- Jonathan Hercelin
Salut Ludovic.
- Ludovic Proutière
Salut, Jonathan.
- Jonathan Hercelin
Alors, est-ce que tu peux te présenter déjà pour expliquer un petit peu qui tu es et ce que tu fais ?
- Ludovic Proutière
Ok, très bien. Donc moi, c'est Ludovic Proutière, j'ai 36 ans. Ça va faire bientôt 5 ans et demi que j'exerce en tant que courtier en prémobilier au sein de la société Merevia. Avant, donc, mon parcours au niveau scolaire, donc j'ai fait un BTS, Management des Huletés Commerciales. Je suis parti à Londres pendant un an, en profondeur l'anglais. Et après, dix ans dans la restauration, dans le CHR, gérant de bar, j'ai eu l'occasion de rentrer dans cette société en tant que courtier par le biais d'un ami. Et voilà, donc j'ai fait une formation en interne qui a duré six mois et après six mois sur le terrain.
- Jonathan Hercelin
Donc là, tu travailles chez Merevia, c'est ça ?
- Ludovic Proutière
C'est ça.
- Jonathan Hercelin
Du côté de Nantes ?
- Ludovic Proutière
Effectivement, sur Basse-Goulaine et la Chapelle-sur-Erdre.
- Jonathan Hercelin
Ok.
- Ludovic Proutière
On est des courtiers régionaux, mais aussi qui travaillent au national. Que ce soit pour des rachats de crédit, crédit immobilier ou des rachats de soulte.
- Jonathan Hercelin
Avant de commencer, d'aller un peu plus loin, je veux juste faire une précision. Le podcast est juste à but informatif et on n'a aucune recommandation qui va être personnalisée par rapport à l'investissement, les assurances ou les décisions financières. La petite phrase classique qu'il faut ajouter avant de commencer. Ça tombe bien puisque je suis content de t'avoir. On est quand même dans une situation un peu particulière en ce moment au niveau de l'immobilier. Est-ce que tu peux me parler un peu de ce contexte au niveau des taux, même dans ta branche au niveau des courtiers, comment ça se passe ? Puisqu'on entend beaucoup parler des défaillances, notamment au niveau du secteur de l'immobilier, des agences immobilières. Toi, vous en êtes où à ce niveau-là dans ta branche ?
- Ludovic Proutière
C'est vrai que quand j'ai commencé il y a 5 ans, on était plus à des taux sur 25 ans, qui avoisinaient les 0,95, 1,15% sur 25 ans. Le marché de l'immobilier était... Il y avait une bulle, c'était beaucoup trop haut. Donc j'ai pu remarquer, quand même avec le temps, qu'aujourd'hui, même si on a été quasiment jusqu'à 5%, il y a à peu près un an et demi, là on est redescendu entre 3,15 et 3,50, sur 25 ans en moyenne.
- Jonathan Hercelin
Alors je précise qu'on est mi-janvier 2025, pour remettre un peu au clair par rapport au taux immobilier. Donc là tu disais on est à combien en ce moment à peu près ? Sur 25 ans,
- Ludovic Proutière
On va être à 3,50% pour les dossiers on va dire les moins bons, jusqu'à 3,15% pour les dossiers excellents, même un peu moins, ça va dépendre vraiment de chaque banque. Mais je pense que le moyen en ce moment ça va être 3,30%, 3,40% sur 25 ans. Donc ce qui est certain c'est qu'on est loin des 1,15 d'il y a 5 ans, mais forcément les biens sont quand même... moins cher forcément ont baissés parce que les clients ne peuvent plus accéder à la propriété
Alors est-ce que c'est le moment d'acheter ? C'est ça la question ! Parce que quand on était à des taux à 1% tout le monde avait envie d'acheter. Est ce que c'était finalement le meilleur moment d'acheter par rapport au taux immobilier? Sûremen! Et au niveau du marché, qu'estce que tu dirais par rapport à ça, toi ?
Moi honnêtement je serais plus partisan de dire que la bonne période serait plutôt maintenant. Pourquoi ? Parce qu'il y a cinq ans, on n'achetait pas une maison à 300 000 euros. Donc forcément, je ne parle que du bien. Donc avec une aide vendeur, peut-être avec les frais d'agence au maximum. Si vous étiez à 300 000 euros il y a cinq ans, même si vous aviez votre crédit à 1,15% sur 25 ans, le souci aujourd'hui, c'est que j'ai des clients qui m'ont rappelé pour multiples raisons. Soit parce que le bien était devenu trop petit parce que la famille s'était agrandie, soit parce qu'il y avait un divorce, pour de multiples raisons. Le bien n'était plus au même prix. C'est-à-dire qu'on passait d'une vente à 300 000 à une estimation qui était à 260 000. Ce qui fait quand même une perte de 40 000 euros sur 5 ans. Il y a à peu près 5 ans, quand j'ai commencé, il y avait très peu de banques qui demandaient de l'apport. Donc forcément, les clients surfinançaient. Ils finançaient quasiment à 110%. Donc 110% c'est vraiment l'intégralité du projet.
- Jonathan Hercelin
Donc ça, c'est avec les frais de notaire, par exemple ?
- Ludovic Proutière
Les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossier, les frais de courtier. Donc au bout de 2-3 ans, on n'était même pas encore rendu dans l'amortissement du bien. C'est-à-dire que les clients commençaient à rembourser les frais de notaire, les frais de garantie, frais de dossier, frais de courtier, voire les frais d'agence, mais ils n'étaient même pas encore rendus sur le bien en question. Donc il y en a certains qui se sont retrouvés un petit peu dans la panade, parce que quand il fallait les revendre, soit ils étaient en dossier de surendettement, ou soit concrètement c'était un petit peu la déconvenue parce qu'il perdait quasiment 40 000 euros sans avoir rien fait donc aujourd'hui ce bien là qui est vendu à 260 000 euros forcément on est sur du 3,30% sur 25 ans mais c'est ce que je dis à mes clients depuis un an on va rajouter moins de crédit pour les clients qui ont monté à 5%, 4,50% je leur dis que je les rachèterai au moins deux fois. C'est-à-dire au moins avoir une tranche de 1%, 1,20% de moins pour que ça commence à être intéressant. Donc là, même aujourd'hui, les clients qui sont à 3,20%, 3,30%, il y a de grandes chances qu'on les rachète au moins une fois et qu'on puisse, j'espère, d'ici un an, un an et demi, descendre à 2%. Tout cela, ça dépendra forcément de la conjoncture économique.
