Transcription

• Speaker #0

  Bonjour à tous, bienvenue dans ce podcast, le podcast Les Déclics de Kelly. J'ai le plaisir de vous accueillir aujourd'hui à Dillon, en Martinique, au sein du nid de l'association Amazon, Amazon Martinique. Amazon Martinique est une maison qui est joliment aménagée pour accueillir les femmes atteintes du cancer et leur entourage également pour le soutien dans ce parcours de vie qui est atypique. Ici, nous sommes vraiment dans un cocon, un cocon où les Amazones peuvent venir se retrouver pour se sentir à l'aise, se sentir mieux comprise, plus forte dans le parcours de la maladie qui est le cancer. Dans mon podcast, je vous propose de regarder l'immobilier autrement, pas uniquement à travers le prisme du prix des taux bancaires, mais à travers un véritable impact dans une vie. Quand on cherche un logement, quand on regarde souvent le prix, le nombre de chambres, la vue, les parkings, les différents critères qui font que nous allons choisir une localisation, très peu de personnes se demandent pourquoi certains quartiers prennent énormément de valeur avec le temps et pourquoi d'autres stagnent. Pourquoi certaines personnes achètent dans des zones encore peu attractives dans une optique de devenir, de développement et quelques années plus tard, tout le monde veut y aller. Est-ce qu'on peut voir venir justement le développement d'un territoire, comprendre les dynamiques d'une ville, ou anticiper encore les transformations d'un quartier ? Aujourd'hui, je vous propose de parler d'urbanisme, je vous propose de parler d'aménagement, de qualité de vie, mais surtout de projection. Parce que derrière un achat immobilier, il y a souvent une vision, une vision de son futur. C'est important de comprendre comment ça fonctionne. Et pour en parler, j'accueille quelqu'un qui travaille justement au cœur de ces transformations. Kevin Kretinoa, qui est chargé d'opération chez Defia, spécialisé en urbanisme et en aménagement du territoire sur la ville du Lamantin. Avec lui, on va essayer de comprendre ce qui fait réellement, ce qui fait évoluer la valeur d'un secteur et pourquoi comprendre son territoire peut parfois changer une vie. Bonjour Kevin.

• Speaker #1

  Bonjour Kelly.

• Speaker #0

  Merci d'avoir accepté cette invitation.

• Speaker #1

  Tout le plaisir est pour moi.

• Speaker #0

  Avant de parler immobilier et territoire, j'aimerais parler de toi. Est-ce que tu pourrais nous expliquer ton parcours en quelques lignes, en quelques instants, et pourquoi tu as choisi ce secteur qui fait ton métier aujourd'hui en tant que chargé d'opération ?

• Speaker #1

  À partir de mes années lycée, je préférais faire professeur d'histoire-géo, puisque j'ai toujours eu une appétence pour la géographie et l'histoire aussi de notre territoire et de la France globalement. Et chemin faisant, puisque certains comme moi qui étaient au lycée Schellcher ont pu... Le midi, passer sur le Malecone et aller, par exemple, se restaurer au McDonald's. Ne citer que cette ancienne. Et on a vu la transformation progressive de la savane, mais également du front de mer. Et à ce moment-là, je me suis dit, tiens, histoire géo, c'est bien, mais la transformation de nos centres-villes et de notre territoire de façon plus globale, je me suis dit... Pourquoi pas essayer d'étudier ça aussi ? Et c'est là que j'ai appris que ça venait de l'urbanisme.

• Speaker #0

  D'accord.

• Speaker #1

  L'urbanisme. Et à cette époque, c'était M. Serge Hachimi, qui était maire de Fort-de-France, mais aussi président du conseil régional. Et je me suis dit, tiens, je connaissais le métier d'architecte, mais le métier d'urbanisme qui a émergé avec l'essor des villes contemporaines, je me suis dit, tiens, c'est quelque chose à investiguer. Je me suis enseigné, j'ai vu qu'à l'Université des Antilles, il y avait de premières approches sur ça. Et pour approfondir, je me suis dit, soit je vais à Bordeaux ou à Toulouse. Et j'ai opté pour Toulouse. Et à Toulouse, franchement, j'ai vu comment on peut partir d'un terrain ex nihilo, il n'y a rien du tout dessus. Et comment, en programmant via les outils d'urbanisme, que beaucoup connaissent maintenant, le PLU...

• Speaker #0

  Je peux t'expliquer ce que c'est le PLU pour l'abréviation ?

