Speaker #0Depuis le 1er janvier 2025, vous ne pouvez plus mettre en location un logement classé G sur le marché immobilier. Qu'est-ce que ça va changer ? Pour qui ? Quelles sont les exceptions ? Je vais vous proposer d'en parler dans ce podcast. En effet, si vous êtes propriétaire d'un logement et qu'il est classé en G, vous avez un locataire qui s'en va, vous dites comme d'habitude je vais remettre mon logement sur le marché de la location traditionnelle, location nue ou location meublée, et bien c'est clairement... impossible. Votre dépeu doit également, depuis le 1er janvier 2025, être un dépeu récent, un dépeu nouveau format, nouvelle version, et donc autrement dit un DPE qui est postérieur au 1er juillet 2021. Ça pour moi c'est une bonne nouvelle. Le DPE antérieur au 1er janvier 2021 était vraiment une fumisterie, pour être poli, un DPE qui ne servait pas à grand chose. Je ne dis pas que le DPE nouvelle version postérieure au 1er juillet 2021 est parfait, ce n'est pas ce que je dis, mais il est un minimum cohérent. Il permet un minimum de renseigner un propriétaire, un futur acquéreur, un futur locataire, sur la décence et sur la performance énergétique. et énergétique de son logement. Et jusqu'au 31 décembre 2024, on pouvait utiliser certains DPE anciens. Ce n'est plus possible. Ça, c'est la première des bonnes choses. Donc, si vous avez un DPE nou récent et qu'il est classé en G, c'est fini. Vous ne pouvez plus mettre le bien en location sur le marché. Il y a quand même des exceptions dans lesquelles certains malins ou certaines personnes aussi bien intentionnées, de bonne foi, vont s'engouffrer. C'est certains cas d'impossibilité technique de réalisation de travaux. Je vais citer par exemple le cas d'une copropriété où vous ne pourriez pas faire les travaux nécessaires à l'amélioration énergétique de votre logement. Par exemple, installer une pompe à chaleur, notamment RR, c'est très souvent mis en avant comme une solution dans les DPE, dans les audits, etc. pour faire gagner une ou deux classes énergétiques. C'est très difficile à réaliser ou à faire voter en assemblée générale. On a aussi le cas de tout ce qui va concerner l'urbanisme. soit les règles du PLU, soit le classement d'un bâtiment en monument historique ou même les abords d'un monument historique. Et là, par exemple, si on vous dit, pour améliorer le DPE de votre logement, il va falloir faire une ITE, une évaluation thermique par l'extérieur. Ça peut être refusé dans certains secteurs. Encore une fois, poser une pompe à chaleur. Non, on ne va pas poser une pompe à chaleur sur le pignon d'un immeuble dans un secteur classé en plein centre-ville d'une ville ancienne. Dans certains cas, vous pourrez continuer à louer. Aussi étonnant que ça puisse paraître, un logement classé G à partir du 1er janvier. Il y a aussi un cas plus surprenant, c'est dans l'hypothèse où les travaux nécessaires à l'amélioration énergétique du bien immobilier représenteraient plus de 50% de la valeur vénale du bien au dire d'un professionnel. Allez, je vais donner un exemple. On est propriétaire d'un appartement qui va nécessiter 40 000 euros de travaux, voire 50 000 euros de travaux pour le mettre aux normes de décence énergétique. Ça va très vite, les travaux d'isolation. On va peut-être en reparler un peu plus tard dans ce podcast. Si vous avez un professionnel de l'immobilier qui vous donne une expertise comme quoi l'appartement vaut 30 000 euros, c'est possible dans certaines villes rurales de France avec des biens en mauvais état, les travaux représenteront plus de 50% de la valeur du bien. Vous pourrez vous en dispenser et continuer à louer votre logement. On voit bien que ces exceptions, je ne les ai pas toutes citées, peuvent être à la fois logiques, mais aussi perverses. Logique pour des personnes bien intentionnées. perverses pour certaines personnes qui vont jouer un petit peu sur les règles et réussir à minorer la valeur d'un bien pour obtenir cette dérogation à jouer sur l'incapacité, l'impossibilité technique etc. de réaliser certains travaux c'est pas la seule nouveauté qu'on a au 1er janvier 2025 qui concerne l'immobilier et notamment sur sa version énergétique on va parler de l'audit l'audit énergétique qui concernait déjà en 2024 les biens hors copropriété classés F Et G, depuis le 1er janvier, quand vous vendez un bien immobilier hors copropriété, donc souvent une maison dans l'immense majorité des cas, et bien désormais même avec un DPE en E, vous allez devoir fournir à l'acquéreur, c'est une obligation légale, un audit énergétique qui va vous coûter la bagatelle de 5, 6, 7, 800 euros en plus du DPE. Pour en plus une qualité de conseil dedans qui peut être un peu discutable. On a aussi concernant le DPE collectif dans les copropriétés une nouveauté avec l'obligation pour les copropriétés dites moyennes entre 50 et 200 lots. D'ailleurs au 1er janvier 2026, c'est-à-dire demain dans un an, l'intégralité des copropriétés, même les toutes petites, devront passer par des DPE collectifs. Je voulais aussi donner un petit point de vue personnel sur l'isolation