- Jonathan Hercelin
Intéressant ce que tu me dis, parce qu'on entend souvent qu'en ce moment, finalement, c'est peut-être pas le bon moment pour acheter parce que les taux sont élevés. Et toi, tu me dis l'inverse. Donc, c'est peut-être le raisonnement humain qui est un peu biaisé justement par les taux. C'est vrai qu'en post-Covid, on a vu qu'il y a eu un peu cette bulle de l'immobilier avec des prix qui étaient exorbitants. Mais les gens se précipitaient un peu pour avoir leur petite maison aussi parce que ça ne coûtait rien finalement au niveau des taux. Mais là, quand tu me dis qu'effectivement, au bout de 2-3 ans, on n'a pas encore commencé à rembourser sa maison, finalement, ce n'était peut-être pas la bonne période pour acheter.
- Ludovic Proutière
C'est-à-dire que ce qu'il faut voir, c'est que les gens achètent un bien, déjà pour qu'il soit à eux, qu'ils n'aient plus de loyer à payer à autrui. C'est un sentiment de se sentir protégé avec sa famille, d'avoir quelque chose qui nous appartient à terme. Ce qu'il ne faut pas déjà oublier, c'est que la moyenne en France pour un bien qu'on garde, c'est entre 7 à 10 ans. Ça dépend vraiment de chaque personne. Si on achète un bien trop cher, à 300 000€ il y a 5 ans, à 1,15%, c'est super. Forcément, on paie peu d'intérêt. Mais derrière, si c'est pour avoir surestimé un bien et l'avoir acheté 50 000 euros de plus, parce qu'à l'époque, sur la région Nantaise, c'était un peu la course à l'échelote, que tout le monde voulait avoir un bien et que même s'il était 30-40 000 euros plus cher, ils prenaient. Le souci aujourd'hui, c'est qu'on arrive vraiment quand la bulle à éclaté. Et ce n'est pas du tout les prix du marché. Ce qui fait que forcément, quand les taux ont monté, ça a été vraiment la grande escalade. Depuis, les maisons continuent de baisser. J'ai pas mal de personnes qui forcément m'ont rappelé pour des projets, ils n'ont pas encore amorti assez d'argent. Il faut se rappeler que pour faire un prêt-relais, il faut à minima que ça soit à peu près le même montant de capital restant dû pour qu'on puisse mettre ça en place. Donc ça n'arrive pas tout le temps, à part si on fait une vente en cascade, ce qui est très risqué. Donc je me retrouve parfois malheureusement à dire à ses clients, la seule solution c'est de mettre en vente et de repartir en location pour pouvoir refaire le projet.
- Jonathan Hercelin
Tu parlais de vente en cascade, tu peux préciser un petit peu ce que c'est ?
- Ludovic Proutière
Alors une vente en cascade, j'en ai fait 3-4, bon c'est toujours bien passé. Tant mieux pour tout le monde parce que c'est quelque chose qui est quand même assez stressant, c'est-à-dire ne pas faire de prêts relais. Vous trouvez un bien qui vous intéresse. Forcément au préalable on voit ensemble si vous êtes en capacité de l'acquérir derrière c'est à partir du moment où vous avez trouvé un bien vous faites un accord de principe pour pouvoir le bloquer vous votre bien il faut le mettre quasiment instantanément en vente donc forcément avec une condition suspensive de si votre bien est vendu tout simplement ça vous permet en fait de transformer l'argent que vous avez amorti de votre bien en apport c'est à dire Vous passez en promesse de vente quasiment le même jour ou dans la même semaine pour que ça puisse être éligible. Une fois que vos acquéreurs ont dépassé les 10 jours de rétractation légaux, du coup les banques prennent en compte cette vente en cascade, parce qu'avant les 10 jours, les clients peuvent se rétracter. Pour obtenir l'offre de prêt et le prix du sésame pour mettre en place cette vente en cascade, il faut absolument que les acquéreurs de votre futur bien aient leur prêt. Moi j'en ai de balles, j'en avais encore un hier. J'ai dû attendre l'offre de prêts des acquéreurs pour pouvoir valider la vente en cascade. C'est à dire qu'on pouvait mettre 60 000 euros d'apport, les 60 000 euros au lieu de faire un prêt relais qui aurait été coûteux, compliqué à mettre en place. Forcément en faisant ça, on a directement transformé la pierre en argent. Par contre ce qui est sûr, ce qui est vraiment important, c'est que même si moi je n'ai pas la main sur les acquéreurs, c'est à dire qu'ils vont voir leur banque ou ils ont déjà un courtier en place, moi ce que je demande pour la vente en cascade et que mes clients soient sur un, c'est au moins vérifier qu'ils soient éligibles à acheter le bien.
- Jonathan Hercelin
Donc si je comprends bien, pour résumer : On a une première vente qui va permettre de déclencher un achat juste derrière, ou une deuxième vente par exemple.
- Ludovic Proutière
Voilà, c'est d'éviter le prêt-relais.
- Jonathan Hercelin
Merci pour ces précisions, je pense qu'il y a beaucoup de gens qui ne connaissent pas ce fonctionnement-là. Je ne sais pas si ça se fait régulièrement ou pas.
- Ludovic Proutière
C'est 20% des cas.
- Jonathan Hercelin
Donc c'est quand même assez fréquent. Je ne le pensais pas. Alors, on va continuer avec le fonctionnement d'un courtier. Est-ce que tu peux m'expliquer aussi comment tu travailles ? C'est quoi exactement un courtier ?