• Speaker #1

  Justement, le PLU, c'est le Plan local d'urbanisme. C'est un document cadre qui permet aux élus de transformer leur quartier ou toute leur commune sur une période de 9 ans maximum. Et à cette occasion, il y a une commission des services de l'État qui s'appelle la CDP9 qui donne un avis conforme en Outre-mer. C'est pour éviter de défendre la sécurité des gens. pour rester à outrance, aussi de... Protéger le terrain agricole. Donc, voilà, nos élus doivent trouver un équilibre entre volonté de développer leur territoire et préserver la nature et aussi les ressources agricoles. Donc, justement, par rapport à ce PLU, justement, que j'évoquais, quand on regarde bien, c'est un outil extraordinaire au service des élus, puisque... On a par exemple des zones qui sont naturelles, mais qui n'ont pas forcément de destination. Un élu, ce conseil municipal peut se dire, tiens, dans dix ans, on veut que ce secteur-là soit un nouveau quartier de notre territoire. Donc voilà, je vais parler du PLU, qui est un outil au service des élus pour transformer leur territoire. Et effectivement, en ayant constaté cela à Toulouse durant les années 2013 à 2016, où j'ai pu poursuivre mes études là-dessus. Je me suis dit, tiens, l'urbanisme, qu'on veuille ou pas, ça nous touche. On n'a pas, par exemple, un équipement public qui se construit à côté de chez nous. Ça peut être une déchetterie ou ça peut être un centre aquatique. Le PLU l'inscrit dans les emplacements réservés. Et c'est vrai que tout citoyen a accès au PLU. Et c'est vrai que parfois, on n'y tient pas attention. Et puis, c'est lorsque l'équipement public va sortir, il y a le panneau qui s'affiche, permis accordé. On se dit, oh, j'étais pas au courant. Mais pourtant, c'est dans le document d'urbanisme. C'est le document d'urbanisme référence, voilà, pour le territoire. Donc, à peu près tous les deux.

• Speaker #0

  Tous les novembre,

• Speaker #1

  on va venir. C'est un outil de planification. Et du coup, après mon passage à Toulouse, je me suis dit que je veux venir à Martinique pour apporter mon concours sur ces sujets-là.

• Speaker #0

  Super. Donc, tu es rentré après ?

• Speaker #1

  Après trois ans à Toulouse, je suis rentré à Martinique en 2017. Déjà ?

• Speaker #0

  2017.

• Speaker #1

  Bientôt dix ans. Bientôt dix ans, exactement. Première chance, toujours au Lamantin. Au Lamantin, j'y suis, mais sur différents postes. Je fais charger une mission, après charger l'opération dans une société d'économie mixte, qui est Defiya, qui était l'ancienne CIMAVIL. Mais on va dire à peu près dix ans de continuité au service du Lamantin, un territoire qui m'est cher personnellement et professionnellement.

• Speaker #0

  Donc tu ne sors pas du Lamantin. Non, non, c'est un choix, il n'y a aucun problème, au moins sur le long terme, si c'est d'où tu es parti et comment cette ville-là va se développer, va changer, va se transformer. Donc aujourd'hui, au sein de Defia, quel est ton étudiant de poste ? Qu'est-ce que tu fais exactement et quel est ton rôle aujourd'hui au quotidien ?

• Speaker #1

  À Defia, je m'occupe des opérations. De façon large, ça peut être aménagement ou ça peut être aussi immobilier. D'accord.

• Speaker #0

  Donnez des exemples quand tu parles d'aménagement Qu'est-ce que c'est concrètement ?

• Speaker #1

  Un exemple concret qui va parler à beaucoup On parle du Calbassier Qui est l'entrée de ville du Lamantin Qui est un quartier historique Qui a connu plusieurs vies Puisqu'avant il y avait des activités d'entrepôt Il y avait aussi des garages Il y avait une installation service totale Depuis il y avait des expropriations pour justement en 88, repenser ce quartier d'entrée de ville. Et du coup, à l'heure actuelle, les plus jeunes, ils voient un espace qui sert de parking où, à l'occasion, il peut y avoir aussi des fêtes patronales. Et du coup, les 20 prochaines années, avec notre président, qui est le maire du Lamantin, David Zobler, permettent que cette entrée de ville du Lamantin soit complètement requalifiée. À la fois que ce soit en rive gauche, là où on a l'espace de stationnement provisoire, mais en rive droite aussi, là où à un moment il y avait un peu de motocross qui se faisait. Ah bon,

• Speaker #0

  d'accord.

• Speaker #1

  Motocross et aussi il y a la gare du TCSP, le point mutime de la TCSP, qu'il y a des espaces, il y a des terrains nus en rive droite du Calbassé. Donc cet espace qui fait à peu près un hectare, un hectare et demi.

• Speaker #0

  D'accord, être repensé.

• Speaker #1

  Être repensé. être repensé, parce qu'il y a ailleurs aussi des espaces naturels qu'on pourra très peu toucher. Et voilà, c'est tout autour du développement, l'équilibre entre développement et préservation de l'environnement.

• Speaker #0

  Donc, chargé d'opération, c'est de l'aménagement, justement, c'est ce type d'espace vague, vide ou... Transition, c'est de repenser.

• Speaker #1

  Exactement, c'est de repenser ces espaces. Si je peux donner un autre exemple pour l'Armentin qui pourrait parler de ce qui passe dans cette chérocommune, je pense au Larenti, qui avant était le château du Larenti, qui était une ancienne usine qu'on va mettre dans l'espace. Il y a à la fois du logement, avec des résidences HLM, mais aussi beaucoup d'activités terrestres. Parce que cet emplacement-là, tout près de l'aéroport, tout près des flux autoroutiers, ça a attiré pas mal d'activités. On est passé d'une zone agricole à un des poumons économiques du Lamantin. Donc c'est ça le métier, c'est partir d'un espace. souvent nus ou dégradés, à requalifier pour apporter de la valeur et apporter de l'attractivité in fine avec de l'emploi à l'acquis.

• Speaker #0

  C'est pour ça que du coup, ça prend du temps. Parce qu'on n'est pas sur une résidence qui se monte en trois ans. On est vraiment sur du moyen. Parce que tu as dit, l'entrée de ville du Lamantin, c'est 10 ans ? Oui,

• Speaker #1

  c'est ça.

