Speaker #0Envie de prendre le contrôle de vos investissements et de comprendre les rouages de l'immobilier ? Bienvenue sur les Clés du Monde, le podcast qui vous donne les outils pour maîtriser votre avenir financier. Ensemble, nous décryptons les meilleures stratégies et nous vous donnons les clés pour comprendre le monde d'aujourd'hui et construire celui de demain. Je suis Jonathan Herselin, consultant immobilier passionné, et je vous accompagne pour faire les meilleurs choix. Bonjour à tous et bienvenue dans ce nouvel épisode des Clés du Monde. Aujourd'hui, on va parler d'un sujet essentiel pour tous les propriétaires ou les investisseurs, les avantages fiscaux qui sont liés à l'allocation de biens immobiliers. Alors, vous pouvez louer un bien vide, un bien meublé en location longue durée, courte durée ou via un bail mobilité. Il existe des régimes fiscaux qui sont différents et plus ou moins avantageux, et je vais vous aider à y voir plus clair. Alors tout d'abord, pour la location longue durée. Donc on va commencer par la location vide, ce qu'on appelle la location nue, et qui est régie par un bail classique de 3 ans. C'est un choix populaire, mais qu'en est-il de la fiscalité ? Eh bien vous avez le choix entre deux régimes fiscaux, le régime microfoncier et le régime réel. Alors avec le régime microfoncier, si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 euros, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus. C'est simple, c'est rapide, mais vous ne pouvez pas déduire les charges réelles, comme les travaux ou les intérêts d'emprunt. A l'inverse, si vous optez pour le régime réel, qui va être obligatoire si vos revenus dépassent les 15 000 euros, vous pouvez déduire toutes vos charges réelles, c'est-à-dire que vous allez pouvoir déduire les travaux, les frais de gestion, les intérêts d'emprunt. Ça peut être très avantageux si vous avez des charges importantes à compenser, mais ça nécessite une gestion qui va être plus pointue et une déclaration qui va être détaillée. Passons maintenant à la location meublée. C'est un format qui est très intéressant sur le plan fiscal, que ce soit pour la location longue durée, saisonnière ou pour un bail mobilité. Vous avez le choix entre un régime de loueur meublé non professionnel, ce qu'on appelle le fameux LMNP, ou bien un régime de loueur meublé professionnel. Donc ceux-là, c'est si vos revenus sont plus importants. Avec le LMNP, donc non professionnel, deux options fiscales vont s'offrir à vous. La première, c'est le régime microbique. Donc si vos revenus sont inférieurs à 77 700 euros par an, Vous allez profiter alors d'un abattement de 50% sur vos revenus locatifs. C'est un régime qui est très simple, qui est adapté si vous avez peu de charges. Si vous avez des charges importantes, vous pouvez opter pour le régime réel, qui vous permet de déduire l'ensemble des charges, y compris l'amortissement du bien ou des meubles. Donc l'amortissement, c'est un véritable atout, car il va permettre de réduire, voire d'annuler vos impôts pendant plusieurs années. Et si vous passez au statut de loire meublée professionnelle, ce qui arrive... Si vos revenus dépassent 23 000 euros par an, ou qu'ils représentent plus de 50% de vos revenus globaux, vous pourrez imputer vos déficits sur votre revenu général. Donc ça peut être très utile si vous avez des travaux lourds à faire, par exemple, dans le logement que vous souhaitez louer. Attention cependant, ce statut va impliquer aussi des cotisations sociales, puisque vous serez en loueur meublé professionnel. Donc forcément, vous devez cotiser de la même manière. Au niveau de la location saisonnière et du bail mobilité. Donc là, pour ceux qui optent justement pour la location saisonnière, le régime fiscal est également celui du microbique ou du régime réel, comme pour le meublé à longue durée en classique. Mais il y a eu des changements pour 2024 et il devrait y en avoir d'autres encore pour 2025. Alors aujourd'hui, si vous êtes au régime microbique, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30% ou 71% si votre bien est classé en meublé de tourisme. Alors cela, ça peut être avantageux. surtout si vous avez des charges qui sont limitées. Pour les propriétaires qui préfèrent une gestion plus simplifiée mais avec un rendement potentiel intéressant, il existe également le bail mobilité, qui est une excellente option mais qui est souvent moins connue. Alors ce type de bail en meublé, il est prévu pour des durées courtes allant de 1 à 10 mois et il s'adresse aux locataires qui sont souvent en situation temporaire comme des étudiants ou des professionnels en mission. Fiscalement, vous pouvez bénéficier du régime LMNP avec un abattement de 30%. en micro-bic ou opter pour le régime réel pour délire vos charges et les amortissements. La grande flexibilité de ce bail est couplée à des avantages fiscaux et ça le rend quand même attractif puisque vous pouvez louer plus cher que sur du meublé classique. Enfin, si vous envisagez la colocation, la fiscalité va dépendre de la nature de votre bien. Vous allez pouvoir louer un bien vide, donc vous serez soumis au régime micro-foncier ou réel, comme pour la location nue classique. En revanche, si votre colocation est meublée, vous pourrez bénéficier des régimes microbiques ou réels, comme pour toute la location meublée. En résumé, que vous soyez propriétaire d'un logement vide ou meublé, en location longue durée, courte durée ou avec un bail mobilité, il existe plusieurs régimes fiscaux qui peuvent vous permettre d'optimiser vos revenus locatifs. Le choix du bon régime, ça va dépendre de vos revenus, des charges que vous devez déduire et de la simplicité de gestion que vous souhaitez. Pour aller plus loin, n'hésitez pas à consulter un conseiller fiscal ou un expert comptable, surtout si vous optez pour le régime réel, car les avantages peuvent être conséquents, mais la gestion va être beaucoup plus complexe. Voilà, c'est tout pour cet épisode des Clés du Monde. J'espère que vous y voyez maintenant plus clair sur les régimes fiscaux applicables à la location immobilière. Si cet épisode vous a été utile, n'hésitez pas à laisser un commentaire avec une note 5 étoiles. On se retrouve bientôt pour un nouvel épisode dédié à l'immobilier, l'investissement et l'éducation financière. A très vite ! Merci d'avoir écouté cet épisode jusqu'au bout. N'oubliez pas de vous abonner pour ne rien manquer et de partager cet épisode avec votre entourage.
