Transcription

• Speaker #0

  Bienvenue sur Les Investissables, le seul podcast de France où l'on débat sur les solutions d'investissement. Je suis Alexis Bied, ingénieur patrimonial de formation, j'ai fondé Sanala Patrimoine, un cabinet qui accompagne les chefs d'entreprise et les cadres sur des sujets primordiaux, tels que la rémunération, la trésorerie ou encore la cession d'entreprise. La genèse de ce podcast, elle est simple, je suis avant tout un grand consommateur, mais force est de constater que les podcasts sur ce sujet sont souvent lisses et manquent de neutralité. Aujourd'hui, on change les règles. Ici, aucun invité ne sera sur un piédestal. à chaque épisode. Une solution d'investissement, deux avis. Un pour, un contre. Avant de démarrer, on remercie notre partenaire pour cet épisode, le groupe Valorem. Si vous êtes CGP ou en passe de le devenir, alors écoutez bien. Valorem, c'est un groupement indépendant qui vous fait gagner un temps précieux. Fini les heures à chercher les bons partenaires ou à négocier chaque taux. Tout est centralisé. Vous bénéficiez de vrais outils pro, CRM, simulateurs, recommandations d'allocations. Et surtout, vous n'êtes pas seul. L'équipe Valorem vous accompagne concrètement dans le démarrage et le développement de votre activité. Et le meilleur dans tout ça, vous restez totalement en lieu. Vos clients vous appartiennent et votre encours aussi. Alors pour en savoir plus, le lien est dans la description. Maintenant, place au débat. Bonjour à tous, ravi de pouvoir être avec vous. Bienvenue dans ce premier épisode pour ce podcast Les Investissables qu'aujourd'hui on va échanger sur un sujet qui est passionnant, qui est clivant, les SCPI. Donc les SCPI, ce sujet qui est assez décrié et l'objectif de ce podcast, c'est d'apporter justement de la nuance à travers les deux invités qu'on a aujourd'hui. Donc à ma gauche, j'ai le plaisir de recevoir Benoît Cony. Donc Benoît Cony qui est associé dans la société Remake, qui s'occupe de la société Remake Live. Benoît, est-ce que tu peux te présenter en quelques mots justement sur ce que tu fais au sein de Remake ?

• Speaker #1

  Avec plaisir, bonjour Alexis et merci de me recevoir. En fait, moi je suis directeur commercial. Je travaille à la distribution de la SCPI Remake Live pour la société Remake Asset Management. L'objectif est de rencontrer des conseillers en gestion de patrimoine ou tout autre acteur qui va avoir un agrément qu'on appelle l'agrément CIF, donc conseiller en investissement financier, qui lui donne le droit de distribuer de la SCPI. Nous, on ne vend pas notre produit directement aux clients finaux. On est uniquement intermédié par des gens qui sont agréés. Donc mon travail, c'est de rencontrer ces gens-là et d'essayer de les convaincre que nous, on a une solution qui est... qui est pertinente, et de les inciter à commercialiser la SCPI.

• Speaker #0

  Ok, ok. Merci pour cette présentation. Donc, vous avez compris l'objectif du podcast, c'est pour chaque sujet d'avoir une personne qui est plutôt, du coup, pour et qui va défendre ce sujet, donc aujourd'hui, la SCPI. Et donc, Benoît, de par sa position, va tenter de nous expliquer pourquoi la SCPI, ça reste une bonne classe d'actifs, pourquoi ça peut être le bon moment, justement, pour investir, et pour évoquer la solution contraire et, justement, nous indiquer pourquoi ce n'est peut-être pas le bon moment. d'investir en SCPI. On a l'honneur de recevoir Marvin. Merci Marvin pour ta présence. Est-ce que tu peux te présenter en quelques mots,

• Speaker #2

  s'il te plaît ? Merci Alexis. Donc moi, ça fait maintenant 12 ans que je fais de l'immobilier. J'ai commencé justement par la porte des SCPI. Aujourd'hui, on est une société qui accompagne des investisseurs et on travaille également avec des conseillers en gestion de patrimoine. Donc on ne fait que de l'intermédiation également. Et donc notre objectif, c'est de trouver les meilleurs deals en immobilier et que tout se passe bien avec des garanties pour l'investisseur.

• Speaker #0

  Ok. Merci pour ces présentations et merci surtout pour votre présence. Quant à moi, je vais jouer le rôle finalement de l'animateur aujourd'hui. Je vais distiller le débat et puis des fois, je vais prendre position parce que j'aime aussi cette classe d'actifs et j'en trouve aussi des défauts. Donc, je ne vais pas hésiter des fois à mettre mon grain de sel là-dessus. Pourquoi on s'intéresse aujourd'hui à la classe d'actifs des CPI ? C'est parce que ça reste une solution d'investissement qui est parmi les préférées des Français. Elle a connu un pic en termes de souscription en 2022. avec quasiment 10 milliards de collectes sur l'année. Et puis depuis deux ans, justement, on l'a tous un petit peu entendu, cette solution, du moins à l'ensemble des SCPI, on en a plus de 225 aujourd'hui en France en 2025, il y en a certaines qui ont connu un peu une traversée du désert, et donc on a eu une décollecte massive et une baisse aussi de la collecte. Aujourd'hui, en 2024, les chiffres sont tombés il y a peu de temps, on a eu 3 milliards de collectes, donc on a quand même divisé par 3 en l'espace de deux ans la collecte. Donc c'est un sujet qui est évidemment d'actualité. Et c'est intéressant, je pense, pour nos auditeurs de creuser un petit peu sur ce qui a causé ça et si c'est quand même encore une classe d'actifs qui peut intéresser, qui peut être intéressante. Avant d'aller un petit peu plus loin et de rentrer dans le vif du débat, je vais vous poser des questions. Il faudra simplement répondre par oui ou par non, par vrai ou faux. On va démarrer par Benoît qui répond et ensuite Marvin qui enchaîne. Ok ?

• Speaker #2

  Avec plaisir.

• Speaker #0

  Selon vous, la SCPI est-elle le meilleur moyen pour investir en immobilier ?

• Speaker #1

  Vrai.

• Speaker #2

  Faux.

• Speaker #0

  La SCPI est-elle un bon outil de diversification ?

• Speaker #1

  Vrai.

• Speaker #2

  Vrai.

• Speaker #0

  Détenir tout son patrimoine immobilier en SCPI est-il dangereux ?

• Speaker #1

  Vrai.

• Speaker #2

  Vrai.

• Speaker #0

  On peut revendre des parts de SCPI en moins de deux semaines.

• Speaker #1

  Je ne peux pas te répondre par vrai ou faux. Ok,

• Speaker #0

  ça dépend.

• Speaker #1

  Donc, malheureusement, je ne peux pas te répondre par vrai ou faux.

• Speaker #0

  Ok.

• Speaker #2

  Il faut faire des généralités. Pour répondre, je dirais non. Ok,

• Speaker #0

  ça marche. Laissez payer sans frais d'entrée, c'est juste du marketing.

• Speaker #1

  Faux.

• Speaker #0

  Faux. Ok. N'est-ce pas risqué d'investir en Europe au vu de la conjoncture ?

