Transcription

• Speaker #0

  Bonjour, je suis Philippe Mineur et je vous accueille dans Sans compromis, le podcast IMO qui ne met rien sous le tapis. Chasseurs IMO, notaires, sociologues, entrepreneurs, nos experts vous ouvrent les portes de l'immobilier. Ici, pas de blabla, pas de jargon, on vous apporte des réponses claires, des solutions concrètes. Que vous soyez propriétaire, futur propriétaire ou simplement intéressé par l'IMO. Alors bienvenue dans Sans Compromis, le podcast qui aborde l'IMO autrement. Bonjour Thomas. Bonjour Philippe. Merci beaucoup de revenir au Bicroute Sans Compromis. On avait déjà fait une première vidéo ensemble, d'ailleurs qu'on remettra, où on parlait des perspectives sur les prix en 2025. D'ailleurs, on pourra même la revoir pour voir si tu t'étais pas trompé ou non. On s'est trompé ou pas ? Exactement, on pourra la revoir. Je suis vraiment ravi de t'avoir là au micro de Sans Compromis parce que, évidemment, j'aimerais bien qu'on parle des prix, mais qu'on prenne un petit peu de hauteur, en tout cas qu'on arrive à s'embarquer sur le sujet de la crise du logement, dont on a pas mal parlé en off, toi et moi. Et juste avant, j'aimerais bien qu'on se donne un tout petit peu les grands ordres de grandeur du marché. Donc, tu vois, on s'était vu fin 2024. Là, on est février 2026. Si on regarde un tout petit peu dans le rétroviseur au mois de 2025, qu'est-ce qu'a donné le marché avec justement toute la date acta ?

• Speaker #1

  Eh bien super, on commence par ça. 2025 sur le marché c'est une année de transition, après deux années où les prix se sont quand même bien corrigés, et je pense qu'on va revenir aussi là-dessus parce qu'il y a un effet psychologique assez fort chez les vendeurs, notamment aujourd'hui, certains vendeurs qui restent accrochés à des valorisations d'avant qui ne sont plus le cas aujourd'hui, notamment dans les grandes villes de France. Si on résume, oui, 2025, c'est une année de transition. Après deux ans de baisse de prix, donc 2021-2022 jusqu'à 2024, les prix ont baissé fortement dans certains endroits. Paris, c'est la baisse du siècle. 15% de baisse de prix à Paris. On n'a jamais vu ça depuis 25 ans. En l'espace de trois ans. Alors 15%, j'exagère, c'est vrai. Paris, ça a commencé en 2020 avec le Covid. Le plus haut du marché parisien, c'est juillet 2020. On était presque à 11 000 euros du mètre carré à Paris. Et depuis, ça a baissé 15%. On est arrivé là, le plus bas sur la période récente, c'est 9200. C'est assez marrant parce que pour des archives, très récemment, je regardais des choses. Et en 2010, on disait avec Meilleurs Agents, les prix à Paris ont dépassé le plafond de 7000 euros du mètre carré. Ça me rappelait une musique.

• Speaker #0

  Mais quand tu parles de correction des prix, après, on parlera vraiment des mécaniques. Mais est-ce que là, c'est que ça devenait aberrant ? C'est-à-dire qu'on peut se dire... En fait, Paris n'est pas une ville à 10 000 euros le mètre carré ?

• Speaker #1

  En fait, c'est quoi les déterminants des prix de l'immobilier ? Il faut regarder l'équation des revenus des Français, des Parisiens, les taux et les prix. Et ça explique en gros le pouvoir d'achat. Et en fait, on avait des prix de l'immobilier à Paris qui s'ajustaient face à des conditions de crédit qui ont été exceptionnelles sur le cycle 2015-2020. Et donc, face à ça, oui, les prix ont explosé. Et Paris, oui, on a frôlé les 11 000 euros du mètre carré. Donc, depuis...

• Speaker #0

  C'est plus la résultante de cette forte baisse des taux que Paris devient extrêmement attractif tout d'un coup.

• Speaker #1

  Forte baisse des taux et les banques qui prêtaient... Les yeux fermés à 110%. Les yeux fermés à 110%. Voilà, donc ça a participé à ça. Ensuite, bon, on connaît l'histoire. Les taux ont explosé. On est passé de 1% à 4,3% sur 20 ans. Les prix sont figés et ont fortement baissé, notamment dans les territoires où les prix avaient explosé. Donc on pense à Paris, je pense à Nantes aussi, je pense à Lyon, un petit peu Bordeaux aussi d'une certaine manière. De manière générale, les prix en France se sont ajustés de 4-5% sur cette période-là, sur le cycle 2022 jusqu'à fin 2024, début 2025. Et en parallèle, les taux, eux, ont rebaissé un petit peu. On est passé de 4,3% qui était un des plus hauts qu'on a connus. Les plus anciens rigolent, mais un des plus hauts qu'on a connu ces 15-20 années. On est tombé à 3,2. On est tombé à 3,2, voilà. Et là, ça ne bouge plus depuis 6 mois, grosso modo. Et tout ça a contribué à redonner un peu de pouvoir d'achat aux Français, à redynamiser la demande un petit peu. Ce qui explique que le marché, là, il est stabilisé, voire il a un petit peu augmenté. Mais on est sur des choses très rationnelles par rapport à ce qu'on a pu connaître avant. Voilà, donc ça c'est un peu l'état actuel du marché.

• Speaker #0

  Et ce que tu dis, c'est qu'on parle des taux qui se stabilisent, donc en effet ça c'est les projections pré-taux, on part du principe que si on est à 3 de aujourd'hui sur 20 ans, on restera autour de ces taux-là d'ici la fin de l'année. C'est la même chose sur les prix, ils se stabilisent ou ils vont un petit peu monter ? Maintenant que ça baisse... Est-ce que ça ne bouge plus ou à un moment, les vendeurs, et on va en parler, vont en profiter pour se dire « Ben non, allez, on remonte les prix » .

• Speaker #1

  Alors, il y a plusieurs choses dans ta question. Ce qu'on observe là, c'est que les prix sont en très légère augmentation. Si tu prends le marché français, là, sur un an, on est à plus de 5%. Ce qui est très stable, c'est l'inflation. À Paris, c'est un petit peu plus. On est sur un an à plus de 2%. On est très loin de ce qu'on a pu connaître avant. Il y a une certaine époque, on parlait d'augmentation des prix à Paris, on était sur un rythme à 6-7% annuel. Donc on revient sur un truc très rationnel, et c'est à peu près la même chose à peu partout. Il y a encore des villes qui continuent de baisser. Des villes comme Nantes, par exemple, où ça continue de baisser assez fortement. On est sur du moins 2% sur un an encore. Et ça s'explique aussi parce qu'une ville comme Nantes avait même augmenté presque deux fois plus que Paris sur la précédente période. avec 50 à 60% d'évolution de prix à Nantes. Donc on estime, en tout cas les Nantais, les acheteurs Nantais estiment que les prix n'ont pas suffisamment baissé et continuent de...