• Speaker #0

  Le temps est long.

• Speaker #1

  Sachant que... Les autorisations. Les autorisations, exactement. Puisque dans notre métier, je m'adieu ça, on est à l'intermédiation entre la planification, j'évoquais le PLU, la planification et l'acte de bâtiment. Mais entre ces deux phases-là, il y a tout un temps masqué que la population ne voit pas. Et tu l'as évoqué, ce sont les autorisations. auprès des différents services de l'État. Il y a aussi les négociations foncières avec soit des tchèques publics ou privés. Il y a des procédures juridicales aussi également. Et puis, il y a aussi un bilan financier. Ah oui,

• Speaker #0

  bien sûr.

• Speaker #1

  Parce que sans financement, on peut conceptualiser un nouveau quartier, par exemple. Sans le financement qu'il prend avec, c'est difficile de s'aménager un terrain pour après le revendre à des tueurs.

• Speaker #0

  D'accord, c'est beaucoup plus clair. On parle souvent de l'immobilier comme de simples bâtiments, mais derrière, c'est vrai qu'il y a une réflexion sur la manière dont les gens vivent aussi, dont la population d'une ville vit, circule, se projette. Selon toi, aujourd'hui, qu'est-ce qui fait vraiment prendre de la valeur à un quartier avec le temps ?

• Speaker #1

  Pour moi, c'est sans offenser quelques territoires que ce soit, mais avoir un bien d'une même superficie au Lamantin...

• Speaker #0

  Ou dans une autre ville.

• Speaker #1

  Plutôt qu'à, par exemple...

• Speaker #0

  Dans le Nord Atlantique.

• Speaker #1

  Ou au Grand Rivière.

• Speaker #0

  Ça paraît.

• Speaker #1

  Ça n'a pas le même prix. Mais il y a aussi un autre facteur à prendre en compte, c'est la situation du bien. Il a sa position géographique, mais sa situation par rapport à une desserte routière, des équipements publics, des services publics, des services bancaires, ça va aussi changer la valeur.

• Speaker #0

  Donc,

• Speaker #1

  on prend par exemple au Lamantin, on peut prendre le secteur d'Akajou. Et plutôt à Cajou, sud, là où se retrouve la CGSS, là où se retrouve la Galeria. Il y a les banques aussi, les centres commerciaux. Il y a la zone des banques qui n'est pas loin. Donc là, avoir un bien, par exemple, dans ce secteur-là, ça n'a pas le même prix que, par exemple, à Basse-Gondeau. Et pourtant, à distancer pas trop, et non même, mais position toujours là, maintenant. Des situations différentes de privates.

• Speaker #0

  Alors différentes. C'est important justement de comprendre ces éléments parce que quand on va chercher un bien, un appartement ou une maison, pour que l'on soit célibataire ou en famille avec des enfants, évidemment il y a des critères d'école, d'équipement public, de piscine, d'activité qui est extrêmement important parce que quand le parent va emmener son enfant à l'école, il va retourner travailler ou... les activités le mercredi ou le samedi, si c'est à côté, c'est sûr que c'est facile, c'est l'idéal. Et quand on prend effectivement 10, 15, 20 minutes en plus par trajet, effectivement le quotidien n'est pas le même.

• Speaker #1

  C'est ça, exactement.

• Speaker #0

  Et quand on regarde le Lamenté Aujourd'hui, moi en tout cas je suis partie depuis... Depuis 14 ans, mais c'est vrai que de très loin, j'ai l'impression qu'il y a la seconde qui est passée depuis quelques années. Parce qu'on voit vraiment que le lamentin, je trouve qu'il a été intensifié vers une autre activité proche de l'aéroport. Je ne dirais pas que c'est la capitale de la Martinique de demain.

• Speaker #1

  Capitale économique,

• Speaker #0

  de fait. C'est vrai que moi, personnellement, je ressens que le lamentin a passé un... Un second niveau, un troisième niveau. Et effectivement, il y a beaucoup de projets qui émergent. Vous savez que le TCSP a mené, en tout cas sur toute la zone de Fort-de-France-du-Lamantin, ce renouvellement, cette nouvelle connexion en termes de transport et aussi au niveau de carrière, puisqu'on peut aussi déposer sa voiture pour aller travailler en TCSP. Mais qu'est-ce qui explique qu'il y a eu, si tu as la réponse bien sûr, qu'il y a eu ce virage complètement stratégique en Martinique de cette ville ?

• Speaker #1

  La Matin bénéficie déjà d'une position favorable.

• Speaker #0

  Déjà, c'est vrai.

• Speaker #1

  Donc,

• Speaker #0

  on est central. Pour ceux qui ne le connaissent pas, la Matin est où ?

• Speaker #1

  La Matin est au centre de la Martinique, dans l'agglomération Kassem. Et justement, je parlais de sa position centrale, puisque c'est un peu le carrefour. C'est le carrefour de l'île, nord au sud, est en ouest. Et le fait qu'il y ait les zones d'activité... On parle notamment de la zone des mogles. Ça s'est installé le long de l'autoroute qui, pour la plupart de ces zones, des mogles, des vieilles roches. On peut prendre aussi la lézarde, si vous la mentez.

• Speaker #0

  Bien sûr.

