Transcription

• Speaker #0

  Bonjour et bienvenue sur Esprit B&B, le podcast qui booste la location courte durée, mais pas que. Je suis Samy et aujourd'hui c'est un épisode solo pour moi, parce que mes deux compères sont en vacances. On va parler d'un sujet qui me tient vraiment à cœur, parce que je suis vraiment dans le dur en ce moment sur ça, c'est la professionnalisation de l'activité de location courte durée. Alors depuis un an, depuis la création d'Esprit B&B, on a rencontré beaucoup de partenaires, beaucoup de prestataires. et ça nous a donné envie de mettre en place tout ce qu'on nous a appris à travers ces épisodes là donc dans cet épisode là ça va être un petit condensé à travers mon histoire également à travers du coup ce que j'ai mis en place depuis un an, un an et demi pourquoi je l'ai mis en place également parce qu'il y a pas mal de choses qu'il faut comprendre et puis voilà ça va être un épisode comme je les aime c'est à dire sur le moment, sur l'instant en freestyle, j'ai pris quelques petites notes bien sûr mais euh L'idée, je ne veux pas m'arrêter à ce que j'ai marqué. Je vais vous parler de tout ce qui me vient à la part la tête. Et ce sera du freestyle, on va dire. Donc, avant toute chose, par contre, on va faire une petite aparté pub. Voilà. Alors, rapidement, abonnez-vous à la newsletter Esprit BNB et Macomimo. Lien en description. Important, vous allez recevoir comme ça tous les mardis matin votre petit épisode du jour. de la semaine dans la boîte mail. Comme ça, vous n'en raterez aucun. Vous allez recevoir également nos conseils. Vous allez également recevoir tout ce qui est formation, puisqu'en fait, on va créer des formations pour vous sur différents sujets avec l'aide ou non de nos partenaires qui sont venus dans les épisodes. Ça va être, je pense, vraiment en 2024-2025 une année vraiment de dingue par rapport à tout ça. Donc, abonnez-vous. Il y aura plein de contenu. Lauriane a créé également Follow BNB, une formation qui vous aide à booster votre visibilité sur Instagram pour votre location courte durée. Elle a mis vraiment tout son cœur. Il y a plusieurs heures de vidéos pour vous montrer de A à Z comment on crée un compte pour son allocation courte durée sur Instagram, comment on fait un post, qu'est-ce qu'il faut poster, à quelle fréquence. Bref, il y a tout. C'est simple, il y a tout. Et vous allez me dire, pourquoi du coup ? j'ai besoin d'avoir de la visibilité sur ma location courte durée pour des réservations en direct et du coup pour ça il y a macom.imo et on vous aide à booster vos réservations en direct avec par exemple un site de réservation en direct et pour cela pour prendre rendez-vous avec nous pour voir votre projet vous allez en lien en description vous allez voir nos coordonnées vous nous appelez ou vous nous envoyez un petit mail et on organise un rendez-vous pour tout ça voilà Petite page pub finie, promis. Maintenant, on va commencer avec l'épisode du jour qui est sur la professionnalisation de l'activité. Alors, dans cet épisode-là, je vais évoquer plusieurs épisodes qu'on a également enregistrés cette année. Et je vous invite du coup à les écouter intégralement pour avoir le maximum d'informations et de conseils. Alors déjà, un petit contexte. Pourquoi j'ai décidé vraiment de me professionnaliser ? il y a un an, un an et demi, et je suis en cours, parce que ce n'est pas fini du tout, mais je suis en cours de professionnalisation, on va dire. Déjà, il y a eu un événement un peu majeur pour moi. Depuis 2016, je fais de la location courte durée, ça vous le savez déjà. Et je n'étais pas aussi professionnel qu'avant, avant qu'aujourd'hui. Pourquoi ? Parce que j'avais une activité salariée. qui ne me permettait pas d'être vraiment totalement présent comme je le suis aujourd'hui dans mes appartements. J'avais mis du coup en place des automatisations bien entendu, mais ça s'arrêtait là et je déléguais après le reste à un prestataire de ménage qui fait également conciergerie, mais moi j'avais que la partie prestation de ménage avec lui et je me gardais la partie communication voyageur. Et depuis un an et demi, il a commencé à y avoir des défaillances avec ce prestataire de ménage-là. où le travail du coup de la qualité du ménage était dégradé. J'ai pu me rendre compte en fait au fur et à mesure des notations voyageurs, j'ai