Transcription

• Speaker #0

  Bonjour à tous, bienvenue parmi nous dans ce nouvel épisode du Café by BSK. Aujourd'hui on va parler d'un thème qui concerne la majorité des français, l'immobilier et on va s'intéresser plus précisément aujourd'hui à la trêve hivernale, le droit au bail, tout ce qui touche à la location. Alors on a la chance aujourd'hui d'accueillir parmi nous Maître Jean-Guillaume Lessage.

• Speaker #1

  Bonjour Kelly.

• Speaker #0

  Bonjour, merci d'être parmi nous ce matin. tout un tas de questions à te poser qui va intéresser, j'en suis sûre, à la fois les futurs bailleurs, les locataires, les propriétaires. C'est vraiment un thème assez large qu'on a choisi ce matin parce que l'idée du Café by BSK, c'est vraiment de vulgariser, de rendre accessible le monde de l'immobilier parce qu'aujourd'hui, c'est quand même un facteur, c'est quand même un milieu qui plaît énormément et qui touche beaucoup de Français.

• Speaker #1

  Effectivement, et malheureusement beaucoup de sources de litiges aussi.

• Speaker #0

  C'est ça. Alors, Avant de commencer, on a une petite question puisque notre charmant podcast s'appelle Le Café by BSK. Si tu devais te définir comme une boisson chaude, alors pas nécessairement un café, quelle serait-elle ?

• Speaker #1

  Je vais dire un chocolat chaud vu que je ne bois pas de café ou alors une bonne chicorée, pourquoi pas ?

• Speaker #0

  Ok, quelque chose de doux et authentique.

• Speaker #1

  À ce moment-là, oui, plutôt la chicorée. On regarde l'effet du café mais tout doux.

• Speaker #0

  Ok, ça marche. Alors, je te propose qu'on rentre directement dans le vif du sujet. La première question qu'on se posait, c'était est-ce qu'il y a des astuces ou des façons de faire pour rédiger un bail qui soit entre guillemets solide ?

• Speaker #1

  Alors, je ne dirais pas qu'il y ait des astuces en particulier, mais je dirais que ça dépend du contexte de la situation. L'intérêt plutôt de bien se renseigner sur la personne en face, notamment si c'est un couple marié ou pas que c'est, ou si ce sont des concubins. Tout va dépendre des cas de situation. Donc ensuite, pour dire... C'est solide. Encore faut-il savoir qu'est-ce qu'on loue. Parce que des fois, vous avez la question, vous louez par exemple, vous mettez une annonce approximativement 50 mètres carrés. Vous ne savez pas combien fait la taille de votre appartement. On va prendre l'exemple de Toulouse. Ou même vous avez des vieux appartements et vous avez des personnes qui relouent régulièrement le même appartement sans mettre à jour les diagnostics, voire même ne les font pas tout court. Ou même la loi Carrez vous impose de mettre dans le contrat de bail un nombre de mètres carrés défini qui doit être arrêté. Par exemple, vous pouvez avoir approximativement 50 mètres carrés. Sauf que ce n'est pas la taille exacte. Supposons que le locataire décide de faire venir un professionnel. Et mince, en réalité votre appartement ne fait pas 50 mais 45 mètres carrés. Il sera en droit de demander naturellement une réduction du loyer. C'est plutôt ce genre de petites choses qu'il faut regarder. Ou même lorsque vous faites une colocation, l'intérêt c'est de mettre une clause de solidarité. Ou même si vous avez deux personnes comme des concubins, Si un des concubins décide de partir ou de ne se préavis, mettre une clause de solidarité qui durera six mois. Tout aussi intéressant pour garantir les loyers.

• Speaker #0

  Donc déjà, premier tips qu'on regarde bien sur l'annonce que ça soit marqué en mètre carré et pas en mètre carré ressenti comme c'est la grande mode actuellement. Ceci n'existe pas.

• Speaker #1

  Ressenti pour les personnes qui seront dedans, certes. Mais en revanche, il faut quand même être précis au niveau du bail. Voilà, l'autre astuce, c'est le bail meublé ou non meublé.

