Transcription

• Speaker #0

  Vous avez un projet de construction, rénovation ou transformation, mais vous redoutez les démarches administratives ? Mise à l'enquête, permis de construire, réglementation, un seul faux pas peut freiner tout un projet. Aujourd'hui, nous avons le plaisir d'accueillir Ludovic, shérif de Easy Process, qui vous révélera tout ce que vous avez à savoir sur la mise à l'enquête et le permis de construire. Bonjour Ludovic, bienvenue dans ce podcast. Est-ce que tu peux te présenter, présenter ton entreprise et ton expertise dans l'accompagnement des démarches administratives dans la construction ?

• Speaker #1

  Bonjour Aris, merci pour cette invitation. Je m'appelle Ludovic Chérif, j'ai créé il y a trois ans une entreprise spécialisée dans les démarches d'autorisation de construire. J'avais un parcours de responsable de la police des constructions au sein de différentes communes et je me suis rendu compte que beaucoup de privés... avaient des difficultés à obtenir des autorisations de construire. C'est pour ça que j'ai créé une entreprise spécialisée pour les appuyer et les aider dans ces démarches.

• Speaker #0

  Et pourquoi ces démarches sont souvent si complexes ?

• Speaker #1

  En fait, c'est des démarches où souvent on a l'impression que ce n'est pas grand-chose, mais il y a différentes contraintes qui s'ajoutent, par exemple du recensement architectural ou hors zone à bâtir ou une loi sur les routes ou un règlement particulier. Et tout d'un coup, au fait, même la petite demande peut devenir assez conséquente et nécessite divers formulaires ou diverses procédures qui peuvent des fois complexifier ces dossiers.

• Speaker #0

  D'accord. Et quels sont les différents types de procédures et comment est-ce qu'on peut reconnaître laquelle nous concerne ?

• Speaker #1

  Alors, de base, la loi, elle dit que toute demande doit être soumise à la municipalité. C'est la première des choses. Donc, du moment où un propriétaire désire faire des travaux, il doit déjà soumettre une demande à l'autorité ou au bureau technique, s'il y a un bureau technique. Ensuite, la loi définit que la procédure standard... C'est l'enquête publique. Donc normalement, tous les dossiers devraient être soumis à l'enquête publique. Et puis les municipalités, elles ont une compétence, quand elles estiment que c'est des objets de minime importance, de dispenser de cette enquête publique. Ce qui allège la procédure et puis ce qui réduit légèrement les coûts. Et après, il y a certains objets comme de l'entretien intérieur ou des travaux de réfection qui sont en fait vraiment du strict entretien, donc qui nécessitent une information à la municipalité, mais pas une autorisation de droit.

• Speaker #0

  Ok, d'accord, merci. On va regarder un peu plus en profondeur la mise à l'enquête et ce processus administratif. À partir de quel moment un projet de construction doit-il passer pour une mise à l'enquête ?

• Speaker #1

  Alors c'est assez variable puisque selon l'interprétation de la municipalité ou selon la zone dans laquelle on se situe, un objet pourrait être non soumis à enquête dans un certain cas mais soumis à une enquête dans un autre. Par exemple si on est sur un bâtiment qui est recensé au recensement architectural avec une note importante, Même simplement le remplacement des fenêtres pourrait nécessiter une enquête publique, alors que pas forcément sur une villa standard. Donc c'est assez difficile de définir à quel moment on doit faire une enquête publique et à quel moment on peut obtenir une dispense d'enquête. C'est vraiment variable selon la situation et aussi des fois selon les municipalités, puisque c'est un pouvoir d'appréciation de la part des municipalités. Il y a des municipalités qui sont plus souples que d'autres sur l'autorisation de la dispense d'enquête ou l'enquête publique.

• Speaker #0

  D'accord. Et comment est-ce qu'un propriétaire peut concrètement savoir si sa maison fait partie du recensement architectural et la note qui est attribuée ?

• Speaker #1

  Alors, il existe différentes plateformes qui sont des géoportails qui sont développés soit par région. Sur la Riviera, on a par exemple Carto Riviera, où on a énormément d'informations sur l'aménagement du territoire, sur les recensements, sur les dangers naturels et toutes ces choses-là. Et sinon, il y a les différents géoportails cantonaux.

• Speaker #0

  G-O-V-D ou G-O-V-S

• Speaker #1

  G-O-V-S ou G-O-F-R où là en fait on peut rechercher sa parcelle via son adresse ou son numéro de parcelle et puis avoir les différentes informations qui nous permettent déjà d'avoir une première idée savoir s'il y a des particularités sur notre parcelle ou si on est entre guillemets sur une parcelle plus simple D'accord,

• Speaker #0

  donc c'est vraiment un moteur de recherche sur lequel n'importe qui peut se rendre et faire cette recherche Exact,

• Speaker #1

  c'est un géoportail tout public qui est vraiment accessible à tout le monde

• Speaker #0

  Merci. Combien de temps dure en moyenne une mise à l'enquête et quelles sont les étapes principales ?