• Speaker #0

  Mais qui était le fruit, typiquement, d'une attractivité soudaine pour la ville ?

• Speaker #1

  Oui, il y a...

• Speaker #0

  Parce que soit tout le monde est impacté par les mêmes taux, soit tout le monde est impacté par, normalement, les mêmes inflations dans la vie au quotidien.

• Speaker #1

  Il y a... Quand on regarde les prix de l'immobilier sur le long terme, il faut regarder trois choses. Il faut regarder trois choses. Il faut regarder. Qu'est-ce qui se passe sur la démographie ? Est-ce que je suis dans une ville qui attire des gens ? En termes de démographie, est-ce qu'on attire des jeunes actifs ? La deuxième chose, c'est le bassin économique local. Une ville comme Nantes se distingue depuis des années sur un taux de chômage qui est plus bas que la moyenne nationale. Et donc oui, il y a de l'emploi à Nantes, de l'emploi qualifié qui attire des Français. Et la troisième chose, c'est quoi les projets d'infrastructures qui... change la vie des Nantais ou des habitants. Et sur ces trois dimensions, la réalité, c'est qu'une ville comme Nantes, oui, a été hyper attractive sur le dernier cycle, aidée par des taux qui étaient aussi excellemment bas. Donc ce qui fait qu'à la fin, un vendeur se dit,

• Speaker #0

  j'en profite, j'en profite pour monter les prix.

• Speaker #1

  Et encore une fois, il faut aussi voir que on prend le marché il y a 15 ans, des prix à Nantes étaient très accessibles pour être une grande ville de France. C'était très intéressant d'acheter à Nantes. Le projet d'achat a été rentabilisé en quelques années. Il n'y avait aucune raison de ne pas y aller. Aujourd'hui, c'est moins le cas. Et donc, les acheteurs le savent. Et donc, ça continue de négocier assez fortement. Et les prix continuent de baisser.

• Speaker #0

  Et donc, ce que tu dis, c'est qu'il y a une ville comme Nantes où ça baisse un petit peu. Et si on revient sur le sujet de Paris, là, ça se stabilise ? Paris,

• Speaker #1

  ça augmente un petit peu. Mais gentiment, après, on est remonté aux alentours de 9500-9600 euros du mètre carré. On reste en dessous des 10 000. En moyenne sur Paris, mais le marché à Paris ne va plus baisser. Le marché à Paris ne va plus baisser. Ça, tu peux le dire. Sauf si on a un accident, des parcours. En ce moment, il peut se passer quand même pas mal de choses. Sauf si les taux réexplosent.

• Speaker #0

  Mais si on part du principe que les taux se stabilisent.

• Speaker #1

  Si les taux se stabilisent, les prix à Paris devraient continuer d'augmenter légèrement, vont suivre l'inflation, les revenus des Parisiens. Et ça va être ça sur le prochain cycle. Ça va être une augmentation, je ne vais pas dire molle, mais... Oui, exactement. C'est pas...

• Speaker #0

  Donc pas une grande augmentation à venir, néanmoins, ça ne va pas baisser.

• Speaker #1

  Ça ne va pas baisser, non.

• Speaker #0

  Et en fait, ma question, c'est pourquoi ça ne baisserait pas ? Tu vois ce que je veux dire ? C'est assez intéressant parce qu'on peut mettre l'acheteur en regard du vendeur. L'acheteur, il ne demande qu'une chose, maintenant qu'il sait aujourd'hui que les... Les taux ne vont pas baisser. C'est néanmoins que les banques sont quand même prêtes à prêter. Pour sortir un petit peu de ce sujet de la crise, c'est-à-dire vraiment ce côté « Paris reste quand même beaucoup trop cher. Je suis obligé de sortir de Paris pour pouvoir me loger » . Pourquoi est-ce qu'en face, on n'a pas des vendeurs qui baissent ?

• Speaker #1

  Il y a plusieurs raisons à ça. La première chose, c'est que Paris reste... Très attractives, notamment pour les jeunes actifs qui cherchent un emploi à leur début de carrière. Paris et la région Île-de-France restent le point central de la création de valeur en France en termes de création de richesses, création d'emplois. C'est ici que toutes les grandes entreprises, les sièges sociaux des grandes entreprises sont. C'est là où, en gros, il y a... Voilà, mais c'est vrai que ça ne s'effondrera jamais. C'est une des raisons, mais c'est un des phénomènes explicatifs. Ce n'est pas la même chose qu'en Allemagne, par exemple, où... Le marché est beaucoup plus éclaté entre les grandes villes de France, où l'économie est beaucoup plus décentralisée en Allemagne qu'en France, qui est une économie qui est très centralisée sur Paris aujourd'hui. Il y a Lyon qui émerge de plus en plus, et c'est intéressant, et Marseille aussi qui sort son épingle du jeu. Mais grosso modo en France, on a quand même une économie qui est très centralisée à Paris, et donc beaucoup de création de jobs, beaucoup de création de richesses à Paris. Donc ça explique déjà une première chose. La deuxième chose, c'est à Paris, on ne va pas se mentir, c'est l'offre. On a un problème d'offres. Et par rapport à d'autres grandes villes mondiales, si je fais encore une comparaison avec nos amis allemands, Berlin est une ville qui est hyper étendue, dans laquelle on construit encore énormément. Paris est fini. Paris, quand je dis fini, c'est un terme mathématique. C'est fini. C'est-à-dire que voilà, c'est ce qui se passe à l'intérieur du périphérique. On ne va pas reconstruire des choses à Paris où on va changer la donne en termes d'offres. Aujourd'hui, on a un sujet quand même structurel à Paris de logements qui ne sont pas hyper bien optimisés, dont l'occupation n'est pas hyper bien optimisée et qui a des conséquences d'ailleurs aussi sur le marché de la location. Mais c'est un des sujets à Paris. Il y a aujourd'hui beaucoup de logements qui sont sous-occupés, qui appartiennent à des propriétaires qui les occupent en tant que piétataires ou voire qui ne les occupent pas du tout. Le chiffre que je donne, c'est un chiffre qui est utilisé par la mairie de Paris parce que la mairie de Paris fait la chasse à ça. C'est les résidences secondaires et les logements vacants. Si vous faites la somme de ça, en gros, on est à 250 000 logements à Paris sur 1 500 000 logements. Donc, ce n'est pas rien quand même. On parle presque de 20 % de logements à Paris qui sont sous-occupés. Donc,

• Speaker #0

  des Français, des Parisiens ou des personnes qui voudraient acheter à Paris, mais en face, finalement, il n'y a pas d'offre parce qu'il n'y a pas...

• Speaker #1

  Parce que déjà, vous avez 20 % de ces logements-là qui ne bougent pas. Qui ne sont soit pas sur le marché de la location, Et qui ne sont pas non plus sur le marché de la vente, puisque les gens ne veulent pas s'en séparer. Oui,

• Speaker #0

  les gens sont très contents de l'avoir.

