Transcription

• Speaker #0

  Bonjour et bienvenue dans le Triplex, le podcast qui va booster ta location courte durée. Je suis Samy et aujourd'hui je suis accompagné d'une personne que, dans le milieu de la location courte durée, vous connaissez probablement, même sûrement, Vanessa du podcast La Conciergerie. Bonjour Vanessa.

• Speaker #1

  Bonjour Samy, merci de l'invitation. Je suis très contente d'être pour une fois interviewée.

• Speaker #0

  Exactement, en fait, c'est ce qu'on s'est dit juste avant. tu as l'habitude, toi, d'interviewer des personnes, des professionnels du secteur, des conciergeries. Mais là, tu passes derrière le micro, entre guillemets, et c'est moi qui vais te poser plein de questions sur la conciergerie. Aujourd'hui, épisode spécial conciergerie. Du coup, comme vous avez compris, on va parler de conciergeries en 2026. Pas mal de mutations qui ont opéré en 2025, je trouve. Là, l'idée, c'est de comprendre qu'est-ce qui va être la... conciergerie de 2026. Toi, du coup, ce que tu as pu apprendre en 2025, 2024, 2023, ça fait combien de temps d'ailleurs que tu as le podcast La Conciergerie ?

• Speaker #1

  Ça fait trois ans, trois ans depuis octobre 2022.

• Speaker #0

  Voilà, donc avec ces trois ans-là, je pense que tu as plein de choses à nous apporter sur ce milieu et sur ces évolutions que tu as vu en plus se faire. Tu as vu évoluer La Conciergerie, je pense, et l'idée... clairement, c'est que tu nous apportes tous tes tips, tes conseils pour avoir une vision claire en 2026 pour les conciergeries.

• Speaker #1

  Avec grand plaisir.

• Speaker #0

  Bon, super. Avant toute chose, n'hésitez pas à vous abonner à la newsletter une fois par semaine. Vous allez recevoir dans votre petite boîte mail un petit message de ma part avec l'épisode du jour, donc tous les mardis. Aujourd'hui, c'est tous les mardis. Peut-être que ça évoluera. On verra. Et bien entendu, je vous envoie également les bons plans que l'on peut négocier. avec nos partenaires. Donc pareil, par petit mail avec des petits bouts de réduction qui vous sont envoyés. Donc la newsletter est en description et bien entendu, Vanessa, tu le dis toi aussi, n'hésitez pas à nous laisser une note 5 étoiles sur Spotify ou Apple Podcast. Ça permettra à l'algorithme de remonter le podcast. Voilà.

• Speaker #1

  Un petit commentaire sur YouTube aussi pour le triplex.

• Speaker #0

  Un petit commentaire sur YouTube. Oui, c'est vrai, je l'oublie toujours YouTube. On est sur YouTube, n'hésitez pas à y aller, là par exemple, cette vidéo sera sur YouTube également, comme ça vous pourrez voir nos têtes, c'est ça, on verra, de toute façon, voilà. Nos têtes du midi, parce qu'on enregistre aujourd'hui, il est à peu près midi. T'as déjà mangé toi, c'est bon ?

• Speaker #1

  J'ai mangé, ça y est.

• Speaker #0

  Bon, ça va, pas encore. J'espère que mon ventre ne va pas gargouiller, mais bon. Allez, on commence, du coup, les chiffres. Clairement, les chiffres, aujourd'hui, c'est quoi ? J'ai trouvé sur Xerfi, donc Xerfi qui est... Un centre d'études qui est très professionnel, c'est un centre d'études qui est utilisé par les experts comptables, les avocats, etc. qui a réalisé une étude sur 2025 pour les conciergeries et ils ont recensé environ 5000 conciergeries. Est-ce que ça te paraît cohérent, toi, aujourd'hui, ce chiffre ?

• Speaker #1

  Oui, justement, juste avant notre épisode, je faisais un peu des recherches sur la data en conciergeries et j'ai trouvé le même chiffre, 5000 conciergeries. C'est vrai que quand j'ai démarré le podcast, j'avais en tête 2000 ou 3000 conciergeries. Donc, ça a quand même bien évolué. Mais on est aux alentours de 5 000 en France.

• Speaker #0

  Exactement. Et ce que révèle également cette étude-là, c'est qu'on est sur un marché qui est vraiment bousculé, entre guillemets, par des réglementations avec la loi Lemaire, par exemple, par de la concurrence qui est de plus en plus accrue. Comme tu l'as dit, on passe de 3 000 à 5 000 conciergeries aujourd'hui. Et moi, il y a une question déjà pour commencer. Voilà, comme ça. la question d'entrée ça va être pour toi en fait qui voit passer de toutes les conciergeries, toutes les semaines, tu as des interviews de professionnels de conciergeries. C'est quoi ton ressenti aujourd'hui sur ce tournant, on va dire ? Qu'est-ce qui s'est passé dans les 12-18 mois pour les conciergeries ?

• Speaker #1

  Tu parles en termes de réglementation ou en termes de croissance ?

• Speaker #0

  Concurrence, réglementation, qu'est-ce que tu as vu, en quelques mots, évoluer dans le bon sens ou dans le mauvais sens ?

• Speaker #1

  Pour moi, je vois évoluer le domaine de la conciergerie dans le bon sens, même si certains pensent que c'est le contraire. Pourquoi ? Parce que c'est vrai qu'il y a eu, on l'a vu, entre 3 et 5 000 conciergeries en à peine 3 ans. Il y a eu beaucoup de personnes qui ont saisi l'opportunité, mais beaucoup aussi qui vont partir parce qu'elles ne se sont pas professionnalisées, structurées. Donc pour moi, ça va dans le bon sens parce que seules les conciergeries qui seront professionnelles resteront et pourront s'adapter pour les années à venir.

• Speaker #0

  Exactement. C'est un peu mon idée. C'est qu'on est sur un milieu, le milieu en général de la location courte durée et professionnelle. se professionnalisent de plus en plus. Et c'est une bonne chose parce que les petits vont disparaître. Ceux qui ne font pas ça de façon professionnelle vont disparaître. Et c'est mieux pour le marché. Moi, j'entends beaucoup parler de... de choses sur le volume. Du coup, ça va être ma première partie sur le volume des conciergeries. Dans un premier temps, j'entends qu'il faut du volume pour avoir du chiffre d'affaires conséquent et pouvoir se payer avec une conciergerie. Et de l'autre côté, j'entends qu'on peut se nicher sur des logements premium, avoir des micro-conciergeries et faire beaucoup de chiffre d'affaires. Au final, moi, je n'aurais rien à savoir. Quelle est la vérité aujourd'hui ? Qu'est-ce que dit le marché ? Est-ce qu'il faut du volume ? Est-ce qu'il faut du premium ? Se spécialiser ? Être plutôt mix ? Qu'est-ce qui marche aujourd'hui ?

• Speaker #1

  Déjà, micro-conciergerie, j'ai du mal avec ce mot. Je ne comprends pas trop le fait de parler d'une micro-conciergerie. Aujourd'hui, effectivement, il y a plusieurs possibilités dans la conciergerie. Soit on veut faire du volume, soit on veut faire de la qualité. en tout cas, faire les deux, ça devient compliqué quand on veut, en tout cas... se lancer. Après, par la suite, quand on a des équipes, c'est plus facile. Mais aujourd'hui, il n'y a pas de règle simple où il faut faire de la quantité ou de la qualité. Moi, mon avis personnel là-dessus, c'est que la qualité primera toujours sur la quantité. Donc, ça ne sert à rien d'avoir 50, 100, 200 biens. Si la qualité n'est pas au rendez-vous, forcément, ça va faire partie des points en 2026 où la conciergerie qui fait du volume ne va pas réussir à s'adapter aux réglementations, mais aussi aux exigences des voyageurs. Donc, j'ai déjà d'ailleurs interviewé des conciergeries qui n'ont pas énormément de biens, qui ont moins de 50 biens et qui vivent très bien de cette activité.