• Speaker #1

  Une mise à l'enquête, ça dure toujours 30 jours. C'est la loi qui définit que l'enquête publique dure 30 jours. Après, ce qui est variable, c'est le délai de traitement avant la mise à l'enquête et des fois le délai de traitement après la mise à l'enquête. Selon le bureau technique ou la commune, ils ont le rôle d'analyser le dossier qui leur est soumis. C'est plutôt ce traitement et cette analyse du dossier qui va prendre du temps. Mais l'enquête publique en elle-même dure toujours 30 jours.

• Speaker #0

  D'accord. Et donc l'enquête publique dure 30 jours, mais la décision, finalement, elle peut arriver peut-être bien au-delà de ces délais-là.

• Speaker #1

  Oui, parce qu'en fait, pendant l'enquête publique, le dossier, en parallèle, il est soumis au canton, donc via la plateforme la CAMAC ou Actis, sur le canton de Vaud. Et les différents services cantonaux concernés par le projet sont consultés. De temps en temps, la CAMAC rend une synthèse durant la période d'enquête publique, mais très souvent, on reçoit la synthèse... Après l'enquête publique, et au fait l'autorité, la municipalité ne peut pas délivrer le permis de construire tant qu'elle n'a pas cette synthèse.

• Speaker #0

  D'accord.

• Speaker #1

  L'enquête publique c'est vraiment la consultation pour les voisins, pour n'importe qui qui voudrait venir consulter ce dossier. Par contre le délai de traitement et jusqu'à ce qu'on ait la décision d'octroi du permis de construire ou du refus du permis de construire, ça, ça peut facilement prendre plusieurs mois supplémentaires.

• Speaker #0

  Qui peut faire opposition à une mise en enquête et comment est-ce que cela impacte le projet ?

• Speaker #1

  Sur le fond, n'importe qui a le droit de s'opposer à un projet pour différentes conditions. Ça pourrait demander un constat de sa parcelle parce qu'on est le voisin direct ou parce qu'on a constaté une non-conformité du projet. Donc n'importe quelle personne ou association a le droit de s'opposer à un projet. Ça engendre qu'au terme de l'enquête publique, la municipalité doit se déterminer par rapport à ses oppositions. Si le projet est conforme, en règle générale, la municipalité lève les oppositions, ce qui ouvre les voies de recours. Et puis si tout d'un coup il y a un problème de conformité, donc le projet avait une dérogation sur un certain élément, ce sera compliqué pour la municipalité de délivrer un permis, puisque il faut défendre un intérêt public prépondérant pour justifier une dérogation. Donc sur un projet privé, c'est difficile de défendre un intérêt public.

• Speaker #0

  Bien sûr. Et est-ce que ça t'arrive de voir des projets qui traînent parce que... Souvent, il y a des petites oppositions formulées par des voisins directs ou éventuellement peut-être par des autorités. Et pour des choses qui sont relativement peut-être insignifiantes ou on peut dire relativement peu importantes, ça traîne.

• Speaker #1

  Alors c'est clair qu'on a toujours des oppositions du voisin qui dit mais ça va me gâcher de la vue ou ça va faire perdre de la valeur à mon bien ou je trouve que le projet il n'est pas beau. Donc les gens ont le droit de faire ce genre d'opposition. Mais sur le fond, le but d'une opposition, c'est de constater une non-conformité. Et ces éléments-là ne sont pas défendables. Normalement, les municipalités devraient rapidement pouvoir lever ces oppositions. Très souvent, ce qui se passe, c'est qu'avant de décider de lever une opposition, la commune transmet les oppositions au propriétaire qui a déposé le projet en lui disant « merci de vous déterminer par rapport à celle-ci » . Très souvent, à ce moment-là, le propriétaire prend peut-être contact avec les opposants. en se disant peut-être qu'ils trouvent un arrangement, une discussion qui se fait en privé qui permet de retirer l'opposition plutôt que la lever.

• Speaker #0

  Ok, et puis du coup ces oppositions, ce délai d'opposition, il est dans ces fameux 30 jours ?

• Speaker #1

  Exactement, c'est dès le premier jour, le lendemain du premier jour d'enquête publique jusqu'au dernier jour d'enquête publique, c'est pendant ces 30 jours-là que les gens ont le droit de s'opposer donc d'écrire par courrier à la municipalité ou au bureau technique pour formuler leur opposition au projet.

• Speaker #0

  Ils considèrent 30 jours ouvrables ?

• Speaker #1

  Non.

• Speaker #0

  C'est 30 jours civils ?

• Speaker #1

  C'est 30 jours civils.

• Speaker #0

  Ok.

• Speaker #1

  C'est vraiment dans la publication qu'il y a à la FAO et sur les piliers publics de la commune, il y a les dates de début et de fin. Et c'est dans le délai de ces dates, c'est la date du timbre poste qui fait foi.

• Speaker #0

  D'accord.

• Speaker #1

  Donc on pourrait faire opposition le dernier jour d'enquête, même si la commune le reçoit un jour ou deux jours après. C'est valable puisque c'est la date du stempel de la poste qui fait foi pour le dépôt de l'opposition.