• Speaker #1

  Donc, du coup, cette ville a déjà un fort besoin d'équipement. L'équipement public, on parle des écoles, on parle aussi de logements, puisqu'il faut souvent que le bassin d'emploi Soit aussi à côté des logements. C'est pas drôle. Le Lamantin qui a connu des meilleurs bâtisseurs, depuis M. Gracian, M. Samour, maintenant M. Zobder, ils ont toujours eu à cœur d'accompagner ce développement-là par la création d'équipements publics et aussi mettre à disposition des terrains. Pour par exemple, Montgouvre-le-Sein, le nouvel hôpital qui a été fait depuis les années 2010. C'est un terrain qui a été donné à l'euro-symbolique, à l'hôpital. Là où la ville aurait pu faire une session à titre de néo-héros, mais pour accompagner ce développement, il fallait un hôpital de qualité. On a mis à disposition tous ces acteurs au CHU.

• Speaker #0

  C'est une vraie volonté en fait. Voilà,

• Speaker #1

  c'est une volonté d'accompagner le développement. Parce qu'on ne peut pas accueillir des entreprises, et puis c'est difficile pour les services publics de pouvoir s'y mettre à proximité, ou des bailleurs sociaux, de construire des logements, et même des promoteurs. privés aussi, ils arrivent à s'installer, puisque la montagne en superficie, c'est la plus grande commune de l'île.

• Speaker #0

  Ah bon ? D'accord.

• Speaker #1

  C'est la plus grande commune de l'île. Donc, il y a du foncier. Il y a aussi, ce qu'on connaît, parce qu'on associe notre développement économique au terrestre, et à l'industrie, mais le modèle agricole aussi doit être préservé. Donc, la montagne, justement, dans son document d'urbanisme, essaie de toujours trouver un équilibre entre ces différentes activités. Et du coup, pour revenir sur ta question, actuellement, c'est vrai que la montagne est une grande commune en termes de superficie. Il y a beaucoup de quartiers qui se sont développés sous l'impulsion des précédents murs. C'est vrai que depuis 2014 jusqu'à maintenant, il y a une volonté maintenant de s'occuper du centre-boue. Du centre-boue pour, entre guillemets, parachever les... l'attractivité des différentes centralités, qu'on soit à Cajou, Pelletier, maintenant le centre-boue, il faut que ça puisse être entre guillemets au niveau des attentes de la population.

• Speaker #0

  J'avoue que l'entrée d'une ville est essentielle. C'est un signal. C'est comme la porte de chez soi. Si on ouvre la porte, la porte est délabrée, la porte ne donne pas envie. C'est vrai que l'entrée d'une ville est essentielle et primordiale. C'est bien que ce soit cette nouvelle ère qui commence.

• Speaker #1

  Justement, en maîtrisant le foncier dans l'entrée de ville, ça nous permet, en tant qu'opérateurs de la collectivité du Lamantin, de travailler avec un peu les coudes des fringes. C'est vrai que ce n'est pas toujours le cas. Parfois, il faut exproprier ou racheter les biens des privés. pour après mener les opérations. On a la chance d'aborder le foncier, donc là, on a des coups de foin. La seule difficulté qu'on a, entre guillemets, c'est une partie de l'entrée de ville. Il y a le canal du long-villier qui passe. Donc, problématiques hydrauliques, beaucoup d'études. C'est là que je parlais tout à l'heure du temps masqué que la population ne voit pas et même les acteurs économiques pour prendre en compte toutes ces problématiques pour que ce soit un aménagement qui soit bien pensé pour les années à venir.

• Speaker #0

  C'est vrai qu'on a souvent ces éléments en tête de « mais il n'y a pas qu'à faire rien, c'est trop long, depuis que ça en est là, il n'y a rien qui bouge » . En fait, c'est que le Le temps est réellement long. Ce n'est pas que vous ne pouvez pas agir. C'est que, effectivement, quand on va chercher des parcelles, quand on va sur une même ligne droite, qu'on veut transformer, il y a vraiment des étapes juridiques qui sont longues, fastidieuses, et qu'on ne peut pas non plus dire aux gens qu'on veut transformer, merci, au revoir. Il y a vraiment un accompagnement aussi, je suppose, qui est fait par la ville ou par les acteurs pour que chacun s'y retrouve. Avant même de démarrer le projet.

• Speaker #1

  Ah oui, mais pour rebondir sur ce que tu dis, imaginons qu'on a besoin d'un foncier pour une opération d'utilité publique, ça peut être un parking ou pour faire un bâtiment à usage de services publics. On a besoin d'une parcelle pour mener un bel projet. On a identifié qui est le propriétaire ou qui sont les propriétaires.

• Speaker #0

  Si ce n'est pas un indivision ?

• Speaker #1

  Si ce n'est pas un indivision, est-ce que la succession est réglée ? Si c'est réglé, est-ce qu'ils sont d'accord sur le prix ? Et là encore, ça arrive assez souvent, il n'y a pas d'accord sur le prix, donc ça doit arriver au terme de l'expropriation et là, ça prend du temps. Ça prend du temps et certes, il y aura un règlement qui s'affoie, mais après combien d'années ? Et même en acquisition à l'amiable, sans passer par l'expropriation, ça peut prendre du temps aussi, imaginons.

• Speaker #0

  Parce que l'expropriation n'est pas systématique. C'est quand on est sur du foncier qui est abandonné, du foncier qui n'est pas préservé, qui n'est pas utilisé, qui...

• Speaker #1

  Voilà. Ou on a besoin expressément de ce foncier pour mener un bel projet.