• Speaker #0

  Alors, moins de 50 biens, pour moi, on rentre sur une partie, sur une catégorie de volume. Je ne sais pas, mais pour micro-conciergerie, moi, je reprends un peu l'idée du co-hôte. Le co-hôte, en fait, pour moi, il a quelques logements. Allez, ça devient une petite conciergerie, une micro-conciergerie, mais ça reste un side business pour moi. Tu ne peux pas développer un... du chiffre d'affaires qui te permet de te payer que de ça avec 5 logements. Ça me paraît assez compliqué. Parce que tu as des charges fixes, tu vas avoir du hors-saison, tu vas avoir aussi tes équipes à faire travailler. Donc, ça me paraît compliqué. Après, il y a aussi la partie villa, premium, les grosses villas. D'ailleurs, ta dernière interview, je l'ai écoutée et c'était sur une conciergerie premium dans... dans la montagne, c'est ça ?

• Speaker #1

  Exactement, oui.

• Speaker #0

  Et lui, il disait qu'il avait principalement des villas et des biens d'exception, entre guillemets. On est d'accord ?

• Speaker #1

  Oui, exactement.

• Speaker #0

  Et là, pareil, est-ce qu'il y a la saisonnalité qui ne rentre pas en jeu ? Alors lui, comme il a la montagne, il a l'hiver et il a également l'été maintenant, qui lui permet de faire du chiffre d'affaires également l'été. Mais des personnes qui sont au bord de la plage et qui vont avoir des logements d'exception là-bas. Est-ce qu'il n'y a pas une saisonnalité ? La Dordogne, par exemple, je pense à la Dordogne aussi, on y va assez souvent l'été. Mais hors saison, qu'est-ce qui se passe ? Et qu'est-ce qui se passe pour ces conciergeries-là qui font un gros chiffre d'affaires en été et après qui voient leur chiffre d'affaires fondre comme neige le reste du temps ?

• Speaker #1

  Oui, bien sûr. Je réponds à ta question. Juste avant, je rebondis sur micro-conciergeries. Oui, pour moi, la micro-conciergeries, c'est un side business. C'est exactement ça. Quelqu'un qui veut un complément de revenu. une mère de famille, un étudiant, quelqu'un qui veut cumuler deux activités pour gagner plus. Oui, mais en général ces personnes ne vont pas s'équiper d'outils professionnels, donc n'auront pas ces charges là, mais n'auront pas aussi la qualité attendue d'une conciergerie. Ça c'est différent. La micro conciergerie ça peut être quelqu'un qui fait ça pour un ami, pour sa famille, pour son réseau proche, mais il ne fera pas ça de manière professionnelle.

• Speaker #0

  C'est ça.

• Speaker #1

  Pour revenir sur du coup la saisonnalité, moi même quand j'avais ma conciergerie, J'étais en pleine saisonnalité. J'étais en Gironde, mais pas sur Bordeaux. J'étais en Gironde à 30-35 kilomètres. Et la saisonnalité, on la sent quand même. Malgré qu'il n'y a pas l'océan à côté. Les gens ne venaient pas pour ça. Ils venaient pour les vignes surtout. Mais la saisonnalité, on la sent de septembre à avril. Ça dépend des zones. Comment on arrive à traverser cette saisonnalité ? Et comment on fait pour 2026 ? Il n'y a pas de solution. Malheureusement, on est dans un métier... de tourisme. Dans le tourisme, il y a toujours de la saisonnalité, sauf dans les grandes métropoles. Mais malheureusement, il faut pouvoir vivre sur ses prix, sur sa trésorerie de haute saison, sur la basse saison. Et ça, c'est une gestion à avoir à l'année sur sa trésorerie.

• Speaker #0

  C'est exactement ça. Je me souviens, on a déjà fait un épisode ensemble, t'es déjà venu dans le podcast au début, on avait fait un épisode sur les conciergeries, bien sûr, et tu m'avais dit quelque chose qui m'a complètement, vraiment marqué. Tu m'as dit, développe ta conciergerie. dès le premier logement, comme si tu en avais 30, 50. Est-ce que ça, c'est toujours vrai ? Est-ce que tu as évolué ?

• Speaker #1

  Toujours vrai. Pourquoi ? Parce que si tu développes ta conciergerie comme tu as en tête une micro-conciergerie justement, où tu en veux peut-être 3, 4, et puis en fait tu as beaucoup de demandes, et du coup tu changes d'angle, et bien tu ne t'es pas équipé, comme je l'ai dit, d'outils professionnels. Donc tu ne pourras pas en fait scaler, tu ne pourras pas passer de 5 à 25, parce que tu n'auras pas les outils pour. Il faudra reprendre tout de zéro, et en général, quand tu arrives à 25 logements, que t'as pas les outils professionnels donc clairement t'as pas pas le temps de les mettre en place. Tu vas être vraiment sous l'eau. Oui, pour moi, il faut savoir, avant de se lancer, ce qu'on veut. Est-ce qu'on veut une conciergerie avec peu de biens pour un complément de revenu ou est-ce qu'on veut en faire une activité principale ? Si on veut en faire une activité principale, on utilise les outils professionnels et on met en place des process professionnels pour justement atteindre un nombre de logements qui nous semblent pertinents.

• Speaker #0

  C'est exactement vers là où je veux aller. Tu as répondu un peu à la question. C'est la mutation numéro une que j'ai vu et qui va être importante pour 2026, c'est la fin des conciergeries improvisées. Pour moi, c'est fini à moins de savoir ce que tu veux avant. Moi, j'ai l'impression dans le marché qu'on a des conciergeries qui se lancent et qui n'ont pas de vision de long terme. Ils commencent, ils se structurent dans le mal. Je l'appelle ça dans le mal. C'est-à-dire par la difficulté, ils vont commencer à se structurer. Un cas tout simple, le linge, la gestion du linge. Et ça, pareil, tu l'as évoqué avec impeccable, il me semble. Au début, tu gères toi-même ton linge, ton propriétaire a son propre linge que tu vas laver, soit dans ta machine à laver perso, soit en blanchisserie, etc. Et au fur et à mesure, ça devient juste impensable. La douleur fait que tu vas te structurer. Et si tu n'as pas anticipé les coûts que ça allait t'apporter, c'est un réel danger pour les concierges, je n'en ai pas d'accord, parce que ça peut... Bon. 3 euros plus 3 euros plus 3 euros, 5 euros plus 5 euros, 5 euros. Tu ne peux pas le répercuter sur tes voyageurs parce que le prix est trop conséquent ou alors à tes propriétaires. Ça peut mettre en péril ta conciergerie, on est d'accord ?

• Speaker #1

  Exactement. En 2026, de toute façon, une conciergerie qui ne pilote pas ses chiffres, elle ne va pas tenir dans le temps.

• Speaker #0

  C'est ça. Le pilotage, ça va être juste indispensable. J'ai envie de dire comme un vrai business, mais la conciergerie est un vrai business. et il y a beaucoup de personnes encore qui pètent le... ne le prennent pas tel quel, alors qu'aujourd'hui, il faut piloter, il faut gérer de l'humain, il faut... En fait,

• Speaker #1

  il y a eu une ère, entre 2022 et 2025, où la conciergerie était vue comme une opportunité pour se faire de l'argent facilement. Aujourd'hui, en 2026, ce ne sera clairement plus possible, parce que beaucoup de concurrents se mettent dans la ville de chaque conciergerie, sauf qu'il va y en avoir qu'un ou deux qui va réussir à se démarquer, et pour se démarquer, effectivement, il faudra se professionnaliser. Donc, on ne fait plus ça de manière automatisée, chose qui, en réalité, n'est pas possible sur le terrain. On fait ça de manière professionnelle et structurée.

• Speaker #0

  C'est ça. Et un autre point aussi avec ce, du coup, avec ce, comment on appelle ça ? Quand une conciergerie grossit, voilà, on va dire ça comme ça. Quand une conciergerie grossit, ce que je rencontre de plus en plus, c'est que ton appartement, ton logement, pour le propriétaire, va devenir un numéro. ils ne vont pas mettre en place tout ce qu'il y a à mettre en place pour pouvoir le faire grossir. Et ça, c'est un peu dérangeant et ça crée aussi du conflit avec les propriétaires. D'ailleurs, on va le voir juste après. Mais qu'est-ce que tu peux dire par rapport à cette, je l'ai appelée déshumanisation des logements ? Est-ce que tu l'as ressenti toi également par rapport à ça ?