• Speaker #0

  Ok, et en cas d'opposition hors de ce délai-là, pour une opposition qui serait vraiment, je pourrais dire, qui mettrait en cause le projet de manière évidente sur un aspect sécuritaire ou un aspect de loi important, est-ce que ces oppositions-là peuvent être prises en compte quand même ?

• Speaker #1

  Alors, en théorie non, une opposition hors délai n'est pas recevable, maintenant ça n'empêche que peut-être la municipalité, si on la rend attentive à un élément, peut-être qu'elle prendra contact avec l'architecte. pour qu'il modifie le projet ou qu'il l'adapte si vraiment il y a un problème, mais par contre l'opposition ne sera pas recevable.

• Speaker #0

  D'accord, très bien. Quels sont les différents types d'autorisation de construire en Suisse ?

• Speaker #1

  Alors l'autorisation de construire, c'est vraiment le permis de construire. C'est l'autorisation officielle pour toute demande. Que le projet soit mis à l'enquête ou dispensé d'enquête, c'est une autorisation de construire. Après il y a certaines procédures qui sont simplifiées, notamment pour les pompes à chaleur et les capteurs solaires, où au fait c'est des annonces qui doivent être faites. à la municipalité, mais qui ne nécessitent pas une autorisation de construire. Donc en règle générale, pour tous ces objets de minime importance, on reçoit simplement un courrier, comme quoi l'autorité a pris connaissance du fait de nos travaux, les travaux qu'on désire faire, et puis qu'il les accepte avec certaines conditions, des fois pour la fin des travaux, à transmettre des informations.

• Speaker #0

  D'accord. Et quelles sont les principales raisons d'un refus d'un permis de construire ?

• Speaker #1

  Il y a deux raisons majeures. Soit il y a un service cantonal qui a émis un préavis négatif. Dans la synthèse CAMAC, c'est mentionné que la municipalité ne peut pas délivrer le permis de construire. On pourrait avoir la DGTL, par exemple pour du hors-zone à bâtir, qui refuse un agrandissement ou une transformation majeure d'une ferme. On pourrait avoir la DGIP pour les recensements architecturaux, où ils estiment que l'isolation périphérique dénature complètement l'historique du bâtiment. Donc ça, du moment où on a un préavis négatif d'un service cantonal, La municipalité n'a pas le droit de délivrer le permis de construire. Puis autrement, la deuxième raison, c'est un projet qui est en dérogation ou non conforme, qui a été soumis à l'enquête publique, soit parce que la municipalité pouvait être favorable ou non au projet, mais il y a eu une opposition et du coup la municipalité ne peut pas délivrer le permis de construire. Il arrive aussi des fois que la municipalité fait un préavis négatif sur un projet, mais que le propriétaire impose à la municipalité de soumettre à l'enquête publique, puisque fait-il cela ? la finalité de l'enquête publique qui ouvre les voies de droit, qui ouvre les voies de recours à la CDAP. Donc le propriétaire impose à la municipalité de mettre à l'enquête, elle met à l'enquête, et au terme de l'enquête, elle refuse la délivrance du permis de construction.

• Speaker #0

  D'accord, très bien, très clair. Est-ce que le propriétaire a des frais qui sont inhérents à ces procédures-là ?

• Speaker #1

  Alors oui, dans toutes les communes, en fait, il y a un règlement sur les émoluments en lien avec la police des constructions, qui sont vraiment variables. Il y a des communes, c'est un prix au mètre carré, il y a des communes sérintes. un pourcentage ou un pour mille selon le coût des travaux. Certaines communes, c'est un temps horaire des techniciens. Mais il y a de toute manière un coût du permis de construire qui est selon un règlement communal. Il y a des frais liés à l'analyse du canton, donc à la synthèse CAMAC, où là aussi c'est selon le temps passé par les différents services cantonaux, il y a une facture. Et puis il y a en parallèle les frais de publication dans la FAO et les frais de publication dans le journal local qui sont refacturés dans le cadre du permis de construire. Il pourrait y avoir des frais particuliers. Dans certaines communes, on peut être dispensé partiellement, par exemple, de construction d'une place de parc, si on n'a pas la place. Par contre, il y a une taxe compensatoire qui doit être versée à la commune. Donc il pourrait y avoir ces frais-là sur des projets particuliers.

• Speaker #0

  Est-ce que tu pourrais nous dire, en moyenne, pour une pila individuelle, combien ça coûterait en moyenne ?

• Speaker #1

  C'est vraiment compliqué, parce qu'on a des communes qui ont des vieux règlements des années 70-80. Donc où une villa standard, j'aurais tendance à dire que le permis de construire va coûter entre 500 et 1000 francs. Et puis on a des communes qui ont des règlements un peu plus récents, où au fait ils facturent par exemple 150 francs de l'heure. Et puis si le dossier il a fait 3 ou 4 allers-retours, parce que l'architecte il n'a pas tout suivi ou il n'a pas corrigé, et puis que les techniciens ils ont passé 20 heures ou 25 heures sur le projet, ça fait tout de suite des frais qui sont complètement différents. Les frais fixes c'est vraiment les frais de publication. dans le journal, qui sont entre 400 et 500 francs. Par contre, les frais du permis, donc de l'analyse facturée par la commune, est vraiment variable selon le projet et selon la commune.