• Speaker #0

  Vous pouvez préempter, c'est ça ?

• Speaker #1

  On peut préempter. C'est la ville. Mais à ce moment-là, même nous, en tant qu'opérateurs, il faut qu'on ait une délibération, pour que ça soit encadré, mais on peut préempter.

• Speaker #0

  D'accord.

• Speaker #1

  Mais la préemption... Pour que ça soit mis en place, il faut qu'il y ait une volonté de vendre.

• Speaker #0

  D'accord.

• Speaker #1

  S'il n'y a pas de volonté de vendre le bien, le notaire ne peut pas nous informer. Ils appellent ça dans leur jargon DIA, déclaration de détention de la lignée. Si il n'y a pas cette formalité-là, nous, on ne peut pas faire la préoption.

• Speaker #0

  Donc ça veut dire, j'ai un bien que moi j'ai en tête que je veux acheter, mais il rentre dans votre projet d'aménagement. Et vous ne le saviez pas parce que tant que le propriétaire n'avait pas un compromis, on ne pouvait pas le déclencher. Donc, vous avez l'information que je vais acheter cette maison, mais comme ça rentre dans votre projet,

• Speaker #1

  vous avez la priorité pour acheter ? Voilà.

• Speaker #0

  Au même prix ou ?

• Speaker #1

  Souvent, quand on reçoit le formulaire, c'est le prix déjà indiqué.

• Speaker #0

  D'accord, ok. Donc,

• Speaker #1

  à nous, on a la première, justement, pendant deux mois, de se positionner.

• Speaker #0

  C'est voulu ou pas.

• Speaker #1

  Soit on achète au prix qui est indiqué.

• Speaker #0

  Ou pas.

• Speaker #1

  Ou pas. Donc on a deux mois pour répondre. Généralement, ça se passe bien. Ça peut arriver.

• Speaker #0

  99%

• Speaker #1

  Il y a des cas extrêmes où il y avait déjà une entente entre celui qui vend et celui qui achète.

• Speaker #0

  C'est sûr que ça vient changer les plans.

• Speaker #1

  Ça vient changer parce que quand on fait la préemption, pendant 5 ans, Il faut qu'on se tienne à ça pour qu'on aille prendre un petit pas, juste pour dire on préempte et puis on fait un immeuble commercial, par exemple. Oui, non, non, il y a vraiment un projet derrière. Il faut un projet d'utilité publique.

• Speaker #0

  Concrète, ok.

• Speaker #1

  Parce qu'après, la clé, l'enquête est vincée, elle peut se retourner après. Oui, bien sûr. Vous avez voulu préempter pour faire une école, finalement, je vois qu'il y a un casino. Ah oui,

• Speaker #0

  non, non, c'est pas... Voilà. On ne fait pas n'importe quoi. C'est un cadre. Voilà, on fait attention, c'est sécurisé. Donc finalement, quand on achète un bien, on achète le présent, les murs, le bien, mais aussi le futur, puisque nous sommes dans des quartiers qui évoluent, comme la matière humaine finalement. Aujourd'hui, la ville est telle qu'elle est, mais demain, elle peut être amenée à se transformer. Et c'est en ça que l'aménagement impacte positivement, normalement, une ville. En fait,

• Speaker #1

  négativement aussi, parfois.

• Speaker #0

  Ah bon ? Merci.

• Speaker #1

  Je ne donnerai pas d'exemple.

• Speaker #0

  Bon, oui, si tu veux dire que tu mets la joyau à côté de chez moi, oui. Effectivement, ça peut être compliqué. Une déchetterie.

• Speaker #1

  Après, pour anticiper... Je disais préalablement, dans le PLU ou dans d'autres documents d'urbanisme, tels que le SCOD, je vais te dire l'acronyme, c'est le Schéma de Coréance Territoriale. C'est fait par les EPCI, donc pour nous c'est la KSM. D'accord. Ou il y a aussi le SAU, le Schéma d'Aménagement Régional. C'est le document cadre de la CTM. En fait, on a trois strates de documents. Et il y a une erreur chez les normands.

• Speaker #0

  Comment ça se passe la lecture ?

• Speaker #1

  Le PLU est en dessous du SCOTS et le premier c'est le SOR. C'est lui qui fixe les règles.

• Speaker #0

  Donc tu les connais sur le bout des doigts ?

• Speaker #1

  Je les consulte. Je les consulte pour faire une anecdote sur le SOR. Je pense que parfois on m'éconnaît, même moi, j'ai appris ça avec le temps. Imaginons que tu parles tout à l'heure de vendre un bien. Tu veux vendre ton bien, tout se passe bien, tu vas chez le notaire, il te dit « vous avez vu si votre bien n'est pas classé en zone naturelle ou agricole au Saur ? » Tu te dis « a priori, par rapport à sa localisation sur le PLU, il est en IH, c'est bon, il n'y a pas de souci. » Bizarrement, au Saur, ils l'ont mis dans un autre zonage. Mais on ne peut pas faire l'avortement.

• Speaker #0

  Comment c'est possible ? Comment un PLU peut être dans une zone différente de la cartographie ?

• Speaker #1

  C'est justement toute la coordination entre ceux qui pilotent le SOR, à l'époque c'était le conseil régional, maintenant c'est l'EM, ceux qui pilotent le SCOT, KSM en tout cas pour l'agro du Lamantien, et la ville pour le PLU. Des fois, il peut y avoir des...