• Speaker #0

  C'est ça, alors tu avances dans mes questions, ça rebondit directement dessus.

• Speaker #1

  Après, le bail meublé, c'est une durée de trois ans. C'est prévu par la loi de 1989, dans tous les cas de figure. C'est une loi d'ordre public, on ne peut pas y déroger. Et ensuite, pour le bail meublé, c'est une durée de un an ou neuf mois, suivant les cas de figure. Je ne vais pas rentrer dans le détail. Après, il faut être sûr de ce qu'on loue. Tout simplement. Ensuite, la question c'est est-ce que vous pouvez louer ? Bon là je vais peut-être dériver un peu sur d'autres cas de figure parce que je pense à des grandes villes comme à proximité comme Toulouse. Vous avez des habitations avec une clause bourgeoise. Par exemple, vous ne pouvez pas exercer d'activité commerciale dedans.

• Speaker #0

  D'accord. Ok.

• Speaker #1

  Alors ce type de principe. Donc là, l'intérêt de regarder le règlement de copropriété aussi également. Et naturellement, il ne faut pas oublier de prévenir votre locataire s'il décide d'exercer une activité chez lui.

• Speaker #0

  Et oui, parce que dans le règlement, c'est bien spécifié qu'on ne s'est pas forcément ouvert à tout type de location. Par exemple, il y a eu beaucoup de bruit autour de tout ça, mais il y a beaucoup de copropriétés qui refusent le Airbnb par exemple.

• Speaker #1

  Tout à fait. Après, le cas du Airbnb, encore, est-ce que c'est autorisé ou pas dans le règlement de copropriété ? Si vous voulez clairement l'interdire, il faut clairement le mettre dans le règlement de copropriété. C'est-à-dire que c'est interdit justement à la location de tourisme.

• Speaker #0

  D'accord, donc quelqu'un aujourd'hui qui voudrait acheter un appartement pour faire du Airbnb, il faut bien qu'il s'assure au préalable dans le règlement de copropriété que c'est autorisé ?

• Speaker #1

  Absolument, pas spécialement que ça soit autorisé, mais en tout cas que ça ne soit pas interdit par le règlement de copropriété.

• Speaker #0

  Ok, alors on voit aussi de plus en plus de contrats meublés, non meublés, etc., mais aussi arriver les contrats de colocation. Parce que ça aussi, c'est un autre moyen d'aller chercher de la rentabilité sur son investissement.

• Speaker #1

  Et récemment j'ai vu quelques litiges dans ce domaine aussi. Pareil pour un contrat, vous voulez mettre votre bien en colocation. OK. Après, c'est toujours le même régime meublé, non meublé. Voilà, c'est Ausha. Donc naturellement, si vous avez un non meublé ou un semi-meublé, semi-meublé j'entends jusqu'à quelques meubles, ça ne rentre pas dans la gamme du meublé juridiquement. C'est très important. Quand vous louez un meublé, vous devez louer au complet, c'est-à-dire aller jusqu'à la petite cuillère.

• Speaker #0

  Oui, c'est ça.

• Speaker #1

  Voilà, pour être très précis, vous fournissez un logement complet.

• Speaker #0

  Avec un inventaire précis, etc.