• Speaker #1

  Si vous prenez des stats, c'est hyper intéressant de regarder les stats de l'INSEE sur les résidences secondaires. La grande majorité de ces résidences secondaires sont détenues par des personnes qui sont assez âgées et qui ne s'en occupent pas. Et qui y vont peut-être très peu. Et donc, oui, pour des personnes qui cherchent à se loger à Paris parce qu'ils travaillent, des jeunes actifs qui pourraient dire « Ok, on veut faire notre début de carrière à Paris, on veut acheter. » Ça réduit en fait l'offre de logement sur une ville comme Paris. Et ça a des énormes... tension sur le marché locatif. Le marché locatif qui a premièrement souffert ces dernières années par l'augmentation forte des taux, parce qu'encore une fois, les Parisiens pouvaient encore moins acheter quand les taux ont explosé, sont restés locataires. Et donc ça a diminué fortement aussi le marché locatif. À Paris, c'est 30% d'offres locatives en moins par rapport à il y a 5 ans. C'est énorme.

• Speaker #0

  Et ce que tu disais, c'est que on a aussi des propriétaires qui ne veulent pas vendre ou qui ne veulent pas baisser les prix. C'est-à-dire si à un moment, je me mets toujours dans les chaussures de quelqu'un qui voudrait acheter, qui va voir un propriétaire qui dit non, je ne baisserai pas mes prix, ou sinon la personne qui dit non, je ne compte pas vendre, même si je me sens à l'étroit et autre, je ne veux pas vendre, c'est aussi une réalité du marché qui bloque un peu.

• Speaker #1

  C'est le troisième sujet et c'est un très bon point et on l'a vu dans Paris. Ça s'explique par la baisse des prix de ces dernières années. Prenons l'exemple, on va prendre deux exemples. Un ménage qui a acheté en 2015 Un 50 mètres carrés. Et en fait, ils ont eu un enfant. Et ils ont dû déménager en 2020. Ce ménage-là, il met 50 000 euros sur la table en 2015 pour payer frais de notaire et frais d'agence. 50 000 euros d'apport, et le reste, on dit qu'il est financé. Ce ménage rembourse son crédit pendant 5 ans, il doit déménager 5 ans plus tard. Ce ménage-là, quand il vend son appartement, il va récupérer 230 000 euros. Et net.

• Speaker #0

  Par la plus-value ?

• Speaker #1

  Par la plus-value, pardon, je n'ai pas expliqué, c'est vrai. Par la plus-value entre l'augmentation des prix de 30% entre 2015 et 2020 et le remboursement de son crédit. Donc entre 2015 et 2020, l'immobilier a joué un formidable rôle de création de richesse.

• Speaker #0

  Oui, littéralement, on s'enrichit.

• Speaker #1

  Et qui est un peu ce qu'on a en tête quand on achète. L'immobilier, ça ne peut jamais baisser. Je vais faire de l'argent et il y a cet effet psychologique de « Ok, je vais forcément me faire de l'argent quand j'achète. » Ce qui n'est pas forcément vrai. L'autre exemple, c'est ce même ménage qui achète du coup en 2020 au plus haut du marché. Il y en a des gens qui ont acheté au plus haut du marché. Il y en a des Français, des Parisiens qui ont acheté au plus haut du marché en 2020. Je n'ai pas loin à acheter. J'ai presque acheté en 2020.

• Speaker #0

  D'ailleurs, ce qu'on se dit, juste pour le raccrocher au sujet des taux, c'est qu'acheter au plus haut du marché, en tout cas quand les taux étaient à plus de 4, ils peuvent le renégocier. Alors, tu peux renégocier le prix du logement.

• Speaker #1

  Quand je dis plus haut du marché,

• Speaker #0

  en termes de prix.

• Speaker #1

  Donc, tu as des Parisiens qui ont acheté au plus haut du marché en 2020 sur les prix. Et entre 2020 et aujourd'hui, les prix ont baissé de 15%. Et donc ces personnes-là, si on prend ce même ménage qui achète 50 mètres carrés, qui met 50 000 euros de frais de notaire, frais d'agence, et qui cinq ans plus tard doit revendre son logement pour des tas de raisons,

• Speaker #0

  pour sa grand-vire,

• Speaker #1

  etc. En lieu de récupérer 235 000 euros comme le premier couple de 2015, ce ménage-là récupère moins de 50 000 euros. Il récupère 47 000 euros. Parce que les prix sont cassés la gueule. Et ça... Sur ce cycle-là, l'immobilier n'a pas du tout joué son rôle de création de richesse. Et au contraire, il y a des ménages parisiens qui... au bout de 5 ans doivent revendre pour plein de raisons et en fait quand ils font le calcul ils se disent ah mais en fait je perds beaucoup d'argent par rapport à l'argent que j'ai mis sur la table pour acheter potentiellement on fait des travaux etc. Et ça c'est un vrai effet au-delà de psychologique, financier, où du coup ces personnes-là préfèrent rester dans leur logement, ne le vendent pas, reportent. Et il y a à la fois des choses où quand on vend un logement il y a ce qu'on appelle des ventes forcées ou des ventes confort. On se dit que les ventes de confort, ils attendent. Mais les ventes forcées, quand on parle de divorce, quand on parle de déménagement pour des situations professionnelles, là, on commence à rentrer dans des choses qu'on qualifie de crise sociale du logement, etc. Parce qu'on imagine un couple qui divorce, qui a acheté en 2020, et du coup, là, il est hyper embêté parce qu'en termes financièrement, il ne s'y retrouve pas du tout. Il ne peut même pas racheter le logement d'après. Parce que c'est ça, la question. Mon apport a fondu. Et donc, du coup, pour racheter le logement d'après, en fait, je ne peux pas. Dans un monde aussi où,

• Speaker #0

  je le précise sur les taux, en plus en 2020, il aurait été emprunté à 1%.

• Speaker #1

  En plus.

• Speaker #0

  Exactement. C'est vraiment cette capitale globale qui s'est effondrée, qui a perdu environ 30%.

• Speaker #1

  Et aujourd'hui, c'était pour répondre un peu à ta question de début, pourquoi est-ce que certains vendeurs ne baissent pas ou essayent de moins baisser possible ? Parce qu'il y a cet effet-là et des prix qu'ils ont achetés plus haut. Après oui, c'est la réalité du marché. L'immobilier, ça reste un très bon placement sur le long terme, mais il faut être capable d'absorber les chocs. Ça paraît très bête de dire ça, mais il faut être capable d'absorber les cycles qui sont de plusieurs années, de baisses, quand il y en a, comme celui qu'on vient de vivre. Et celui qu'on vient de vivre, on va mettre encore quelques années à s'en sortir pour que... Dans tous les cas, on est gagnant d'une certaine manière. Enfin, dans tous les cas, c'est à Paris aujourd'hui, pour acheter et que ça soit rentable, il faut garder le bien 7 ans. C'était 12 ans en 2022. parce que les taux étaient hyper hauts, les prix étaient encore hauts.