• Speaker #0

  Et selon la commune, merci. Un projet, est-ce qu'il peut être modifié après l'obtention du permis de construire ?

• Speaker #1

  Oui, alors on peut toujours modifier un projet. Dans tous les cas, il faut soumettre les volontés de modification à l'autorité, au bureau technique ou à la municipalité, qui va se déterminer s'il y a une procédure complémentaire qui est nécessaire. Si c'est un déplacement de cloison à l'intérieur de 10 cm ou je ne sais pas trop quoi, en règle générale, il valide à la fin des travaux comme quoi c'est des modifications vraiment de minime importance. Par contre, s'il y a des modifications qui sont un peu plus importantes ou qui ont un impact sur l'extérieur, la commune pourrait demander une mise à l'enquête complémentaire. Et en fait, dans ce cas-là, on refait le processus d'enquête publique. Par contre, les gens ne peuvent s'opposer que sur les modifications. Par exemple, si la modification, c'est le déplacement d'une fenêtre, On ne pourrait pas avoir une opposition qui va se plaindre de la hauteur de la construction. Parce que le dossier de l'enquête complémentaire ne concerne que le déplacement de la flamme. D'accord,

• Speaker #0

  très clair, merci beaucoup. Quel conseil est-ce que tu pourrais donner pour anticiper ces contrats légals ?

• Speaker #1

  Alors moi je conseille toujours aux gens de s'appuyer et de s'accompagner de professionnels. Puisque les professionnels ils ont les connaissances des différentes communes, donc des professionnels dans la région. Ils ont les connaissances et les manières de faire et les habitudes des communes parce que c'est aussi variable l'interprétation des différentes communes. Et puis je pense que c'est toujours mieux d'arriver avec un avant-projet et de le soumettre à la commune avant d'arriver avec le projet complet déjà signé, tous les formulaires faits, tout ça, où là on va perdre du temps puisque faites le temps de l'analyse, il y aura forcément un ou deux bugs ou une ou deux choses à corriger. Donc c'est toujours mieux de travailler en deux phases, un avant-projet, avoir un premier préavis positif. Et après, on finalise le projet pour le déposer à l'enquête.

• Speaker #0

  Quels sont les délais moyens pour obtenir un permis de construire et comment optimiser ces délais-là ? Tu viens d'en parler un petit peu, de s'agendre les compétences d'experts. Est-ce qu'il y a d'autres ficelles ?

• Speaker #1

  Pour moi, un dossier vraiment d'enquête publique, au moment où on a un dossier complet, conforme, et qu'on le dépose à l'autorité, il faut compter trois mois pour avoir un permis de construire. C'est pour moi les délais standards. S'il n'y a pas d'opposition... s'il n'y a pas de problème et si ce n'est pas un dossier démesuré. Ces délais-là, ils sont compliqués à rétrécir, puisqu'il y a tout le travail qui doit être fait par l'autorité avant de pouvoir mettre à l'enquête publique. Il y a le mois d'enquête publique qu'on ne peut pas réduire. Et puis après, il faut encore que les autorités préparent le permis de construire, préparent toutes les conditions, les documents, que ce soit resoumis à la municipalité. C'est un processus qui de toute manière prend du temps. Par contre, on a des projets qui prennent des fois 3-4 ans, qui sont mal emmanchés, ou on a des projets qui vont dans tous les sens. C'est ces délais-là qu'on peut optimiser. Par contre, réduire le délai standard d'enquête, ces 3-4 mois, c'est difficile.

• Speaker #0

  Comment est-ce qu'une bonne gestion administrative peut-elle accélérer, voire sécuriser un projet immobilier ?

• Speaker #1

  Alors c'est sûr que si on a un bon architecte qui a des connaissances, qui est dans le domaine et puis qui a une bonne lecture du règlement, qui connaît vraiment bien le phasage, qui va avec un avant-projet, on a un premier préavis, ça va clairement faciliter tout le côté décisionnel derrière des autorités, ça va éviter toutes les questions d'interprétation des articles du règlement, puisqu'en fait il y a des fois où il y a des petites choses qui sont interprétables. Et puis c'est vrai que cette première consultation, cette demande préalable, elle permet vraiment d'optimiser le... La deuxième phase d'analyse, l'enquête publique, puis aussi la décision sur la levée des oppositions après, puisque si la municipalité ou le bureau technique ont déjà vu le projet deux fois, ils ont constaté qu'il était conforme, donc c'est plus facile pour eux après aussi de délivrer un permis de construire, de lever des oppositions.

• Speaker #0

  Très bien, très clair, merci. On va regarder un petit peu l'aspect des erreurs à éviter. Quelles sont les erreurs les plus courantes lors d'une mise à l'enquête d'un projet ?