pu voir qu'il y avait un petit souci qui, voilà, je voyais dans la partie propreté des notes que je n'avais jamais eues, même si vraiment je suis assez présent pour mes logements et comme je vous l'ai dit, c'est un peu comme des enfants, des bébés. Il y avait un moment où je me suis dit, je ne pouvais pas y aller comme je le voulais. Donc, j'avais vraiment fait confiance totale à ce prestataire-là. Et là, je voyais que ça se dégradait. Donc, ça ne m'allait pas du tout. Donc, j'ai dû reprendre ça en main. Ça tombait bien, puisque du coup, j'ai quitté mon travail de salarié pour me mettre à mon compte. Donc ça, c'est bien enchaîné. Du coup, j'avais plus de temps pour mes appartements. Et j'y suis allé. Du coup, vérifié, constaté. Et ce que j'ai constaté, en fait, ne m'allait pas du tout. Les ménages étaient mal faits. Le linge n'était pas à la hauteur de ce que je voulais. Déparayé. mal entretenu bref taché de Javel ça n'allait pas du tout donc je lui en parle une première fois une deuxième fois, une troisième fois je lui en parle assez régulièrement il me dit que c'est pas de sa faute que c'est presse à terre mais c'est des employés c'est de leur faute qui sont nuls c'est toujours la faute des salariés mais pas de la faute du patron bien sûr parce que dans ce milieu là c'est un peu compliqué d'avoir du bon personnel de ménage, de recruter du bon personnel. Mais bon, après, en tant que moi, en tant que client, ce n'est pas mon problème. Moi, je paye pour une prestation. Mais trop gentil, Samy, il a tardé à, du coup, faire appel à une autre personne parce que, du coup, j'avais peur aussi parce que c'était une personne qui me suivait depuis le début quand même. Donc, j'avais vraiment peur de quitter ce prestataire-là qui me connaissait, qui connaissait mes appartements, avec qui j'avais une bonne relation quand même. C'était pour moi une régression, je trouvais, mais il fallait faire des choses. Ça n'allait pas du tout, je devais refaire des ménages après que le prestataire soit passé. Là, je me suis dit qu'il y avait vraiment un gros problème. J'ai profité de l'arrivée de deux nouveaux logements cette année pour pouvoir changer de prestataire de ménage. J'ai confié deux nouveaux logements à un autre prestataire de ménage pour pouvoir le tester. Il s'est avéré que ce prestataire-là convenait, le ménage était très bien fait. Donc, je me suis dit, dans un excès de ras-le-bol, suite à une énième visite d'un appartement où ça n'allait pas du tout, j'ai appelé mon ancien prestataire de ménage en lui disant que c'était terminé, que je résidais le contrat le jour J, enfin le jour, qu'il n'y avait pas de délai de carence ou de période de je ne sais quoi, c'était fini. Il a accepté bien sûr parce qu'il savait qu'il était en tort. Et j'ai donné mes cinq appartements à... un seul prestataire de ménage. On va en parler tout à l'heure. C'est une erreur également de ma part, mais je suis en cours de professionnalisation et du coup, je fais des erreurs. Je vous les partage parce que c'est important de partager également pour ne pas que vous vous les fassiez. Bon, allez, voilà le contexte. Le contexte également, c'est que j'ai deux nouveaux appartements cette année et qu'il fallait se professionnaliser. J'ai décomposé ça en plusieurs parties, cet épisode-là. Et on va commencer par la législation. C'est génial. C'est le plus fun. Législation. Je vais commencer par vous dire que je ne suis pas un juriste et que mon cas personnel n'est pas le vôtre. Et que du coup, chaque cas est unique. Et que ce que je vais vous dire là n'est pas forcément vrai pour vous. Voilà. C'est très bien dit ça. Je vais le garder. Donc, par rapport à tout ça, il s'avère qu'en 2016, la loi pour les LMNP, la fiscalité, pour les LMNP n'était pas du tout celle d'aujourd'hui. Donc moi, j'ai investi en LMNP en 2016 où j'ai acheté deux appartements, trois, j'en avais deux ou trois ? Trois appartements, j'en ai revendu en LMNP. Et à l'époque, pour la location courte ou durée, comme c'était très peu répandu, il n'y avait pas forcément de fiscalité particulière par rapport à tout ça. Ça a vite changé, vu la niche fiscale que c'est. Ça a vite changé. Je crois que ça a changé en 2018-2019. et là on a eu ce fameux LMP et les 23 000 euros à ne pas dépasser en Airbnb pour ne pas passer en LMP alors il y avait aussi trois