Mon podcast imo
- Ariane Artinian
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO. Je suis Ariane Artinian et tous les jours, je reçois celles et ceux qui font l'immobilier. Et aujourd'hui, j'ai le plaisir de retrouver Florence Roche. Bonjour.
- Florence Roche
Bonjour Ariane.
- Ariane Artinian
Vous êtes directrice de la gestion immobilière chez Turgo Asset Management. Tout à fait. Vous êtes gérante de la SCI Via Génération. Vous faites du démembrement. De propriété viagée. Alors, vous nous expliquez un petit peu votre domaine d'activité ?
- Florence Roche
Tout à fait. Alors, la SCI Viagénération, elle a été créée en 2017. Comme vous le disiez, c'est du démembrement viagé. On a été les pionniers à l'époque à créer un fonds sur cette thématique. C'est une SCI qui est commercialisée en unité de compte dans des contrats d'assurance-vie. Donc, nos principaux associés sont les grands assureurs de la place. C'est une SCI qui a pour objet social le maintien des seniors à domicile et l'augmentation de leur pouvoir d'achat. Alors comment ça fonctionne ?
- Ariane Artinian
Oui, c'est quoi le démembrement viagé ?
- Florence Roche
Le démembrement viagé, la SCI vient acquérir auprès de seniors qui ont plus de 60 ans la nue propriété de leurs biens, ça peut être des appartements ou des maisons sur la France entière. Ce qui permet au senior de conserver l'usufruit de son bien et de rester à vie dans son appartement ou dans sa maison. On a un mécanisme, ce qu'on appelle un bouquet à 100%, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de rente dans notre modèle. Ce qui permet au vendeur senior de pouvoir bénéficier tout de suite du montant de bouquet maximal et de pouvoir en disposer dès la signature de l'acte de vente et de pouvoir l'utiliser pour ses différents projets.
- Ariane Artinian
Globalement, ça correspond à quelle décote par rapport à une cession en toute propriété ?
- Florence Roche
Alors, on a une décote moyenne sur notre portefeuille qui est de 39%. Donc, c'est la décote en e-propriété par rapport à la valeur de pleine propriété.
- Ariane Artinian
Évidemment, ça change en fonction de l'âge, j'imagine, du vendeur.
- Florence Roche
Exactement. De manière à très schématique, c'est une décote qui est calculée selon l'espérance de vie, en fonction du loyer de l'actif. Évidemment, plus l'âge, plus l'espérance de vie est longue, plus la décote sera importante.
- Ariane Artinian
Alors ce fonds, vous l'avez créé en 2017. Comment il s'est comporté et comment il se comporte aujourd'hui dans le marché compliqué ?
- Florence Roche
C'est un fonds finalement assez récent qui a eu un très grand succès ces dernières années puisqu'aujourd'hui on a un encours qui est proche de 1 milliard. C'est une thématique aujourd'hui qui... qui s'inscrit dans le débat actuel du mieux vieillir. Et on a pu vraiment dépoussiérer cette image du viagé.
- Ariane Artinian
Un milliard d'encours, ça fait combien de biens ?
- Florence Roche
Alors on a à peu près plus de 500 biens, 520 exactement, dans le portefeuille, répartis sur la France entière, avec quand même une exposition plus importante en Ile-de-France et à Paris. On a 35% de nos biens qui sont à Paris. Et également en région PACA, où on a plus de 30% de nos biens.
- Ariane Artinian
Les performances du fonds depuis sa création ?
- Florence Roche
Alors, on a toujours eu un objectif de performance supérieure à 5%. Donc, c'est le cas actuellement. Notre performance annualisée, elle est de 5,14%. C'est un fonds, grâce à ses fondamentaux, qui résiste bien malgré les crises. La preuve, c'est qu'on finit 2023 avec une performance qui est de 3,46%. Merci. qui nous permet toujours de respecter notre objectif de 5%. Et on commence plutôt bien l'année, puisqu'on s'inscrit toujours dans cette fourchette avec une performance qui était à fin mars 2024 de 1,34%.