• Speaker #0

  Juste ce que tu appelles rentable pour préciser.

• Speaker #1

  Rentable, c'est si je compare par rapport à l'allocation. C'est-à-dire que détenir un logement, ça coûte de l'argent. Qu'on soit locataire ou propriétaire. Propriétaire, ça coûte plus d'argent qu'être locataire. Donc en fait, il faut amortir les différents frais qui sont liés à la détention du bien, à l'achat et à la détention. Ça coûte plus cher aussi de détenir un bien quand on est propriétaire. Les travaux de copropriété, les assurances. Tout ça, ça... C'est juste de l'argent que tu mobilises et que tu investis dans ton logement. Et donc, à un certain moment donné, tu as un retour sur investissement sur cet argent-là. Et la question qu'il faut se poser, c'est si je ne suis pas propriétaire, qu'est-ce que je fais de mon argent ? Est-ce que je le place ? Qu'est-ce que j'en fais ? Et c'est ces deux choses-là qu'il faut comparer. Et si on fait le truc à peu près proprement, en disant, OK, la différence entre mon crédit et mon loyer, je l'épargne. Théoriquement, à Paris, si on fait ce calcul, il faut rester 7 ans dans son logement pour que ça soit rentable.

• Speaker #0

  Mais dans ce cas-là... Et c'est intéressant, tu vois, je pense qu'on s'adresse rarement aux vendeurs dans ce podcast, mais ce fameux parisien qui dit non, non, je ne veux pas vendre, c'est-à-dire je ne veux pas faire ma moins-value, je préfère rester à l'étroit, peut-être mettre le nouveau-né dans la chambre des parents et autres, qu'est-ce que tu leur conseilles en disant, en effet, attends, la chance remontera, mais tu viens de dire qu'au contraire, il n'y a pas de raison que ça remonte énormément, ça risque de se stabiliser, lâche prise et accepte.

• Speaker #1

  C'est très dur, ça dépend les projets de ces vendeurs. La vraie bonne réponse, le vrai bon conseil, ça serait de dire que ça ne sert à rien d'essayer de surestimer son bien aujourd'hui parce que les acheteurs sont beaucoup plus informés qu'il y a 15 ans, notamment avec tous les outils qui peuvent exister sur Internet, les données qui sont beaucoup plus disponibles, les transactions qui sont aussi beaucoup plus disponibles en France. Donc en fait, on sait, les prix de l'immobilier, c'est des choses maintenant où les acheteurs sont au courant. notamment les plus jeunes, ils sont informés, etc. Donc mettre son bien en vente sur le marché surestimé, c'est prendre le risque de le vendre encore moins cher. Parce que du coup, les acheteurs l'identifient, les biens, on le voit tous les jours sur ce loger, les biens restent sur le marché trop longtemps. Les acheteurs qui sont très dynamiques, en fait, ils repèrent les biens qui sont sur le marché et qui ne bougent pas. Et donc, en fait, ils se disent, OK, on laisse ça de côté et on verra plus tard.

• Speaker #0

  Et juste, donc là, ce qu'on observe sur Paris, ce que tu dis, c'est que... Mine de rien, et j'aime bien ce que tu disais pour raccrocher aussi à un sujet de crise du logement, ça n'existe pas partout. C'est-à-dire ce côté des vendeurs qui ne veulent pas vendre parce que les prix ont trop baissé, des gens qui se sentent exclus de la capacité à acheter.

• Speaker #1

  C'est vrai dans, on va dire, les vingtaines. C'est vraiment vrai à Paris. Et après, dans les villes qui ont quand même connu un cycle entre 2015 et 2022. très fort, de croissance très forte des prix. Je pense à Nantes, je pense à Lyon. Dans toutes ces villes-là, on va retrouver ça. Après, il y a des villes où Angers aussi a beaucoup augmenté. Dans toutes ces villes où on a connu une explosion très forte des prix, quand je dis très forte, c'est au-delà de 40%. Et ces villes-là en font partie.

• Speaker #0

  Ce qui est un peu, par rapport à ce que tu nous racontais de Nantes, c'est un peu le même pattern. C'est ces villes qui sont très attractives tout d'un coup.

• Speaker #1

  Ou les prix étaient beaucoup trop bas au début. Les prix étaient bas aussi. Et qui conjuguait l'ensemble de ces facteurs qui ont fait que les prix ont explosé. Donc de démographie, d'attractivité économique. Et aussi de projets urbains qui ont aussi transformé les villes avec soit des projets de transport en commun, soit des rénovations de quartier, etc. Bordeaux résume parfaitement ça. Le Bordeaux des années 90 n'a rien à voir avec le Bordeaux des années 2010, avec l'ensemble des travaux qui ont été faits, de rénovations, des tramways, des ponts qui ont été construits pour désengorger la ville. Et donc tout ça a contribué. En fait, Bordeaux, on dit toujours à la LGV, etc. La LGV, c'est la cerise sur le gâteau. Avant, il s'est passé des tas de choses pendant 20, 25 ans pour rénover Bordeaux, pour faire Bordeaux une ville magnifique, ce qui est le cas aujourd'hui. Je n'habite pas à Bordeaux.

• Speaker #0

  Mais tu le vois très bien.

• Speaker #1

  J'habite à Paris. Mais Bordeaux s'est transformé. Et Bordeaux a été la ville des 20 premières années des années 2000 qui a augmenté le plus.

• Speaker #0

  Et juste quand tu faisais le lien avec l'LGV, c'est intéressant parce qu'on pourrait même casser la mythe. Quand on dit Bordeaux a explosé parce que les Parisiens sont venus s'y installer et on en a ras-le-bol des Parisiens là-bas.

• Speaker #1

  C'était déjà le fond. Voilà, exactement. Ça rajoute quelque chose. Et l'LGV a rajouté évidemment quelque chose. Mais le fond était déjà...

• Speaker #0

  Déjà être édité de la ville en tant que tel. Et donc ? Il y a en effet des disparités par type de région. Ça marche comment ? C'est entre les grandes villes et les campagnes qu'il y a les plus grandes disparités ? Ou nord-sud ? Est-ce qu'il y a un reste qui se dessine ?

• Speaker #1

  Quand on parle, le marché de l'immobilier, il est dynamique évidemment dans les grandes villes de France, etc. Il y a eu un mouvement très fort vers l'ouest ces dernières années, ces 15 dernières années. Les stations balnéaires qui ont le plus augmenté, enfin en tout cas les villes côtières qui ont le plus augmenté ces dernières années, c'est plus côté ouest que méditerranéen maintenant. Il y a quand même eu un... Un changement qui s'est opéré, c'est intéressant.