• Speaker #0

  Des incohérences, des différences.

• Speaker #1

  Voilà. Et ça nous est déjà arrivé à faire tomber des projets. Plusieurs personnes qui étaient prêtes à signer une vente. Et au dernier moment, on voit qu'au sein, le zonage rend incompatible la cession.

• Speaker #0

  Alors, il rend incompatible un projet de modification ou la cession en elle-même ?

• Speaker #1

  La cession en elle-même. On attendait qu'il y ait une modification du document.

• Speaker #0

  Ah oui ?

• Speaker #1

  Un autre exemple. On ne peut pas faire la vente.

• Speaker #0

  D'accord, ok. Donc, toute personne qui se lance dans des projets immobiliers sur des terrains,

• Speaker #1

  vérifier les documents du RAN, c'est super important. C'est super important. Et même si on parle encore de planification, les élus, lorsqu'ils édifient un PLU, souvent sur différents terrains, ils peuvent mettre des emplacements réservés. L'emplacement réservé, c'est par exemple un terrain, on sait que ça t'appartient par exemple, ou ça appartient à un tchèque. Ils se disent, sur cet emplacement-là, je veux une voie de désenclavement du croquis, je veux un équipement public. Ils font un petit patatorie dessus, la carte. Ils font une légende en disant, emplacement réservé numéro 27, voie de désenclavement. Par exemple, sur ce terrain-là...

• Speaker #0

  On ne peut rien y construire tant qu'à l'impassement réservé et au péage. Et si on veut le vendre aussi, on ne peut pas. La ville doit tirer le préférentiel aussi, pour l'acquisition.

• Speaker #1

  Il faut vraiment consulter tous ces documents-là en amont d'un projet d'acquisition, en tout cas pour la Martinique. C'est comme cela que ça se présente. Si on va plus loin et on se pose la question... C'est plutôt une question personnelle. Selon toi, la Martinique, dans 10-15 ans, par rapport à quand tu es rentré dans les années 2010 à aujourd'hui, dans 10 ans, dans 20 ans, à quoi la Martinique ressemblera selon toi ?

• Speaker #0

  J'espère avec davantage d'adaptivité pour notre territoire. Parce que bon, quand je regarde ce qui se fait un peu sur d'autres îles, comme la Guadeloupe ou même en Guyane, et je vois un peu les reportages qui se font sur la dynamique dans l'emploi, le BTP, comme on dit, le BTP va tout va.

• Speaker #1

  C'est en ce moment le cas.

• Speaker #0

  Et c'est vrai qu'on est par la croisée des chemins. Je parlais tout à l'heure des calvaciers. Ça, ce sont des projets... À l'échelle du Lamantin, qui peuvent redessiner l'entrée de ville, mais aussi permettre à nos entreprises de gagner en visibilité. Parce que des chantiers comme ça, de réaménagement, plus de construction derrière, ça amène de la visibilité et puis ça permet aussi, je pense, à nos propriétaires à la fois occupants, mais aussi propriétaires bailleurs du centre-ville. De vouloir réinvestir leurs bâtiments qui sont un peu délabrés dans le centre-bourg.

• Speaker #1

  Parce que ça bouge.

• Speaker #0

  Voilà, parce que moi je crois beaucoup à cet effet que crée l'aménagement de ruissellement. C'est-à-dire qu'il y a une initiative publique qui est lancée et après ça rejaillit sur les acteurs privés, les entreprises qui se disent « Tiens, pourquoi je ne reste pas sur le centre-bourg ? » Je prends l'exemple de mes amis de Fort-de-France, avec la SOAM. Par exemple, quand ils vont travailler sur la rue de la Liberté, il y a peut-être 10-15 ans, la rue de la Liberté était fréquentée. Mais maintenant qu'on voit toutes les enceintes qui se sont mises le long de cette rue parce qu'il y a eu une impulsion avec le tracé du TCSP, Et avec la savane qui a été aussi retravaillée, on s'est dit, il y a eu du chemin.

• Speaker #1

  L'action et les soutiens collectifs.

• Speaker #0

  Voilà, toutes les assiettes de restauration qui se sont mises là, on voit qu'il y a eu du chemin.

• Speaker #1

  Donc il y a un déclencheur et puis...

• Speaker #0

  Voilà, et c'est exactement, je pense, la dynamique qu'on souhaite porter aussi au Lamantien, c'est à l'instar du projet du Calbassier, mais aussi la friche de l'ancien hôpital. Parce qu'à l'hôpital, il ne faut pas oublier que c'était... poumons du centre-ville. Parce qu'on ne fait pas attention, mais quand on va soigner proche ou même nous, on va en consultation. Parfois, on a un petit creux, on va aller à la boulangerie du coin, on va aller chez l'artisan du coin. Le temps qu'on passe, soit après sa consultation, on s'en promène un peu au bout. Et voilà, ça irrigue bien aussi sur le centre-ville. Et depuis que l'hôpital a déménagé à Mogovicien, il y a pas mal d'activités. de services qui se sont déplacés. Donc voilà, notre volonté, tu parlais de projection, en tout cas pour Lamantin, je maîtrise un peu le cadre de ce qui se fait via l'association où je travaille. On a cette volonté de maintenir l'activité et de développer à l'aune justement de ce projet d'Envergure, développer le centre-ville pour que le centre-ville du Lamantin et je pense aussi à nos enfants. J'ai une petite fille de 8 mois bientôt, qu'elle puisse se dire, tiens papa, j'ai envie de sortir en mènement quelque part, qu'il y ait des activités ludiques sur le centre-ville. Et en plus, l'entrée de ville, là où il y a justement le canal du Longue-Villiers, ça se prête bien à ça. Pour l'instant, c'est vrai que quand on sort, on peut penser à l'église de Cheikh, à l'église de Fort-de-France. C'est ce que j'ai mal au carré. J'ai envie que demain matin, par l'action publique qu'on aime, et aussi l'initiative privée qu'on accompagne, Que les jeunes aient envie de jouer au lamantin et que ce soit une ville qui apporte une offre de service pour les jeunes et même pour les personnes âgées aussi et les jeunes de notre âge.