• Speaker #1

  C'est ça qui vous permet de bénéficier de certains avantages fiscaux. Jusqu'à la prochaine loi de finances, on ne sait pas ce qu'ils vont faire. Ça reste encore un mystère. Aujourd'hui, en tout cas. Je ne peux pas me prononcer là-dessus. Ensuite, pour la colocation, on reste sur ces deux régimes juridiques, principalement, meublé ou non meublé. Ensuite, ce qui est intéressant par rapport, en termes de colocation, c'est que vous louez une chambre. Vous transformez votre appartement Vous dites, par exemple, que vous avez trois chambres. Donc finalement, trois chambres considérées comme des parties privatives pour chacun de vos colocataires. Ça, c'est une chose. Ensuite, vous avez les pièces de vie communes, à ce moment-là, qu'on pourrait qualifier de parties communes. Chacun doit avoir son bail. Donc après, ensuite, la question est là où vous pouvez avoir des problèmes, c'est sur la vie commune. Notamment dans les cas de figure, vous pouvez avoir... de colocataire qui se ligue contre un colocataire. Dans ce cas, ça s'appelle évidemment un trouble de jouissance pour le premier colocataire qui est victime de ces troubles. Et là, vous devez intervenir, faire quelque chose. D'où qu'il y a quand même un intérêt récent pour rédiger en quelque sorte un règlement, une charte de vie commune. On peut appeler ça comme ça. J'ai eu des clients qui ont eu l'idée de le faire, ce qui est aussi bien parce que du coup, si les personnes l'ont signé et ne le respectent pas, ça peut être un motif plus tard pour résilier le bail. sur un contexte de motifs sérieux et légitimes.

• Speaker #0

  Ok, une sorte de charte, je n'étais pas au courant.

• Speaker #1

  Une charte tout à fait qui est un règlement de vie commune en quelque sorte sur les parties communes de l'appartement, que chacun des colocataires doit respecter.

• Speaker #0

  Ok et alors pour avoir aussi rencontré beaucoup de personnes comme ça qui achètent pour faire des investissements dans les colocations, souvent "coloques" dit des personnes un petit peu plus jeunes, voilà, qui n'ont pas forcément les mêmes notions de ménage que tout le monde. Et en fait, souvent, certains propriétaires actuellement ont tendance à mettre dans l'annonce de la location le passage d'une femme de ménage une fois par semaine parce qu'en fait, comme ça, derrière, ils sont sûrs de ne pas récupérer l'appartement dans un état avec beaucoup de travail, on va dire, derrière, de rattrapage. Est-ce que ça, aujourd'hui, c'est quelque chose qui est possible ? Est-ce que c'est quelque chose...

• Speaker #1

  En soi, ce n'est pas interdit dès lors que... que les colocataires, vos locataires sont au courant du passage de la personne. Et encore, cette personne, cette femme de ménage n'a pas le droit de rentrer dans les parties privatives, c'est-à-dire les chambres de chacun des locataires.

• Speaker #0

  D'accord, donc ça reste dans les parties communes ?

• Speaker #1

  Dans les parties communes, absolument. Sauf si elle y est invitée, s'il y a un arrangement, voilà, tout est possible sur ce point-là.

• Speaker #0

  Mais c'est possible ?

• Speaker #1

  Mais ça peut rester possible.

• Speaker #0

  On peut le rajouter dans la clause ? Du contrat de colocation.

• Speaker #1

  Comme par exemple, laisser l'accès à la femme de ménage pour l'entretien. Naturellement, les locataires vont payer un peu plus l'arrivée de leur femme de ménage. Mais bon, après aussi, il y a la question du locataire sur le bon entretien du logement. Et oui, parce que ça, il y a travaux et travaux. Il y a des travaux qui sont à la charge du bailleur, notamment les gros travaux. Et les petits travaux de réparation qui sont à la charge du locataire. Que ce soit par exemple changer une chasse d'eau. Les ampoules. Mais si vous avez une femme de ménage, quelle est la limite de son intervention ? Parce que si vous laissez une pile de vaisselle...

• Speaker #0

  Oui, forcément.

• Speaker #1

  Est-ce que c'est à elle de le faire ? Voilà, ça reste toujours après ce genre de questions. Il faut se mettre d'accord, il faut bien encadrer les choses.

• Speaker #0

  Mais pareil, ça peut faire l'objet peut-être d'une annexe un petit peu comme la charte dont on parlait tout à l'heure pour détailler un petit peu ses prérogatives.

• Speaker #1

  Après, c'est un peu de bon sens de la vie commune. Bien sûr, on s'entend, on part dans la colocation, on se dit je vais vivre avec plusieurs personnes, y compris des personnes que je ne connais pas. Après, il faut savoir dans quoi on s'engage aussi avant de dire je pars en colocation.