• Speaker #1

  Est-ce que c'est risqué la question ? Faux.

• Speaker #0

  Non, ok.

• Speaker #2

  Faux.

• Speaker #0

  Ok. Merci pour ces réponses. Écoutez, je vous propose qu'on passe directement dans les questions. Pour nos auditeurs qui, peut-être, ne connaissent pas encore véritablement les SCPI, ont déjà entendu, mais ne savent pas vraiment ce que c'est, est-ce que tu peux nous définir, Benoît, ce qu'est pour toi une SCPI en quelques mots ?

• Speaker #1

  Oui, ce n'est pas très compliqué à comprendre. C'est tout simplement une société civile. Donc, c'est exactement comme si j'allais... Avec ma maman, je voulais acheter un appartement pour le mettre en location. Donc je vais créer une société civile, j'achète l'appartement avec, je le mets en location, je collecte des loyers. La SCPI c'est strictement la même chose, la différence étant que, au lieu d'être juste associé avec ma maman et d'acheter un appartement, je vais être associé avec des milliers de gens que je ne connais pas. Et au lieu d'acheter un appartement, on va avoir différents biens immobiliers à l'intérieur, plusieurs immeubles, plusieurs locataires. C'est le principe de base de la SCPI, c'est un de ses intérêts. de ces attraits principaux, c'est ce qu'on appelle la mutualisation du risque, c'est-à-dire que si avec ma maman, j'ai un problème avec mon locataire qui ne paye plus son loyer, j'ai 100% des revenus qui ne rentrent plus. Si j'ai une SCPI dans laquelle, je vais prendre l'exemple de RemakeLive, j'ai par exemple 100 locataires et que j'en ai un qui arrête de payer, j'ai encore 99 locataires qui payent leurs revenus, et donc je continue de percevoir mon rendement. C'est vraiment ni plus ni moins compliqué que ça, la seule différence étant qu'effectivement, au lieu d'être tout seul dans mon coin et d'acheter juste un appart avec quelqu'un de ma famille ou mon conjoint, on va être très nombreux et on va acheter en bloc plusieurs immeubles. Et ça permet de ce qu'on appelle mutualiser les risques, donc diversifier son placement.

• Speaker #0

  Ok, très intéressant. Toi Marvin, qu'est-ce qui te fait tiquer justement par rapport à la SCPI en général ?

• Speaker #2

  C'est que, alors déjà je ne suis pas contre la classe active de la SCPI, je dis juste qu'il y a des limites et que je pense que ce n'est pas le plus adapté sur ce qui est fait en majorité des cas. Je pense que c'est adapté dans certains cas, c'est très adapté d'acheter de la SCPI. Et dans d'autres cas, et la majorité des cas, je pense qu'il y a quand même des... Disons que quand on investit, c'est un arbitrage sur tout ce qui se fait. La décision d'investir, c'est une décision qui est importante. Et quand on dit je veux investir, c'est comme dire je fais du sport. Donc est-ce que je vais faire du handball, du foot, etc. Et donc en fonction des profils, je vais investir sur quelque chose qui est plus adapté pour moi. Et je trouve, c'est un point de vue personnel, que la SCPI n'est pas forcément le plus adapté pour un particulier ou pour... ou pour quelqu'un qui paye des impôts, par exemple. On va y venir peut-être un peu plus dans le détail, mais je pense qu'il y a des choses à faire dans l'investissement qui sont bien plus adaptées en termes de performance.

• Speaker #0

  Ok, ça marche. Je suis d'accord avec vous et ça va nous permettre de continuer un peu plus le débat. On va parler de rendement. Quand on parle de SCPI, on parle de certaines SCPI qui ont des rendements qui sont très attractifs. On parle de SCPI qui ont des rendements qui sont au ras des pâquerettes. Est-ce que c'est toujours le cas en 2025 ? d'avoir une norme de SCPI qui arrive à générer du rendement intéressant. Benoît, toi, quel est ton avis par rapport à ça ?

• Speaker #1

  En fait, ce que disait Marvin est très juste. Un rendement intéressant, en soi, ça ne veut rien dire. Si je te dis que la SCPI, ça fait du 5%, peut-être que c'est génial, peut-être que c'est nullissime. En fait, l'investissement, c'est une comparaison. Et donc évidemment, s'il y a un instant T, tous les placements peu risqués, ce qu'on appelle les placements de taux, ton fonds en euros, ton fonds monétaire, tes produits structurés capital garantie, tes fonds obligataires datés, tous les produits qui ont un SRI relativement bas, un SRI c'est un indice de risque, c'est un indicateur de risque de 1 à 7. Tous les produits qui sont dans la SRI 1, 2, 3, te proposent des rendements qui sont à 0 ou 1%. Si ton fonds immobilier te propose du 4,5 ou du 5, il y a ce qu'on appelle une... une prime de risque. C'est-à-dire que tu prends un risque supérieur puisque tu fais de l'immobilier et pas du fonds en euros. Mais justement, ce risque supérieur, il est rémunéré par une prime. C'est-à-dire que j'ai un rendement qui est meilleur. En gros, si mon fonds en euros fait 1% et que ma SCPI fait 4,5 ou 5, on considère que la prime de risque est là. Ce n'est pas fabuleux en termes de rendement, on est d'accord. Pour autant, ça explique ta fameuse année de collecte à 10 milliards en 2022. Parce qu'on était dans une situation où tu avais beaucoup de produits qui rapportaient rien. et l'immobilier en SCPI, en moyenne, faisait 4,50.

• Speaker #0

  D'accord.

• Speaker #1

  À l'inverse, aujourd'hui, on est dans une situation où tu as beaucoup de produits très peu risqués qui proposent du 4,5 de perf. Et donc, évidemment, si de l'autre côté, je te propose une SCPI qui fait du 4,5, avec les risques supplémentaires liés à l'immobilier et à la SCPI, fatalement, ça n'intéresse pas les gens. Et donc, ça donne la situation que tu as indiquée, c'est-à-dire qu'on a une collecte qui est divisée par trois, voire même sur certains fonds, la décollecte. C'est-à-dire des gens qui sortent massivement parce que les perspectives ne sont pas bonnes et le rendement ne correspond plus aux attentes aujourd'hui des gens. La prime du risque n'y est plus. Donc, est-ce que 4, 5 de paire, c'est bien ? En fait, on ne sait pas. Mais ce qui est sûr, c'est que dans le marché actuel, aujourd'hui, un investisseur, ce qu'il peut aller chercher, 4, 4,5 de rendement, on le voit, ça n'attire plus. Toutes les SCPI qui proposent ces rendements-là, elles ne collectent plus ou quasiment plus. En revanche, effectivement, toutes les SCPI qui vont collecter plus de 6%. qui vont proposer un rendement de plus de 6%, elles vont continuer à attirer des capitaux. Ça se polarise beaucoup parce que les SCPI qui font ces performances-là, tu en as assez peu. En fait, c'est surtout les SCPI récentes qui bénéficient du marché actuel. Et peut-être qu'on reviendra dessus après. Et donc, tu as aujourd'hui, en 2024, tu as 6 SCPI qui ont concentré 55% de la collecte nette du marché parce que justement, elles proposent ces rendements très attractifs. On parle de, pour la meilleure, elle a fait 10,88% l'année dernière. et sur les 6 dont je parle, la moins bonne est au-dessus de 7. Donc voilà, on a ces rendements-là actuellement sur ces jeunes véhicules qui, eux, sont attractifs. On a des rendements sur les SCPI historiques qui ont, elles, du patrimoine des années fin 2010, début 2020, qui sont moins attractifs pour un investisseur aujourd'hui.