autres critères c'était que ces revenus du salariat ou ces revenus autres devaient être supérieurs à ces 23 000 euros pour ne pas passer en LMP... Et il y avait le troisième critère qui n'existe plus aujourd'hui, c'était qu'il fallait être enregistré au registre du commerce. Donc ça, ça n'existe plus. Et maintenant, pour les Airbnb, le seul critère qui compte, c'est les 23 000 euros de chiffre d'affaires. Et ça, ça arrive très très vite. Clairement, ça arrive très très vite. Et surtout, il y a aussi autre chose que très peu de personnes connaissent, c'est les cotisations sociales. Peu importe votre chiffre d'affaires en Airbnb, vous vous êtes... vous êtes redevable des cotisations sociales en Airbnb. C'est-à-dire les 17,2 de cotisation, je ne sais pas combien. avec un montant minimum de 1500 euros par an. C'est-à-dire que si vous avez un LMNP en Airbnb, vous devez au minimum 1500 euros. Et les 23 000 euros de chiffre d'affaires en LMNP, ça arrive très vite. Avec un seul appartement, vous pouvez les faire. Même un studio. J'arrive à faire avec un seul studio 23 000 euros. Donc là, au fur et à mesure des années, je me suis dit qu'il fallait que je me professionnalise sur cette partie-là. Donc j'ai fait appel à un invocat fiscaliste. D'ailleurs, je vous renvoie à l'épisode numéro 34. qu'on parle de fiscalité avec Maître Kos d'ailleurs c'est lui qui m'a accompagné pour mon changement de fiscalité il m'a dit à me professionnaliser par rapport à tout ça où du coup j'ai créé une holding parce que du coup j'ai d'autres activités à côté donc du coup il fallait que je crée une holding j'ai créé SCI à l'IS j'ai créé également une société immobilière bref je me suis professionnalisé et j'ai choisi Ce n'est pas forcément votre cas à vous, mais moi, j'ai choisi de me caler sur la fiscalité des sociétés, qui est une fiscalité qui ne bouge pas beaucoup et qui bouge, si elle bouge, elle bouge plutôt en la faveur des entreprises, avec une imposition qui va être assez constante dans les années à venir, voire même qui va réduire. J'ai préféré vraiment me mettre sur cette fiscalité-là dans mon activité, plutôt que la fiscalité particulière et fiscalité plutôt... immobilière. Encore une fois, c'est mon cas personnel, parce que mon cas personnel engendre des choses qui, vous, ne vont pas... Enfin, sur la plus-value, par exemple, je suis en train de me perdre dans mes pensées, mais sur la plus-value immobilière, par exemple, moi, je vais être beaucoup plus fiscalisé quand je vais revendre, par rapport à un LMNP qui, lui, va avoir des abattements, etc. Quoique... c'est en train d'être remis en cause prochainement par la nouvelle loi qui va passer prochainement. C'est une histoire, je crois même qu'elle est passée. C'est une histoire de quelques semaines. Et ce que je suis en train de vous dire là, en fait, aura disparu. Donc du coup, moi, j'ai décidé vraiment de me mettre sur la fiscalité des entreprises. Voilà. Professionnalisation, ça commence par ça. Donc mon conseil, c'est d'avoir vos objectifs à long terme. Qu'est-ce que vous voulez faire ? Est-ce que vous voulez avoir un seul appartement en LMNP, Airbnb ? Auquel cas, je ne vous conseille pas d'aller chercher de la SILIS et de la société, etc. En LMNP, ça suffira largement. Par contre, vous allez me dire, moi, je veux 10 appartements, location courte durée, je veux créer un petit empire à moi et je veux investir massivement dans l'immobilier. Là, je vous dis, allez voir un avocat fiscaliste, Maître Kos par exemple. On n'a aucun partenariat avec lui parce que c'est interdit. C'est un homme de loi et on n'a pas de partenariat avec lui. Mais il est très bien. Du coup, allez voir Maître Kos et parlez-lui de vos projets à venir. Et puis, lui va vous expliquer ce qu'il faut faire. Voilà. Important. Ça, c'est très important. Qu'est-ce que je peux vous dire d'autre par rapport à la professionnalisation ? J'ai marqué l'automatisation. L'automatisation, c'est quelque chose que j'avais mis en place dès le début. Parce que, clairement, ça fait gagner du temps quand même. Mais je n'ai pas tout automatisé. J'ai un peu de mal à dire ce mot-là. Pourquoi je n'ai pas tout automatisé ? Parce que je veux garder cette relation que j'ai avec le voyageur, cette communication, ce lien avec le voyageur. Je trouve que c'est important. Par contre, ce que j'ai