• Speaker #0

  Forcément. Alors justement, on parlait du contrat de bail. Aujourd'hui, beaucoup de propriétaires ont décidé de louer par eux-mêmes pour s'éviter les frais de gestion et optimiser leur rentabilité. Mais du coup, certains se posent la question, est-ce que j'ai droit de rajouter des conditions particulières pour me protéger dans mon contrat de droit au bail ? Ou est-ce qu'au contraire, attention, danger ?

• Speaker #1

  Alors ça dépend des cas de figure encore une fois, mais ce n'est pas recommandé. Parce que la plupart des personnes qui veulent partir faire ce genre de démarche n'ont pas forcément connaissance de certaines lois. Ou alors, ils vont utiliser ChatGPT. Le problème, c'est que ChatGPT fait de la création. On ne va pas vérifier que vos clauses sont conformes justement à la loi du 6 juillet 1989. Comme je le rappelle, c'est la loi d'ordre public. Il faut s'y conformer. On ne peut pas y déroger. Donc voilà. En plus, ChatGPT vous fait un nouveau contrat parce que le délai de préavis... que ce soit pour vendre, pour reprise ou pour un motif sérieux ou légitime pour pouvoir demander le départ d'un locataire. Si vous avez de chatte GPT, vous ne faites pas attention qu'il réduise ce préavis à trois mois. Voilà, cette clause n'est pas valable.

• Speaker #0

  C'est ça, alors j'imagine qu'aujourd'hui, beaucoup viennent vous consulter après, quand les premiers problèmes arrivent. Mais est-ce qu'aujourd'hui, certains ont quand même ce réflexe de se dire... Finalement, je vais anticiper, je vais venir consulter avant pour justement partir sur une bonne base et partir l'esprit serein.

• Speaker #1

  Non, c'est très rare. C'est plutôt après que la catastrophe soit arrivée qu'on vient nous voir.

• Speaker #0

  Ok, alors deuxième conseil du jour, plutôt anticiper, aller faire vérifier son contrat de droit au bail pour vérifier que tout soit bien serré.

• Speaker #1

  C'est l'intérêt de faire intervenir des professionnels du droit comme nous. De toute façon, c'est de faire un contrôle derrière pour s'assurer. que notre clause soit valable. Après, quand on parle de garantie, parce que vous avez certes ce qu'on appelle la caution, et qui en soi est qualifiée de dépôt de garantie lorsque vous avez quelqu'un qui rentre dans les lieux, mais après rien ne vous interdit d'avoir aussi une caution personnelle d'un parent ou de quelqu'un d'autre qui prenne à la charge les loyens payés. Alors quelque chose de très important, parce qu'il y a de la jurisprudence récente dessus et j'ai des litiges dessus, sur comment... que doit payer la caution ? Parce que généralement, la caution doit le loyer. Très bien. Mais le problème, c'est que quand vous faites un contrat de bail, vous avez le loyer, vous avez les charges. Donc, est-ce qu'on inclut les charges dans la caution ? Dans quelles limites ? Et enfin, dernier cas de figure, quand vous expulsez un locataire, quand vous avez très important ça pour revenir dessus, il faut aussi une clause résolutoire dans les baux d'habitation.

• Speaker #0

  D'accord.

• Speaker #1

  Ce qui se permet notamment, pour aller très vite, en cas d'impayé, demander l'expulsion de votre locataire dans une procédure, ce qui s'appelle en référé. Donc, en théorie, c'est censé aller vite. En pratique, c'est assez long. Mais bon, vous allez quand même un petit peu plus vite que sur ce qu'on appelle une procédure au fond actuellement. Et donc, à ce moment-là, ça veut dire que le bail a sauté. Il est résolu et par conséquent, ce n'est plus un loyer. C'est une indemnité d'occupation.

• Speaker #0

  D'accord.

• Speaker #1

  Et cette indemnité d'occupation, Si la caution doit la payer, il faut que ça soit précisé dans la caution. Sinon, là, nous avons eu justement de la jurisprudence récente qui disait que non, la caution n'est pas tenue des indemnités d'occupation parce que ce n'est pas prévu dans l'engagement de caution.