- Ludovic Proutière
Du coup, un courtier, c'est quoi ? Premièrement, nous, on est là pour vous accompagner, en un truc, mais vous faire gagner du temps, tout simplement. Aujourd'hui, c'est notre métier. Nous, on ne fait que ça. Tous les jours, on ne fait que du financement de projets immobiliers. Par exemple, votre banque ou votre conseiller, qui fait très bien aussi son travail. Malheureusement lui il fait 10 métiers. Il fait de la prévoyance, il fait un peu de tout. Nous on est vraiment focalisé que sur ça. C'est à dire que voilà comment ça se passe, demain je pense qu'on aura un contact. Le but étant, la première chose c'est de pouvoir établir avec lui une simulation pour savoir combien il peut avoir d'enveloppes pour sa future acquisition. Ce qui lui permet déjà lui de pas partir à droite à gauche comme on peut le faire euh... le soir quand on rentre à la maison, voir quel bien on peut acheter alors qu'on ne sait même pas sur quelle base se fixer. Déjà, ce n'est pas perdre son temps. À partir de ce contact-là, je lui explique quelle enveloppe il peut avoir. Ça lui permet d'être un peu plus pertinent par rapport à ses recherches. Premièrement. Deuxièmement, c'est voir aussi avec lui si son mode de fonctionnement est le bon. Parce que d'avoir des revenus... de calculer un endettement. Il n'y a rien de sorcier. Sauf que derrière, souvent, ça m'est arrivé d'avoir des clients qui avaient des simulations de leur propre banque. Ils me disaient, voilà, Ludovic, j'ai reçu ça, on peut acquérir ça. D'accord, très bien, mais est-ce qu'ils vous ont expliqué comment la valider ? Parce que c'est un document qui n'est pas contractuel. On va dire que ce n'est pas fictif. Il faut qu'on apporte toutes les choses de notre côté, c'est-à-dire... Déjà l'endettement 35% c'est primordial même si on peut passer des dossiers au-dessus de 35%.
- Jonathan Hercelin
Quand tu me disais que ce n'est pas contractuel, ça veut dire que moi si je vais voir ma banque demain, qu'elle me dit je peux emprunter 300 000 euros, je ne suis pas sûr de pouvoir les emprunter, c'est ça ?
- Ludovic Proutière
Clairement, parce que souvent ils vont faire une simulation très rapide. Logiquement ils sont censés connaître leur client, ça c'est un fait.
- Jonathan Hercelin
sauf que moi j'ai eu le cas puisque je suis allé il ya quelques années dans une banque que je connaissais pas comme ça pour faire une simulation effectivement j'ai dû rester une heure et au bout d'une heure on m'a sorti une simulation pour moi effectivement j'étais j'étais persuadé que la banque en donnant ce papier là elle s'engageait aussi à ce que ce soit quand même finançable un minimum alors après comment est ce que je peux arriver justement être sûr si je veux acheter On entend souvent des personnes qui disent qu'elles ont essayé de vendre leurs biens et qu'il y a eu des refus de prêt. Toi, qu'est-ce que tu me conseillerais si je veux acheter demain et être sûr de l'enveloppe que j'ai pour aller voir des biens qui sont cohérents par rapport à ça ?
- Ludovic Proutière
Déjà, ce serait de voir un courtier pour commencer. Il faut savoir qu'un courtier n'est pas là pour travailler contre vous, il est là pour travailler pour vous. C'est ce que j'explique à tout client, tout contact. Moi, je suis un vendeur multimarque, c'est-à-dire que je vends un service. Ce n'est pas moi qui octroie l'argent, c'est moi qui trouve l'argent en fonction des données que j'ai en main. Mais je suis un vendeur multimarque, c'est-à-dire que moi, j'aurais aucun intérêt d'aller voir Renault alors que Peugeot est meilleur. Enfin, peu importe la marque.
- Jonathan Hercelin
En ce moment, Peugeot, pas trop. Peugeot,
- Ludovic Proutière
pas trop. C'est pour les marques. C'est pour les marques. Mais tout simplement, c'est que forcément, le conseiller ne va pas vendre le produit du voisin. Tout simplement. Moi, je suis là pour... trouver le meilleur produit avec les meilleures conditions pour mes clients. Ça c'est la première chose. Ce qu'il faut voir derrière, c'est que honnêtement, pour que le dossier soit carré et béton, forcément c'est de voir tous les documents, d'avoir des relevés de compte qui soient nickels. Relevés de compte nickels. Pas d'agio. Ça m'est arrivé de prendre des clients en plein vol qui allaient soit signer chez le notaire ou qui avaient signé, on était encore dans les 10 jours, j'ai dit on arrête tout de suite. ça peut passer peut-être que dans la banque du client sauf que du coup on a cette épée de Damoclès qui nous dit donc on a aucun moyen d'aller voir ailleurs parce que sur les 3 derniers mois les revenus de compte sont chaotiques déjà c'est un peu compliqué en fait soit disant notre banque va nous faire une fleur alors qu'en fait elle va nous mettre un taux on va dire maximum et bah voilà aujourd'hui vous voyez on vous a eu 3 mois de prêt mais c'est comme ça j'explique à ces clients là il vaut mieux me laisser 3 mois Donc attendre un peu pour le projet ou le C2D Calais si possible, pour me donner trois relevés de compte qui soient clean. Parce que les banques, ce qu'il faut comprendre, ça peut paraître un peu dingue, on fait un projet de vie, on s'engage en 25 ans. Et la plupart des banques vont regarder que les trois cadens de relevés de compte. C'est vrai que ça,
- Jonathan Hercelin
je trouve ça un peu hallucinant. En France, il y a des gens qui sont capables de payer finalement des loyers de 1 000 On regarde les trois derniers bulletins de salaire avec les trois derniers relevés de compte, alors que c'est des gens peut-être qui payent depuis 10 ans 1 000 de loyer. Et on ne va pas vouloir leur accorder finalement un prêt avec une mensualité allée à 850 C'est vrai que c'est un peu surprenant en France d'avoir ce système-là quand même.
- Ludovic Proutière
En fait concrètement c'est plus technique que ça, c'est à dire que si demain tu payes à l'heure de 1000€ et que tu veux un crédit de concrètement à part être chez Banque de France ou certaines choses comme ça, ton dossier partage toujours. C'est vraiment en fait le gros hic, comme on parlait tout à l'heure de simulation que j'ai vu de banque, c'est voilà, bonjour j'ai une simulation, on peut emprunter... temps par mois et on a une mensualité de 1000 euros. Donc j'explique au client, est-ce que le banquier vous a expliqué chaque ligne de votre simulation ? C'est-à-dire les frais de dossier, qu'est-ce que c'est ? Les frais de dossier, c'est de l'argent que prend la banque pour le temps passé sur le dossier. Les frais de garantie, donc les frais de garantie, c'est soit une société de caution, c'est pas les assurances emprunteurs. C'est forcément la garantie que derrière vous allez payer votre crédit tous les mois. Donc soit c'est une société de caution qui vous protège en cas de litige avec la banque, mais qui lui appartient. C'est un peu tendancieux. Donc forcément, ils auront toujours envie de mettre cette société de caution, parce que l'argent leur revient.