automatisé dès le début, dès 2016, après une erreur, c'est la mise en place du Channel Manager. Quand je me suis inscrit sur Airbnb et que je me suis inscrit sur Booking et que j'ai mal fait ma synchronisation, entre les deux plateformes, je me suis confronté à une double réservation. Et là, ça m'a coûté cher. Je vous laisse écouter les premiers épisodes d'Esprit BNB où j'en parle. Ça m'a coûté cher en termes d'argent, mais aussi en termes de charge mentale, etc. Je ne l'ai pas forcément bien vécu parce que ça impliquait pas mal de choses. Donc du coup, j'ai mis en place le channel manager qui me permettait du coup de... d'éviter ces doubles réservations. Et j'en ai profité également pour mettre en place les messages automatiques. Parce que pour moi, un voyageur doit avoir, dès qu'il réserve, une confirmation de réservation. Donc ça, vous pouvez le mettre en place sur Airbnb, sur Booking, sans Chanel Manager, c'est possible. Mais n'attendez pas de le faire à la mano, tout seul. Enfin, n'attendez pas plusieurs heures pour envoyer une confirmation de réservation. parce qu'un voyageur veut l'avoir maintenant, il veut savoir comment ça va se passer également, donc ça c'est important. Et également, ce que j'ai mis en place, c'est un guide d'accueil numérique et un message que j'envoie à J-2 avant l'arrivée du voyageur qui lui envoie du coup ce guide d'accueil avec les codes d'accès, avec toutes les informations qu'il a besoin. Voilà ce que j'ai fait par rapport à tout ça. Maintenant, qu'est-ce que j'ai fait en amélioration par rapport à l'automatisation cette année ? Déjà, j'ai fait pas mal de vidéos pour mes voyageurs. des vidéos un peu tuto qui vont les aider dans tout leur parcours de voyage, de l'arrivée de l'appartement jusqu'au départ de l'appartement. Par exemple, je me suis filmé sur des points stratégiques. Par exemple, l'arrivée par l'entrée de l'autoroute. Je me suis mis à l'entrée de l'autoroute. J'ai filmé le trajet de l'entrée jusqu'à mon appartement fois 5, bien sûr, parce que j'ai 5 appartements. J'ai fait ça. pour chacun des appartements, et j'ai créé une vidéo par rapport à ça. Eh bien, ça, ils ont adoré. J'ai pas mal de retours sur ces vidéos-là. En fait, ils me disent que les vidéos les aident énormément à, du coup, s'orienter vers le logement. J'ai mis d'autres vidéos en place. Comment ouvrir une boîte à clés ? Alors ça, c'était le truc qui m'arrivait souvent. On n'arrive pas à ouvrir la boîte à clé, comment on ouvre la boîte à clé ? Donc il faut les guider par téléphone, etc. Il y a des moments où on aimerait bien que ça soit automatisé, ce genre de choses. Du coup, j'ai créé une vidéo où je leur montre comment ouvrir la boîte à clé. J'ai créé des vidéos également dans les appartements où je leur montre tous les équipements, tout ce qu'ils peuvent retrouver, où trouver les éléments, les serviettes, retrouver les couvertures avec les oreillers, tout. Ce que j'attends d'eux également à leur départ, hyper important. Donc ça, on a mis en place ça cette année. Et clairement, ça a un impact énorme. Je vous conseille de le faire dans votre guide d'accueil, de mettre en place ces vidéos-là. C'est hyper simple en plus. Vous vous filmez avec le téléphone, vous mettez ça sur YouTube en mode non répertorié. Le lien, vous allez l'intégrer dans votre guide d'accueil numérique. Et puis c'est fait, c'est fini. Ça, j'aurais dû le faire plus tôt. Clairement, j'aurais dû le faire plus tôt. Mais j'apprends, parce que du coup, ça, c'est des choses que j'ai apprises grâce à Esprit BNB, grâce aux premiers épisodes d'Esprit BNB. En discutant avec Lorgan et Maxime, ça m'a donné cette idée de faire des vidéos. Je l'ai fait. Ce que j'ai mis en place également, c'est la demande de l'évaluation 5 étoiles ou 10 sur 10 sur Booking ou Airbnb. Avant, je laissais le voyageur faire. À la fin du séjour... Le séjour était terminé, je leur disais merci d'avoir choisi mon logement pour votre séjour, n'hésitez pas si vous avez envie de revenir, et voilà. Ça s'est arrêté là, et après ils m'évaluaient comme ils voulaient. Maintenant ce que j'ai mis en place, c'est leur demander de m'évaluer avec un 5 étoiles ou un 10 sur 10 dans un message automatique qui part vers 14h. Pourquoi cette heure-là ? Parce qu'en fait je sais que... Airbnb et Booking envoient leur message pour demander les