• Speaker #0

  Ok, donc c'est ce qu'on appelle la clause résolutoire.

• Speaker #1

  Alors, c'est la clause résolutoire pour expulser d'abord la personne.

• Speaker #0

  D'accord.

• Speaker #1

  Et si jamais elle est expulsée et que le bail est considéré comme résilier et qu'elle reste dans les lieux dans l'attente de son départ ou de son expulsion par la force publique, ça s'appelle une indemnité d'occupation.

• Speaker #0

  Ok, alors justement... Ah pardon !

• Speaker #1

  Voilà, et c'est cette indemnité d'occupation qu'il ne faut pas oublier de mettre dans l'acte d'engagement.

• Speaker #0

  Ok, parce que là justement on est en plein dedans. On va parler de la trêve hivernale, du 1er décembre jusqu'au 31 mars ?

• Speaker #1

  Oui, 31 mars, oui.

• Speaker #0

  Oui, c'est ça. Donc là on n'a pas le droit de mettre à la rue ces locataires ?

• Speaker #1

  Alors,

• Speaker #0

  ça c'est l'inquiétude de bon nombre en tout cas de propriétaires bailleurs.

• Speaker #1

  Effectivement, vous ne pouvez pas expulser de force un locataire pendant cette période. En revanche, rien ne vous interdit de faire au préalable des démarches. Ne serait-ce que par exemple, ce n'est pas parce que nous sommes pendant la période hivernale que vous avez des impayés, que vous ne pouvez pas lancer de procédure. Vous pouvez amplement le faire. Mais la seule chose qui est interdite, c'est de mettre quelqu'un dehors, même par la force. Et je recommande de ne pas le faire. En faisant venir quelques amis, parce qu'encore il y a quelque temps, j'ai vu dans la dépêche, justement, un bailleur a été condamné pour avoir expulsé de force Manu Militari, un locataire. Je ne vous recommande pas trop, si vous n'allez pas faire un petit séjour derrière les barreaux. Ça reste quand même assez rare, mais vous serez condamné devant le tribunal correctionnel.

• Speaker #0

  D'accord, donc prendre son mal en patience, respecter les étapes de la procédure.

• Speaker #1

  C'est le plus compliqué aujourd'hui parce qu'aujourd'hui, le problème c'est que les délais devant les juridictions, c'est long. Donc en réalité, le problème c'est une question de durée aujourd'hui. Ce n'est pas un problème de simplifier des procédures ou d'inventer de nouvelles lois avec de nouvelles procédures. Tout existe déjà. C'est un problème de délai finalement et de moyens vers la justice et les greffiers.

• Speaker #0

  Donc justement, quand on sent que ça tend vers cette orientation-là, est-ce qu'il y a des moyens aujourd'hui d'anticiper tout ça ? Est-ce qu'aujourd'hui, si son locataire n'a pas finalement... On a un impayé sur un mois, est-ce qu'il ne vaut pas mieux ouvrir le dialogue ? plutôt que de rentrer dans ce process qui va être très long, est-ce qu'il y a d'autres façons aujourd'hui de se protéger avant d'en arriver là et de trouver des solutions qui permettraient ?

• Speaker #1

  Alors pour avoir eu les deux cas de figure, bien sûr, Bayer comme locataire, comme je peux dire à l'un ou à l'autre, un accident de la vie ça peut arriver à tout le monde. D'avoir quelqu'un qui a manqué deux mois de loyer parce que malheureusement il a perdu son travail, malheureusement il s'est passé quelque chose, un drame, un divorce, on ne sait jamais. Ça peut arriver à n'importe qui. Moi, ce que je recommande généralement pour éviter surtout si jamais en plus le locataire de bonne foi recommence à payer. Il y a deux mois de loyer dans le vent et si la personne travaille, je recommande aux bailleurs. Attendez, trouvez au moins un accord pour étaler la dette. Ce qui va autant satisfaire le locataire. Il se dit bon ça va, j'ai pas ce stress de je vais me faire expulser de mon logement et je vais payer. Voilà, donc on peut toujours trouver un arrangement. De toute façon, avant toute procédure aujourd'hui, on est obligé de passer par l'étape de la conciliation. Donc bon, dans tous les cas de figure, il faut passer devant un conciliateur judiciaire ou autre pour certaines procédures. Donc voilà, c'est ce que je peux recommander aujourd'hui pour évidemment les petites dettes. Si vous avez quelqu'un qui en revanche arrête totalement de payer, bon ben là, il n'y a pas de... Il faut aussi voir l'intérêt du bailleur qui a acheté un bien pour le louer ou qui possède un bien pour le louer. Bon, ça reste... C'est toujours un problème entre le droit de la propriété aujourd'hui du bailleur et le droit à un logement du locataire. Comment trouver le juste milieu ? Ça !

