Description
Dans cet épisode en pleine urgence climatique, on parle de rénovation énergétique, du rôle du DPE et des aides disponibles. Renato PONZIO, président de NEOS-IMMO (premier réseau immobilier éco-responsable) et Louis AIRY, cofondateur d’ARGILE partagent des solutions concrètes pour rendre l’habitat moins énergivore.
Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
Transcription
bienvenue dans ce sixième épisode des curieux de limo le thème aujourd'hui est l'éco responsabilité dans l'immobilier en 2022 les émissions mondiales de gaz à effet de serre ont atteint 53 milliards de tonnes de CO2. En hausse de 62% depuis 1990. Le secteur du bâtiment est responsable d'environ 40% de la consommation d'énergie mondiale et de 33 à 37% des émissions de gaz à effet de serre liées à l'énergie. Dans le secteur de l'immobilier, les gaz à effet de serre proviennent surtout du chauffage, de la climatisation, de la consommation énergétique des bâtiments et de la construction elle-même, bien sûr. Alors pourquoi ce sujet aujourd'hui ? parce que le secteur de l'immobilier est doulement en première ligne. Il contribue fortement au réchauffement climatique, mais il offre aussi un levier pour agir, notamment à travers la rénovation énergétique et la performance environnementale des bâtiments. C'est donc la raison pour laquelle j'ai aujourd'hui deux invités avec moi, Renato Ponzio, président de NeoCimo, et Louis Hery, associé de la société Argile. Bienvenue messieurs et merci de m'avoir rejoint pour cette émission.
Merci.
Je vais commencer par toi Renato. Tu définis Néosimo comme le premier réseau immobilier éco-responsable. Qu'est-ce que ça signifie concrètement dans la pratique ?
Alors concrètement dans la pratique, ça signifie qu'on va... Le plus gros de notre mission, on va dire, c'est de rendre l'habitat moins énergivore. Donc dès 2021, à la création de NeoSimo, on a mis en place tout un process qui va aider nos clients à rendre leur habitat moins énergivore. On va aller chercher les sociétés RGE pour faire les travaux. On va faire bien sûr la recherche de toutes les aides possibles. Et ensuite, on fait diminuer, donc l'habitation sera moins énergivore.
D'accord. Alors j'imagine que ça commence par un diagnostic ?
Ça commence toujours par un diagnostic et notre process commence à partir de la lettre D. Dès qu'on est en E, le process se met en route.
D'accord. Donc, le vendeur qui vient te voir avec un logement entre A et D, tu as un process traditionnel de vente.
On va dire, oui, plus traditionnel.
À partir de la lettre E, tu mets en place ton système.
Exactement. D'accord.
Donc tu découvres que le logement est en E, du fait du diagnostic de performance énergétique qui a été fait par un diagnostiqueur. Et c'est à ce moment là que tu prends contact avec Louis-Henri.
Exactement.
Et qu'est ce que tu fais alors ?
Nous on a développé depuis 18 mois une solution qui permet de faciliter la détection, la conception et la vente de projets de rénovation énergétique. Et parmi nos clients, on a des agents immobiliers ou des mandataires. Et on est très heureux parce que Néo Simo était le premier pionnier sur la partie immobilière. Aujourd'hui, la plupart de nos autres clients sont des entreprises de travaux. Et ce qu'on fait à partir du moment où un bien a été identifié en E, F ou G, c'est qu'un mandataire Néo Simo va faire... taper l'adresse du bien, on récupère toutes les informations du DPE qu'on intègre dans notre moteur de calcul, et ça on va le transformer en plan de travaux qui montre très simplement à un particulier acheteur, tiens, pour 30 000 euros vous allez passer en A ou en B, il y a par exemple 80% d'aides, des aides qui sont possibles, et derrière on peut faire la mise en relation avec des artisans RGE qui peuvent venir réaliser les travaux.
J'entrevois deux sujets dans ce que vous venez de me raconter tous les deux. un sujet, beaucoup d'actu, enfin qui est vraiment... d'actualité en ce moment c'est la fiabilité de ce DPE alors on entend beaucoup parler de fraude il y a quelques semaines on nous parlait de 3% de fraude là la semaine dernière on nous parlait d'un taux qui paraissait absolument hallucinant comment vous pouvez vous assurer que le DPE que vous avez reçu est fiable ?
Sur les fraudes dont on parle en ce moment il y a deux types de fraude effectivement il ya le questionnement sur les dpe Et dans ces DPE frauduleux, il y en a deux types. Il y a ceux, vous voyez, quand vous avez une courbe qui va de G à A, quand vous êtes entre deux lettres, vous allez avoir énormément de DPE qui sont sur la lettre supérieure. Par exemple, s'il y a un bien qui est entre E et F, vous allez avoir énormément de E et très peu de F dessus. Donc il y a une fraude, disons, légère où le directeur peut s'arranger pour être sur la bonne note. Après, il y a une fraude plus importante, où là, on voit des DPE, quand on les relie, on voit qu'il y a beaucoup de fausses informations à l'intérieur. Et on a des moyens de vérification avec de la data de dire que statistiquement, ce DPE, il est plutôt juste ou il est plutôt fallacieux. Et après, il y a un deuxième type de fraude qui, là, est plutôt sur les fraudes en ce moment dont on parle beaucoup sur MaPrimeRénov'.
Qu'est-ce que c'est, ces fraudes à MaPrimeRénov' ?
Donc, à partir du 1er juillet, ma prime rénov' va être suspendue jusqu'au 15 septembre. Pourquoi ? Parce que le ministère du Logement nous explique qu'il y a beaucoup de fraudes aujourd'hui et que le taux de fraude de dossier est évalué entre 10 et 12%, si je ne me trompe pas. Et dedans, on va retrouver différents dispositifs qui impliqueraient à la fois des entreprises de travaux et potentiellement des auditeurs énergétiques des marques. Et on en sera plus dans les deux prochaines semaines. Des annonces doivent arriver.
Donc l'affaire arrive jusqu'à toi. Tu proposes des solutions pour améliorer la notation ?
Exactement. L'idée, c'est que le particulier ait une idée très claire de ce qu'il doit faire. Néanmoins, on ne remplace pas un auditeur énergétique. ou un MAR, mon accompagnateur Rénov'. Et donc à ce moment-là, il y a deux possibilités. Soit le particulier se dit « tiens, je vais passer par un accompagnateur Rénov' et dans ce cas-là, nous on intervient assez peu. » Soit il veut vraiment être accompagné et dans ce cas-là, on prend contact avec lui et on peut lui proposer une entreprise de travaux qui peut passer directement ou aussi une mise en relation avec un auditeur. L'idée, c'est que le particulier soit le plus libre possible, qu'on ne lui impose rien. mais qu'on puisse lui proposer un service jusqu'au bout.
Avec une garantie qu'il y aura effectivement une lettre qui sera gagnée ?
Oui, donc là on rentre un peu dans la complexité, ça dépend des parcours, etc. Mais ça aujourd'hui c'est vraiment le travail de l'auditeur qui va garantir la lettre d'arrivée. Et nous avec la tech, on la garantit aussi, mais on n'est pas assermenté aujourd'hui audit énergétique pour pouvoir le faire. Donc il y aura toujours un auditeur qui va passer pour le garantir derrière. Nous, il faut vraiment nous voir comme un... comme un passeur entre deux mondes qui est le monde d'immobilier et le monde des travaux par la tech. Et ça on le fait notamment grâce à Renato aujourd'hui.
Renato, tu communiques via ton réseau sur l'éco-responsabilité. Est-ce que c'est un sujet auquel les vendeurs, les propriétaires de biens sont réellement sensibles ?
Alors pour être tout à fait honnête, pas encore. De plus en plus, mais pas encore. Un vendeur a vraiment peur. Lui, le vendeur, ne fera pas les travaux. C'est très, très, très, très rare qu'un vendeur fasse les travaux. Donc, on s'adresse vraiment à l'acquéreur. Et comment on arrive à ce que le vendeur nous fasse confiance ? C'est de lui dire tout simplement qu'en améliorant, en faisant ce process, on va diminuer la négociation parce qu'aujourd'hui, tous les biens qui sont à partir de eux... sont négociés et plus la lettre est basse et plus la négociation est forte. Avec ce process, on arrive à réduire la négociation pour le vendeur. Donc c'est quand même un plus pour lui parce qu'on soulage l'acquéreur, il est moins dans le flou et c'est vraiment quelque chose de positif pour le vendeur et pour l'acquéreur. Mais c'est vrai que c'est compliqué.
D'accord. Dis-moi si c'est un raisonnement simpliste. Donc tu mets en place le processus. Le vendeur peut faire état auprès de l'acheteur que pour améliorer ? La lettre énergétique est grâce à l'intervention de la société de Louis. Il y a tant d'enveloppes budgétaires à mobiliser pour réaliser les travaux d'amélioration de la performance. Et donc l'acheteur derrière va dire puisque j'ai 30 000 euros de travaux à faire, je vous propose le prix que vous avez mis, le prix de vente.
Oui, c'est ça l'idée, sauf qu'on a aussi le facteur de l'État, des aides qu'il peut avoir. La facture, moins les aides, et voilà d'où la différence de négociation. Parce qu'il ne peut pas négocier complètement à 100% la facture et en plus avoir les aides. Non, ils essayent.
Vous en avez parlé tous les deux, cette notion d'aide. De l'extérieur, j'ai l'impression que c'est quand même très aléatoire, les aides. Louis, tu as parlé de la suspension du dispositif. alors quand on parle suspens avec notre état on a un peu l'impression que ça tombe dans les dents mais qu'on en reverra plus jamais cet argent comment vous rassurer les les personnes qui vont faire des travaux sur la certitude ou la quasi certitude d'obtenir des aides aujourd'hui
donc il ya deux dispositifs il ya ma prime rénové les certificats d'économie d'énergie ma prime rénové théoriquement il ya des lettres d'octroi qui sont émises par administration avant que les travaux débutent Une fois que les lettres d'octroi sont émises, c'est ça qui peut prendre du temps et qui peut faire que les travaux vont prendre du temps avant de commencer. Mais une fois que ça s'est émis, il y a une garantie ou une quasi-certitude que ça soit versé. Ce qu'on voit aujourd'hui, c'est qu'on n'a jamais eu des niveaux d'aide aussi élevés sur des projets importants. Pour une personne très modeste, en sortie de passoire énergétique, aujourd'hui c'est un taux d'aide qui est de 90%. Et en plus de ça, on peut venir récupérer des aides locales. Donc en fait, on a des projets qui sont financés. pratiquement à 100% même si c'est rare mais qui peut être financée à 80, 95, 98% et je pense que l'état a fait ça pour que le secteur vraiment démarre fort sur la rénovation d'ampleur ou globale mais là a priori on devrait atteindre des niveaux d'aide un petit peu plus bas je pense à partir de septembre ou à partir de l'année prochaine maintenant que la dynamique a un petit peu pris dessus.
Encore on est avec de la négociation.
Mais là, une certitude, c'est que les clients vont avoir très peur. Et tout ce qui est en lettres en dessous de D, ça va être plus compliqué pendant cette période où on ne sait pas, où il n'y aura pas cette aide, où il y aura moins d'aide. Donc ça va être compliqué pour ces lettres-là.
A ton avis, ça va retarder ?
Oui, ça va retarder. On peut avoir encore plus de grosses négociations. Et donc, le prix va baisser, va continuer de baisser.
J'entendais la semaine dernière que les prix de l'immobilier repartaient à la hausse.
Très légèrement. Et ça dépend des secteurs toujours. Il y a toujours des secteurs qui baissent. Non, ça dépend vraiment des secteurs. L'immobilier, c'est le secteur, le secteur.
Est-ce qu'on peut présenter les co-responsabilités comme une opportunité de valorisation pour un bien immobilier ? La question est pour vous deux.
Oui, on va valoriser le bien. Alors bien sûr, tout à l'heure, quand je parlais du process des mauvaises lettres, mais on va mettre en avant, par exemple, dans nos annonces, on a les points verts, s'il y en a, et donc on va mettre en avant tous les points verts d'une maison qui est bien classée. Donc on va mettre en avant justement ce côté éco-responsable où le bien au niveau énergie, il est au top. Donc oui, on peut vraiment le mettre en avant et on peut aussi, là on fait un process, on est en train de, grâce à l'IA, de développer un concept qui va être encore novateur. C'est avec un bien qui est mal classé et des photos donc du bien existant. On va faire une projection et avec ces projections, on va avoir les travaux qui vont être faits et donc on va pouvoir communiquer. Imaginez avec des devis, mais de réels devis. Et on va pouvoir communiquer sur un bien rénové avec une lettre garantie passée B. Avec tant de travaux, vous allez avoir ce projet. Donc on pourra communiquer sur un prix, bien sûr, aujourd'hui du bien. Si on fait la rénovation... Voilà ce que vous aurez, voilà ce que ça va vous coûter. Et en plus, vous aurez le visuel de ce qui a été fait. Donc, on va le mettre en avant.
Et pour compléter ce que dit Renaldo, aujourd'hui, ce qu'on voit quand on analyse les bases de notaires de France, c'est qu'on a des écarts à peu près qui peuvent aller jusqu'à 25% pour un même bien, entre s'il est G ou A. Et ce qui est intéressant, c'est qu'on voit que sur ces cinq, six dernières années, je pense qu'à partir de la durée à partir de laquelle on a commencé à évaluer ça, cet écart entre une passoire et un bâtiment. consommation ne fait que se creuser. Et donc le vrai message qu'on porte aujourd'hui, c'est que les travaux, c'est certains coûts, mais aussi surtout un investissement pour valoriser un bien et qu'il soit mieux revendu aussi après les travaux.
Tu disais tout à l'heure que c'était rarement les vendeurs qui réalisaient les travaux. Et Louis vient de nous expliquer que c'était un vrai levier de valorisation pourtant. Comment vous expliquez ce phénomène ? J'ai mon avis en tant qu'avocate sur la question et la responsabilité des scénarios qu'il y a quand on réalise des travaux. Mais comment tu expliques ça ?