évaluations. Ils les envoient vers 15h. Donc, moi, vers 14h, j'envoie mon petit message. Comme ça, ils ont mon petit message juste avant l'évaluation. Et là, je leur demande si leur séjour s'est bien passé, qu'ils m'accordent ce 5 sur 5 sur Airbnb parce que c'est la norme et qu'une note inférieure serait pour moi une mauvaise note parce que Airbnb considère que un 4 sur 5 est une mauvaise note et du coup un impact sur la visibilité. Bref, je leur explique tout ça. Et bien vous savez quoi ? Depuis que je mets ça en place, j'ai pratiquement que des 5 sur 5. Enfin, j'ai eu 2 4 sur 5 en espace de 6 mois, même plus que 6 mois. Pour vous donner un ordre d'idée, j'ai regardé juste avant de faire cet épisode-là, sur l'été là, j'ai eu 22 5 sur 5 et juste 1 4 sur 5. En fait, quand vous faites de la qualité et que la qualité est là et que les gens le voient, et que vous leur demandez ces 5 sur 5, ils vont vous les mettre. Pour eux, un 4 sur 5, ça se trouve, c'est une bonne note également. Et en fait, ils n'ont pas l'impact que ça va avoir. Donc du coup, ils vont vous mettre ces 5 sur 5. Si vous faites de la qualité et que la communication est bonne, il n'y a pas de problème. Ils vont vous le faire. Donc, demandez ces 5 étoiles. Ce que j'ai également fait par rapport à ces 5 étoiles-là, C'est que j'ai acheté une... Comment on appelle ça ? Pas une plastifieuse, une... Une étiqueteuse qui s'appelle, sur Amazon, vous allez la retrouver, elle s'appelle Photome, un truc comme ça, a permis de faire des étiquettes assez larges. Et j'ai collé une étiquette en demandant ces 5 étoiles-là dans l'appartement vers l'évier. Là, on fait la vaisselle. Et comme ça, je sais qu'ils sont obligés de lire ce message-là dès qu'ils font la vaisselle. C'est un endroit un peu stratégique. Et comme ça, ils lisent le message. Bien sûr, j'ai un cadre. dans mon appartement un cadre qui explique les codes d'accès wifi, la procédure de checkout, les cinq étoiles aussi, mes contacts, etc. J'ai ce cadre là, j'ai un cadre également qui invite mes voyageurs à réserver en direct pour les prochaines fois avec des cartes de visite également qui peuvent distribuer à leurs amis, à leur entourage. Donc ça qui incite les gens à réserver en direct plutôt que sur les plateformes. Bref, tout ça je l'ai mis également en place. C'est important pour la visibilité, pour votre réservation directe, pour votre notoriété. Il faut le mettre en place. Par contre, ce que je n'automatiserai pour moi pas encore, c'est la communication voyageur. Je ne suis pas prêt à l'automatiser parce que je veux apporter une certaine qualité à mes logements. Et la communication fait partie de cette qualité-là. Il existe aujourd'hui des moyens d'automatiser la communication voyageur. On a fait venir, par exemple, Gary de Albert SAV. C'était dans les premiers épisodes. Vous pouvez le retrouver. Je n'ai pas noté le numéro de l'épisode, je suis désolé. Mais dans les premiers épisodes, vous pourrez le retrouver. Et là, ils proposent une prestation de délégation de communication voyageur qui fonctionne à un certain point, mais qui fonctionne. Et ça, vous pouvez le faire. Moi, ce n'est pas mon cas. Je veux avoir la main mise sur la communication voyageur parce que ça fait partie vraiment de l'expérience voyageur. Surtout qu'on peut aussi, s'il y a le moindre souci, vite désamorcer le problème. Avec une bonne communication voyageur, on peut vraiment arriver à faire des miracles. Ça, je le garde. Ça demande du travail. Les voyageurs, quand ils arrivent, je leur demande un petit SMS. Il faut répondre à ce petit SMS. Leur demander si tout se passe bien. Au cours du séjour, en fonction de la durée du séjour, on va leur demander si... tout est ok au départ de la personne également bref ça demande du travail sur un appartement ça passe quand on arrive à 5-10 appartements là c'est le soir on s'envoie quelques petits sms quand même donc ça c'est un travail à part entière et j'ai perdu ce que je voulais dire il y a un truc que je voulais dire absolument et j'ai perdu ce que je voulais dire c'est pas grave ça me reviendra ça me reviendra. Donc je pense qu'on a fait le tour par rapport à l'automatisation. Une dernière chose quand même que je voudrais rajouter par rapport à ça, je pense qu'il est effectivement possible de tout automatiser. D'ailleurs, on a Nicolas Fatou, donc