• Speaker #0

  La question qui m'intéresse, c'est est-ce qu'il y a des villes... En fait, globalement, on a des gens qui se sentent un peu, quand je dis « issus de la propriété » , ce sont des gens qui vont peut-être devoir se poser la question de « il faut que je sorte peut-être de ma grande ville, peut-être que j'aille dans un endroit où le logement est moins cher » . Est-ce que c'est « faites-en une opportunité, allez dans d'autres villes en France où là, ça vaut le coup parce que ce n'est pas encore très cher » ou c'est le mouvement classique de... Aller dans la périphérie de la grande ville, aller à la campagne, c'est quoi l'histoire ?

• Speaker #1

  C'est le mouvement classique, c'est pas nouveau. L'histoire des marchés de report quand les ménages ne peuvent plus vivre dans les grandes villes. Et donc on a les prix de l'immobilier qui se propagent, ou en tout cas l'évolution des prix qui se propagent. Si on prend l'exemple de l'île de France, et après on changera, si on prend l'évolution des prix de ces 40 dernières années, Les prix ont plus augmenté dans les villes où il y a un arbitrage entre pouvoir d'achat et temps de transport, connectivité, avec les grands hubs à Paris, donc les grandes gares. Et c'est dans ces villes-là où les prix ont le plus augmenté. Avec, évidemment, derrière, des endroits aussi où la qualité de vie a changé, etc. Mais en fait, c'est ça le sujet, c'est pouvoir d'achat, connectivité. Et quels sont les marchés de report ? Paris, après pour Lyon, pour Bordeaux. Et parce qu'il y a une vérité, effectivement, dans l'ensemble de ces grandes villes, c'est que ça devient de plus en plus compliqué pour les ménages de se loger au sein de ces grandes villes. Et donc, ils vont de plus en plus loin. Et donc, on comprend bien que cette crise de l'accessibilité, elle n'est pas vraie partout. Elle concerne effectivement des poches très localisées qui sont les grandes métropoles de France, attractives, où il y a du boulot. C'est ça le problème. où il y a l'emploi. Et c'est ça qui pose problème. C'est-à-dire que les plus jeunes aujourd'hui, acheter un bien immobilier, sans apport, c'est mort. Donc, il faut faire appel. Il faut quand même avoir des parents, des grands-parents qui ont de l'argent, qui peuvent nous donner de l'argent et avoir une situation avec être à deux, un bon boulot. Et donc, c'est ça le sujet.

• Speaker #0

  Et accepter...

• Speaker #1

  Et accepter d'acheter 40 mètres carrés.

• Speaker #0

  Voilà, exactement. C'est là, quand tu parlais de la crise du logement, c'est aussi le rapport avec le logement, je ne vais pas le guimer, mais descendre en tout cas à la hauteur de ce que tu as le droit d'avoir en rapport à ta situation. Il n'y en a pas qui te disent aujourd'hui, c'est absurde de mettre autant d'argent, littéralement toute mon épargne, pour 40 m².

• Speaker #1

  Parce que si on fait le même exercice sur mon chiffre de pouvoir d'achat si on le fait à Paris, le ménage moyen parisien peut s'acheter 25 m². Donc on ne comprend rien que ce n'est pas le ménage moyen qui achète à Paris. C'est le premier décile, voire les 5% les plus riches de Paris. J'exagère, mais tu vois le calcul.

• Speaker #0

  Est-ce que tu m'es en train de dire, parce qu'en effet on parle beaucoup du parisien, mais que la fameuse question de « est-ce que je peux devenir propriétaire » ne se pose pas dans certaines villes ? C'est-à-dire que ce soit, on parle de Lyon ou Bordeaux et autres, on parlait d'une ville chère à Bordeaux.

• Speaker #1

  Je viens de Besançon. Par exemple, si je prends l'exemple de Besançon, c'est des villes où on parle de la 30e ville de France. Oui, dans les villes du top 50, top 200 villes, il y a beaucoup moins de problèmes d'accessibilité. Et l'enjeu,

• Speaker #0

  ce n'est pas seulement pour en revanche. Je peux devenir propriétaire.

• Speaker #1

  Oui, mais après, ça dépend de ce qu'on cherche aussi, etc. Mais dans ces villes-là, oui, il y a beaucoup moins de problèmes d'accessibilité au logement, qui est beaucoup plus abordable pour la majorité des Français ou des habitants. Et le problème aujourd'hui, c'est que quand on est fonctionnaire, on est instituteur, on est policier à Bordeaux ou à Lyon, on est incapable de se loger à Bordeaux ou à Lyon. c'est pas possible ça c'est comment en grande ville ça c'est les grandes villes on est celui des grandes villes par contre ces mêmes métiers où on est à peu près sur la même gamme de salaires à Besançon à Orléans à Dunkerque ou une ville dans le sud ça va aller assez vite cher mais bref t'as compris on va avoir beaucoup moins de problèmes d'accessibilité et donc ces ménages là peuvent acheter est-ce que t'es en train de dire

• Speaker #0

  si on prend un peu l'exemple des grandes villes, on va pas parler que de Paris mais au moins des grandes villes, limite pour ceux qui nous écoutent, en fait accepter aussi de sortir, tu vois comme on disait à un moment aux vendeurs dans les grandes villes, accepter à un moment de baisser ou de ne pas faire de plus-value, là c'est un état de fait, accepter de sortir et ma deuxième question c'est, est-ce que tu considères que les prix sont quand même raisonnables dans les périphéries ou vraiment il faut commencer à aller loin, je te prends l'exemple de Paris la petite couronne de Paris maintenant elle est inaccessible aussi ça devait être intéressant d'acheter à À 30 km de Paris, quoi, maintenant.

• Speaker #1

  Après, la vraie première question qu'il faut se poser, c'est est-ce qu'il faut acheter ?

• Speaker #0

  Ah ! On aurait pu se la poser au début, ça !

• Speaker #1

  Non mais blague à part, c'est... En fait, est-ce que dans ma situation personnelle, est-ce que j'ai raison d'acheter ou pas ? Ça, c'est la première question. Et pour répondre à cette question, c'est combien de temps le logement que je peux acheter va correspondre à mes besoins ? Parce que ça se trouve, c'est super d'acheter 40 m², parce qu'à Paris, si on a envie de vivre à Paris, si on se dit que vivre dans 40 m², c'est OK. Mais c'est-à-dire que ce logement de 40 m² ou à Lyon, en fait, il doit correspondre à mes besoins pour les 7 prochaines années. Si la réponse est oui, bon ben...

• Speaker #0

  C'est 7 ans, enfin j'insiste là-dessus,

• Speaker #1

  pour les gens qui nous écoutent. En fait, ça dépend la situation personnelle de chacun. Il y a plein de paramètres, notamment aussi sur le futur, etc. Et donc pour faire ce calcul, je crois qu'on en a déjà parlé. Oui, exactement. On a un outil sur Meilleurs Agents, onglet... data, il y a un outil qui s'appelle acheter ou louer, faire la simulation, vous rentrez tous vos paramètres, notamment l'adresse du bien, où est-ce que vous vivez, votre rapport, les taux, votre sentiment sur comment est-ce que les prix pourraient évoluer dans le futur, parce que ça aussi ça change, si le taux d'épargne auquel vous mettrez la différence entre le loyer et le crédit, tout est plutôt bien fait, et ça vous donne cette réponse. Et donc en fonction, vous pouvez vous positionner. Est-ce que sur cette...