- Jonathan Hercelin
Toute la société de caution, si je ne me trompe pas, au départ, quand on fait son prêt, on la paye cette société. Il y a une certaine somme qui est allouée à ça.
- Ludovic Proutière
On la paye. C'est-à-dire que ça peut varier du tout au tout. Ça peut très bien être 500 euros parce qu'on est fonctionnaire, comme ça peut être 1,3% du montant emprunté. Donc si c'est 300 000 euros, ça peut être 4 300 euros. Il y en a une qui rétribue 40 à 50 de ce montant le jour où on solde le crédit ou qu'il est fini. Donc c'est vrai que c'est souvent de l'argent qu'on ne revoit pas.
- Jonathan Hercelin
Moi j'avais entendu qu'il y avait quelque chose comme ça justement, par rapport à quand on allait jusqu'à 25 ans. Est-ce que ça te parle ou pas ? On arrive au bout de ce prêt là.
- Ludovic Proutière
On finit le prêt de 125 ans, il y a une société de caution effectivement qui rétribue un pourcentage de cette somme. Les trois quarts des autres sociétés de caution vont en fait vous donner cet argent là dès la première mensualité. C'est à dire que pour bien comprendre c'est que le jour où votre projet il est fait, que vous êtes devenu propriétaire, le notaire fait l'appel de fonds à la banque. et va quasiment demander tout l'argent. Les choses qui vont rester sur votre crédit immobilier le temps de votre acquisition de signature, ce sera les frais de dossier et les frais de garantie. Parce que ça, ce n'est pas pour le notaire, pas pour le vendeur, c'est pour la banque. Donc la banque, qu'est-ce qu'elle va faire ? Une fois que vous allez devenir propriétaire, à la première mensualité, elle va vous virer cet argent-là sur votre compte pour vous le récupérer dans la foulée. Concrètement, si vous avez une mensualité de 1 000 euros, je dis souvent mes clients, faites attention la mensualité sera 5000 mais ce sera 5000 pas vous qui débourserez ces 5000 euros directement, ce sera votre mensualité de 1000 euros plus les 4000 euros qui vous auront reversé, qui vont vous reprendre tout simplement c'est une opération blanche pour dire voilà nous on a pris notre argent maintenant tout l'argent a été débloqué, il n'y a plus rien sur le crédit on peut partir sur de la mensualité pleine ok intéressant tout ça
- Jonathan Hercelin
Je voulais revenir justement par rapport aux courtiers. Avec les banques, je pense que tu as des liens particuliers par rapport à, justement, on va dire, une personne qui est toute seule. Tu peux avoir des taux qui sont plus avantageux, je suppose ?
- Ludovic Proutière
Heureusement, oui. Heureusement, oui. Déjà, pour plusieurs choses, en fait. Tout simplement, c'est que, logiquement, un client fait un projet tous les 5-7 ans. Il y a encore des gens qui feront un projet dans leur vie. premièrement ils ont peut-être une ou deux banques, donc ils seront peut-être amenés à se dire bon je vais voir mes deux banques et choisir celle qui me convient le mieux. Rien que moi je vais déposer au moins 10 dossiers par mois, 10, 12, 15 dossiers par mois sans compter mes autres collègues. Donc ce qui fait que forcément on a une force de frappe qui est complètement différente, on va pas se le cacher. Demain vous achetez 10 voitures par mois, on fait pas de dessin. Et puis surtout la chose la plus importante c'est que c'est mon métier tous les jours donc je sais quelle banque Et la mécancel instantée pour chaque tranche de client. Demain, on me demande de monter un mur, je ne vais pas regarder sur YouTube. Je vais vraiment aller vers la personne qui sait le faire. Oui, c'est mon métier et forcément, de travailler tous les jours avec le milieu bancaire, quand je rencontre un client, je sais déjà vers quel tiers de banque je vais aller. Parce qu'il y en a certaines qui sont complètement obsolètes à un instant T. Il y a des banques qui sont bien placées pendant 12 mois, il y en a qui sont placées pendant 10 mois, et d'autres qui sont placées pendant 2 mois magnifiquement bien, et après, on ne les voit plus du tout.
- Jonathan Hercelin
Surtout que je pense que ça a beaucoup bougé, à la fois quand c'est monté au niveau des taux, et là, quand ça commence à redescendre, c'est un peu aléatoire.
- Ludovic Proutière
C'est ça, c'est aléatoire. Après, il y a certaines banques qui sont toujours très bien placées, les grosses banques. Mais voilà, il faut savoir, en fait, je jonglais tout ça. Non, non, c'est sûr qu'effectivement, en passant par un courtier, au-delà forcément, le gain d'argent, c'est une logique même. Le gain de temps. Nous, on ne met pas trois semaines à avoir un rendez-vous bancaire dans une banque qui n'est pas la nôtre.
- Jonathan Hercelin
Quelqu'un qui vient te voir, il ne va pas aller toquer à 15 banques en disant bonjour monsieur C'est ça.
- Ludovic Proutière
Peut-être qu'il va se dire ben voilà, je vais avoir la banque XY mais le temps qu'il va passer à avoir la banque XY qui ne sont pas la sienne, ça se trouve que ce sont les banques qui sont les plus mal placées sur le marché actuellement. Ça c'est notre plus-value, on ne va pas non plus le dire aux clients, ce qui paraît une logique même. Mais en tant que courtier, quand on a un dossier, on ne va pas déposer le dossier dans les 12 banques françaises. Il n'y a aucun intérêt parce que forcément, on ne travaille pas dans le vent. Quand on met un dossier à une banque qui est 0,50 au-dessus du marché, ça me paraît logique.
- Jonathan Hercelin
Tu as une idée un petit peu aujourd'hui, combien de prêts sont accordés via des courtiers ou directement via des particuliers ? Tu sais un petit peu ou pas du tout ?
- Ludovic Proutière
Je sais que, de ce que j'ai compris, on serait vers 60-70% de personnes qui arrivent vers des courtiers. Parce que c'est un peu plus. En tout cas, tout ce que je vois, c'est que la plupart du temps où je rencontre des clients, c'est par mes services. Simplement parce que forcément, ils se sentent rassurés. On est sur vraiment l'une des choses les plus importantes dans une vie, c'est-à-dire faire un enfant, acheter une maison. partir au bout du monde. C'est un service qui est quand même vraiment important. On ne parle pas d'acheter des chez Larty. Là on parle d'un projet, on dit t'es sûr parce que là c'est une maison. On parle d'un projet sur 25 ans, 20 ans, 15 ans, on parle de 5,5 millions d'euros. On ne peut pas prendre ça à la légère. Voilà, il faut savoir bien s'entourer et faire les choses en bonne et due forme.