Mis à part ce côté technique, juridique, c'est vraiment le financier. Le plus gros frein, c'est que les gens, une fois... En fait, ils sont dans une phase de vente. Donc, ils ne vont pas réinjecter de l'argent sur un produit qu'ils vont vendre. C'est vraiment le côté... Ils ne peuvent pas. Je suis vendeur et je vends ce qu'il y a.
Et techniquement, c'est pareil, comme on est dans un marché assez aidé, une fois que un projet de rénovation est fait, il faut le garder plusieurs années. Sinon, on est redevable de rendre les aides aussi derrière. Ce qui ajoute de la complexité qu'on va avoir. à réaliser des travaux.
Non, par contre, comme on fait aussi de la gestion, tout ce qui est gestion, là, il y a une obligation, puisque bientôt, en 2028, il y aura l'ACLG, après, ça sera l'EF. Donc là, ils sont obligés de faire les travaux. Donc là, on les accompagne, les propriétaires, vraiment, de A à Z, pour faire les travaux. Là, il y a une obligation, s'ils veulent continuer à louer.
Il est encore rentable d'investir dans un bien immobilier. On va rénover. pour le mettre en location, compte tenu des prix, compte tenu du prix des travaux ?
Alors aujourd'hui, pour moi, un investisseur doit acheter une lettre G. C'est sûr et certain, c'est vraiment là où l'opération sera la meilleure, parce que la négociation sera la plus forte. Alors bien sûr, il faut voir qu'est-ce qu'on doit faire pour gagner les lettres et le mettre en D. Mais au niveau investissement, c'est vraiment ce que je conseille tous les jours à nos clients. Donc oui, rentable, il faut acheter des meubles. Elle reste rentable,
c'est une belle négociation.
De toute façon, oui. Si vous achetez un jet auprès du marché d'un dé, c'est tout faux. C'est tout faux, là.
Et en ta qualité de négociateur immobilier, tu arrives à convaincre tes clients ? Tous ?
Vendeurs ou acheteurs ?
Vendeurs, qu'ils ne peuvent pas vendre au prix du dé.
Si le projet, si c'est un vrai vendeur, si le projet est réaliste, il est vrai, si son pourquoi est valable, il baissera parce que le marché il est comme il est et donc il n'aura pas le choix.
Oui c'est ça, après il peut tester le marché.
Exactement, on peut toujours tester un peu plus haut, mais quoi qu'il arrive, c'est l'acheteur qui fera le marché.
Et toi tu sens que la tension comme ça est la plus importante plutôt sur des grandes maisons, des apparts ?
Alors non, vraiment sur les deux. La lettre, elle joue sur les deux. Par contre, la particularité des appartements, c'est que souvent, il faut faire un ravalement extérieur et ça ne dépend pas du propriétaire. Ça dépend de la copropriété. Et là, c'est beaucoup plus compliqué. Et sur Paris, on n'en parle même pas parce que là, l'extérieur, on a un gros, gros problème sur Paris. Parce qu'on n'arrivera pas à gagner des lettres, donc il y aura forcément des cas qui seront exclus par rapport au DPE.
Oui, parce que là, on rentre dans la complexité de la copropriété.
Exactement, on est dans des zones historiques, on ne peut pas toucher les façades. Donc non, il y a plein de choses. Il n'y a pas que Paris sur les zones historiques, sur toute la France. Donc il y aura des exceptions, forcément. pour ce genre de cas.
Louis, votre outil se veut simple et précis. Quelles sont les erreurs les plus fréquentes que vous constatez dans un projet de rénovation ?
La première erreur qui peut être faite, c'est qu'un particulier ne formalise pas vraiment ou formalise mal son besoin au début. On a beau lui fournir les solutions techniques qu'on veut, ce qu'il faut, c'est qu'il comprenne bien d'où je pars aujourd'hui et qu'est-ce que je veux faire. Et le plus dommage par exemple, c'est quelqu'un qui réfléchit juste en lettres, avec toutes les limites de calcul qu'il peut y avoir. En gros, dans une passoire, s'il met une pompe à chaleur, il va gagner deux lettres. Pour autant, il va toujours avoir aussi froid l'hiver, etc. Et donc le premier conseil qu'on peut donner à chaque fois pour qu'un projet se passe bien, c'est de passer avec du temps particulier, bien comprendre ses besoins et en fonction de ça, proposer les solutions techniques qui correspondent à son besoin. Mais le dialogue au début avec lui est essentiel.
Comment ça on peut mettre une pompe à chaleur et avoir toujours aussi froid ?
Dans un diagnostic de performance énergétique, il faut bien voir qu'il y a plusieurs choses. Il y a les déperditions avec l'enveloppe. Et donc ce qu'il faut toujours, c'est commencer par regarder l'enveloppe bien isolée. Et une fois que tout est bien isolé, on s'intéresse au chauffage. Et un biais qui a eu longtemps et qui a encore... C'est que vous êtes en G, vous êtes mal isolé, vous mettez une pompe à chaleur, vous allez passer en E globalement, parce que la méthode de calcul est faite comme ça, mais vous avez toujours aussi froid l'hiver, parce que c'est mal isolé, vous allez avoir de l'air qui va passer par les fenêtres, par le toit, par les murs, etc. Et donc c'est là où il ne faut pas regarder seulement la note, mais bien comprendre le bâti, et proposer les solutions techniques qui sont les plus adaptées au bâti et aux besoins du particulier.
Y a-t-il des travaux simples et assez peu coûteux à mettre en œuvre pour gagner une lettre ?
Y a pas de travaux simples. Ouais, souvent, honnêtement, une pompe à chaleur, ça va faire gagner des lettres. Bon, on peut pas toujours dans des appartements. Y a des petits, ce qu'on appelle des petits monosplits, RR, totalement électriques, qu'on peut mettre un petit peu partout. Donc ça, c'est assez facile quand même à intégrer un petit peu partout.
En termes de petits travaux, mais là, je veux sortir du cadre énergivore, parce que c'est quelque chose qui me tient vraiment à cœur, c'est la consommation d'eau. Donc, en petits travaux, on peut mettre des petits réducteurs d'eau sur la pomme de douche, sur les robinets, sur tous nos robinets, avoir un récupérateur d'eau. Et ça, c'est très éco-responsable. Il y a plein de petites techniques. d'ailleurs on donne à nos acquéreurs et à nos vendeurs un petit carton carnet de gestes de tous les jours pour avoir des gestes éco-responsables tous les jours. Et par rapport à l'eau, c'est vraiment le prochain enjeu qu'on aura.
Ce petit livret dont tu parles, c'est Néos qui l'a...
On l'a fait, alors au départ, c'était avec... On a pris le livret de la DEM, je crois. Oui, je crois. Et après, on l'a mis à notre sauce et puis rajouter des choses, enlever des choses. à notre sauce. Mais toujours de bons conseils, des petits conseils, mais de bons conseils.
Oui, c'est vrai que le sujet de l'eau devient un sujet extrêmement prégnant. Il y a des communes du sud de la France qui commencent à refuser des permis de construire au motif qu'ils n'auront pas de l'eau en quantité suffisante pour tous les habitants.
Ah oui, oui, c'est le prochain enjeu très très important, mais pas qu'en France, sur la planète.
Oui, bien sûr.
Là, c'est... Ouais.
Quel frein vous identifiez tous les deux dans le développement d'une culture éco-responsable dans le secteur immobilier ?
Le premier frein, c'est la problématique des dossiers, encore trop compliquée. Il y a des gens qui abandonnent, qui le font tout seuls. C'est vraiment compliqué. Et après, le côté financier qui est résolu aujourd'hui par les aides qui sont quand même importantes, mais selon le profil fiscal aussi. Donc oui, ça va être problématique du dossier et financier pour moi.
C'est clair, à part sur des dossiers justement très aidés. Le retour sur investissement n'est pas évident quand même pour un particulier qui va mener une rénovation énergétique. Et donc c'est là où il faut sortir un peu du discours tout héroïste et bien montrer tous les bénéfices qu'il va y avoir dans une maison qui est rénovée en termes de confort, en termes de qualité de l'air, en termes aussi pour l'environnement. Et si on regarde que sur l'aspect financier, la rénovation énergétique ne va pas non plus croître, risque de ne pas croître suffisamment dans les prochaines années.
Alors on a parlé de l'aspect dépenses. Mais il y a un autre bénéfice pour... Enfin, hier, il y a un bénéfice pour celui qui bénéficie des travaux, à savoir les économies d'énergie. Vous les mettez en balance ?
Oui, tout à fait. On les met en évidence. Donc, pareil, elles sont calculées par la méthode 3CL, qui est la méthode qui calcule les DPE dont on se sert. Aujourd'hui, ce qu'on voit, c'est que c'est un calcul qui est assez théorique, en fait, qui a été réalisé. Et donc, nous, derrière, ce qu'on fait, c'est qu'en fonction des profils, on refait mouliner de la donnée. pour être au plus proche de la réalité derrière. Il y a plein d'entreprises derrière qui peuvent aussi faire du monitoring d'énergie. On voit de plus en plus des contrats de garantie de performance énergétique qui sont en train de se monter. Là, ce qu'on dit, c'est une entreprise qui va faire des travaux. Elle essaie aussi d'intégrer un contrat de garantie de performance énergétique, quitte à rembourser le particulier si les performances ne sont pas atteintes derrière. Donc ça, c'est des choses qui commencent à émerger sur le marché, qui sont intéressantes. Et l'idée de demain, c'est aussi de se dire que du financement pourrait être fait sur de l'économie d'énergie. Et donc tout ça, c'est des réflexions qu'il y a en ce moment sur le secteur.
Et ce qu'on ne prend pas en compte, c'est aussi ce que l'énergie peut augmenter du jour au lendemain. On l'a vu ça et ça. Donc le gain, il peut être effacé en quelques secondes. Ça, c'est une vérité. Oui,
c'est vrai.
Oui, donc il vaut mieux réfléchir en termes de confort, en termes de... de ventes facilitées ou avec moins de négociations plutôt qu'en termes d'économie d'énergie, d'économie financière ?
Moi je dirais plutôt à court terme. Tant que l'énergie n'est pas très chère comme aujourd'hui, effectivement le gain financier n'est pas toujours évident à court terme. En revanche, si demain il fait 1 fois 2 ou 1 fois 3, là c'est clair qu'avec une rénovation, on va drastiquement diminuer ses dépenses parce qu'entre un bien en G et un bien en A, on va quand même consommer 10 ou 20 fois moins quand on est en A. Et donc, ça se ressent derrière sur la facture d'énergie.
D'accord. Oui, et puis au-delà de ça, l'objectif de cette réglementation, c'est effectivement de réduire la consommation énergétique et les gaz à effet de serre, donc de protéger la planète. C'est vrai que quand on touche à son portefeuille, protéger la planète, ça paraît être un petit peu plus loin.
Complètement. On pense moins à la planète quand ça touche le portefeuille. Oui, c'est comme ça.
Un mot de la fin ?
Merci beaucoup déjà pour votre accueil et je suis vraiment ravi du partenariat qu'on a avec Renalto parce que nous quand on a lancé Argile, on s'était vraiment dit qu'il faut faire en sorte qu'il n'y ait plus une transaction immobilière qui se passe sans qu'il y ait un accès. accompagnement du particulier vers de la rénovation énergétique parce que c'est un bon moment pour se poser la question il ya plein d'autres moments mais celui ci est important et donc je très heureux qu'on fasse vivre ce partenariat et qu'on accélère la rénovation énergétique en france notamment par ce biais merci louis
Renato ? Moi, ce que j'aimerais bien, c'est qu'on pense à la formation des professionnels, donc vraiment les former sur cette problématique, parce qu'aujourd'hui, je rencontre beaucoup de professionnels qui sont complètement à côté de la plaque par rapport à ça, mais aussi à cause des réseaux, à cause des réseaux d'agences ou de mandataires qui ne forment pas assez sur cette problématique, tous les mandataires. Donc, formation, vraiment aller dans la formation pour qu'il y ait une vraie prise de conscience.
Alors il est question d'améliorer cette obligation.
À partir d'août, oui, on est prêts. Nous, depuis l'autre question, elle est intégrée dès la création de Néo Simo, mais elle va être amplifiée encore par rapport au décret qui devait être appliqué en 2013 ou 2014, et qui le sera par la loi, par obligation. On a obligé l'État à l'appliquer, donc on attend. On n'a pas encore vraiment comment ça va se passer. Donc, on va attendre d'ici quelques semaines.
On ne sait pas de par rapport à cette obligation.
Exactement. Est-ce que c'est 42 heures ? Il y aura un peu de tout, je pense, mais on ne sait pas la durée. On sait que ça sera avant de commencer. Ça, c'est très bien, puisqu'on ne va pas avoir des négociateurs qui vont commencer comme ça, en double activité. Donc, ça sera avant. Donc, ça, c'est très, très bien. Ça va professionnaliser notre métier. Mais on ne sait pas encore les conditions. Et j'espère qu'ils mettront un peu les coupes, mais ça m'étonnerait. En tout cas, nous, ça sera fait, c'est déjà fait, et ça sera amplifié, puisque c'est quand même... On est société à mission, si je ne te l'ai pas dit, mais société à... Je pense qu'on est encore la seule, on est encore la seule à être société à mission par rapport à ça. Donc tout ce que je vous ai dit à tous les deux, c'est marqué dans nos statuts. Voilà, on fait.
Donc la mission est de favoriser les co-responsabilités.
Oui, de rendre l'habitat moins énergivore, de former nos mandataires et d'avoir des partenaires comme Louis qui ont la même éthique que nous, qui ont le même objectif que nous. On coche les trois cases.
Parfait, merci beaucoup messieurs.
Merci à toi.
Et rendez-vous le mois prochain pour le prochain épisode des Curieux de Limo.
Bonsoir.