Automatique BND, qui lui a une formation sur l'automatisation. On peut automatiser l'intégralité de sa allocation courte durée, soit à travers une conciergerie, soit en mettant en place des choses. Par contre, tout dépend de votre positionnement. Comme vous l'avez entendu tout à l'heure, moi, j'ai plutôt un positionnement de prestations plutôt moyennes, haut de gamme, en fonction des appartements que j'ai. Je veux que mes appartements soient de qualité. Et pour moi, l'automatisation ne va pas forcément avec des prestations plutôt haut de gamme. On ne peut pas avoir, je n'ai pas de villa, mais on ne peut pas avoir une grande villa avec piscine en automatisant. en automatisant le check-in, par exemple. C'est impossible. Une villa avec piscine, on doit aller faire un check-in physique. C'est obligatoire. Pour mes appartements, je peux automatiser tout ce qui est arrivé parce que les voyageurs demandent aussi une automatisation de l'arrivée. Ça leur permet, eux, d'arriver quand ils veulent, etc. Mais par contre, d'avoir une présence humaine à leur côté, s'il y a le moindre souci, ça... ils le demandent également. Par contre, si vous avez un positionnement plutôt j'aime pas dire bas de gamme, c'est pas ce que je veux dire, mais économique, avec un appartement convenable, avec un tarif plutôt moyen, petit, on va dire, où les gens viennent passer dans votre appartement juste pour dormir, comme un Formule 1 par exemple, là, ok, on peut tout automatiser, il n'y a aucun problème. Les gens, c'est ce qu'ils vont d'ailleurs rechercher. pas de contact humain, ils viennent dormir, ils viennent passer un ou deux nuits et ils partent. Et il n'y a pas de soucis. Voilà, un positionnement en fonction de l'automatisation, ça se travaille. Allez, je pense qu'on a fini maintenant avec l'automatisation. Maintenant, on va passer à tout ce qui est revenu management. Alors, le revenu management, ça, c'est vraiment quelque chose que j'aurais dû mettre en place depuis très longtemps. Mais j'ai mis en place depuis un an et demi à peu près aussi. Et ça a vraiment, vraiment, vraiment changé mon chiffre d'affaires. Avant, comme la plupart des gens, on fait ça à la mano on a des saisons saison haute, saison plutôt basse la saison normale tarif de week-end tarif de semaine et les prix sont les mêmes 45 euros la semaine, 60 euros le week-end on n'ouvre pas c'est une nuit orpheline les nuits orphelines c'est les nuits qui sont entre deux réservations quand il y a une seule nuit et qu'on a deux nuits minimum du coup elle ne s'ouvre pas automatiquement on les laisse et on perd du chiffre d'affaires... bref il y a tellement d'optimisation qu'on peut faire qu'on fait pas au début qui coûte de l'argent parce que du coup dès qu'on met en place du revenu management du pricing et du yield management aussi on appelle ça d'ailleurs je vous renvoie à l'épisode numéro 22 avec Elise Ripoche de J'affiche complet qui nous parle de revenu management de toutes les stratégies qui existent écoutez le, il est vraiment top cet épisode elle vous en dira bien plus que moi, et bien ça, il faut le mettre en place. Pourquoi ? Parce que moi, j'ai gagné facile 30% de chiffre d'affaires en plus. C'est énorme. Qu'est-ce que j'ai marqué là ? Oui, aujourd'hui, moi, j'utilise Pricelab. Et en plus, c'est hyper simple à mettre en place. Il y a une clé API à mettre en place avec son channel manager. Si vous n'avez pas de channel manager, il y a Beyond Pricing qui existe également, qui se connecte directement à votre Airbnb. donc du coup pas besoin de manager par rapport à ça et qu'est ce que vous voulez faire face à une machine qui qui analyse tous les jours toutes les heures toutes les minutes les des chiffres de vos concurrents sur airbnb sur booking qui analyse également sur votre secteur tous les hôtels qui sont aux alentours et qui va vous proposer en fonction de ça et de votre appartement les meilleurs tarifs pour vous rien Donc il faut le faire. Des fois, il y a des nuits que j'ai vu passer. J'ai des studios qui se sont loués 120 euros la nuit, alors que je les louais 45 euros avant. Je me suis dit, à 120 euros la nuit, jamais j'arriverais à louer. Jamais. Mais j'arrivais à louer. Enfin, j'arrivais à louer. Alors que jamais j'aurais osé mettre ce prix-là avant. Mais comme c'est la machine qui le fait à notre place, on lui