• Speaker #0

  Marvin, toi, par rapport aux rendements que peuvent générer les SCPI, alors on est d'accord, c'est systématiquement par rapport au taux sans risque, par rapport à la prime de risque, mais qu'est-ce que tu en penses de manière globale ? Alors en effet, on a... 4, 5, 6 SCPI qui arrivent à générer des performances assez intéressantes. On a tout le reste du marché qui dégringole un petit peu. De manière globale, en termes de rendement au niveau des SCPI, quel est ton avis là-dessus ?

• Speaker #2

  C'est un peu ce que je disais tout à l'heure, c'est que je pense qu'il y a d'autres options qui s'offrent aux investisseurs aujourd'hui sur le marché qui sont, à mon sens, peut-être plus adaptées, peut-être plus performants. Et déjà, il faut bien comprendre comment est organisé un rendement, qu'est-ce que c'est un rendement. Parce que souvent, on va vouloir regarder le rendement sur le revenu divisé par l'investissement que l'on fait. Donc ça, c'est la définition de base du rendement. Mais la métrique financière la plus intéressante à regarder pour comparer les différents actifs, c'est le rendement sur l'apport que je mets. Le REE, le Return on Equity, on l'appelle comme vous voulez. L'idée, c'est de regarder la performance financière. que je mets dans un actif par rapport à ce que j'en obtiens. Et si je fais le comparable, par exemple, avec l'immobilier direct, imaginons un immobilier direct, je trouve un rendement de 4%, et la fameuse SCPI qui fait du 7%. Si je compare les deux, un rendement sur cette donnée-là, je me dis que c'est plus intéressant d'acheter de la SCPI parce que je suis à 7. Jusque-là, pas de problème. Mais si derrière, je regarde vraiment l'apport que je mets, que je regarde le rendement sur Equity, On va aller sur une donnée un peu plus intéressante. Il y en a qui regardent le TRI, il y en a qui regardent le RE. Là, les 4% de l'immobilier direct se transforment en 15%, 20%, 30%. Pourquoi ? Parce que j'ai l'effet de levier qui vient derrière. Et je trouve ça dommage de comparer des choses qui n'ont pas vraiment de rapport avec les mauvais indicateurs. Et donc, quand on regarde le rendement de ce que l'on peut obtenir sur un appartement de 5% à 5%, ou à 4%, je trouve ça plus intéressant d'acheter ce type d'actif-là que d'acheter de la SCPI sur une décision.

• Speaker #0

  Ok, je comprends. Ça nous amène au sujet suivant, justement, sur la partie financement. Là, tu évoques l'effet de levier bancaire, qui est en effet un super créateur de patrimoine.

• Speaker #2

  Et je ne parle pas de faire du 110% des choses comme ça, je parle vraiment juste même 20-30% d'apport, direct la performance augmentée.

• Speaker #0

  Ok. Justement, aujourd'hui, on a quand même certains acteurs et beaucoup de pratiques qui font financer leur part de SCPI. Au niveau du financement, toi, qu'est-ce que tu en penses si on devait comparer le financement d'une part de SCPI vs le financement d'un immobilier ?

• Speaker #2

  Un, ce n'est pas les mêmes taux, ce n'est pas les mêmes durées et si la banque ne prête pas dans les mêmes conditions sur les SCPI, parce que la banque, ne traite pas sur les mêmes conditions sur un immobilier actif que l'immobilier indirect, c'est bien parce qu'il y a une raison. Et donc je pense que peut-être que demain, les conditions de financement pour acheter des CPI s'amélioreront, et là, je n'aurai peut-être pas le même discours. Mais aujourd'hui, force est de constater que ce n'est pas du tout les mêmes conditions. Et même, ce n'est pas une pratique générale du marché. Il y en a qui se font financer, mais c'est certains profils. Ce n'est pas 80% des gens qui achètent des CPI à la levier. Oui,

• Speaker #0

  je comprends. Toi qui es dedans, justement ? Tu pouvais peut-être nous communiquer, je ne sais pas si tu as les chiffres en tête, mais la part de souscripteurs qui font appel à du financement, vs. la part qui investissent en comptant.

• Speaker #1

  C'est très faible aujourd'hui, parce que, Marvin le disait, les taux ne sont pas terribles. Et en fait, si tu veux, c'est ce qu'on s'expliquait tout à l'heure, c'est qu'il faut qu'il y ait un intérêt entre, finalement, le coût de ma dette et puis le rendement que je vais pouvoir obtenir de l'autre côté. Ce qui est vrai, et c'est pour ça tout à l'heure que je disais que c'est sûrement le meilleur moyen d'investir en immobilier, en LACPI, c'est qu'en fait, aller chercher un crédit à la banque, même pour faire de l'immobilier physique, tout le monde ne peut pas le faire. Il y a des profils qui ne sont pas endettables pour des tas de raisons, parce qu'on est entrepreneur individuel, parce qu'on est non résident, parce qu'on a une situation familiale, une séparation, qui fait que la banque, elle va dire... À l'instant T, madame, monsieur, voilà, moi, je n'ai pas envie de vous prêter d'argent. On voit dans la production de crédit globale, je ne parle pas que de SCPI, mais la production de crédit globale depuis deux ans, qu'elle s'est écroulée. L'immobilier neuf souffre beaucoup de ça. Et donc, à côté de ça, tu as des gens qui se disent, moi, c'est dommage parce que j'aurais bien placé un petit peu de sous dans l'immobilier. Et la SCPI permet de faire ça. Pourquoi ? Parce que... Tu n'es pas obligé, quand tu achètes de la SCPI, d'investir des sommes importantes. Puisqu'une part de la SCPI, par exemple chez nous, ça coûte 204 euros. Et chez nous, tu peux investir à partir d'une part. Donc chez nous, tu peux devenir associé de la SCPI à partir de 204 euros. En cash, évidemment. Donc on est d'accord que l'effet de levier va multiplier ta création de valeur. Pour autant, on a, et on le voit nous, puisque notre panier moyen, c'est-à-dire l'investissement moyen dans notre SCPI, il est à 17 000 euros. Donc on voit qu'en fait, on a toute une population d'investisseurs qui viennent chez nous pour placer de l'argent dans une solution immobilière qui les intéresse, en cash donc, mais qui le font sur une somme de 17 000 euros. Tu ne peux pas investir dans un appartement ancien ou neuf avec 17 000 euros. Donc ça leur permet d'aller finalement faire ce placement-là, de commencer tranquillement, aller cumuler des revenus. Je pense à des gens assez jeunes, on a des profils de gens assez jeunes. qui nous disent, qui cochent dans leurs documents, « Moi, je veux commencer à préparer ma retraite. J'ai 28 ans, j'ai 20 000 euros à placer. Je vais commencer tranquillement à accumuler des revenus sur une solution type SCPI. » Et ça, je peux le faire en cash. Donc, on a cette possibilité-là. Mais c'est vrai, pour revenir au sujet, pardon, je me suis un peu égaré, mais pour revenir au sujet de départ, qui est le crédit, effectivement, on en fait… Nous aujourd'hui, alors c'est en train de revenir, je pense que tu d'ailleurs tu dois le voir aussi Marvin, les taux se sont ajustés depuis 7-8 mois et on en faisait, je crois qu'on a dû faire 4 ou 5 dossiers à crédit au maximum en 2024. Pour le coup, depuis le début de cette année, on en a plusieurs par semaine. Donc on sent qu'il y a des taux qui commencent à redevenir intéressants chez certains acteurs bancaires. on trouve sur 20 ans 3 ou 3,20% sur des placements type SCPI, ce qui permet... quand on place de l'autre côté sur des véhicules avec plus de 6% de performance, de créer quand même un peu de valeur à moyen long terme.