• Speaker #1

  Sur les dossiers déposés, les plus grandes erreurs, c'est des petits bugs en règle générale sur le nombre de places de stationnement, sur des éclairages de pièces. Des fois, on a des architectes qui prévoient leur architecture. Ils oublient des fois un petit peu les aménagements extérieurs ou certains petits points du règlement. Tout d'un coup, on a un article qui dit qu'on ne peut pas avoir des lucarnes qui font plus qu'un tiers de la largeur de la façade. Et puis, ils ont prévu des lucarnes qui, architecturalement, sont magnifiques, mais qui n'entrent pas dans ce cadre-là. Donc, c'est plus, je dirais, des petits bugs, des petites adaptations. En règle générale, c'est rare qu'on reçoive un projet qui est totalement non conforme à une zone. En règle générale, c'est des petites adaptations qui doivent être faites. Mais c'est pour ça que ça vaut la peine de faire cette demande préalable, parce que c'est facile à corriger sur les plans avant de faire signer et de faire le dossier complet.

• Speaker #0

  Tu as évoqué cette possibilité de faire une demande préalable et de s'adjoindre les compétences d'experts. moment. Est-ce qu'il y a d'autres tips que tu pourrais nous donner pour éviter les retards dans l'obtention d'un permis de construire ?

• Speaker #1

  Du moment où on met un dossier à l'enquête, s'il est conforme, on ne va pas avoir de retard. Le délai de traitement de l'autorité, on ne va pas pouvoir le changer. Ma foi, c'est comme ça du service cantonal non plus. Par contre, ce qu'il faut, c'est vraiment s'accompagner de professionnels dans tous les domaines, puisqu'aujourd'hui, ce n'est plus un architecte tout seul qui met un dossier à l'enquête publique. Il y a un architecte, il y a un thermicien. Il y a suivant comment un ingénieur en génie civil, il y a le plan du géomètre, il y a très souvent ou de plus en plus sur des gros projets un architecte paysagiste. Et toutes ces choses-là donnent de la valeur et de la qualité au projet et c'est ce qui permet d'aller vraiment dans le bon sens et de montrer qu'on a développé un projet complet mais qu'on n'est pas juste en train de vouloir lancer une maison au milieu d'une parcelle plate, théorique plate, qui n'existe plus.

• Speaker #0

  Pourquoi certains projets échouent à leur obtention de permis de construire ?

• Speaker #1

  Alors très souvent, c'est... des volontés du propriétaire de faire ce que j'appelle l'architecture comptable mais d'optimiser à gauche, à droite en hauteur et puis de vouloir faire plus que plus et d'essayer vraiment de tirer dans tous les coins et c'est souvent ça qui fait que les projets soit ils prennent plus de temps soit ils deviennent beaucoup plus difficiles à défendre parce qu'en fait c'est le projet de base plus tous les articles du règlement interprété au maximum. Souvent, ça dérange un petit peu. Et puis, ce n'est pas forcément l'interprétation qu'ont les municipalités de leur règlement.

• Speaker #0

  Est-ce que c'est des choses que tu retrouves, par exemple, avec le coefficient de superficie ou de surface ? Est-ce que c'est des points qui sont généralement discutés ou discutables ou c'est plutôt des choses qui sont un peu extravagantes, qui sortent du style ?

• Speaker #1

  Non, alors c'est clair que les coefficients d'occupation du sol, donc c'est la surface bâtie, reportée par rapport à la surface de la parcelle, c'est assez simple. Il y a rarement des erreurs, quoique souvent il y a des interprétations, savoir si on compte la dépendance, si le garage est bien enterré, bien souterrain, donc il ne compte pas la piscine, donc il y a toujours ces petites questions-là. Ce qui est plus difficile, c'est le CUS, le coefficient d'utilisation du sol, ou IUS, indice d'utilisation du sol, où on a toujours, en fait, pas toujours, mais certains professionnels qui ont l'habitude de ne pas compter certaines surfaces, et puis d'autres fois on les compte, et puis il y a aussi l'interprétation de la municipalité, et puis là, des fois, il y a un petit peu des surfaces qui, pas qui se négocient, mais qui sont discutables et interprétables. Puisque toutes les lois aujourd'hui, elles sont de toute manière... On prend deux avocats sur le même article, ils vont réussir les deux à défendre qu'ils ont raison et que son collègue a tort.

• Speaker #0

  Et à l'interne de la commune, ça se passe en... C'est une personne individuelle, c'est une commission ? J'imagine que ça varie aussi d'une commune à une autre ?

• Speaker #1

  Ça varie selon les dimensions des communes. Il existe maintenant beaucoup de communes qui ont des bureaux techniques ou des bureaux techniques même intercommunaux, où là c'est des professionnels qui sont engagés. En général, ils se consultent entre eux. Il y a des communes qui sont plus petites, qui ont un ou deux techniciens qui analysent ces dossiers. Et puis après, souvent les communes se font aussi accompagner de commissions communales d'urbanisme, ou ils appellent des fois ça commission communale d'urbanisme et d'architecture. Où là, très souvent, il y a aussi des professionnels qui donnent plus un préavis d'esthétique et d'intégration, mais qui analysent quand même aussi la conformité, la partie technique et conformité du projet. Et en fait, c'est basé sur ces analyses et ces rapports-là que les municipalités, elles statuent et elles se déterminent sur la conformité du projet.

