Speaker #1Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans le troisième épisode de notre série consacrée aux différentes situations dans lesquelles il est possible d'exercer une activité de location meublée. Et aujourd'hui, nous allons nous pencher sur deux situations particulières qui peuvent avoir des répercussions sur l'activité de location meublée, à savoir le fait d'exercer un emploi de fonctionnaire et le passage à la retraite. Commençons par le statut de fonctionnaire en répondant à une question qui se pose souvent chez les agents de la fonction publique. Est-il possible de pratiquer la location meublée ? Et cette question est tout à fait légitime en raison du principe de non-cumul des fonctions qui s'appliquent aux fonctionnaires. En effet, puisqu'ils sont des agents publics, les fonctionnaires peuvent faire l'objet de certaines restrictions lorsqu'ils souhaitent exercer une autre activité en parallèle de leur emploi public, comme cela est prévu à l'article L121-3 du Code de la fonction publique, qui rappelle que tout agent public doit consacrer l'intégralité de son activité professionnelle aux tâches qui lui sont confiées. Ainsi, dans de nombreux cas, les agents doivent demander l'autorisation préalable de leur hiérarchie avant de débuter leur activité. Toutefois, cette obligation ne concerne pas l'activité de location meublée non professionnelle. En effet, la loi considère que tous les fonctionnaires sont libres de faire fructifier leur patrimoine comme ils le souhaitent, ce qui leur permet donc de louer à loisir les biens dont ils disposent sans avoir à en demander l'autorisation. Mais attention tout de même, car cette exception concerne uniquement les cas dans lesquels l'activité est exercée au statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Autrement dit, les conditions du passage au statut de LMP ou loi remeublé professionnel seront à surveiller. Pour échapper à la règle de non-cumul des fonctions, les fonctionnaires devront donc bien veiller à maintenir leur montant de recettes annuelles de location meublée sous la barre des 23 000 euros ou s'assurer que le montant total de leur revenu d'activité est supérieur à leur montant de recettes de location meublée tout en gardant à l'esprit que ces différents montants sont appréciés à l'échelle du foyer fiscal. En dehors de ce point d'attention, la location meublée présente les mêmes avantages pour les fonctionnaires que pour tout autre investisseur, à savoir une bonne rentabilité, un régime fiscal avantageux et la possibilité d'adapter son activité à ses projets personnels grâce à la souplesse juridique de la location meublée. Passons maintenant à la question de l'exercice d'une activité de location meublée au moment de la retraite, ce qui s'avère une excellente opportunité à la fois pour augmenter ses revenus et faire fructifier le patrimoine immobilier acquis pendant la vie active, tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse, qu'il l'est même parfois encore davantage une fois à la retraite. En effet, rappelons ici qu'en location meublée, l'imposition est calculée sur la base du taux marginal d'imposition. Or, la baisse de revenu entraînée par un passage à la retraite peut occasionner un taux marginal d'imposition moins élevé que pendant la vie active, et donc une imposition encore réduite, même si, dans le cadre du régime réel en location meublée, cette dernière est bien souvent déjà ramenée à zéro par le jeu des déductions fiscales. Autre avantage, une fois à la retraite, les propriétaires bailleurs disposent bien souvent de plus de temps libre, ce qui peut donc leur permettre de profiter davantage de résidences secondaires qu'ils mettaient jusqu'à présent en location sur la courte ou longue durée. Cette période de la vie pourra donc être l'occasion de réfléchir à la meilleure manière de faire évoluer les modes de location qui ont jusqu'ici été pratiqués, afin de les faire correspondre à un nouveau mode de vie. Tout comme pour les agents de la fonction publique, il sera toutefois nécessaire, une fois à la retraite, de bien surveiller les seuils de passage au statut de LMP, mais pas pour les mêmes raisons. En effet, rien n'empêche les retraités d'être au statut de LMP, mais cela pourra avoir une incidence importante