• Speaker #1

  À partir du moment où il y a beaucoup de volume, c'est vrai que les logements deviennent des chiffres. J'ai même vu des conciergeries qui ne voyaient jamais les logements. Et pour moi, ça me paraît improbable, surtout quand on se lance. Quand on se lance, ce n'est pas possible. Mais quand on est bien lancé, ensuite on a des équipes qui le font. Donc ça, on délègue. Mais le faire de manière automatisée, non, c'est impossible. Il faut que le logement reste... Le logement, c'est le produit qui est vendu. Donc il faut que le produit vendu soit toujours impeccable. Et il faut que du coup, il soit vérifié et que ce soit... un produit mis en avant et le propriétaire, c'est son produit aussi. Donc, il faut pouvoir aussi le rassurer. Et le voyageur, c'est leur produit aussi. Donc, c'est le produit de tout le monde. Donc, il faut que ce soit ça qui soit mis en avant et qu'il soit le plus inspecté, j'ai envie de dire, le plus vérifié.

• Speaker #0

  Toi, dans toutes les interviews que tu as faites, est-ce qu'il y avait des signaux d'alerte qui ont sauté aux yeux un peu de... T'ont sauté, toi, aux yeux ou aux yeux des exploitants de conciergerie ? Par rapport à un... On va dire ça... un parc un peu trop gros, qui grossit un peu trop gros. Je ne sais pas si vous avez compris.

• Speaker #1

  Oui, j'ai compris. J'ai déjà interviewé des conciergeries que j'ai pu mettre en tête. De toute façon, je n'aurais pas dit le nom, maintenant que j'y pense. Mais quoi que, elles ont fait des erreurs et puis elles ont appris de leurs erreurs. Donc, c'est tout à fait acceptable et c'est bien d'en apprendre d'ailleurs sur eux, qui ont grossi très vite et qui se sont cassés la gueule, désolé pour le mot. parce que la qualité n'était pas au rendez-vous, parce qu'ils n'arrivaient pas à suivre la qualité des biens en grossissant trop vite. Parce que du coup, souvent dans sa conciergerie, quand on est mort, on est seul. On fait tous les postes quand on se lance. Donc on ne peut pas faire de la prospection et prendre des nouveaux logements, et en même temps inspecter la qualité de tous les autres logements, et de mettre en place des actions pour que le logement soit meilleur. Donc on ne peut pas tout faire. Déjà, il ne faut pas grandir trop vite, ce serait la première solution. Ou alors, il faut bien se structurer et avoir des équipes. Donc oui, c'est très important de faire attention à la qualité. On le voit par les notes, par les réclamations des voyageurs. Et c'est ça qu'on voit le plus.

• Speaker #0

  Ce que tu dis est très vrai pour ma part. Moi, dans mon secteur, j'ai fait appel à plusieurs conciergeries pour mes logements. Alors moi, c'était que pour la partie ménage et gestion du linge. Parce qu'au tout début, Quand une conciergerie commence, elle accepte ce genre de mission, alors qu'il ne faudrait pas, je pense, parce que pour moi, ce n'est pas forcément rentable. Mais elles acceptent et après, elles grossissent beaucoup, beaucoup, beaucoup, trop vite. Et la dernière conciergerie avec qui j'ai travaillé, c'était le leader dans mon secteur. Et du jour au lendemain, il y avait des signes avant-coureurs qui arrivaient, la perte de qualité. l'embauche, ils n'arrivaient plus à embaucher trop de logements à gérer et en fait au fur et à mesure ça a plongé jusqu'au moment où il y a eu un pétage de câble il faut dire ce qui est, il a dit hop c'est bon on ferme, du jour au lendemain ils ont fermé donc comme tu l'as dit, pas grossir trop vite et surtout se structurer, c'est hyper important parce que sinon vous allez droit au mur droit au mur, mais dans tous les business c'est comme ça d'ailleurs Non.

• Speaker #1

  tous les business entrepreneuriaux, il y aura forcément un moment où si on grandit trop vite et qu'on n'a pas structuré en amont les fondations, ça va se casser la figure.

• Speaker #0

  C'est exactement ça. On arrive du coup à cette mutation numéro 2, la conciergerie un peu stratège. Et il y a un paradoxe, moi, que je vois assez souvent dans les conciergeries. Elles sont payées à la commission. Les conciergeries sont payées à la commission et pourtant, elles ne mettent pas en place les optimisations nécessaires, pour la plupart, pour que le logement soit plus performant, et notamment via du revenue management. C'est des choses que je vois dans mon secteur avec qui j'ai des propriétaires investisseurs qui ont investi avec moi sur d'autres logements, et eux font appel à des conciergeries, mais vraiment pour l'intégralité de la mission. Et à chaque fois que je parle avec eux, leur logement n'arrive pas à se louer, et quand je creuse un petit peu plus... Je me rends compte que le revenu management n'est pas mis en place. D'ailleurs, il y a beaucoup de conciergeries, Price Lab, etc. Ils ne savent même pas ce que c'est. Vraiment.

• Speaker #1

  C'est des micro-conciergeries.

• Speaker #0

  Oui, mais même pas. Parce que moi, sur mon secteur, il y a une conciergerie qui en a une quarantaine sur mon parc, juste à côté. Et quand je lui ai parlé, tu mets en place Price Lab, tu mets en place du revenu management, ils sont en mode, c'est quoi ? Ou non ? Alors qu'ils ont monté une laverie et tout. Mais le genre de choses qui vont faire gagner de l'argent au propriétaire et qui vont justifier aussi la commission, ce n'est pas mis en place. Et du coup, ce qui se passe, c'est qu'il y a des conflits qui arrivent avec le propriétaire. Donc toi, par rapport à ce revenu management, parce qu'en plus, c'est une partie de ton métier à côté, qu'est-ce que tu peux nous dire ? Est-ce que ce que je dis, c'est la norme ou pas ?

• Speaker #1

  En fait, je vais te dire une chose. Quand j'avais ma conciergerie, c'était... Le dernier de mon souci, en fait, on va dire, le revenue management, parce qu'on ne pense pas à ça quand on se lance. J'ai fait beaucoup d'erreurs. Je ne dis pas qu'il faut faire ça. J'ai fait beaucoup d'erreurs. En fait, quand on ouvre sa conciergerie, ce qu'on veut, c'est avoir des clients. Et on va se concentrer beaucoup sur ça. Et on va oublier un peu le reste. Et c'est dommage parce que le propriétaire, ce qu'il recherche avant tout, une fois qu'on a signé son bien, c'est d'avoir l'esprit tranquille dans un premier temps. Et le deuxième point, c'est d'être rentable, de rentabiliser son bien. Donc il faudrait aussi que la conciergerie, quand elle se lance, elle ne pense pas qu'à trouver de nouveaux clients, mais à fidéliser ses clients actuels. Et pour le fidéliser, ça passe par la rentabilité de son bien. C'est vrai qu'aujourd'hui, il peut y avoir des personnes qui font du revenu management, des humains, mais il peut y avoir aussi des outils, des outils comme tu les as mentionnés. Donc aujourd'hui, il n'y a pas de... Même si on ne sait pas le faire, parce que moi je ne savais pas le faire justement, si on ne sait pas le faire, il n'y a pas d'excuse de ne pas avoir quelque chose qui le fait pour soi, que ce soit un outil ou un humain. Donc il faut vraiment s'y intéresser pour fidéliser, parce qu'aujourd'hui, on a parlé d'avoir beaucoup de biens, mais si c'est pour tout perdre au bout de six mois... Ça ne sert absolument à rien. Il vaut mieux avoir peu de biens, mais des biens très rentables, avec des propriétaires contents qui nous recommandent. Et là, il n'y aura plus besoin de prospection.