• Speaker #0

  C'est une partie de ton activité d'accompagner les communes dans ces procédures-là ? Alors moi,

• Speaker #1

  j'ai effectivement, dans le cadre de Easy Process, j'ai une part où je fais office de bureau technique externe pour différentes communes. Soit des petites communes qui n'ont pas de bureau technique, soit j'ai aussi des mandats dans des grosses communes qui sont sous-effectives pendant un temps donné ou certains domaines qu'ils n'arrivent pas à suivre ou à assumer les tâches. Et moi, je fonctionne en tant que technicien externe pour ces différentes communes.

• Speaker #0

  Très bien, merci beaucoup. Quelles sont les évolutions réglementaires récentes qui impactent le secteur de la construction ?

• Speaker #1

  Alors, on a le plan directeur cantonal qui a défini que toutes les communes devaient remettre à l'enquête, enfin mettre à jour leur PACOM. Je rappelle que normalement L'ancien manque PGA, donc plan général d'affectation, ils ont une durée de validité théorique de 15 à 20 ans. On voit aujourd'hui certaines communes qui ont encore des années 50, 70, 80, 90. Et en fait, toutes les communes ont l'obligation de mettre à jour ces anciens règlements et de respecter les objectifs définis dans le plan directeur cantonal sur les nouvelles densités, sur le dézonage quand on n'est pas dans les périmètres de centre. Et ces communes, les communes du canton de Vaud sont en train de travailler toutes sur ces différents PACOM. On en voit de plus en plus qui sont à l'enquête ces dernières années. Ce que ça a amené comme contrainte c'est qu'il y a beaucoup de communes qui ont mis en place des communes ou même des fois le canton qui ont mis en place des zones réservées. Ces zones réservées ayant pour effet de bloquer tout potentiel de construction pour éviter qu'on ait des constructions qui se fassent. Pendant l'étude du nouveau PACOM, puis que la construction projetée, elle soit complètement en désaccord avec la volonté future de la part des autorités au niveau urbanistique ?

• Speaker #0

  C'est un problème qui se pose parce que ça freine un petit peu la construction de nouveaux logements. On sait qu'on est en pénurie de logements et c'est vraiment un petit peu le serpent qui se mord la queue. Qu'est-ce que tu penses par rapport à ça ?

• Speaker #1

  Alors c'est clair que ça engendre des problématiques. Sur la rivière 1, on voit, ça s'est énormément développé à la Tour de Paix, puisqu'en fait ils ont un règlement assez récent, tandis que toutes les autres communes aux abords, c'est un peu figé. C'est clair qu'on a une problématique de logement, mais d'un autre côté, le développement de ces PACOM, c'est un processus qui prend aussi du temps, c'est un processus complexe où il y a beaucoup de professionnels, puisqu'aujourd'hui on doit faire des études de danger, des études de... au niveau inondation, chute de pierre. Il y a tellement d'éléments et d'informations à mettre sur ces différents PACOM que le processus prend du temps. Alors certes, on est aujourd'hui dans une période où on ne peut plus effectivement faire des nouveaux bâtiments sur certaines communes. Par contre, ça n'empêche qu'on peut quand même faire des transformations et puis potentiellement la grande villa de 300 m2, elle peut peut-être se transformer en 4 logements. Donc on a des solutions aussi de transformation du bâti existant qui permettent de créer des logements. Mais c'est clair qu'on attend le développement de ces PACOM pour pouvoir répondre aux besoins des nouveaux logements dans la région.

• Speaker #0

  Est-ce que tu penses que la nouvelle loi sur l'énergie qui est normalement en vigueur dès l'année prochaine, est-ce que tu penses qu'elle va avoir un impact sur ces PACOM ? Et de manière générale, là on est plutôt dans un train de rénovation plutôt que de nouvelle construction. mais est-ce que tu penses que ça va impacter D'une manière ou d'une autre, ces règlements-là ?

• Speaker #1

  Non, je ne pense pas, puisque déjà depuis quelques années, les communes ont toutes dans leur PACOM un article qui dit qu'elles favorisent la transition énergétique selon les règlements en vigueur. Elles ne mentionnent pas un règlement avec une date, ça se fait plus, ça se faisait à une certaine époque. Du coup, quand le règlement changeait, ça posait problème. Donc je ne pense pas que ça va poser problème, mais c'est clair que... On essaye en Suisse, on a une volonté d'améliorer énergétiquement nos bâtiments, on sait la consommation que ça fait et les différentes problématiques, donc c'est sûr que c'est une loi qui va évoluer et qui va encore évoluer ces prochaines années, mais je ne pense pas que c'est ça qui va bloquer ou limiter le développement de logements ou d'activités dans la région.

• Speaker #0

  Merci. Quels sont les coûts ? cachés d'un projet qui serait mal préparé en termes de démarche administrative.