• Speaker #0

  Ok, très intéressant. On va aborder un sujet qui est souvent décrié sur les SCPI, et j'aimerais bien avoir ton avis Marvin par rapport à ça,

• Speaker #2

  c'est les frais.

• Speaker #0

  Principalement les frais d'entrée, les frais de gestion. Toi, quel est ton avis justement par rapport aux couches de frais qu'on peut rencontrer dans les véhicules type SCPI ?

• Speaker #2

  Alors, c'est... pas la raison pour laquelle je pense que c'est pas le type d'actif le plus adapté. C'est pas parce qu'ils prennent des frais, il faut bien qu'ils mangent, il faut bien qu'ils vivent. Bon, il y a des SCP qui prennent plus ou moins de frais, c'est qu'ils prennent des frais d'entrée, ils prennent peut-être un peu moins de frais en gestion, c'est qu'ils ne prennent pas de frais d'entrée, ils se rattrapent sur la gestion derrière. En fait, dans tout l'univers de l'investissement... Que ce soit un fonds d'investissement financier, que ce soit des SCPI ou autre, tout le monde prend des frais. Mais je pense que ce qui est important pour l'investisseur, c'est le rendement net qu'il en obtient. Si la SCPI a fait 30% de frais de gestion, mais que derrière, elle est libre du 10%, je pense que l'investisseur s'en fiche. Donc, je ne pense pas que ce soit vraiment le focus à mettre sur les frais. C'est mon avis, je sais que c'est important, je n'ai pas dit que ce n'était pas important les frais, mais je pense que si la SCPI, parce qu'elle facture, elle arrive à avoir des super performances, je ne trouve pas gênant qu'il y ait des frais derrière.

• Speaker #0

  Bien sûr, je suis d'accord avec toi, et c'est souvent ce qu'on pourrait reprocher à un certain SCPI, une nouvelle génération, et après je vais te laisser la parole pour m'expliquer un petit peu. On peut reprocher souvent la couche de frais de gestion qui est assez élevée, et c'est souvent ce que je peux dire à mes clients, c'est... Qu'importe que la SCPI prenne 60% de frais, aujourd'hui le rendement net que vous avez dans la poche est intéressant, finalement c'est un véhicule qui peut être opportun. Vous avez justement un petit peu cassé les codes chez Remake avec la création de votre SCPI, vous avez été une des premières peut-être à le faire, ou dans les trois premières à le faire, c'est justement d'enlever les fameux frais d'entrée, qui pouvaient être une barrière, parce qu'en moyenne on le rappelle c'est entre 10 à 12% suivant la SCPI, donc c'est quand même pas neutre. Vous, quelle a été la motivation principale chez Remake de faire justement ce type de montage ? Et quelle est la vertu pour le client infini ?

• Speaker #1

  Alors déjà, je vais te donner un tout petit peu de contexte. Toute l'équipe fondatrice de la société de gestion, donc de Remake Asset Management, c'est l'équipe qui a conçu et mis en marché ce modèle. En fait, on était dans une autre société à l'époque, mais c'est cette équipe qui est à l'origine de la naissance de ce modèle-là. Donc le modèle de la SCP sans fric d'entrée. On le connaît bien parce qu'on en est à la genèse. C'est un modèle évidemment dans lequel on croit, puisqu'on a voulu monter notre propre société de gestion pour pouvoir l'animer tel qu'on en avait envie. Qu'est-ce qui a poussé justement la réflexion à faire un produit comme ça ? C'est parce que justement, tu le disais tout à l'heure de manière assez juste, la SCPI, ce n'est pas de l'immobilier physique. Et donc, il n'y a pas nécessairement de raison que ça réponde au même code. On sait que quand on va acheter un appartement dans l'ancien, on va devoir payer des frais d'agence et puis on va devoir payer des frais de notaire. Là, on fait un placement qui est un placement financier. On le voit d'ailleurs en ce moment avec les problèmes de liquidité. C'est un placement financier. Et donc nous, on avait plutôt la réflexion de se dire que prendre 10 ou 12 à l'entrée sur une SCPI, c'est peut-être comme ça que ça se faisait depuis la fin des années 60. Mais nous, ça nous semblait un peu anachronique en fait. Ça nous semblait un petit peu être le temps d'avant. Comme il y a 20 ans ou 25 ans, tout le monde prenait 5% de frais d'entrée sur les contrats d'assurance-vie, c'était la norme, et les clients ne discutaient pas parce que c'était comme ça partout. Et puis finalement, on voit qu'avec le temps, les usages changent, les attentes des clients changent, les gens se renseignent sur Internet. Et nous, il nous semblait que la direction que prennent un peu les épargnants, c'est de s'éduquer, c'est de se renseigner, c'est de comparer de plus en plus, et justement de se renseigner sur cette partie des frais. Et donc, on s'était dit que, et on se dit toujours qu'une structure de frais qui n'est pas alourdie fortement à l'entrée sur ce placement-là, mais qui au contraire va se faire dans la durée, nous, il nous semble que ça aligne mieux les intérêts entre la société de gestion, le conseiller et le client à la fin. Pourquoi ? Parce que si j'ai une grosse rémunération très importante au moment où je collecte, moi, société de gestion, Mon métier, ça devient de lever de l'argent, ça devient de lever des fonds, parce que c'est à ce moment-là que je vais me payer. Que l'argent soit investi ou pas, que l'argent soit bien investi ou mal investi, ça devient secondaire. Parce que fatalement, mon chiffre d'affaires, je le fais au moment où je vais collecter. Évidemment, c'est la même chose pour le distributeur, qui lui, va devenir un vendeur, qui lui, va faire son chiffre d'affaires au moment où il va vendre ce produit-là. Nous, en revoyant la structure de frais, attention, c'est pas un produit magique, la SCPI sans droit d'entrée, ça reste un produit dans lequel il y a des frais. mais simplement on les a structurés différemment avec l'idée de se dire, en fait, nous, on va se payer et on va payer nos partenaires, donc les conseillers, dans la durée, puisqu'on va prélever un morceau des frais de gestion dans le temps. Et on va effectivement, nous, on conserve une partie et on reverse une partie. Et en fait, ce fonctionnement-là, quelque part, il nous coince. C'est-à-dire qu'il nous oblige finalement à être suffisamment bons pour que le client reste longtemps. Plus on va être bons, plus le client va rester. plus on va gagner de l'argent. Mais ce qui est sûr, c'est que si on n'est pas bon et que le client sort avant 10 ans, puisque le calcul chez nous, il est là, si nos clients sortent avant 10 ans, on a perdu de l'argent par rapport à un modèle traditionnel. Le conseiller a perdu de l'argent par rapport à un modèle traditionnel. Donc d'abord, ça responsabilise à notre sens. La société de gestion, ça l'oblige à faire son travail du mieux possible pour que les clients soient satisfaits et qu'ils restent. Ça, c'est le premier point. Le deuxième point, évidemment, c'est que... Et la réglementation, tu le sais... Je pense, puisque tu y es confronté quotidiennement, la réglementation impose dorénavant, et depuis quelques temps maintenant, conseiller à suivre l'investissement qu'ils proposent à leurs clients dans le temps, dans la durée. Le problème de l'ancien modèle, c'est qu'on est un... On est un peu tenté finalement de faire sa vente et un peu de disparaître dans la nature parce que quelque part, j'ai pris ma rémunération. Si deux ans, trois ans, cinq ans après, le client a une question, il a un pépin ou autre, je vais me retrouver à faire du SAV sur lequel je ne suis pas rémunéré. Le fait de rémunérer dans la durée, à notre sens, peut inciter mieux les conseillers à suivre l'investissement du client dans la durée et donc à l'accompagner, donc à ne pas le laisser dans la nature une fois que c'est fait.

