Transcription

• Speaker #0

  Bonjour à tous, on est parti pour un podcast immobilier, on va parler également bâtiment, économie d'énergie, perte de mètre carré quand on fait de l'isolation. Je suis Patrick Magalhaes, je suis agent immobilier de profession, j'ai aussi une double casquette, c'est celle d'investisseur. J'ai acheté dans ma vie tout un tas de biens immobiliers, très souvent pour y faire du locatif, et j'ai réalisé à une époque moi-même et surtout après par entreprise, tout un tas de rénovations, notamment énergétiques. Donc je vais vous partager mon expérience, notamment de celle des... mètres carrés perdus qui peuvent dans certaines villes coûter très cher. Cette idée de podcast me vient aussi d'une formation que j'ai animée il y a quelques jours pour ma vingtaine de collaborateurs au sein de mes agences immobilières où je leur ai partagé des expériences personnelles sur une différence de coût mais également de mètres carrés perdus sur une isolation intérieure ou sur une isolation extérieure. La meilleure expérience que j'ai pu en faire, c'est celle de mon dernier achat immobilier. Il date de fin août 2022. un local professionnel que j'ai complètement rénové pour y faire une de mes agences immobilières à Coursol et sur mer. Vu que c'était un achat en copropriété, on m'a fourni lors de l'achat un certificat de mesurage loi Carrez, qui prouvait par A plus B que la superficie précise du local que j'avais acheté était de 62,5 m², dans un secteur côtier où les prix sont quand même de 3500 euros du mètre carré. J'ai tout cassé, j'ai cassé les murs, c'était clairement pas isolé, donc j'ai fait faire un doublage par l'intérieur. en effet en copro une isolation par l'extérieur on va y revenir n'était pas possible donc je fais poser un doublage périphérique de type laine de verre ou laine de roche c'est un doute peu importe par contre je me rappelle de l'épaisseur 14 cm c'est ce qu'il faut mettre maintenant quand on veut faire une belle rénovation et donc quand on ajoute l'épaisseur de la feuille de placo ça fait 15,3 cm donc sur tous les murs périphériques etc. Je finis mon chantier, l'agence est toute belle, je me dis, je la regarde, je me dis mince, merde pour être poli, elle est un peu plus petite qu'avant... Je l'ai fait mesurer 57,5 m². C'est-à-dire que l'isolation par l'intérieur de ce commerce m'a coûté un petit 10 000 euros, parce que je l'ai fait par une entreprise sérieuse, entre l'isolation, pose du placo, les bandes, etc. Donc hors peinture, ça m'a coûté un petit 10 000 euros. Et ça m'a fait perdre 5 m² dans un secteur, je vous rappelle, où les prix sont de 3 500 euros du mètre carré. C'est vraiment énorme. Ça finit de me convaincre sur une différence majeure entre... l'isolation par l'intérieur et l'isolation par l'extérieur. Parce qu'entre deux, c'est aussi une expérience que je vais vous partager, j'ai, à titre personnel, fait isoler trois de mes biens immobiliers depuis 2022. On commence en 2022, je suis propriétaire d'un immeuble de rapport complet, assez grand, de trois appartements, mais c'est des beaux appartements, des grands appartements, à Turier-Croix, dans le Calvados. J'ai fait faire une ITE complète en 2022, ça m'a coûté 34 000 euros, je suis transparent dans les chiffres. Et j'ai eu à l'époque un petit 4000 euros d'aide. J'ai eu 2000 euros de ma prime Rénov'auquel on n'a plus le droit maintenant pour ça. Et j'ai eu presque 2000 euros de chèque économie d'énergie. Du coup, ça m'a coûté 34 000 euros, moins 4000, environ 30 000. Et là, par contre, c'est complètement différent. Je n'ai perdu aucun mètre carré parce que tout a été fait par l'extérieur. Je n'ai pas eu de problème avec mes locataires. Il n'y a pas eu de travaux gênants à l'intérieur, poussière, etc. Tout s'est fait par l'extérieur. Il y a eu certes la pose d'un échafaudage, mais qui a duré... une semaine, dix jours, aucune contrainte. Et en plus, j'avais à l'époque un immeuble qui n'était pas très jojo de l'extérieur, parce que c'était un immeuble de la reconstruction d'après-guerre, donc un enduit gris, on va dire. Et là, après l'ITE, qui a nécessité quand même, disons, une déclaration d'urbanisme en mairie, j'avais un immeuble flambant neuf. Donc c'est vraiment une expérience géniale