• Speaker #0

  C'est exactement ça. C'est des biens rentables. Comme tu as dit, le volume, en final, ne sert à rien pour avoir du volume. C'est bien que tu as en portefeuille, ne te dégage pas une marge suffisante. À quoi bon, en fait ? Tu vas t'épuiser, tu vas épuiser tes équipes, et pour rien. Il y a beaucoup de conciergeries aussi qui se rendent compte de ça. après coup. C'est trop tard quand ils se rendent compte de ça et c'est souvent la fin. Je pense qu'il y a des moyens maintenant, aujourd'hui, avec tous les outils, toutes les entreprises qui se créent autour du milieu de l'allocation courte durée d'avoir des choses qui permettraient de créer un écosystème vraiment performant pour tous.

• Speaker #1

  C'est incroyable.

• Speaker #0

  On en parlera un peu à la fin, mais je tease un peu la fin par rapport à ça. de créer un système qui marche pour les conciergeries, ça serait top.

• Speaker #1

  Justement, quand j'ai démarré, il n'y avait pas tous ces services, tous ces outils maintenant qui sont disponibles pour les professionnels de la location courte durée. C'est juste incroyable maintenant comment on peut optimiser. C'est ça aussi qui fait qu'il y en a beaucoup qui voient l'opportunité de la conciergerie comme quelque chose de simple. Alors ça ne l'est pas. Il faut juste utiliser des outils à bon escient et pas non plus en avoir 50, ça ne sert à rien.

• Speaker #0

  Moi, je voudrais revenir également sur cette... commission, parce que c'est vraiment le nerf de la guerre pour les propriétaires, pour les conciergeries et pour les propriétaires, c'est une grosse partie des revenus avec le ménage, mais le ménage, c'est souvent délégué, donc il y a, si je me trompe, tu me le dis, mais ils vont faire un peu de bénéfice, mais ce n'est pas sur ça qu'ils vont gagner plus d'argent. On va dire que c'est sur la commission, en final, que va se faire la marge, et je trouve beaucoup de conciergeries qui ne savent pas défendre, en fait, leur commission, parce que... On est sur des commissions de 20 à 25 %, voire plus sur certaines villes. Et on ne les différencie pas. On ne différencie pas les conciergeries par rapport à leurs commissions. Il y en a une qui pète à 20 %, l'autre à 25 %, l'autre à 30 %. Et pourtant, ils font la même chose. Est-ce que toi, tu as vu ce genre de cas lors de tes interviews, même de tes accompagnements ?

• Speaker #1

  La plupart ne font pas la même chose, en fait. C'est juste qu'ils ne savent pas se vendre correctement. Une conciergerie à 20 % ne fera pas la même chose qu'une conciergerie à 35 %. C'est juste qu'elle ne met pas en avant ce qu'elle propose en plus, ce qu'elle permet comme bénéfice au propriétaire, parce qu'un propriétaire ne cherche pas une conciergerie qui va lui apporter des outils, quelqu'un qui va faire le ménage. Non, ça, il pourrait le trouver lui-même. Le propriétaire, quand il prend une conciergerie, il veut être tranquille. Donc, en fait, les bénéfices sont simples. Vous n'êtes pas dérangé, en fait. Votre bien, il est loué et il est loué comme il faut et on vous fera un rapport de rentabilité. Et en plus de ça... vous encaissez, vous n'avez plus rien d'autre à faire.

• Speaker #0

  C'est exactement ça.

• Speaker #1

  C'est pas qu'une conciergerie.

• Speaker #0

  On va rêver d'une conciergerie, et ça se trouve, ça existe. Peut-être les grosses conciergeries le font, et encore que. D'avoir un rapport tous les mois en me disant, votre appartement, votre logement a rapporté tant, on vous a fait gagner tant d'argent parce qu'on a fait ça, ça, ça, et aujourd'hui, vous êtes dans les meilleurs du marché, un truc comme ça. D'avoir tous les mois un rapport qui me récapitule un peu tout le mois. Et ça, ce n'est pas fait systématiquement, voire jamais.

• Speaker #1

  Il y a de plus en plus d'outils qui permettent de faire des rapports propriétaires. Mais pour pousser un peu les données, c'est à la conciergerie aussi. Maintenant, il y a beaucoup d'IA. Avec l'IA, on peut vraiment aller au-delà et aller chercher la bonne donnée. Donc, il faut vraiment aussi se documenter sur ça et se former aussi sur ces points-là.

• Speaker #0

  Oui, l'IA, on le voit, l'IA par rapport à la communication voyageur. On en parle beaucoup en location courte durée pour la communication voyageur. mais elle peut faire tellement plus, tellement plus, et dont les rapports de performance qui peuvent être automatisés également avec des données qui vont être sorties des channel managers, par exemple. Oui, ça va bien. Oui.

• Speaker #1

  Ça va bien plus loin maintenant même parce que bon, l'IA pour la communication voyageur, on peut penser que c'est un gadget parce qu'en réalité, beaucoup le faisaient avant, il n'y avait pas besoin d'IA. Par contre, l'IA dans le sens où ça va aller faire des rapports de performance qualité du logement, ça ça existe déjà, on va filmer le logement, il va voir les points d'intention à apporter. Il y a aussi qui va aller chercher la bonne donnée pour avoir les bons prix sur les logements. Il y a qui va aller améliorer les annonces, qui va aussi faire des rapports de rentabilité pour la conciergerie en interne, pas que pour le propriétaire, mais qui permet de voir, attention, il y a plus de charges sur ce logement. Attention, celui-là, il est bien rentable, donc à optimiser. Mais ce logement, il n'est plus assez rentable, il faut l'arrêter. Et ça existe, tout ça.

• Speaker #0

  Et ça existe. Ça, c'est intéressant, du coup, parce que c'est... le pilotage, la gestion de sa conciergerie, ça va être la clé. Et d'avoir des éléments d'alerte comme ça, attention, ce logement-là, ça fait deux ou trois mois qu'il n'est pas rentable, peut-être qu'il faut faire quelque chose. Quand tu as des alertes comme ça qui te viennent, tu prends des décisions. Tu n'as plus à aller creuser dans la donnée, etc. Une conciergerie ne le fera jamais, de toute façon. Et d'avoir ces systèmes-là qui le font à ta place, entre guillemets. C'est top. Il existe des agents IA aujourd'hui. Avec N8N, que tu peux coupler à plein de choses, il y a même des agences qui te créent des agents IA. Ça coûte un peu cher, par contre. Je me suis renseigné pour moi, pour la partie podcast. Ça coûte quelques milliers d'euros en fonction de la complexité de ton agent IA, mais je pense que ça peut être un investissement nécessaire pour les conciergeries.

• Speaker #1

  Je vais te donner un outil que j'utilise depuis peu et qui a vraiment changé beaucoup de choses et que je donne aussi aux élèves de mon accompagnement. C'est GenSpark. C'est un outil qui est payant, mais en fait, qui regroupe toutes les IA qui existent aujourd'hui et qui va te choisir la meilleure IA pour faire ce que tu veux faire. Et ça intègre des super agents à l'intérieur et ça coûte pratiquement le même prix qu'un abonnement de ChatGPT. Donc au final, ChatGPT ne sert plus et GenSpark a toutes les IA. Et moi, je l'utilise par exemple pour faire des documents détaillés sur des rapports. J'ai même fait pour un élève une veille concurrentielle de sa ville par département avec une carte de France. C'était vraiment très, très poussé. Et je lui ai demandé de me confirmer les données parce que moi, je ne suis pas sur la zone. Il m'a dit que les données étaient bonnes. Donc vraiment, on peut faire beaucoup de choses. GenSpark, oui. G-E-N-S-P-A-R-K.

• Speaker #0

  Parfait, ça, ça va être un réel.

• Speaker #1

  Avec plaisir.