- Jonathan Hercelin
Ce qu'on entend souvent c'est que oui mais ça va me coûter de l'argent. Clairement, alors oui puisque forcément tu travailles donc pour bien contribuer pour ça et c'est logique. Ça coûte combien d'aller voir un courtier ?
- Ludovic Proutière
Ça va dépendre des courtiers. Il y en a qui vont prendre des forfaits. Moi, je vais réunir un pourcentage du montant emprunté. Ça va être entre 1% et 1,5%. Ça, c'est pour le prêt perso.
- Jonathan Hercelin
Et ça, généralement, un particulier qui va voir n'importe quel courtier, il sait dès le départ combien ça coûte ou pas spécialement ?
- Ludovic Proutière
C'est que déjà, nous, en tant que courtier, on est régi par des lois. On ne peut prendre de l'argent que si on finance. C'est-à-dire que si demain... j'ai des rendez-vous téléphoniques, je rencontre des clients, je fais plusieurs simulations, ça ne leur coûte strictement rien.
- Jonathan Hercelin
Donc le conseil est gratuit.
- Ludovic Proutière
Le conseil est gratuit. Surtout du moment où on trouve des solutions pour le client parce qu'il a un projet, là, on est éligible à percevoir notre rémunération. Oui, effectivement, ça coûte de l'argent, ça c'est une certitude. En même temps, aujourd'hui, qui est-ce qui est gratuit et qui, entre guillemets, vous rapporte le bénéfice ?
- Jonathan Hercelin
Et puis, quand c'est gratuit, le produit, c'est vous.
- Ludovic Proutière
Enfin, c'est simple. Le produit gratuit, vous allez chez Wish. Un produit moyen de gamme, enfin voilà, et puis si vous voulez vraiment un produit haut de gamme, vous savez où aller. Aujourd'hui, il y a peut-être une juste mesure, mais quand on met le prix et qu'on est bien accompagné, on sait pourquoi. Aujourd'hui, ce que nous on coûte pour le client, ça ne peut pas coûter parce que je pense qu'on est les acteurs qui font gagner de l'argent dans un projet, qui débilions quand même beaucoup le projet pour tout le monde. Et quand on voit le gain de temps, que la pression soit sur nos épaules et pas sur les leurs, c'est quand même quelque chose qui est très important. Et quand on voit le gain d'argent, ça peut être 5 à 15 fois ce qu'on leur coûte. Voilà, tout simplement.
- Jonathan Hercelin
Oui, moi, ce que je vais regarder à la fin, c'est combien ça m'a coûté au total. C'est ça. Même si je t'ai payé 3 ou 4 000 euros, finalement, ça ne fait pas grand-chose pour moi si j'en ai gagné 20 000 à côté.
- Ludovic Proutière
Exactement. Encore plus aujourd'hui, quand on fait des rachats de crédit. qu'on peut faire gagner entre 15 000 à 45 000 euros au client, qu'on coûte 3 000 euros sur le restant de cette somme, honnêtement, oui, on va dire, je ne comprends pas Ludovic, on va passer de 250 000 euros à racheter à 256 000. Oui, parce que forcément, on remet 6 mois de pénalité d'intérêt. Logiquement, les IRA ne sont pas forcément tout le temps négociés quand on rachète mal crédit.
- Jonathan Hercelin
Les IRA, tu peux préciser ?
- Ludovic Proutière
C'est les indemnités de remboursement anticipées, c'est les intérêts. Le jour où on veut racheter un crédit, on rachète toujours 3 mois après. Donc forcément, si on est en janvier, on va dire qu'on est le 8 janvier, c'est des chances. On rachète le 8 avril. Donc le 8 avril, on a 250 000 euros. Donc je prends cette date-là, à ce moment-là, je rajoute les 6 mois d'intérêt d'après. Je remets des frais de dossier. des frais de garantie si c'est une hypothèque forcément faut lever l'hypothèque et bon voilà et je mets mes zones horaires donc forcément le client va dire bah je comprends pas je passe 250 000 euros à 256 000 oui mais tu vas passer de 4,20 à 3,10 donc il vaut mieux avoir 256 000 euros à 3,10 que voilà et forcément derrière le client va se dire bah je vais aller voir ma banque où on a fait le crédit ah oui d'accord mais la banque on a fait le crédit il y a un banque qui t'a financé à 4,20 d'une premièrement, deuxièmement, un an et demi après, on est à 3,10, elle est à 3,10 au CIC de banque, mais elle ne pourra jamais faire du 3,10 à son client parce qu'elle a vendu à 4,20, elle a acheté à 3,90. Tout est dit. Alors que la banque X qui ne l'aura pas accompagné et que forcément moi je connais toutes les banques à l'instant T et je pourrais lui faire gagner 1,20, 1,10, et bien cette banque là va lui ouvrir les portes à bras ouverts en lui disant bonjour, nous on n'a pas fait de contrat avec toi, le 3,10, oui nous on te le fait. Par contre effectivement quand on fait un rachat de crédit, il faut absolument que toutes les conditions soient respectées comme si on faisait un projet immobilier. C'est-à-dire qu'il vous reste de l'épargne de côté, que vos situations professionnelles n'aient pas changé. Et forcément, logiquement, l'endettement est censé baisser. Si on était à 34% il y a un an et demi, vu qu'on achetait le crédit pour baisser le taux, et que même les assurances, logiquement, on est censé aller de décrescendo.
- Jonathan Hercelin
Tu parlais justement du rachat de crédit et la négociation au départ quand on fait son crédit immobilier. On peut négocier justement ça ? Si on veut racheter son crédit, si on veut faire un remboursement anticipé, ces frais-là, on peut les négocier en amont ?
