Speaker #1Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans le dernier épisode de notre série « Qui peut faire de la LMNP ? » . Pour la conclure, nous allons nous intéresser au cas dans lequel un investissement en location meublée est réalisé en couple en prenant le temps de décrypter les spécificités de cette situation, notamment au regard des liens qui unissent les membres du couple. Entre mariage, paxe ou encore concubinage, les règles ne seront en effet pas toujours les mêmes et il est important de les garder à l'esprit en cas de projet d'investissement ou pour s'assurer de la bonne gestion d'un bien déjà acquis en couple. Avant de commencer, passons en revue les différents cas de figure dans lesquels il est possible de pratiquer la LMNP en couple, à savoir le mariage, le paxe ou encore le concubinage, et l'influence qu'ils auront sur la capacité des membres du couple à exercer l'activité seul ou à deux. Pour les couples mariés tout d'abord, ils auront le choix de s'unir sous la forme de quatre régimes différents, à savoir le régime de la séparation de biens, celui de la participation aux acquets, celui de la communauté universelle, Ou enfin le régime de la communauté légale, aussi appelé le régime de la communauté réduite aux acquets, qui est le régime qui sera automatiquement appliqué si aucun contrat de mariage n'a été conclu. Si nous n'allons pas ici présenter en détail les spécificités de chaque régime, voyons l'influence qu'ils auront sur l'activité de location meublée. Sous le régime de la communauté réduite aux acquets, seuls les biens acquis à titre onéreux après le mariage seront considérés comme des biens communs, ce qui sera par exemple le cas d'un investissement locatif réalisé à deux. Au contraire, dans le cas de biens immobiliers détenus, avant le mariage, ils resteront la propriété de l'un ou l'autre des époux comme des biens propres. Il en sera de même pour des biens reçus par donation ou succession, même après mariage. Attention cependant, car les loyers générés par l'allocation d'un bien propre sont considérés comme des biens communs pendant la durée du mariage. Chaque époux peut administrer seul ses biens propres et réaliser seul une partie des actions relatives aux biens communs en organisant des réparations par exemple, mais l'accord des deux sera nécessaire pour les actes les plus importants comme la vente. Autre possibilité pour un mariage sous le régime de la communauté, celui de la communauté universelle, qui prévoit que tous les biens, quelles que soient leurs origines, sont communs. Chaque époux pourra donc administrer les biens loués, bien que l'accord des deux soit requis pour les décisions les plus importantes. Dans le cadre de ces deux régimes, les époux auront le choix entre immatriculer leur activité en indivision ou laisser l'un des deux époux s'immatriculer en nom propre sans autre formalité. Dans le cas maintenant d'un mariage conclu sous le régime de la séparation de biens, Le sort des biens immobiliers dépendra des conditions de leur acquisition, puisque chacun conserve la propriété exclusive de ses biens, qu'il les possède antérieurement au mariage ou les acquiert pendant sa durée. Il en sera d'ailleurs de même si les époux sont mariés sous le régime de la participation aux acquets, dont le fonctionnement pendant la durée du mariage est similaire à celui de la séparation de biens, mais emprunte les caractéristiques d'un régime communautaire à sa dissolution, par décès ou divorce. Dans le cas d'un achat commun afin de louer un bien effectué dans le cadre de l'un de ces deux régimes, ce dernier ne sera possible que sous le régime de l'indivision, et à condition que chacun des deux indivisaires finance sa part du bien, à moins que les époux ne s'accordent pour que l'un des deux s'enregistre en nom propre, mais uniquement à la condition qu'un mandat de gestion soit mis en place entre les époux. Pour les couples paxés, deux solutions seront possibles, en fonction du régime choisi pour la durée du paxe, autrement dit le régime de la séparation de biens, qui est le régime qui s'applique de plein droit, ou le régime de l'indivision qui est accessible sur option au moment de la signature du Pax ou au cours de ce dernier après signature d'une convention modificative. Dans le cadre du régime classique de la séparation de biens, chaque partenaire est propriétaire des biens acquis avant, pendant et après la conclusion du Pax. Si un investissement est fait en commun, il relèvera du régime de l'indivision avec chaque partenaire propriétaire du bien à proportion de ses parts. Dans le cadre du régime de l'indivision, les biens qui seront acquis en commun pendant la durée du PAX seront réputés acquis pour moitié par chaque partenaire. Pour la gestion du bien acquis dans le cadre d'un PAX, là encore, il est possible de s'y matriculer ou en indivision ou en nom propre avec la mise en place d'un mandat de gestion entre partenaires. Attention néanmoins, si la propriété détenue par le couple est assujettie à la TVA, ce qui est par exemple le cas des résidences-services comme les EHPAD, les