• Speaker #0

  Non mais tu fais bien et c'est très intéressant d'en savoir un petit peu plus. Ça m'amène à une question. et on va rester sur ce sujet parce que c'est un sujet qui est quand même passionnant et aujourd'hui qui est un petit peu au cœur du débat. On a certains gérants de SCPI qui fonctionnent plutôt sur l'ancien modèle, c'est-à-dire appliquer des frais d'entrée qui communiquent assez fréquemment et qui ont pu dire justement, c'est SCPI nouvelle génération qui ne facture pas de frais à l'entrée finalement. C'est finalement qu'un coup marketing parce que derrière, on va avoir... automatiquement, des frais de transaction, des frais d'investissement, qui finalement, sur l'argent qu'on a capté, qu'on a levé, on n'a pas forcément de frais. Par contre, dès qu'on investit cet argent, là, on va avoir des frais. Donc, ça va même nous pousser potentiellement à investir rapidement. Qu'est-ce que tu pourrais répondre, toi, face à ce genre de... C'est le jeu un petit peu de se tirer dans les pattes entre gérants. Qu'est-ce que tu pourrais répondre, toi, face à ce genre de commentaires ?

• Speaker #1

  Nous, il nous semble que c'est un modèle qui répond aux attentes. du moment et on a une clientèle qui de fait est peut-être plus jeune et peut-être plus digitale, c'est un fait. Pour le coup ça ne veut pas dire qu'on est les champions et que les autres ne sont pas bons. En revanche ce qui est certain c'est que la première des caractéristiques de la SCPI c'est que l'intégralité des frais sont disponibles dans la documentation qui est publique. En deux clics sur notre site internet, tu peux aller télécharger la documentation qui t'indique tous les niveaux de frais, comment c'est pris, etc. Et puis, il y a un document d'information clé, le fameux DIC, qui récapitule tout ça et qui indique les impacts des frais sur le rendement du placement, etc. Donc, il n'y a pas de... J'ai entendu dire à certains de nos confrères qu'il y avait des frais cachés, que c'était le miroir aux alouettes, etc. En fait, tout est très public et c'est très facile d'aller justement contrôler les niveaux de frais, les différents niveaux de frais et de les comparer. En fait, on fait deux constats. Le premier, c'est qu'en 2024, Iroko et Remake, les deux SCPI principales sans frais d'entrée, représentent presque 20% de la collecte nette du marché sur deux véhicules. Donc, on voit que ce véhicule est en train de trouver sa place parmi les investisseurs et parmi les distributeurs. Ça, c'est le premier point. Et donc, je pense que s'il était si déceptif et trompeur... Je ne suis pas convaincu qu'il y ait autant de gens qui investissent dedans. Et la deuxième chose qui nous amuse un peu, c'est de constater qu'au-delà du timing, qui pour Rimac était très chanceux, mais Iroko et une autre SCPI, notamment celle qu'on avait créée précédemment, qui a été lancée en 2019, on constate que ces SCPI-là, sans frais d'entrée, sont toujours tout en haut dans les classements de taux de distribution. Parce que malgré ce que prétendent certains, évidemment si je prends un peu moins de frais, je vais donner un peu plus de performance à la fin. Donc on voit que c'est un modèle qui, à notre sens, fait ses preuves, qui est en train de trouver sa place et de faire ses preuves sur le marché. Après, pour nous, il est complémentaire du modèle traditionnel. On ne dit pas que l'ancien modèle ne marche pas, qu'il n'a pas sa place. Mais en revanche, nous, on croit fermement que ce nouveau modèle-là, il a tout autant sa place côte à côte avec l'ancien modèle.

• Speaker #0

  Ok, Merci beaucoup en tout cas pour ce retour et c'est très clair et je pense que ça va en aider plus d'un à comprendre un petit peu le fonctionnement de ce véhicule. Hop hop hop, je vous arrête quelques secondes. Si vous souhaitez en savoir plus sur le sujet qu'on est en train d'écouter, vous pouvez directement prendre rendez-vous avec un de nos conseillers en cliquant sur le lien dans la description. Et si vous voulez nous soutenir, pensez à mettre 5 étoiles, commenter et surtout vous abonner, ça nous aide beaucoup. Je vous laisse retourner à l'épisode, j'espère qu'il vous plaira. Marvin, une question pour toi. On a parlé du rendement, on a parlé des frais, ça va nous amener justement à une conséquence qui est inévitable, c'est la fiscalité. Aujourd'hui, l'immobilier, que ce soit à travers un véhicule comme SCP ou en direct, on peut faire le reproche et on le voit que c'est énormément taxé, énormément imposé. On ne va pas forcément faire la liste non exhaustive, mais entre l'impôt sur revenu, les prévents sociaux, la taxe foncière, etc. On peut obtenir justement un rendement qui initialement était intéressant. qui se dégringolent au fil des prélèvements qu'on peut rencontrer. Toi, par rapport justement à cette fiscalité, Quelle est ta position ? Est-ce que tu penses que l'immobilier au sens large, et après on fera un zoom sur les SCPI, reste quand même attractif malgré justement cette fiscalité qui peut être quasi confiscatoire par rapport à des projets financiers par exemple ?