Description
Dans cet épisode en pleine urgence climatique, on parle de rénovation énergétique, du rôle du DPE et des aides disponibles. Renato PONZIO, président de NEOS-IMMO (premier réseau immobilier éco-responsable) et Louis AIRY, cofondateur d’ARGILE partagent des solutions concrètes pour rendre l’habitat moins énergivore.
Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
Transcription
bienvenue dans ce sixième épisode des curieux de limo le thème aujourd'hui est l'éco responsabilité dans l'immobilier en 2022 les émissions mondiales de gaz à effet de serre ont atteint 53 milliards de tonnes de CO2. En hausse de 62% depuis 1990. Le secteur du bâtiment est responsable d'environ 40% de la consommation d'énergie mondiale et de 33 à 37% des émissions de gaz à effet de serre liées à l'énergie. Dans le secteur de l'immobilier, les gaz à effet de serre proviennent surtout du chauffage, de la climatisation, de la consommation énergétique des bâtiments et de la construction elle-même, bien sûr. Alors pourquoi ce sujet aujourd'hui ? parce que le secteur de l'immobilier est doulement en première ligne. Il contribue fortement au réchauffement climatique, mais il offre aussi un levier pour agir, notamment à travers la rénovation énergétique et la performance environnementale des bâtiments. C'est donc la raison pour laquelle j'ai aujourd'hui deux invités avec moi, Renato Ponzio, président de NeoCimo, et Louis Hery, associé de la société Argile. Bienvenue messieurs et merci de m'avoir rejoint pour cette émission.
Merci.
Je vais commencer par toi Renato. Tu définis Néosimo comme le premier réseau immobilier éco-responsable. Qu'est-ce que ça signifie concrètement dans la pratique ?
Alors concrètement dans la pratique, ça signifie qu'on va... Le plus gros de notre mission, on va dire, c'est de rendre l'habitat moins énergivore. Donc dès 2021, à la création de NeoSimo, on a mis en place tout un process qui va aider nos clients à rendre leur habitat moins énergivore. On va aller chercher les sociétés RGE pour faire les travaux. On va faire bien sûr la recherche de toutes les aides possibles. Et ensuite, on fait diminuer, donc l'habitation sera moins énergivore.
D'accord. Alors j'imagine que ça commence par un diagnostic ?
Ça commence toujours par un diagnostic et notre process commence à partir de la lettre D. Dès qu'on est en E, le process se met en route.
D'accord. Donc, le vendeur qui vient te voir avec un logement entre A et D, tu as un process traditionnel de vente.
On va dire, oui, plus traditionnel.
À partir de la lettre E, tu mets en place ton système.
Exactement. D'accord.
Donc tu découvres que le logement est en E, du fait du diagnostic de performance énergétique qui a été fait par un diagnostiqueur. Et c'est à ce moment là que tu prends contact avec Louis-Henri.
Exactement.
Et qu'est ce que tu fais alors ?
Nous on a développé depuis 18 mois une solution qui permet de faciliter la détection, la conception et la vente de projets de rénovation énergétique. Et parmi nos clients, on a des agents immobiliers ou des mandataires. Et on est très heureux parce que Néo Simo était le premier pionnier sur la partie immobilière. Aujourd'hui, la plupart de nos autres clients sont des entreprises de travaux. Et ce qu'on fait à partir du moment où un bien a été identifié en E, F ou G, c'est qu'un mandataire Néo Simo va faire... taper l'adresse du bien, on récupère toutes les informations du DPE qu'on intègre dans notre moteur de calcul, et ça on va le transformer en plan de travaux qui montre très simplement à un particulier acheteur, tiens, pour 30 000 euros vous allez passer en A ou en B, il y a par exemple 80% d'aides, des aides qui sont possibles, et derrière on peut faire la mise en relation avec des artisans RGE qui peuvent venir réaliser les travaux.
J'entrevois deux sujets dans ce que vous venez de me raconter tous les deux. un sujet, beaucoup d'actu, enfin qui est vraiment... d'actualité en ce moment c'est la fiabilité de ce DPE alors on entend beaucoup parler de fraude il y a quelques semaines on nous parlait de 3% de fraude là la semaine dernière on nous parlait d'un taux qui paraissait absolument hallucinant comment vous pouvez vous assurer que le DPE que vous avez reçu est fiable ?
Sur les fraudes dont on parle en ce moment il y a deux types de fraude effectivement il ya le questionnement sur les dpe Et dans ces DPE frauduleux, il y en a deux types. Il y a ceux, vous voyez, quand vous avez une courbe qui va de G à A, quand vous êtes entre deux lettres, vous allez avoir énormément de DPE qui sont sur la lettre supérieure. Par exemple, s'il y a un bien qui est entre E et F, vous allez avoir énormément de E et très peu de F dessus. Donc il y a une fraude, disons, légère où le directeur peut s'arranger pour être sur la bonne note. Après, il y a une fraude plus importante, où là, on voit des DPE, quand on les relie, on voit qu'il y a beaucoup de fausses informations à l'intérieur. Et on a des moyens de vérification avec de la data de dire que statistiquement, ce DPE, il est plutôt juste ou il est plutôt fallacieux. Et après, il y a un deuxième type de fraude qui, là, est plutôt sur les fraudes en ce moment dont on parle beaucoup sur MaPrimeRénov'.
Qu'est-ce que c'est, ces fraudes à MaPrimeRénov' ?
Donc, à partir du 1er juillet, ma prime rénov' va être suspendue jusqu'au 15 septembre. Pourquoi ? Parce que le ministère du Logement nous explique qu'il y a beaucoup de fraudes aujourd'hui et que le taux de fraude de dossier est évalué entre 10 et 12%, si je ne me trompe pas. Et dedans, on va retrouver différents dispositifs qui impliqueraient à la fois des entreprises de travaux et potentiellement des auditeurs énergétiques des marques. Et on en sera plus dans les deux prochaines semaines. Des annonces doivent arriver.
Donc l'affaire arrive jusqu'à toi. Tu proposes des solutions pour améliorer la notation ?
Exactement. L'idée, c'est que le particulier ait une idée très claire de ce qu'il doit faire. Néanmoins, on ne remplace pas un auditeur énergétique. ou un MAR, mon accompagnateur Rénov'. Et donc à ce moment-là, il y a deux possibilités. Soit le particulier se dit « tiens, je vais passer par un accompagnateur Rénov' et dans ce cas-là, nous on intervient assez peu. » Soit il veut vraiment être accompagné et dans ce cas-là, on prend contact avec lui et on peut lui proposer une entreprise de travaux qui peut passer directement ou aussi une mise en relation avec un auditeur. L'idée, c'est que le particulier soit le plus libre possible, qu'on ne lui impose rien. mais qu'on puisse lui proposer un service jusqu'au bout.
Avec une garantie qu'il y aura effectivement une lettre qui sera gagnée ?
Oui, donc là on rentre un peu dans la complexité, ça dépend des parcours, etc. Mais ça aujourd'hui c'est vraiment le travail de l'auditeur qui va garantir la lettre d'arrivée. Et nous avec la tech, on la garantit aussi, mais on n'est pas assermenté aujourd'hui audit énergétique pour pouvoir le faire. Donc il y aura toujours un auditeur qui va passer pour le garantir derrière. Nous, il faut vraiment nous voir comme un... comme un passeur entre deux mondes qui est le monde d'immobilier et le monde des travaux par la tech. Et ça on le fait notamment grâce à Renato aujourd'hui.
Renato, tu communiques via ton réseau sur l'éco-responsabilité. Est-ce que c'est un sujet auquel les vendeurs, les propriétaires de biens sont réellement sensibles ?
Alors pour être tout à fait honnête, pas encore. De plus en plus, mais pas encore. Un vendeur a vraiment peur. Lui, le vendeur, ne fera pas les travaux. C'est très, très, très, très rare qu'un vendeur fasse les travaux. Donc, on s'adresse vraiment à l'acquéreur. Et comment on arrive à ce que le vendeur nous fasse confiance ? C'est de lui dire tout simplement qu'en améliorant, en faisant ce process, on va diminuer la négociation parce qu'aujourd'hui, tous les biens qui sont à partir de eux... sont négociés et plus la lettre est basse et plus la négociation est forte. Avec ce process, on arrive à réduire la négociation pour le vendeur. Donc c'est quand même un plus pour lui parce qu'on soulage l'acquéreur, il est moins dans le flou et c'est vraiment quelque chose de positif pour le vendeur et pour l'acquéreur. Mais c'est vrai que c'est compliqué.
D'accord. Dis-moi si c'est un raisonnement simpliste. Donc tu mets en place le processus. Le vendeur peut faire état auprès de l'acheteur que pour améliorer ? La lettre énergétique est grâce à l'intervention de la société de Louis. Il y a tant d'enveloppes budgétaires à mobiliser pour réaliser les travaux d'amélioration de la performance. Et donc l'acheteur derrière va dire puisque j'ai 30 000 euros de travaux à faire, je vous propose le prix que vous avez mis, le prix de vente.
Oui, c'est ça l'idée, sauf qu'on a aussi le facteur de l'État, des aides qu'il peut avoir. La facture, moins les aides, et voilà d'où la différence de négociation. Parce qu'il ne peut pas négocier complètement à 100% la facture et en plus avoir les aides. Non, ils essayent.
Vous en avez parlé tous les deux, cette notion d'aide. De l'extérieur, j'ai l'impression que c'est quand même très aléatoire, les aides. Louis, tu as parlé de la suspension du dispositif. alors quand on parle suspens avec notre état on a un peu l'impression que ça tombe dans les dents mais qu'on en reverra plus jamais cet argent comment vous rassurer les les personnes qui vont faire des travaux sur la certitude ou la quasi certitude d'obtenir des aides aujourd'hui
donc il ya deux dispositifs il ya ma prime rénové les certificats d'économie d'énergie ma prime rénové théoriquement il ya des lettres d'octroi qui sont émises par administration avant que les travaux débutent Une fois que les lettres d'octroi sont émises, c'est ça qui peut prendre du temps et qui peut faire que les travaux vont prendre du temps avant de commencer. Mais une fois que ça s'est émis, il y a une garantie ou une quasi-certitude que ça soit versé. Ce qu'on voit aujourd'hui, c'est qu'on n'a jamais eu des niveaux d'aide aussi élevés sur des projets importants. Pour une personne très modeste, en sortie de passoire énergétique, aujourd'hui c'est un taux d'aide qui est de 90%. Et en plus de ça, on peut venir récupérer des aides locales. Donc en fait, on a des projets qui sont financés. pratiquement à 100% même si c'est rare mais qui peut être financée à 80, 95, 98% et je pense que l'état a fait ça pour que le secteur vraiment démarre fort sur la rénovation d'ampleur ou globale mais là a priori on devrait atteindre des niveaux d'aide un petit peu plus bas je pense à partir de septembre ou à partir de l'année prochaine maintenant que la dynamique a un petit peu pris dessus.
Encore on est avec de la négociation.
Mais là, une certitude, c'est que les clients vont avoir très peur. Et tout ce qui est en lettres en dessous de D, ça va être plus compliqué pendant cette période où on ne sait pas, où il n'y aura pas cette aide, où il y aura moins d'aide. Donc ça va être compliqué pour ces lettres-là.
A ton avis, ça va retarder ?
Oui, ça va retarder. On peut avoir encore plus de grosses négociations. Et donc, le prix va baisser, va continuer de baisser.
J'entendais la semaine dernière que les prix de l'immobilier repartaient à la hausse.
Très légèrement. Et ça dépend des secteurs toujours. Il y a toujours des secteurs qui baissent. Non, ça dépend vraiment des secteurs. L'immobilier, c'est le secteur, le secteur.
Est-ce qu'on peut présenter les co-responsabilités comme une opportunité de valorisation pour un bien immobilier ? La question est pour vous deux.
Oui, on va valoriser le bien. Alors bien sûr, tout à l'heure, quand je parlais du process des mauvaises lettres, mais on va mettre en avant, par exemple, dans nos annonces, on a les points verts, s'il y en a, et donc on va mettre en avant tous les points verts d'une maison qui est bien classée. Donc on va mettre en avant justement ce côté éco-responsable où le bien au niveau énergie, il est au top. Donc oui, on peut vraiment le mettre en avant et on peut aussi, là on fait un process, on est en train de, grâce à l'IA, de développer un concept qui va être encore novateur. C'est avec un bien qui est mal classé et des photos donc du bien existant. On va faire une projection et avec ces projections, on va avoir les travaux qui vont être faits et donc on va pouvoir communiquer. Imaginez avec des devis, mais de réels devis. Et on va pouvoir communiquer sur un bien rénové avec une lettre garantie passée B. Avec tant de travaux, vous allez avoir ce projet. Donc on pourra communiquer sur un prix, bien sûr, aujourd'hui du bien. Si on fait la rénovation... Voilà ce que vous aurez, voilà ce que ça va vous coûter. Et en plus, vous aurez le visuel de ce qui a été fait. Donc, on va le mettre en avant.
Et pour compléter ce que dit Renaldo, aujourd'hui, ce qu'on voit quand on analyse les bases de notaires de France, c'est qu'on a des écarts à peu près qui peuvent aller jusqu'à 25% pour un même bien, entre s'il est G ou A. Et ce qui est intéressant, c'est qu'on voit que sur ces cinq, six dernières années, je pense qu'à partir de la durée à partir de laquelle on a commencé à évaluer ça, cet écart entre une passoire et un bâtiment. consommation ne fait que se creuser. Et donc le vrai message qu'on porte aujourd'hui, c'est que les travaux, c'est certains coûts, mais aussi surtout un investissement pour valoriser un bien et qu'il soit mieux revendu aussi après les travaux.
Tu disais tout à l'heure que c'était rarement les vendeurs qui réalisaient les travaux. Et Louis vient de nous expliquer que c'était un vrai levier de valorisation pourtant. Comment vous expliquez ce phénomène ? J'ai mon avis en tant qu'avocate sur la question et la responsabilité des scénarios qu'il y a quand on réalise des travaux. Mais comment tu expliques ça ?