- Ariane Artinian
Pour que je comprenne bien, la performance, ça correspond à quoi ?
- Florence Roche
Il y a différents moteurs de performance sur le fond. Le principal, c'est la reconstitution, ce qu'on appelle exactement la performance embarquée. Comme on vient acheter avec une décote qui correspond à la Nupropriété, on a automatiquement un remembrement systématique de la Nupropriété et c'est ce qui permet d'apporter de la performance au fond, quel que soit le contexte économique, et donc c'est un vrai atout du fond. Un des autres moteurs de performance, c'est aussi la valorisation du portefeuille et donc la prise de valeur des actifs. Et ça, c'est également un deuxième atout puisqu'on a eu historiquement un positionnement, une stratégie d'investissement sur des actifs prime. Et c'est ce qui a aujourd'hui le mieux résisté et c'est un des deuxièmes moteurs de performance.
- Ariane Artinian
Quand la propriété est reconstituée, vous vendez les biens, vous les mettez sur le marché. Ce qui sort actuellement de votre portefeuille sur les biens acquis en 2017, ça sort dans quelles conditions ?
- Florence Roche
Effectivement, quand on récupère la prene propriété, notre stratégie, c'est de revendre les biens. D'une part, pour pouvoir bénéficier du cash des ventes pour réinvestir et continuer le maintien des seniors à domicile. Le fonds étant assez récent, on a quand même eu des premières reventes. Et ça nous permet de se confronter au marché et de finalement conforter notre positionnement prime puisqu'on voit que les biens qu'on a pu acheter il y a quelques années Notamment, on est très bien situé à Paris ou en région PACA, ce sont bien revendus. C'est quand on est sur des fourchettes de prix qui sont quand même assez significatives, mais ça s'est généralement revendu au-dessus de nos valeurs d'expertise et donc ça conforte notre stratégie d'investissement.
- Ariane Artinian
Et vous avez un volant de liquidité à investir aujourd'hui ?
- Florence Roche
Alors aujourd'hui, on fait face quand même à un marché qui est compliqué, avec quand même une décollecte sur le fonds, ça c'est le contexte général sur l'ensemble des marchés immobiliers. Donc on a adapté notre montant d'investissement en fonction. Il est plus faible que les dernières années, mais on continue à investir régulièrement. Notre objectif, il est d'être toujours beaucoup plus sélectif sur les biens et de pouvoir aussi bénéficier de meilleures conditions de marché. On arrive à obtenir des décotes plus importantes, ce qui nous permettra d'avoir une performance supérieure sur les prochaines années.
- Ariane Artinian
Alors, dernière question. On l'a compris, la SCI, via Génération. On l'a souscrit en tant qu'épanouir dans un contrat d'assurance vie, mais ça s'adresse à quel profil d'investisseur ? Sur quelle durée de détention selon vous ?
- Florence Roche
La durée de détention recommandée, elle est de 8 ans. Ça s'adresse vraiment aux investisseurs qui ont envie de faire un placement immobilier sur le long terme, d'avoir un produit qui est un peu diversifiant, et avec un caractère aussi, on va dire, sociétal, puisque vraiment notre fonds permet aux seniors... De rester chez soi et dans des meilleures conditions. Et puis surtout avec une performance qui est intéressante et qui résiste bien aux crises. Aujourd'hui, on a parlé de la performance. Elle est plutôt bonne sur 2023. On est confiant sur 2024. On ne craint pas de baisse de valeur sur le portefeuille au regard de sa stratégie. Et puis du mécanisme même du démembrement viagé. Donc ça permet vraiment de faire un investissement durable et sociable.
- Ariane Artinian
Merci beaucoup Florence Roche. Je rappelle que vous êtes directrice de la gestion immobilière chez Turgo Asset Management et que vous gérez la SCI via génération.
- Florence Roche
Merci Ariane.
- Ariane Artinian
Et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO à écouter tous les jours sur MySweetImmo et sur toutes les plateformes. Mon Podcast Immo.
