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Bonjour, c'est Anne-Sandrine Digirolamo au micro des ondes de Limo, le podcast immobilier attentif et curieux. Si vous avez eu l'occasion de lire le Barnes City Index de 2024, vous avez peut-être remarqué la place de choix qu'occupe désormais la ville de Rome sur le marché italien du luxe mondial. Rome est en effet passée devant Milan et rentre dans les dix premières destinations les plus prisées par les UHNWI, c'est-à-dire les Ultra High Net Worth Individuals, ceux qui ont un patrimoine net d'au moins 30 millions de dollars. Mon invité Luca Pietro Ungaro partage sa connaissance fine du marché romain dans un enregistrement qui a été fait à quelques pas du Panthéon dans l'agence Barnes située dans le centre historique de Rome. Luca Pietro Ungaro, bonjour.
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Bonjour.
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Merci de me recevoir à Rome, où se tiendra en 2025 un jubilé. Alors à Paris, nous, on a les JO, et vous, vous avez un jubilé, et je crois que les conséquences, ou en tout cas l'impact de ce jubilé sur la ville, sont très importantes.
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Absolument. Recevoir un jubilé papal, c'est important, puisqu'on est à Rome, donc c'est ici que ça se fait. Par contre, l'idée, c'est que ce n'est pas seulement le fait d'avoir un jubilé. qui entraîne un tourisme et des flux de tourisme, mais c'est l'idée que la mairie va investir dans des infrastructures et transports pour ce jubilé qui va se passer de janvier en décembre 2025.
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Et donc, il y aura énormément d'améliorations sur la ville, ce qui va nécessairement se répercuter sur le marché immobilier.
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Effectivement, ça, ça impacte énormément dans notre clientèle. L'objectif, c'est de pouvoir offrir de la part de la mairie une ville qui puisse fonctionner côté infrastructure, donc avoir des places et des rues qui marchent pour le 2025 et pour le futur, mais aussi pour le côté logistique. Donc on a un troisième métro en construction et les voies, les grands axes de la ville qui sont en train d'être repensés et améliorés.
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Et d'ailleurs, on le voit quand on se promène en ce moment à Rome, il y a énormément de travaux.
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C'est vrai et c'est pour ça que maintenant, justement, les Romains ne sont pas très très contents.
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Mais comme les Parisiens en ce moment avec les Giro du Basso, c'est la même chose.
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On râle aussi.
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Parlons ensemble, si vous le voulez bien maintenant, du marché immobilier du luxe à Rome. Vous m'indiquez il y a quelque temps qu'entre 2017 et 2024, le nombre de personnes extrêmement riches investissant à Rome a fortement augmenté.
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Effectivement, la logique vient qu'on a une population globale de 8 milliards de personnes. La classe moyenne haute globale est en train d'augmenter, notamment de la Chine et de l'Inde. Le tourisme est en train d'augmenter et donc on cherche des pays où c'est encore relativement pas cher à acheter. Et on cherche des villes pour le tourisme qui ont une histoire et une culture profonde telle qu'est Rome. Et donc les clients sont attirés par une ville comme Rome.
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Donc on vient plus facilement investir à Rome, c'est ce que vous nous dites.
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Et pas seulement nos clients, on le voit avec les grands groupes du tourisme, les grands hôtels, notamment Bulgari Hotel qui ouvre à Rome à Piazza Augusto Imperatore. C'est juste en face du mausolée Odiaugusto, donc ça c'est un bien historique et culturel et l'hôtel est juste en face.
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Certains avantages fiscaux ne sont pas non plus étrangers à ce succès,
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je crois. Absolument, ça c'est une des raisons les plus importantes. Notamment en 2017, le gouvernement Renzi a créé une flat tax pour les UHNWI, que c'est les Ultra High Network Individuals, donc les personnes plus qu'aisées, qui sont attirées par cette flat tax qui leur fait payer. Ils doivent payer juste 100 000 euros par an pour... tout ce qui est leur rendement à l'étranger.
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Oui, qui dit flat tax dit en fait plafond, ce qui est évidemment très intéressant pour certains niveaux de revenus.
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Exactement.
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Est-ce que vous pourriez partager avec nous les tendances du marché immobilier, du luxe à Rome ? Alors quand je dis tendance, je parle en premier lieu de quartiers recherchés. Quels sont les quartiers les plus recherchés ?
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Alors comme quartier... On peut voir quatre grands verticaux, notamment le centre historique, le quartier Flaminio, le quartier Prati et le quartier Parioli. Disons que pour un investissement pour le tourisme, le centre historique et Prati, vu qu'ils sont plus près du Vatican et du centre historique, justement, c'est les zones les plus prisées. Par contre, pour des quartiers plus résidentiels, on va chercher Flaminio et Parioli.
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Quels sont les types de biens également visés, recherchés par votre clientèle ?
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Alors, ça dépend. Il y a, comme je l'ai dit avant, dans le centre historique, il y a des grandes maisons qui sont restructurées. Donc, c'est, disons, parfait aussi pour un objectif d'investissement, donc d'achat, restructuration et de revente ou de mise en location. Ou par contre, par exemple, Parioli Pinciano, c'est un quartier de famille aisée et où les diplomates vont s'installer. puisqu'on a des résidences des ambassadeurs et des ambassades qui sont installées à Parioli.