et ses conséquences. J'avais fait un autre podcast et une vidéo à ce sujet-là il y a peu de temps, qui était lié à une formation que j'avais fait pour mes agents immobiliers au sein de mes agences, qui concernait l'isolation auquel on pense la plus souvent, qui est l'ITI, l'isolation par l'intérieur. Je vais vulgariser mes propos, c'est-à-dire mettre un isolant, souvent de la laine de verre, de roche, etc. Une feuille de placo, refermer, faire des bandes de la peinture. Et c'est une façon simple, rapide et entre guillemets peu coûteuse d'isoler un bien immobilier. Alors il y a déjà plusieurs aspects là-dessus. Ce n'est pas forcément une solution parfaite parce qu'elle ne résout pas le problème des ponts thermiques, des planchers, etc. qui peuvent être résolus grâce à l'ITE, l'isolation par l'extérieur. L'autre vrai problème que je me suis intéressé à simuler... c'est la perte de mètre carré. En effet, quand on isole par l'extérieur, moi j'adore ça quand c'est possible, évidemment pas sur une jolie maison en pierre, mais sur un bâtiment classique en parpaing ou en brique, ça s'y prête très bien. Quand on isole par l'extérieur, on ne perd aucun mètre carré. On peut continuer à vivre dans le logement, si c'est du locatif ou si on l'occupe soi-même, et à la fin on a un logement tout beau tout neuf à l'extérieur parce qu'il est entièrement ravalé ou bardé si on met un bardage bois, etc. Bref, donc moi j'adore l'ITE. L'isolation par l'intérieur c'est complètement différent, beaucoup plus de contraintes, c'est un chantier... Il semble difficile de dire qu'on va continuer à vivre à l'intérieur, parce que ça implique également en général le passage des réseaux électriques, etc. Beaucoup de poussière, patati patata. Ça coûte en moyenne au mètre carré 2 à 3 fois moins cher que l'ITE, mais il y a un coût caché, c'est les mètres carrés perdus. Si vous prenez l'exemple d'une pièce carrée qui fait 6 mètres par 6, un séjour par exemple, qui ferait 36 mètres carrés avant isolation, et que vous l'isolez de façon classique, donc à aujourd'hui une bonne isolation par l'intérieur, on va dire c'est 14 centimètres d'isolant. plus la feuille de placo, vous êtes à un bon 15 cm. Sauf que 15 cm, c'est sur les 4 murs de la pièce que vous allez devoir l'isoler. Et donc du coup, une pièce qui faisait 36 m² avant isolation ne va en faire plus que 32,5. C'est donc 3,5 m² qui s'envolent avec votre isolation. Et ça, vous le rapprochez, vous le mettez en corrélation avec les prix de l'immobilier dans votre région. Dans ma région, dans le Calvados, on peut chiffrer environ 2500 euros du m². Et bien quand on en perd 3,5, c'est pas loin de 10 000 euros de perdu. Forcément, si vous êtes à Lyon ou à Paris avec des prix entre 5 et 10 000 euros du mètre carré, vous comprenez bien que les gens vont être réfractaires à l'isolation par l'intérieur, parce qu'elle fait perdre des mètres carrés, et en plus elle n'a pas les avantages de l'ITE, résolution des ponts thermiques, bien jolie derrière, etc. Je pense qu'on est au début de tout ce qui nous attend sur la descente énergétique, la performance énergétique des logements liés à l'immobilier. Je vous rappelle les textes, s'ils ne viennent pas être changés d'ici là. Au 1er janvier 2034, on ne pourra plus louer un logement classé G, ni F, ni E. On devra atteindre un palier minimum de D. On voit bien, ça voudrait dire qu'on sortirait plus de 35%. des biens actuellement sur le marché de la location sous moins de 6 ans. Si moins de... Non, les pinceaux sous moins de 9 ans, pardon. Est-ce que cette nable... A titre personnel, je ne le pense pas. Ça n'est que mon avis. Je me tromperai peut-être. Et si je me trompe, tant mieux. Ce sera bon signe pour la planète. Mais je pense qu'on va au-devant de multiples changements, comme on en a déjà eu. Il y a eu le débat en 2023 sur l'énergie primaire, l'énergie finale dans le DPE. Il y a eu la réforme en 2024 pour les petites superficies de moins de 40 mètres carrés avec la mise à jour des DPE sur le site de l'ADEME, etc. Donc bref, un peu perplexe sur tout ça. Je serais curieux d'avoir... des réactions, des avis des personnes qui vont écouter ce podcast sur les plateformes qui permettent de laisser des commentaires, n'hésitez pas. Je pense que ça peut être un débat passionnant. Les pro-écologie qui vont forcément vouloir à tout prix, avec des intentions nobles à la base, contraindre l'immobilier à être plus vert. Des personnes plus terre-à-terre qui vont dire oui, mais bon, s'il n'y a plus de logements à louer, il n'y a plus de locataires, il y a des familles à la rue. Donc voilà, trouver le juste équilibre dans tout ça va, je pense, être clairement un enjeu et l'avenir des dix prochaines années. On verra bien. Salut tout le monde, c'était Patrick, gérant et fondateur avec ma femme Flavie des agences Visit & Co en Normandie. Cinq agences immobilières qui font de l'achat, de la vente, de l'estimation, mais aussi de la gestion locative. Donc si vous êtes en Normandie et que vous avez un projet immobilier, notamment d'investissement, on adore ça. Alors contactez-nous. Ciao !