• Speaker #0

  Top. On va passer du coup à la partie numéro 4, je crois. ou trois. Sur la conciergerie, on va l'appeler éthique. La conciergerie éthique. Parce que la conciergerie, c'est beaucoup d'humains et d'équipes de ménage qui sont souvent dans une certaine précarité. On entend beaucoup parler, d'ailleurs dans Le Monde, ils en ont parlé, « tuberisation du ménage » . C'est assez fort comme mot, parce qu'on a affaire à une main d'œuvre qui est assez vulnérable, qui, le ménage, c'est souvent, on va dire, ingrat. et avec la location courte durée, en plus, ça va être chronophage, répété. Tous les jours, tous les deux jours, il faut aller dans les logements pour aller les préparer. À force, les équipes de ménage peuvent s'épuiser, il faut le dire, s'épuiser, en avoir marre. Sous-payés également, il y a des conciergeries qui vont tirer sur la corde pour pouvoir proposer les tarifs les moins chers possibles pour se faire soit un bénéfice, soit pouvoir louer plus aussi. À côté, cette équipe de ménage s'épuise et on ne peut plus. Et c'est très difficile aujourd'hui de trouver des équipes de ménage. Toi, tu vois comment le sujet du ménage aujourd'hui sur les conciergeries ? C'est quoi la réalité du marché ?

• Speaker #1

  Dans un premier temps, les conciergeries qui se lancent le font elles-mêmes. Déjà, ça, c'est la mauvaise... La première erreur, je dirais, bien sûr, il faut l'avoir fait une fois dans le logement pour pouvoir déléguer. C'est toujours bien de l'avoir fait pour pouvoir bien déléguer. Mais quand on veut lancer une conciergerie et... et pas une micro-conciergerie, on va structurer les choses comme si, du coup, on allait avoir 10, 15, 20, 25 logements. Donc, on délègue de suite cette partie-là. Ce qui est bien, c'est que quand on va déléguer, on va choisir ses équipes de ménage, j'allais dire ses partenaires, parce que je vais justement, par la suite, parler de partenaires. J'ai vu des conciergeries qui payaient 10 euros de leur prestataire de ménage, ce qui n'est vraiment pas cher du tout et qu'il ne faudrait pas accepter. Pourtant, certains vont l'accepter parce que... Ils sont dans une situation précaire, mais on ne peut pas rémunérer quelqu'un 10 euros et attendre de lui un ménage de qualité et d'être toujours là au rendez-vous et d'être toujours motivé. Quand on paye à la juste valeur son prestataire, déjà il va être motivé et en plus il va être fidèle. Quand on paye un prestataire en micro-entreprise, on sait très bien qu'il ne peut pas être exclusif à notre conciergerie. Sinon, c'est du salariat déguisé, donc il va potentiellement faire d'autres prestations autre part. Par contre, on peut tout à fait bien le rémunérer. Moi, je dis qu'en dessous de 25 euros de l'heure, ce n'est pas suffisant. Si on veut en tout cas en faire un partenaire et le garder. Et moi, ce que je mettais en place, c'était des primes, par exemple. Des primes de qualité. Voyageur qui met une note 5 étoiles sur la qualité du ménage, et bien il y a une prime.

• Speaker #0

  Le but, c'est que ce prestataire soit un partenaire et par la suite, il va pouvoir évoluer. Il va pouvoir faire les vérifications, j'appelle ça un inspecteur, il va pouvoir inspecter les autres logements quand il y aura de nouveaux prestataires, parce qu'on va se développer. Donc, si le prestataire a pour vocation d'évoluer, c'est tout à fait possible, mais il faut lui dire dès le départ.

• Speaker #1

  Mais tu as complètement raison. L'équipe ménage, pour moi, mon équipe ménage, je n'ai pas de conciergerie, j'ai quelques logements. Mais c'est le nerf de la guerre. Si demain, ils ne sont pas là, en fait, moi, je peux fermer. Si demain, ils ne sont pas là, je ne peux rien faire. Je vais aller faire quelques ménages et puis c'est tout. J'ai d'autres activités et je ne vais pas louer. Donc, il faut les récompenser à leur juste valeur. Ce n'est pas moi qui leur ai dit mon prix, c'est eux qui m'ont dit leur prix. Pour mes logements, combien tu me prends ? Je n'ai pas discuté. Je n'ai pas discuté parce que je sais que c'est compliqué, qu'il y a beaucoup de... C'est chronophage. C'est usant.

• Speaker #0

  C'est usant sur l'énergie, mais aussi moralement. On change de... Ce n'est pas un hôtel, en fait, dans les locations Airbnb. On va de logement en logement. On doit prendre sa voiture. On doit porter du linge qui peut être lourd. On peut porter des seaux qui peuvent être lourds. Donc, oui, c'est usant comme métier. Donc, il faut aussi pouvoir les récompenser. Et ce que je recommande en période de fête, c'est d'offrir un petit cadeau aussi pour ces personnes, pour leur famille. Je trouve qu'ils doivent être mis en valeur aussi, parce que grâce à eux, l'activité de conciergerie tourne. Ne serait-ce que faire un petit check tous les matins ou une fois par semaine avec un café, avec toute l'équipe, ils font partie de l'équipe, donc il faut pouvoir faire ça.

• Speaker #1

  C'est exactement ce que j'ai dit dans mon dernier épisode de podcast. Moi, je donne toujours des étraines. On appelle ça des étraines. Enfin, moi, je dis des étraines, mais...

• Speaker #0

  C'est des étraines, oui.

• Speaker #1

  Toujours. Tous les ans, ils ont le droit à leur petite enveloppe d'étreinte pour les remercier et pour Noël également. Un petit cadeau, une petite boîte de chocolat, quelque chose avec un petit mot pour les remercier pour cette année. C'est hyper important. Ça crée aussi un climat de confiance, de long terme, de durabilité. Moi, c'est ce que je recherche. Je ne veux pas changer de personnel de ménage tous les quatre matins. Après, il y a aussi une réalité du marché. De bien payer son personnel de ménage, il faut le faire, c'est éthique. Mais plus tu as augmenté tes frais de ménage, et plus tu vas peut-être être hors marché par rapport à d'autres qui ne vont pas le faire, ou alors des propriétaires qui vont gérer leur appartement tout seuls. Toi, par rapport à ça, comment tu te positionnes ? C'est compliqué quand même.

• Speaker #0

  Déjà, pour moi, la conciergerie ne doit pas faire de marge sur le ménage. Aujourd'hui, il existe le mandat fiscal de débours. Pour une conciergerie qui est une société, il faut faire du débours, ou même en micro-entreprise ça fonctionne. C'est-à-dire que c'est le propriétaire qui va « payer » le prestataire. Bien sûr, c'est quand même la conciergerie qui va faire le transit d'argent, mais ce sera une facture au nom du prestataire. Donc en fait, pour la comptabilité, c'est transparent, il n'y a pas de charge à payer pour la conciergerie, mais du coup, il faut qu'elle affiche un frais de ménage, qui soit le frais de ménage sur les plateformes payé par le prestataire pour le prestataire au même montant. Et là, du coup, il n'y a pas de possibilité de marge dessus. Donc déjà, ça réduit le frais de ménage sur les plateformes et pour le propriétaire aussi.

• Speaker #1

  Et oui, ça, c'est intéressant ce que tu dis. Et c'est là aussi où le marketing de la communication est hyper important pour les conciergeries. C'est que, et on va, c'est tout trouvé, la transition par rapport à la relation propriétaire. La conciergerie n'est pas une entreprise de ménage. Elle fait... bien plus. Et ça, il faut le mettre en avant auprès du propriétaire. La partie ménage, c'est des prestataires externes qui vont le faire ou des collaborateurs. Mais une conciergerie, comme on l'a vu avant, c'est bien plus. Et ce qu'on voit avec les propriétaires, c'est que les conciergeries, les propriétaires, il y a souvent une relation de conflit. Ce n'est pas une généralité, mais il y a quand même souvent une relation de conflit en disant, elle me prend tant de commissions, qu'est-ce qu'elle fout ? Elle ne fait que du ménage, etc. Est-ce que toi, tu le vois, ça, ou pas ? Cette guerre entre propriétaire et conciergerie, notamment par exemple pour les factures impayées, c'est assez régulier.