• Speaker #0

  Alors justement, est-ce que vous auriez des petits tips en particulier à confier à nos futurs propriétaires ou tous ceux qui voudraient se lancer dans cette belle aventure que l'investissement ? Pour qui, justement, se méfient ou soient en alerte ou qui puissent se protéger un maximum ? Alors on l'a vu, tout à l'heure, on l'a dit, c'est avant tout aller consulter au préalable pour s'assurer de construire un bail qui soit solide. Mais est-ce que dans les dossiers, il y a des petits facteurs qui peuvent apparaître comme des petits « attention, red flag » .

• Speaker #1

  Après oui, c'est sur la sélection du locataire, peut-être sans faire de discrimination. Après, vous n'avez pas le droit sur le papier en tant que bailleur de conserver des documents personnels. Naturellement, des personnes qui candidatent pour être locataire, ce qu'on peut recommander, c'est effectivement de faire visiter le bien, donner rendez-vous. Le plus important, je dirais aujourd'hui, c'est de vérifier l'histoire de la personne. Vous pouvez de toute façon demander, vous prenez votre petit carnet, vous notez son identité. Vous n'avez pas le droit de demander une copie de la pièce d'identité comme telle. Vous notez, vous faites un petit point. Vous regardez par exemple parce que là, on veut communément qu'on demande les bulletins de salaire par exemple ou l'équitance de loyer. C'est tout simplement de regarder si les noms prénoms correspondent, à quoi correspondent les salaires. Discuter un peu avec la personne justement de ce qu'elle fait et si vous voyez que c'est cohérent avec son métier, avec son parcours de vie. Voilà bon, il n'y a pas trop de questions à se poser si vous voyez après qu'il vous semble solvable. Voilà parce qu'après naturellement, vous avez quelqu'un qui peut mentir tout le long. Donc... La question finalement, c'est d'échanger avec son locataire, en quelque sorte créer un lien. Et vous pouvez vérifier avec les documents qui vous sont communiqués si son histoire, comme je dis, elle est cohérente.

• Speaker #0

  Elle est cohérente ou pas ?

• Speaker #1

  Vous pouvez l'avoir. Voilà, c'est le seul point qu'on peut vérifier aujourd'hui sans faire de discrimination. Je n'ai pas de solution miracle. Après, si vous avez quelqu'un qui vous ment de A à Z, personne ne le saura. Vous ne pouvez pas aller demander jusqu'au compte bancaire des personnes pour savoir combien ils ont, etc.

• Speaker #0

  Non, après aujourd'hui, on est confronté aussi à beaucoup de personnes qui se lancent dans l'entreprenariat. Et eux ont un petit peu plus de mal à faire passer leur dossier parce qu'ils n'ont pas le beau dossier classique avec les trois derniers bulletins de salaire, etc. Eux, en général, vont pouvoir demander « Est-ce que je peux vous régler six mois, un an d'avance pour montrer leur bonne foi ? » Est-ce que ça, aujourd'hui, un propriétaire est en droit d'accepter ?

• Speaker #1

  C'est ce qu'on pourrait appeler une avance sur loyer, mais à ce moment-là, si c'est fait, ça peut être. toujours prévu d'un commun accord, on ne peut pas réclamer. On considère que les six mois de loyer sont payés, sauf que si la personne... par exemple, avant qu'il quitte le logement, donne son préavis, notamment en zone tendue, c'est un mois. Il faudra restituer le trop perçu de loyer et de charges.