• Speaker #1

  Ce qui pourrait arriver, c'est un projet où justement on a un point non conforme ou avec des dérogations, on pourrait avoir tout d'un coup un recours et puis... S'il y a un recours, l'opposant qui fait recours, il recourt contre la municipalité. Donc sur le fond, c'est la municipalité qui va devoir défendre le projet au nom des propriétaires, mais très souvent le propriétaire ou le promoteur qui est au bénéfice du permis de construire, il va aussi s'insérer dans cette procédure. Et très souvent, il doit mandater un avocat, du coup ça va engendrer des frais. Et puis s'il perd au tribunal, s'il gagne, puisqu'ils avaient raison que le projet était conforme, en règle générale, c'est celui qui a fait recours qui doit payer les frais. Mais par contre, s'ils perdent parce qu'il y avait un défaut, il y avait une problématique sur un plan ou réglementaire, ça peut engendrer des frais d'avocat qui peuvent être assez importants selon l'ampleur du projet.

• Speaker #0

  Bien sûr. On arrive bientôt au terme de ce podcast. On va passer aux questions bonus. Quels sont les risques si un projet ne respecte pas les procédures légales ?

• Speaker #1

  Alors, la personne qui décide de faire des travaux sans autorisation, elle risque plusieurs choses. Premièrement, s'il y a une dénonciation d'un voisin ou la commune qui passe sur place et qui constate des travaux ou quoi que ce soit, la première chose qu'ils vont faire, c'est arrêter les travaux. Donc déjà, ça ne va pas forcément faire gagner du temps, puisqu'il va y avoir un blocage net de tout ce qui est en cours avec les problématiques que ça peut engendrer si vous avez engagé des entreprises. L'échafaudage. L'échafaudage, il faut les renvoyer à la maison, redémonter ou que sais-je. Et après, dans un deuxième temps, ce qui va se passer, c'est que la commune va demander un dossier de mise en conformité. Savoir quels sont les travaux, savoir si ça nécessite une autorisation, si ça nécessitait une enquête, s'il y avait de l'amiante ou que sais-je. Et puis, elle pourrait en parallèle décider de vous dénoncer à la préfecture, puisque vous avez exécuté des travaux sans autorisation. Et puis après, là, c'est le préfet qui décide s'il vous met une amende, si vous étiez censé savoir qu'il fallait une autorisation. Dans ce cas-là, il va vous mettre une amende importante. Et puis si effectivement c'était peut-être du minimum importance ou quoi que ce soit, peut-être vous aurez une amende moindre. Mais ça n'empêche que c'est quand même une dénonciation à la préfecture. Au niveau du projet que vous allez mettre à l'enquête, la problématique c'est que si vous avez fait des travaux qui ne sont pas légalisables, la municipalité va exiger que vous remettiez en état... Comme c'était avant que vous ayez commencé au fond. De déconstruire et de reconstruire. De déconstruire et de reconstruire ce qui a été fait sans autorisation. Si c'est légalisable, ça va être bloqué, il faut faire la procédure, c'est une chose. Mais si c'est pas légalisable, je dis n'importe quoi, vous rehaussez votre toiture de 50 cm, mais en fait c'était pas possible, on va vous faire redescendre la toiture.

• Speaker #0

  T'as déjà vu des cas extrêmes comme ça ?

• Speaker #1

  J'ai vu des cas où effectivement on a fait démolir des parties de bâtiments, ils avaient construit plus grand que ce qu'ils avaient le droit.

• Speaker #0

  Comme des extensions qui viennent par la suite ?

• Speaker #1

  Sur le côté de la maison, une chambre supplémentaire qui n'était pas prévue, et on a fait arrêter les travaux, dénoncer à la préfecture et remettre en conformité, donc démolir l'agrandissement qui avait été fait sans autorisation.

• Speaker #0

  C'est effectivement des frères qui sont astronomiques dans le vide.

• Speaker #1

  Dans le vide, clairement.

• Speaker #0

  Selon toi, à quoi ressemblera le développement immobilier dans 10 ans avec les nouvelles normes environnementales ?

• Speaker #1

  Je ne pense pas qu'il y ait une modification majeure du développement immobilier. Je pense que le développement immobilier, le besoin, il est là, il est avéré. Les projets immobiliers se font quand même. Les nouveaux PACOM vont permettre certainement de donner des nouveaux potentiels à certains endroits. On va développer de manière plus intelligente que ce qui s'est fait ces dernières années, puisqu'on va maintenant dans les nouveaux plans d'affectation. Vraiment centraliser ou définir à quels endroits on veut une nouvelle densité et puis arrêter de faire du mitage du territoire puis de prendre la zone agricole. Mais je ne pense pas que les enjeux énergétiques aient un impact majeur sur ce développement-là. Peut-être que ça va changer, varier légèrement les prix, mais je ne suis même pas sûr.