• Speaker #0

  Par rapport à mon état de vie, je peux me projeter au moins à 7 ans. Ce qui n'est pas évident.

• Speaker #1

  Ce qui n'est pas du tout évident.

• Speaker #0

  Je veux dire, on est dans un monde tellement incertain, comme tu le disais tout à l'heure, sur plein de paramètres différents. Ce n'est pas que ma situation familiale, mais c'est aussi mon travail et le monde dans sa globalité. Déjà, la réponse n'est pas évidente. C'est-à-dire que tout le monde dirait oui, j'aimerais bien pouvoir me projeter.

• Speaker #1

  Et après, il y a d'autres personnes qui se disent, en fait, le logement, moi je m'en fiche, j'ai été propriétaire de ma résidence principale, je vais faire de l'investissement ou je préfère être locataire. Il faut voir aussi qu'être propriétaire aujourd'hui, si je fais exprès de prendre le...

• Speaker #0

  Non, mais tu as raison. Et je pense que c'est aussi bien qu'il y ait un peu de lâcher prise par rapport à ça. C'est-à-dire que l'obsession de l'accès à la propriété n'était pas une bonne chose en soi, de viser ça absolument.

• Speaker #1

  Et aujourd'hui, tu as aussi le frein. Être propriétaire, tu as un certain frein à la mobilité. Tu as moins quand tu es locataire. Tu donnes ton préavis, tu t'en vas. Et au-delà du fait de vendre le bien, il y a aussi des... Les frais de mutation qu'on paye en France sont quand même très chers, parmi les plus chers de l'ensemble des pays avec le même droit, de l'ordre de presque 8% du prix du bien. Donc ça aussi, ça fait partie des choses à rentabiliser lors de son acquisition.

• Speaker #0

  Et juste par rapport à l'outil que vous proposez, on peut se poser à 7 ans, mais ce qu'on dit souvent, c'est que la propriété, c'est quand même ce qui va te permettre d'avoir une retraite décente plus tard. La réflexion va jusque là par rapport à ce que vous proposez comme outil, vraiment c'est ça ?

• Speaker #1

  Et tu le vois sur les deux courbes qui se croisent. D'accord. En fait, ce qu'on simule, c'est la situation patrimoniale en restant locataire ou en étant propriétaire.

• Speaker #0

  Ok.

• Speaker #1

  Donc on voit que sur les sept premières années, parce que là c'est sept beaucoup la réponse, mais sur les sept premières années, la...

• Speaker #0

  en étant locataire, on a une situation patrimoniale qui est meilleure que celle d'être propriétaire. Par contre, on voit qu'après, sur le temps long, c'est toujours la propriété qui gagne, toujours être propriétaire qui gagne parce que, bah oui, on détient un bien, en fait. Et la valeur du bien, elle va évoluer aussi en fonction de ce qu'on pense pour le futur. Après, je suis incapable de dire quel sera le prix de l'immobilier dans 20 ans, mais a priori, ça devrait être supérieur par rapport à aujourd'hui.

• Speaker #1

  Cette fois-ci, on parle un petit peu des passeurs thermiques. Avec plaisir, le sujet préféré. Non mais tu vois, parce que, et je pense qu'on en avait déjà parlé l'année dernière, on identifie souvent la passe-soir thermique comme le bon coup à l'EFR justement, si tu veux un peu répondre à tous ces enjeux du crise du logement, le moyen d'avoir accès facilement à quelque chose, d'être bien aidé par les banques aussi, parce qu'elles aient bien prêté pour ces passe-soirs thermiques. Est-ce qu'il y a une réalité de marché là qui te fait dire que le prix a fortement baissé dans ces passe-soirs ?

• Speaker #0

  Toute chose égale par ailleurs, c'est ce qu'on mesurait l'année dernière. Encore une fois, avec les annonces sur... sur sous-loger et transactions convoyées, c'est que tu prends le même bien, donc c'est encore une fois très théorique, mais tu prends le même bien noté G, dans le même immeuble, dans la même ville, le même bien noté D, il y a 15% de différence entre les deux. Donc le DPE est devenu un critère aussi important qu'un balcon, qu'une cave, qu'un parking, etc. Parce que 15% de différence, c'est énorme sur la prix. et donc il y a 15 ans tout le monde s'en fichait aujourd'hui c'est devenu un des critères les plus importants encore une fois dans le sens où je veux une bonne note ou c'est

• Speaker #1

  que les gens maintenant cherchent des bonnes notes comme tu dis quand même à Balcon et autres c'est que les gens sont sensibles à la bonne note versus je vais chercher absolument la passion thermique et dès que je suis de eux je regarde pas trop la différence c'est déjà un le vendeur

• Speaker #0

  étant stress quand le diagnostiqueur passe parce qu'on ne veut pas du tout être estampillé à la passoire énergétique, alors que ce sont des biens qui sont hyper consultés. On le voit aussi sur le site, un site comme ce logé, une passoire thermique. Voilà, les gens recherchent la passoire thermique. Les gens regardent, en fait, parce qu'il y a aussi, encore une fois, je pense, des opportunités. Il faut voir aussi le calcul parce que derrière, c'est devenu, c'est laborieux, mais... Il y a quand même des aides qui sont mises en place pour les acheteurs qui achètent des passeurs thermiques pour les rénover. Et c'est intéressant dans le projet de financement. Je ne sais pas si c'est des choses que vous faites chez Préto, mais il y a quand même des... C'est hyper intéressant d'avoir des prêts à financer à taux zéro, etc.

• Speaker #1

  Les banques baissent aussi les taux au-delà des aides pour ce type de projet. Il y a ma prise de prénoff qui va être relancée.

• Speaker #0

  Les premières qui vont être relancées dans le budget de votre finance. C'est intéressant parce que ça permet de redonner aussi du pouvoir d'achat aux acheteurs. Voilà. Et donc, ce n'est pas si mauvais pour les propriétaires-vendeurs d'avoir une mauvaise note. Parce que du coup, on attire aussi... C'est pour ça. Peut-être qu'on attire plus de demandes. En tout cas, nous, on le voit. Et après, il y a des acheteurs qui ne veulent pas... Comme d'hab, il y a... Il y en a aussi, exactement, qui ne veulent pas du tout baisser. Qui ne veulent pas du tout avoir à faire des passeports thermiques, etc. Donc, oui, mais... Oui, c'est devenu un point hyper important. Et toi,

• Speaker #1

  avec ton recul et ton expatisme du métier, du marché, ces histoires de patient thermique interdites à l'élocation, tu penses que c'est une bonne idée, justement, pour favoriser un petit peu la fluidification du marché ? Ou tu vois le point, ça sous l'angle du, en fait, ça retire des biens de l'élocation, et donc ça retend le marché aussi ? C'est quoi ta position, là ? Un peu politique sur la chose, là ? À l'offre des municipales, qu'est-ce que tu veux ?