• Speaker #0

  Ok, très bien. Merci beaucoup. Est-ce que vous auriez un élément que vous souhaiteriez apporter comme précision ou comme élément qui vous semble important aujourd'hui à adresser à tous ceux qui peuvent nous écouter et qui ont envie en tout cas aujourd'hui ou qui projettent de se lancer dans l'investissement locatif ? Ou qui ont déjà des locataires et pour qui ça ne se passe pas très bien et pour éviter des erreurs à l'avenir ?

• Speaker #1

  De toute façon, pour faire la bonne pub de notre profession, il ne faut pas avoir peur de venir nous consulter justement. Il vaut mieux venir nous consulter pour pouvoir préparer un dossier si jamais il y a un problème, tant pour le bailleur que pour le locataire. Ce que je peux dire pour chaque personne, notamment si ça devient, on va dire, ce que je pourrais qualifier d'un comportement agressif d'un côté ou de l'autre, c'est de laisser des traces écrites. Parce que malheureusement, j'ai beaucoup de personnes qui viennent me dire qu'il a dit ça, il a dit ça. Et le problème, c'est comment je rapporte la preuve devant un juge ? Parce qu'il ne faut pas oublier qu'aujourd'hui, on a des problèmes de preuves. Donc, c'est pour ça que c'est très important de laisser des écrits. Mail, SMS ? Mail, SMS, bien sûr. Après, quand c'est des problèmes, notamment pour les bailleurs, quand on se lance, c'est bien de regarder l'état de l'appartement, ne serait-ce que... Est-ce que la personne qui nous a vendu l'appartement ou qu'on a fait construire, est-ce que c'est bien dans les normes ? Est-ce que tout est correct ? Ça, c'est un autre sujet. Mais voilà, vérifier aussi en amont quels sont les travaux potentiels. Se dire, tiens, il y a peut-être la cuisine à refaire, il y a peut-être ça qui sera à refaire. Donc le locataire qui pourrait le demander. C'est peut-être ce type d'anticipation qu'il faut avoir. Et bon, après, il y a aussi la question des sols, la métusté des sols. Ensuite, quand vous êtes en copropriété, comme je l'ai dit, vérifiez qu'on puisse bien louer, qu'on puisse bien faire de la colocation. Voilà, c'est plein de petites vérifications à faire. Et aussi, bien sûr, ne pas oublier de vérifier, après ça c'est un motif de résiliation du bail, que son locataire soit bien assuré. Ah oui ! En cas de dommage. Après, il y a des choses qui restent à la charge du bailleur, notamment s'il y a une fuite d'eau qui vient par exemple d'ailleurs, qui n'est pas du fait du locataire, qui est totalement externe au logement. Voilà, donc ça c'est l'assurance du bailleur. Mais bon, il y a quand même le locataire qui devra faire une déclaration à son assurance dans le doute.

• Speaker #0

  Tout à fait.

• Speaker #1

  On en dit en pratique. Après voilà, parce que même le locataire peut subir un préjudice de ce dégât des eaux. Notamment ces biens meubles. Donc là, voir avec son assurance, plus l'assurance du bailleur pour savoir qui va rembourser.

• Speaker #0

  Oui, il y a des obligations légales des deux parties.

• Speaker #1

  Absolument.

• Speaker #0

  Tout est bien figuré dans le contrat et plus c'est précisé, moins on a d'embêtements par la suite.

• Speaker #1

  De toute façon après... Il y a des textes de loi et notamment même un décret sur les réparations. Donc voilà, c'est prévu. Puis après, il y a des petits cas de figure ou des petites zones d'ombre. Donc là, c'est l'interprétation du juge. C'est au cas par cas.

• Speaker #0

  J'imagine. Merci beaucoup Maître.

• Speaker #1

  Avec plaisir.