Mis à part ce côté technique, juridique, c'est vraiment le financier. Le plus gros frein, c'est que les gens, une fois... En fait, ils sont dans une phase de vente. Donc, ils ne vont pas réinjecter de l'argent sur un produit qu'ils vont vendre. C'est vraiment le côté... Ils ne peuvent pas. Je suis vendeur et je vends ce qu'il y a.
Et techniquement, c'est pareil, comme on est dans un marché assez aidé, une fois que un projet de rénovation est fait, il faut le garder plusieurs années. Sinon, on est redevable de rendre les aides aussi derrière. Ce qui ajoute de la complexité qu'on va avoir. à réaliser des travaux.
Non, par contre, comme on fait aussi de la gestion, tout ce qui est gestion, là, il y a une obligation, puisque bientôt, en 2028, il y aura l'ACLG, après, ça sera l'EF. Donc là, ils sont obligés de faire les travaux. Donc là, on les accompagne, les propriétaires, vraiment, de A à Z, pour faire les travaux. Là, il y a une obligation, s'ils veulent continuer à louer.
Il est encore rentable d'investir dans un bien immobilier. On va rénover. pour le mettre en location, compte tenu des prix, compte tenu du prix des travaux ?
Alors aujourd'hui, pour moi, un investisseur doit acheter une lettre G. C'est sûr et certain, c'est vraiment là où l'opération sera la meilleure, parce que la négociation sera la plus forte. Alors bien sûr, il faut voir qu'est-ce qu'on doit faire pour gagner les lettres et le mettre en D. Mais au niveau investissement, c'est vraiment ce que je conseille tous les jours à nos clients. Donc oui, rentable, il faut acheter des meubles. Elle reste rentable,
c'est une belle négociation.
De toute façon, oui. Si vous achetez un jet auprès du marché d'un dé, c'est tout faux. C'est tout faux, là.
Et en ta qualité de négociateur immobilier, tu arrives à convaincre tes clients ? Tous ?
Vendeurs ou acheteurs ?
Vendeurs, qu'ils ne peuvent pas vendre au prix du dé.
Si le projet, si c'est un vrai vendeur, si le projet est réaliste, il est vrai, si son pourquoi est valable, il baissera parce que le marché il est comme il est et donc il n'aura pas le choix.
Oui c'est ça, après il peut tester le marché.
Exactement, on peut toujours tester un peu plus haut, mais quoi qu'il arrive, c'est l'acheteur qui fera le marché.
Et toi tu sens que la tension comme ça est la plus importante plutôt sur des grandes maisons, des apparts ?
Alors non, vraiment sur les deux. La lettre, elle joue sur les deux. Par contre, la particularité des appartements, c'est que souvent, il faut faire un ravalement extérieur et ça ne dépend pas du propriétaire. Ça dépend de la copropriété. Et là, c'est beaucoup plus compliqué. Et sur Paris, on n'en parle même pas parce que là, l'extérieur, on a un gros, gros problème sur Paris. Parce qu'on n'arrivera pas à gagner des lettres, donc il y aura forcément des cas qui seront exclus par rapport au DPE.
Oui, parce que là, on rentre dans la complexité de la copropriété.
Exactement, on est dans des zones historiques, on ne peut pas toucher les façades. Donc non, il y a plein de choses. Il n'y a pas que Paris sur les zones historiques, sur toute la France. Donc il y aura des exceptions, forcément. pour ce genre de cas.
Louis, votre outil se veut simple et précis. Quelles sont les erreurs les plus fréquentes que vous constatez dans un projet de rénovation ?
La première erreur qui peut être faite, c'est qu'un particulier ne formalise pas vraiment ou formalise mal son besoin au début. On a beau lui fournir les solutions techniques qu'on veut, ce qu'il faut, c'est qu'il comprenne bien d'où je pars aujourd'hui et qu'est-ce que je veux faire. Et le plus dommage par exemple, c'est quelqu'un qui réfléchit juste en lettres, avec toutes les limites de calcul qu'il peut y avoir. En gros, dans une passoire, s'il met une pompe à chaleur, il va gagner deux lettres. Pour autant, il va toujours avoir aussi froid l'hiver, etc. Et donc le premier conseil qu'on peut donner à chaque fois pour qu'un projet se passe bien, c'est de passer avec du temps particulier, bien comprendre ses besoins et en fonction de ça, proposer les solutions techniques qui correspondent à son besoin. Mais le dialogue au début avec lui est essentiel.
Comment ça on peut mettre une pompe à chaleur et avoir toujours aussi froid ?
Dans un diagnostic de performance énergétique, il faut bien voir qu'il y a plusieurs choses. Il y a les déperditions avec l'enveloppe. Et donc ce qu'il faut toujours, c'est commencer par regarder l'enveloppe bien isolée. Et une fois que tout est bien isolé, on s'intéresse au chauffage. Et un biais qui a eu longtemps et qui a encore... C'est que vous êtes en G, vous êtes mal isolé, vous mettez une pompe à chaleur, vous allez passer en E globalement, parce que la méthode de calcul est faite comme ça, mais vous avez toujours aussi froid l'hiver, parce que c'est mal isolé, vous allez avoir de l'air qui va passer par les fenêtres, par le toit, par les murs, etc. Et donc c'est là où il ne faut pas regarder seulement la note, mais bien comprendre le bâti, et proposer les solutions techniques qui sont les plus adaptées au bâti et aux besoins du particulier.
Y a-t-il des travaux simples et assez peu coûteux à mettre en œuvre pour gagner une lettre ?
Y a pas de travaux simples. Ouais, souvent, honnêtement, une pompe à chaleur, ça va faire gagner des lettres. Bon, on peut pas toujours dans des appartements. Y a des petits, ce qu'on appelle des petits monosplits, RR, totalement électriques, qu'on peut mettre un petit peu partout. Donc ça, c'est assez facile quand même à intégrer un petit peu partout.
En termes de petits travaux, mais là, je veux sortir du cadre énergivore, parce que c'est quelque chose qui me tient vraiment à cœur, c'est la consommation d'eau. Donc, en petits travaux, on peut mettre des petits réducteurs d'eau sur la pomme de douche, sur les robinets, sur tous nos robinets, avoir un récupérateur d'eau. Et ça, c'est très éco-responsable. Il y a plein de petites techniques. d'ailleurs on donne à nos acquéreurs et à nos vendeurs un petit carton carnet de gestes de tous les jours pour avoir des gestes éco-responsables tous les jours. Et par rapport à l'eau, c'est vraiment le prochain enjeu qu'on aura.
Ce petit livret dont tu parles, c'est Néos qui l'a...
On l'a fait, alors au départ, c'était avec... On a pris le livret de la DEM, je crois. Oui, je crois. Et après, on l'a mis à notre sauce et puis rajouter des choses, enlever des choses. à notre sauce. Mais toujours de bons conseils, des petits conseils, mais de bons conseils.
Oui, c'est vrai que le sujet de l'eau devient un sujet extrêmement prégnant. Il y a des communes du sud de la France qui commencent à refuser des permis de construire au motif qu'ils n'auront pas de l'eau en quantité suffisante pour tous les habitants.
Ah oui, oui, c'est le prochain enjeu très très important, mais pas qu'en France, sur la planète.
Oui, bien sûr.
Là, c'est... Ouais.
Quel frein vous identifiez tous les deux dans le développement d'une culture éco-responsable dans le secteur immobilier ?
Le premier frein, c'est la problématique des dossiers, encore trop compliquée. Il y a des gens qui abandonnent, qui le font tout seuls. C'est vraiment compliqué. Et après, le côté financier qui est résolu aujourd'hui par les aides qui sont quand même importantes, mais selon le profil fiscal aussi. Donc oui, ça va être problématique du dossier et financier pour moi.
C'est clair, à part sur des dossiers justement très aidés. Le retour sur investissement n'est pas évident quand même pour un particulier qui va mener une rénovation énergétique. Et donc c'est là où il faut sortir un peu du discours tout héroïste et bien montrer tous les bénéfices qu'il va y avoir dans une maison qui est rénovée en termes de confort, en termes de qualité de l'air, en termes aussi pour l'environnement. Et si on regarde que sur l'aspect financier, la rénovation énergétique ne va pas non plus croître, risque de ne pas croître suffisamment dans les prochaines années.
Alors on a parlé de l'aspect dépenses. Mais il y a un autre bénéfice pour... Enfin, hier, il y a un bénéfice pour celui qui bénéficie des travaux, à savoir les économies d'énergie. Vous les mettez en balance ?
Oui, tout à fait. On les met en évidence. Donc, pareil, elles sont calculées par la méthode 3CL, qui est la méthode qui calcule les DPE dont on se sert. Aujourd'hui, ce qu'on voit, c'est que c'est un calcul qui est assez théorique, en fait, qui a été réalisé. Et donc, nous, derrière, ce qu'on fait, c'est qu'en fonction des profils, on refait mouliner de la donnée. pour être au plus proche de la réalité derrière. Il y a plein d'entreprises derrière qui peuvent aussi faire du monitoring d'énergie. On voit de plus en plus des contrats de garantie de performance énergétique qui sont en train de se monter. Là, ce qu'on dit, c'est une entreprise qui va faire des travaux. Elle essaie aussi d'intégrer un contrat de garantie de performance énergétique, quitte à rembourser le particulier si les performances ne sont pas atteintes derrière. Donc ça, c'est des choses qui commencent à émerger sur le marché, qui sont intéressantes. Et l'idée de demain, c'est aussi de se dire que du financement pourrait être fait sur de l'économie d'énergie. Et donc tout ça, c'est des réflexions qu'il y a en ce moment sur le secteur.
Et ce qu'on ne prend pas en compte, c'est aussi ce que l'énergie peut augmenter du jour au lendemain. On l'a vu ça et ça. Donc le gain, il peut être effacé en quelques secondes. Ça, c'est une vérité. Oui,
c'est vrai.
Oui, donc il vaut mieux réfléchir en termes de confort, en termes de... de ventes facilitées ou avec moins de négociations plutôt qu'en termes d'économie d'énergie, d'économie financière ?
Moi je dirais plutôt à court terme. Tant que l'énergie n'est pas très chère comme aujourd'hui, effectivement le gain financier n'est pas toujours évident à court terme. En revanche, si demain il fait 1 fois 2 ou 1 fois 3, là c'est clair qu'avec une rénovation, on va drastiquement diminuer ses dépenses parce qu'entre un bien en G et un bien en A, on va quand même consommer 10 ou 20 fois moins quand on est en A. Et donc, ça se ressent derrière sur la facture d'énergie.
D'accord. Oui, et puis au-delà de ça, l'objectif de cette réglementation, c'est effectivement de réduire la consommation énergétique et les gaz à effet de serre, donc de protéger la planète. C'est vrai que quand on touche à son portefeuille, protéger la planète, ça paraît être un petit peu plus loin.
Complètement. On pense moins à la planète quand ça touche le portefeuille. Oui, c'est comme ça.
Un mot de la fin ?
Merci beaucoup déjà pour votre accueil et je suis vraiment ravi du partenariat qu'on a avec Renalto parce que nous quand on a lancé Argile, on s'était vraiment dit qu'il faut faire en sorte qu'il n'y ait plus une transaction immobilière qui se passe sans qu'il y ait un accès. accompagnement du particulier vers de la rénovation énergétique parce que c'est un bon moment pour se poser la question il ya plein d'autres moments mais celui ci est important et donc je très heureux qu'on fasse vivre ce partenariat et qu'on accélère la rénovation énergétique en france notamment par ce biais merci louis
Renato ? Moi, ce que j'aimerais bien, c'est qu'on pense à la formation des professionnels, donc vraiment les former sur cette problématique, parce qu'aujourd'hui, je rencontre beaucoup de professionnels qui sont complètement à côté de la plaque par rapport à ça, mais aussi à cause des réseaux, à cause des réseaux d'agences ou de mandataires qui ne forment pas assez sur cette problématique, tous les mandataires. Donc, formation, vraiment aller dans la formation pour qu'il y ait une vraie prise de conscience.
Alors il est question d'améliorer cette obligation.
À partir d'août, oui, on est prêts. Nous, depuis l'autre question, elle est intégrée dès la création de Néo Simo, mais elle va être amplifiée encore par rapport au décret qui devait être appliqué en 2013 ou 2014, et qui le sera par la loi, par obligation. On a obligé l'État à l'appliquer, donc on attend. On n'a pas encore vraiment comment ça va se passer. Donc, on va attendre d'ici quelques semaines.
On ne sait pas de par rapport à cette obligation.
Exactement. Est-ce que c'est 42 heures ? Il y aura un peu de tout, je pense, mais on ne sait pas la durée. On sait que ça sera avant de commencer. Ça, c'est très bien, puisqu'on ne va pas avoir des négociateurs qui vont commencer comme ça, en double activité. Donc, ça sera avant. Donc, ça, c'est très, très bien. Ça va professionnaliser notre métier. Mais on ne sait pas encore les conditions. Et j'espère qu'ils mettront un peu les coupes, mais ça m'étonnerait. En tout cas, nous, ça sera fait, c'est déjà fait, et ça sera amplifié, puisque c'est quand même... On est société à mission, si je ne te l'ai pas dit, mais société à... Je pense qu'on est encore la seule, on est encore la seule à être société à mission par rapport à ça. Donc tout ce que je vous ai dit à tous les deux, c'est marqué dans nos statuts. Voilà, on fait.
Donc la mission est de favoriser les co-responsabilités.
Oui, de rendre l'habitat moins énergivore, de former nos mandataires et d'avoir des partenaires comme Louis qui ont la même éthique que nous, qui ont le même objectif que nous. On coche les trois cases.
Parfait, merci beaucoup messieurs.
Merci à toi.
Et rendez-vous le mois prochain pour le prochain épisode des Curieux de Limo.
Bonsoir.