• Speaker #0

  C'est vrai que j'entends beaucoup de propriétaires se plaindre de leur conciergerie ou d'arrêter avec leur conciergerie et qui ne veulent plus aller prendre une conciergerie. Et le même phénomène est arrivé avec les agents immobiliers avant. Pourquoi ? Parce qu'il y a eu beaucoup d'agents immobiliers d'un coup et beaucoup étaient amateurs, on va dire. ne savaient pas se professionnaliser face à ça, donc il y a eu une mauvaise image du domaine, et la conciergerie est en train d'aller sur cette image-là, mais j'ai bon espoir que pour 2026, les conciergeries qui ne seront toujours pas professionnelles vont fermer parce qu'elles ne vont pas être rentables, parce qu'elles vont avoir des mauvais avis, et seuls les professionnels vont vraiment avoir la part du gâteau. Mais aujourd'hui, je n'ai pas envie que le secteur soit mal vu par des propriétaires parce qu'ils ont eu une mauvaise expérience. Une mauvaise expérience, ça peut arriver dans tous les domaines. Il faut pouvoir faire la part des choses et trouver quelqu'un, une conciergerie plus professionnelle. Mais c'est sûr que si un propriétaire demande à une conciergerie de faire le ménage, il n'y a aucune valeur ajoutée pour la conciergerie. Donc la conciergerie, selon moi, devrait refuser ce type de client. Moi-même, dans mon accompagnement, je dis aux élèves, vous ne prenez pas ce type de client qui ne cherche que du ménage et des arrivées-sorties. Parce qu'en fait, j'ai déjà eu une personne qui est rentrée dans l'accompagnement, qui avait 45 biens, mais qui ne faisait que ménage et entrée-sortie, en fait. Et elle ne gagnait pas d'argent. Donc, elle a arrêté ce service-là et elle est restée sur le service conciergerie, 20%. À ce moment-là, elle était à 20%. Et qui apporte de la valeur aux propriétaires, pas du ménage et des clés.

• Speaker #1

  C'est clair. Et en plus, c'est facile de taper sur les conciergeries, mais il y a aussi les propriétaires qui ne font rien dans leur logement pour que ça s'améliore. qui soit de plus en plus performant, par exemple des logements vieillissants, etc. Je sais que les conciergeries vont aller dire aux propriétaires, votre appartement est sous poids parce que peut-être qu'il est vieillissant, peut-être faire des travaux à l'intérieur. Les propriétaires sont assez fermés en général.

• Speaker #0

  Je suis persuadée que l'IA va beaucoup aider sur ça, de pouvoir analyser les commentaires, comme quoi la qualité est en train de se dégrader et comme quoi il faudra apporter des améliorations et on pourra peut-être... Je sais qu'on peut déjà le faire avec de l'IA, mais faire des rapports pour expliquer ce qu'il faudrait améliorer et comment ça pourrait augmenter la rentabilité du logement. Parce que ce n'est pas pour rien si d'année en année, le prix à l'annuité baisse de 5-10 euros. Ce n'est pas parce qu'il y a plus de concurrence, c'est parce que le bien n'est plus adapté à l'heure actuelle par rapport aux autres logements et qu'il faut l'améliorer.

• Speaker #1

  Je suis complètement d'accord avec toi. Ça va être important pour 2026 et du coup, pour 2026... Une des priorités aussi aux conciergeries, c'est de dire non aux propriétaires, qui se croient aujourd'hui tout permis. Parce qu'ils ont une espèce de relation de force, on va dire.

• Speaker #0

  Oui, parce qu'ils se disent qu'il y a plus de conciergeries qu'il n'y a de propriétaires. Mais en réalité, dans le domaine de l'immobilier, des agents immobiliers, ça a été la même chose. Mais pourtant, il y a toujours eu du travail pour les agents immo. Pourquoi ? Parce que ceux qui ont du travail et qui sont recommandés et qui ont beaucoup de biens à vendre sont ceux qui sont les plus pros. qui ont les meilleurs avis. Donc, les conciergeries ne dérangent pas la règle. Il faudra pouvoir se différencier. Et d'ailleurs, on en parlera dans un épisode de podcast ensemble, Samy, quand tu viendras sur la conciergerie. Et puis, effectivement, il faudra se professionnaliser et avoir des recommandations.

• Speaker #1

  Pour finir sur cette partie-là, si tu pouvais nous faire une caricature du propriétaire à ne surtout pas accepter, pour que tout le monde puisse entendre.

• Speaker #0

  Avec grand plaisir. Mais je ne peux pas me faire des amis sur ton podcast. Il y a beaucoup de propriétaires qui écoutent.

• Speaker #1

  Mais c'est pas grave, au moins ils seront corrects avec les conciergeries aussi. Donc voilà, le propriétaire à ne pas accepter pour les conciergeries, en quelques mots, ce serait quoi ?

• Speaker #0

  Selon moi, une conciergerie ne devrait pas accepter un propriétaire qui pense savoir tout faire, qui n'a seulement besoin de quelqu'un pour l'opérationnel, c'est-à-dire faire le ménage, faire des entrées, faire des sorties. Une conciergerie prendra un propriétaire qui ne sait pas faire ou qui veut être... 100% tranquille et déléguer l'entièreté de la gestion de son bien. Un propriétaire qui ne veut déléguer qu'une partie et qui veut être présent pour d'autres parties, en fait, la chaîne de valeur est cassée parce que la conciergerie ne pourra pas assurer la qualité du début jusqu'à la fin. Parce qu'il y aura un propriétaire au milieu ou un autre prestataire au milieu. Donc il faut vraiment que la conciergerie puisse gérer de A à Z l'ensemble des éléments du bien.

• Speaker #1

  Ok. Et on va faire l'inverse maintenant. Pour un propriétaire, quelle serait du coup la conciergerie à ne pas prendre ?

• Speaker #0

  À ne pas prendre ?

• Speaker #1

  Voilà, on fait notre benchmark sur toutes les conciergeries qui sont dans notre ville. Et en fait, qu'est-ce qui est red flag pour une conciergerie ?

• Speaker #0

  Alors pour moi, une conciergerie à ne pas prendre serait une conciergerie qui dit déjà oui à tout type de bien, donc à vérifier si elle a déjà des biens. Il se peut qu'elle n'ait pas de biens, mais du coup, elle va être transparente, elle va expliquer qu'elle vient de se lancer. Une conciergerie qui n'utilise pas d'outil professionnel parce que du coup elle va tout faire à la mano. Et une conciergerie qui n'a pas d'équipe, notamment pour le ménage parce que si un jour il y a un imprévu, la conciergerie ne peut pas être à deux endroits en même temps. Il faut pouvoir gérer les biens du client X et du client Y de la même manière.

• Speaker #1

  Je suis complètement d'accord avec toi. C'est les trois points que j'aurais également relevé. Donc ça va faire deux beaux réels ça. Maintenant, on va parler d'un sujet qui ne va pas être forcément très sexy pour la plupart, c'est la réglementation. Et cette fameuse loi Lemaire, la loi qui est dite anti-Airbnb, on a pas mal de durcissements dans certaines villes, des interdictions même. Mais est-ce que du coup, pour la partie conciergerie, ça a un impact ? Moi, je vois peut-être même le côté positif de tout ça, dans le sens où la conciergerie va avoir une casquette en plus d'aider le propriétaire dans cette mise en réglementation, avec des changements d'usage, etc. Est-ce que tu as des retours d'expérience par rapport à ça ?

• Speaker #0

  Des retours d'expérience, c'est encore trop tôt, mais par contre, je vois comment les choses peuvent évoluer. Aujourd'hui, dans les mois à venir, la conciergerie n'aura plus que son rôle de louer. Elle aura aussi un rôle de protéger le propriétaire, mais sa conciergerie aussi, et de pouvoir vérifier les informations. Parce qu'il faut se dire que la conciergerie sera co-responsable si le propriétaire n'est pas conforme. Donc, d'un côté, et c'est ce que je propose d'ailleurs à certains élèves de l'accompagnement, c'est qu'ils ajoutent un service de mise en conformité et qu'ils aident les propriétaires, soit parce qu'ils ont fait un guide pour les aider à se mettre en conformité, soit ils les aident concrètement avec un autre service, s'ils ont la possibilité, bien entendu, de les aider à faire les démarches avec eux pour se mettre en conformité.

