotisations sociales qui y sont liées. Elle pourrait donc intéresser les loueurs qui se trouvent dans la situation de devoir payer ces cotisations, notamment s'ils relèvent du statut de loueur en meublé professionnel ou LMP. Toutefois, la plupart des loueurs ont tout intérêt à demander cette aide car c'est son obtention qui permet d'obtenir la seconde aide qui, quant à elle, est directement proposée par France Travail. En effet, l'obtention de l'ACRE auprès de l'URSSAF permet à un demandeur d'emploi indemnisé de solliciter l'aide à la reprise ou à la création d'entreprise, ou ARCE. Ce dispositif permet à un demandeur d'emploi de recevoir, en deux fois, un paiement égal à 60% des droits qui lui restent afin de l'aider à débuter son activité. Le bénéficiaire ne sera alors plus considéré comme un demandeur d'emploi à part entière, et pour exercer son activité sans avoir à déclarer ses revenus tous les mois à France Travail. En contrepartie, le demandeur d'emploi ainsi indemnisé ne peut plus percevoir l'allocation d'aide au retour à l'emploi, ou ARE, à moins de demander à en bénéficier de nouveau à la fin de son activité, ce qui sera possible après un délai de carence. Le deuxième point sur lequel les demandeurs d'emploi doivent porter leur attention dans le cas d'une activité de location meublée est la possibilité de cumuler l'aide au retour à l'emploi avec leurs revenus de location meublée. Bien que la question se pose souvent, il est nécessaire de garder à l'esprit qu'il est tout à fait possible de percevoir les allocations chômage tout en exerçant une activité professionnelle. En effet, France Travail entend favoriser les initiatives de retour à une activité professionnelle et permet donc le cumul de revenus issus d'une activité, salarié ou non, avec l'ARE, tant que le total des revenus ne dépasse pas le salaire de référence qui a été calculé au moment de l'inscription et qui est établi sur la base des salaires précédents. Toutefois, selon la situation, ces revenus ne seront pas pris en compte de la même manière par France Travail. Il existe ainsi deux cas de figure. Le premier est celui dans lequel l'activité de location meublée était exercée avant la perte d'emploi. Dans ce cas, le loueur pourra cumuler l'intégralité de ses indemnités en plus des revenus qu'il percevra de la location meublée. Si, au contraire, l'activité de location meublée débute après la perte d'emploi, le montant de l'ARE versé chaque mois sera impacté par les revenus de location meublée. Dans cette situation, 70% du revenu mensuel brut généré par l'allocation meublée sera déduit du montant de l'allocation mensuelle, puis ce résultat sera divisé par le montant de votre allocation journalière et déterminera donc le nombre de jours d'allocation à verser pour le mois, ce nombre étant arrondi à l'entier le plus proche. Toutefois, le montant de votre revenu mensuel brut d'activité sera calculé différemment selon la forme juridique sous laquelle vous exercez votre activité, ainsi que le type d'activité concernée. En effet, au moment de calculer votre indemnisation, France Travail déduira directement une certaine somme au titre des frais engagés pour votre activité. Dans le cas d'une activité de location meublée, l'abattement pour frais professionnels est ainsi de 50%. Autrement dit, pour un loyer de 1000 euros par mois, le montant de recette pris en compte sera de 500 euros et la somme retenue en déduction sera de 350 euros, soit 70% de 500 euros. Attention ! le montant de recettes pris en compte chaque mois est bien évidemment le montant réel. Autrement dit, les demandeurs d'emploi devront déclarer, tous les mois, leurs recettes sur leur espace personnel et fournir les justificatifs correspondants. Si les justificatifs ne peuvent être fournis immédiatement, 70% de la somme dû sera versée et les 30% restants le seront une fois les justificatifs fournis. Il est donc fortement conseillé d'opter pour une déclaration mensuelle et non trimestrielle afin d'être en mesure de fournir les justificatifs tous les mois et non de devoir attendre la fin de chaque trimestre pour récupérer le reliquat des sommes dues. Bien évidemment, ce système ne trouvera pas à s'appliquer si le demandeur d'emploi a demandé et obtenu le bénéfice de l'ARCE et a donc substitué son allocation mensuelle au versement permis par cette aide. La question du cumul des activités et des allocations avec l'allocation meublée n'est toutefois pas la seule qui doit faire l'objet d'une réflexion de la part des demandeurs d'emploi qui, dans cette situation, et notamment si l'activité était déjà exercée avant d'être inscrit à France Travail, devront surveiller un éventuel passage du statut de LMNP au statut de LMP. En effet, une perte d'emploi entraîne une diminution des revenus perçus par le loueur, ce qui peut entraîner un passage du statut de LMNP au statut de LMP si le recette généré dépasse 23 000 euros annuels et sont supérieurs aux autres revenus au sein desquels le montant de l'ARE est pris en compte. Les loueurs dont les revenus d'activité leur permettaient d'être considérés comme LMNP même s'ils dépassaient les 23 000 euros de recette annuelle de location meublée, devront donc faire attention à un potentiel changement de statut qui pourrait avoir des conséquences importantes. Parmi elles, l'obligation de s'affilier au régime de la sécurité sociale des indépendants et la nécessité de payer des cotisations sociales, qui représentent généralement entre 35 et 40% des bénéfices réalisés, et imposent aux loueurs de s'acquitter d'une cotisation minimum, même si l'activité n'est pas bénéficiaire. A ce propos, il est important de garder à l'esprit que le statut de LMNP ou LMP est partagé par tous les membres du foyer fiscal, et que le recette et revenu pris en compte le sont également à l'échelle du foyer fiscal. Ainsi, un changement de statut pourrait affecter tous ces membres. En revanche, lorsque l'activité de location meublée est exercée par une personne morale, comme c'est le cas pour une EURL ou une SARL de famille, le seuil de 23 000 euros est apprécié distinctement pour chaque associé qui est considéré comme réalisant un montant de recette de location meublée correspondant à sa cote-part de droits sociaux. Dernier appel à des fins de conclusion. Il est important de bien garder à l'esprit que la location meublée est considérée comme une activité relevant du régime des bénéfices industriels et commerciaux et est donc perçue comme une activité professionnelle non salariée pour laquelle le loueur ne cotise pas à l'assurance chômage mais qui peut entraîner une affiliation à la Sécurité sociale pour les indépendants, SSI, à la MSA ou à la Sécurité sociale en qualité d'assimiler salarié. Autrement dit, les revenus générés par la location meublée avant la perte d'emploi ne pourront être pris en compte pour augmenter le montant de l'ARE. C'est sur cette précision que s'achève notre épisode de podcast portant sur la compatibilité entre statut de demandeur d'emploi et location meublée. Nous espérons qu'il vous aura permis d'en apprendre plus sur une situation qui se trouve souvent à l'origine de nombreuses interrogations et vous donnons rendez-vous dans le prochain épisode de notre série « Qui peut faire de la location meublée ? » .