de l'ITE. J'en ai fait deux autres, un immeuble à Caen, un immeuble à Falaise, où à chaque fois, pareil, j'ai pu avoir des immeubles de rapport avec des looks tout beaux, tout neufs. une meilleure isolation, une rupture complète des ponts thermiques, et tout ça sans perte de mètre carré à l'intérieur, et sans avoir d'incapacité de louer pendant quelques mois qu'aurait généré une isolation par l'intérieur. J'ai aussi partagé une autre expérience encore avec mes agents, un de mes biens personnels que j'ai rénové en 2022, Turière-Cours, un appartement que j'ai revendu depuis à la locataire en place, où j'avais fait une belle isolation, ça m'avait coûté assez cher, même isolation des plafonds, etc. et j'ai du coup voulu extraire des datas assez fraîches qui ont un an, deux ans grand maximum des prix au mètre carré de telle et telle isolation. Et donc il ressort de mon analyse de devis qu'on est sur une isolation par l'intérieur, qu'on s'est fait proprement, belle épaisseur, 14 cm encore une fois, les bandes en deux passes, etc. Ensuite, on est grosso modo dans ma région à 60 euros du mètre carré hors taxe. A l'inverse, si on le compare à l'ITE, on est en moyenne dans ma région sur mes devis. à 140 euros hors taxe du mètre carré. Donc encore une fois, à la base, l'ITE, l'isolation par l'extérieur, coûte beaucoup plus cher que l'isolation par l'intérieur. Ce n'est plus du double. Sauf qu'encore une fois, il y a plein de gains cachés. Un bien qui est complètement ravalé, qui est tout beau, tout neuf. Une absence de perte de revenus si c'est du locatif pendant les travaux. Une rupture complète des ponts thermiques, parce que quand bien même on met la même épaisseur d'isolant, 14 cm à l'intérieur ou 14 cm à l'extérieur, le résultat n'est pas le même. Parce que dans le cas d'une rénovation à l'intérieur, il y a des ponts thermiques. Parce qu'on ne peut pas isoler les planchers qui sont en contact avec l'extérieur, etc. Alors qu'avec une ITE, c'est génial, on isole tout. Si on revient vraiment à quelque chose de plus basique, vous vous dites, bah tiens, je dois isoler une grande pièce, par exemple, et je veux comparer ce que va donner l'ITE et l'ITI, l'isolation par l'intérieur. Prenez une pièce qui est, par exemple, carré de 8 mètres par 6. C'est à peu près la pièce dans laquelle je me trouve une grande pièce carré. Rectangle, pardon. Si vous l'isolez par l'extérieur, encore une fois, pas de perte de mètre carré, tout va bien. Si vous l'isolez par l'intérieur, et vous le faites correctement, vous allez perdre 15 cm sur chacun des murs périphériques. Au lieu d'avoir 8 mètres, vous allez x2. en longueur perdent 2 fois 15 cm, donc la pièce ne fera plus que 7,70 m. Et si elle faisait 6 m en largeur, vous allez à nouveau perdre 30 cm, elle ne fera plus que 5,70 m. C'est également un point important pour un éventuel candidat à la Chinde à Biens Immobiliers ou pour nous, agents immobiliers, quand on compare des biens ensemble. Si on compare par exemple une jolie maison cossue des années 70, mal isolée, qui fait 200 m² par exemple, et qu'on la compare à une maison récente, neuve, qui a 3-4 ans et qui n'en fait que 180 m², on pourrait bêtement se dire qu'il y a une maison qui est plus grande que l'autre. Forcément, 200 contre 180. Sauf que la belle maison cossue des années 70 de 200 m², si vous ne pouvez pas l'isoler par l'extérieur, parce que ce n'est pas possible, parce que ce n'est pas adapté, aussi parce que des fois, disons l'auneux, c'est moins joli sur des biens qu'on a dû cacher, après isolation, votre maison de 200 m², croyez-moi, elle ne les fera plus. Elle ne fera peut-être même pas les fameuses 180. Cette petite idée de podcast veut vous alerter, mettre en lumière. La perte des mètres carrés quand on fait de l'isolation par l'intérieur, c'est évidemment nécessaire et ça deviendra de plus en plus d'isoler nos logements. Mais vraiment, quand c'est possible, moi, j'ai un vrai coup de cœur pour l'ITE, l'isolation thermique par l'extérieur. Dans quel cas on ne peut pas la faire ? Déjà, quand on est en copro, c'est pour ça que je n'aime pas trop acheter en copro à titre personnel. C'est beaucoup plus compliqué. Ça nécessite de motiver tout le monde à le faire en même temps. C'est beaucoup