- Ludovic Proutière
Alors oui, du coup, on peut faire des remboursements anticipés partiels. C'est-à-dire que si demain, vous faites votre projet, soit vous mettez de l'apport ou non, et que vous savez qu'à moyen terme, Au terme, d'ici 3-4 ans, vous avez une somme qui va tomber sur votre compte, peu importe la provenance. On peut demander à la banque de pouvoir rembourser une certaine somme sans pénalité. Parce que pourquoi forcément les banques, quand vous remboursez une somme partielle de votre crédit, eux, ils vont se dire, zut, en fait, on ne prendra pas d'assurance dessus, d'intérêt. Donc forcément, ils sont... qui sont proches forcément de leur sous, ce qui est normal. Donc ça, ça peut être négociable. On peut négocier forcément de ne pas prendre de pénalités quand on fait des remboursements partiels et aussi quand on rembourse totalement le crédit, qui est forcément un peu moins vrai aujourd'hui. C'est-à-dire qu'il y a 5 ans, quand on était sur un 15, c'était quelque chose qui était important de négocier. Aujourd'hui, je ne vois pas forcément l'intérêt parce que je dis à tous mes clients depuis un an, la banque dans laquelle on va aller, ce n'est pas votre banque future. Forcément, en faisant un rachat de crédit, on va forcément partir. Donc on va dire que les 6 mois d'IRA de pénalité, parce qu'on fait un rachat de crédit, elles vont forcément être mises en place. Si vous restez jusqu'à la fin de votre crédit dans votre banque parce que vous étiez à 15, oui, là on peut faire des remboursements anticipés total ou partiels. Le partiel est toujours possible maintenant, sauf que forcément, vu la conjoncture, il paraît logique de pouvoir juste négocier les remboursements partiels et pas total.
- Jonathan Hercelin
Alors moi, je vais prendre une expérience concrète que j'ai eue avec toi, puisque moi, j'accompagne des gens justement sur l'achat et la vente de biens immobiliers. Je veux dire que tu es efficace, puisqu'en l'occurrence, au mois de décembre, sur des primo-accédants, justement, qui ne savaient pas trop où est-ce qu'ils allaient, avaient besoin d'être conseillés, qu'ils ont fait une offre parce qu'ils avaient eu un premier, finalement, ce n'était même pas un accord de principe, c'était une simulation de leur banque qui leur disait que c'était OK pour cette somme-là. Et puis, quand ils ont voulu faire l'offre, finalement, ils se sont rendus compte que... ils n'avaient pas de papier officiel, qu'ils n'avaient plus accès à la simulation. Et je t'ai appelé un peu au dernier moment en disant, ben voilà, j'ai des clients qui ont envie de faire une offre sur un appartement. Et ils n'ont rien en fait, ils ne sont pas capables de montrer qu'ils sont finançables. Je t'ai appelé, puis finalement, 5 jours après, on avait une réponse. Tu as donné l'accord justement de principe pour ce financement-là. C'est vrai que ça va vite, ça a permis de les rassurer, puisque sur un premier achat, on se pose toujours beaucoup de questions. Et là, je me suis dit, clairement, un courtier, c'est plus efficace qu'une banque.
- Ludovic Proutière
Oui, parce qu'à partir du moment où j'ai un contact ou ton contact, Moi déjà je l'appelle souvent à 14h, c'est même plus souvent dans l'après-midi même. Déjà la première prise de contact, on dit on ne perd pas de temps, comme pourrait prendre en preuve de rumeur un conseiller à dire je vous appelle dans 3 jours. Premièrement. A partir du moment où j'ai le client au téléphone, je me présente, je lui explique un peu mon métier, je parle de sa situation, et derrière il m'envoie certains documents, pour que déjà je puisse au moins vérifier sa capacité financière et ses revenus. Donc après tout ce qui en découle, tout ce qui est relevé de compte, ainsi de suite. A partir du moment où... je suis rassuré par rapport à l'acquisition qu'il veut faire. Je reviens vers toi, je reviens vers eux pour leur dire, voilà, on peut partir sur ce bien-là. Et de délivrer au client, sous le même cas, 24-48 heures, un accord de principe. C'est-à-dire un accord de principe que moi, je suis en capacité de faire. C'est un document qui peut remplacer une simulation bancaire et dire au vendeur ou à l'agent de billets en question. Voilà, aujourd'hui, ces clients-là sont finançables pour tel bien, avec tel apport, tel taux directeur maximum, ce qui permet aux agents immobiliers et aussi aux futurs acquéreurs de pouvoir rassurer tout le monde et de pouvoir partir sur un projet bien plus rapidement que de passer par une banque qui peut donner une réponse sous 10-15 jours, une semaine. Surtout quand tu as des biens qui sont très demandés et que tu as besoin de faire les choses rapidement.
- Jonathan Hercelin
Je suppose que toi, finalement, tu ne vas pas suivre 200 clients en même temps sur l'accompagnement, ce que peut faire d'ailleurs quelqu'un qui travaille dans une banque, ce qui est tout à fait logique, c'est des grosses entités. Mais forcément, s'il a une demande importante au même moment, et pas forcément d'ailleurs que sur des prêts immobiliers, mais sur des assurances, sur les comptes bancaires et autres, il n'a pas le temps de répondre immédiatement. Et c'est vrai que toi, en l'occurrence, tu ne fais que ça.
- Ludovic Proutière
Je fais que ça. Faire un accord de principe à 19h30 ou le 5 du matin à 8h, c'est mon métier, je vis pour ça. Et j'aime mon métier, donc oui, ça sera fait rapidement. Là, je vois des clients, c'est une des 14h30, ils ont enfin trouvé un bien. J'avais déjà envoyé trois accords de principe, mais à chaque fois, il y a quelque chose qui bloquait au niveau de ce qu'ils voulaient comme bien. C'était un petit peu difficile. Ils m'ont appelé la semaine dernière pour un bien, l'accord de principe, ils l'ont eu deux heures après. J'étais avec mon fils, je rentrais de l'école, j'ai dit bon. j'ai repris ma voiture, je suis reparti au bureau. C'est mon métier, je vis pour ça, j'aime ça, je ne fais que ça. Je ne fais pas que ça de ma vie, mais en tout cas, voilà. Je te souhaite. D'accord ? Mais non, voilà, c'est important. Ce qui m'a aujourd'hui, au-delà du gain d'argent, c'est surtout d'être rassuré. C'est quelque chose qui peut être très anxiogène, qui peut être très rapidement chronophage, et c'est notre métier de prendre ça aussi, cette charge, sur nous.