• Speaker #1

  Alors si je parle de l'immobilier au sens large, oui je pense que ça reste attractif si tu compares avec des actifs financiers ou autres, mais parce qu'il y a l'effet de levier. et c'est justement par l'effet de levier qu'on arrive à booster les performances et à pouvoir se comparer avec du financier sans commune mesure d'ailleurs. Donc même si la fiscalité, effectivement c'est vrai que l'immobilier c'est un peu la vache à l'aile. Dans l'immobilier, il y a bien immobile, le gouvernement l'a bien compris. Et donc c'est facilement taxable. Donc c'est vrai qu'il y a on peut voir que la fiscalité de manière générale, de toute manière, elle est en train de monter. Mais il y a des brèches. Il y a encore des brèches. Alors... Alors, on a parlé du fameux... Alors, je parle de l'immobilier direct, mais dans ces pays, on pourrait en parler aussi, mais dans l'immobilier direct, il y a eu un grand sujet il n'y a pas longtemps, c'est le LMNP, qui a été remis en question, etc. Donc, beaucoup de personnes pensent que ce n'est plus du tout rentable, etc. Alors qu'il y a encore des brèches, je peux notamment en citer une que nous, on exploite, qui est assez intéressante. Par exemple, la loi de Normandie, c'est l'idée de prendre un appartement, le rendre éligible en Normandie, ce qui permet de faire une décote sur l'imposition personnelle. Et donc, on se retrouve avec des loyers, avec des plafonds de loyers qui correspondent à peu près au marché. Mais derrière, quand tu rajoutes la défiscalisation, c'est comme si tu louais 50% plus cher que le marché. Donc, il y a encore des brèches dans l'immobilier. Après, il y a aussi la possibilité d'investir en société. Ça reste assez stable fiscalement d'être en société et rien n'empêche d'emprunter, de faire ses investissements en immobilier direct de cette manière-là. Donc, il y a l'art et la manière de le faire. Donc c'est vrai que... acheter un appartement sans se poser de questions, etc., forcément, c'est assez prohibitif parce que la fiscalité, elle est assez contraignante et ça vient impacter le rendement. Mais quand on le réfléchit comme un projet, comme un vrai projet, il y a plein de choses que l'on peut mettre en place pour justement ne pas avoir cet impact fiscal. Même dans le meublé, par exemple, quand tu fais des travaux, tu viens mettre de l'amortissement dans tes loyers. Et donc, forcément, ça n'arrive pas sur ton revenu personnel en fonction des travaux. Un autre élément comparatif aussi avec la SCPI et l'immobilier direct, par exemple, c'est que la SCPI, ce que je trouve aussi en inconvénient, au-delà de la performance où il n'y a pas de levier, c'est la fiscalité. C'est-à-dire que ça arrive directement sur le revenu personnel. La personne qui paye sa TMI à 30, elle se prend... Bon, après, il y a les SCPI qui investissent à l'étranger, donc ils ont des décotes sur les prélèvements sociaux, etc. Mais ça, quand même, ça fait mal, quand même. Donc, c'est pour ça que je dis que ce n'est pas mauvais. Mais ce n'est pas forcément adapté à tous les profils. Celui qui paye des impôts, qui va s'acheter la SCPI en nom propre, bon, compliqué. Alors après, il peut le mettre dans un contrat d'assurance-vie, mais après, ce n'est pas le même type, il n'y a pas les mêmes frais, etc. Donc bon, je pense qu'il faut vraiment... Je pense que le maître mot, c'est de se faire accompagner par un CGP. Ça, pour moi, ça me semble le plus important. Et c'est au CGP de bien identifier à quel profil, en fonction des objectifs. Et je trouve que la SCPI... Alors, c'est tout. pas forcément le modèle de Benoît, mais les CPI traditionnels, étant donné qu'elles mettaient des frais à l'entrée, les CGP étaient très incités pour vendre ces CPI. Il y a eu quand même, je trouve, dans le marché, pas mal de CGP qui ont vendu des CPI qui n'étaient pas forcément adaptés au profit de la personne. Et donc, si c'est adapté et si ça correspond au profit du client, très bien. Mais il faut faire attention à la fiscalité, justement, c'est un vrai sujet. Pour pas que ça soit prohibitif, il faut le faire de la bonne manière. Si la personne ne paye pas de TMI, qu'elle veut placer, qu'elle ne peut pas emprunter, pourquoi pas faire de la SCPI ? Mais si elle peut emprunter, il y a des options qui sont plus intéressantes. Si elle paye de la TMI compliquée en emprunt, pourquoi pas dans un contrat d'assurance vie ? Mais il faut comparer ce qui est comparable, parce que dans les contrats d'assurance vie, il y a d'autres éléments qui sont encore aussi intéressants en unité de compte. Il y a les placements financiers, le private equity qui n'est pas rentable en classe d'actifs. C'est quand même difficile de faire mieux que le private equity. en termes d'investissement cash. Donc, voilà. Je pense que c'est vraiment... Il y a des fenêtres... Voilà, ça, c'est adapté à tel contexte. Tel investissement est adapté à tel contexte. Et il ne faut pas dériver. Tu vois, c'est ça, mon point, il est là. C'est qu'il y a eu beaucoup de dérives. Et je pense qu'il faut rester... Voilà, cette classe active doit rester dans ce contexte-là, et ainsi de suite. C'est ça que je pense. Et la fiscalité, je pense que... Voilà, il y a encore des... Quand on investit en société, la fiscalité reste quand même assez stable. Il n'y a pas de soucis, le meublé reste toujours très intéressant. Je ne vois pas de... Pour l'instant, je... Je ne vois pas de contraintes majeures. Tant qu'il y a du levier et qu'on peut investir. Je dis ça parce que j'ai eu l'opportunité, quand je travaillais dans les CPI ou quand j'ai pu voyager à titre personnel, de voir un peu comment ça se passait dans les autres pays, l'investissement. Et ce n'est pas du tout les mêmes conditions qu'en France. Et donc, on a tendance à cracher beaucoup sur ce qui se fait en France. Mais l'investissement financier, rien que d'avoir un taux fixe, je vous assure que c'est un truc de fou. Donc, il faut quand même le mettre en perspective. et de se dire qu'on arrive en France à avoir des performances assez intéressantes. Bien sûr. Même si la fiscalité n'est pas optimale. Ok,

• Speaker #0

  ok, ok. Je comprends et merci pour ton retour et je te rejoins. C'est sûr qu'aujourd'hui, se priver de l'immobilier au titre de la fiscalité, c'est dommageable. On a quand même une chance d'avoir un effet de levier bancaire, je pense, en les plus puissants du monde. Et s'en priver, c'est quand même assez dommageable. Toi, Benoît, par rapport à ce que nous dit Marvin, et je le rejoins sur beaucoup de points, une fiscalité qui peut être confiscatoire quand on ne mêle pas ingénierie finalement dans son investissement. La SCPI n'a pas forcément cette ingénierie à proprement parler de manière générale. Chez Remake, qu'est-ce que vous faites ? Qu'est-ce que vous avez fait ? Pour justement que le souscripteur contribuable ne soit pas trop pénalisé par rapport à son investissement.