sur leur activité, que cela soit au regard du paiement des cotisations sociales, de l'imputation du déficit ou encore du calcul de la plus-value en cas de vente du bien. Afin de se préparer à un éventuel changement, les lois remeublées à la retraite devront avant tout garder à l'esprit que le montant de leur pension de retraite est pris en compte dans l'appréciation des montants permettant de déterminer le statut de LMNP ou de LMP et qu'il sera inclus dans la catégorie des autres revenus d'activité. Néanmoins, bien que le montant de la pension de retraite soit pris en compte, il est possible qu'un passage à la retraite entraîne un changement de statut en raison d'une baisse des revenus d'activité. Dans cette situation, les lois concernées devront prendre garde aux conséquences d'un tel changement, à savoir premièrement une modification du fonctionnement du mécanisme de l'imputation du déficit, autrement dit les charges déductibles qui n'ont pas pu l'être, qui, pour les LMP, devient imputable pendant 6 ans sur le revenu global et ce sans limitation de montant. Attention toutefois, car le déficit LMNP ne peut pas être utilisé comme un déficit LMP, ce qui veut dire qu'en cas de changement de statut, le déficit LMNP accumulé et non encore utilisé ne pourra pas venir s'imputer sur le revenu global, mais pourra en revanche être utilisé à nouveau en cas de retour au statut de LMNP si sa durée de vie de 10 ans n'est pas écoulée. Deuxièmement, Une modification du calcul de la plus-value en cas de vente du bien, avec un montant total de plus-value séparé entre la plus-value à court terme et la plus-value à long terme, selon le régime de la plus-value des professionnels. Et enfin, troisièmement, l'obligation de payer des cotisations sociales en lieu et place des prélèvements sociaux, comme c'est la règle pour les LMP. Passer au statut LMP à l'occasion de sa retraite peut également permettre de bénéficier plus facilement d'une exonération d'impôt sur la fortune immobilière, l'IFI, auxquels sont assujettis les contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse les 1,3 millions d'euros. Or, si au statut LMNP il n'est pas possible de se voir exonéré du paiement de l'IFI, cette possibilité existe lorsque l'on relève du statut de LMP. En effet, au statut LMP, l'exonération d'IFI peut être obtenue pour les biens loués qui génèrent des revenus pour le foyer fiscal, si deux conditions, listées à l'article 975 du Code général des impôts, sont remplies. Première condition, l'activité doit présenter un caractère commercial, caractère qui va s'apprécier au regard de deux éléments, à savoir le fait que les recettes annuelles correspondant à la location meublée générée par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros, ce qui est donc le cas pour les LMP, mais également que les revenus issus de la location meublée représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal. Si cette condition peut être assez difficile à remplir en pratique alors qu'une activité professionnelle est exercée en parallèle, cela peut devenir plus difficile. plus simple une fois à la retraite, d'autant qu'ici les pensions de retraite ne sont pas prises en compte. Deuxième condition, l'activité doit être exercée à titre principal. Il faut donc qu'elle représente l'essentiel des activités économiques du propriétaire bailleur, ce qui est donc une condition souvent difficile à remplir dans le cadre de l'exercice d'une activité salariée en parallèle, mais encore une fois bien plus simple à remplir une fois à la retraite. En somme, c'est bien évidemment la question du statut qui doit se trouver au centre des attentions des lois retraitées. ou agent public. Car relever de l'un ou l'autre de ces statuts, LMNP ou LMP, peut tout simplement signifier pouvoir ou non exercer son activité ou devoir en revoir le fonctionnement, même si, parfois, accompagner le passage du statut d'actif à celui de retraité par celui du statut de LMNP à LMP peut également se révéler une bonne option. Quoi qu'il en soit, et comme bien souvent, connaître les spécificités de sa situation et savoir anticiper les conséquences sur son activité Nous pourrons que vous aider à tirer le meilleur parti de votre activité et nous espérons que cet épisode de podcast y aura contribué.