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Description
Dans cet épisode en pleine urgence climatique, on parle de rénovation énergétique, du rôle du DPE et des aides disponibles. Renato PONZIO, président de NEOS-IMMO (premier réseau immobilier éco-responsable) et Louis AIRY, cofondateur d’ARGILE partagent des solutions concrètes pour rendre l’habitat moins énergivore.
Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
Transcription
bienvenue dans ce sixième épisode des curieux de limo le thème aujourd'hui est l'éco responsabilité dans l'immobilier en 2022 les émissions mondiales de gaz à effet de serre ont atteint 53 milliards de tonnes de CO2. En hausse de 62% depuis 1990. Le secteur du bâtiment est responsable d'environ 40% de la consommation d'énergie mondiale et de 33 à 37% des émissions de gaz à effet de serre liées à l'énergie. Dans le secteur de l'immobilier, les gaz à effet de serre proviennent surtout du chauffage, de la climatisation, de la consommation énergétique des bâtiments et de la construction elle-même, bien sûr. Alors pourquoi ce sujet aujourd'hui ? parce que le secteur de l'immobilier est doulement en première ligne. Il contribue fortement au réchauffement climatique, mais il offre aussi un levier pour agir, notamment à travers la rénovation énergétique et la performance environnementale des bâtiments. C'est donc la raison pour laquelle j'ai aujourd'hui deux invités avec moi, Renato Ponzio, président de NeoCimo, et Louis Hery, associé de la société Argile. Bienvenue messieurs et merci de m'avoir rejoint pour cette émission.
Merci.
Je vais commencer par toi Renato. Tu définis Néosimo comme le premier réseau immobilier éco-responsable. Qu'est-ce que ça signifie concrètement dans la pratique ?
Alors concrètement dans la pratique, ça signifie qu'on va... Le plus gros de notre mission, on va dire, c'est de rendre l'habitat moins énergivore. Donc dès 2021, à la création de NeoSimo, on a mis en place tout un process qui va aider nos clients à rendre leur habitat moins énergivore. On va aller chercher les sociétés RGE pour faire les travaux. On va faire bien sûr la recherche de toutes les aides possibles. Et ensuite, on fait diminuer, donc l'habitation sera moins énergivore.
D'accord. Alors j'imagine que ça commence par un diagnostic ?
Ça commence toujours par un diagnostic et notre process commence à partir de la lettre D. Dès qu'on est en E, le process se met en route.
D'accord. Donc, le vendeur qui vient te voir avec un logement entre A et D, tu as un process traditionnel de vente.
On va dire, oui, plus traditionnel.
À partir de la lettre E, tu mets en place ton système.
Exactement. D'accord.
Donc tu découvres que le logement est en E, du fait du diagnostic de performance énergétique qui a été fait par un diagnostiqueur. Et c'est à ce moment là que tu prends contact avec Louis-Henri.
Exactement.
Et qu'est ce que tu fais alors ?
Nous on a développé depuis 18 mois une solution qui permet de faciliter la détection, la conception et la vente de projets de rénovation énergétique. Et parmi nos clients, on a des agents immobiliers ou des mandataires. Et on est très heureux parce que Néo Simo était le premier pionnier sur la partie immobilière. Aujourd'hui, la plupart de nos autres clients sont des entreprises de travaux. Et ce qu'on fait à partir du moment où un bien a été identifié en E, F ou G, c'est qu'un mandataire Néo Simo va faire... taper l'adresse du bien, on récupère toutes les informations du DPE qu'on intègre dans notre moteur de calcul, et ça on va le transformer en plan de travaux qui montre très simplement à un particulier acheteur, tiens, pour 30 000 euros vous allez passer en A ou en B, il y a par exemple 80% d'aides, des aides qui sont possibles, et derrière on peut faire la mise en relation avec des artisans RGE qui peuvent venir réaliser les travaux.
J'entrevois deux sujets dans ce que vous venez de me raconter tous les deux. un sujet, beaucoup d'actu, enfin qui est vraiment... d'actualité en ce moment c'est la fiabilité de ce DPE alors on entend beaucoup parler de fraude il y a quelques semaines on nous parlait de 3% de fraude là la semaine dernière on nous parlait d'un taux qui paraissait absolument hallucinant comment vous pouvez vous assurer que le DPE que vous avez reçu est fiable ?
Sur les fraudes dont on parle en ce moment il y a deux types de fraude effectivement il ya le questionnement sur les dpe Et dans ces DPE frauduleux, il y en a deux types. Il y a ceux, vous voyez, quand vous avez une courbe qui va de G à A, quand vous êtes entre deux lettres, vous allez avoir énormément de DPE qui sont sur la lettre supérieure. Par exemple, s'il y a un bien qui est entre E et F, vous allez avoir énormément de E et très peu de F dessus. Donc il y a une fraude, disons, légère où le directeur peut s'arranger pour être sur la bonne note. Après, il y a une fraude plus importante, où là, on voit des DPE, quand on les relie, on voit qu'il y a beaucoup de fausses informations à l'intérieur. Et on a des moyens de vérification avec de la data de dire que statistiquement, ce DPE, il est plutôt juste ou il est plutôt fallacieux. Et après, il y a un deuxième type de fraude qui, là, est plutôt sur les fraudes en ce moment dont on parle beaucoup sur MaPrimeRénov'.
Qu'est-ce que c'est, ces fraudes à MaPrimeRénov' ?
Donc, à partir du 1er juillet, ma prime rénov' va être suspendue jusqu'au 15 septembre. Pourquoi ? Parce que le ministère du Logement nous explique qu'il y a beaucoup de fraudes aujourd'hui et que le taux de fraude de dossier est évalué entre 10 et 12%, si je ne me trompe pas. Et dedans, on va retrouver différents dispositifs qui impliqueraient à la fois des entreprises de travaux et potentiellement des auditeurs énergétiques des marques. Et on en sera plus dans les deux prochaines semaines. Des annonces doivent arriver.
Donc l'affaire arrive jusqu'à toi. Tu proposes des solutions pour améliorer la notation ?
Exactement. L'idée, c'est que le particulier ait une idée très claire de ce qu'il doit faire. Néanmoins, on ne remplace pas un auditeur énergétique. ou un MAR, mon accompagnateur Rénov'. Et donc à ce moment-là, il y a deux possibilités. Soit le particulier se dit « tiens, je vais passer par un accompagnateur Rénov' et dans ce cas-là, nous on intervient assez peu. » Soit il veut vraiment être accompagné et dans ce cas-là, on prend contact avec lui et on peut lui proposer une entreprise de travaux qui peut passer directement ou aussi une mise en relation avec un auditeur. L'idée, c'est que le particulier soit le plus libre possible, qu'on ne lui impose rien. mais qu'on puisse lui proposer un service jusqu'au bout.
Avec une garantie qu'il y aura effectivement une lettre qui sera gagnée ?
Oui, donc là on rentre un peu dans la complexité, ça dépend des parcours, etc. Mais ça aujourd'hui c'est vraiment le travail de l'auditeur qui va garantir la lettre d'arrivée. Et nous avec la tech, on la garantit aussi, mais on n'est pas assermenté aujourd'hui audit énergétique pour pouvoir le faire. Donc il y aura toujours un auditeur qui va passer pour le garantir derrière. Nous, il faut vraiment nous voir comme un... comme un passeur entre deux mondes qui est le monde d'immobilier et le monde des travaux par la tech. Et ça on le fait notamment grâce à Renato aujourd'hui.
Renato, tu communiques via ton réseau sur l'éco-responsabilité. Est-ce que c'est un sujet auquel les vendeurs, les propriétaires de biens sont réellement sensibles ?
Alors pour être tout à fait honnête, pas encore. De plus en plus, mais pas encore. Un vendeur a vraiment peur. Lui, le vendeur, ne fera pas les travaux. C'est très, très, très, très rare qu'un vendeur fasse les travaux. Donc, on s'adresse vraiment à l'acquéreur. Et comment on arrive à ce que le vendeur nous fasse confiance ? C'est de lui dire tout simplement qu'en améliorant, en faisant ce process, on va diminuer la négociation parce qu'aujourd'hui, tous les biens qui sont à partir de eux... sont négociés et plus la lettre est basse et plus la négociation est forte. Avec ce process, on arrive à réduire la négociation pour le vendeur. Donc c'est quand même un plus pour lui parce qu'on soulage l'acquéreur, il est moins dans le flou et c'est vraiment quelque chose de positif pour le vendeur et pour l'acquéreur. Mais c'est vrai que c'est compliqué.
D'accord. Dis-moi si c'est un raisonnement simpliste. Donc tu mets en place le processus. Le vendeur peut faire état auprès de l'acheteur que pour améliorer ? La lettre énergétique est grâce à l'intervention de la société de Louis. Il y a tant d'enveloppes budgétaires à mobiliser pour réaliser les travaux d'amélioration de la performance. Et donc l'acheteur derrière va dire puisque j'ai 30 000 euros de travaux à faire, je vous propose le prix que vous avez mis, le prix de vente.
Oui, c'est ça l'idée, sauf qu'on a aussi le facteur de l'État, des aides qu'il peut avoir. La facture, moins les aides, et voilà d'où la différence de négociation. Parce qu'il ne peut pas négocier complètement à 100% la facture et en plus avoir les aides. Non, ils essayent.
Vous en avez parlé tous les deux, cette notion d'aide. De l'extérieur, j'ai l'impression que c'est quand même très aléatoire, les aides. Louis, tu as parlé de la suspension du dispositif. alors quand on parle suspens avec notre état on a un peu l'impression que ça tombe dans les dents mais qu'on en reverra plus jamais cet argent comment vous rassurer les les personnes qui vont faire des travaux sur la certitude ou la quasi certitude d'obtenir des aides aujourd'hui
donc il ya deux dispositifs il ya ma prime rénové les certificats d'économie d'énergie ma prime rénové théoriquement il ya des lettres d'octroi qui sont émises par administration avant que les travaux débutent Une fois que les lettres d'octroi sont émises, c'est ça qui peut prendre du temps et qui peut faire que les travaux vont prendre du temps avant de commencer. Mais une fois que ça s'est émis, il y a une garantie ou une quasi-certitude que ça soit versé. Ce qu'on voit aujourd'hui, c'est qu'on n'a jamais eu des niveaux d'aide aussi élevés sur des projets importants. Pour une personne très modeste, en sortie de passoire énergétique, aujourd'hui c'est un taux d'aide qui est de 90%. Et en plus de ça, on peut venir récupérer des aides locales. Donc en fait, on a des projets qui sont financés. pratiquement à 100% même si c'est rare mais qui peut être financée à 80, 95, 98% et je pense que l'état a fait ça pour que le secteur vraiment démarre fort sur la rénovation d'ampleur ou globale mais là a priori on devrait atteindre des niveaux d'aide un petit peu plus bas je pense à partir de septembre ou à partir de l'année prochaine maintenant que la dynamique a un petit peu pris dessus.
Encore on est avec de la négociation.
Mais là, une certitude, c'est que les clients vont avoir très peur. Et tout ce qui est en lettres en dessous de D, ça va être plus compliqué pendant cette période où on ne sait pas, où il n'y aura pas cette aide, où il y aura moins d'aide. Donc ça va être compliqué pour ces lettres-là.
A ton avis, ça va retarder ?
Oui, ça va retarder. On peut avoir encore plus de grosses négociations. Et donc, le prix va baisser, va continuer de baisser.
J'entendais la semaine dernière que les prix de l'immobilier repartaient à la hausse.
Très légèrement. Et ça dépend des secteurs toujours. Il y a toujours des secteurs qui baissent. Non, ça dépend vraiment des secteurs. L'immobilier, c'est le secteur, le secteur.
Est-ce qu'on peut présenter les co-responsabilités comme une opportunité de valorisation pour un bien immobilier ? La question est pour vous deux.
Oui, on va valoriser le bien. Alors bien sûr, tout à l'heure, quand je parlais du process des mauvaises lettres, mais on va mettre en avant, par exemple, dans nos annonces, on a les points verts, s'il y en a, et donc on va mettre en avant tous les points verts d'une maison qui est bien classée. Donc on va mettre en avant justement ce côté éco-responsable où le bien au niveau énergie, il est au top. Donc oui, on peut vraiment le mettre en avant et on peut aussi, là on fait un process, on est en train de, grâce à l'IA, de développer un concept qui va être encore novateur. C'est avec un bien qui est mal classé et des photos donc du bien existant. On va faire une projection et avec ces projections, on va avoir les travaux qui vont être faits et donc on va pouvoir communiquer. Imaginez avec des devis, mais de réels devis. Et on va pouvoir communiquer sur un bien rénové avec une lettre garantie passée B. Avec tant de travaux, vous allez avoir ce projet. Donc on pourra communiquer sur un prix, bien sûr, aujourd'hui du bien. Si on fait la rénovation... Voilà ce que vous aurez, voilà ce que ça va vous coûter. Et en plus, vous aurez le visuel de ce qui a été fait. Donc, on va le mettre en avant.
Et pour compléter ce que dit Renaldo, aujourd'hui, ce qu'on voit quand on analyse les bases de notaires de France, c'est qu'on a des écarts à peu près qui peuvent aller jusqu'à 25% pour un même bien, entre s'il est G ou A. Et ce qui est intéressant, c'est qu'on voit que sur ces cinq, six dernières années, je pense qu'à partir de la durée à partir de laquelle on a commencé à évaluer ça, cet écart entre une passoire et un bâtiment. consommation ne fait que se creuser. Et donc le vrai message qu'on porte aujourd'hui, c'est que les travaux, c'est certains coûts, mais aussi surtout un investissement pour valoriser un bien et qu'il soit mieux revendu aussi après les travaux.
Tu disais tout à l'heure que c'était rarement les vendeurs qui réalisaient les travaux. Et Louis vient de nous expliquer que c'était un vrai levier de valorisation pourtant. Comment vous expliquez ce phénomène ? J'ai mon avis en tant qu'avocate sur la question et la responsabilité des scénarios qu'il y a quand on réalise des travaux. Mais comment tu expliques ça ?