• Speaker #0

  Je pense qu'en fait, on cherche toujours à contraindre versus inciter. Il y a plein de nouvelles règles du jeu sur le marché du logement et de la location qui contraignent les propriétaires et qui n'envoient pas forcément les bons signaux aux propriétaires bailleurs. Et ce qui explique aussi ce qui s'est passé ces dix dernières années. Parce qu'en fait, pris individuellement, toutes ces mesures, elles ont... Elles ont un objectif qui est louable. Je prends la rénovation énergétique, c'est que oui, on ne veut pas que les locataires logent dans des passoires thermiques. Et c'est louable. Effectivement, tu prends des logements à Paris, sous les comptes, c'est l'enfer. Il fait 50 degrés l'été, il fait moins 10 l'hiver, et on loue ça à des fortunes. Donc il y a quand même un objectif qui est hyper louable. Tu prends l'encadrement des loyers. L'objectif, il est le web aussi. On essaie de protéger les locataires par rapport à des propriétaires qui profitent du fait qu'il y ait une offre qui est hyper restreinte. et d'augmenter des prix et de demander des tarifs qui sont aberrants, etc. Et donc, on retrouve avec un budget de l'allocation qui explose et des personnes qui ne peuvent plus se loger. Donc, ça aussi, c'est très louable. Après, ce qui va poser problème, c'est la manière dont c'est exécuté et les dérives que ça crée. Alors que si, au contraire, on arrivait à plutôt inciter les propriétaires à... Investir dans le logement locatif pour loger les Français versus les contraindre, je pense qu'il y a à voir et être capable d'avoir une vue globale sur qu'est-ce qu'on cherche à construire. En termes de politique du logement, il faut voir aussi qu'on est passé ces dernières années de politique du logement à politique du logement. Il n'y a pas de feuille de route.

• Speaker #1

  Ça partait un peu dans tous les sens,

• Speaker #0

  etc. Quel est le cadre sur la politique du logement ? Et ça dépasse. La politique du logement, le sujet, il est comment est-ce qu'on habite la France, en fait, et qu'est-ce qu'on veut construire, quels sont les liens avec la manière dont on organise, on en parlait tout à l'heure rapidement, d'aménagement du territoire. Mais le logement est central dans la vie des Français. Il y a des implications sur l'accès à l'emploi. Il y a des implications sur la démographie. J'ai vu récemment, il n'y a pas très longtemps, un papier sur... Le lien entre l'accès au logement et le fait que cette crise d'accessibilité avait des impacts sur la démographie, sur le fait qu'on fasse moins d'enfants, si on ne peut pas se loger, parce qu'on ne peut pas acheter.

• Speaker #1

  C'est le fameux exemple. L'exemple, etc.

• Speaker #0

  Ça contribue. Donc voilà, ma réponse, alors je t'ai fait une réponse, peut-être pas exactement ce que tu voulais, mais le sujet pour moi il est plus dans la manière dont on exécute, quelle est cette politique du logement global qu'on cherche à faire versus des mesures individuelles. qui mit bout à bout,

• Speaker #1

  on n'y comprend plus rien et en fait ça crée des choses des conséquences qu'on ne maîtrise plus et comment est-ce qu'on réfléchit plutôt à quelque chose de beaucoup plus global et comment est-ce qu'on exécute beaucoup mieux ce qui fait que tu as aussi des propriétaires ou des potentiels propriétaires ou investisseurs qui sont très frileux et qui n'osent pas avancer tant qu'ils ne sont pas très très clairs sur les aides qu'ils auront demain ou encore si ce n'est pas sur ta MIE qu'on dit non mais t'inquiète pas Paris peut-être que ça sautera et autres et donc ça crée une sorte d'attentisme global parce que je ne sais pas quoi faire je suis d'accord Tu parlais de l'aménagement du territoire. Après, je ne suis pas sûr que je pourrais t'embarquer un peu sur le sujet du neuf. En tout cas, la création de logements, la partie de création de logements. Tu penses que c'est une des solutions, ça ? Est-ce que, selon toi, la France manque de logements ? Est-ce que le vrai mot d'ordre qu'on doit passer à ceux qui nous écoutent, c'est d'aller voir leur mère en disant, construisez des logements, c'est ça qu'il me faut pour devenir...

• Speaker #0

  Mais il n'y a pas de réponse. Je vais encore faire une autre. Vas-y, vas-y, vas-y. Il n'y a pas de réponse globale à ça. Pendant très longtemps, on a dit en France qu'il faut construire 500 000 logements par an. Ce chiffre n'est pas du tout fondé. Encore une fois, le besoin en termes de logement n'est pas du tout le même en périphérie de Besançon qu'à Paris.

• Speaker #1

  De la notion d'aménagement du territoire. Où est-ce qu'on doit en construire ?

• Speaker #0

  Et encore une fois, déjà, quel est le diagnostic ? Et la crise, quand on parle de crise du logement, elle prend différentes formes en fonction des territoires. Et c'est au territoire de savoir. d'être capable de diagnostiquer déjà le problème. Et encore une fois, le problème n'est pas le même à Paris, à Besançon, à Reims. C'est intéressant. Et ce n'est pas le même sujet. Et en face, on pourra mettre des solutions. Et peut-être que dans certains endroits, oui, effectivement, il faut peut-être construire des logements. Dans d'autres, il faut peut-être aussi rénover. On parle aussi beaucoup de construire, mais... Il y a la rénovation. La construction, je reviens sur la construction, la construction s'oppose aussi à d'autres, encore une fois, listes de critères qu'on met là qui s'appellent la zéro artificialisation. OK, mais du coup, dans ce cas-là, comment on rénove ? Où est-ce qu'on rénove ? Et là, quand on commence à tirer ce fil-là, on se pose aussi les questions de... C'est là où on se pose la question de comment est-ce qu'on habite, finalement. Il y a eu toute une... Au cours de ces 20-30 dernières années, une désertion des villes moyennes et des centres-villes de ces villes moyennes, au profit des périphéries, on le voit quand on se bat dans France, ces villages où ça continue de construire, des lotissements, des maisons individuelles, des lotissements qui poussent, et des centres-villes qui sont 100% déserts, où les commerces se meurent à petit feu au profit de... territoire où on a des centres commerciaux. En fait, la ville s'est organisée autour de trois dimensions. La zone résidentielle, le centre-ville où on ne va plus trop et qu'on essaie de redynamiser, et les centres commerciaux, etc. Et pour se déplacer autour de ces trois pôles, la voiture. que l'on contraint aussi de plus en plus avec l'utilisation de la voiture. Bref. En fait, c'est tout ça qu'il faut penser. Et ce n'est pas des coups de mesure, etc. pour faire plaisir à Alain ou faire plaisir à l'autre. Non, c'est... C'est quoi l'ensemble de la vision qu'on doit appliquer sur les 20-30 prochaines années et qui touche en fait à tous ces pans de notre économie et de la manière dont on habite la France.