- Jonathan Hercelin
Justement, là, on a parlé de quand il y a un accord de principe, mais aussi la problématique quand il n'y en a pas. Comment ça se passe ? Déjà, qu'est-ce qui va faire qu'effectivement, on ne peut pas être financé ?
- Ludovic Proutière
Qu'est-ce qui peut faire qu'on ne peut pas être financé ? Premièrement, je remarque le cas quand j'ai des clients qui viennent me voir alors qu'ils ont déjà lancé un projet immobilier, qui essuient un refus bancaire de la part de leur banque, comme on le disait tout à l'heure. Pourquoi ? Parce qu'ils ont reçu une simulation. et que le conseiller n'a pas expliqué comment la valider. C'est-à-dire comment la valider, c'est-à-dire forcément l'endettement est irrespecté, mais si demain vous avez une mensualité à 1000€ et que vous payez 600€ de loyer, mais que vous ne mettez pas 400€ de côté par mois sur les 3 derniers mois, et bien le saut de charge n'est pas respecté. A partir de ce moment-là, les déchets sont jetés, le projet est caduque. Tout simplement, parce que ce n'est pas parce que vous gagnez de l'argent que derrière vous pouvez acheter. Il faut respecter l'endettement. soit raisonnable 35% ou un peu plus en fonction des dossiers mais derrière que vous puissiez de l'argent de côté c'est à dire que quelqu'un demain qui veut un couple qui veut un crédit à 1000 euros qui paie 600 euros de loyer c'est soit en fait ils mettent 400 euros de côté tous les mois ou soit ils avaient 600 euros de loyer et qu'ils avaient un crédit de 400 et qu'on le demande de le solder avant ils payaient 600 euros de loyer plus 400 euros de crédit ils mettaient pas d'argent de côté mais en soldant ce crédit là, via leur épargne personnelle, le saut de charge est respecté parce qu'en amont ils payaient déjà de 1000€ de charge. Pour la résidence locative c'est complètement différent, c'est-à-dire que demain si vous avez une résidence locative, les banques vont prendre 100% des revenus ou 90% des revenus de votre location. Ce qu'il faut savoir c'est que quand on a un locatif, vous avez vos charges, demain vous gagnez votre rendement de 35% c'est votre crédit de résidence locative, il est déjà inclus dedans forcément dans vos revenus salaires on va rajouter vos revenus locatifs Mais derrière, ça biaise déjà la chose, parce que vous avez déjà l'endettement qui est impacté. Si, effectivement, on parle d'un projet locatif, si demain, une personne est seule, qui se met en couple, et qu'elle a déjà une location, ça impacte déjà dans l'endettement. Donc après, si ça passe, tant mieux, mais là, j'ai une cliente que j'ai financée il y a deux ans, elle a rencontré quelqu'un, maintenant, ils vivent tous les deux avec ses enfants dans son appartement. Monsieur, lui... un appartement en location qui rapporte énormément bien plus que son crédit actuel donc lui il faut vraiment pas du tout le le vent à faut le garder par contre madame elle aurait souhaité mettre son appartement location et rachet tous les deux mais en ce principal et en faisant le calcul par la porte par la fenêtre il fallait en vendre donc c'est celui de madame qui sera vendu et pour refaire une question d'ailleurs pour revenir sur le tout ce qui est le son de charge C'est plus entre guillemets, voilà, vous avez pour aller tout ce qui est pris au moins que c'est dans, vous avez votre loyer, vous avez un crédit en cours ou pas, que la banque va verser vos charges actuelles. votre charge future, est-ce que du coup vous arrivez à joindre les deux bouts pour que votre projet soit éligible ?
- Jonathan Hercelin
Donc par exemple, s'il arrive avec un dossier qui n'est vraiment pas bon, tu peux me refuser ?
- Ludovic Proutière
Je ne te refuserai pas. Pour moi, tout client est finançable, mais à un instant T. Après, ce qui est important, c'est de leur faire comprendre comment y arriver. J'ai un client demain qui me dit voilà, je gagne tant par mois, effectivement ses revenus sont cohérents, mais il n'a que 5-6 000 euros de côté. Déjà ça ne suffit pas. Aujourd'hui, avant les banques, il y a encore très peu de banques qui font du zéro d'apport. Mais là maintenant c'est plus de 2 500. Et là c'est carrément tous les frais annexes. Bon c'est-à-dire qu'il y en a pour tout le monde. Une chose qui est importante c'est que les banques, même s'il y a très peu d'apport, elles demandent au moins qu'il y ait un matelas de 7 500 à 12 000 euros sur tes comptes après projet. Déjà pour commencer.
- Jonathan Hercelin
Donc finalement qu'on soit capable un peu de se financer si on n'a pas de revenus pendant 5-6 mois globalement. L'idée c'est ça je pense.
- Ludovic Proutière
Concrètement, quelqu'un qui a 40-45 ans, qui gagne bien leur vie et il y a 5000€ sur leur épargne, on peut expliquer qu'il y a des soucis dans la vie, ou ils sont mariés, peu importe. Et comment ils vont dire, Ludovic tu rigoles. Ils repasseront un peu plus tard parce qu'il n'y a pas assez d'argent de côté, parce que de toute façon, forcément, les banques ont besoin de chercher un peu plus loin que prévu. De toute façon, peu importe l'apport qui est mis dans le projet, du moment où ça respecte l'endettement et tous les critères, il faut qu'il y ait une épargne résiduelle après projet qui avoisit, on va dire, les 10 000 euros. Ok. Voilà, donc en fait, un crédit, un projet immobilier peut être réalisé si on respecte l'endettement. sur les pas fichés banque de france ça c'est sûr si le saut de charge est respecté Si le reste à vivre, c'est qu'est-ce qu'il vous reste après votre projet pour vivre ? Pour une personne, c'est un montant donné selon les banques, deux personnes, des enfants, ainsi de suite. Pas d'agio, et puis c'est déjà pas mal.
- Jonathan Hercelin
C'est quoi les pires erreurs que tu as pu rencontrer ? Les pires dossiers finalement ? C'est quoi le dossier le moins bon ? Tu m'as donné des exemples de ce qu'il faut faire. Qu'est-ce qu'il ne faut surtout pas faire à l'inverse ?