fait confiance et on le laisse faire. Et clairement... c'est Game Changer c'est vraiment Game Changer ce truc c'est un truc de ouf pour vous donner un ordre d'idée par rapport à des amis qui ont des appartements en location courte durée dans ma résidence j'ai 3 appartements dans la même résidence j'ai des amis qui ont également des appartements dans cette résidence là eux qui font toujours à la main leur prix c'est le même studio sauf que les miens sont un peu plus atypiques on va dire mais bon il y a... voilà, ça va, ils sont très bien, leurs logements sont très bien également, eh bien, j'arrive à faire facilement 400 euros par mois en plus sur les mêmes logements. Et en période haute, j'arrive même à faire 700 euros par mois en plus sur un studio. C'est, voilà, les chiffres parlent d'eux-mêmes. Et ça, c'est grâce au revenu management parce qu'on va monter ses prix, on va réduire également ses prix si ce n'est pas réservé à J-3. la machine va réduire mes prix et va ouvrir à la nuitée également pour avoir un maximum de taux d'occupation. Elle va ouvrir les nuits orphelines. Bref, ça va faire le travail à notre place et c'est magnifique. Bien sûr, il faut paramétrer tout ça. Il faut également suivre en fonction des périodes parce qu'il y a des périodes où ça va moins bien fonctionner d'autres. Il faut comprendre ce que fait la machine également. Il faut comprendre pourquoi ça fonctionne moins bien pour ajuster les paramétrages. Paramétrage, par exemple... sur PriceLab, vous avez un tableau de pricing où ça va vous dire entre la 1e nuit et la 5e nuit, il y aura tant de promotions, tant de promotions entre la 30e et la 60e nuit. Bref, il y a tout un tableau à remplir. PriceLab vous aide à remplir ce tableau-là, mais en fonction de votre secteur, il faut comprendre également ce que vous faites. Donc, il faut l'ajuster de temps en temps, ce petit tableau, mais c'est tout ce qu'il y a à faire. Et c'est pour gagner du chiffre d'affaires. Du coup, j'ai envie de vous dire, allez-y. Combien ça me coûte cette affaire-là ? Ça me coûte 90 euros par mois pour 5 logements. Donc les 90 euros par mois, en fait, ils sont en une seule réservation pour un seul appartement. C'est déjà payé, en fait. Alors, pour le yield management, est-ce que j'avais mis d'autres choses en place par rapport à tout ça ? Je regarde dans mes petites notes. Non, c'est tout ce que je voulais vous dire par rapport à ça. Et maintenant, on va parler un peu de gestion et de process. Voilà, ça va être la dernière étape que j'ai identifiée, moi. C'est la gestion et les process. Et là, je suis en plein dedans, dans les process. Parce que moi, en quittant mon prestataire de ménage, mon ancien prestataire de ménage, qui était une conciergerie, qui avait, par exemple, un local pour pouvoir stocker tout ce qui était linge, consommable, etc. Mon nouveau prestataire de ménage, qui est bien plus petit, lui, n'a pas de local pour tout ça. Donc, il fallait d'abord, déjà, que je crée un local, que je lui crée un local. que je trouve un local pour mes appartements. J'ai eu de la chance que dans mon immeuble où j'ai trois de mes appartements, j'ai pu disposer d'un local qui était inoccupé. Donc voilà, j'ai ce local-là, j'ai pu l'aménager comme je voulais. Donc ça, c'est fait. Dans ce local-là, j'ai dû remplir les consommables parce que mon prestataire de ménage, il pourrait s'occuper du consommable, mais quand on se professionnalise... on va jusqu'au bout et on gère son consommable également parce qu'on gagne de l'argent également par rapport à ça. Donc, je gère mon consommable, je fais les stocks, les stocks de linge également parce que du coup, qui dit nouveau prestataire de ménage plus petit dit une capacité de linge plus importante à mettre en place parce que du coup, lui, il fait les machines moins vite que mon ancien prestataire de ménage. Donc, il faut avoir du stock. Sinon, on se retrouve avec des problèmes de linge. Donc, ça, c'est mis en place également. Les process, du coup, des checklists dans les locaux pour qu'il n'oublie rien du tout parce que c'est arrivé plein de fois qu'il oublie pas mal de choses. Donc, on met ça en place également. Les checklists, les process ménage, tout ce qu'il ne faut pas qu'il oublie. Et surtout, se faire aussi respecter. Parce que c'est arrivé quelques fois où j'ai eu le coup de la