résidences étudiantes ou de tourisme, l'immatriculation devra obligatoirement être faite en indivision. En effet, dans ce cas, L'administration fiscale impose l'inscription des deux indivisaires afin de déduire la totalité de la TVA relative à l'allocation meublée. Enfin, en cas de concubinage, les concubins sont considérés comme des tiers l'un envers l'autre, ce qui implique qu'en cas d'investissement commun, l'immatriculation devra obligatoirement être faite en indivision. Le choix, lorsqu'il est possible de le faire, d'exploiter l'activité en nom propre ou en indivision, n'emporte cependant pas uniquement des conséquences au moment de l'immatriculation, mais aussi pour le reste de la durée de l'activité. Ainsi, lorsque l'activité sera exercée en nom propre, seul l'exploitant pourra percevoir les loyers et sera tenu du paiement des impôts et taxes relatives à l'activité de location meublée, alors qu'en indivision, les indivisaires percevront chacun les loyers et seront tenus du paiement des impôts et taxes, éventuellement à proportion de leur part respective du bien. Autre conséquence de l'indivision, le régime fiscal devra obligatoirement être le régime réel d'imposition, alors qu'en nom propre, l'exploitant pourra choisir entre le régime réel et le régime microbique, à condition toutefois d'en respecter les plafonds. De plus, il convient de garder à l'esprit que, dans certains cas... Les membres du couple appartiendront au même foyer fiscal, ce qui aura des conséquences sur l'appréciation de leur statut de lois remeublées non professionnelles, LMNP, ou de lois remeublées professionnelles, LMP. Pour en apprendre davantage sur chacun de ces sujets, et ainsi comprendre tous les enjeux liés à la détermination du statut LMNP ou LMP, Ausha de chaque régime fiscal, au paiement des taxes en location meublée, ou à la gestion d'un bien en situation d'indivision, nous vous invitons à aller écouter nos épisodes de podcast qui y sont dédiés. Penchons-nous maintenant sur le devenir du bien affilié inactivité de location meublée lors de la fin du couple, que cette dernière survienne dans le cadre d'une séparation, d'un divorce ou d'un décès. Dans cette situation, c'est avant tout le régime sous lequel le bien a été immatriculé au début de l'activité qui comptera. Ainsi, dans le cas d'une immatriculation en nom propre d'un bien acheté conjointement et pour lequel les deux conjoints souhaitent conserver l'activité après la séparation ou le divorce, il sera obligatoire que celui ou celle qui exerce l'activité en nom propre opère une cessation d'activité en tant qu'entreprise individuelle, puis que l'activité soit à nouveau immatriculée, mais en indivision cette fois-ci. Cette opération devra alors être réalisée, soit à la date de la séparation effective, soit, plus simplement, au 31 décembre de l'année précédant celle où le foyer fiscal sera distinct. Autre possibilité, si seul l'un des conjoints souhaite poursuivre l'activité, mais que c'est l'autre qui était jusqu'alors l'exploitant de la location meublée, il pourra tout de même la poursuivre, ou en rachetant la soult. en cas de séparation ou en recevant le bien dans le cadre d'une succession, dans le cadre d'un décès. Pour cela, il faudra faire cesser l'activité et l'immatriculer à nouveau au nom du conjoint qui va l'exercer. Cette opération doit être faite à la date de prise d'effet de la jouissance du bien du conjoint propriétaire, exploitant ou survivant. Enfin, en cas de décès d'un conjoint dans le cadre d'une activité exercée en nom propre par le conjoint survivant, aucune modification ne sera à faire. Dans le cadre d'une activité exercée en indivision, il existe également plusieurs cas de figure. Dans le cas d'une séparation, si l'exec ce conjoint décide de continuer à louer en location meublée, il n'y aura pas de changement. Ils resteront chacun copropriétaires du logement et pourront continuer à exploiter leur location meublée en indivision. Au contraire, en cas de décès du conjoint et que le conjoint survivant décide de garder le logement pour continuer à l'exploiter en location meublée, il lui faudra faire cesser l'indivision à la date du décès, puis, le même jour, créer une activité en nom propre à son nom. Ce faisant. il obtiendra un nouveau numéro SIRET correspondant à son nouveau statut. Enfin, en cas de séparation, et si seul l'un des conjoints souhaite poursuivre l'activité, il faudra déclarer une cessation de l'indivision et créer une activité en nom propre. Ce qu'il sera possible de faire, soit à la date de la séparation, soit à la date indiquant la prise d'effet de la jouissance séparée du bien, soit à la date du 31 décembre de l'année précédant la réalisation de la déclaration d'impôt sur le revenu séparé. Et c'est sur cet épisode que nous clôturons notre série dédiée aux questions que de nombreux loueurs se posent en fonction de leur situation personnelle et leur compatibilité avec l'activité de location meublée. Nous espérons qu'elle aura permis de répondre à vos éventuelles interrogations sur le sujet et vous retrouvons avec plaisir dans notre prochaine série.