• Speaker #1

  Non, très très clair. Mais... Une fois de plus, à l'instant T, tu as aujourd'hui des Français, des auditeurs qui nous regardent et qui se disent « là, comment je fais pour devenir propriétaire dans les mois ou les années à venir ? » Et c'est compliqué pour eux d'attendre 20-30 ans avant qu'il y ait une sorte de vrai programme qui se mette en place sur un nouvel aménagement du territoire, où ils seront très très très heureux de quitter Paris pour aller vivre à Nantes ou dans la périphérie de Nantes. Et je pense que c'est ça aussi un petit peu ce qu'on appelle cette crise du logement, c'est que tu as un décalage entre réellement la conscience des Français comme quoi... C'est compliqué quand même de devenir propriétaire. On sait que c'est une préoccupation de plus en plus importante. Et une forme de désengagement de l'État, on ne va pas rentrer dans le sujet trop politique, mais quand même de désengagement de l'État, en tout cas pour le moment.

• Speaker #0

  Ce qui est intéressant, je suis d'accord. Ce qui est intéressant, c'est que j'ai quand même le sentiment que ça change. Et notamment, ça a changé là avec le budget de loi de finances de 2026. Il y a quand même des choses qui, ces derniers mois, qui ont été quand même saluées par la profession, à la fois par les promoteurs immobiliers, par... par les agents immobiliers, par différents professionnels, en tout cas corps de métier, qui ont quand même souligné qu'on prenait de plus en plus conscience, en tout cas au sein de l'État, des problèmes des Français quant au logement. Et c'est plutôt positif. Le statut, même si le statut de bailleur privé n'est pas incroyable pour l'ancien, en tout cas sur le neuf, les promoteurs semblaient être assez contents et de se dire que ça allait débloquer des choses. autant effectivement ces 3-4 dernières années il ne se passait pas grand chose autant là j'ai le sentiment qu'il s'est passé des choses donc je suis plus positif après c'est que le début et on va voir comment ça va se dérouler mais pour moi de manière très personnelle je trouve qu'il manque encore cette vision globale de où est-ce qu'on veut aller et c'est ça qui n'est pas clair il y a quand même un sujet de simplification il y a un sujet de vision, il y a un sujet de simplification il y a un sujet d'exécution

• Speaker #1

  Et je pourrais te demander si demain tu étais ministre du logement, et pourquoi tu parles à des ministres à la vie de rien. Ce serait quoi ta première mesure, fort de tout ce que tu comprends et connais ? C'est une question qu'on n'a pas préparée avant.

• Speaker #0

  Non mais je reviendrai sur ce qu'on vient de se dire. C'est un sujet de où est-ce qu'on veut aller. Et d'avoir en fait... Il n'y a pas une politique du logement en France. Il ne peut pas y avoir une politique du logement en France. C'est une politique du logement qui doit s'appliquer territoire par territoire.

• Speaker #1

  On doit redonner le pouvoir au territoire.

• Speaker #0

  Il faut que ce soit piloté localement, au niveau des régions, je ne sais pas, ou des comités de communes, je ne sais pas. Mais il doit y avoir des organes locaux qui pilotent cette politique du logement qui doit être maître de... des solutions qui sont mises en place pour faciliter l'accès au logement, pour la définir et l'exécuter.

• Speaker #1

  Et beaucoup plus que contraindre les vendeurs à baisser leur prix ou ce genre de choses. Aujourd'hui,

• Speaker #0

  oui, les mairies ont des outils sur la taxe d'habitation, etc. Mais bref, encore une fois, ça doit être beaucoup plus large que ça.

• Speaker #1

  Très bien. Merci beaucoup Thomas pour cet échange vraiment passionnant. Juste si on devait terminer par peut-être que ce sera une redite par rapport à ce qu'on s'est dit mais par un conseil justement à ceux qui nous écoutent ceux qui ont cette envie en 2026 d'être propriétaire tu leur dirais quoi ?

• Speaker #0

  On n'en a pas beaucoup parlé mais c'est vrai que une des choses qui a bloqué en 2025 et en tout cas où la reprise n'a pas été si forte que ce qu'on pensait c'est parce qu'on s'est attendu à ce que les taux baissent plus et que ça continue de venir gonfler le pouvoir d'achat, etc. Et je pense qu'il faut se dire qu'on est vraiment rentré dans un nouveau monde et que les taux à 3% faut s'y habituer.

• Speaker #1

  C'est comme ça. Ça ne bougera pas.

• Speaker #0

  Ça ne sert à rien d'attendre des choses qui vont plus baisser, que les prix ont quand même pas mal baissé et que c'est intéressant, même si des vendeurs restent accrochés à des valeurs trop hautes. Ça ne veut pas dire qu'il ne faut pas rentrer en discussion avec eux et négocier. Aux vendeurs de ne pas partir trop haut. Et le marché, sur 2026, devrait revenir à une certaine rationalité. On est déjà dedans. Le marché devrait récupérer de plus en plus de fluidité quand même, encore une fois, sauf d'un gris, etc. Mais il devrait rester quand même assez fluide. On devrait être pas loin du million de transactions à la fin de 2026, ce qui est pas mal. En tout cas, on se rapproche de ce qu'on devrait faire en France et des prix qui devraient augmenter gentiment de 2% sur l'année. Donc, il faut arrêter d'espérer que les taux baissent plus. Voilà, il n'y a pas...

• Speaker #1

  À nouveau, je sais qu'on a eu pas mal de commentaires là-dessus quand on parlait à chaque fois du « est-ce que c'est le bon moment pour acheter ? » qui ne veulent pas dire grand-chose. Mais là, ça ne sert à rien de se poser la question ou de se dire « je vais attendre » . En fait,

• Speaker #0

  il n'y a pas de réponse, encore une fois, générale de « est-ce que c'est le bon moment pour acheter ? » Cette réponse-là, elle est très personnelle. et ça dépend de sa situation personnelle. Et on a compris que acheter sur le long terme, c'est toujours gagnant. La question, c'est est-ce que je suis capable, avec le bien que je vais acheter, d'atteindre ce long terme ?

• Speaker #1

  Voilà, c'est ça. Exactement. C'était la projection dont tu parlais.

• Speaker #0

  Exactement.

• Speaker #1

  Merci d'avoir écouté cet épisode de Sans Compromis. N'hésitez pas à vous abonner, à mettre un commentaire et à retrouver l'ensemble de nos épisodes sur YouTube. À très bientôt. Sans Compromis est un podcast créé par Preto avec Manon Béline à la production.