Mis à part ce côté technique, juridique, c'est vraiment le financier. Le plus gros frein, c'est que les gens, une fois... En fait, ils sont dans une phase de vente. Donc, ils ne vont pas réinjecter de l'argent sur un produit qu'ils vont vendre. C'est vraiment le côté... Ils ne peuvent pas. Je suis vendeur et je vends ce qu'il y a.
Et techniquement, c'est pareil, comme on est dans un marché assez aidé, une fois que un projet de rénovation est fait, il faut le garder plusieurs années. Sinon, on est redevable de rendre les aides aussi derrière. Ce qui ajoute de la complexité qu'on va avoir. à réaliser des travaux.
Non, par contre, comme on fait aussi de la gestion, tout ce qui est gestion, là, il y a une obligation, puisque bientôt, en 2028, il y aura l'ACLG, après, ça sera l'EF. Donc là, ils sont obligés de faire les travaux. Donc là, on les accompagne, les propriétaires, vraiment, de A à Z, pour faire les travaux. Là, il y a une obligation, s'ils veulent continuer à louer.
Il est encore rentable d'investir dans un bien immobilier. On va rénover. pour le mettre en location, compte tenu des prix, compte tenu du prix des travaux ?
Alors aujourd'hui, pour moi, un investisseur doit acheter une lettre G. C'est sûr et certain, c'est vraiment là où l'opération sera la meilleure, parce que la négociation sera la plus forte. Alors bien sûr, il faut voir qu'est-ce qu'on doit faire pour gagner les lettres et le mettre en D. Mais au niveau investissement, c'est vraiment ce que je conseille tous les jours à nos clients. Donc oui, rentable, il faut acheter des meubles. Elle reste rentable,
c'est une belle négociation.
De toute façon, oui. Si vous achetez un jet auprès du marché d'un dé, c'est tout faux. C'est tout faux, là.
Et en ta qualité de négociateur immobilier, tu arrives à convaincre tes clients ? Tous ?
Vendeurs ou acheteurs ?
Vendeurs, qu'ils ne peuvent pas vendre au prix du dé.
Si le projet, si c'est un vrai vendeur, si le projet est réaliste, il est vrai, si son pourquoi est valable, il baissera parce que le marché il est comme il est et donc il n'aura pas le choix.
Oui c'est ça, après il peut tester le marché.
Exactement, on peut toujours tester un peu plus haut, mais quoi qu'il arrive, c'est l'acheteur qui fera le marché.
Et toi tu sens que la tension comme ça est la plus importante plutôt sur des grandes maisons, des apparts ?
Alors non, vraiment sur les deux. La lettre, elle joue sur les deux. Par contre, la particularité des appartements, c'est que souvent, il faut faire un ravalement extérieur et ça ne dépend pas du propriétaire. Ça dépend de la copropriété. Et là, c'est beaucoup plus compliqué. Et sur Paris, on n'en parle même pas parce que là, l'extérieur, on a un gros, gros problème sur Paris. Parce qu'on n'arrivera pas à gagner des lettres, donc il y aura forcément des cas qui seront exclus par rapport au DPE.
Oui, parce que là, on rentre dans la complexité de la copropriété.
Exactement, on est dans des zones historiques, on ne peut pas toucher les façades. Donc non, il y a plein de choses. Il n'y a pas que Paris sur les zones historiques, sur toute la France. Donc il y aura des exceptions, forcément. pour ce genre de cas.
Louis, votre outil se veut simple et précis. Quelles sont les erreurs les plus fréquentes que vous constatez dans un projet de rénovation ?
La première erreur qui peut être faite, c'est qu'un particulier ne formalise pas vraiment ou formalise mal son besoin au début. On a beau lui fournir les solutions techniques qu'on veut, ce qu'il faut, c'est qu'il comprenne bien d'où je pars aujourd'hui et qu'est-ce que je veux faire. Et le plus dommage par exemple, c'est quelqu'un qui réfléchit juste en lettres, avec toutes les limites de calcul qu'il peut y avoir. En gros, dans une passoire, s'il met une pompe à chaleur, il va gagner deux lettres. Pour autant, il va toujours avoir aussi froid l'hiver, etc. Et donc le premier conseil qu'on peut donner à chaque fois pour qu'un projet se passe bien, c'est de passer avec du temps particulier, bien comprendre ses besoins et en fonction de ça, proposer les solutions techniques qui correspondent à son besoin. Mais le dialogue au début avec lui est essentiel.
Comment ça on peut mettre une pompe à chaleur et avoir toujours aussi froid ?
Dans un diagnostic de performance énergétique, il faut bien voir qu'il y a plusieurs choses. Il y a les déperditions avec l'enveloppe. Et donc ce qu'il faut toujours, c'est commencer par regarder l'enveloppe bien isolée. Et une fois que tout est bien isolé, on s'intéresse au chauffage. Et un biais qui a eu longtemps et qui a encore... C'est que vous êtes en G, vous êtes mal isolé, vous mettez une pompe à chaleur, vous allez passer en E globalement, parce que la méthode de calcul est faite comme ça, mais vous avez toujours aussi froid l'hiver, parce que c'est mal isolé, vous allez avoir de l'air qui va passer par les fenêtres, par le toit, par les murs, etc. Et donc c'est là où il ne faut pas regarder seulement la note, mais bien comprendre le bâti, et proposer les solutions techniques qui sont les plus adaptées au bâti et aux besoins du particulier.
Y a-t-il des travaux simples et assez peu coûteux à mettre en œuvre pour gagner une lettre ?
Y a pas de travaux simples. Ouais, souvent, honnêtement, une pompe à chaleur, ça va faire gagner des lettres. Bon, on peut pas toujours dans des appartements. Y a des petits, ce qu'on appelle des petits monosplits, RR, totalement électriques, qu'on peut mettre un petit peu partout. Donc ça, c'est assez facile quand même à intégrer un petit peu partout.
En termes de petits travaux, mais là, je veux sortir du cadre énergivore, parce que c'est quelque chose qui me tient vraiment à cœur, c'est la consommation d'eau. Donc, en petits travaux, on peut mettre des petits réducteurs d'eau sur la pomme de douche, sur les robinets, sur tous nos robinets, avoir un récupérateur d'eau. Et ça, c'est très éco-responsable. Il y a plein de petites techniques. d'ailleurs on donne à nos acquéreurs et à nos vendeurs un petit carton carnet de gestes de tous les jours pour avoir des gestes éco-responsables tous les jours. Et par rapport à l'eau, c'est vraiment le prochain enjeu qu'on aura.
Ce petit livret dont tu parles, c'est Néos qui l'a...
On l'a fait, alors au départ, c'était avec... On a pris le livret de la DEM, je crois. Oui, je crois. Et après, on l'a mis à notre sauce et puis rajouter des choses, enlever des choses. à notre sauce. Mais toujours de bons conseils, des petits conseils, mais de bons conseils.
Oui, c'est vrai que le sujet de l'eau devient un sujet extrêmement prégnant. Il y a des communes du sud de la France qui commencent à refuser des permis de construire au motif qu'ils n'auront pas de l'eau en quantité suffisante pour tous les habitants.
Ah oui, oui, c'est le prochain enjeu très très important, mais pas qu'en France, sur la planète.
Oui, bien sûr.
Là, c'est... Ouais.
Quel frein vous identifiez tous les deux dans le développement d'une culture éco-responsable dans le secteur immobilier ?
Le premier frein, c'est la problématique des dossiers, encore trop compliquée. Il y a des gens qui abandonnent, qui le font tout seuls. C'est vraiment compliqué. Et après, le côté financier qui est résolu aujourd'hui par les aides qui sont quand même importantes, mais selon le profil fiscal aussi. Donc oui, ça va être problématique du dossier et financier pour moi.
C'est clair, à part sur des dossiers justement très aidés. Le retour sur investissement n'est pas évident quand même pour un particulier qui va mener une rénovation énergétique. Et donc c'est là où il faut sortir un peu du discours tout héroïste et bien montrer tous les bénéfices qu'il va y avoir dans une maison qui est rénovée en termes de confort, en termes de qualité de l'air, en termes aussi pour l'environnement. Et si on regarde que sur l'aspect financier, la rénovation énergétique ne va pas non plus croître, risque de ne pas croître suffisamment dans les prochaines années.
Alors on a parlé de l'aspect dépenses. Mais il y a un autre bénéfice pour... Enfin, hier, il y a un bénéfice pour celui qui bénéficie des travaux, à savoir les économies d'énergie. Vous les mettez en balance ?
Oui, tout à fait. On les met en évidence. Donc, pareil, elles sont calculées par la méthode 3CL, qui est la méthode qui calcule les DPE dont on se sert. Aujourd'hui, ce qu'on voit, c'est que c'est un calcul qui est assez théorique, en fait, qui a été réalisé. Et donc, nous, derrière, ce qu'on fait, c'est qu'en fonction des profils, on refait mouliner de la donnée. pour être au plus proche de la réalité derrière. Il y a plein d'entreprises derrière qui peuvent aussi faire du monitoring d'énergie. On voit de plus en plus des contrats de garantie de performance énergétique qui sont en train de se monter. Là, ce qu'on dit, c'est une entreprise qui va faire des travaux. Elle essaie aussi d'intégrer un contrat de garantie de performance énergétique, quitte à rembourser le particulier si les performances ne sont pas atteintes derrière. Donc ça, c'est des choses qui commencent à émerger sur le marché, qui sont intéressantes. Et l'idée de demain, c'est aussi de se dire que du financement pourrait être fait sur de l'économie d'énergie. Et donc tout ça, c'est des réflexions qu'il y a en ce moment sur le secteur.
Et ce qu'on ne prend pas en compte, c'est aussi ce que l'énergie peut augmenter du jour au lendemain. On l'a vu ça et ça. Donc le gain, il peut être effacé en quelques secondes. Ça, c'est une vérité. Oui,
c'est vrai.
Oui, donc il vaut mieux réfléchir en termes de confort, en termes de... de ventes facilitées ou avec moins de négociations plutôt qu'en termes d'économie d'énergie, d'économie financière ?
Moi je dirais plutôt à court terme. Tant que l'énergie n'est pas très chère comme aujourd'hui, effectivement le gain financier n'est pas toujours évident à court terme. En revanche, si demain il fait 1 fois 2 ou 1 fois 3, là c'est clair qu'avec une rénovation, on va drastiquement diminuer ses dépenses parce qu'entre un bien en G et un bien en A, on va quand même consommer 10 ou 20 fois moins quand on est en A. Et donc, ça se ressent derrière sur la facture d'énergie.
D'accord. Oui, et puis au-delà de ça, l'objectif de cette réglementation, c'est effectivement de réduire la consommation énergétique et les gaz à effet de serre, donc de protéger la planète. C'est vrai que quand on touche à son portefeuille, protéger la planète, ça paraît être un petit peu plus loin.
Complètement. On pense moins à la planète quand ça touche le portefeuille. Oui, c'est comme ça.
Un mot de la fin ?
Merci beaucoup déjà pour votre accueil et je suis vraiment ravi du partenariat qu'on a avec Renalto parce que nous quand on a lancé Argile, on s'était vraiment dit qu'il faut faire en sorte qu'il n'y ait plus une transaction immobilière qui se passe sans qu'il y ait un accès. accompagnement du particulier vers de la rénovation énergétique parce que c'est un bon moment pour se poser la question il ya plein d'autres moments mais celui ci est important et donc je très heureux qu'on fasse vivre ce partenariat et qu'on accélère la rénovation énergétique en france notamment par ce biais merci louis
Renato ? Moi, ce que j'aimerais bien, c'est qu'on pense à la formation des professionnels, donc vraiment les former sur cette problématique, parce qu'aujourd'hui, je rencontre beaucoup de professionnels qui sont complètement à côté de la plaque par rapport à ça, mais aussi à cause des réseaux, à cause des réseaux d'agences ou de mandataires qui ne forment pas assez sur cette problématique, tous les mandataires. Donc, formation, vraiment aller dans la formation pour qu'il y ait une vraie prise de conscience.
Alors il est question d'améliorer cette obligation.
À partir d'août, oui, on est prêts. Nous, depuis l'autre question, elle est intégrée dès la création de Néo Simo, mais elle va être amplifiée encore par rapport au décret qui devait être appliqué en 2013 ou 2014, et qui le sera par la loi, par obligation. On a obligé l'État à l'appliquer, donc on attend. On n'a pas encore vraiment comment ça va se passer. Donc, on va attendre d'ici quelques semaines.
On ne sait pas de par rapport à cette obligation.
Exactement. Est-ce que c'est 42 heures ? Il y aura un peu de tout, je pense, mais on ne sait pas la durée. On sait que ça sera avant de commencer. Ça, c'est très bien, puisqu'on ne va pas avoir des négociateurs qui vont commencer comme ça, en double activité. Donc, ça sera avant. Donc, ça, c'est très, très bien. Ça va professionnaliser notre métier. Mais on ne sait pas encore les conditions. Et j'espère qu'ils mettront un peu les coupes, mais ça m'étonnerait. En tout cas, nous, ça sera fait, c'est déjà fait, et ça sera amplifié, puisque c'est quand même... On est société à mission, si je ne te l'ai pas dit, mais société à... Je pense qu'on est encore la seule, on est encore la seule à être société à mission par rapport à ça. Donc tout ce que je vous ai dit à tous les deux, c'est marqué dans nos statuts. Voilà, on fait.
Donc la mission est de favoriser les co-responsabilités.
Oui, de rendre l'habitat moins énergivore, de former nos mandataires et d'avoir des partenaires comme Louis qui ont la même éthique que nous, qui ont le même objectif que nous. On coche les trois cases.
Parfait, merci beaucoup messieurs.
Merci à toi.
Et rendez-vous le mois prochain pour le prochain épisode des Curieux de Limo.
Bonsoir.