- Ludovic Proutière
Ce qu'il ne faut surtout pas faire, c'est de faire un crédit, un crédit conso, un crédit auto en plein cours. Ça, ça m'est arrivé une fois, un dossier où j'ai eu pendant six mois une construction où c'était un enfer. Et du coup, j'avais réussi à faire passer et cette personne-là a fait un crédit auto dix jours avant le fraude de prêt. Pour commencer, c'était sympa. Ou alors, forcément, de mentir, tout simplement. Et là, en fait, pour qu'on marche bien dans la main et qu'on soit dans la transparence. Je suis là pour tout écouter, je suis pas là dans le jugement. Pour moi, y'a pas de petit ou gros projet. Quelqu'un qui gagne 1500€ et qui veut s'acheter un studio, ou quelqu'un qui gagne pour moi en fait, peu importe. Je prendrais toujours le projet à cœur. Mais oui, effectivement, de... Bah, de pas faire de faux. Bah ça j'en ai pas vu mais j'ai déjà vu des collectes quand même. Pas de faux... Bah de mentir, parce que de toute façon, on vous le verra. Les relevés de comptes parlent d'eux-mêmes. De dire, bah par exemple, je suis hébergé à titre gratuit chez ma mère, et que, bah en fait, on voit qu'elle verse un lot de 750€ tous les mois. Des choses comme ça. Pas de faire de crédit. sans m'en prévenir ou forcément de ne pas ramener de l'argent dessous du matelas parce que forcément il y a le track feed et que tout apport ou tous les paris résiduels soient justifiés.
- Jonathan Hercelin
Si je dois résumer finalement, si je passe par un courtier ça va plus vite, je gagne de l'argent et en plus je n'ai pas trop besoin de m'en occuper à part donner tous les papiers. Finalement on a tout intérêt à passer par toi.
- Ludovic Proutière
Exactement, en fait vraiment le process pour résumer c'est j'ai le contact des clients. par toi ou par autrui. Je les appelle sous 24 heures. Je sais l'enveloppe qui peut me pointer et leur dire ok ce bien là c'est bon. Je les accompagne sur des accords de principe jusqu'à temps qu'ils trouvent le bien en question. De là se passe deux à trois semaines pour la première vente ou le compromis de vente. Moi je rencontre les clients soit en visio ou soit à leur domicile pour récupérer l'ensemble des éléments pour avoir un dossier complet et signer un mandat pour pouvoir les verser pour eux. De là, la signature chez le notaire ou en agence. Il se passe 10 jours pour la rétractation sans aucun justificatif. Logiquement, on a les réponses bancaires sous 2 à 3 semaines, ça peut être un peu moins, ça peut être 7 jours, 10 jours, tout est relatif en fonction des banques et de la période. Tout ce qu'il faut savoir, c'est qu'on doit avoir l'offre de prêt sous 2 mois, logiquement quand c'est une vente normale. On signe chez le notaire, 2 à 3 semaines après, on a les solutions bancaires. On fait un check-up ensemble pour voir quelle est la solution la plus appropriée pour vous. Parfois la solution la plus appropriée c'est la 3,20% et non c'est la 3,15%. Parce que forcément, peut-être que les assurances elles sont bien moins chères aussi sur la 3,30% et sur un an et demi, voilà, ça peut rapporter plus d'argent. Et à partir de ce moment-là, une fois que la solution est validée, c'est rendez-vous en agence. Donc si vous ne changez pas de banque, il n'y a pas grand-chose à faire, à part forcément pour le crédit immobilier. Par contre si vous changez de banque, c'est la banque qui vous récupère., qui s'occupe de tout. Que ce soit "rapatriement de vos comptes, de votre épargne disponible". Et à partir de ce moment là, ça génère en fait l'édition de l'offre de prêt qui arrive généralement 2 à 3 semaines après ce rendez-vous bancaire. Et une fois qu'on a l'offre de prêt, on me la transmette pour que je vérifie bien que c'est la même chose qu'on a vu lors de notre rendez-vous. Vous pouvez la signer qu'au bout de 11 jours incompressibles, 72 heurespour le déblocage de fonds et après l'acte authentique qui en découle pour devenir enfin propriétaire.
- Jonathan Hercelin
Ok, donc si je veux te contacter demain, si par exemple je suis à l'autre bout de la France, je peux te contacter aussi ou pas ?
- Ludovic Proutière
Exactement.
- Jonathan Hercelin
Donc tu travailles finalement de partout ?
- Ludovic Proutière
En fait c'est ça, c'est que nous on est des courtiers régionaux, mais je travaille aussi au National. Parce que déjà, j'ai des banques avec lesquelles je travaille au National, enfin je suis conventionné, mais je peux interroger toutes les banques en France en directement, en les interrogeant via mail ou par téléphone pour leur proposer le dossier. On va dire qu'aujourd'hui c'est simple, les banques... ont leurs clients. On leur en donne et on leur en prend. Il y a très peu de gens qui vont arriver dans une banque et dire : "Bonjour, je veux changer de banque." C'est quand même assez rare. Nous, concrètement, on leur dit : "Bonjour, on vous ramène des clients." Donc la plupart du temps, ils vont dire : "Allez-y, entrez, vous voulez pas un café ?" Donc forcément, on est quand même bien accueilli. Aujourd'hui, pour moi, mes banquiers, c'est des partenaires, c'est mes collègues. On fait une branche de même métier. parce que le reste je ne le fais pas comme eux, mais on est là pour travailler en bonne adéquation. Voilà, il y en a forcément qui comprennent un peu mieux la chose que d'autres, c'est le jeu. On ramène des clients, on en enlève, c'est le marché qui veut ça. Aujourd'hui tout ce que souhaite le client, c'est complètement humain. Aujourd'hui dans la situation dans laquelle on est, de trouver le service le plus adapté, pas qu'il soit le plus cheap comme on peut le faire voir sur Wish, mais qu'il soit carré, béton et pour le meilleur prix, avec le meilleur service.
- Jonathan Hercelin
Si on veut te contacter demain, par téléphone, par mail, comment ?
- Ludovic Proutière
Par téléphone, 07 86 02 85 10
- Jonathan Hercelin
Vous avez l'info en direct. Si vous avez besoin de conseils, c'est le moment.
- Ludovic Proutière
Je suis assez réactif. De toute façon, si je ne réponds pas directement, laissez-moi un message sur mon répondeur et je vous rappellerai sous 24 heures.
- Jonathan Hercelin
Super, ça ! Merci, Ludovic, pour tous ces conseils.
- Ludovic Proutière
Merci, Jonathan.
Bonne journée. Merci à toi aussi.