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Et je suppose aussi donc des écoles internationales.
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Aussi, exactement. Il y a les Américaines, les Anglaises, les Françaises qui sont installées.
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Quelle est la fourchette des prix en ce moment sur le luxe à Rome ?
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Alors, ça dépend des quartiers. Comme on l'a dit avant, centre historique pour l'autre gamme, on va jusqu'à 10 000 euros par mètre carré. Avec une tendance de plus 1,4% d'année en année, Flamie-Ignan a 6500 m² qui est stable et on a Pratt et Parioli qui sont à 7000 m².
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Oui, donc si on compare par exemple avec une autre capitale comme Paris, ça reste encore intéressant.
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Effectivement, et c'est pour ça justement qu'on a vu que soit il y a les personnes qui viennent s'y installer pour y habiter, ou soit aussi les fonds d'investissement qui viennent pour acheter dans une optique de location ou revente dans le futur.
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Est-ce qu'on doit s'attendre de ce fait à une augmentation des prix selon vous à Rome ?
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Dans le long terme, absolument oui. Disons que Rome, c'est un lieu qui n'a pas une logique de bulle. Alors effectivement, Rome, ce n'est pas une logique de bulle, comme ça peut être plus le risque à Milan, c'est-à-dire que maintenant, justement, tout le monde veut y aller. Par contre, maintenant, Rome, on sait très bien que le Colisée ne va pas disparaître. Donc les biens culturels... vont y rester. Donc, c'est une logique aussi de moyen long terme, investir à Rome.
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Oui, on est dans le classicisme au fond.
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Exactement.
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Quel conseil donneriez-vous à quelqu'un qui souhaite investir à Rome ?
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Je répète ce double axe. Pour y habiter, je viserais les quartiers de Parioli ou Flaminio, où on a une vie locale, une vie de quartier, les écoles qui sont très près de chez soi. On a les services, les restaurants, les parcs. Par contre, justement, si on veut faire par exemple un investissement à moyen long terme, on pourrait viser les quartiers Prati ou le centre historique pour des logiques d'investissement.
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Quel bien mérite notre attention dans votre catalogue actuel ?
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Par exemple, nous, on vient de vendre un très bel appartement à Torre Argentina, que c'est le classique achat qui a été fait pour un investissement en location dans le moyen long terme, où on peut voir justement qu'il y a eu une rénovation pour pouvoir la louer. Sinon, un autre appartement maintenant qui est en vente. C'est le Palazzo Pignatelli qui a été la résidence d'un pape. Donc, comme on peut le constater, on n'a pas seulement des grands hôtels qui ouvrent devant l'histoire, mais on a des appartements dans l'histoire. C'est-à-dire que ce n'est pas seulement la belle vue qu'on peut avoir depuis notre appartement ou depuis le grand hôtel, mais aussi on peut y vivre dedans. Et donc, avoir Palazzo Pignatelli comme occasion à acheter... Dans le plein centre de Rome à Piazza Venezia, c'est quelque chose d'unique et que vous pouvez trouver dans le catalogue de Banzer.
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Mais alors justement, depuis tout à l'heure, on parle énormément d'histoire. Vous nous avez même rappelé que le Colisée ne disparaîtrait jamais. Comment est-ce que vous arrivez à Rome à gérer la dichotomie, le contraste entre l'histoire qui est prégnante et omniprésente partout, et puis aussi peut-être les envies des investisseurs modernes, des habitants modernes pour une architecture peut-être différente quand même ?
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Disons que comme chaque chose, on a besoin d'un équilibre. Rome reçoit un tourisme de masse qui par contre est en train d'empauvrir la ville. Le fait d'avoir aussi ce flux de tourisme de plus haute gamme, ça va aider forcément à niveau d'infrastructure, de fréquentation et d'équilibre. entre ces deux catégories de luxe et ça va être plus facile à gérer aussi pour la ville et ça va donner beaucoup plus d'énergie à niveau local.
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Une petite dernière question et celle-là, je ne vous l'avais pas donnée, donc vous ne l'avez pas préparée. Auriez-vous, pour nos auditeurs français, une recommandation d'adresse pour un restaurant et puis aussi pour une gelateria, par exemple ?
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C'est très dur de demander à un Romain une gelateria. C'est même, je pense, dangereux.
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C'est un juste.
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Je blague. C'est une gelateria pour moi, je suis très classique pour ça. Ça va être Giolitti, que c'est dans le plein centre de Rome. Par contre, pour le restaurant, je tiens dans mon cœur le restaurant Santa Lucia, qui est juste derrière Place Navone, Piazza Navona. Et c'est quelque chose d'incroyable. C'est en terrasse. C'est sous deux grands arbres, dans le plein centre de Rome, et pendant l'été, c'est une atmosphère incroyable.
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Dans un lieu tellement touristique, pour le coup.
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Effectivement, c'est pour ça qu'on est juste derrière à Place Navone, où il y a un tourisme même oppressif. Et juste derrière, on a cette oasis de paix et de frais, même pendant l'été.
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Eh bien, merci de m'avoir reçu ici à Rome, dans l'agence Barnes, qui est située tout juste derrière le Panthéon.
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Exactement, à Piazza della Minerva 78, juste derrière le Panthéon.
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Un grand merci, Luca Pietro. Merci beaucoup.
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Merci.