• Speaker #2

  Il n'y a pas de solution de miracle. La SCPI n'a pas de solution de miracle à proposer par rapport à la fiscalité. Elle subit la fiscalité. Ce qui est vrai, et Marvin l'a justement évoqué, C'est qu'une SCPI franco-française va générer une fiscalité nettement plus lourde pour l'investisseur qu'une SCPI qui va investir dans différents pays à l'étranger. Pourquoi ? Parce qu'avec la plupart des pays de l'OCDE, la France a signé ce qu'on appelle des conventions de non-double imposition qui permettent au même revenu de ne pas être taxé deux fois. Autrement dit, si j'ai un revenu qui est déjà taxé à la source à l'étranger, eh bien, une fois qu'il est rapatrié sur mon compte bancaire à moi en France, moi investisseur, je ne suis pas retaxé dessus. Donc je bénéficie de crédits d'impôt, etc. Donc effectivement, sur certains investissements à l'étranger, enfin sur la totalité des investissements à l'étranger, sur certaines SCPI, tu vas avoir, déjà tu n'as pas de prélèvements sociaux à payer, donc c'est le 17-2 d'économiser sur cette fraction-là, et puis tu vas avoir effectivement des crédits d'impôt qui vont limiter ce que tu vas payer à lire. Malgré tout, il restera de la fiscalité à payer, il n'y a pas de doute là-dessus. Il y aura de la fiscalité si tu fais de la plus-value. au moment où tu cèdes tes parts, il n'y a pas de solution magique. Il y a des façons effectivement de travailler là-dessus, donc on l'a dit, l'investissement à l'étranger, Marvin ne l'a pas mentionné, mais tu peux également créer une société à l'IS. Alors ce n'est pas évident de se faire financer pour faire une acquisition par exemple à crédit, mais si tu fais un apport dans ta société, tu peux créer une société civile à l'IS et investir comme ça, tu vas caper en fait la fiscalité que tu vas payer grâce à ça. Et tu peux effectivement passer par le biais de l'assurance vie.

• Speaker #0

  Ok, ok, ok. Merci pour ces précisions. On est forcément obligé d'aborder aujourd'hui, je pense, la question de la crise qu'ont traversé certaines SCPI. Donc ça fait deux ans, on l'a dit, on a eu une baisse de collègues qui peut s'expliquer par tout un tas de facteurs, la hausse des taux, le taux sans risque est plus intéressant, mais aussi inévitablement par finalement la confiance qu'ont aujourd'hui les investisseurs en cette classe d'actifs parce qu'on a eu des fortes décotes. pour les pires, ont atteint plus de moins 40%. Donc, j'investis 100, je me retrouve avec 60 qui est au travail.

• Speaker #2

  Avant les frais de souscription.

• Speaker #0

  Avant les frais de souscription, en effet. Donc, ça peut être, on va dire, ça peut fortement freiner certains investisseurs. Marvin, quel est ton avis, justement, par rapport à cette traversée du désert ? On inclut tout, on inclut justement la décote. On inclut le rendement en baisse, on inclut aujourd'hui l'illiquité de certaines parts et on se retrouve avec des investisseurs qui sont coincés depuis quasiment un an dans certaines SCPI sans pouvoir vendre. Quel est ton avis, toi, par rapport à ça, justement, sur cette traversée du désert ?

• Speaker #1

  Mon avis là-dessus vient, je pense que la problématique vient des expertises de base, parce qu'il faut bien comprendre comment ça fonctionne quand on expertise des actifs dans une SCPI. C'est un expert indépendant qui vient sur place. et qui expertise un actif et qui dit, « Voilà, cet immeuble vaut X millions d'euros, etc. » La problématique qu'il y avait, et d'ailleurs, je crois que c'est Primonial qui s'est fait retoquer par l'AMF, de mémoire, en 2023. Il y a eu plusieurs problématiques. Je ne sais pas si les nouvelles SCPI ont eu cette problématique-là. Mais la problématique, c'est que les SCPI elles-mêmes payent les experts. À l'époque, c'était comme ça. Et il peut y avoir... parfois certains conflits d'intérêts où la valeur identifiée de l'actif n'est pas représentatif avec le marché et donc c'est pour ça que tu peux te retrouver avec des décotes. Il n'y a que cette explication là qui fait qu'après il y a les taux qui sont montés etc. Mais si c'est bien expertisé tu peux pas avoir des cotes comme ça. Donc il y a forcément le conflit d'intérêts entre l'expertise et la SCPI qui rentre en jeu là-dedans. Et c'est pour ça que tu peux voir sur certaines SCPI une énorme décote. Parce qu'ils ont artificiellement laissé des prix qui n'étaient pas représentatifs. Je vais te donner un exemple très concret pendant le Covid. Pendant le Covid, il y avait certains centres commerciaux. Alors, ce n'est pas forcément que dans la SCPI, il y a aussi cette pratique-là dans certaines foncières. Tu avais certains centres commerciaux qui étaient vides. volontairement vide. Pourquoi ? Parce que si l'expert il vient, il fait son expertise, il va mettre un loyer. Sur les loyers de boutique par exemple, il va dire voilà cette boutique, on peut la louer 2000 euros par mois. Bon, après Covid, ce n'était plus le cas, c'était divisé par deux. Mais sauf que si tu divises par deux le flux, si tu divises par deux le cash flow dans ton DCF, quand il va faire sa méthode, il en fait plusieurs, mais il va faire la méthode du DCF. eh bien il va diviser par deux la valeur. Donc si tu as un revenu qui est divisé par deux, tu divises par deux ta valeur. Même chose pour les bureaux, c'est le même principe avec la défense. Et donc tu te retrouves dans une situation où tu préfères en tant qu'asset pas louer pour garder une valeur fictive dans ton tableau et pas baisser ta valeur. Tu comprends ? Donc voilà. Après, je ne dis pas que tout le monde le fait, etc. Mais c'est vrai que c'était une pratique de marché assez courante. C'est la seule explication qui fait que tu peux avoir... Bon, il y a peut-être d'autres micros. derrière, mais le plus gros impact sur les décotes, c'est l'étau et la décorrelation entre l'expertise et la valeur réelle. Les experts, je ne sais pas chez vous, mais normalement, c'est tous les trimestres de mémoire. Tous les trimestres, ton patrimoine est expertisé. Je crois que vous avez une cinquantaine d'actifs, ils doivent être expertisés tous les trimestres, peut-être tous les six mois. Mais en fonction de ça, tu as une vraie valeur ou pas. Il ne faut pas avoir de décote dans un expert, il est là pour mettre la vraie valeur du marché. Et si tu as une décote, c'est qu'il y a eu un souci sur l'expertise. C'est aussi l'une des raisons pour lesquelles je trouve que le rendement risque n'est pas approprié sur les CPI par rapport à l'actif immobilier direct. Ou sur l'immobilier direct, il n'y a pas de souci. Tu maîtrises le prix, c'est un prix en mètre carré, il n'y a pas de secret.