• Speaker #1

  D'accord, c'est super comme vision et effectivement, comme on dit chez nous, c'est Gendry-Café-Sac, donc il y a un qui se lance, deux, trois, quatre, et puis ça peut peut-être aussi inspirer d'autres villes, d'autres communes. Alors, tu parles beaucoup de ce projet, le Calbassier. Pour ceux qui ne le connaissent pas, qu'est-ce que c'est ce projet de l'entrée de bourg ? Qu'est-ce qui sera proposé ou qu'est-ce qui est en train de sortir de terre ?

• Speaker #0

  Pour faire simple, à l'heure actuelle, en rive droite du Canada du Longue-Villiers, on a des terrains qui sont nus. Pour l'instant... Ces terrains du local Bassier ont une vocation ludique, en rive droite. Mais en rive gauche, là où justement il y a le parking provisoire, il doit y avoir, nous en tant qu'aménageurs, on vend de la charge foncière. Donc nous, on a aménagé tous ces terrains, on a dépollué les sites pour vendre ces terrains prêt à l'emploi, pour un promoteur. Je ne vais pas déflorer de secret, parce qu'il y a fait des affiches 4x3 sur le territoire il y a deux mois. C'est ICAD Promotion, filiale de la Caisse des dépôts, qui souhaite et a eu ce permis de construire le projet de recours des tiers pour proposer un ensemble immobilier. Proposer à la fois de bureaux, de commerce et de logements. Avec le petit plus, ce serait un hôtel. Un hôtel un peu d'affaires. Parce que c'est vrai qu'au Lamantin, pour l'instant, quand on sort de l'aéroport...

• Speaker #1

  Avant, ils allaient à l'hôtel La Batalia.

• Speaker #0

  Mais bon, heureusement, c'est fini. Si on a commis du Lamantin, on va à l'aéroport. C'est quand même intéressant. C'est dans un bricot,

• Speaker #1

  peut-être, maintenant, qui draine un peu le... Non,

• Speaker #0

  même pas. C'est dans un bricot, oui. Oui. Mais... Sur la Lamontagne, il n'y avait pas. Il y avait quand même une fenêtre de tir.

• Speaker #1

  Pour faire quelque chose.

• Speaker #0

  Le promoteur s'est assaisi sur l'opportunité. C'est un programme mixte qui se crée sur ce site. Et à toute échelle de ces bâtiments qui feraient une sorte de U, on doit réaliser une place centrale. Une nouvelle place centrale du Calbassier qui permettrait d'accueillir... des événements festifs, par exemple la fête patronale ou tout autre événement qui puisse accueillir dans de bonnes conditions les habitants et les Martiniquais.

• Speaker #1

  Les habitants, les Martiniquais, voilà. Et touristes aussi.

• Speaker #0

  Avec, pour la petite histoire, puisque beaucoup savent que l'Alamantien, c'est un territoire qui est jumelé à Cuba et notamment la ville de Santiago.

• Speaker #1

  OK.

• Speaker #0

  Un signal autour des grands hommes de la Carague.

• Speaker #1

  Wow.

• Speaker #0

  La Carague. Donc de Cuba, mais aussi de d'autres îles d'Akari où nous avons des affinités et des liens. Donc, je n'en dis pas plus, je fais juste un petit teasing.

• Speaker #1

  Mais en tout cas, la volonté et le projet est grandiose.

• Speaker #0

  Voilà, dans son environnement régional aussi, à travers les aménagements que nous proposons.

• Speaker #1

  Super. Donc, ce qu'on retient finalement, c'est qu'un territoire évolue, une ville évolue toujours finalement, du fait des volontés politiques. de ces fameux documents aussi qui viennent sécuriser encadrer le bâtiment, l'urbanisme et qui justement proposent des évolutions pour les habitants, les usagers pour les personnes extérieures la partie affaires aussi, les entreprises vous partez quand même avec un avantage qui est le foncier au Lavantin après il faut savoir le travailler on a le foncier mais qu'est-ce qu'on en fait ? pour se poser la question.

• Speaker #0

  On n'a pas à payer de taxes foncières là-dessus, inutilement.

• Speaker #1

  Exactement, parce que c'est une belle recette pour la ville. Comprendre son territoire, comprendre les dynamiques d'une ville, comprendre les projets qui arrivent, c'est aussi une manière de mieux se projeter dans sa propre vie. Donc quand on cherche effectivement un appartement, une maison, un lieu de vie, c'est important aussi de regarder tous ces paramètres, parce que c'est quand même le quotidien quand on est parent, quand on est actif. Quand on est jeune aussi, il n'y a pas d'université encore au Lamantin ?

