Comment investir dans l’immobilier sans tomber dans les promesses irréalistes ? Stéphane Desquartiers, auteur du Manuel de survie dans la jungle immobilière, partage une vision lucide : investir, c’est possible, mais ce n’est jamais “passif”.

Le mythe du revenu passif

Derrière les discours enjolivés, l’investissement locatif demande du temps, de la rigueur et une vraie implication personnelle. Gérer un bien, même meublé, ne s’improvise pas. Stéphane rappelle que plus le rendement est élevé, plus il faut s’investir : rien ne se fait tout seul.

Résidence principale ou investissement locatif ?

Acheter sa résidence principale reste souvent le premier pas logique, à condition d’avoir une stabilité géographique. En revanche, pour les jeunes actifs ou cadres mobiles, commencer par un investissement locatif peut avoir plus de sens : on apprend, on capitalise et on prépare la suite.

L’effet de levier, un outil à manier avec prudence

Le crédit immobilier permet d’investir avec l’argent de la banque, mais pas sans contraintes. Il faut comprendre la logique du levier, anticiper sa fiscalité et rester attentif aux limites d’endettement fixées par les banques. L’effet de levier n’est pas magique ; il récompense la préparation.

Nu, meublé : deux stratégies, deux rendements

Un même bien peut rapporter deux fois plus selon le mode de location choisi. En nu, la fiscalité rogne vite le rendement. En meublé au réel, les amortissements changent la donne. Mais le meublé reste un vrai travail : à chacun d’y trouver son équilibre entre temps, effort et rentabilité.

SCI et holdings : les fausses bonnes idées

Créer une SCI ou une holding n’est pas toujours pertinent. Stéphane démonte les montages “à la mode” et rappelle leurs contraintes : lourdeurs administratives, pièges fiscaux à la revente, frais inutiles. Ces structures ont un intérêt dans certains cas, mais certainement pas pour “faire comme tout le monde”.

Les deux réflexes essentiels

Investir près de chez soi, sur un marché que l’on connaît, et penser la fiscalité avant d’acheter. Ce sont les deux principes que Stéphane considère comme intemporels : comprendre, anticiper et garder les pieds sur terre.

Un épisode à écouter avant d’acheter, pour éviter les mirages et bâtir une stratégie d’investissement simple, lucide et durable.

Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans.

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