plus lourd et également plus cher. En copro, ce n'est pas facile. C'est également... Moins adapté à des biens anciens avec du cachet. Allez, mes parents, une jolie petite maison en pierre avec des joints jolis comme tout. Forcément, ce serait beaucoup moins adapté de se dire qu'on va l'isoler par l'extérieur parce que le rendu esthétique sera beaucoup moins joli. Je vais finir ce podcast sur un petit rappel de tout ce qui s'est passé en France. C'était aussi l'objet de ma formation à mes agents sur l'énergie. Sachez qu'avant 1975, il ne se passait rien. Il n'y avait aucune réglementation thermique. C'est-à-dire que... Quand on construisait des logements avant 1975, on s'en foutait. Personne n'isolait les logements, l'énergie ne coûtait rien, il n'y avait pas encore d'industrie du plastique, des isolants, etc. Donc, wallou ! A partir de 1975, il y a eu une première réglementation thermique. Très light, mais une première. La vraie première réglementation thermique qui a de l'impact, c'est celle de 2005. On l'appelle la RT 2005. Là, on a commencé à dire aux constructeurs de maisons, il va falloir isoler de 10 cm les murs périphériques. il va falloir isoler de 20 cm les combles, etc. Après, il y a une autre, une évolution bien plus lourde, bien meilleure, si on peut le dire comme ça, c'est la RT 2012, dont on entend souvent parler sur les maisons qui ont 5 à 10 ans. Beaucoup plus récent, la réglementation environnementale, ce n'est plus une réglementation thermique de 2020. Ce qui peut être trompeur, ce qui peut induire des acheteurs en erreur et certains professionnels de l'immobilier vont trop vite en besogne, c'est les dates d'application. Allez, on va se baser sur la RT 2012, qui est la plus courante et la plus récente. Il y a beaucoup de candidats à l'achat d'un bien immobilier, voire même des professionnels de l'immobilier, des agents immobiliers, qui disent que cette maison est de 2012 ou de 2013, donc elle est RT 2012. Attention mon ami, il ne faut pas aller trop vite. Déjà le décret d'application a été mis en place au 1er janvier 2013. Et en plus, ce n'est pas simple. On aime bien faire compliqué dans notre pays. Ce n'est pas la date de la maison, ce n'est pas la date d'achèvement, c'est la date de dépôt du permis de construire. Donc si on revient à la RT 2012, dont le décret d'application est le 1er janvier 2013, Vous pouvez avoir des permis de construire déposés fin 2012, septembre 2012, octobre 2012, novembre 2012, des constructions qui ont mis un an et demi, deux ans à se construire, c'est très souvent le cas, des fois même plus, et donc vous pouvez avoir des maisons de 2014 que vous avez à estimer en tant que professionnel de l'immobilier ou que vous avez sur le marché de l'achat en tant qu'acquéreur qui ne sont pas RT 2012. Pourquoi ? Parce que leur permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2012. Tout ça, c'est comme aussi le diagnostic amiante. On dit c'est pour les maisons d'après 1997. C'est encore faux. C'est pour les permis de construire déposés, etc. Tout ça nous montre que l'immobilier qui est métier, mon hobby, mon dada, est passionnant parce qu'il est riche et compliqué. Et que quand on est professionnel comme moi, on doit se former très régulièrement pour être vraiment... expert sur ces sujets, sinon on n'apporte pas de plus-value, sinon on ne justifie pas les 10 000 euros qu'on va facturer à un client, par exemple en tant qu'agent immobilier. Et quand on est particulier investisseur, il faut s'entourer de bons professionnels qui maîtrisent leur sujet, qui vont du coup vous apporter une vraie plus-value, certes avoir un coût pour vous, mais vous éviter des écueils, vous donner des bons conseils qui vont vous faire aller plus vite et peut-être vous faire économiser de l'argent, quand bien même ils vous facturent des frais. Si vous découvrez ce podcast, il est disponible, il y en a plein d'autres disponibles sur Spotify, Apple Podcast, etc. Ça s'appelle La Minute du Propriétaire. J'ai également une chaîne YouTube avec ma femme et mes agences immobilières qui s'appelle Visit & Co. Et pour finir, on est, ma femme et moi, tous les deux présents sur TikTok, réseau qui est génial pour faire de l'immobilier, qui permet notamment de faire des lives.