• Speaker #0

  Ce qui risque plutôt de rallonger, qui aura un impact un petit peu sur cet aspect immobilier, c'est effectivement les communes qui doivent se mettre en conformité par rapport à ces PACOM et puis qui pour certaines... Mettre du temps, pourquoi finalement ça traîne chez les communes cette partie-là ? Parce que c'est des oppositions politiques, c'est des conflits entre un parti ou un autre ? Non,

• Speaker #1

  pas forcément, c'est assez compliqué puisque quand on fait un PACOM avec un urbaniste, puisqu'on s'accompagne d'un bureau externe, très souvent c'est pas développé à l'interne de la commune, déjà il faut réfléchir à son territoire et puis imaginer... Comment on voudrait notre territoire dans 20 ans ? Où on voudrait qu'il se développe ? Si on veut avoir des projets routiers ? Si on a un besoin de projets routiers ou de mobilité douce ou de transport public ? Voir s'il y a certains secteurs qui doivent être développés ou d'autres pas. S'il y a des parcelles qui doivent être dézonées. Donc c'est aussi des décisions difficiles à prendre politiquement, de dire au propriétaire, votre parcelle qui valait 1000 francs le mètre carré, elle en vaut plus que 5 demain. Et puis, ça c'est la première réflexion qui permet à l'urbanisme de faire une ébauche. Ensuite, il y a tous les compléments qui doivent venir. Au niveau des études de danger naturel, il y a le recensement architectural, le relevé des forêts, enfin toutes ces contraintes cotonales qui viennent s'ajouter. Puis ensuite, le PACOM, il doit être soumis au canton pour un examen préliminaire. Cet examen préliminaire, il prend 6 à 9 mois avant qu'on ait un retour. Puis après, on reçoit le retour de l'examen. Il y a toutes les conditions du canton qui viennent s'ajouter, donc on doit refaire toutes les adaptations, toutes ces petites adaptations. Des fois, il y a deux services qui ne sont pas d'accord, donc on doit faire des séances avec les deux services pour trouver le compromis vaudois de ce qu'on va faire avec cette parcelle. Et puis, faire toutes ces modifications. Et puis après, une fois que le PACOM est finalisé, le règlement aussi avec le rapport 47 OAT qui explique tout le processus, le pourquoi du comment et toutes les étapes, On doit le soumettre. à l'enquête publique. Donc il y a un mois d'enquête publique, comme pour un projet de construction, pendant lequel on peut recevoir des oppositions.

• Speaker #0

  Bien sûr. C'est finalement la commune qui fait sa demande de,

• Speaker #1

  pas de permis de construire, mais du coup de règlement. Exactement, de planification. Et au fait, la différence avec une enquête de construction, c'est qu'après, la commune a une année et a l'obligation durant cette année de faire des séances de conciliation. Ça veut dire que la commune doit recevoir chacun des opposants. individuellement ou en groupe, si c'est des oppositions groupées ou les mêmes, pour faire un PV de séance de conciliation et voir si vraiment l'opposition est recevable, si la personne décide de la retirer parce qu'il manquait juste des informations, des choses comme ça. Donc ça, ça se fait sur maximum une année. Et après, il faut faire un préavis au Conseil communal, puisque c'est le Conseil communal qui va valider la levée des oppositions et le PACOM. Donc on prépare un préavis au Conseil communal, il y a une commission du Conseil communal qui est nommée. C'est voter au conseil communal l'adoption ou pas du plan d'affectation communale et après ça repart au canton, puisque fait formellement, c'est le canton qui met le stempel définitif de l'entrée en vigueur du PACOM. Donc ce process, en fait, il prend énormément de temps, même si tout le monde travaille vite. C'est un peu ce mix de tout ça qui a fait que les process, ils prennent du temps.

• Speaker #0

  Très clair, merci beaucoup. Si tu avais un dernier conseil à donner aux porteurs de projets immobiliers, tu leur dirais quoi ?

• Speaker #1

  Moi je pense que si c'est un gros projet immobilier, je pense qu'il faut rapidement aller voir les autorités. Je pense qu'il faut... La discussion, elle règle énormément de problèmes. Et très souvent, il n'y a pas de discussion et on reçoit juste un projet comme ça et c'est dommage. Parce que peut-être juste une ou deux séances auraient permis déjà de déblayer des problèmes majeurs ou des volontés ou des orientations, des directions. Et puis qu'une séance, des fois, il vaut mieux attendre deux semaines avant une séance, mais avant une première discussion, et ça permet des fois de décompter pas mal de problématiques qui pourraient venir dans le futur.

• Speaker #0

  Oui, j'imagine que peut-être les porteurs de projets voient la commune comme déjà une autorité, puisque c'est elle qui va délivrer ou non le permis de construire, mais un petit peu, dit vulgairement comme une bête noire, on se dit, ah mais ils vont m'embêter pour ci ou ça. Parfois, ce n'est pas tout à fait juste non plus.

• Speaker #1

  Peut-être, alors peut-être que certaines municipalités ou les municipalités sont vues comme ça, mais ça reste l'autorité compétente. Donc autant quand même aller les voir, discuter avec eux. Ça ne veut pas dire que vous allez tous sortir de la séance, d'accord. Mais au moins, il y a une première vision et on sait où on pourra aller et on sait quels sont les points peut-être plus sensibles ou à ne pas franchir. Et moi, je trouve que c'est vraiment important d'aller discuter, d'aller avec des esquisses, un avant-projet. Voilà notre idée. Et puis d'avoir déjà juste la température.

• Speaker #0

  Très bien. C'était très clair. Merci beaucoup Ludovic pour tes réponses. Et à très bientôt.

• Speaker #1

  Merci à toi Aris. Ça a fait un plaisir. A bientôt.

• Speaker #0

  A bientôt. Salut.

• Speaker #1

  Ciao.

• Speaker #0

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