panne par mon prestataire de ménage, deux fois, où sa voiture était en panne et qu'il était obligé soit de venir en bus, soit de ne pas venir du tout. Et moi, ne pas venir du tout, c'était important. Ce n'est pas possible parce que ça me met dans une grande difficulté. C'est pour ça que je vous disais en début d'épisode que faire appel à un seul prestataire de ménage, c'est pour moi une erreur. Et l'erreur, aujourd'hui, moi, je l'ai subie. Je pense que du coup, à l'avenir, je vais recruter de nouvelles personnes en prestataire de ménage. Mais maintenant, il faut expliquer à ce prestataire de ménage que je vais faire aussi appel à d'autres prestataires et que je vais répartir le planning avec d'autres prestataires. Et là, ça va être compliqué à lui faire accepter ça. J'aurais dû le faire dès le début. J'apprends, encore une fois, j'apprends. C'est important d'apprendre. On apprend, on apprend de ses erreurs. J'aurais dû lui dire dès le début, on va l'appeler Jean-Claude, Jean-Claude, j'ai une équipe ménage, si tu veux t'intégrer dans l'équipe ménage, voici le planning qui sera partagé. Il existe aujourd'hui des outils qui permettent de partager des plannings et de prendre des prestations ménage. D'ailleurs, on vous en parlera en mois de septembre de tout ça. Voilà, tu prendras les prestations ménage qui t'intéressent, mais par contre, il y a d'autres prestataires qui seront là derrière. Et comme ça, s'il y a un problème, je peux faire… confiance à d'autres prestataires de ménage. Que là, aujourd'hui, si j'ai le moindre souci, je suis bloqué. Donc ça veut dire que si je pars une semaine, ce qui va être le cas, il ne faut pas qu'il est loupé. Donc je l'ai fait, bien sûr, je l'ai fait au mois de juillet de cette année, je suis parti une semaine. J'ai eu un peu peur qu'il y ait des soucis. Je sais qu'après, je peux faire confiance. Si j'ai des relais sur place, si j'ai le moindre souci, je sais que Thomas, qui est venu également dans le podcast Esprit BNB, dans l'épisode numéro 2 ou 3, je crois, qui est sur le Futuroscope également. Je sais que je peux avoir confiance en lui, que si j'ai un gros souci, il sera là pour m'aider. Mais bon, je préfère éviter de faire appel à mes amis pour une activité qui est professionnelle, parce que du coup, on reste encore dans la professionnalisation. Et l'idée, c'est que ça soit géré de façon professionnelle. Bon, je pense qu'on va arrêter avec cet épisode qui dure 38 minutes déjà. Mais bon, c'était important de vous partager un peu ce que je vivais en ce moment, parce que surtout aussi qu'il va y avoir un sixième appartement. Ce n'était pas prévu, ça s'est fait en un jour. D'ailleurs, ça me fait rire parce que dans l'épisode avec Estelle, ma compagne, épisode numéro 41, je crois, un truc comme ça, on parle en fait de couple et d'immobilier. Elle me pose cette question, est-ce que cette année, il y aura un troisième appartement ? Parce qu'aujourd'hui, j'en ai un peu marre et je lui dis que non. Et je n'ai pas respecté ma parole parce qu'il y en a un troisième. C'était une opportunité que je ne pouvais pas refuser. C'était un prix imbattable. Je ne pouvais pas refuser l'opportunité qui m'a été présentée. Je l'ai saisie. C'est fait. On y va. Signature normalement en novembre. Mise en exploitation plutôt au mois de décembre. Et ça sera du coup un sixième lien. Bon, on va arrêter pour tout ça. n'hésitez pas à commenter l'épisode à nous envoyer des petits messages sur Instagram, ça nous fait vraiment plaisir à noter l'épisode également vous allez voir la saison 2, parce que là on va débuter la saison 2 au mois de septembre, du coup je pense que ça va être le dernier épisode c'est le mien avant la saison 2 et elle réserve pas mal de surprises dont une majeure je ne dirais rien sans mes acolytes on vous l'annoncera ensemble mais clairement c'est une avancée majeure pour Esprit B&B d'ailleurs je souhaite remercier également cet épisode, je souhaite remercier mes acolytes, Lauriane et Maxime pour du coup les moments qu'on passe sur le podcast hyper enrichissant qui nous élèvent tous, vraiment et j'espère qu'ils vous apportent également des conseils, de la satisfaction de la bonne humeur également, c'est ce qu'on essaye de partager dans ces épisodes-là. Je vous remercie, vous également. Et on se retrouve dans la saison 2 d'Esprit BNB. Au revoir.