• Speaker #1

  C'est ça. Moi, ce que je dis tout le temps aux conciergeries, c'est d'avoir ce rôle d'ambassadeur dans sa ville, dans sa commune et d'aller au plus près de la mairie, par exemple, d'aller Pourquoi pas créer avec le pôle urbanisme quelque chose de spécial, d'être en veille tout le temps et d'avoir cette voie pour les locations court durée autour de chez soi. Et comme ça, vous êtes vraiment dans le cadre de la réglementation. Vous savez ce qui va se passer dans votre ville et vous avez ce rôle d'ambassadeur. Et si vous voulez des clients sérieux, c'est comme ça qu'il faut faire, je pense.

• Speaker #0

  C'est surtout comme ça qu'une conciergerie va se démarquer en 2026. social et si elle est au courant des actualités et qu'elle sait réagir face à ça, ça va être la première question des propriétaires investisseurs sur comment je fais pour gérer ça. Et même quand on va aller en rendez-vous client, le propriétaire ne saura peut-être pas s'il a le droit de louer ou pas. Et pouvoir l'aiguiller sur ça, ça montre déjà le professionnalisme de la conciergerie. Et peut-être que le propriétaire aura vu deux autres conciergeries avant, mais il va choisir cette conciergerie qui sera plutôt à 30% alors que les autres étaient à 20%. Mais comme elle s'y connaît mieux et qu'elle apparaît en tout cas plus professionnelle, il va la choisir elle.

• Speaker #1

  C'est ça. Tu disais quelque chose d'intéressant tout à l'heure, tu disais que la conciergerie était, comme le propriétaire, responsable s'il y avait du coup une malfaçon sur la réglementation, un changement d'usage pas fait, etc. C'est ça ?

• Speaker #0

  En fait, c'est trop facile si la conciergerie, elle accepte tous les biens. Notamment, ça arrive beaucoup en région parisienne, il y a beaucoup de conciergeries qui acceptent les biens, mais qui ne sont pas conformes à la réglementation actuelle. Et je ne connais pas encore de cas où c'est arrivé, peut-être que c'est déjà arrivé, mais je n'en ai pas en tête. Mais on est professionnel quand on a une conciergerie, donc on est censé pouvoir aiguiller le propriétaire sur la conformité de son bien. Si on accepte ce bien, on accepte que le propriétaire soit dans l'illégalité et on accepte l'illégalité. Et donc, concrètement, ce n'est pas très pro pour la conciergerie d'être dans l'illégalité. Est-ce que potentiellement, elle pourra avoir des pénalités ? Ça, je ne sais pas si c'est arrivé. Mais en tout cas, moi, je ne préfère pas jouer le jeu de l'illégalité.

• Speaker #1

  Encore une fois, cet épisode est vraiment... On arrive avec des transitions hyper naturelles sur maintenant, du coup, cette légalité. Et là, c'est tout récent. Vraiment, j'ai entendu parler de ça et j'ai fait un épisode que tu as fait, toi, bien avant moi, avec Unlocker, avec Passepasse, etc. sur des délégations de cartes G, de cartes T. Et je trouve qu'on arrive maintenant avec la... avec les conciergeries, plus on était sur un métier de service, on arrive plus vers un métier lié à l'immobilier en général. Je trouve que vraiment, ça change tout. Est-ce que toi, tu as un recul par rapport à ça ? Est-ce que tu vois de plus en plus de conciergeries qui ont cet accès à cette carte G, à cette carte T ? Et pourquoi aujourd'hui, c'est indispensable ou pas, d'ailleurs, pour les conciergeries ?

• Speaker #0

  Jusqu'à maintenant, on va dire que 9 conciergeries sur 10 sont des prestataires de services et non pas à cette carte G, parce que soit ils n'ont pas la possibilité, Soit ils ne la veulent tout simplement pas parce que ça demande quand même une rigueur importante. Aujourd'hui, toute personne qui veut se lancer en conciergerie, moi je lui conseille fortement de s'équiper soit d'une carte G, enfin carte G et carte T, parce qu'il faudrait les deux selon moi, mais s'il ne peut pas, il existe des services, comme tu l'as mentionné par exemple Unlocker, qui permettent cette carte G et cette carte T. Parce qu'on ne peut pas faire de réservation en direct, donc on est dépendant des plateformes sans carte G. Voilà. On ne peut pas récolter les loyers, donc on est dépendant des impayés. Et on ne peut pas mettre en avant les biens sur son site web sans carte T. Donc, on est plus ou moins obligé d'avoir cette carte avec la loi Auger, qui régit justement ces cartes d'agents IMO.

• Speaker #1

  C'est ça. Ces cartes ouvrent de nouveaux services pour les conciergeries qui, en plus, peuvent être complètement capables, pour la carte T, je pense, de vendre un bien en location courte durée, puisqu'ils connaissent parfaitement le bien. Alors, il y a des réglementations, les DPE, etc., à bien sûr vérifier. mais ça après ça s'apprend et en plus avec Unlocker ou d'autres il me semble qu'il y a un accompagnement qui peut être derrière par rapport à ça qui est obligatoire qui est obligatoire en plus mais ça ouvre de nouvelles perspectives aux conciergeries pour le développement

• Speaker #0

  Oui tout à fait et même tu en parlais tout au début de l'épisode de saisonnalité Si on a plus de services comme de la transaction ou même de la location en longue durée ou en moyenne durée, eh bien, la saisonnalité, elle est un peu plus lissée.

• Speaker #1

  Après, il faudra faire attention aux agents IMO qui vont hurler parce que ça leur crée aussi de la concurrence. Après, à voir, peut-être qu'il y a aussi un monde où ça peut être aussi complémentaire et que l'un et l'autre travaillent ensemble plutôt que ça soit la guerre.

• Speaker #0

  Moi, ce que je vois, la réalité des choses, déjà, j'ai vu une stat que seulement 2% des agents IMO font de la conciergerie. Donc, à eux, peut-être, d'évoluer sur le concept de conciergerie. Et je vois beaucoup de personnes qui viennent pour ouvrir une conciergerie et qui sont déjà dans l'immobilier en tant qu'agent immo ou chasseur immobilier. Donc, en fait, ils ont déjà un pied dans l'immobilier et ils veulent ouvrir une conciergerie pour un service supplémentaire. Donc, ça arrive de plus en plus. Peut-être qu'un jour, le podcast va aller un peu plus vers l'immobilier en général. On ne sait pas. C'est ça. Mais oui, ça va se développer. côté immobilier, je pense que ça va beaucoup se développer.

• Speaker #1

  Et on va terminer cette partie par une carte qui avait été imaginée, je ne sais pas où ça en est, mais ça avait été imaginée il y a quelques années. Et moi, j'en ai entendu parler la première fois lors du congrès des conciergeries à La Rochelle. C'est la carte C. Est-ce que toi, tu as des infos par rapport à ça ? Est-ce que c'est complètement oublié ? Est-ce qu'il y a des évolutions par rapport à ça ?

• Speaker #0

  Je pense qu'on a les mêmes infos, je pense que c'est que anecdotique pour le moment. Je ne sais pas du tout où ça peut en être, mais pour le moment, seule la carte G et la carte T sont possibles.

• Speaker #1

  Est-ce que tu aurais trouvé ça intéressant de mettre en place une carte C pour les conciergeries ?

• Speaker #0

  Je crois qu'il n'y en a pas forcément besoin, parce que carte G et carte T font déjà l'ensemble du travail. Donc, à voir comment ça pourrait se modéliser, la carte C. Après, il n'y avait pas encore de choses dites là-dessus, donc peut-être que c'est quelque chose qu'il faut travailler. Pourquoi pas ?

• Speaker #1

  Moi, cette carte C, je l'aurais imaginée dans le sens où, en fait, comme tu es un professionnel de l'immobilier, de l'allocation courte durée, tu as les mêmes bases, tu as les mêmes exigences également. Les conciergeries auront les mêmes exigences et ça pourrait mettre du coup tout le monde au même niveau, un peu comme les agents immobiliers qui ont les mêmes droits à appliquer. Je ne sais pas comment dire, mais ça aurait du coup glissé, on va dire, les... Les exigences, entre guillemets.