Description
Dans cet épisode en pleine urgence climatique, on parle de rénovation énergétique, du rôle du DPE et des aides disponibles. Renato PONZIO, président de NEOS-IMMO (premier réseau immobilier éco-responsable) et Louis AIRY, cofondateur d’ARGILE partagent des solutions concrètes pour rendre l’habitat moins énergivore.
Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
Transcription
bienvenue dans ce sixième épisode des curieux de limo le thème aujourd'hui est l'éco responsabilité dans l'immobilier en 2022 les émissions mondiales de gaz à effet de serre ont atteint 53 milliards de tonnes de CO2. En hausse de 62% depuis 1990. Le secteur du bâtiment est responsable d'environ 40% de la consommation d'énergie mondiale et de 33 à 37% des émissions de gaz à effet de serre liées à l'énergie. Dans le secteur de l'immobilier, les gaz à effet de serre proviennent surtout du chauffage, de la climatisation, de la consommation énergétique des bâtiments et de la construction elle-même, bien sûr. Alors pourquoi ce sujet aujourd'hui ? parce que le secteur de l'immobilier est doulement en première ligne. Il contribue fortement au réchauffement climatique, mais il offre aussi un levier pour agir, notamment à travers la rénovation énergétique et la performance environnementale des bâtiments. C'est donc la raison pour laquelle j'ai aujourd'hui deux invités avec moi, Renato Ponzio, président de NeoCimo, et Louis Hery, associé de la société Argile. Bienvenue messieurs et merci de m'avoir rejoint pour cette émission.
Merci.
Je vais commencer par toi Renato. Tu définis Néosimo comme le premier réseau immobilier éco-responsable. Qu'est-ce que ça signifie concrètement dans la pratique ?
Alors concrètement dans la pratique, ça signifie qu'on va... Le plus gros de notre mission, on va dire, c'est de rendre l'habitat moins énergivore. Donc dès 2021, à la création de NeoSimo, on a mis en place tout un process qui va aider nos clients à rendre leur habitat moins énergivore. On va aller chercher les sociétés RGE pour faire les travaux. On va faire bien sûr la recherche de toutes les aides possibles. Et ensuite, on fait diminuer, donc l'habitation sera moins énergivore.
D'accord. Alors j'imagine que ça commence par un diagnostic ?
Ça commence toujours par un diagnostic et notre process commence à partir de la lettre D. Dès qu'on est en E, le process se met en route.
D'accord. Donc, le vendeur qui vient te voir avec un logement entre A et D, tu as un process traditionnel de vente.
On va dire, oui, plus traditionnel.
À partir de la lettre E, tu mets en place ton système.
Exactement. D'accord.
Donc tu découvres que le logement est en E, du fait du diagnostic de performance énergétique qui a été fait par un diagnostiqueur. Et c'est à ce moment là que tu prends contact avec Louis-Henri.
Exactement.
Et qu'est ce que tu fais alors ?
Nous on a développé depuis 18 mois une solution qui permet de faciliter la détection, la conception et la vente de projets de rénovation énergétique. Et parmi nos clients, on a des agents immobiliers ou des mandataires. Et on est très heureux parce que Néo Simo était le premier pionnier sur la partie immobilière. Aujourd'hui, la plupart de nos autres clients sont des entreprises de travaux. Et ce qu'on fait à partir du moment où un bien a été identifié en E, F ou G, c'est qu'un mandataire Néo Simo va faire... taper l'adresse du bien, on récupère toutes les informations du DPE qu'on intègre dans notre moteur de calcul, et ça on va le transformer en plan de travaux qui montre très simplement à un particulier acheteur, tiens, pour 30 000 euros vous allez passer en A ou en B, il y a par exemple 80% d'aides, des aides qui sont possibles, et derrière on peut faire la mise en relation avec des artisans RGE qui peuvent venir réaliser les travaux.
J'entrevois deux sujets dans ce que vous venez de me raconter tous les deux. un sujet, beaucoup d'actu, enfin qui est vraiment... d'actualité en ce moment c'est la fiabilité de ce DPE alors on entend beaucoup parler de fraude il y a quelques semaines on nous parlait de 3% de fraude là la semaine dernière on nous parlait d'un taux qui paraissait absolument hallucinant comment vous pouvez vous assurer que le DPE que vous avez reçu est fiable ?
Sur les fraudes dont on parle en ce moment il y a deux types de fraude effectivement il ya le questionnement sur les dpe Et dans ces DPE frauduleux, il y en a deux types. Il y a ceux, vous voyez, quand vous avez une courbe qui va de G à A, quand vous êtes entre deux lettres, vous allez avoir énormément de DPE qui sont sur la lettre supérieure. Par exemple, s'il y a un bien qui est entre E et F, vous allez avoir énormément de E et très peu de F dessus. Donc il y a une fraude, disons, légère où le directeur peut s'arranger pour être sur la bonne note. Après, il y a une fraude plus importante, où là, on voit des DPE, quand on les relie, on voit qu'il y a beaucoup de fausses informations à l'intérieur. Et on a des moyens de vérification avec de la data de dire que statistiquement, ce DPE, il est plutôt juste ou il est plutôt fallacieux. Et après, il y a un deuxième type de fraude qui, là, est plutôt sur les fraudes en ce moment dont on parle beaucoup sur MaPrimeRénov'.
Qu'est-ce que c'est, ces fraudes à MaPrimeRénov' ?
Donc, à partir du 1er juillet, ma prime rénov' va être suspendue jusqu'au 15 septembre. Pourquoi ? Parce que le ministère du Logement nous explique qu'il y a beaucoup de fraudes aujourd'hui et que le taux de fraude de dossier est évalué entre 10 et 12%, si je ne me trompe pas. Et dedans, on va retrouver différents dispositifs qui impliqueraient à la fois des entreprises de travaux et potentiellement des auditeurs énergétiques des marques. Et on en sera plus dans les deux prochaines semaines. Des annonces doivent arriver.
Donc l'affaire arrive jusqu'à toi. Tu proposes des solutions pour améliorer la notation ?
Exactement. L'idée, c'est que le particulier ait une idée très claire de ce qu'il doit faire. Néanmoins, on ne remplace pas un auditeur énergétique. ou un MAR, mon accompagnateur Rénov'. Et donc à ce moment-là, il y a deux possibilités. Soit le particulier se dit « tiens, je vais passer par un accompagnateur Rénov' et dans ce cas-là, nous on intervient assez peu. » Soit il veut vraiment être accompagné et dans ce cas-là, on prend contact avec lui et on peut lui proposer une entreprise de travaux qui peut passer directement ou aussi une mise en relation avec un auditeur. L'idée, c'est que le particulier soit le plus libre possible, qu'on ne lui impose rien. mais qu'on puisse lui proposer un service jusqu'au bout.
Avec une garantie qu'il y aura effectivement une lettre qui sera gagnée ?
Oui, donc là on rentre un peu dans la complexité, ça dépend des parcours, etc. Mais ça aujourd'hui c'est vraiment le travail de l'auditeur qui va garantir la lettre d'arrivée. Et nous avec la tech, on la garantit aussi, mais on n'est pas assermenté aujourd'hui audit énergétique pour pouvoir le faire. Donc il y aura toujours un auditeur qui va passer pour le garantir derrière. Nous, il faut vraiment nous voir comme un... comme un passeur entre deux mondes qui est le monde d'immobilier et le monde des travaux par la tech. Et ça on le fait notamment grâce à Renato aujourd'hui.
Renato, tu communiques via ton réseau sur l'éco-responsabilité. Est-ce que c'est un sujet auquel les vendeurs, les propriétaires de biens sont réellement sensibles ?
Alors pour être tout à fait honnête, pas encore. De plus en plus, mais pas encore. Un vendeur a vraiment peur. Lui, le vendeur, ne fera pas les travaux. C'est très, très, très, très rare qu'un vendeur fasse les travaux. Donc, on s'adresse vraiment à l'acquéreur. Et comment on arrive à ce que le vendeur nous fasse confiance ? C'est de lui dire tout simplement qu'en améliorant, en faisant ce process, on va diminuer la négociation parce qu'aujourd'hui, tous les biens qui sont à partir de eux... sont négociés et plus la lettre est basse et plus la négociation est forte. Avec ce process, on arrive à réduire la négociation pour le vendeur. Donc c'est quand même un plus pour lui parce qu'on soulage l'acquéreur, il est moins dans le flou et c'est vraiment quelque chose de positif pour le vendeur et pour l'acquéreur. Mais c'est vrai que c'est compliqué.
D'accord. Dis-moi si c'est un raisonnement simpliste. Donc tu mets en place le processus. Le vendeur peut faire état auprès de l'acheteur que pour améliorer ? La lettre énergétique est grâce à l'intervention de la société de Louis. Il y a tant d'enveloppes budgétaires à mobiliser pour réaliser les travaux d'amélioration de la performance. Et donc l'acheteur derrière va dire puisque j'ai 30 000 euros de travaux à faire, je vous propose le prix que vous avez mis, le prix de vente.
Oui, c'est ça l'idée, sauf qu'on a aussi le facteur de l'État, des aides qu'il peut avoir. La facture, moins les aides, et voilà d'où la différence de négociation. Parce qu'il ne peut pas négocier complètement à 100% la facture et en plus avoir les aides. Non, ils essayent.
Vous en avez parlé tous les deux, cette notion d'aide. De l'extérieur, j'ai l'impression que c'est quand même très aléatoire, les aides. Louis, tu as parlé de la suspension du dispositif. alors quand on parle suspens avec notre état on a un peu l'impression que ça tombe dans les dents mais qu'on en reverra plus jamais cet argent comment vous rassurer les les personnes qui vont faire des travaux sur la certitude ou la quasi certitude d'obtenir des aides aujourd'hui
donc il ya deux dispositifs il ya ma prime rénové les certificats d'économie d'énergie ma prime rénové théoriquement il ya des lettres d'octroi qui sont émises par administration avant que les travaux débutent Une fois que les lettres d'octroi sont émises, c'est ça qui peut prendre du temps et qui peut faire que les travaux vont prendre du temps avant de commencer. Mais une fois que ça s'est émis, il y a une garantie ou une quasi-certitude que ça soit versé. Ce qu'on voit aujourd'hui, c'est qu'on n'a jamais eu des niveaux d'aide aussi élevés sur des projets importants. Pour une personne très modeste, en sortie de passoire énergétique, aujourd'hui c'est un taux d'aide qui est de 90%. Et en plus de ça, on peut venir récupérer des aides locales. Donc en fait, on a des projets qui sont financés. pratiquement à 100% même si c'est rare mais qui peut être financée à 80, 95, 98% et je pense que l'état a fait ça pour que le secteur vraiment démarre fort sur la rénovation d'ampleur ou globale mais là a priori on devrait atteindre des niveaux d'aide un petit peu plus bas je pense à partir de septembre ou à partir de l'année prochaine maintenant que la dynamique a un petit peu pris dessus.
Encore on est avec de la négociation.
Mais là, une certitude, c'est que les clients vont avoir très peur. Et tout ce qui est en lettres en dessous de D, ça va être plus compliqué pendant cette période où on ne sait pas, où il n'y aura pas cette aide, où il y aura moins d'aide. Donc ça va être compliqué pour ces lettres-là.
A ton avis, ça va retarder ?
Oui, ça va retarder. On peut avoir encore plus de grosses négociations. Et donc, le prix va baisser, va continuer de baisser.
J'entendais la semaine dernière que les prix de l'immobilier repartaient à la hausse.
Très légèrement. Et ça dépend des secteurs toujours. Il y a toujours des secteurs qui baissent. Non, ça dépend vraiment des secteurs. L'immobilier, c'est le secteur, le secteur.
Est-ce qu'on peut présenter les co-responsabilités comme une opportunité de valorisation pour un bien immobilier ? La question est pour vous deux.
Oui, on va valoriser le bien. Alors bien sûr, tout à l'heure, quand je parlais du process des mauvaises lettres, mais on va mettre en avant, par exemple, dans nos annonces, on a les points verts, s'il y en a, et donc on va mettre en avant tous les points verts d'une maison qui est bien classée. Donc on va mettre en avant justement ce côté éco-responsable où le bien au niveau énergie, il est au top. Donc oui, on peut vraiment le mettre en avant et on peut aussi, là on fait un process, on est en train de, grâce à l'IA, de développer un concept qui va être encore novateur. C'est avec un bien qui est mal classé et des photos donc du bien existant. On va faire une projection et avec ces projections, on va avoir les travaux qui vont être faits et donc on va pouvoir communiquer. Imaginez avec des devis, mais de réels devis. Et on va pouvoir communiquer sur un bien rénové avec une lettre garantie passée B. Avec tant de travaux, vous allez avoir ce projet. Donc on pourra communiquer sur un prix, bien sûr, aujourd'hui du bien. Si on fait la rénovation... Voilà ce que vous aurez, voilà ce que ça va vous coûter. Et en plus, vous aurez le visuel de ce qui a été fait. Donc, on va le mettre en avant.
Et pour compléter ce que dit Renaldo, aujourd'hui, ce qu'on voit quand on analyse les bases de notaires de France, c'est qu'on a des écarts à peu près qui peuvent aller jusqu'à 25% pour un même bien, entre s'il est G ou A. Et ce qui est intéressant, c'est qu'on voit que sur ces cinq, six dernières années, je pense qu'à partir de la durée à partir de laquelle on a commencé à évaluer ça, cet écart entre une passoire et un bâtiment. consommation ne fait que se creuser. Et donc le vrai message qu'on porte aujourd'hui, c'est que les travaux, c'est certains coûts, mais aussi surtout un investissement pour valoriser un bien et qu'il soit mieux revendu aussi après les travaux.
Tu disais tout à l'heure que c'était rarement les vendeurs qui réalisaient les travaux. Et Louis vient de nous expliquer que c'était un vrai levier de valorisation pourtant. Comment vous expliquez ce phénomène ? J'ai mon avis en tant qu'avocate sur la question et la responsabilité des scénarios qu'il y a quand on réalise des travaux. Mais comment tu expliques ça ?