• Speaker #0

  Ok, je comprends. Ce qu'on peut regarder de manière générale, et tu me corriges si je me trompe Benoît, c'est que les SCP qui rencontrent beaucoup de difficultés, des collectes, des liquidités, etc., elles ont toutes un petit peu le même profil. Ce sont des SCP historiques qui ont pour la plupart des milliards de capitalisation, qui étaient finalement assez monoproduits et investissaient principalement dans le secteur du bureau, investissaient principalement à Paris ou en Ile-de-France. Et donc, on peut constater que... Cette classe d'actifs aujourd'hui, en effet, elle a beaucoup de difficultés. Et comme tu l'as dit, aujourd'hui, on a 6, 7 SCPI qui tirent le marché vers le haut, qui polarisent l'ensemble des flux. Vous en faites partie et c'est tant mieux. Et donc, vous, entre guillemets, tout va bien quelque part. Ce qu'on pourrait se dire, c'est aujourd'hui, vous avez eu quelque part une chance, c'est d'être nouveau, un nouvel acteur parmi justement les autres acteurs dans cette crise. Qu'est-ce qui lancera, justement, les prochaines crises immobilières, dans 10, dans 15 ans, où vous serez justement les anciens de demain, Remake ? Est-ce que vous arriverez... On va spéculer, on parle au futur, mais comment, justement, vous n'allez pas subir le même sort que les anciens actuels qui, aujourd'hui, sont un petit peu à la goli ?

• Speaker #2

  Je vais reprendre un terme que tu viens d'utiliser et ça va me permettre de réagir sur ce que disait Marvin à l'instant. On n'est pas dans une crise immobilière. On est dans une crise de taux. La décote et la difficulté qui viennent sur la plupart des SCPI que tu mentionnais à l'instant ne vient pas de problématiques d'expertise, elle vient des décalages de taux. Et qu'est-ce que ça génère ? Ça génère en fait une réactualisation de la valeur. Et comment ça se fait ça, la réactualisation de la valeur ? Ça se fait notamment par la demande. Et en gros, moi je suis un investisseur institutionnel, et du jour au lendemain on me dit, tiens, si tu places ton argent sur une obligation, sur un fonds monétaire, En fait, au lieu de te payer 0,5 comme c'était le cas depuis 10 ans, je vais te payer 4,5. On a eu des clients finaux qui ont eu du compte à terme, donc c'est un produit bancaire garanti et liquide, qui payait 6% sur un an en 2023.

• Speaker #0

  Bon,

• Speaker #2

  et bien l'investisseur institutionnel, il fait la même chose. Il réoriente ses flux. Qu'est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire que du jour au lendemain, moi, vendeur, je voulais vendre mon immeuble à 14 000 euros du mètre carré. et en fait déjà j'ai beaucoup moins de gens en face de moi qui sont prêts à acheter. Ces gens-là s'ils mettent du financement dessus Le coût du crédit a explosé et donc ils n'ont plus la même enveloppe pour venir faire leur acquisition. Et surtout, ils attendent maintenant une prime de risque par rapport au taux sans risque, par rapport au placement sans risque. Et donc évidemment, ton immeuble qui a rapporté 4%, si... Le placement sans risque qui en rapporte 5, moi si je veux venir acheter de l'immobilier, je vais te dire non, non, il faut que tu rémunères mon risque. Et donc je ne veux plus 5, je veux 7. Et donc à loyer équivalent, si je veux avoir un meilleur rendement facial, je paye mon mètre carrément le chef. On est vraiment dans une crise de taux. Alors après, si tu me parlais de faire de la prospective, tu me disais d'où ça peut venir. Moi, très sincèrement, aujourd'hui, il nous semble qu'on est dans un univers de taux qui reste nettement plus élevé que ce qu'on a connu sur les années 2010. Il est tôt pour repartir à la hausse si on avait de nouveau de l'inflation. On a l'Ukraine qui s'étend un peu en Europe, on a de l'inflation qui repart, on pourrait avoir des taux qui remontent de nouveau. Donc là, c'est reparti pour des mauvaises nouvelles sur un certain nombre de ces pays. Nous, a priori, vu que tu l'as dit, on a eu un timing extraordinairement chanceux. On ne l'a pas fait exprès. On s'est lancé, a priori, à peu près au moment où tout commençait à dévisser. On sera un peu moins impacté que les autres. Mais ce n'est pas parce qu'on est plus malins, c'est vraiment juste parce qu'on a eu de la chance sur notre timing. donc si les taux remontent, nous on n'est pas hyper inquiet chez Remake, en revanche Si je devais jeter une pièce en l'air et dire que le prochain problème viendra de là, on pourrait quand même très bien rentrer en récession dans la zone euro. Ce n'est pas exclu comme hypothèse. Et là, si c'est le cas, on va tomber dans ce que j'expliquais il y a deux minutes. C'est-à-dire qu'en gros, tu vas avoir des locataires qui ont de plus en plus de mal à payer leur loyer. Donc nous, on va avoir de plus en plus de mal à encaisser les revenus, à les distribuer à nos clients. On peut avoir des clients qui se disent… Je suis inquiet, j'ai envie de sortir. Là, tu commences à avoir des rachats, des problématiques de liquidité. Après, tout un tas de problèmes en cascade.

• Speaker #0

  Bon, on arrive au terme justement de cet épisode. On nous a fait signe. Donc, pour résumer finalement, si on devait donner un verdict et l'objectif, vous l'avez bien compris, l'épisode, c'est pas de dire les SCPI, c'est top, tout le monde doit investir ou il faut fuir cette classe d'actifs et aller dans l'immobilier direct. mais plutôt d'apporter cette nuance. Et je pense qu'on a réussi notre mission et d'apporter cette nuance. Si on devait faire finalement un... Un profil type, la SCPI, ça peut être génial pour quelqu'un qui finalement n'a pas forcément envie de s'embêter avec son acquisition, ne veut pas gérer cette acquisition, gérer des travaux, etc., des frais éventuellement assumés. Et donc, on peut dire que c'est l'accessibilité, c'est la facilité, la diversification, la mutualisation. Et au contraire, pour un profil qui est plus à la recherche de l'effet levier de bancaire, de la rentabilité quelque part à tout prix, voire de l'optimisation fiscale. Là, on va plus aller vers de l'immobilier en direct. Selon vous, quelle est la classe d'actifs ? On sort de l'immobilier direct ou indirect. Quelle est la classe d'actifs sur les 10 prochaines années qui va le plus performer, Marvin, en un mot ?

• Speaker #1

  L'immobilier direct, pour moi.

• Speaker #0

  En un mot ?

• Speaker #2

  Si je devais mettre une petite pièce, probablement les infrastructures.

• Speaker #0

  OK. En tout cas, merci beaucoup pour votre présence, votre podcast. Merci. toutes les réponses que vous avez pu nous apporter. On espère en tout cas que l'épisode vous a plu et qu'il va apporter justement réponse à vos différentes interrogations. Abonnez-vous justement à ce podcast pour ne rien manquer et surtout pas le prochain épisode où on évoquera encore des sujets liés de près ou de loin à l'immobilier. Donc n'hésitez pas, si vous êtes plutôt pour les SCPI, plutôt contre, plutôt stratégie complémentaire, et on a hâte d'avoir vos retours. Merci.

• Speaker #1

  Merci.