• Speaker #0

  J'espère que ça vous a plu. Nous en tout cas, on vous souhaite d'excellentes fêtes de fin d'année et on vous dit à très bientôt pour un nouvel épisode. Du coup, je rebondis sur les impayés. Donc, petite question, si on est en couple, que ce soit marié, paxé, en concubinage, etc., est-ce que ça a une vraie conséquence ?

• Speaker #1

  Alors, pour le bailleur, pour deux personnes mariées, ça n'a pas vraiment de conséquence parce que les époux restent solidaires. Voilà, donc peu importe le régime matrimonial. C'est juste que la transcription du jugement où effectivement l'un des deux époux... peut ne pas être, n'est plus responsable. Enfin, on n'a plus à payer sa cote-part du loyer. Après, ça dépend aussi. Entre temps, il y a peut-être un jugement qui va dire que, mince, l'époux qui n'est plus dans le logement ne l'a plus à sa charge. Mais dans tous les cas, il reste solidaire s'il y a un impayé.

• Speaker #0

  D'accord. Malgré le jugement, il faut...

• Speaker #1

  Malgré le... Enfin, non, attention. Si le jugement a été rendu... Ah, une fois que le jugement est acté. Une fois que le jugement est acté, en revanche, il n'est plus solidaire. Ensuite, pour... Alors, si vous avez deux personnes... paxer. Alors, pareil, normalement, c'est solidarité jusqu'à la dissolution du paxe. Mais après, tout dépend de qui a signé. Si vous avez une seule personne qui a signé, si l'un des deux conjoints s'en va, si la personne qui ne figure pas au contrat de bail quitte les lieux, il n'a pas de préavis à donner. Et bien sûr, il demeure solidaire. Après, à condition évidemment que le bailleur soit au courant qu'il y a quelqu'un d'autre dans les locaux D'où l'intérêt aussi toujours de poser des questions vis-à-vis du locataire pour attraper cette solidarité. Mais bien sûr, encore une fois qu'il se termine, une fois que le PAX est terminé. Et aussi, tant que j'y pense pour le PAX, si jamais il n'y a qu'un seul qui signe, décide de quitter le logement, la deuxième partenaire paxée ne peut pas rester, sauf s'il conclut un bail lui-même avec le bailleur. Il faut refaire un autre bail, il faut que le bailleur soit d'accord. Parce que techniquement, il ne figure pas sur le bail. Donc, il n'y a pas de... Et puis même... par sécurité pour les personnes paxées. Supposons que le premier partenaire a conclu un bail, le deuxième vient ensuite se greffer dessus, il peut demander la cotitularité du bail. C'est aussi une possibilité. Et ça, le bailleur ne peut pas s'y opposer. Ensuite, le dernier cas de figure pour le concubinage. Comme on dit concubinage, il peut y avoir une personne sur le contrat. Donc là, c'est le même mécanisme que pour le paxe. Sauf que là, on n'a pas le même système de solidarité D'où l'intérêt, encore une fois je le rappelle, de bien se renseigner sur la situation dans le logement pour insérer à son âme une clause de solidarité vis-à-vis du concubin qui reste et de celui qui part pour garder quand même une certaine garantie. Et en revanche aussi sur le... Je viens de m'y perdre ! Je viens de m'y perdre sur les concubins. Voilà donc l'intérêt effectivement est de se renseigner pour les concubins. l'intérêt d'une clause de solidarité. Pour celui qui va partir, naturellement, il devra donner son préavis de départ. Il sera responsable jusqu'à ce qu'il ait quitté les lieux.

• Speaker #0

  Par contre, derrière, il y a un recontrôle du dossier. C'est-à-dire que l'eau doit refournir tous les éléments du dossier ?

• Speaker #1

  Non. Le bail continue pour le concubin qui reste. Sauf qu'il aura à sa charge de totalité des loyers et charges.

• Speaker #0

  Ok, mais il n'y a pas une réévaluation totale du dossier ?

• Speaker #1

  Non. Non, non, non. Là, c'est un... Si l'un des deux décide de partir, il donne lui-même de son côté son préavis.

• Speaker #0

  D'accord, ok. Précision importante. Merci beaucoup.