• Speaker #0

  Ah, tu fais peut-être un petit teasing, puisque...

• Speaker #1

  C'est dans les tuyaux ?

• Speaker #0

  C'est dans les tuyaux, oui. En tout cas, une antenne, on va dire. Ah d'accord, ok.

• Speaker #1

  J'en parlais, mais je ne le savais pas du tout. Mais comme j'ai compris que le Lamantin souhaite prendre une place certaine en Martinique, en tout cas, c'est tout le positif que je souhaite à cette ville. En tout cas, plus il y a des villes qui vont accueillir énormément de commodités, mieux c'est pour les Martiniquais. Et aussi pour tous ceux qui veulent aussi partir, faire leurs études, mais aussi revenir. C'est important aussi de montrer qu'il y a des choses qui se passent en Martinique.

• Speaker #0

  C'est ça.

• Speaker #1

  En tout cas, cet échange a été très passionnant. Je pense qu'on a tous appris énormément de choses. Kevin, tu aurais, avant de clôturer cet épisode, un dernier mot de la fin pour toutes ces personnes qui vont nous regarder.

• Speaker #0

  Un petit mot de la fin ? Si je parle du Lamantin de façon globale...

• Speaker #1

  Sentimentale ?

• Speaker #0

  Oui.

• Speaker #1

  On sent qu'il y a un attachement fort, hein ?

• Speaker #0

  Oui, oui, il y a un attachement fort.

• Speaker #1

  Tu as toujours été Lamantinois ?

• Speaker #0

  J'ai grandi d'abord à Fort-de-France.

• Speaker #1

  D'accord, ok.

• Speaker #0

  Comme on dit, nul n'est parfait. Mais à l'époque où ma famille s'est agrandie... On a pu trouver un logement la matin, on s'est installé, c'était au quartier Plaisance. J'en profite pour saluer les habitants de Plaisance-Pelletier. Depuis 1998 jusqu'en 2016, j'ai vécu la matin dans différents quartiers. Je parlais de plaisance, après il y a eu Palmis, après il y a eu Basse-Gondor. Entre temps, j'ai pris mon premier appartement, c'était à Boisneuf, le matin.

• Speaker #1

  Tu connais bien au-delà de ton métier, du coup.

• Speaker #0

  Avec le temps, oui. Avec le temps, oui, et être justement dans cet environnement professionnel aussi. Mon actionnaire de référence, c'est la ville de la matin. De fait, on devient un ambassadeur de sa ville parmi tant d'autres. Et chaque jour, on parle d'aménagement du territoire. Je loue aussi les qualités de ce territoire qui a des atouts à partager. Et justement, pour l'instant, on est à 39 000 habitants. Pour l'instant ? On est à 39 000 habitants.

• Speaker #1

  Notez bien cela en 2026.

• Speaker #0

  Avec tous les... tous les projets que nous menons.

• Speaker #1

  Oui, forcément, ça va.

• Speaker #0

  On va passer le cap des 40 000 et une dynamique. On veut un Lamantin qui soit à la fois présent pour comparer des jeunes avec des équipements ludiques, mais aussi pour ses acteurs économiques.

• Speaker #1

  Bien sûr.

• Speaker #0

  Puisque je fais une petite digression au programme Action Cœur de Ville qui permettait justement de redynamiser les territoires pour l'instant, c'est Fort-Defense et Lamantin qui étaient éligibles. Ben... Avec aussi la politique de la ville, voilà, tous ces dispositifs qui amènent notamment des exonérations fiscales, qui donnent aussi envie aux entreprises de s'installer.

• Speaker #1

  Pour se lancer.

• Speaker #0

  Je ne déflore pas de secret en disant que dans certains secteurs de Fort-de-France ou du Lamantin, les entreprises s'installent, ce n'est pas par hasard. C'est qu'elles se renseignent,

• Speaker #1

  elles voient qu'il y a un avantage à s'installer là.

• Speaker #0

  Et c'est aussi tout bénéfice pour le territoire. Parce que ça code l'emploi, souvent de l'emploi du territoire. Ça génère des recettes aussi.

• Speaker #1

  Il faut nourrir.

• Speaker #0

  Voilà, donc c'est du gagnant-gagnant. Donc moi, j'ai envie que cette dynamique-là perdure, soit même amplifiée sur la montagne. Et bon, avec justement la nouvelle mandature qui s'ouvre sous l'égide du président et de son conseil municipal, mais aussi des administrateurs de défis. On continue, on parle de la maîtrise du foncier, ça permet justement de balancer sur les projets. Maintenant qu'on commence à avoir cette maîtrise, allons-y pour accueillir davantage d'entreprises. Et de l'Armentinois. Et de l'Armentinois. Et que l'Armentinois continue à être le carrefour de notre chère ville, l'Armentinois.

• Speaker #1

  Très bien, merci beaucoup. Merci Kevin pour tout cet échange.

• Speaker #0

  Merci à toi Kelly.

• Speaker #1

  Si cet épisode vous a aidé à voir l'immobilier autrement, pensez à vous abonner au Déclic de Kelly. Ici, on parle immobilier, mais surtout, on parle de trajectoire de vie. N'hésitez pas à laisser un commentaire si vous souhaitez sur cette thématique. Et on se retrouve très bientôt pour un nouvel épisode.

• Speaker #0

  Merci Kelly !