• Speaker #0

  Je pense qu'il devrait y avoir une base de connaissances communes à tous les secteurs de l'immobilier. Et après, des spécifications par métier. Donc des cartes spéciales par métier peut-être. La carte T pour la transaction, la carte G pour la gestion et la carte C pour la conciergerie en location de compte duré.

• Speaker #1

  C'est ça. Après, c'est vrai qu'il y en a beaucoup dans le milieu de la conciergerie, etc. qui ne veulent pas du tout en entendre parler, qui trouvent que c'est vraiment une hérésie. Après, c'est un petit débat. Pourquoi pas ?

• Speaker #0

  Après, je pense que ça fait partie des mutations à venir sur les années à venir. Je ne sais pas si ce sera 2026, mais en tout cas, je pense que la loi va évoluer. Et pas forcément dans le bon sens sur les prestataires en conciergerie, mais plutôt sur une loi plus stricte avec des cartes. Donc, au cas où, j'ai envie de dire, il faudrait peut-être s'y intéresser, que du jour au lendemain, on ne se dise pas « Ah mince, je ne peux plus exercer, parce que je n'ai plus cette possibilité-là » .

• Speaker #1

  Une dernière question pour... Pour terminer, avant la conclusion, pour 2020, ce projet sur 2026, qu'est-ce qui ne passera plus pour les conciergeries ? On a vu, par exemple, le volume qui a atteint trop vite, un volume trop vite, propriétaire qui va être toxique, pas d'outils, on l'a vu aussi, et pas de process également, et le pilotage du CA. Est-ce que tu vois d'autres points, toi, qui est vraiment... important pour 2026 pour les conciergeries ?

• Speaker #0

  Je pense qu'on pourrait rajouter que les concurrents sont aussi nos meilleurs amis. Il ne faut pas aller faire la chasse à son concurrent. Je pense qu'il y a des synergies à avoir. Comme les prestataires, des fois, on a 10 logements, le prestataire n'a pas assez de boulot. Il va dans tous les cas aller voir d'autres conciergeries. Donc pourquoi pas se prêter entre gros guillemets des prestataires pour faire un pôle prestataire entre conciergeries. Je pense que vraiment, même partir une conciergerie, mais partir en vacances, l'autre conciergerie reprend. Je pense que c'est un domaine où il ne faut pas que la concurrence monte l'écrou, mais plutôt se faire des partenariats ensemble, ça peut être top aussi. Il faut l'envisager en tout cas.

• Speaker #1

  C'est clair, je suis d'accord avec toi par rapport à ça. Il y a beaucoup de choses. Du coup, 2026, je pense que ça peut être une année de structuration pour les conciergeries. Et ça tombe bien, clairement ça tombe bien, parce que toi, tu as un challenge au mois de janvier. qui va commencer et qui va permettre aussi aux conciergeries d'aller de l'avant par rapport à cette nouvelle année. Est-ce que tu peux nous en parler ?

• Speaker #0

  Exactement, oui. Pour toutes les personnes qui voudraient se lancer en conciergerie mais qui veulent en faire une activité principale, j'ai à cœur de professionnaliser le secteur depuis trois ans avec le podcast. Et du coup, j'organise un événement de trois jours du 19 au 21 janvier à 20h en ligne. Et c'est gratuit. on va voir le système à copier-coller pour bâtir une conciergerie à plus de 10 000 euros par mois en 2026. Et il y aura trois intervenants dont tu fais partie justement. On verra d'ailleurs le premier jour tout ce qui est juridique, les pièges à éviter, que 9 conciergeries sur 10 vont faire. La deuxième partie, le deuxième jour, ce sera toi qui viendras justement et qui nous expliquera comment décrocher ses premiers clients même sans prospection. Et le troisième jour, on verra le plan exact pour générer des premiers revenus. en 30 jours avec une conciergerie qui a environ 100 logements dans deux villes, dans deux grandes villes de France. Donc, hyper intéressant. Donc, je pense qu'on mettra peut-être le lien pour s'inscrire.

• Speaker #1

  Exactement. Le lien sera en description pour pouvoir s'inscrire du coup à ce challenge. Donc, je le mettrai partout dans toutes les descriptions. Et ce que je voulais savoir, c'est pour les créations de conciergeries, mais est-ce que les conciergeries qui sont déjà en place, mais qui ne performent pas, peuvent venir ?

• Speaker #0

  Je dirais que c'est... d'abord adaptée aux personnes qui veulent ouvrir leur conciergerie ou qui n'ont pas encore de clients et qui ne sont pas structurées. Une conciergerie qui aurait un, deux, trois biens, mais qui n'a pas d'outils, qui n'a pas de structure, ne pourra pas aller au-delà de tous les cas. Donc, elle peut tout à fait venir à ce challenge, elle va apprendre beaucoup de choses. Mais si c'est une conciergerie qui a 10, 15, 20 logements, c'est sûr que là, ce ne sera pas utile pour elle.

• Speaker #1

  Ok, ça marche. Comme tu l'as dit, moi, je serai sur la partie marketing. Voilà, marketing et communication, on va... voir ensemble comment on peut avoir ces premiers clients avec des premiers outils de communication, des choses assez simples qui sont à mettre en place, un peu de bon sens en fait, et qui vont permettre de se lancer. Donc merci pour l'invitation d'ailleurs par rapport à ça, parce que tu m'as proposé d'intervenir et j'en suis ravi. Donc vraiment merci.

• Speaker #0

  Je suis sûre qu'ils vont apprendre beaucoup de choses, donc ravi de t'inviter à cet événement. J'espère qu'il y aura beaucoup de monde qui encourageront Samy dans le chat pendant l'événement.

• Speaker #1

  Oui, moi je... Là, pour toutes les conciergeries qui nous écoutent, qui sont en création de conciergeries, voilà, abonnez-vous, enfin abonnez-vous, inscrivez-vous plutôt, et on se retrouvera directement dans le chat du challenge, et ça sera avec grand plaisir que je puisse répondre à toutes vos questions. Vraiment.

• Speaker #0

  Oui, ils pourront nous mettre d'ailleurs dans le chat s'ils ont écouté cet épisode, ça sera hyper intéressant de voir s'ils sont présents au challenge.

• Speaker #1

  Ah ouais ! Merci à toi, du coup on s'inscrit au challenge, tu peux rappeler les dates ?

• Speaker #0

  19 au 21 janvier à 20h.

• Speaker #1

  19 au 21 janvier à 20h, donc 20h à chaque fois. Est-ce qu'il y aura des replays ou pas du tout ?

• Speaker #0

  Il y aura des replays mais pendant une durée limitée. Le mieux est quand même de participer parce qu'il y aura des exercices pour pouvoir vraiment avancer dans la création et le développement de son activité de conciergerie.

• Speaker #1

  Donc je vous conseille vraiment d'être en plus, le live est complètement différent qu'un replay. Dans le live, il y a les questions-réponses, on peut rebondir. L'énergie est différente. En plus qu'un replay, ça reste une vidéo. Donc vraiment, venez coucher les enfants le plus tôt possible. Oui,

• Speaker #0

  et puis en plus, pendant l'événement, vous pouvez poser toutes vos questions, on y répond en direct. Alors qu'en replay, ce n'est pas tout à fait pareil. Vous ne pouvez pas poser vos questions.

• Speaker #1

  C'est clair. Merci Vanessa pour cet épisode qui est dense. Je pense qu'on a répondu à pas mal de questions pour les conciergeries, surtout sur une vision 2026, une vision long terme. Et toi, dans ton podcast, c'est ce que tu recherches également, c'est aider les conciergeries à avoir une vision long terme et à performer pour qu'ils puissent vivre de leur activité. C'est un peu le but aussi de créer des activités et un business, c'est d'en vivre. Donc merci pour tout ça. On se retrouve très très bientôt pour un nouvel épisode et je vous dis belle journée. Bye bye !

• Speaker #0

  Merci beaucoup Samy pour l'invitation, j'étais ravie de parler de l'avenir des conciergeries. Et puis on se dit à très vite dans l'événement.

• Speaker #1

  Super, à très vite.