Mis à part ce côté technique, juridique, c'est vraiment le financier. Le plus gros frein, c'est que les gens, une fois... En fait, ils sont dans une phase de vente. Donc, ils ne vont pas réinjecter de l'argent sur un produit qu'ils vont vendre. C'est vraiment le côté... Ils ne peuvent pas. Je suis vendeur et je vends ce qu'il y a.
Et techniquement, c'est pareil, comme on est dans un marché assez aidé, une fois que un projet de rénovation est fait, il faut le garder plusieurs années. Sinon, on est redevable de rendre les aides aussi derrière. Ce qui ajoute de la complexité qu'on va avoir. à réaliser des travaux.
Non, par contre, comme on fait aussi de la gestion, tout ce qui est gestion, là, il y a une obligation, puisque bientôt, en 2028, il y aura l'ACLG, après, ça sera l'EF. Donc là, ils sont obligés de faire les travaux. Donc là, on les accompagne, les propriétaires, vraiment, de A à Z, pour faire les travaux. Là, il y a une obligation, s'ils veulent continuer à louer.
Il est encore rentable d'investir dans un bien immobilier. On va rénover. pour le mettre en location, compte tenu des prix, compte tenu du prix des travaux ?
Alors aujourd'hui, pour moi, un investisseur doit acheter une lettre G. C'est sûr et certain, c'est vraiment là où l'opération sera la meilleure, parce que la négociation sera la plus forte. Alors bien sûr, il faut voir qu'est-ce qu'on doit faire pour gagner les lettres et le mettre en D. Mais au niveau investissement, c'est vraiment ce que je conseille tous les jours à nos clients. Donc oui, rentable, il faut acheter des meubles. Elle reste rentable,
c'est une belle négociation.
De toute façon, oui. Si vous achetez un jet auprès du marché d'un dé, c'est tout faux. C'est tout faux, là.
Et en ta qualité de négociateur immobilier, tu arrives à convaincre tes clients ? Tous ?
Vendeurs ou acheteurs ?
Vendeurs, qu'ils ne peuvent pas vendre au prix du dé.
Si le projet, si c'est un vrai vendeur, si le projet est réaliste, il est vrai, si son pourquoi est valable, il baissera parce que le marché il est comme il est et donc il n'aura pas le choix.
Oui c'est ça, après il peut tester le marché.
Exactement, on peut toujours tester un peu plus haut, mais quoi qu'il arrive, c'est l'acheteur qui fera le marché.
Et toi tu sens que la tension comme ça est la plus importante plutôt sur des grandes maisons, des apparts ?
Alors non, vraiment sur les deux. La lettre, elle joue sur les deux. Par contre, la particularité des appartements, c'est que souvent, il faut faire un ravalement extérieur et ça ne dépend pas du propriétaire. Ça dépend de la copropriété. Et là, c'est beaucoup plus compliqué. Et sur Paris, on n'en parle même pas parce que là, l'extérieur, on a un gros, gros problème sur Paris. Parce qu'on n'arrivera pas à gagner des lettres, donc il y aura forcément des cas qui seront exclus par rapport au DPE.
Oui, parce que là, on rentre dans la complexité de la copropriété.
Exactement, on est dans des zones historiques, on ne peut pas toucher les façades. Donc non, il y a plein de choses. Il n'y a pas que Paris sur les zones historiques, sur toute la France. Donc il y aura des exceptions, forcément. pour ce genre de cas.
Louis, votre outil se veut simple et précis. Quelles sont les erreurs les plus fréquentes que vous constatez dans un projet de rénovation ?
La première erreur qui peut être faite, c'est qu'un particulier ne formalise pas vraiment ou formalise mal son besoin au début. On a beau lui fournir les solutions techniques qu'on veut, ce qu'il faut, c'est qu'il comprenne bien d'où je pars aujourd'hui et qu'est-ce que je veux faire. Et le plus dommage par exemple, c'est quelqu'un qui réfléchit juste en lettres, avec toutes les limites de calcul qu'il peut y avoir. En gros, dans une passoire, s'il met une pompe à chaleur, il va gagner deux lettres. Pour autant, il va toujours avoir aussi froid l'hiver, etc. Et donc le premier conseil qu'on peut donner à chaque fois pour qu'un projet se passe bien, c'est de passer avec du temps particulier, bien comprendre ses besoins et en fonction de ça, proposer les solutions techniques qui correspondent à son besoin. Mais le dialogue au début avec lui est essentiel.
Comment ça on peut mettre une pompe à chaleur et avoir toujours aussi froid ?
Dans un diagnostic de performance énergétique, il faut bien voir qu'il y a plusieurs choses. Il y a les déperditions avec l'enveloppe. Et donc ce qu'il faut toujours, c'est commencer par regarder l'enveloppe bien isolée. Et une fois que tout est bien isolé, on s'intéresse au chauffage. Et un biais qui a eu longtemps et qui a encore... C'est que vous êtes en G, vous êtes mal isolé, vous mettez une pompe à chaleur, vous allez passer en E globalement, parce que la méthode de calcul est faite comme ça, mais vous avez toujours aussi froid l'hiver, parce que c'est mal isolé, vous allez avoir de l'air qui va passer par les fenêtres, par le toit, par les murs, etc. Et donc c'est là où il ne faut pas regarder seulement la note, mais bien comprendre le bâti, et proposer les solutions techniques qui sont les plus adaptées au bâti et aux besoins du particulier.
Y a-t-il des travaux simples et assez peu coûteux à mettre en œuvre pour gagner une lettre ?
Y a pas de travaux simples. Ouais, souvent, honnêtement, une pompe à chaleur, ça va faire gagner des lettres. Bon, on peut pas toujours dans des appartements. Y a des petits, ce qu'on appelle des petits monosplits, RR, totalement électriques, qu'on peut mettre un petit peu partout. Donc ça, c'est assez facile quand même à intégrer un petit peu partout.
En termes de petits travaux, mais là, je veux sortir du cadre énergivore, parce que c'est quelque chose qui me tient vraiment à cœur, c'est la consommation d'eau. Donc, en petits travaux, on peut mettre des petits réducteurs d'eau sur la pomme de douche, sur les robinets, sur tous nos robinets, avoir un récupérateur d'eau. Et ça, c'est très éco-responsable. Il y a plein de petites techniques. d'ailleurs on donne à nos acquéreurs et à nos vendeurs un petit carton carnet de gestes de tous les jours pour avoir des gestes éco-responsables tous les jours. Et par rapport à l'eau, c'est vraiment le prochain enjeu qu'on aura.
Ce petit livret dont tu parles, c'est Néos qui l'a...
On l'a fait, alors au départ, c'était avec... On a pris le livret de la DEM, je crois. Oui, je crois. Et après, on l'a mis à notre sauce et puis rajouter des choses, enlever des choses. à notre sauce. Mais toujours de bons conseils, des petits conseils, mais de bons conseils.
Oui, c'est vrai que le sujet de l'eau devient un sujet extrêmement prégnant. Il y a des communes du sud de la France qui commencent à refuser des permis de construire au motif qu'ils n'auront pas de l'eau en quantité suffisante pour tous les habitants.
Ah oui, oui, c'est le prochain enjeu très très important, mais pas qu'en France, sur la planète.
Oui, bien sûr.
Là, c'est... Ouais.
Quel frein vous identifiez tous les deux dans le développement d'une culture éco-responsable dans le secteur immobilier ?
Le premier frein, c'est la problématique des dossiers, encore trop compliquée. Il y a des gens qui abandonnent, qui le font tout seuls. C'est vraiment compliqué. Et après, le côté financier qui est résolu aujourd'hui par les aides qui sont quand même importantes, mais selon le profil fiscal aussi. Donc oui, ça va être problématique du dossier et financier pour moi.
C'est clair, à part sur des dossiers justement très aidés. Le retour sur investissement n'est pas évident quand même pour un particulier qui va mener une rénovation énergétique. Et donc c'est là où il faut sortir un peu du discours tout héroïste et bien montrer tous les bénéfices qu'il va y avoir dans une maison qui est rénovée en termes de confort, en termes de qualité de l'air, en termes aussi pour l'environnement. Et si on regarde que sur l'aspect financier, la rénovation énergétique ne va pas non plus croître, risque de ne pas croître suffisamment dans les prochaines années.
Alors on a parlé de l'aspect dépenses. Mais il y a un autre bénéfice pour... Enfin, hier, il y a un bénéfice pour celui qui bénéficie des travaux, à savoir les économies d'énergie. Vous les mettez en balance ?
Oui, tout à fait. On les met en évidence. Donc, pareil, elles sont calculées par la méthode 3CL, qui est la méthode qui calcule les DPE dont on se sert. Aujourd'hui, ce qu'on voit, c'est que c'est un calcul qui est assez théorique, en fait, qui a été réalisé. Et donc, nous, derrière, ce qu'on fait, c'est qu'en fonction des profils, on refait mouliner de la donnée. pour être au plus proche de la réalité derrière. Il y a plein d'entreprises derrière qui peuvent aussi faire du monitoring d'énergie. On voit de plus en plus des contrats de garantie de performance énergétique qui sont en train de se monter. Là, ce qu'on dit, c'est une entreprise qui va faire des travaux. Elle essaie aussi d'intégrer un contrat de garantie de performance énergétique, quitte à rembourser le particulier si les performances ne sont pas atteintes derrière. Donc ça, c'est des choses qui commencent à émerger sur le marché, qui sont intéressantes. Et l'idée de demain, c'est aussi de se dire que du financement pourrait être fait sur de l'économie d'énergie. Et donc tout ça, c'est des réflexions qu'il y a en ce moment sur le secteur.
Et ce qu'on ne prend pas en compte, c'est aussi ce que l'énergie peut augmenter du jour au lendemain. On l'a vu ça et ça. Donc le gain, il peut être effacé en quelques secondes. Ça, c'est une vérité. Oui,
c'est vrai.
Oui, donc il vaut mieux réfléchir en termes de confort, en termes de... de ventes facilitées ou avec moins de négociations plutôt qu'en termes d'économie d'énergie, d'économie financière ?
Moi je dirais plutôt à court terme. Tant que l'énergie n'est pas très chère comme aujourd'hui, effectivement le gain financier n'est pas toujours évident à court terme. En revanche, si demain il fait 1 fois 2 ou 1 fois 3, là c'est clair qu'avec une rénovation, on va drastiquement diminuer ses dépenses parce qu'entre un bien en G et un bien en A, on va quand même consommer 10 ou 20 fois moins quand on est en A. Et donc, ça se ressent derrière sur la facture d'énergie.
D'accord. Oui, et puis au-delà de ça, l'objectif de cette réglementation, c'est effectivement de réduire la consommation énergétique et les gaz à effet de serre, donc de protéger la planète. C'est vrai que quand on touche à son portefeuille, protéger la planète, ça paraît être un petit peu plus loin.
Complètement. On pense moins à la planète quand ça touche le portefeuille. Oui, c'est comme ça.
Un mot de la fin ?
Merci beaucoup déjà pour votre accueil et je suis vraiment ravi du partenariat qu'on a avec Renalto parce que nous quand on a lancé Argile, on s'était vraiment dit qu'il faut faire en sorte qu'il n'y ait plus une transaction immobilière qui se passe sans qu'il y ait un accès. accompagnement du particulier vers de la rénovation énergétique parce que c'est un bon moment pour se poser la question il ya plein d'autres moments mais celui ci est important et donc je très heureux qu'on fasse vivre ce partenariat et qu'on accélère la rénovation énergétique en france notamment par ce biais merci louis
Renato ? Moi, ce que j'aimerais bien, c'est qu'on pense à la formation des professionnels, donc vraiment les former sur cette problématique, parce qu'aujourd'hui, je rencontre beaucoup de professionnels qui sont complètement à côté de la plaque par rapport à ça, mais aussi à cause des réseaux, à cause des réseaux d'agences ou de mandataires qui ne forment pas assez sur cette problématique, tous les mandataires. Donc, formation, vraiment aller dans la formation pour qu'il y ait une vraie prise de conscience.
Alors il est question d'améliorer cette obligation.
À partir d'août, oui, on est prêts. Nous, depuis l'autre question, elle est intégrée dès la création de Néo Simo, mais elle va être amplifiée encore par rapport au décret qui devait être appliqué en 2013 ou 2014, et qui le sera par la loi, par obligation. On a obligé l'État à l'appliquer, donc on attend. On n'a pas encore vraiment comment ça va se passer. Donc, on va attendre d'ici quelques semaines.
On ne sait pas de par rapport à cette obligation.
Exactement. Est-ce que c'est 42 heures ? Il y aura un peu de tout, je pense, mais on ne sait pas la durée. On sait que ça sera avant de commencer. Ça, c'est très bien, puisqu'on ne va pas avoir des négociateurs qui vont commencer comme ça, en double activité. Donc, ça sera avant. Donc, ça, c'est très, très bien. Ça va professionnaliser notre métier. Mais on ne sait pas encore les conditions. Et j'espère qu'ils mettront un peu les coupes, mais ça m'étonnerait. En tout cas, nous, ça sera fait, c'est déjà fait, et ça sera amplifié, puisque c'est quand même... On est société à mission, si je ne te l'ai pas dit, mais société à... Je pense qu'on est encore la seule, on est encore la seule à être société à mission par rapport à ça. Donc tout ce que je vous ai dit à tous les deux, c'est marqué dans nos statuts. Voilà, on fait.
Donc la mission est de favoriser les co-responsabilités.
Oui, de rendre l'habitat moins énergivore, de former nos mandataires et d'avoir des partenaires comme Louis qui ont la même éthique que nous, qui ont le même objectif que nous. On coche les trois cases.
Parfait, merci beaucoup messieurs.
Merci à toi.
Et rendez-vous le mois prochain pour le prochain épisode des Curieux de Limo.
Bonsoir.
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